房地產(chǎn)基金案例研究

1.股權類——鼎暉人民幣特殊機會投資三期1.1主要條款摘要1.2擬投資項目概況備選項目共性：1.特殊概念（政府政策支持）——科技園、三舊改造項目；2.土地價格低——拿地價格低于周邊地塊；3.價值提升——（1）提供產(chǎn)品定位、設計建議（2）合作伙伴開發(fā)經(jīng)驗豐富。1.3投資管理團隊投資管理團隊特點：1.投資決策委員會成員——公司董事長、總裁（并不一定需要房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗）；2.地產(chǎn)專業(yè)團隊成員——共4位，其中2位為房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人才，具有豐富的房地產(chǎn)項目管理經(jīng)驗；另外2位為投資公司負責房地產(chǎn)投資的人才，具有豐富的房地產(chǎn)項目投融資經(jīng)驗。1.4風險控制方案項目投資標準：1.預計IRR：不低于25%；2.預計項目匯報倍數(shù)（自有資金）：保守預測5年3倍、3年2倍；3.預計年化ROE（凈資產(chǎn)收益率）：不低于30%；4.土地價格：預計為售價的10%-15%，不高于20%；5.流動性保障：（1）地塊選擇：一線城市的二線區(qū)域；二、三線城市一線區(qū)域；（2）合理的開發(fā)節(jié)奏：根據(jù)資金回收的時間要求，安排項目的開發(fā)節(jié)奏和業(yè)態(tài)構成。2.信托類（基礎設施建設）——昆侖信托－開元城市發(fā)展基金集合資金信托計劃2.1主要條款摘要2.2擬投資項目概況2.2.1項目儲備 主要為土地整理項目，即與當?shù)卣献鬟M行土地一級開發(fā)或是基礎設計建設。此類項目投入巨大（100億元左右），一般為當?shù)卣疇款^進行融資。2.2.2已經(jīng)啟動項目1.收益保障——土地出讓收益分成；2.退出安排——（1）期滿后向第三方出售股權方式退出（2）當?shù)卣蚓哂芯哂姓尘暗某墙瘓F回購股權；3.國開行協(xié)同——國家開發(fā)銀行同時承諾貸款；4.盈利預測——利用土地增值費用（約為土地整理成本的2-4倍）。2.3投資管理團隊——人員配備情況關注重點：主要在項目公司管理層安排高管，擁有一票否決權2.4風險控制方案風險控制主要集中在5個方面：1.規(guī)劃2.資金監(jiān)控3.土地成本和出讓價格控制4.土地出讓進度安排5.招商權3.股權+債券類——海德卓耕投資基金3.1主要條款摘要基金名稱：海德卓耕私募股權投資基金（有限合伙）；法律形式：有限合伙；投資方向： 直接投資標的：海德卓耕股權投資基金（有限合伙） 最終投資于卓耕集團“卓耕廣場”地產(chǎn)項目基金管理人（普通合伙人）（GP）： 首席管理人:深圳海德股權投資（基金）管理有限公司 聯(lián)席管理人:卓耕集團基金規(guī)模：人民幣30000萬元；（一期規(guī)模：10000萬人民幣，其中股權7000萬元，債權不超過3000萬元）；基金期限：2年；基金收益：預期年化投資回報率為16%—20%，并按半年度支付約定收益；基金募集方式：向特定對象非公開、分期募集；募集對象：具備中長期價值投資理念的個人及機構投資者；有限合伙人投資起點：人民幣50萬元，按10萬元的整數(shù)倍遞增。3.2擬投資項目概況 卓耕集團自有項目，滿足“4321”的條件，分期滾動開發(fā)，第一期已經(jīng)準備開盤銷售。擬投資項目：卓耕集團“卓耕廣場”項目項目區(qū)位：安徽省宿州市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目開發(fā)計劃： 1.計劃分四期開發(fā)，五年開發(fā)周期。一期開發(fā)地塊主要為本項目東北角地塊，由裙樓商業(yè)和公寓組成。 2.項目分期充分考慮地塊的價值及物業(yè)發(fā)展，位置較優(yōu)，未來將發(fā)展成為大型城市綜合體。 3.每一期的開發(fā)體量保持在10萬平米左右。3.3投資管理團隊 投資團隊構成主要為資本運作專家、財務專家、房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗豐富的專業(yè)人士。3.3.1卓耕集團核心團隊 葛昕廠 中國科大碩士研究生、香港公開大學工商管理碩士,高級經(jīng)濟師?，F(xiàn)任香港卓耕集團董事長、淮南市政協(xié)常委、民建淮南市副主委、安徽省青聯(lián)副秘書長、安徽省青年企業(yè)家協(xié)會副會長、淮南市工商聯(lián)副主席、安徽省房地產(chǎn)商會副會長、合肥市淮南商會副會長，曾任安徽省政協(xié)委員。 梁美華 港大上海復旦房地產(chǎn)EMBA高級工商管理畢業(yè).現(xiàn)任卓耕集團銷售副總裁。曾任香港宏基商業(yè)商場顧問有限公司高管、深圳泛亞房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司任董事總經(jīng)理，在全國數(shù)十個城市主持參與眾多知名品牌開發(fā)商開發(fā)的樓盤銷售，例如安柏麗晶、皇庭苑、中港城嘉匯新城、魯能商業(yè)廣場，以及萬象城前期定位及規(guī)劃等幾十個項目銷售,具有豐富的銷售經(jīng)驗。 梁勇 安徽財貿(mào)學院畢業(yè)，大學本科學歷，會計中級職稱，現(xiàn)任香港卓耕集團副總裁,兼首席財務執(zhí)行管（CFO）。 唐祥照 合肥工業(yè)大學建筑工程系工民建專業(yè)省監(jiān)理工程師,全國建設工程造價員國家注冊一級建造師,安徽省綜合評標專家,現(xiàn)任香港卓耕集團副總裁。 蘇傳明 財務專業(yè)，經(jīng)濟師職稱，注冊高級職業(yè)經(jīng)理人、房地產(chǎn)高級策劃師、安徽省策劃協(xié)會會員?！逗戏释韴蟆吩u選2010年度房地產(chǎn)業(yè)10大優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理人、365地產(chǎn)家居網(wǎng)2011年度風云人物,現(xiàn)任香港卓耕集團副總裁。3.3.2海德資本團隊1.投資決策委員會成員介紹 李軍 海德資本投資決策委員會主任西安交大MBA，經(jīng)濟師、會計師，擁有全球著名100強公司高層管理實際經(jīng)驗，包括中國特大型上市公司部門經(jīng)理、中美、中德、中泰合資公司CEO及香港獨資公司COO。 盛倫顏 海德資本風控委員會主任西安交通大學管理工程專業(yè)，學士學位，注冊會計師、審計師。曾任安徽省宣城市政府經(jīng)濟研究中心助理研究員，上市公司湘火炬高管，國內(nèi)知名信托公司投行部高管，有多年投資項目分析經(jīng)驗、較強的判斷能力和收購兼并的經(jīng)驗。 梁勇 海德資本投資決策委員會委員安徽財貿(mào)學院畢業(yè)，大學本科學歷，會計中級職稱，現(xiàn)任香港卓耕集團副總裁,兼首席財務執(zhí)行管（CFO）。2.專家委員會成員介紹 劉曉峰 海德資本專家委員會委員經(jīng)濟管理碩士先后任廣發(fā)銀行、浦發(fā)銀行高管，上市公司東莞方達執(zhí)行董事，另有收購大型公司的資本運作經(jīng)驗。 葛昕廠 海德資本專家委員會主任中國科大碩士研究生、香港公開大學工商管理碩士,高級經(jīng)濟師?，F(xiàn)任香港卓耕集團董事長、淮南市政協(xié)常委、民建淮南市副主委、安徽省青聯(lián)副秘書長、安徽省青年企業(yè)家協(xié)會副會長、淮南市工商聯(lián)副主席、安徽省房地產(chǎn)商會副會長、合肥市淮南商會副會長，曾任安徽省政協(xié)委員。3.4風險控制方案 重點關注第1條和第3條，是關于債務的風險控制方案（抵押、擔保） 1.土地、在建工程抵押擔保：卓耕集團提供110畝商業(yè)服務用地（證號、待定，是本項目用地）抵押給基金，現(xiàn)估值超3億元，且抵押率不超過50%；基金方用委托貸款銀行投入指定的項目，為償還本基金委托貸款做擔保； 2.股權持有、股權質(zhì)押：基金投資7000萬元入股卓耕置業(yè)70%的股權，另外卓耕置業(yè)的30%股權同時質(zhì)押給基金，基金對宿州市卓耕置業(yè)有限公司享有100%的控制權； 3.連帶責任擔保：卓耕集團對溢價回購基金所持宿州市卓耕置業(yè)有限公司70%股權及償還基金對宿州市卓耕置業(yè)有限公司的全部委托貸款本息提供不可撤銷之連帶責任擔保；實際控制人葛昕廠對溢價回購基金所持卓耕置業(yè)有限公司70%股權及償還基金對宿州市卓耕置業(yè)有限公司的全部委托貸款本息提供不可撤銷之連帶責任擔保，關聯(lián)企業(yè)為基金投資項目做擔保。 4.銀行委托貸款/資金全程監(jiān)管：徽商銀行（暫定）作為本基金托管行，負責資金保管、投資監(jiān)督及基金到期清算；徽商銀行（暫定）作為本基金的委托貸款行負責借款方卓耕置業(yè)項目的貸前評估、審查、審批、貸款發(fā)放及貸后管理等事宜。依據(jù)協(xié)議卓耕置業(yè)售樓款必須打入徽商銀行指定的資金監(jiān)管帳號;基金所有收入款必須直接匯入徽商銀行的托管帳戶。 5.基金對項目全程監(jiān)控：基金投資期內(nèi)向宿州市卓耕置業(yè)有限公司派駐一位財務人員，對項目運作及財務進行全流程監(jiān)控。4.信托類（房地產(chǎn)項目）——吉信·藍色港灣地產(chǎn)基金集合資金信托4.1主要條款摘要信托名稱：吉信·藍色港灣地產(chǎn)基金集合資金信托計劃(一期)信托類型：準開放式契約型信托基金信托規(guī)模：本信托計劃項下的信托計劃資金預計總額為100000萬元人民幣，分期發(fā)行。本期為第一期，預計發(fā)行30000萬元人民幣，但以實際募集資金為準。當首期募集資金不足5000萬元時，信托不成立，委托人交付的信托資金將按照同期銀行存款活期利率返還給委托人。主要投向：本信托計劃首期募集資金重點投資到藍色港灣地產(chǎn)項目，資金閑置期間，可以用于投資國債、金融債、銀行理財產(chǎn)品等低風險金融產(chǎn)品。信托計劃期限：本期信托基金期限2年，自本信托計劃成立生效之日起計算。預計收益率：信托資金委托人預期收益率為9.5%/年。信托費用： 1.本信托基金管理人信托報酬率為1.5%/年 2.代理收付手續(xù)費為實際募集資金的2%，發(fā)行結(jié)束后一次性支付信托單位：每1元信托資金為1份信托單位。本信托計劃認購時，委托人的認購信托單位不低于300萬份，金額不低于人民幣300萬元，超過部分按照1萬元的整數(shù)倍增加。主要參與方： 1.委托人與受益人：《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》所指合格投資者。 2.受托人：吉林省信托有限責任公司 3.保管人：吉林銀行4.2擬投資項目概況關注重點： 1.棚戶區(qū)改造項目，因此有行政費率優(yōu)惠政策，行政綠色通道支持 2.項目成本中沒有考慮土地成本，需要進一步調(diào)查 1.項目名稱：藍色港灣地產(chǎn)項目 2.項目公司：吉林省天匯房地產(chǎn)有限責任公司（國有企業(yè)） 3.項目位置：吉林省長春市二道區(qū)（遠達大街以西、河東路以南、濱河路以東、惠工路以北） 4.項目規(guī)模：總占地面積36.3533萬平方米，建筑面積約73萬平方米 5.項目規(guī)劃設計：以85m2三室兩廳，62m2二室兩廳為主力戶型 6.項目投資及效益分析：計劃四年開發(fā)完成，總投資金額約21.5億（包含拆遷費用、建筑成本、配套費用、稅費、規(guī)費、管理費用），預計銷售總收入為33.9億元。毛利達12.4億元，凈利在8億元左右。7.長春市棚戶區(qū)改造重點項目：本項目開發(fā)為市棚戶區(qū)改造重點工程之一，享受市政府第56號文件所頒布的各項行政費率優(yōu)惠政策，政府給予各項行政手續(xù)綠色通道支持。4.3投資管理團隊信托由受托人設立基金管理委員會，負責對基金的投資進行決策，并按照約定對項目的資金使用、工程進度及銷售等環(huán)節(jié)進行全方位的監(jiān)督與管理。委員會由吉林信托指定的具有豐富經(jīng)驗的基金管理、項目融資及地產(chǎn)管理經(jīng)驗的專家組成。受托人同時擬指派郝瑞佳女士擔任本信托計劃信托執(zhí)行經(jīng)理。 郝瑞佳，38歲，本科學歷，高級會計師，同時具備證券、基金、期貨、銀行等方面從業(yè)資格。先后在吉林省信托有限責任公司財務部及投資銀行部工作。有多年的金融投資、財務管理、項目管理等方面的工作經(jīng)歷，在信托業(yè)務品種的開發(fā)與設計上有一定經(jīng)驗，具備一定的投資管理能力及較為豐富的實踐經(jīng)驗。4.4風險控制方案以基金管理委員會為核心進行風險控制 1.本信托基金由受托人設立基金管理委員會，負責對基金的投資進行決策，并按照約定對項目的資金使用、工程進度及銷售等環(huán)節(jié)進行全方位的監(jiān)督和管理。并可根據(jù)運行情況，時機成熟時轉(zhuǎn)由基金管理公司管理。委員會由吉林信托指定的具有豐富經(jīng)驗的基金管理、項目融資及地產(chǎn)管理經(jīng)驗的專家組成。 2.項目相關證件抵押給基金管理人，在建工程抵押給基金管理人； 3.基金受益人優(yōu)先獲得項目收益，剩余收益分配給其