商業(yè)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)定位業(yè)態(tài)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)課件講義稿(黃磊)pptx自動保存

1商業(yè)地產(chǎn)前期設(shè)計(jì)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)為什么百貨商場一進(jìn)門先看見的總是化妝品柜臺？為什么在商場的一層找不到洗手間？

為什么零售的比例逐漸縮小，餐飲的比例逐漸放大

？

為什么扶梯總是設(shè)在離商場大門較遠(yuǎn)的背面？為什么會在一個購物中心里有時會看到同一品牌的兩個店鋪？

為什么運(yùn)動品牌一般擺放在地下或較高樓層？

如何定位購物中心定位定位策劃服務(wù)建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化服務(wù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和發(fā)展規(guī)劃市場分析基地分析可比/競爭案例分析項(xiàng)目SWOT分析設(shè)計(jì)任務(wù)書項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)院目標(biāo)消費(fèi)客群各主題/產(chǎn)品線定位各主題業(yè)種業(yè)態(tài)組合項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)院(建筑設(shè)計(jì)建議)設(shè)計(jì)院(建筑設(shè)計(jì)建議)(業(yè)主方確認(rèn))業(yè)種業(yè)態(tài)配比租金試算零售平面及店鋪分割交通組織建議基于業(yè)種業(yè)態(tài)組合廠商訪談設(shè)備配套建議協(xié)助建筑設(shè)計(jì)評審項(xiàng)目商業(yè)設(shè)計(jì)方案修正開發(fā)商深度訪談中檔區(qū)域購物中心2個中檔快時尚+中檔都市女裝/少淑女裝”注：①中檔快時尚指的是除ZARA、UR外的其他快時尚品牌，如H&M、C&A、優(yōu)衣庫、GAP等②四大服裝集團(tuán)：衣戀集團(tuán)、百家好集團(tuán)、綾致集團(tuán)和拉夏貝爾集團(tuán)③中檔都市女裝/少淑女裝，主要通過價格帶進(jìn)行劃分其都市女裝、少淑女裝和時尚男裝品牌主要來自四大服裝集團(tuán)，但不包括旗下的高端品牌，代表項(xiàng)目：SM廣場、凱德魅力城，金牛凱德廣場一期。

中檔偏上購物中心多個中檔快時尚+中檔偏上都市女裝3個及以上的中檔快時尚品牌，而都市女裝、少淑女裝除四大服裝集團(tuán)外，將進(jìn)一步提升品牌豐富度和知名度，如出現(xiàn)播、幻走等偏個性化的女裝，同時在檔次上將有所提升，引進(jìn)了歐時力、Mo&Co.等品牌，代表項(xiàng)目：陽光新業(yè)中心中高端購物中心高檔快時尚或國際精品時尚出現(xiàn)知名大淑女裝，都市女裝品牌豐富度提升且占主導(dǎo)，與中檔偏上購物中心對比，出現(xiàn)了以CKjeans、GUESS、G-star等為代表的國際精品時尚品牌，同時知名大淑女裝將會較多出現(xiàn)，如koradior、EP雅瑩等，都市女裝豐富度將進(jìn)一步提升，代表項(xiàng)目：九方購物中心、凱丹廣場、金牛凱德廣場二期、龍湖北城天街、華潤339歡樂頌輕奢女裝男裝運(yùn)動休閑快時尚潮牌時裝品類分類標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)布局原則業(yè)態(tài)布局原則業(yè)態(tài)布局原則增強(qiáng)互動引導(dǎo)客流順應(yīng)流程合理分區(qū)性質(zhì)、管理要求、檔次、租金水平消費(fèi)者的關(guān)聯(lián)性、品牌的互補(bǔ)性利用主力店的力量從顧客需求的角度考慮業(yè)態(tài)空間的安排

物以類聚，人以群分，商業(yè)也是一樣。因?yàn)榫奂?yīng)能提供顧客同類商品多品牌的比較和選擇，從而實(shí)現(xiàn)整體競爭力，達(dá)到共贏。商業(yè)綜合體內(nèi)不同業(yè)態(tài)類型對環(huán)境氣氛的要求或者說影響是完全不同的，并置則顯得格格不入雜亂無章。較容易理解的是動靜分區(qū)，避免沖突干擾。動靜分區(qū)所謂動，就是那些追求活力和動感的運(yùn)動、娛樂的業(yè)態(tài)，滑冰場、電玩、歌舞廳等，所謂靜，就是追求舒適、安靜和優(yōu)雅氣氛的精品服裝服飾、珠寶等。規(guī)劃首先將業(yè)態(tài)性質(zhì)歸大類，

圖1萬達(dá)商業(yè)綜合體基本模型合理分區(qū)—按性質(zhì)分區(qū)

業(yè)態(tài)的經(jīng)營時間不同是更為客觀的分區(qū)要求：如有的超市開門較早，而餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)關(guān)門則較晚，甚至24小時營業(yè)，應(yīng)按管理要求相對集中，最好設(shè)有獨(dú)立的退場流線。如圖2，美國JERDE事務(wù)所設(shè)計(jì)的北京藍(lán)色港灣，將酒吧集中到外圍圓弧形的街道，餐廳則集中在另一個方向朝向公園布置。同為JERDE事務(wù)所設(shè)計(jì)的石家莊勒泰中心將特色餐飲、酒吧集中在項(xiàng)目一側(cè)形成“莊里街”，娛樂業(yè)態(tài)的入口與之呼應(yīng)，特別地設(shè)了一個室外的飛梯從莊里街地面直達(dá)位于五層的影城，如圖3。

合理分區(qū)圖2北京SOLANA藍(lán)色港灣平面圖—按管理要求分區(qū)按檔次分區(qū)一般規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目大體應(yīng)該有一個目標(biāo)消費(fèi)群，該消費(fèi)主體的消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣以及對應(yīng)的品牌檔次相對明確，在一個商業(yè)項(xiàng)目內(nèi)并存高檔和中低檔消費(fèi)業(yè)態(tài)的并不多見，有些項(xiàng)目則因?yàn)橐?guī)模較大，或者服務(wù)半徑內(nèi)客源不足等原因，安排了不同檔次的業(yè)態(tài)。這就必須注意加以分區(qū)，否則低端業(yè)態(tài)拉低了高端業(yè)態(tài)的環(huán)境品質(zhì)，帶來的無效客流也是對高端業(yè)態(tài)的干擾。如精品百貨，不希望距離超市入口太近，特別是國際奢侈品牌，一定要獨(dú)立一個區(qū)域，不受其他業(yè)態(tài)干擾。合理分區(qū)—按檔次分區(qū)按租金水平分區(qū)不同業(yè)態(tài)可接受的租金水平是不同的。通過研究一些項(xiàng)目的租金情況可以歸納出一些規(guī)律。超市行業(yè)的毛利很低，經(jīng)營在于大客流和貨品的快速周轉(zhuǎn)，其能承受的租金低，一般設(shè)于地下或者位置不太好的區(qū)域，首層最好的位置都是給租金高的服裝服飾珠寶。除大品牌的洋快餐外，餐飲的坪效較低，一般設(shè)于高樓層。大部分健身休閑娛樂業(yè)態(tài)的租金也不高，且多數(shù)屬目的性消費(fèi)，宜安排在較背的位置。在規(guī)劃階段，應(yīng)依據(jù)用地條件，對各方位的租金進(jìn)行預(yù)判斷才能合理布置業(yè)態(tài)，并設(shè)計(jì)為相應(yīng)的空間尺度和環(huán)境條件，比如與地鐵相連的地下層，其租金往往不比首層低。合理分區(qū)—按租金水平區(qū)分增強(qiáng)互動電影院+美食廣場+KTV+電玩冰場+美食廣場兒童反斗城+兒童服飾+培訓(xùn)+SPA利用品牌的互補(bǔ)性

將同一大類的商品或服務(wù)在品牌檔次、風(fēng)格品味、目標(biāo)客群年齡等方面的差別有意識地組合在一起，以實(shí)現(xiàn)對消費(fèi)需求的一網(wǎng)打盡。國外的一些品牌如ZARA，會伴生一些副牌同時出現(xiàn)，這是經(jīng)過長期經(jīng)驗(yàn)積累形成的發(fā)展策略。利用消費(fèi)的關(guān)聯(lián)性引導(dǎo)客流利用主力店布置最大可能地給隨機(jī)性消費(fèi)的商戶帶來客流，是商業(yè)綜合體規(guī)劃的關(guān)鍵價值所在。將聚客能力強(qiáng)的主力店，如百貨、超市等設(shè)于主動線的兩端，避免出現(xiàn)盲腸區(qū)；將目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)置于高樓層或地下商業(yè)價值偏低的位置，尤其像影城這樣大客流的主力店拉動客流。石家莊勒泰中心是62萬平米大型城市綜合體，不但有近20萬平方米的大商業(yè)，還有甲級寫字樓、五星級酒店、高級公寓等物業(yè)類型，設(shè)計(jì)在商業(yè)裙房內(nèi)嵌入了一個小教堂，將餐飲、酒店宴會廳、客房和小教堂連接起來，使相關(guān)業(yè)態(tài)很好地滿足了當(dāng)今有巨大市場潛力的婚禮慶典需求，如圖5。

順應(yīng)流程順應(yīng)流程各業(yè)態(tài)租金的標(biāo)準(zhǔn)橫向比較租金體系制定

根據(jù)同類型、同地區(qū)、同地段類似項(xiàng)目的租金水平（一樓多少、二樓多少），然后得出一個整體的租金水平，然后在根據(jù)不同的業(yè)態(tài)租金承受水平去推算?；貓舐实雇聘鶕?jù)物業(yè)的開發(fā)成本，設(shè)定一個基本的回報率（如8%），去推算整體的租金水平；然后根據(jù)樓層租金差去計(jì)算各層的租金水平。細(xì)分業(yè)態(tài)百貨、超市、餐飲、娛樂、散鋪在特定的城市或區(qū)域一般都有自己的租金計(jì)算方式和承受范圍，根據(jù)自己項(xiàng)目的特點(diǎn)和商業(yè)規(guī)劃，分別計(jì)算各個業(yè)態(tài)的租金，然后得出一套租金計(jì)算體系。租金體系制定餐飲業(yè)態(tài)租金備注酒吧30—80元/平米·月

KTV20—70元/平米·月

電影院40—120元/平米·月

游樂場30—50元/平米·月

中餐館30—200元/平米·月

西餐50—200元/平米·月

零售頂級品牌扣點(diǎn)8-18%

品牌服飾扣點(diǎn)20%—25%

獨(dú)立童裝店50—200元/平米·月

內(nèi)衣店鋪100—300元/平米·月

家電數(shù)碼80元/平米·月

各業(yè)態(tài)租金接受程度超市和購物中心的關(guān)系超市與購物中心超市的組合模式大型超市與購物中心有兩種組合模式，一種是以大型超市為核心的社區(qū)店模式，另一種是包含大型超市的SHOPPINGMALL模式。社區(qū)店模式大型超市占使用面積40%以上，在開發(fā)之初，選址、整體設(shè)計(jì)與布局完全考慮大型超市需求、招商、運(yùn)營、推廣也以大型超市為核心，并利用大型超市吸引的人氣、人流為其余的商鋪創(chuàng)造商機(jī)。購物中心模式超市作為主力店，占使用面積20%—40%，其他開發(fā)為百貨、餐飲、影院等，在共同的商圈內(nèi)塑造不同的消費(fèi)領(lǐng)域，最大程度提升物業(yè)價值與運(yùn)營收益。超市與購物中心劣勢分析選址大型超市與購物中心選址策略存在不一致可能，大型超市通常能夠通過自身品牌與聲譽(yù)創(chuàng)造獨(dú)立商圈，而購物中心由于商圈培養(yǎng)的高昂成本（一般在兩年以上），一般依賴已逐步成熟的商圈而建立。商鋪布局與品牌組合大型超市品類齊全對中端商品沖擊較大品牌形象與定位由于大型超市強(qiáng)勢品牌效果，因此購物中心品牌效果受到削弱。超市貧家策略影響購物中心商品定位，降低消費(fèi)者對整體商品價格檔次的心理預(yù)期。營運(yùn)大型超市由于談判中強(qiáng)勢地位，通?？梢垣@得極低的租金價格，導(dǎo)致購物中心整體租賃與聯(lián)營均面臨相當(dāng)大的成本壓力優(yōu)勢分析選址商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，一“捆綁”沃爾瑪?shù)却笮统械拿x能夠?qū)?yīng)地方政府定向打造的“世界500強(qiáng)”條款，減小項(xiàng)目競標(biāo)難度營運(yùn)大型超市能夠迅速聚攏人氣，對于購物中心初期宣傳有良好的支持效果；通過大型超市獲得穩(wěn)定長期租金收入，減少收入不確定性對住宅樓盤溢價作用，對銷售型商業(yè)增強(qiáng)去化速度餐飲與購物中心據(jù)統(tǒng)計(jì)，消費(fèi)者在超市逗留的平均時間是45分鐘，而真正的配有較大比例餐飲、休閑、娛樂的體驗(yàn)購物中心，消費(fèi)者逗留時間約為2.5到3小時。如果有就餐的話，那么逗留時間最長能達(dá)到4-5個小時以上海、北京兩地休閑餐廳為樣本，朋友聚會和休閑、情侶約會是主要就餐方向，占比達(dá)到84%。

餐飲與購物中心餐飲與購物中心傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)比例在15%至20%被悄然打破，取而代之的是購物、餐飲、休閑的1：1：1消費(fèi)模式;其中，不少的商業(yè)更把餐飲比例調(diào)整至高達(dá)40%至60%的比例。以上海日月光廣場為例。原先服裝、餐飲、電子產(chǎn)品三大類商品的營業(yè)面積之比將從原先的4∶3∶3，調(diào)整為4.5∶4.5∶1。其中，餐飲比例大幅度提高了15%，餐飲比例在30%到35%之間較為合理餐飲與購物中心購物中心更愛“縮小版”精品餐飲業(yè)態(tài)隨著購物中心對于租賃回報要求的不斷提高，餐飲業(yè)態(tài)相對偏低的租金支付能力也促使其自身不斷改良，不少進(jìn)入商場的餐飲為提高收益率，更多地選擇了150平米左右的精致小店。客來滋月入65萬，引客1.5萬人次

根據(jù)餐飲業(yè)態(tài)細(xì)分來看，雖然正餐的吸客能力強(qiáng)，但面積和選址要求高，但簡餐、中西快餐、休閑餐飲對樓層要求不高，面積在100-300平方米左右，更能滿足青年主力消費(fèi)群體休閑娛樂和約會之用?！昂啿?快餐+休閑飲品+外賣”的多樣化餐飲組合模式，在總面積上與大型正餐相當(dāng)，但聚客能力會更強(qiáng)，對于購物中心而言，租金收益也會更高。

各樓層的“雨露均沾”，勝過頂層的“噴淋效應(yīng)”由于消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的變化，除朋友聚餐的目的性強(qiáng)之外，休閑以及情侶約會的餐飲選擇更具有隨機(jī)性，因此餐飲業(yè)態(tài)也不再只集中在商場高層，而是從頂層穿插在各個樓層。按樓層進(jìn)行餐飲與其他品牌的組合對于體驗(yàn)式購物中心來講更能吸引客流和促進(jìn)消費(fèi)?；谶@種餐飲趨勢，對于購物中心而言就需要選擇一些對位置選擇和業(yè)態(tài)組合要求不高的餐飲品牌來實(shí)現(xiàn)這一體驗(yàn)功能。29四、動線如何設(shè)置

如果把一個商業(yè)體比作一個人，那么外部建筑設(shè)計(jì)是骨架，內(nèi)部空間設(shè)計(jì)是血肉，人流系統(tǒng)是血管，而顧客是血液。如果顧客不能沿著人流動線流動起來，就好比血液不能在血管中流動，那么這個商業(yè)體將無法生存。因此，人流系統(tǒng)的設(shè)計(jì)至關(guān)重要，它直接關(guān)系到整個商業(yè)體的生命。人流系統(tǒng)設(shè)計(jì)的核心就是人流動線的設(shè)計(jì)。動線，顧名思義，是指顧客自然行走、購物的路線。良好的人流動線設(shè)計(jì)能引導(dǎo)和方便消費(fèi)者購物，避免產(chǎn)生死角，也能延長消費(fèi)者在店鋪的停留時間，帶動人流量和購買率的提升，并能讓消費(fèi)者體驗(yàn)一種所倡導(dǎo)的購物感覺。商業(yè)人流系統(tǒng)概述商業(yè)人流系統(tǒng)概述人流動線基本類型單通道循環(huán)式雙通道循環(huán)式自由流動式流水線式環(huán)島式復(fù)合式人流動線基本類型分類：特點(diǎn)：兩側(cè)商鋪共用一條通道，人流動線形成循環(huán)流動。適用條件：多適用于商業(yè)體量較小的商業(yè)體或者商業(yè)區(qū)域成狹長長方形的商業(yè)體。優(yōu)點(diǎn)：最大程度的利用商業(yè)區(qū)域的面積，內(nèi)部人流可以自由循環(huán)流動。缺點(diǎn)：商業(yè)空間不夠開闊，不利于舒適購物環(huán)境的形成。實(shí)例：豐盛町、世界之窗淘樂街、中信地鐵商場、COCOPARK等。商業(yè)商業(yè)通道-商業(yè)-通道人流動線基本類型1.單通道環(huán)流式在商業(yè)體的中間做了一個露天廣場——星空廣場。四周的商業(yè)區(qū)域的人流動線是純粹的單通道環(huán)流。令人意外的是，如此大的商業(yè)體量只用一種人流動線，使得商場的可逛性有所降低。人流動線基本類型1.單通道環(huán)流式COCOPARK特點(diǎn)：兩側(cè)商鋪各有一條獨(dú)享的通道，中間做架空處理或設(shè)置移動商鋪，通過次通道將兩側(cè)通道連接起來，人流動線形成循環(huán)流動。適用條件：一般適用于商業(yè)體量較大的多層商業(yè)體；商業(yè)區(qū)域多為寬度較大的長方形。優(yōu)點(diǎn)：可以增加商場的通透感，最大化的增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量，提高顧客的商鋪到達(dá)率，內(nèi)部人流可以自由、靈活循環(huán)流動。缺點(diǎn)：要犧牲一部分的商業(yè)面積。實(shí)例：地王購物中心、西武百貨等。人流動線基本類型———雙通道環(huán)流式商業(yè)商業(yè)架空架空架空-商業(yè)-通道人流動線基本類型2.雙通道環(huán)流式典型的雙通道環(huán)流式設(shè)計(jì)中信西武百貨中信西武百貨兩側(cè)商鋪獨(dú)享一跳通道，中間做了架空處理，光線充足，視野開闊通過次通道將兩側(cè)的通道連接起來中信西武百貨特點(diǎn)：在商業(yè)區(qū)域的中間設(shè)一家主力店形成一個“小島”，四周設(shè)置一些配套商店，人流環(huán)繞著“小島”循環(huán)流動。適用條件：商業(yè)區(qū)域?qū)挾容^大的商業(yè)體；有大面積的主力店，多適用于專業(yè)市場。優(yōu)點(diǎn)：突出主力店的核心效應(yīng)，利用這個核心，達(dá)到人流聚集、發(fā)散的效果。缺點(diǎn)：人流動線順時針或逆時針流動，方向較為單一，缺乏靈活性。實(shí)例：中心書城。主力店配套商店配套商店配套商店配套商店-商業(yè)-通道人流動線基本類型3.環(huán)島式一共有藝術(shù)書店、音樂書店和綜合書店三個“島”，而其他配套商業(yè)則分布在“島”的四周。中心書城人流動線基本類型3.環(huán)島式配套商店配套商店配套商店第一個島—藝術(shù)書店“島”在中間，配套商店分布在四周配套商店配套商店音樂書店“島”綜合書店“島”“島”四周的配套商店“島”四周的配套商店特點(diǎn)：人流動線沒有固定的流向，可以多線路、多方向自由流動。適用條件：各種類型的商業(yè)均可采用。優(yōu)點(diǎn)：充分利用商業(yè)區(qū)域的面積，盡可能的降低面積的浪費(fèi)，顧客可以隨意流動，增加購物的情趣。缺點(diǎn)：容易產(chǎn)生人流盲點(diǎn)和死角，回流現(xiàn)象時有發(fā)生，造成人流堵塞。實(shí)例：茂業(yè)百貨、天虹商場、歲寶百貨、女人世界、潮流前線、兒童世界等。-商業(yè)-通道人流動線基本類型4.自由流動式自由流動式的典型特征是：當(dāng)顧客站在一個點(diǎn)上的時候，他可以選擇前進(jìn)的方向往往有兩個以上自由流動式的人流動線是定位中低端的商場的首選由于動線不夠清晰，人流堵塞現(xiàn)象時有發(fā)生特點(diǎn)：像流水線操作那樣，人流的前進(jìn)有固定的順序和方向。適用條件：一般適用于大平層的專業(yè)市場。優(yōu)點(diǎn)：強(qiáng)制性的讓人流經(jīng)過整個商業(yè)區(qū)，沒有死角和盲點(diǎn)。缺點(diǎn)：人流動線很長，方向單一，顧客不能自由流動，容易造成顧客疲勞和煩躁。實(shí)例：宜家家居。-商業(yè)-通道入口出口人流動線基本類型5.流水線式宜家家居二層為一個大平面，面積約為15000平米。二層一共分為客廳家具、客廳儲物家具、廚房、餐廳家具、家庭工作室和辦公家具、臥室家具、衣柜、兒童家具及用品、宜家餐廳和咖啡廳9個主題區(qū)。整個二層只有一條主通道，把9個主題區(qū)連接起來。所有家具均可試用，你樂意的話甚至可以在床上睡一個覺，最大限度的降低了動線過長產(chǎn)生的疲勞一共設(shè)置了四條捷徑，方便有需要的顧客跨區(qū)流動。特點(diǎn)：前面所述的幾種人流動線的組合。適用條件：一般適用于商業(yè)面積較大的商業(yè)體。優(yōu)點(diǎn)：可以根據(jù)項(xiàng)目的具體情況吸收各種人流動線的優(yōu)勢，人流動線更加靈活多變。缺點(diǎn)：對商業(yè)體的面積要求較高。實(shí)例：萬象城、海岸城、益田假日廣場、怡景中心城、嘉信茂購物中心、金光華廣場等。-商業(yè)-通道人流動線基本類型6.復(fù)合式以反斗樂園為中心形成一個環(huán)島式人流動線人流動線類型項(xiàng)目名稱商業(yè)類型項(xiàng)目檔次商業(yè)體量（㎡）單通道環(huán)流式淘樂街地鐵商業(yè)中低檔700豐盛町地鐵商業(yè)中檔2.6萬中信地鐵商場地鐵商業(yè)中檔1.8萬又一淘地鐵商業(yè)中低檔900COCOPARK購物中心高檔8.5萬雙通道環(huán)流式中信西武百貨購物中心高檔1.4萬地王購物中心購物中心中高檔2.2萬自由流動式天虹商場百貨中高檔1萬-4萬歲寶百貨百貨中高檔1.8萬-3.8萬茂業(yè)百貨百貨中高檔2萬-8萬潮流前線地鐵商業(yè)中低檔3.5萬女人世界專業(yè)市場中低檔1.1萬兒童世界專業(yè)市場中低檔6000流水線式宜家家居專業(yè)市場中檔3萬環(huán)島式中心書城專業(yè)市場中檔3.5萬復(fù)合式怡景中心城購物中心高檔14萬海岸城購物中心高檔12萬嘉信茂廣場購物中心高檔21萬金光華廣場購物中心高檔12萬益田假日廣場購物中心高檔13.58萬萬象城購物中心高檔18.8萬人流動線基本類型總表商業(yè)人流系統(tǒng)概述人流動線設(shè)計(jì)基本原則曲與直結(jié)合要達(dá)到兩個目的，既要使消費(fèi)者對整體格局有所把握，不至于迷失方向，同時不能過于平直、單調(diào)，一望到底，盡收眼內(nèi)，而缺乏逛的樂趣。此外，曲與直的變化可以改變動線的心理長度，過長的動線適當(dāng)?shù)卦黾忧?，可以避免產(chǎn)生動線過長的心理感覺。人流動線設(shè)計(jì)基本原則水平人流動線平面動線之內(nèi)，圓角優(yōu)于鈍角、鈍角優(yōu)于直角、盡量少出現(xiàn)銳角。要平緩地、無意地改變消費(fèi)者的行進(jìn)路線，而不是強(qiáng)制性的。同時，平緩的角度有利于渲染一種愜意的購物氛圍。人流動線設(shè)計(jì)基本原則水平人流動線要根據(jù)商業(yè)體的體量、業(yè)態(tài)、市場定位、人流量等因素來確定通道的寬度，而在同一個商業(yè)體內(nèi)，又要根據(jù)商業(yè)體的建筑、業(yè)態(tài)分布、在商業(yè)體內(nèi)的具體位置等因素來確定每一條通道的寬度。人流動線設(shè)計(jì)基本原則水平人流動線對于這種中低端的商場來說，通道寬度一般在1.5米—2米之間，某些地方通道可以寬一些，但控制在3米之內(nèi)，避免面積的浪費(fèi)。項(xiàng)目名稱通道寬度女人世界2米兒童世界1.7米潮流前線1.5米-5米又一淘2.2米人流動線設(shè)計(jì)基本原則水平人流動線1.5米項(xiàng)目名稱通道寬度淘樂街5米-5.7米豐盛町4米-5.7米中信地鐵商場5.5米地鐵商業(yè)街多采取單通道環(huán)流的動線設(shè)計(jì)，同時體量一般較小，通道的寬度控制在4－5米即可，根據(jù)項(xiàng)目的體量和定位等因素可以進(jìn)行調(diào)整，幅度控制在10％以內(nèi)。人流動線設(shè)計(jì)基本原則水平人流動線4米項(xiàng)目名稱次通道主通道天虹商場1.5米2.4米歲寶百貨1.5米2.4米茂業(yè)百貨1.5米-2米2.4米傳統(tǒng)百貨商場的通道可以分為主通道和次通道，主通道是指商鋪和商鋪之間的通道，次通道是指條柜之間的通道，主通道的寬度控制在2—3米之間即可，次通道的寬度控制在1.5米左右即可。人流動線設(shè)計(jì)基本原則水平人流動線2.4米1.5米項(xiàng)目名稱單通道環(huán)流通道雙通道環(huán)流通道通道結(jié)合處地王購物中心\4.5米,5.5米\中信西武百貨\4米5米怡景中心城6米4.3米5米海岸城7米4.5米8米COCOPARK4.5米,7.5米\\嘉信茂廣場7米4.5米4.5米-7米金光華廣場6.5米4.5米4.5米益田假日廣場6米4米3.5米萬象城10米5米5米將大型購物中心的通道分為3類:單通道環(huán)流通道，雙通道環(huán)流通道和通道結(jié)合處。單通道環(huán)流通道的寬度一般控制在5－7米之間，根據(jù)商業(yè)的體量和市場定位等因素可以有10％的浮動；雙通道環(huán)流通道的寬度控制在4－6米之間；通道結(jié)合處如果不做任何景觀和休息椅，寬度在3－5米即可，如果設(shè)置景觀小品或者休息椅，寬度可以根據(jù)實(shí)情況加大。人流動線設(shè)計(jì)基本原則水平人流動線6.5米7.5米4.5米5米4.5米4.5米8米3.5米長度指兩個方面：一個是平面動線的總長度，要使消費(fèi)者走盡量少的路，而經(jīng)過所有的店鋪。另一個是單條動線的長度，不宜直線性過長。人流動線設(shè)計(jì)基本原則水平人流動線以中庭為中心，將人流動線分割成多個小段，每一小段可以看成獨(dú)立的人流動線，這樣一來較長的人流動線就被分割成多個短的獨(dú)立的人流動線。人流動線設(shè)計(jì)基本原則水平人流動線從長度的角度考慮，在經(jīng)過所有店鋪的前提下，總長度越短越好。從店鋪的角度考慮，其臨面的數(shù)量越多，動線效果越好。因此，動線設(shè)計(jì)要綜合平衡考慮。人流動線設(shè)計(jì)基本原則水平人流動線人流動線設(shè)置必須形成回路，盡量不出現(xiàn)射線，避免讓顧客走回頭路。如果人流動線不得已在平面內(nèi)形成單條射線，則考慮在端點(diǎn)處設(shè)置一些餐飲，或者是洗手間、垂直電梯滿足顧客的特殊需求。人流動線設(shè)計(jì)基本原則水平人流動線電梯餐飲餐飲電梯洗手間

對于多層的商業(yè)體，除了水平人流動線設(shè)計(jì)外，還有垂直人流動線設(shè)計(jì)，即考慮如何讓顧客在商業(yè)體內(nèi)便捷地往上和往下流動。垂直人流的引導(dǎo)是通過垂直交通工具來實(shí)現(xiàn)的，相對于水平人流來說較為簡單，就是要處理好垂直交通工具的形式、數(shù)量、地點(diǎn)。人流動線設(shè)計(jì)基本原則垂直人流動線形式是指用什么樣的垂直交通工具,如：電動扶梯、垂直電梯、坡道、普通樓梯、個性化樓梯等。此外，還必須考慮采用何種形式，如電動扶梯是采用并列式還是剪刀式，垂直電梯是采用觀光垂直電梯還是普通垂直電梯。一般商業(yè)體都會采取不同形式的垂直交通工具相結(jié)合的做法。人流動線設(shè)計(jì)基本原則垂直人流動線一個商業(yè)體需要多少垂直交通工具并沒有固定的指標(biāo)，需要根據(jù)商業(yè)體的體量、商業(yè)體的建筑設(shè)計(jì)、商業(yè)體的定位、人流量等因素來確定。總體的原則是：商業(yè)體體量和人流量越大，需要的垂直交通工具越多。項(xiàng)目名稱營業(yè)面積（㎡）電動扶梯垂直電梯觀光電梯COCOPARK8.5萬2351海岸城12萬3531金光華廣場12萬2152益田假日廣場13.58萬2021萬象城18.8萬415\人流動線設(shè)計(jì)基本原則垂直人流動線由于商業(yè)體傾向于讓顧客乘坐電動扶梯和觀光電梯，所以電動扶梯和觀光電梯一般設(shè)置在最顯眼的地方——中庭的附近。而普通垂直電梯則設(shè)置得比較隱晦，顧客一般要根據(jù)導(dǎo)視牌才能找到。人流動線設(shè)計(jì)基本原則垂直人流動線商業(yè)人流系統(tǒng)概述引導(dǎo)人流技巧外部建筑是商業(yè)體給顧客的第一印象，直接關(guān)系到顧客會不會選擇到這里進(jìn)行購物。時尚、漂亮、有特色的外部建筑可以激起顧客的消費(fèi)欲望，吸引途經(jīng)人群進(jìn)入商業(yè)體進(jìn)行消費(fèi)。而無特色、乏味、落伍的外部建筑則會極大影響顧客的消費(fèi)欲望，甚至放棄到這里進(jìn)行消費(fèi)的選擇。引導(dǎo)人流技巧商業(yè)體的導(dǎo)視系統(tǒng)分為外部導(dǎo)視系統(tǒng)和內(nèi)部導(dǎo)視系統(tǒng)。外部導(dǎo)視系統(tǒng)的主要作用是引導(dǎo)外部的人流進(jìn)入商業(yè)體。內(nèi)部導(dǎo)視系統(tǒng)的主要作用在于：1.讓顧客了解商業(yè)體內(nèi)的業(yè)態(tài)分布狀況，方便顧客去到自己想要去的地方。2.讓顧客明確自己現(xiàn)在所處的位置，不至于迷失方向。引導(dǎo)人流技巧商家的廣告可以讓顧客了解在此商業(yè)體內(nèi)有這樣的一家商家，引導(dǎo)外部人流進(jìn)入到商業(yè)體內(nèi)。同時這些廣告往往會標(biāo)明商家所處的位置，方便有需要的顧客前往，起到了很好的人流引導(dǎo)作用。引導(dǎo)人流技巧顯眼、有吸引力店招可以讓顧客從遠(yuǎn)處就知道店鋪所處的位置，引導(dǎo)人流前往目的地。引導(dǎo)人流技巧地面鋪裝在商業(yè)中有著非常重要的作用：1、漂亮的地面鋪裝有利于營造良好的購物環(huán)境。2、不同的地面鋪裝可以起到劃分區(qū)域的作用，使得業(yè)態(tài)的分布更加清晰。3、可以利用地面鋪裝做一些相關(guān)的宣傳和廣告。4、可以利用地面鋪裝做路線的指示，引導(dǎo)人流前進(jìn)。引導(dǎo)人流技巧天花裝飾與地面鋪裝的作用比較接近，一方面可以通過漂亮、有特色的天花裝飾營造更好的購物環(huán)境，另一面可以通過不同的天花裝飾起到分區(qū)的作用，引導(dǎo)人流前往不同的區(qū)域。引導(dǎo)人流技巧在室外，可以在廣場處做一些景觀小品，以達(dá)到吸引人流和聚集人流的效果。在室內(nèi)，則主要在中庭等空間較為充裕的地方，與不同的節(jié)日相結(jié)合擺設(shè)一些景觀小品，可以起到聚集人流、匯聚人氣的效果。引導(dǎo)人流技巧不同的業(yè)態(tài)布置方式對人流有不同的引導(dǎo)作用，要根據(jù)商業(yè)體的具體情況，如商業(yè)面積、商業(yè)體建筑構(gòu)造、商業(yè)體的人流量、商業(yè)體的市場定位、商業(yè)體所處的位置等，綜合考慮以上因素采用最優(yōu)的業(yè)態(tài)布置方式，有效引導(dǎo)人流到達(dá)商業(yè)體的每一個角落。引導(dǎo)人流技巧一、多主力店原則，層層都有核心主力店對于多層商業(yè)體來說，在每一層都設(shè)有主力店可以使每一層都具有核心引力，避免了由于某一層沒有主力店而缺乏足夠的吸引力，造成該層商鋪的人流受到影響，人流可以較為均勻的到達(dá)該商業(yè)體的每一層中。引導(dǎo)人流技巧業(yè)態(tài)布置全明星滑冰俱樂部ole’超市H&MZARA玩具反斗城俏江南蘇寧精品電器四海一家中影益田假日影城業(yè)態(tài)布置引導(dǎo)人流技巧JUSCOUNIQLOYESELF海岸影城順電江南廚子生活本色英孚教育瑪花纖體海岸滑冰場中森名菜大飽口福玩具反斗城業(yè)態(tài)布置引導(dǎo)人流技巧二、將主力店設(shè)置于商業(yè)體的兩端，將一般商戶設(shè)置于商業(yè)體的中部當(dāng)商業(yè)區(qū)域的形狀為長方形時，將主力店設(shè)在兩端，相當(dāng)于形成了兩個極點(diǎn)，這兩個極點(diǎn)具有最強(qiáng)的吸引力，可以吸引人流在兩極之間進(jìn)行流動，從而覆蓋了中間的普通商鋪。引導(dǎo)人流技巧業(yè)態(tài)布置引導(dǎo)人流技巧業(yè)態(tài)布置引導(dǎo)人流技巧業(yè)態(tài)布置三、將主力店設(shè)置于商業(yè)體中間，一般商戶圍繞主力店分布。將主力店設(shè)置在中央地帶，就能形成一個平面的商業(yè)核心，達(dá)到人流聚集、發(fā)散的效果，不僅促進(jìn)了一般承租商戶的經(jīng)營，也促進(jìn)了主力商家的經(jīng)營，使購物中心商業(yè)元素之間實(shí)現(xiàn)良好的整體互動。引導(dǎo)人流技巧業(yè)態(tài)布置L1層只有一家主力店——芮歐時尚百貨，位于平面的最中央，形成平面的商業(yè)核心。引導(dǎo)人流技巧業(yè)態(tài)布置位于核心的反斗樂園通過多個出口與四周的一般商鋪實(shí)現(xiàn)了良好互動。引導(dǎo)人流技巧業(yè)態(tài)布置四、將特色商業(yè)設(shè)置在商業(yè)體的上層將商業(yè)體最具特色的商業(yè)設(shè)置在上層，可以帶動人流往上流動，從而順帶流經(jīng)中低層的商鋪，達(dá)到人流經(jīng)過盡可能多的商鋪的目的。引導(dǎo)人流技巧業(yè)態(tài)布置

商業(yè)體的建設(shè)有兩個基本的原則就是易達(dá)性原則和聚集性原則，即要將商業(yè)體建在集客能力最強(qiáng)，顧客最方便，最容易到達(dá)的地方。要實(shí)現(xiàn)這兩大原則必須通過相關(guān)的配套來完成，因此商業(yè)體的相關(guān)配套十分重要。引導(dǎo)人流技巧出入口：商業(yè)體設(shè)置多個出入口，一方面可以使顧客更加便捷的進(jìn)入到商業(yè)體，另一方面多出入口可以有效避免由于人流過大而造成的堵塞，目前大型的shoppingmall的出入口往往都會達(dá)到5個以上。引導(dǎo)人流技巧1層和2層共有10個入口，人流可以從不同的方向非常便捷地流入海岸城。引導(dǎo)人流技巧停車場：停車場的設(shè)置要綜合考慮該城市居民出行交通情況、商業(yè)體的人流量、商業(yè)體所處片區(qū)居民的構(gòu)成等因素，合適的停車場可以方便駕車顧客進(jìn)出商業(yè)體。目前許多大型的購物中心不單只設(shè)一個地下停車場，而是將停車場進(jìn)行多樓層布置，其目的不僅是在城市中心，寸土寸金的地方創(chuàng)造更多的停車位，而且停車場多樓層設(shè)置可以使人流更快速、便捷地流入到商業(yè)體中。引導(dǎo)人流技巧廣場：許多大型的商業(yè)項(xiàng)目都有設(shè)置廣場，廣場可作為停車場或顧客暫時休息的場所，也可為消費(fèi)者提供一個游玩的平臺，能夠起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室內(nèi)商業(yè)空間的有益延伸，如可在廣場周邊布置餐飲、休閑項(xiàng)目或室外運(yùn)動娛樂設(shè)施，也可將其作為戶外展示及大型營銷活動的空間。引導(dǎo)人流技巧衛(wèi)生間、布局和業(yè)態(tài)的關(guān)系衛(wèi)生間一般布局每組衛(wèi)生間應(yīng)包括男女衛(wèi)生間，母嬰室或者兒童衛(wèi)生間，殘疾人衛(wèi)生間，清潔間。3F2F1F-1F地下室設(shè)一組員工的一般不設(shè)（如果商場的檔次很高可以考慮設(shè)置一個）每層兩組衛(wèi)生間一般布局母嬰室母嬰室兒童衛(wèi)生間殘疾人衛(wèi)生間兒童衛(wèi)生間殘疾人衛(wèi)生間181垂直電梯和扶梯的關(guān)系垂直電梯和扶梯的關(guān)系垂直電梯：對有目的性人流的帶動，一般放置在商場比較偏的位置。扶梯：對目的性不明確的人流的帶動，一般設(shè)置在中庭或鏈接人流的關(guān)鍵位置。自動扶梯成為購物中心交通組織中的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，并逐漸成為使用最頻繁的交通元素，具備速度快、占用面積小、瀏覽商場景觀等優(yōu)點(diǎn)

自動扶梯特點(diǎn)自動扶梯特點(diǎn)自動扶梯成為購物中心交通組織中的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，并逐漸成為使用最頻繁的交通元素優(yōu)點(diǎn)：

-速度快、占用面積小，提供垂直方向上的連續(xù)動線且減輕購物中心內(nèi)的擁擠情形，視線引導(dǎo)至較高的樓層，同時瀏覽商場的景觀主要參數(shù)：

-提升高度：一般在10米以內(nèi)，特殊情況可到幾十米。

-傾斜角度：一般為30°、35°。

-速度：一般為0.5米／秒，有的梯型可達(dá)到0.65米／秒、0.75米／秒

-梯級寬度：600毫米、800毫米，1000毫米。

-理論輸送能力：按照速度0.5米／秒計(jì)算，不同梯級寬度的輸送能力相應(yīng)為4500人／時、6750人／時、9000人／時自動扶梯自動扶梯排列方式與休息空間、展示空間、中庭空間的結(jié)合為購物中心創(chuàng)造出各種活躍的空間環(huán)境

自動扶梯空間組合平行排列與空間重疊分離排列平行排列與空間延伸交叉排列與空間重疊采用平行排列以及空間重疊的方式，構(gòu)成序列感強(qiáng)的連續(xù)界面，易將人流引導(dǎo)至各個樓層，并且使動感與序列相結(jié)合，增加空間情趣采用分離排列模式。狹長且具有引導(dǎo)性的中庭空間，與單向扶梯組合。分離排列式通常將上、下扶梯分離相隔較長距離，旨在豐富空間的同時，引導(dǎo)人流購物方向采用平行排列與空間延伸疊加模式?？臻g出現(xiàn)較為復(fù)雜、生動的層次，多個休息平臺跌落，顧客可同時看到不同層面的營業(yè)空間，吸引客源采用交叉排列與空間重疊，與中庭相結(jié)合，使購物人群可以感受到各樓層空間的元素，交叉排列打破了古板的平行排列模式，為空間注入活躍的因素自動扶梯空間組合自動扶梯設(shè)計(jì)位置主要為入口、中庭、主動線挑空處、主動線節(jié)點(diǎn)處及與外墻結(jié)合手扶電梯升降梯入口：能夠快速將人流導(dǎo)到不同的樓層，提高高樓層或地下層的人流量；中庭：隨著扶梯的上下行，增加室內(nèi)空間的動感，同時也在空間內(nèi)形成了一個層間運(yùn)動的主要交通樞紐主動線挑空處：通過挑空部分能看到上樓或下樓的下一個動線連接主動線節(jié)點(diǎn)處：通過設(shè)置自動扶梯，使水平主動線在節(jié)點(diǎn)處在垂直方向上保持連續(xù)性外墻：與外墻結(jié)合構(gòu)成獨(dú)特景觀，不占用室內(nèi)空間，還能形成廣告效應(yīng)香港國際金融中心垂直交通設(shè)置非常合理，手扶電梯12對，約30－40米就設(shè)置一組電梯，極大的方便了顧客自動扶梯設(shè)計(jì)位置自動扶梯設(shè)計(jì)位置通過商業(yè)建筑內(nèi)人員流量分析，考慮乘客搭乘舒適度原則，與自動扶梯實(shí)際運(yùn)輸能力匹配，確定自動扶梯數(shù)量

商業(yè)建筑內(nèi)人員流量的分析理論運(yùn)送能力

C=3600×k×v/0.4C--理論輸送能力、K--系數(shù)、V--額定速度自動扶梯的運(yùn)輸能力Q=V*M*(3600s/h)*BQ--通過主通道單位小時內(nèi)的人數(shù)，按照通道在最擁擠程度下最大的客流來選擇V--顧客行走的最大速度,一般取值0.5m/sM--每平方米人數(shù)，每人所占800mm半徑的圓面積，即2人/m2B--主通道寬度0.50(m/s)0.65(m/s)0.75(m/s)600mm450058506750800mm67508775101251000mm90001170013500梯級寬度V自動扶梯理論運(yùn)送能力（人/h）實(shí)際運(yùn)送能力-600mm和1000mm規(guī)格的為理論值70%-800mm規(guī)格的為理論值的60%自動扶梯數(shù)量乘客搭乘舒適度原則匹配自動扶梯數(shù)量自動扶梯設(shè)計(jì)要點(diǎn)自動扶梯的傾斜角度不應(yīng)大于30°，現(xiàn)有的自動扶梯角度一般在27°-35°之間，否則感覺太陡不安全自動扶梯的速度一般在0.45-0.5米/秒，速度不宜太快，否則不利于顧客乘坐，尤其是中老年顧客，容易摔倒受傷自動扶梯上下入口3米的范圍之內(nèi)，不應(yīng)設(shè)置任何阻礙交通的物品，否則容易容易導(dǎo)致?lián)頂D，發(fā)生事故自動扶梯最好采用集中布置，如果是采用多層的自動扶梯，其層高不同，基點(diǎn)也就不同，集中布置乘坐點(diǎn)，安裝及使用均很方便自動扶梯扶手外側(cè)50cm處應(yīng)設(shè)置一塊三角形防護(hù)板，防止顧客、貨物在交接處受到損傷12345自動扶梯與地板間的縫隙上應(yīng)設(shè)置防護(hù)網(wǎng)、墊塊，防止物體滑落6自動扶梯設(shè)計(jì)要點(diǎn)升降電梯對于連接樓層及停車場是非常重要的工具，速度快，安裝、運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用便宜，但容易形成擁堵，還可用于中庭景觀與載貨作用

升降電梯特點(diǎn)升降電梯特點(diǎn)電梯對于連接樓層及停車場是非常重要的工具優(yōu)點(diǎn)：

-速度快，安裝、運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用比較便宜，可運(yùn)載大多數(shù)物品，小至嬰兒車大至輪椅皆可運(yùn)載，可與中庭結(jié)合形成景觀設(shè)施缺點(diǎn)：-容易形成擁塞，不能同時承載較多的消費(fèi)者和手推車，且容易出故障適用范圍：在中庭內(nèi)景觀電梯、輔助空間作為運(yùn)貨電梯使用，各樓層垂直交通載客所需的載客量跟建筑物面積、用途相關(guān)。一般的客運(yùn)升降機(jī)的載客量，由數(shù)百公斤至2,000多公斤不等，升降機(jī)速度一般為1.5米／秒垂直電梯垂直電梯作為垂直交通工具適合設(shè)置在主動線附近的建筑角部或者拐點(diǎn)（節(jié)點(diǎn)）處，作為景觀電梯則設(shè)置在中庭和外墻，形成獨(dú)特建筑景觀手扶電梯升降梯建筑的角部：升降電梯設(shè)置位置要求各層上下貫通，此特點(diǎn)適合于設(shè)置在建筑角部，緊鄰主動線或者中庭；中庭：與中庭設(shè)計(jì)結(jié)合，形成很有視覺沖擊力的動態(tài)景觀，作為觀光電梯，成為中庭內(nèi)的主要景觀之一；外墻：與外墻結(jié)合構(gòu)成獨(dú)特景觀，通過跨越不斷移動的視野，獲得新奇的空間感受，還能形成廣告效應(yīng)；主動線拐角（節(jié)點(diǎn)）處：布置在主要人流的方向，把人流高效、快捷的向各個方向輸送，通過垂直方向引導(dǎo)，保持動線連續(xù)性電梯設(shè)計(jì)位置手扶電梯升降電梯香港國際金融中心上海正大廣場垂直電梯設(shè)計(jì)位置升降電梯數(shù)量根據(jù)層數(shù)、樓層營業(yè)廳面積、電梯速度、承載人數(shù)來確定400080001200016000200002400045678928000一臺兩臺三臺四臺建筑樓層數(shù)樓層營業(yè)廳面積（m2

）假定：電梯速度90m/min電梯單次承載20人垂直電梯數(shù)量191店招設(shè)計(jì)店鋪的外觀風(fēng)格設(shè)計(jì)應(yīng)盡量統(tǒng)一，每個店鋪的標(biāo)識在同一店面風(fēng)格的基礎(chǔ)上可以允許突出自己的品牌形象整個購物中心的店鋪外觀設(shè)計(jì)應(yīng)該是統(tǒng)一風(fēng)格的，個別的租戶允許在外觀設(shè)計(jì)上融入自身的設(shè)計(jì)元素，但必須以不影響整體風(fēng)格為前提每個租戶的店鋪設(shè)計(jì)、施工必須建立審批的制度XX店名柱子店名/標(biāo)志櫥窗門/入口店鋪外觀設(shè)計(jì)店招設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)店鋪的外觀應(yīng)該包括一個標(biāo)準(zhǔn)店鋪的布局和所有設(shè)計(jì)因素(主要是外觀)標(biāo)準(zhǔn)店鋪設(shè)計(jì)的評估

標(biāo)準(zhǔn)店鋪設(shè)計(jì)應(yīng)該包括.根據(jù)購物中心的整體概念確定店鋪的外觀和設(shè)計(jì)、試衣間、內(nèi)部布局包括儲存和辦公區(qū)域采用適宜的高品質(zhì)裝修材料裝飾商店的墻壁?？墒褂枚喾N材質(zhì)以塑造高品質(zhì)而多樣化的設(shè)計(jì)，但過于沖突、對立的組合應(yīng)避免標(biāo)準(zhǔn)店鋪設(shè)計(jì)的因素櫥窗試衣室儲存和辦公用區(qū)域入口通道經(jīng)營區(qū)域經(jīng)營區(qū)域店招設(shè)計(jì)194八、商鋪劃分1.鋪位劃分原則1）根據(jù)項(xiàng)目定位及銷售的需要合理劃分鋪位的面積；2）進(jìn)深比例——結(jié)合定位的業(yè)態(tài)來確定適當(dāng)?shù)谋壤?）合理利用區(qū)域內(nèi)的面積，最大化得到使用；4）避免出現(xiàn)鋪位死角；5）避免通道中出現(xiàn)柱子；6）避免出現(xiàn)不規(guī)則的鋪位（如三角鋪）；7）通過公共部分與通道系統(tǒng)的劃分來提高各個區(qū)域的均好性；8）一般先完成鋪位的銷售分割，再考慮鋪位的招商分割。2.鋪位劃分步驟1）了解基本平面布局，提出修改意見：一般上拿到手的是一張結(jié)構(gòu)完成的圖紙，那么主要的設(shè)施已經(jīng)標(biāo)注位置，核心筒、樓梯、電梯、柱網(wǎng)如何分布，哪個部分我們需要更改，要即時提出修改意見。2）認(rèn)識柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)：也就柱矩，柱子的分布情況。一般規(guī)則的柱矩，但住宅裙樓商業(yè)可能有不規(guī)則的情況。3）了解防火分區(qū)：了解國家關(guān)于商場的防火分區(qū)的設(shè)計(jì)，或者了解設(shè)計(jì)院對整體防火分區(qū)的設(shè)計(jì)，各分區(qū)之間的防火卷閘門下是不能擺放任何東西的，鋪位劃分時需要注意這點(diǎn)，還有就是消防栓的設(shè)置，別把那位置給包到鋪位內(nèi)。設(shè)計(jì)院規(guī)劃的防火分區(qū)往往不能跟我們的鋪位分割不符，這時就需要與設(shè)計(jì)院討論，結(jié)合我們的鋪位分割重新規(guī)劃防火分區(qū)。3.鋪位劃分順序1）先根據(jù)場子面積、柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)，以及項(xiàng)目的長和寬粗略估計(jì)劃分；2）確定主通道和次通道的寬度；3）從街鋪開始劃鋪，先外后內(nèi)；4）一排排、一層層劃分。4.平面布局設(shè)計(jì)1）以柱點(diǎn)為自然分界點(diǎn)，便于縱向和橫向分割。4.平面布局設(shè)計(jì)2）以電梯的口為中心進(jìn)行排列通道，便于人流分散。4.平面布局設(shè)計(jì)3）在兩條縱橫線交叉時，如空間太小，也要交叉，對縱橫道路視野有益。4.平面布局設(shè)計(jì)4）在兩條縱橫通道交叉時，如空間太大，則可考慮采用環(huán)形或敞開式，使分割與統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)鋪位面積相差不大。4.平面布局設(shè)計(jì)5）對于邊線，盡可能以直線為主，要兩邊同時有攤位，忌諱一側(cè)有，一側(cè)無。4.平面布局設(shè)計(jì)6）對于邊線中有不規(guī)則的，則盡可能拉直處理，雖然會使攤位面積不均勻，但會使道路齊整，便于人流貫通。4.平面布局設(shè)計(jì)7）如遇邊角區(qū)域不規(guī)則，部分區(qū)域面積過大，則可以考慮適當(dāng)彎曲，使之面積差不要過大。4.平面布局設(shè)計(jì)8）在衛(wèi)生間和消防梯處，道路邊線不要有攤位，邊線應(yīng)緊貼衛(wèi)生間門面，如距離太長，則可考慮放置柜臺，寬度0.5m，墻面做貨架處理。4.平面布局設(shè)計(jì)9）弧形與環(huán)形設(shè)計(jì)；在正方形樓面積中，多采用環(huán)形設(shè)計(jì)。在交錯道路的平面中，有間距大的多采用弧形或環(huán)形設(shè)計(jì)。4.平面布局設(shè)計(jì)10）在電梯口，服務(wù)臺中或是拐角處，可用弧形設(shè)計(jì)。越不規(guī)則的地方，弧形設(shè)計(jì)應(yīng)用越廣泛。4.平面布局設(shè)計(jì)11）在棋盤式隔斷中，弧形組合在一些拐角處應(yīng)用效果尤其明顯，所以不可生硬搬用棋盤式。4.平面布局設(shè)計(jì)12）電梯口要設(shè)有主要通道。210七、停車場設(shè)計(jì)成功的購物中心依賴于充足的停車位，停車方便是任何購物中心停車布局都應(yīng)遵循的標(biāo)準(zhǔn)停車場設(shè)計(jì)的元素：停車面積、車道布局、進(jìn)出通道、單個停車位的尺度和安排、從停車區(qū)到購物中心的步行活動、坡度、鋪裝、景觀、燈光停車位指標(biāo)是100平米可出租建筑面積的實(shí)際停車位數(shù)量，歐美國家的標(biāo)準(zhǔn)為：可出租建筑面積為2300-37000平米的購物中心，每100平米可出租建筑面積設(shè)置4個停車位可出租建筑面積為37000-56000平米的購物中心，每100平米可出租建筑面積設(shè)置4.5個停車位可出租建筑面積超過56000平米的購物中心，每100平米可出租建筑面積設(shè)置5個停車位購物中心的停車場必須是簡單、安全的；在以前沒有來過或提前不知道停車場布局的情況下，購物者應(yīng)該能夠自信地駛過停車區(qū)從停車位到商店的最大步行距離應(yīng)該在120米以內(nèi)，最好限制在90-105米購物中心內(nèi)車流的循環(huán)應(yīng)該是連續(xù)的，最好是單程的和逆時針方向的對大型購物中心來說，停車區(qū)的環(huán)形交通需要在場地邊緣和建筑群周圍各有一條環(huán)路，內(nèi)環(huán)用作消防和緊急疏散通道，同時作為運(yùn)送通道和顧客上下車的地方主要交通通道有兩種類型：入口和出口通道、環(huán)道。主要通道可以允許雙向行駛，次要通道是單向的，但是需要指示方向，通常是既有刷在地面上的箭頭標(biāo)志，又有豎立在路邊的指示牌應(yīng)該使用減速坡、禁入標(biāo)志車障等設(shè)施阻止車輛侵入到有遮陽的人行道范圍內(nèi)購物中心停車場設(shè)計(jì)原則購物中心停車場設(shè)計(jì)原則車流動線包括自駕車（停車場設(shè)置）和公共交通動線，盡量保證其方便快捷，縮短步行距離車流動線設(shè)計(jì)公共交通公共交通站的位置：-當(dāng)需要穿越交通量，較大的道路時，應(yīng)以立交或地下通道方式加以解決-為公共交通設(shè)計(jì)獨(dú)立通道和上下車站輕軌和地鐵站的設(shè)置-與地下空間相連接，以縮短顧客的步行距離，保證其安全便捷的到達(dá)購物中心為目的自駕車（停車場設(shè)置）地下停車庫：最常見的停車方式，要求有足夠長的坡道出入口和轉(zhuǎn)圜余地，一般可直接由電梯或樓梯即可到達(dá)購物中心屋頂停車：宜用步行街或步道將停車場與購物中心相連停車樓：優(yōu)點(diǎn)是顧客從停車空間到營業(yè)空間的流動很方便地上停車場：步行距離不宜太遠(yuǎn)，避免穿越交通量大的道路，以立交方式避免其直接干擾車流動線設(shè)計(jì)車流動線設(shè)計(jì)國內(nèi)部分省級及直轄市關(guān)于停車場出入口設(shè)置規(guī)范城市分類規(guī)范成都出入口數(shù)量設(shè)置50個停車位以內(nèi)，可設(shè)一個出入口，其寬度宜采用雙車

道；50－300個車位應(yīng)設(shè)兩個出入口；大于300個車位，出口和入口應(yīng)分開設(shè)置，兩個出入口之間的距離應(yīng)大于20米出入口位置設(shè)置出入口應(yīng)符合行車視距要求，并應(yīng)右轉(zhuǎn)入車道，

出入口應(yīng)距離交叉口、橋隧道坡道起止線50米以上浙江省出入口數(shù)量設(shè)置停車泊位數(shù)大于等于200輛小于500輛時，應(yīng)設(shè)置不少于二條車道進(jìn)、二條車道出的出入口。停車泊位數(shù)大于等于500輛時，應(yīng)設(shè)置不少于三個雙車道的出入口。出入口位置設(shè)置機(jī)動車停車庫出入口之間的凈距不應(yīng)小于15.0m。

基地內(nèi)配建的機(jī)動車停車庫(場)，其出入口不宜直接設(shè)置在城市道路上，其出入口宜設(shè)在基地內(nèi)部道路上天津市出入口數(shù)量設(shè)置機(jī)動車停車泊位大于200個小于等于500個時，應(yīng)設(shè)置不少于兩條車道進(jìn)、兩條車道出的出入口。機(jī)動車停車泊位數(shù)大于500個時，應(yīng)設(shè)置不少于三個雙車道的出入口出入口位置設(shè)置建設(shè)項(xiàng)目設(shè)置在同一條道路上出入口之間的凈距不應(yīng)小于20m

基地內(nèi)配建的機(jī)動車停車庫(場)，其出入口不宜直接設(shè)置在城市道路上，其出入口宜設(shè)在基地內(nèi)部道路上停車場出入口設(shè)置規(guī)范地下車庫地下室盡量布置在地下一層，且面積盡量小普通地下一層地下車庫建安成本約1600元/平米，人防地下室約2300元/平米地下一層加地下二層普通地下車庫建安成本約2000～2200元/平米地下一層普通地下車庫，地下二層人防地下室的建安成本約2000～2500元/平米地下車庫范圍、層數(shù)及布置■適應(yīng)范圍：適用住宅樓下的普通地下車庫，不包括機(jī)械式立體停車庫、復(fù)式停車庫、別墅TH私家車庫等特殊的地下車庫強(qiáng)調(diào)：首先要求必須做到，實(shí)在做不到要提前提出進(jìn)行會診確定地下車庫地下車庫停車率（極限）1、地下室輪廓線應(yīng)平直方正，無用的面積一定要剔除2、柱網(wǎng)布置應(yīng)符合車位及行車道模數(shù)，達(dá)到緊湊布置（附圖）3、避免行車道靠外墻布置4、避免布置平行或斜向車位5、設(shè)備房及非機(jī)動車庫不允許擠占行車道兩邊的停車位6、設(shè)備房面積勉強(qiáng)夠用即可，不能有富余（附表）7、人防口部設(shè)施應(yīng)布置在不影響停車的地方8、關(guān)鍵的部位對結(jié)構(gòu)構(gòu)件進(jìn)行局部轉(zhuǎn)換(慎用）

地下車庫提高地下停車率的8條措施

一般一個10萬平米規(guī)模的小區(qū)，考慮將設(shè)備房主要設(shè)置在塔樓下方，設(shè)備房面積約700～800平米左：其中：變配電房：約150平米水泵房：約120平米公變房：約50平米生活水池：約100平米柴油發(fā)電機(jī)房：約100平米消防水池：約150平米其他：約50平米注：1、小區(qū)規(guī)模每增加10萬平米，設(shè)備房約會增大30%左右；

2、設(shè)備房不包括車庫進(jìn)排風(fēng)機(jī)房、消防控制室（80平米左右）以及無實(shí)際用途的假設(shè)備房；

3、設(shè)備房的布置不應(yīng)影響車道兩側(cè)的停車位，設(shè)備房面積勉強(qiáng)夠用即可，不可隨意多做。

設(shè)備房主要設(shè)置在塔樓下方，是針對首層架空的情況而言，當(dāng)首層是住宅時，應(yīng)水泵房及變壓器的低頻噪音對住戶有影響，上部有水房間對下部電房有影響地地下車庫提高地下停車率的8條措施地下室方案剖面實(shí)例1650有綠化時覆土厚3900層高300建筑墊層高案例與成本層高、墊層、覆土結(jié)構(gòu)計(jì)算層高：是指地下室底板結(jié)構(gòu)面到上層板結(jié)構(gòu)面的距離。800+350+200+2200=3550（無人防的地下室層高3600可以滿足一般需求啦）梁高800風(fēng)道350預(yù)留150~200凈高2200案例與成本地下室層高

設(shè)備擠占車位空間，地下室建造成本高達(dá)2000元/M2以上，行車兩邊是停車布置的黃金寶地，若這里被擠占，那么要想得到相同數(shù)量的車位，需用三倍的面積來實(shí)現(xiàn)，一般因設(shè)備用房擠占停車位、或設(shè)備用房過大都會造成成本極大浪費(fèi)。案例與成本設(shè)備房靠邊墻布置平行車位，停車效率低行車道靠墻布置，停車效率低車道車位車位外墻地下室方案平面實(shí)例案例與成本柱網(wǎng)、布車方式及輪廓線車位車位6000，不符寬度模數(shù)，浪費(fèi)面積7000以上，車道太寬，浪費(fèi)面積這部分無實(shí)際用途，浪費(fèi)面積案例與成本柱網(wǎng)、布車方式及輪廓線地下室方案平面實(shí)例行車道靠外墻布置，停車效率低外墻傾斜，行車道出現(xiàn)無效面積案例與成本柱網(wǎng)、布車方式及輪廓線地下室方案平面實(shí)例無效面積案例與成本柱網(wǎng)、布車方式及輪廓線1、柱網(wǎng)及布車方式不科學(xué)，造成停車效率低，產(chǎn)生“隱型”無效面積，而這種無效面積往往比直接的無效面積大得多。2、輪廓線不緊湊，以及塔樓下的無用空間不去掉等，是產(chǎn)生無效面積的主要原因■無效面積是增加地下室成本的最直接因素，每平米兩千多元的建造成本，常常讓我們不知不覺就付出上百萬，甚至上千萬的無效成本

案例與成本柱網(wǎng)、布車方式及輪廓線經(jīng)營權(quán)銷售商業(yè)價值的實(shí)現(xiàn)存在以下四種常見的方式，各有利弊直接散售帶租約銷售返租銷售操作比較簡單，開發(fā)商不涉及后期商業(yè)招商、運(yùn)營產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)明確，不會產(chǎn)生遺留問題帶租約銷售有利于引導(dǎo)后期市場的發(fā)展方向，加快商業(yè)聚集

置業(yè)者買鋪就可以收取租金，促進(jìn)銷售有利于統(tǒng)一項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)，引導(dǎo)市場發(fā)展返租統(tǒng)一運(yùn)營度過養(yǎng)商期，有可能使商鋪在前期賣到成熟期的價格有可能短期內(nèi)完成銷售產(chǎn)權(quán)分散，經(jīng)營權(quán)分散，不利于建筑面積較大