專家對建安及房地產(chǎn)行業(yè)營改增新政要點(diǎn)剖析_第1頁
專家對建安及房地產(chǎn)行業(yè)營改增新政要點(diǎn)剖析_第2頁
專家對建安及房地產(chǎn)行業(yè)營改增新政要點(diǎn)剖析_第3頁
專家對建安及房地產(chǎn)行業(yè)營改增新政要點(diǎn)剖析_第4頁
專家對建安及房地產(chǎn)行業(yè)營改增新政要點(diǎn)剖析_第5頁
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文檔簡介

專家對建安及房地產(chǎn)行業(yè)營改增新政要點(diǎn)(權(quán)威歸納)

一、應(yīng)稅行為注釋及稅率

1.銷售不動產(chǎn)稅——稅率11%

銷售不動產(chǎn),是指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。不動產(chǎn),是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn),包括建筑物、構(gòu)筑物等。

建筑物,包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動的建造物。

構(gòu)筑物,包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的,以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的,按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。

2.租賃服務(wù),包括融資租賃服務(wù)和經(jīng)營租賃服務(wù)。

其中提供有形動產(chǎn)租賃服務(wù),稅率為17%,提供建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù),銷售不動產(chǎn),轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),稅率為11%。

〔1〕融資租賃服務(wù),是指具有融資性質(zhì)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移特點(diǎn)的租賃活動。即出租人根據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號、性能等條件購入有形動產(chǎn)或者不動產(chǎn)租賃給承租人,合同期內(nèi)租賃物所有權(quán)屬于出租人,承租人只擁有使用權(quán),合同期滿付清租金后,承租人有權(quán)按照殘值購入租賃物,以擁有其所有權(quán)。不論出租人是否將租賃物銷售給承租人,均屬于融資租賃。

按照標(biāo)的物的不同,融資租賃服務(wù)可分為有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)和不動產(chǎn)融資租賃服務(wù)。

融資性售后回租不按照本稅目繳納增值稅。

〔2〕經(jīng)營租賃服務(wù),是指在約定時(shí)間內(nèi)將有形動產(chǎn)或者不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人使用且租賃物所有權(quán)不變更的業(yè)務(wù)活動。

按照標(biāo)的物的不同,經(jīng)營租賃服務(wù)可分為有形動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)和不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)。

將建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)或者飛機(jī)、車輛等有形動產(chǎn)的廣告位出租給其他單位或者個(gè)人用于發(fā)布廣告,按照經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。

車輛停放服務(wù)、道路通行服務(wù)(包括過路費(fèi)、過橋費(fèi)、過閘費(fèi)等)等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。

水路運(yùn)輸?shù)墓庾鈽I(yè)務(wù)、航空運(yùn)輸?shù)母勺鈽I(yè)務(wù),屬于經(jīng)營租賃。

光租業(yè)務(wù),是指運(yùn)輸企業(yè)將船舶在約定的時(shí)間內(nèi)出租給他人使用,不配備操作人員,不承擔(dān)運(yùn)輸過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,只收取固定租賃費(fèi)的業(yè)務(wù)活動。

干租業(yè)務(wù),是指航空運(yùn)輸企業(yè)將飛機(jī)在約定的時(shí)間內(nèi)出租給他人使用,不配備機(jī)組人員,不承擔(dān)運(yùn)輸過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,只收取固定租賃費(fèi)的業(yè)務(wù)活動。

3.建筑服務(wù)——稅率11%

建筑服務(wù),是指各類建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾,線路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動。包括工程服務(wù)、安裝服務(wù)、修繕服務(wù)、裝飾服務(wù)和其他建筑服務(wù)。

(1)工程服務(wù)。

工程服務(wù),是指新建、改建各種建筑物、構(gòu)筑物的工程作業(yè),包括與建筑物相連的各種設(shè)備或者支柱、操作平臺的安裝或者裝設(shè)工程作業(yè),以及各種窯爐和金屬結(jié)構(gòu)工程作業(yè)。

(2)安裝服務(wù)。

安裝服務(wù),是指生產(chǎn)設(shè)備、動力設(shè)備、起重設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、傳動設(shè)備、醫(yī)療實(shí)驗(yàn)設(shè)備以及其他各種設(shè)備、設(shè)施的裝配、安置工程作業(yè),包括與被安裝設(shè)備相連的工作臺、梯子、欄桿的裝設(shè)工程作業(yè),以及被安裝設(shè)備的絕緣、防腐、保溫、油漆等工程作業(yè)。

固定電話、有線電視、寬帶、水、電、燃?xì)?、暖氣等?jīng)營者向用戶收取的安裝費(fèi)、初裝費(fèi)、開戶費(fèi)、擴(kuò)容費(fèi)以及類似收費(fèi),按照安裝服務(wù)繳納增值稅。

(3)修繕服務(wù)。

修繕服務(wù),是指對建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修補(bǔ)、加固、養(yǎng)護(hù)、改善,使之恢復(fù)原來的使用價(jià)值或者延長其使用期限的工程作業(yè)。

(4)裝飾服務(wù)。

裝飾服務(wù),是指對建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修飾裝修,使之美觀或者具有特定用途的工程作業(yè)。

(5)其他建筑服務(wù)。

其他建筑服務(wù),是指上列工程作業(yè)之外的各種工程作業(yè)服務(wù),如鉆井(打井)、拆除建筑物或者構(gòu)筑物、平整土地、園林綠化、疏浚(不包括航道疏浚)、建筑物平移、搭腳手架、爆破、礦山穿孔、表面附著物(包括巖層、土層、沙層等)剝離和清理等工程作業(yè)。

二、計(jì)稅方法

1.增值稅的計(jì)稅方法,包括一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法。

2.一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為,可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅,但一經(jīng)選擇,36個(gè)月內(nèi)不得變更。

3.小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。

4.境外單位或者個(gè)人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為,在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的,扣繳義務(wù)人按照下列公式計(jì)算應(yīng)扣繳稅額:

應(yīng)扣繳稅額=購買方支付的價(jià)款÷〔1+稅率)×稅率

5.一般計(jì)稅方法:一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額,是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式:

應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額

當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí),其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。

6.銷項(xiàng)稅額,是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算并收取的增值稅額。銷項(xiàng)稅額計(jì)算公式:

銷項(xiàng)稅額=銷售額×稅率

一般計(jì)稅方法的銷售額不包括銷項(xiàng)稅額,納稅人采用銷售額和銷項(xiàng)稅額合并定價(jià)方法的,按照下列公式計(jì)算銷售額:

銷售額=含稅銷售額÷〔1+稅率)

7.進(jìn)項(xiàng)稅額,是指納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額。三、進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣

一般納稅人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣:

〔1〕用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)。其中涉及的無形資產(chǎn)、不動產(chǎn),僅指專用于上述項(xiàng)目的無形資產(chǎn)(不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn))、不動產(chǎn)。

納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。

〔2〕非正常損失的購進(jìn)貨物,以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。

〔3〕非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物(不包括固定資產(chǎn))、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。

〔4〕非正常損失的不動產(chǎn),以及該不動產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。

〔5〕非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。

納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn),均屬于不動產(chǎn)在建工程。

〔6〕購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。

其中貸款服務(wù)。貸款,是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務(wù)活動。

各種占用、拆借資金取得的收入,包括金融商品持有期間(含到期)利息(保本收益、報(bào)酬、資金占用費(fèi)、補(bǔ)償金等)收入、信用卡透支利息收入、買入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入,以及融資性售后回租、押匯、罰息、票據(jù)貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貸等業(yè)務(wù)取得的利息及利息性質(zhì)的收入,按照貸款服務(wù)繳納增值稅。

融資性售后回租,是指承租方以融資為目的,將資產(chǎn)出售給從事融資性售后回租業(yè)務(wù)的企業(yè)后,從事融資性售后回租業(yè)務(wù)的企業(yè)將該資產(chǎn)出租給承租方的業(yè)務(wù)活動。

以貨幣資金投資收取的固定利潤或者保底利潤,按照貸款服務(wù)繳納增值稅。

〔7〕財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

上述第〔4〕點(diǎn)、第〔5〕點(diǎn)所稱貨物,是指構(gòu)成不動產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備,包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。

納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用,其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

6.已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的購進(jìn)服務(wù),發(fā)生上述第5點(diǎn)規(guī)定情形(簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目除外)的,應(yīng)當(dāng)將該進(jìn)項(xiàng)稅額從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減;無法確定該進(jìn)項(xiàng)稅額的,按照當(dāng)期實(shí)際成本計(jì)算應(yīng)扣減的進(jìn)項(xiàng)稅額。

7.已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),發(fā)生上述第5點(diǎn)規(guī)定情形的,按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額:

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)凈值×適用稅率

8.按照《增值稅暫行條例》第十條和上述第5點(diǎn)不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn),發(fā)生用途改變,用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的應(yīng)稅項(xiàng)目,可在用途改變的次月按照下列公式,依據(jù)合法有效的增值稅扣稅憑證,計(jì)算可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額:

可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)凈值/〔1+適用稅率)×適用稅率

上述可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)取得合法有效的增值稅扣稅憑證。

四、不征收增值稅項(xiàng)目

1不征收增值稅項(xiàng)目:房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金。

2.不征收增值稅項(xiàng)目:在資產(chǎn)重組過程中,通過合并、分立、出售、置換等方式,將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人,其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

五、銷售額差額政策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外),以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。

房地產(chǎn)老項(xiàng)目,是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

試點(diǎn)納稅人按照上述規(guī)定從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的價(jià)款,應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。否則,不得扣除。

上述憑證是指:

〔1〕支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng),以發(fā)票為合法有效憑證。

〔2〕支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng),以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證,稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑議的,可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。

〔3〕繳納的稅款,以完稅憑證為合法有效憑證。

〔4〕扣除的政府性基金、行政事業(yè)性收費(fèi)或者向政府支付的土地價(jià)款,以省級以上(含省級)財(cái)政部門監(jiān)(印)制的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。

〔5〕國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的,其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

六、不動產(chǎn)抵扣政策

1.適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人,2016年5月1日后取得并在會計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程,其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣,第一年抵扣比例為60%,第二年抵扣比例為40%。

取得不動產(chǎn),包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn),不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物,其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。

2.按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十七條第(一)項(xiàng)規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn),發(fā)生用途改變,用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的應(yīng)稅項(xiàng)目,可在用途改變的次月按照下列公式計(jì)算可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額:

可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)凈值/〔1+適用稅率)×適用稅率

上述可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)取得合法有效的增值稅扣稅憑證。

七、一般納稅人可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅

1.以納入營改增試點(diǎn)之日前取得的有形動產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)。

2.在納入營改增試點(diǎn)之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產(chǎn)租賃合同。

3.一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù),可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。

以清包工方式提供建筑服務(wù),是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料,并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑服務(wù)。

4.一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù),可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。

甲供工程,是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。

5.一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù),可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。

建筑工程老項(xiàng)目,是指:

〔1〕《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目;

〔2〕未取得《建筑工程施工許可證》的,建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

6.一般納稅人跨縣(市)提供建筑服務(wù),適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額,按照2%的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

7.一般納稅人跨縣(市)提供建筑服務(wù),選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的,應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額,按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

8.試點(diǎn)納稅人中的小規(guī)模納稅人(以下稱小規(guī)模納稅人)跨縣(市)提供建筑服務(wù),應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額,按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

八、銷售不動產(chǎn)

1.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產(chǎn),可以選擇適用簡易計(jì)稅方法,以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

2.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn),可以選擇適用簡易計(jì)稅方法,以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

3.一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動產(chǎn),應(yīng)適用一般計(jì)稅方法,以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額,按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

4.一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn),應(yīng)適用一般計(jì)稅方法,以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

5.小規(guī)模納稅人銷售其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含個(gè)體工商戶銷售購買的住房和其他個(gè)人銷售不動產(chǎn)),應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

6.小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn),應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人,銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。

8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人,銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,按照5%的征收率計(jì)稅。

9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

10.個(gè)體工商戶銷售購買的住房,應(yīng)按照附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第五條的規(guī)定征免增值稅。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

11.其他個(gè)人銷售其取得(不含自建)的不動產(chǎn)(不含其購買的住房),應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

九、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)

1.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn),可以選擇適用簡易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn),應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

2.公路經(jīng)營企業(yè)中的一般納稅人收取試點(diǎn)前開工的高速公路的車輛通行費(fèi),可以選擇適用簡易計(jì)稅方法,減按3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

試點(diǎn)前開工的高速公路,是指相關(guān)施工許可證明上注明的合同開工日期在2016年4月30日前的高速公路。

3.一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn),應(yīng)按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

4.小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)(不含個(gè)人出租住房),應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn),應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

5.其他個(gè)人出租其取得的不動產(chǎn)(不含住房),應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

6.個(gè)人出租住房,應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

7.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)(不含自建),適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。上述納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額,按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目,以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn),適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn),適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后,向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

8.一般納稅人跨?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市或者計(jì)劃單列市)提供建筑服務(wù)或者銷售、出租取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市或者計(jì)劃單列市)的不動產(chǎn),在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅時(shí),計(jì)算的應(yīng)納稅額小于已預(yù)繳稅額,且差額較大的,由國家稅務(wù)總局通知建筑服務(wù)發(fā)生地或者不動產(chǎn)所在地省級稅務(wù)機(jī)關(guān),在一定時(shí)期內(nèi)暫停預(yù)繳增值稅。

十、混合銷售

一項(xiàng)銷售行為如果既涉及貨物又涉及服務(wù),為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為,按照銷售貨物繳納增值稅;其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為,按照銷售服務(wù)繳納增值稅。

上述從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶,包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主,并兼營銷售服務(wù)的單位和個(gè)體工商戶在內(nèi)。

十一、優(yōu)惠政策-免征增值稅

1.個(gè)人銷售自建自用住房。

2.2018年12月31日前,公共租賃住房經(jīng)營管理單位出租公共租賃住房。

公共租賃住房,是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃,并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(建?!?010〕87號)和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。

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