商業(yè)地產(chǎn)銷售操作模式分析

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返租的操作模式分析

*縱觀本人接觸的商業(yè)地產(chǎn)銷售，只要不是策略失誤，根本上去化很快，商業(yè)和住宅本質(zhì)的識別就是對投資戶信仰的保證，和對工程前景的包裝，這里面價格杠桿很重要，但我認(rèn)為最重要的還是如何建立投資者對工程的信仰，投資的收益保證是最重要的因素。投資者關(guān)切的是在日后的10年左右租金能收多少，市場能做到什么地步，物業(yè)增值能達成什么預(yù)期。在常規(guī)銷售模式下，還有什么能比售后包租那么更能解決以上問題呢？以租代售，開發(fā)商大片面持有物業(yè)？根本不靠譜!在地產(chǎn)風(fēng)云萬變的今天，有誰敢去做，有多少開發(fā)商有這個才能？

而作為計劃銷售的我們，天職就是解決以上問題，以表達自己的尊嚴(yán)。

沒有賣不掉的房子，只有不會賣房子的人！針對以上敘，我來說下工程的運作模式。以下面工程為范例，大家談?wù)撓隆?/p>

XX工程運作的方式是10年77%保底投資回報，前5年7%在房款中扣除，6-8年回報8%，9-10年回報9%，簽署協(xié)議，租金按返租前計算并按季度返還；其產(chǎn)品優(yōu)勢在于小面積20-70平方左右的分割小產(chǎn)權(quán)，總價較低，工程優(yōu)勢在于繁華地段、XXX及國內(nèi)一、二線品牌百貨的品牌合作之路，小面積低總價，簡直需要搶購。

XY銷售模式為10年107%回報，1-2年9%回報在房款中扣除，3-4年10%、5-7年11%、8-10年12%,VIP可以享受97折扣優(yōu)待，此工程以囑托XXX為其運營商，返租回報噱頭對比大。此工程搶購中。

XY工程采取的是低開高走，急速引爆市場，制造供不應(yīng)求熱銷場面，為二、三期快速去化奠定了根基，家居建材的定位為客戶熟知的業(yè)態(tài)和低廉的價格為其代表優(yōu)勢。此工程策略步伐對比低調(diào)，注定利潤點較底，但對比保險，對各節(jié)點把握的對比好。

XXX工程主力戶型為192平方，均價3500元，其主力總價為670000元，銷售模式現(xiàn)在平推，其亮點為依托XXX進展?？梢灶A(yù)見這工程死的對比慘。

銷售是個細(xì)活，根本功要做好，銷售模式要先進，促銷方式要便捷，定價的時候要科學(xué)，要根據(jù)房源的預(yù)約實時調(diào)整價格。所謂風(fēng)起云動，就這個道理。別用個公式做的很正規(guī)，根據(jù)人流戶型異型超前做個價格體系出來，自認(rèn)為很科學(xué)，做處辦公室，到客戶身邊來，多和一線員工和客戶去溝通，這樣的價格才科學(xué)。

*再談下企劃推廣

各工程投放媒體類型是以戶外廣告為主輔以日報硬廣，廣報告求明確，主題突出，以整幅員片配以較少文字來制造視覺沖擊，投放廣告立體密集。，在短時間之內(nèi)連續(xù)面世。工程的媒體投放也應(yīng)以此為策略，廣而告之，立體投放，主題明確，訴求切實。宣