成都商業(yè)地產(chǎn)10大趨勢

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一：百貨面臨替代競爭壓力

由于快速時尚品牌的競爭及消費(fèi)者一站式消費(fèi)需求的鞏固加上電商的沖擊，百貨這一品類相對單一的業(yè)態(tài)受到要挾并在市場上引發(fā)回響。

展現(xiàn)了太平洋、美美、西武百貨、永旺撤出朝陽大悅城；在成都，廣百撤出堂皇天匯等現(xiàn)象。

百貨向購物中心轉(zhuǎn)型及加快向地級市拓展將成為當(dāng)前應(yīng)對手段。在成都王府井已開出購物中心店。

二：奧特萊斯進(jìn)一步升溫

奧特萊斯經(jīng)過在中國進(jìn)展的萌芽期，目前已經(jīng)進(jìn)入快速進(jìn)展的軌道。不僅在一線城市，二三線城市也已經(jīng)有告成開出的奧特萊斯新工程，且運(yùn)營處境良好。

作為目的性的消費(fèi)場所，奧特萊斯擁有更廣的輻射力，加之其高端化特性，使得奧特萊斯具備優(yōu)于其他物業(yè)開發(fā)對郊區(qū)地塊溢價的驅(qū)動才能。地塊溢價驅(qū)動、告成運(yùn)營增加信仰

奧萊最早以工廠店模式展現(xiàn)，形式較為簡樸，更多憑借折扣品本身吸引消費(fèi)者，但隨著消費(fèi)者對“購物體驗(yàn)”的要求越來越高，奧萊也由工廠店模式逐步向更豐富的形式蛻變。

成都市正向多中心格局進(jìn)展，消費(fèi)者已經(jīng)具有確定品牌認(rèn)知度與消費(fèi)訴求，品牌商家開頭關(guān)注地區(qū)進(jìn)展；加之城市汽車保有量的持續(xù)增加和交通條件的不斷完善，已經(jīng)具備了奧特萊斯業(yè)態(tài)升級進(jìn)展的條件；

三：高端工程供需錯位

奢靡品品牌資源相對較少，布店數(shù)量有限、進(jìn)駐條件亦于嚴(yán)苛；成都眾多高端定位商業(yè)工程，同期供給，展現(xiàn)階段性供需失衡，招商競爭強(qiáng)烈。工程在定位時，應(yīng)保持理性，不必有過多高端情節(jié)、高端未必代表高收入。

未來隨著成都市經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展和消費(fèi)需求的提高，國際名品逐步進(jìn)入進(jìn)展，之前依托百貨、以代理形式經(jīng)營的品牌較多，未來進(jìn)駐購物中心獨(dú)立開店的品牌將呈增加趨勢。如地段適合的工程，在規(guī)劃時應(yīng)考量硬件預(yù)留調(diào)整空間，在得志進(jìn)展條件時，通過運(yùn)營階段逐步調(diào)柜實(shí)現(xiàn)。

四：新業(yè)態(tài)類別向下深耕

在城鎮(zhèn)化進(jìn)程、城市人口數(shù)量逐步浩瀚、家庭為單位的消費(fèi)需求增加等背景下，傳統(tǒng)商業(yè)升級加速，同步時尚需求迫切；

以ZARA、HM、UNIQLO為代表的品牌在一線城市廣泛布點(diǎn)后，加快深耕二、三線市場；如：孩子王、玩具反斗城、譬如世界、星期八小鎮(zhèn)等兒童體驗(yàn)類、游樂類、零售類品牌零售商正積極拓展西南市場，未來三線城市很快會成為其開拓的重心。

五：電商對實(shí)體商業(yè)沖擊鞏固

電商以便捷、價差、長營業(yè)時間優(yōu)勢，將替換傳統(tǒng)交易模式，以單一售賣為交易模式實(shí)體商業(yè)優(yōu)勢不在。

網(wǎng)絡(luò)購物大量交易，重點(diǎn)受沖擊的是偏標(biāo)準(zhǔn)化的商品的，天性化較強(qiáng)的服裝服飾、餐飲、消遣暫時根本未受影響。

電商火爆現(xiàn)象將推動傳統(tǒng)商業(yè)回歸到本理應(yīng)關(guān)注、理應(yīng)加強(qiáng)的體驗(yàn)感營造上來。那么提防建筑形狀、色調(diào)運(yùn)用及營業(yè)空間的風(fēng)格營造；提防購物氣氛、體驗(yàn)感、全身心的參與感是網(wǎng)絡(luò)購物無法得志的。

六：區(qū)域商業(yè)成為增長新重點(diǎn)

因新競爭者不斷參與，使商業(yè)地產(chǎn)的市場競爭趨于強(qiáng)烈，原有行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)如萬達(dá)、華潤、中糧等亦加快速度開店或拿地，其中萬達(dá)籌劃開出的廣場數(shù)量超出以往，而華潤置地五彩城品牌，主要針對有更大選址空間的區(qū)域副中心及二線城市。

成都以政府主導(dǎo)，城南、城東、城北、城西產(chǎn)業(yè)牽頭規(guī)劃已初具規(guī)模；且三環(huán)內(nèi)已更多土地供給，加速商圈外移趨勢。隨著城市與地級市之間交通不斷優(yōu)化、消費(fèi)習(xí)慣與需求不斷變更與提升、政策的利好等因素，均賦予地級市商業(yè)升級進(jìn)展帶來機(jī)遇，亦成為回避競爭較好選擇。

七：軌道交通重構(gòu)競爭格局

地鐵及高鐵的展現(xiàn)將逐步改觀商圈傳統(tǒng)等級地位區(qū)別，供給趨于公允競爭的新機(jī)遇，造就新商圈格局。

地鐵及高鐵的開通對商業(yè)而言并不都意味著利好，對新商圈工程可能機(jī)遇大于挑戰(zhàn)，而對既有商圈工程那么可能挑戰(zhàn)大于機(jī)遇。

各站之間所帶或帶走的人流機(jī)遇是同等的，在新老商業(yè)中，工程定位著重于到達(dá)人流或啟程人流帶來的機(jī)遇，應(yīng)重新掃視定位，需要結(jié)合屬地特性來斟酌。適時優(yōu)化、提升專屬性，向主題化、細(xì)分化調(diào)整。

八：傳統(tǒng)城市核心商圈地位下降

過去商業(yè)以集中在市中心商圈進(jìn)展，租金亦最高；隨著土地、交通、停車、拆遷等因素制約，商業(yè)升級緩慢亦難以承載大型商業(yè)；

多中心的城市進(jìn)展格局，區(qū)域商業(yè)中心受到重視，更具綜合優(yōu)勢，將拉平與傳統(tǒng)城市核心商圈的地位與租金差距

九：市場平均租金下滑

傳統(tǒng)城市核心商圈之外圍商業(yè)大量供給且集中，規(guī)劃同質(zhì)較多，優(yōu)劣被動拉平，交易平淡，租金呈下滑趨勢

從已知規(guī)劃工程來看，眾多工程商業(yè)價值將在很大程度上憑借上蓋物業(yè)，存在嚴(yán)重同質(zhì)、分布過于集中，入市時間較為鄰近、階段過量問題，其中片面已開業(yè)表現(xiàn)不佳，有些未充分論證工程未入市已經(jīng)面臨調(diào)整期。

十：消費(fèi)者便利化需求提升