國(guó)內(nèi)標(biāo)桿地產(chǎn)集團(tuán)-合作項(xiàng)目-全周期的人力資源管理策略-課件

合作項(xiàng)目全周期的人力資源管理策略合作項(xiàng)目全周期的人力資源管理策略2/51優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，降低拿地成本2、有效整合多方資源，特別是區(qū)域或板塊龍頭房企的資源導(dǎo)入3、能夠?qū)W習(xí)其他優(yōu)秀地產(chǎn)公司的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)4、增加優(yōu)秀的供應(yīng)商入庫(kù)5、增加銷售流量，提升企業(yè)品牌，降低融資成本。1、溝通成本增加，管理復(fù)雜性及成本增加2、不可控因素較多，特別是在和央企的合作開發(fā)過(guò)程中3、強(qiáng)勢(shì)地產(chǎn)公司對(duì)產(chǎn)品及方案要求4、非我方的供應(yīng)商管理5，合作方“不上路子”“扯皮”6、人力資源及管理費(fèi)用的管控、人均效能等項(xiàng)目合作開發(fā)從2016年下半年開始，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，土地供應(yīng)緊縮及土地價(jià)格上漲，項(xiàng)目多方合作開發(fā)逐漸成為諸多地產(chǎn)公司的選擇。引言2/51優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，降低拿地成本1、溝通成本增加，三種合作模式指項(xiàng)目總及所有職能條線全部為我司獨(dú)立派遣、對(duì)方僅派遣財(cái)務(wù)人員或不派遣任何人員的項(xiàng)目。全操盤指項(xiàng)目總、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、成本、招采、工程、前期、客服職能中有一個(gè)或多個(gè)為我司派遣，且不符合全操盤及財(cái)務(wù)投資定義條件的項(xiàng)目。

聯(lián)合操盤我司僅派遣財(cái)務(wù)人員或不派遣任何人員的項(xiàng)目。

財(cái)務(wù)投資類項(xiàng)目根據(jù)合作雙方參與程度的不同，可以劃分為三類不同合作模式3/51三種合作模式指項(xiàng)目總及所有職能條線全部為我司獨(dú)立派遣、對(duì)方僅目錄1簽訂投資協(xié)議前2簽訂投資協(xié)議后至第一次董事會(huì)3第一次董事會(huì)45合作項(xiàng)目全周期的人力資源管理策略合作項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)階段合作項(xiàng)目中斷或交付目錄1簽訂投資協(xié)議前2簽訂投資協(xié)議后至第一次董事會(huì)3第一次董41簽訂投資協(xié)議前合作項(xiàng)目全周期的人力資源管理策略1簽訂投資協(xié)議前合作項(xiàng)目全周期的人力資源管理策略51、聯(lián)合操盤的必要條件確定項(xiàng)目摘牌、財(cái)務(wù)并表及項(xiàng)目總、營(yíng)銷職能的歸屬方，各方根據(jù)需要，做為前置條件與合作方進(jìn)行商談，如出現(xiàn)以下情況，區(qū)域人力行政部可以建議不采用聯(lián)合操盤的合作方式：

（1）合作方不同意公章/法人章、檔案管理（證照借用、用印、合同）聯(lián)合保管或簽批的。

（2）我方操盤關(guān)鍵職能不含設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、成本、招采等其中1-2項(xiàng)的。

（3）管理費(fèi)用只能采取對(duì)方包干的。簽訂投資協(xié)議前合作項(xiàng)目在簽訂投資協(xié)議前，區(qū)域人力行政負(fù)責(zé)人需要主動(dòng)關(guān)注并參與如下事項(xiàng)的討論與決策：6/511、聯(lián)合操盤的必要條件簽訂投資協(xié)議前合作項(xiàng)目在簽訂投資協(xié)議前2、確定操盤職能確定我方操盤職能體系。在條件允許的情況下，優(yōu)先派駐項(xiàng)目總、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)條線，盡量考慮條線捆綁模式，例如項(xiàng)目總、前期、設(shè)計(jì)捆綁；工程/營(yíng)銷、客服、物業(yè)捆綁；招采、成本捆綁等?？头毮懿俦P的條件，須滿足如下之一：

（1）項(xiàng)目總（聯(lián)席總經(jīng)理）、工程、營(yíng)銷我司獨(dú)立派遣；（2）項(xiàng)目總（聯(lián)席總經(jīng)理）、工程我司獨(dú)立派遣；（3）項(xiàng)目總（聯(lián)席總經(jīng)理）、營(yíng)銷我司獨(dú)立派遣；（4）工程、營(yíng)銷我司獨(dú)立派遣。簽訂投資協(xié)議前7/512、確定操盤職能簽訂投資協(xié)議前7/513、

制度、權(quán)責(zé)手冊(cè)、信息系統(tǒng)協(xié)同運(yùn)營(yíng)、投資等各職能條線負(fù)責(zé)人，提出項(xiàng)目公司日常管理制度的議案，并共同商定權(quán)責(zé)手冊(cè)的關(guān)鍵內(nèi)容；盡可能明確項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)、成本采購(gòu)、銷售等主要業(yè)務(wù)使用哪方系統(tǒng)。對(duì)于我方全操盤的必須使用我方系統(tǒng)，我方財(cái)務(wù)并表項(xiàng)目建議使用我方財(cái)務(wù)系；聯(lián)合操盤的按照各自的職能歸屬，進(jìn)行各方系統(tǒng)選擇，但投資協(xié)議應(yīng)明確各自系統(tǒng)必須加入其它合作方的審批端口。4、印簽、證照的保管明確項(xiàng)目公司印簽、證照的管理原則。對(duì)于全操盤、聯(lián)合操盤，項(xiàng)目綜合人力崗應(yīng)由我方派駐，印簽、證照的保管交由我方綜合人力崗負(fù)責(zé)；否則，印簽、證照必須實(shí)行聯(lián)合簽署與保管原則。5、管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)（含前期案場(chǎng)物業(yè)費(fèi)）投資協(xié)議簽訂前，區(qū)域人力行政部負(fù)責(zé)人必須參與討論、決策項(xiàng)目公司管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)（含前期案場(chǎng)物業(yè)費(fèi)）的計(jì)提總比例、計(jì)提規(guī)則，并明確各項(xiàng)費(fèi)用的支出范圍。其中，管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)的計(jì)提比例應(yīng)事先進(jìn)行精細(xì)預(yù)測(cè)算后確定，避免隨行就市。簽訂投資協(xié)議前8/513、制度、權(quán)責(zé)手冊(cè)、信息系統(tǒng)簽訂投資協(xié)議前8/516、投資協(xié)議內(nèi)部交圈綜合人力部需要提前了解合作項(xiàng)目投資協(xié)議的各項(xiàng)條款，對(duì)關(guān)于管理架構(gòu)、操盤職能、人員配置、費(fèi)用計(jì)提、權(quán)責(zé)流程、信息系統(tǒng)、證照/印簽管理等條款必須參與到?jīng)Q策與審定過(guò)程中。7、其他事項(xiàng)如項(xiàng)目符合公司跟投制度的，應(yīng)在投資協(xié)議上明確合作方必須全力支持與配合公司跟投制度的執(zhí)行，包括但不限于跟投主體的變更等。在項(xiàng)目確認(rèn)合作前，參與人員應(yīng)嚴(yán)守工作紀(jì)律，不得與政府、外部機(jī)構(gòu)、同行、同事進(jìn)行交流合作事項(xiàng)。簽訂投資協(xié)議前9/516、投資協(xié)議內(nèi)部交圈簽訂投資協(xié)議前9/512簽訂投資協(xié)議后至第一次董事會(huì)合作項(xiàng)目全周期的人力資源管理策略2簽訂投資協(xié)議后至第一次董事會(huì)合作項(xiàng)目全周期的人力資源管理策10投資協(xié)議簽訂后，區(qū)域人力行政負(fù)責(zé)人應(yīng)立即召集合作方人力負(fù)責(zé)人，就合作項(xiàng)目的組織架構(gòu)、人員編制、總經(jīng)理（包括聯(lián)席）任命、項(xiàng)目管理制度、管理費(fèi)用計(jì)提方式、營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)提方式、人員勞動(dòng)關(guān)系歸屬等進(jìn)行會(huì)談，求同存異，力求在第一次董事會(huì)前在人力資源管理方向上達(dá)成一致意見(jiàn)，以便在第一次董事會(huì)上快速?zèng)Q策。簽訂投資協(xié)議后至第一次董事會(huì)組織架構(gòu)及編制制度、權(quán)責(zé)、信息系統(tǒng)管理費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用（含前期案場(chǎng)物業(yè)費(fèi)用）說(shuō)明：1、對(duì)于合作方提出其他要求，建議在第一次董事會(huì)上進(jìn)行決議，避免后期扯皮11/51投資協(xié)議簽訂后，區(qū)域人力行政負(fù)責(zé)人應(yīng)立即召集合作1、組織架構(gòu)

在首次人力資源溝通會(huì)上，商討合作項(xiàng)目的組織架構(gòu)，遵循的原則：1、從業(yè)務(wù)需求出發(fā)；2、根據(jù)自身及合作方的共同管理需求出發(fā)，3、建議合作項(xiàng)目組織架構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化（如下），同時(shí)根據(jù)自身與合作方需求做微調(diào)。財(cái)務(wù)投資類項(xiàng)目：組織架構(gòu)不做要求，但應(yīng)關(guān)注。

我方派駐人員（含兼職）原則上都是矩陣式管理，向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及事業(yè)部相關(guān)職能負(fù)責(zé)人雙向匯報(bào)。運(yùn)營(yíng)、客服、前期案場(chǎng)等崗位依項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)要求及合作方協(xié)商而定，我方項(xiàng)目總的，建議由我方配置運(yùn)營(yíng)崗。股東會(huì)董事會(huì)研發(fā)設(shè)計(jì)部成本管理部人力行政部財(cái)務(wù)資金部招采管理部營(yíng)銷管理部客服管理部開發(fā)部工程管理部總經(jīng)理監(jiān)事會(huì)聯(lián)席總經(jīng)理例簽訂投資協(xié)議后至第一次董事會(huì)12/511、組織架構(gòu)財(cái)務(wù)投資類項(xiàng)目：組織架構(gòu)不做要求，但應(yīng)關(guān)注。股2、人員編制及關(guān)鍵崗位配置1）項(xiàng)目人員編制，根據(jù)需要業(yè)務(wù)開展需要進(jìn)行配置，原則上從簡(jiǎn)。但對(duì)于項(xiàng)目周轉(zhuǎn)要求較高的，可以酌情考慮增配人員。2）人員配置參照《合作項(xiàng)目編制配置標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行，小專業(yè)可按兼職處理，確定合適的崗位系數(shù)作為分?jǐn)偙壤?。根?jù)項(xiàng)目情況應(yīng)酌情考慮運(yùn)營(yíng)、法務(wù)、客服、物業(yè)案場(chǎng)崗位等。3）對(duì)項(xiàng)目總為我方派駐的，對(duì)非我方操盤的關(guān)鍵職能，比如設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、成本等，除我司內(nèi)部配置相應(yīng)的對(duì)接人外，應(yīng)盡可能將對(duì)接人納入項(xiàng)目編制配置，以管理副職尤佳，以協(xié)助項(xiàng)目總對(duì)本職能的管控。4）項(xiàng)目總為非我方的聯(lián)合操盤項(xiàng)目，應(yīng)由區(qū)域工程運(yùn)營(yíng)部負(fù)責(zé)人或項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人（兼任項(xiàng)目對(duì)接負(fù)責(zé)人或直接擔(dān)任項(xiàng)目副總，其他非我方操盤的職能均須指派對(duì)接人，尤其人力、財(cái)務(wù)等，并在管理費(fèi)的計(jì)提上盡可能爭(zhēng)取本部分人員的費(fèi)用。簽訂投資協(xié)議后至第一次董事會(huì)13/512、人員編制及關(guān)鍵崗位配置1）項(xiàng)目人員編制，根據(jù)需要業(yè)務(wù)開展3第一次董事會(huì)合作項(xiàng)目人力資源管理的全周期探討3第一次董事會(huì)合作項(xiàng)目人力資源管理的全周期探討141）以下需合作方共同確認(rèn)的相關(guān)重要事項(xiàng)，應(yīng)在第一次董事會(huì)確認(rèn)，形成書面記錄并存檔。對(duì)于第一次董事會(huì)由運(yùn)營(yíng)或其他部門組織的，人力應(yīng)第一時(shí)間獲取會(huì)議紀(jì)要復(fù)印件/掃描件，作為后續(xù)管理依據(jù)。2）第一次董事會(huì)需明確人力事項(xiàng)清單（包括不限于以下內(nèi)容）：模塊相關(guān)事項(xiàng)組織架構(gòu)及人員編制組織架構(gòu)及人員編制、操盤職能（如需）、派駐管理團(tuán)隊(duì)制度、流程、系統(tǒng)項(xiàng)目公司制度、權(quán)責(zé)手冊(cè)、IT系統(tǒng)（協(xié)議未明確的）管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)計(jì)提/分?jǐn)傄?guī)則、項(xiàng)目承擔(dān)/列支費(fèi)用范圍（科目）項(xiàng)目全周期管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)預(yù)算，重點(diǎn)明確業(yè)務(wù)招待費(fèi)、行政辦公費(fèi)、前期物業(yè)費(fèi)的預(yù)算定額費(fèi)用結(jié)算：結(jié)算主體、對(duì)賬周期、結(jié)算周期、開票類型勞動(dòng)關(guān)系項(xiàng)目公司兼職、全職人員勞動(dòng)關(guān)系薪酬福利薪酬、福利（含社保、公積金）結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)薪酬福利補(bǔ)差（如有）考核激勵(lì)考核體系、激勵(lì)體系（包括獎(jiǎng)項(xiàng)、適用人員范圍）、營(yíng)銷傭金公章與檔案管理公章/法人章的使用與保管，檔案管理（證照、用印、合同）人員任免與分流項(xiàng)目人員的任免、結(jié)束后的分流、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金政策、標(biāo)準(zhǔn)及使用規(guī)則第一次董事會(huì)需確認(rèn)事項(xiàng)第一次董事會(huì)15/511）以下需合作方共同確認(rèn)的相關(guān)重要事項(xiàng)，應(yīng)在第一次董事會(huì)確認(rèn)第一次董事會(huì)需確認(rèn)人員落編問(wèn)題，各職能需要人員數(shù)量、崗位、是否兼崗均需明確；關(guān)鍵崗位的人員（含兼職）到崗時(shí)間，如發(fā)生人員不到位問(wèn)題，則要求相應(yīng)薪酬不得從項(xiàng)目公司提取，如人員不到位問(wèn)題導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)展受阻，則需及時(shí)敦促合作方，甚至由我方委派人員進(jìn)行補(bǔ)位，并按規(guī)定從項(xiàng)目公司提取薪酬。第一次董事會(huì)除清單之外的重點(diǎn)確認(rèn)事項(xiàng)【組織架構(gòu)、人員編制】16/51第一次董事會(huì)需確認(rèn)人員落編問(wèn)題，各職能需要人員數(shù)量、崗位、是第一次董事會(huì)【制度、流程、系統(tǒng)】項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)、成本、招采、OA管理系統(tǒng)原則以合作協(xié)議為準(zhǔn)，需明確系統(tǒng)中可加入合作方審批/審閱端口；過(guò)渡期管理系統(tǒng)若不能及時(shí)上線，則需以紙質(zhì)單據(jù)形式聯(lián)簽；如協(xié)議中未明確，原則上各自負(fù)責(zé)的職能用各自的系統(tǒng)，具體需要滿足：

1、滿足各職能操盤公司的集團(tuán)管控需要；

2、可以開放審批/審閱端口給合作方；如合作方或我方系統(tǒng)確實(shí)無(wú)法加入對(duì)方審批/審閱端口，則可以考慮：

1）各自系統(tǒng)簽批完成后，以紙質(zhì)單據(jù)形式聯(lián)簽；

2）通過(guò)第三方審批系統(tǒng)——微信、釘釘完成聯(lián)簽；

3）項(xiàng)目公司自行購(gòu)置、使用大平臺(tái)公司的系統(tǒng)（如明源、金蝶、甲骨文等），系統(tǒng)相對(duì)穩(wěn)定，有利項(xiàng)目公

司層面的快速推進(jìn)。除清單之外的重點(diǎn)確認(rèn)事項(xiàng)17/51第一次董事會(huì)【制度、流程、系統(tǒng)】項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)、成本、招采、O若投資協(xié)議未明確項(xiàng)目剩余管理費(fèi)用的分?jǐn)?、?jì)提比例，則須在第一次董事會(huì)商定項(xiàng)目剩余管理費(fèi)列支的常規(guī)科目，尤其業(yè)務(wù)招待費(fèi)、文化建設(shè)費(fèi)、員工差旅費(fèi)等大額、高頻率科目的標(biāo)準(zhǔn)、列支規(guī)則及審批程序予以明確。第一次董事會(huì)【管理費(fèi)】除清單之外的重點(diǎn)確認(rèn)事項(xiàng)18/51若投資協(xié)議未明確項(xiàng)目剩余管理費(fèi)用的分?jǐn)?、?jì)提比例，則須在第一第一次董事會(huì)為便于項(xiàng)目公司人員管理（歸屬感打造、人員調(diào)動(dòng)與配置等），也便于有效計(jì)提及管控管理費(fèi)用，我方操盤職能及落位項(xiàng)目的人員，尤其高職級(jí)、高潛力、高績(jī)效人員，勞動(dòng)關(guān)系均落位于區(qū)域公司。司機(jī)、前臺(tái)、內(nèi)業(yè)、房修、話務(wù)員、營(yíng)銷一線（含置業(yè)顧問(wèn)、渠道）及地域靈活性不強(qiáng)的基礎(chǔ)崗位人員可以落位于合作項(xiàng)目，與項(xiàng)目公司簽訂勞動(dòng)關(guān)系，并據(jù)實(shí)在項(xiàng)目公司進(jìn)行管理費(fèi)用列支?！緞趧?dòng)關(guān)系】除清單之外的重點(diǎn)確認(rèn)事項(xiàng)19/51第一次董事會(huì)為便于項(xiàng)目公司人員管理（歸屬感打造、人員調(diào)動(dòng)與配項(xiàng)目公司人員費(fèi)用按約定的比例分?jǐn)偟?，薪酬、?jiǎng)金、福利（含社保、公積金）標(biāo)準(zhǔn)均按照歸屬方的政策執(zhí)行，不允許制定獨(dú)立的標(biāo)準(zhǔn)。若實(shí)際發(fā)生費(fèi)用大于應(yīng)分?jǐn)偙壤?，則由歸屬方自行補(bǔ)貼。勞動(dòng)關(guān)系落位于項(xiàng)目公司的人員費(fèi)用不是按照約定的比例分?jǐn)偠苯訌捻?xiàng)目預(yù)留管理費(fèi)用列支的，應(yīng)在第一次董事會(huì)上約定薪酬福利標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)放規(guī)則及其他費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn)（如經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金、專項(xiàng)激勵(lì)獎(jiǎng)金等）。兼職人員的薪酬、獎(jiǎng)金、福利（含社保、公積金）由各方自行發(fā)放，并在董事會(huì)上確定合適的崗位系數(shù)，以作為費(fèi)用計(jì)提比例。第一次董事會(huì)【薪酬福利】除清單之外的重點(diǎn)確認(rèn)事項(xiàng)20/51項(xiàng)目公司人員費(fèi)用按約定的比例分?jǐn)偟?，薪酬、?jiǎng)金、福利（含社保我方全操盤的，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行中梁地產(chǎn)的績(jī)效考核制度。聯(lián)合操盤的，原則上按各自歸屬公司的績(jī)效考核制度執(zhí)行。項(xiàng)目總由我方派駐或是我方持股比例占優(yōu)的，項(xiàng)目總應(yīng)對(duì)項(xiàng)目公司各職能負(fù)責(zé)人的工作成果持有評(píng)價(jià)意見(jiàn)，并有權(quán)以此作為重要依據(jù)進(jìn)行人事任免。財(cái)務(wù)投資類，不做要求。第一次董事會(huì)【績(jī)效考核】除清單之外的重點(diǎn)確認(rèn)事項(xiàng)21/51我方全操盤的，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行中梁地產(chǎn)的績(jī)效考核制度。第一次董事會(huì)1、印章的保管與適用做為規(guī)定對(duì)于全操盤、聯(lián)合操盤項(xiàng)目，項(xiàng)目人力行政崗應(yīng)由我方派駐，印章保管交由人力行政崗負(fù)責(zé)。如決定由對(duì)方派駐的，印章的使用審批應(yīng)須由我方人員（財(cái)務(wù)或項(xiàng)目總經(jīng)理）聯(lián)合簽批，印章存放的保險(xiǎn)箱密碼、鑰匙各自分開保管。2、檔案管理（證照、用印、合同）對(duì)于項(xiàng)目人力行政崗應(yīng)由我方派駐的，項(xiàng)目檔案管理要求應(yīng)嚴(yán)格按照中梁地產(chǎn)制度執(zhí)行；對(duì)于項(xiàng)目綜合人力崗由非我方派駐的，涉及證照借用、用印登記及合同管理臺(tái)賬等應(yīng)以原件及電子檔案的形式轉(zhuǎn)存于各合作方。第一次董事會(huì)【印章使用與保管、檔案管理（證照、用印、合同）】除清單之外的重點(diǎn)確認(rèn)事項(xiàng)22/511、印章的保管與適用做為規(guī)定第一次董事會(huì)【印章使用與保管、檔第一次董事會(huì)發(fā)起人部門負(fù)責(zé)人憑經(jīng)過(guò)審批的合同蓋章項(xiàng)目總經(jīng)理公章合同章項(xiàng)目聯(lián)席總經(jīng)理財(cái)務(wù)總監(jiān)（備案）財(cái)務(wù)總監(jiān)（備案）部門負(fù)責(zé)人項(xiàng)目總經(jīng)理項(xiàng)目聯(lián)席總經(jīng)理財(cái)務(wù)總監(jiān)（備案）檔案印章、證照共管一方管理保險(xiǎn)箱一方管理密碼共管印章保管員印章保管員印章保管員【印章不歸屬我方管理的審批流程參考】除清單之外的重點(diǎn)確認(rèn)事項(xiàng)23/51第一次董事會(huì)發(fā)起人部門負(fù)責(zé)人憑經(jīng)過(guò)審批的合同蓋章項(xiàng)目總經(jīng)理公各股東方在第一次董事會(huì)按照投資協(xié)議所約定的操盤職能，確定所派駐的職能負(fù)責(zé)人名單及員工到崗時(shí)間。第一次董事會(huì)須明確如某個(gè)合作方因某種原因而中途退出或項(xiàng)目開發(fā)周期結(jié)束后所涉及人員分流與處理（尤其經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金標(biāo)準(zhǔn)、列支規(guī)則）、管理/營(yíng)銷費(fèi)用轉(zhuǎn)接要求等。第一次董事會(huì)【項(xiàng)目人員的任免、中斷與結(jié)束后的分流】除清單之外的重點(diǎn)確認(rèn)事項(xiàng)24/51各股東方在第一次董事會(huì)按照投資協(xié)議所約定的操盤職能，確定所派除董事會(huì)外，需要明確項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中涉及到綜合人力、設(shè)計(jì)、報(bào)建、成本、招采、營(yíng)銷等各關(guān)鍵職能的問(wèn)題溝通、商討及最終決策的渠道，如定期決策會(huì)、線上臨時(shí)董事會(huì)（微信、釘釘載體）等，并制定相關(guān)渠道的決策事項(xiàng)與權(quán)限。第一次董事會(huì)【日常溝通與決策渠道】除清單之外的重點(diǎn)確認(rèn)事項(xiàng)25/51除董事會(huì)外，需要明確項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中涉及到綜合人力、設(shè)計(jì)、合作項(xiàng)目全周期的人力資源管理策略合作項(xiàng)目全周期的人力資源管理策略27/51優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，降低拿地成本2、有效整合多方資源，特別是區(qū)域或板塊龍頭房企的資源導(dǎo)入3、能夠?qū)W習(xí)其他優(yōu)秀地產(chǎn)公司的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)4、增加優(yōu)秀的供應(yīng)商入庫(kù)5、增加銷售流量，提升企業(yè)品牌，降低融資成本。1、溝通成本增加，管理復(fù)雜性及成本增加2、不可控因素較多，特別是在和央企的合作開發(fā)過(guò)程中3、強(qiáng)勢(shì)地產(chǎn)公司對(duì)產(chǎn)品及方案要求4、非我方的供應(yīng)商管理5，合作方“不上路子”“扯皮”6、人力資源及管理費(fèi)用的管控、人均效能等項(xiàng)目合作開發(fā)從2016年下半年開始，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆，土地供應(yīng)緊縮及土地價(jià)格上漲，項(xiàng)目多方合作開發(fā)逐漸成為諸多地產(chǎn)公司的選擇。引言2/51優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)1、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，降低拿地成本1、溝通成本增加，三種合作模式指項(xiàng)目總及所有職能條線全部為我司獨(dú)立派遣、對(duì)方僅派遣財(cái)務(wù)人員或不派遣任何人員的項(xiàng)目。全操盤指項(xiàng)目總、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、成本、招采、工程、前期、客服職能中有一個(gè)或多個(gè)為我司派遣，且不符合全操盤及財(cái)務(wù)投資定義條件的項(xiàng)目。

聯(lián)合操盤我司僅派遣財(cái)務(wù)人員或不派遣任何人員的項(xiàng)目。

財(cái)務(wù)投資類項(xiàng)目根據(jù)合作雙方參與程度的不同，可以劃分為三類不同合作模式28/51三種合作模式指項(xiàng)目總及所有職能條線全部為我司獨(dú)立派遣、對(duì)方僅目錄1簽訂投資協(xié)議前2簽訂投資協(xié)議后至第一次董事會(huì)3第一次董事會(huì)45合作項(xiàng)目全周期的人力資源管理策略合作項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)階段合作項(xiàng)目中斷或交付目錄1簽訂投資協(xié)議前2簽訂投資協(xié)議后至第一次董事會(huì)3第一次董291簽訂投資協(xié)議前合作項(xiàng)目全周期的人力資源管理策略1簽訂投資協(xié)議前合作項(xiàng)目全周期的人力資源管理策略301、聯(lián)合操盤的必要條件確定項(xiàng)目摘牌、財(cái)務(wù)并表及項(xiàng)目總、營(yíng)銷職能的歸屬方，各方根據(jù)需要，做為前置條件與合作方進(jìn)行商談，如出現(xiàn)以下情況，區(qū)域人力行政部可以建議不采用聯(lián)合操盤的合作方式：

（1）合作方不同意公章/法人章、檔案管理（證照借用、用印、合同）聯(lián)合保管或簽批的。

（2）我方操盤關(guān)鍵職能不含設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、成本、招采等其中1-2項(xiàng)的。

（3）管理費(fèi)用只能采取對(duì)方包干的。簽訂投資協(xié)議前合作項(xiàng)目在簽訂投資協(xié)議前，區(qū)域人力行政負(fù)責(zé)人需要主動(dòng)關(guān)注并參與如下事項(xiàng)的討論與決策：31/511、聯(lián)合操盤的必要條件簽訂投資協(xié)議前合作項(xiàng)目在簽訂投資協(xié)議前2、確定操盤職能確定我方操盤職能體系。在條件允許的情況下，優(yōu)先派駐項(xiàng)目總、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)條線，盡量考慮條線捆綁模式，例如項(xiàng)目總、前期、設(shè)計(jì)捆綁；工程/營(yíng)銷、客服、物業(yè)捆綁；招采、成本捆綁等?？头毮懿俦P的條件，須滿足如下之一：

（1）項(xiàng)目總（聯(lián)席總經(jīng)理）、工程、營(yíng)銷我司獨(dú)立派遣；（2）項(xiàng)目總（聯(lián)席總經(jīng)理）、工程我司獨(dú)立派遣；（3）項(xiàng)目總（聯(lián)席總經(jīng)理）、營(yíng)銷我司獨(dú)立派遣；（4）工程、營(yíng)銷我司獨(dú)立派遣。簽訂投資協(xié)議前32/512、確定操盤職能簽訂投資協(xié)議前7/513、

制度、權(quán)責(zé)手冊(cè)、信息系統(tǒng)協(xié)同運(yùn)營(yíng)、投資等各職能條線負(fù)責(zé)人，提出項(xiàng)目公司日常管理制度的議案，并共同商定權(quán)責(zé)手冊(cè)的關(guān)鍵內(nèi)容；盡可能明確項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)、成本采購(gòu)、銷售等主要業(yè)務(wù)使用哪方系統(tǒng)。對(duì)于我方全操盤的必須使用我方系統(tǒng)，我方財(cái)務(wù)并表項(xiàng)目建議使用我方財(cái)務(wù)系；聯(lián)合操盤的按照各自的職能歸屬，進(jìn)行各方系統(tǒng)選擇，但投資協(xié)議應(yīng)明確各自系統(tǒng)必須加入其它合作方的審批端口。4、印簽、證照的保管明確項(xiàng)目公司印簽、證照的管理原則。對(duì)于全操盤、聯(lián)合操盤，項(xiàng)目綜合人力崗應(yīng)由我方派駐，印簽、證照的保管交由我方綜合人力崗負(fù)責(zé)；否則，印簽、證照必須實(shí)行聯(lián)合簽署與保管原則。5、管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)（含前期案場(chǎng)物業(yè)費(fèi)）投資協(xié)議簽訂前，區(qū)域人力行政部負(fù)責(zé)人必須參與討論、決策項(xiàng)目公司管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)（含前期案場(chǎng)物業(yè)費(fèi)）的計(jì)提總比例、計(jì)提規(guī)則，并明確各項(xiàng)費(fèi)用的支出范圍。其中，管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)的計(jì)提比例應(yīng)事先進(jìn)行精細(xì)預(yù)測(cè)算后確定，避免隨行就市。簽訂投資協(xié)議前33/513、制度、權(quán)責(zé)手冊(cè)、信息系統(tǒng)簽訂投資協(xié)議前8/516、投資協(xié)議內(nèi)部交圈綜合人力部需要提前了解合作項(xiàng)目投資協(xié)議的各項(xiàng)條款，對(duì)關(guān)于管理架構(gòu)、操盤職能、人員配置、費(fèi)用計(jì)提、權(quán)責(zé)流程、信息系統(tǒng)、證照/印簽管理等條款必須參與到?jīng)Q策與審定過(guò)程中。7、其他事項(xiàng)如項(xiàng)目符合公司跟投制度的，應(yīng)在投資協(xié)議上明確合作方必須全力支持與配合公司跟投制度的執(zhí)行，包括但不限于跟投主體的變更等。在項(xiàng)目確認(rèn)合作前，參與人員應(yīng)嚴(yán)守工作紀(jì)律，不得與政府、外部機(jī)構(gòu)、同行、同事進(jìn)行交流合作事項(xiàng)。簽訂投資協(xié)議前34/516、投資協(xié)議內(nèi)部交圈簽訂投資協(xié)議前9/512簽訂投資協(xié)議后至第一次董事會(huì)合作項(xiàng)目全周期的人力資源管理策略2簽訂投資協(xié)議后至第一次董事會(huì)合作項(xiàng)目全周期的人力資源管理策35投資協(xié)議簽訂后，區(qū)域人力行政負(fù)責(zé)人應(yīng)立即召集合作方人力負(fù)責(zé)人，就合作項(xiàng)目的組織架構(gòu)、人員編制、總經(jīng)理（包括聯(lián)席）任命、項(xiàng)目管理制度、管理費(fèi)用計(jì)提方式、營(yíng)銷費(fèi)用計(jì)提方式、人員勞動(dòng)關(guān)系歸屬等進(jìn)行會(huì)談，求同存異，力求在第一次董事會(huì)前在人力資源管理方向上達(dá)成一致意見(jiàn)，以便在第一次董事會(huì)上快速?zèng)Q策。簽訂投資協(xié)議后至第一次董事會(huì)組織架構(gòu)及編制制度、權(quán)責(zé)、信息系統(tǒng)管理費(fèi)用營(yíng)銷費(fèi)用（含前期案場(chǎng)物業(yè)費(fèi)用）說(shuō)明：1、對(duì)于合作方提出其他要求，建議在第一次董事會(huì)上進(jìn)行決議，避免后期扯皮36/51投資協(xié)議簽訂后，區(qū)域人力行政負(fù)責(zé)人應(yīng)立即召集合作1、組織架構(gòu)

在首次人力資源溝通會(huì)上，商討合作項(xiàng)目的組織架構(gòu)，遵循的原則：1、從業(yè)務(wù)需求出發(fā)；2、根據(jù)自身及合作方的共同管理需求出發(fā)，3、建議合作項(xiàng)目組織架構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化（如下），同時(shí)根據(jù)自身與合作方需求做微調(diào)。財(cái)務(wù)投資類項(xiàng)目：組織架構(gòu)不做要求，但應(yīng)關(guān)注。

我方派駐人員（含兼職）原則上都是矩陣式管理，向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及事業(yè)部相關(guān)職能負(fù)責(zé)人雙向匯報(bào)。運(yùn)營(yíng)、客服、前期案場(chǎng)等崗位依項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)要求及合作方協(xié)商而定，我方項(xiàng)目總的，建議由我方配置運(yùn)營(yíng)崗。股東會(huì)董事會(huì)研發(fā)設(shè)計(jì)部成本管理部人力行政部財(cái)務(wù)資金部招采管理部營(yíng)銷管理部客服管理部開發(fā)部工程管理部總經(jīng)理監(jiān)事會(huì)聯(lián)席總經(jīng)理例簽訂投資協(xié)議后至第一次董事會(huì)37/511、組織架構(gòu)財(cái)務(wù)投資類項(xiàng)目：組織架構(gòu)不做要求，但應(yīng)關(guān)注。股2、人員編制及關(guān)鍵崗位配置1）項(xiàng)目人員編制，根據(jù)需要業(yè)務(wù)開展需要進(jìn)行配置，原則上從簡(jiǎn)。但對(duì)于項(xiàng)目周轉(zhuǎn)要求較高的，可以酌情考慮增配人員。2）人員配置參照《合作項(xiàng)目編制配置標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行，小專業(yè)可按兼職處理，確定合適的崗位系數(shù)作為分?jǐn)偙壤８鶕?jù)項(xiàng)目情況應(yīng)酌情考慮運(yùn)營(yíng)、法務(wù)、客服、物業(yè)案場(chǎng)崗位等。3）對(duì)項(xiàng)目總為我方派駐的，對(duì)非我方操盤的關(guān)鍵職能，比如設(shè)計(jì)、工程、營(yíng)銷、成本等，除我司內(nèi)部配置相應(yīng)的對(duì)接人外，應(yīng)盡可能將對(duì)接人納入項(xiàng)目編制配置，以管理副職尤佳，以協(xié)助項(xiàng)目總對(duì)本職能的管控。4）項(xiàng)目總為非我方的聯(lián)合操盤項(xiàng)目，應(yīng)由區(qū)域工程運(yùn)營(yíng)部負(fù)責(zé)人或項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人（兼任項(xiàng)目對(duì)接負(fù)責(zé)人或直接擔(dān)任項(xiàng)目副總，其他非我方操盤的職能均須指派對(duì)接人，尤其人力、財(cái)務(wù)等，并在管理費(fèi)的計(jì)提上盡可能爭(zhēng)取本部分人員的費(fèi)用。簽訂投資協(xié)議后至第一次董事會(huì)38/512、人員編制及關(guān)鍵崗位配置1）項(xiàng)目人員編制，根據(jù)需要業(yè)務(wù)開展3第一次董事會(huì)合作項(xiàng)目人力資源管理的全周期探討3第一次董事會(huì)合作項(xiàng)目人力資源管理的全周期探討391）以下需合作方共同確認(rèn)的相關(guān)重要事項(xiàng)，應(yīng)在第一次董事會(huì)確認(rèn)，形成書面記錄并存檔。對(duì)于第一次董事會(huì)由運(yùn)營(yíng)或其他部門組織的，人力應(yīng)第一時(shí)間獲取會(huì)議紀(jì)要復(fù)印件/掃描件，作為后續(xù)管理依據(jù)。2）第一次董事會(huì)需明確人力事項(xiàng)清單（包括不限于以下內(nèi)容）：模塊相關(guān)事項(xiàng)組織架構(gòu)及人員編制組織架構(gòu)及人員編制、操盤職能（如需）、派駐管理團(tuán)隊(duì)制度、流程、系統(tǒng)項(xiàng)目公司制度、權(quán)責(zé)手冊(cè)、IT系統(tǒng)（協(xié)議未明確的）管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)計(jì)提/分?jǐn)傄?guī)則、項(xiàng)目承擔(dān)/列支費(fèi)用范圍（科目）項(xiàng)目全周期管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)預(yù)算，重點(diǎn)明確業(yè)務(wù)招待費(fèi)、行政辦公費(fèi)、前期物業(yè)費(fèi)的預(yù)算定額費(fèi)用結(jié)算：結(jié)算主體、對(duì)賬周期、結(jié)算周期、開票類型勞動(dòng)關(guān)系項(xiàng)目公司兼職、全職人員勞動(dòng)關(guān)系薪酬福利薪酬、福利（含社保、公積金）結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)薪酬福利補(bǔ)差（如有）考核激勵(lì)考核體系、激勵(lì)體系（包括獎(jiǎng)項(xiàng)、適用人員范圍）、營(yíng)銷傭金公章與檔案管理公章/法人章的使用與保管，檔案管理（證照、用印、合同）人員任免與分流項(xiàng)目人員的任免、結(jié)束后的分流、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金政策、標(biāo)準(zhǔn)及使用規(guī)則第一次董事會(huì)需確認(rèn)事項(xiàng)第一次董事會(huì)40/511）以下需合作方共同確認(rèn)的相關(guān)重要事項(xiàng)，應(yīng)在第一次董事會(huì)確認(rèn)第一次董事會(huì)需確認(rèn)人員落編問(wèn)題，各職能需要人員數(shù)量、崗位、是否兼崗均需明確；關(guān)鍵崗位的人員（含兼職）到崗時(shí)間，如發(fā)生人員不到位問(wèn)題，則要求相應(yīng)薪酬不得從項(xiàng)目公司提取，如人員不到位問(wèn)題導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)展受阻，則需及時(shí)敦促合作方，甚至由我方委派人員進(jìn)行補(bǔ)位，并按規(guī)定從項(xiàng)目公司提取薪酬。第一次董事會(huì)除清單之外的重點(diǎn)確認(rèn)事項(xiàng)【組織架構(gòu)、人員編制】41/51第一次董事會(huì)需確認(rèn)人員落編問(wèn)題，各職能需要人員數(shù)量、崗位、是第一次董事會(huì)【制度、流程、系統(tǒng)】項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)、成本、招采、OA管理系統(tǒng)原則以合作協(xié)議為準(zhǔn)，需明確系統(tǒng)中可加入合作方審批/審閱端口；過(guò)渡期管理系統(tǒng)若不能及時(shí)上線，則需以紙質(zhì)單據(jù)形式聯(lián)簽；如協(xié)議中未明確，原則上各自負(fù)責(zé)的職能用各自的系統(tǒng)，具體需要滿足：

1、滿足各職能操盤公司的集團(tuán)管控需要；

2、可以開放審批/審閱端口給合作方；如合作方或我方系統(tǒng)確實(shí)無(wú)法加入對(duì)方審批/審閱端口，則可以考慮：

1）各自系統(tǒng)簽批完成后，以紙質(zhì)單據(jù)形式聯(lián)簽；

2）通過(guò)第三方審批系統(tǒng)——微信、釘釘完成聯(lián)簽；

3）項(xiàng)目公司自行購(gòu)置、使用大平臺(tái)公司的系統(tǒng)（如明源、金蝶、甲骨文等），系統(tǒng)相對(duì)穩(wěn)定，有利項(xiàng)目公

司層面的快速推進(jìn)。除清單之外的重點(diǎn)確認(rèn)事項(xiàng)42/51第一次董事會(huì)【制度、流程、系統(tǒng)】項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)、成本、招采、O若投資協(xié)議未明確項(xiàng)目剩余管理費(fèi)用的分?jǐn)偂⒂?jì)提比例，則須在第一次董事會(huì)商定項(xiàng)目剩余管理費(fèi)列支的常規(guī)科目，尤其業(yè)務(wù)招待費(fèi)、文化建設(shè)費(fèi)、員工差旅費(fèi)等大額、高頻率科目的標(biāo)準(zhǔn)、列支規(guī)則及審批程序予以明確。第一次董事會(huì)【管理費(fèi)】除清單之外的重點(diǎn)確認(rèn)事項(xiàng)43/51若投資協(xié)議未明確項(xiàng)目剩余管理費(fèi)用的分?jǐn)?、?jì)提比例，則須在第一第一次董事會(huì)為便于項(xiàng)目公司人員管理（歸屬感打造、人員調(diào)動(dòng)與配置等），也便于有效計(jì)提及管控管理費(fèi)用，我方操盤職能及落位項(xiàng)目的人員，尤其高職級(jí)、高潛力、高績(jī)效人員，勞動(dòng)關(guān)系均落位于區(qū)域公司。司機(jī)、前臺(tái)、內(nèi)業(yè)、房修、話務(wù)員、營(yíng)銷一線（含置業(yè)顧問(wèn)、渠道）及地域靈活性不強(qiáng)的基礎(chǔ)崗位人員可以落位于合作項(xiàng)目，與項(xiàng)目公司簽訂勞動(dòng)關(guān)系，并據(jù)實(shí)在項(xiàng)目公司進(jìn)行管理費(fèi)用列支?！緞趧?dòng)關(guān)系】除清單之外的重點(diǎn)確認(rèn)事項(xiàng)44/51第一次董事會(huì)為便于項(xiàng)目公司人員管理（歸屬感打造、人員調(diào)動(dòng)與配項(xiàng)目公司人員費(fèi)用按約定的比例分?jǐn)偟?，薪酬、?jiǎng)金、福利（含社保、公積金）標(biāo)準(zhǔn)均按照歸屬方的政策執(zhí)行，不允許制定獨(dú)立的標(biāo)準(zhǔn)。若實(shí)際發(fā)生費(fèi)用大于應(yīng)分?jǐn)偙壤?，則由歸屬方自行補(bǔ)貼。勞動(dòng)關(guān)系落位于項(xiàng)目公司的人員費(fèi)用不是按照約定的比例分?jǐn)偠苯訌捻?xiàng)目預(yù)留管理費(fèi)用列支的，應(yīng)在第一次董事會(huì)上約定薪酬福利標(biāo)準(zhǔn)、發(fā)放規(guī)則及其他費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn)（如經(jīng)