青島黃島唐島灣用地可行性分析報(bào)告定稿金豐易居

前言本報(bào)告是針對(duì)黃島開(kāi)發(fā)區(qū)薛家島旅游度假區(qū)——唐島灣地塊所作的可行性分析報(bào)告。主要研究方面包括：項(xiàng)目的地理、地塊分析；開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況；開(kāi)發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況：周邊樓盤(pán)的市場(chǎng)現(xiàn)狀、價(jià)格走勢(shì)、市場(chǎng)走勢(shì)等分析；項(xiàng)目的產(chǎn)品定位；項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)思路及財(cái)務(wù)分析；項(xiàng)目的綜合論述七大部分。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合本地塊的環(huán)境和相關(guān)影響因素組合，提出本公司對(duì)該項(xiàng)目的一個(gè)市場(chǎng)觀(guān)點(diǎn)，同時(shí)為該項(xiàng)目運(yùn)作的可行性做出判斷。1、項(xiàng)目區(qū)位分析1.1、宏觀(guān)地理分析1.2、地塊區(qū)位分析1.3、項(xiàng)目區(qū)位綜合分析2、區(qū)域規(guī)劃解析 2.1、地塊區(qū)域發(fā)展、規(guī)劃2.2、地塊周邊發(fā)展、規(guī)劃3、地塊現(xiàn)狀解析3.1、地塊四鄰現(xiàn)況3.2、地塊現(xiàn)況3.3、地塊現(xiàn)狀綜合分析4、本項(xiàng)目結(jié)合地理的綜合發(fā)展分析4.1、項(xiàng)目地理?xiàng)l件SWOT分析4.2、項(xiàng)目地理解析綜合判斷一、項(xiàng)目地理解析本項(xiàng)目地塊位于青島市黃島區(qū)——薛家島旅游度假區(qū)中部偏西地帶，是薛家島中西部高檔度假、居住規(guī)劃的重要組成部分。1、項(xiàng)目區(qū)位分析1.1、宏觀(guān)地理分析薛家島旅游度假區(qū)（圖一）（圖二）青薛家島旅游度假區(qū)（圖一）（圖二）青島（圖一）：以濱海旅游公路為主軸，沿海七大組團(tuán)城市的方位分布；（圖二）：黃島開(kāi)發(fā)區(qū)所處的核心戰(zhàn)略位置；如上圖所示：作為承接大青島東、西海岸線(xiàn)的起始位置，還薛家島旅游度假區(qū)在整個(gè)濱海組團(tuán)城市的發(fā)展中起到極其要得戰(zhàn)略作用。1.2、地塊區(qū)位分析（圖三）：作為青島市拉大腹地架構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心組成部分，黃島經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展變化可謂日新月異。但“青黃不接”（因膠州灣的區(qū)隔而造成的地理阻隔）一直成為開(kāi)發(fā)區(qū)騰飛發(fā)展的一大阻力，“南隧、北橋”（圖三：①②所示）交通戰(zhàn)略方針確立與實(shí)施，將會(huì)對(duì)未來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)，特別是旅游、商務(wù)、房地產(chǎn)業(yè)的崛起與發(fā)展起著決定性的作用。③②①（圖三）③②①（圖三）注解：（圖三）地理交通①：規(guī)劃中的跨海大橋方位示意②：規(guī)劃中的海底隧道方位示意③：薛家島旅游度假區(qū)地理位置示意1.3、項(xiàng)目區(qū)位綜合分析從時(shí)機(jī)上講——開(kāi)發(fā)區(qū)已成為青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心，西海岸發(fā)展勢(shì)不可擋。而青島東部地區(qū)的發(fā)展用地尤其是沿海地區(qū)的發(fā)展用地已趨近枯竭。在這樣的背景下為開(kāi)發(fā)區(qū)提供了千載難逢的發(fā)展機(jī)會(huì)。2、區(qū)域規(guī)劃解析2.1、地塊區(qū)域發(fā)展、規(guī)劃圖四③②圖四③②④⑤①本案注解：（圖四）薛家島旅游度假區(qū)功能定位①：西海岸行政商務(wù)區(qū)②：旅游商務(wù)綜合區(qū)③：國(guó)際旅游度假區(qū)④唐島灣⑤薛家島灣（圖四）：《薛家島旅游度假區(qū)及其周邊地區(qū)概念規(guī)劃》在空間項(xiàng)形態(tài)上，薛家島被唐島灣、薛家島灣分隔成三大城市空間，分別定位為薛家島國(guó)際旅游度假區(qū)、西海岸行政商務(wù)區(qū)和旅游商務(wù)綜合區(qū)。2.2、地塊周邊發(fā)展、規(guī)劃④本案②①（圖五）（圖六）①②③本案⑤④本案②①（圖五）（圖六）①②③本案⑤注解：（圖五）區(qū)域重大規(guī)劃注解：（圖六）周邊重大規(guī)劃①：金沙灘海水浴場(chǎng)①：長(zhǎng)江路——開(kāi)發(fā)區(qū)第一大道，區(qū)政府、商業(yè)、辦公匯聚兩邊②：銀沙灘海水?、冢洪_(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)政府及區(qū)政府綠化廣場(chǎng)位置③：規(guī)劃中的游艇碼頭⑸規(guī)劃中的高爾夫球場(chǎng)④：濱海路——沿海景觀(guān)大道、連接旅游觀(guān)光資源的交通要道如（圖五、六）：本項(xiàng)目地處薛家島旅游度假區(qū)中部偏西位置，就區(qū)位位置來(lái)講本案：南邊：跨過(guò)300米左右的丘陵地帶便可到達(dá)一望無(wú)垠的黃海海域和極負(fù)盛名的銀沙灘海水浴場(chǎng)。北面：緊貼唐島灣水域，越過(guò)近200米的水面便可看到巍峨的開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)政府大樓以及寬廣美麗的區(qū)政府廣場(chǎng)；濱海大道旅游觀(guān)光帶（建設(shè)中）、廣播電視塔、香江路兩旁的高層建筑盡收眼底。東面：臨規(guī)劃中的唐島灣游艇俱樂(lè)部，再往東約1000米的距離便可到達(dá)享譽(yù)內(nèi)外的金沙灘（每年一度的與“青島啤酒節(jié)”齊名的“青島金沙灘旅游文化節(jié)”便在此舉行）、以及薛家島國(guó)際旅游度假區(qū)。西面：依規(guī)劃中的高爾夫球場(chǎng)，再往西為約1000米長(zhǎng)的帶狀丘陵地帶，屬于待開(kāi)發(fā)土地。3、地塊現(xiàn)狀解析3.1、地塊周邊現(xiàn)況如下（圖七）：本項(xiàng)目周邊的發(fā)展梯次呈階梯狀：第一發(fā)展圈從（2000年——2005年）形成以區(qū)政府為中心、以長(zhǎng)江路為主軸的商務(wù)、商業(yè)中心，發(fā)展用地基本上消化完畢；第二發(fā)展圈預(yù)計(jì)將會(huì)從（2005年——2010年）以濱海路為主軸，發(fā)展成為旅游觀(guān)光帶及濱海高檔居住區(qū)，為今后幾年的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。本案第一發(fā)展圈第三發(fā)展圈圖七第二發(fā)展圈本案第一發(fā)展圈第三發(fā)展圈圖七第二發(fā)展圈而本項(xiàng)目所處的第三發(fā)展圈——如果要有大的發(fā)展或要有成熟的發(fā)展，必須依賴(lài)周邊配套的和其它大型設(shè)施的完善，大致需要5—10年的時(shí)間方可達(dá)到成熟階段。當(dāng)前的現(xiàn)況來(lái)看，周邊尚處待開(kāi)發(fā)階段，土地還處于生地、毛地階段。村莊林立、莊稼茂盛；居住條件及居住環(huán)境、生活便利性、交通等一系列因素均不成熟，其周邊開(kāi)發(fā)用地尚不成熟，個(gè)別項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)難以形成區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。3.2、地塊解析3.2.1、地塊四鄰現(xiàn)況項(xiàng)目當(dāng)前四鄰現(xiàn)況來(lái)看，本項(xiàng)目地塊較為孤立、周邊較為荒蕪，基本的生活設(shè)施及日常消費(fèi)均依賴(lài)外部支撐：項(xiàng)目東側(cè)：剛剛填海完成的灘頭用地；項(xiàng)目西側(cè)：尚未規(guī)劃完成的高爾夫用地，目前還是荒地一片；項(xiàng)目南側(cè)：農(nóng)業(yè)耕地及大片的農(nóng)村村莊；項(xiàng)目北側(cè)：約200米寬的唐島灣水域。3.2.2、當(dāng)前項(xiàng)目的地塊現(xiàn)況本項(xiàng)目當(dāng)前的地理、地質(zhì)條件，如下圖①②③所示：①：北側(cè)臨唐島灣的濱海步道②：區(qū)政府廣場(chǎng)對(duì)望本項(xiàng)目用地③：項(xiàng)目中央對(duì)望對(duì)岸市政府周邊建設(shè)情況。①①③②③②如上圖所示：本項(xiàng)目地塊地勢(shì)起伏較大，并有相當(dāng)部分用地屬于填海生成，地質(zhì)狀況較差；小區(qū)內(nèi)地勢(shì)較低，對(duì)于臨海地塊來(lái)講，不適合建長(zhǎng)期居住型別墅。項(xiàng)目周邊地塊3.3、地塊解析綜合分析綜合項(xiàng)目地塊的解析，本項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，發(fā)展前景較好。如果當(dāng)前開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目今后幾年具備巨大的升值潛力，對(duì)投資客戶(hù)來(lái)講，將會(huì)是一個(gè)絕好的投資項(xiàng)目。另外，項(xiàng)目地塊所占據(jù)海景資源相對(duì)較為薄弱：面對(duì)的海域?qū)儆诖蠛?nèi)灣，海平面僅有200米左右的寬度；是背外海、距離廣闊的黃海海域尚有較遠(yuǎn)的距離；當(dāng)前的休閑資源較少，海水浴場(chǎng)、旅游度假區(qū)距離項(xiàng)目較遠(yuǎn)，周邊的大型設(shè)施的實(shí)施又遙遙無(wú)期；地塊的地勢(shì)較低，其洼地較多，周邊可借助的景觀(guān)、休閑資源不多，當(dāng)前資源僅有一面臨唐島灣水域；綜上所述：本項(xiàng)目地塊從當(dāng)前現(xiàn)況來(lái)看，并非具備好的居住條件，僅適合用于旅游、度假的第二居所；或作為長(zhǎng)期投資、以備頤養(yǎng)晚年的養(yǎng)老居所。4、本項(xiàng)目結(jié)合地理的綜合發(fā)展分析4.1、項(xiàng)目地理?xiàng)l件SWOT分析S——優(yōu)勢(shì)W——劣勢(shì)臨近商務(wù)行政區(qū)、對(duì)望區(qū)政府大樓，具有地標(biāo)意義；所在區(qū)域及整個(gè)薛家島旅游度假區(qū)用于發(fā)展旅游、度假、休閑產(chǎn)業(yè)的資源豐富，未來(lái)發(fā)展前景廣闊開(kāi)發(fā)區(qū)今后幾年的純別墅發(fā)展用地僅本項(xiàng)目一宗，產(chǎn)品的稀缺性強(qiáng)；地塊建筑密度較低，小區(qū)內(nèi)部景觀(guān)的可塑造性強(qiáng)；隨著周邊發(fā)展的不斷完善，本項(xiàng)目未來(lái)的增值潛力巨大；區(qū)域的規(guī)劃實(shí)施周期較長(zhǎng)，嚴(yán)重影響；本項(xiàng)目當(dāng)前的基礎(chǔ)配套設(shè)施非常缺乏，等待完善的時(shí)間較長(zhǎng)；當(dāng)前項(xiàng)目所具備條件不適合于作長(zhǎng)期居住，僅適合于作投資或用于度假、養(yǎng)老的第二居所；項(xiàng)目目前狀況比較荒涼、孤立，周邊尚處于完全未開(kāi)發(fā)狀態(tài)，難以體現(xiàn)別墅的尊貴性和住戶(hù)的安全。O——機(jī)會(huì)T——威脅宏觀(guān)政策向“西海岸”傾斜，有利于本項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展；從資源優(yōu)化角度來(lái)講，青島東海岸線(xiàn)的發(fā)展十分有限，西海岸在今后幾年后，將會(huì)成為青島海岸線(xiàn)的另一焦點(diǎn)；濱海公路的銜接、“南隧、北橋”的規(guī)劃實(shí)施，都將對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)發(fā)展提供了堅(jiān)定的發(fā)展基礎(chǔ)；區(qū)域配套設(shè)施的不完善、造成大量客戶(hù)分流，尤其是青島“南隧、北橋”動(dòng)工的不確定性，對(duì)本區(qū)域的發(fā)展速度將會(huì)產(chǎn)生非常大的影響項(xiàng)目周邊尚具有大量的、發(fā)展較為成熟的待開(kāi)發(fā)用地，可開(kāi)發(fā)土地存量較多；4.2、項(xiàng)目地理解析綜合判斷結(jié)合上述，地塊宏觀(guān)區(qū)位、地塊區(qū)域發(fā)展以及地塊自身?xiàng)l件三方面的分析，得出對(duì)本項(xiàng)目地理?xiàng)l件的如下論點(diǎn)：項(xiàng)目的實(shí)施發(fā)展機(jī)遇和面臨的挑戰(zhàn)A、區(qū)域宏觀(guān)發(fā)展機(jī)遇絕佳；但對(duì)“南隧、北橋”的實(shí)施以及青島的資源依賴(lài)性較強(qiáng)；B、區(qū)域發(fā)展資源充足、要實(shí)現(xiàn)發(fā)展規(guī)劃所需周期較長(zhǎng)；C、從發(fā)展梯次來(lái)講，本項(xiàng)目所處區(qū)域的整體發(fā)展時(shí)間還需要北面濱海路沿線(xiàn)大量的、尚未開(kāi)發(fā)的發(fā)展用地消耗一段時(shí)間后，方能擴(kuò)展到本項(xiàng)目所處位置，但這需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。D、項(xiàng)目未來(lái)前景良好，升值潛力巨大，但當(dāng)前所面臨的發(fā)展環(huán)境較差E、地塊自身?xiàng)l件發(fā)展的局限性大，當(dāng)前現(xiàn)況不利于居住、僅適合于投資或用于度假、頤養(yǎng)晚年的第二住所。項(xiàng)目的實(shí)施發(fā)展判斷因此本項(xiàng)目若要實(shí)施開(kāi)發(fā)，將會(huì)有兩種開(kāi)發(fā)實(shí)施途徑：一、如若要在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，建議產(chǎn)品的定位方向以低總價(jià)、小獨(dú)棟產(chǎn)品入市，針對(duì)投資客戶(hù)和用于第二居所的度假型客戶(hù)。二、先取的取的土地開(kāi)發(fā)權(quán)、擱置開(kāi)發(fā)計(jì)劃，待到周邊配套及資源、條件成熟時(shí)再實(shí)施開(kāi)發(fā)計(jì)劃并推出銷(xiāo)售，以保證地塊價(jià)值和利潤(rùn)的最大化發(fā)揮。但此方案對(duì)周邊建設(shè)的依賴(lài)性強(qiáng)、存在周邊完善時(shí)機(jī)的不確定性；并且對(duì)日后開(kāi)發(fā)的時(shí)間點(diǎn)難以把握，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較大。故此方案為被選方案，需三思而后行。1、黃島概況1.1、開(kāi)發(fā)區(qū)簡(jiǎn)介1.2、未來(lái)發(fā)展規(guī)劃2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展帶動(dòng)2.1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展突破點(diǎn)2.2、大項(xiàng)目工程二、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行判斷1、黃島概況1.1、開(kāi)發(fā)區(qū)簡(jiǎn)介黃島區(qū)位于膠州灣西海岸，與青島市區(qū)隔海相望。1978年11月新設(shè)立黃島區(qū)，1992年，青島開(kāi)發(fā)區(qū)與同處一地的青島市黃島區(qū)體制合一，面積達(dá)到220平方公里，總?cè)丝?5萬(wàn)，其中常住人口24萬(wàn)、流動(dòng)人口約20萬(wàn)左右。1.2、未來(lái)發(fā)展規(guī)劃（圖八）：按照④①②②③⑤⑥圖八④①②②③⑤⑥圖八完善的規(guī)劃、強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。使黃島區(qū)在未來(lái)的建設(shè)規(guī)劃中，形成新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心力量，并在“大工業(yè)、大港口、大旅游”三2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展帶動(dòng)在新的形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展正在進(jìn)入一個(gè)嶄新的階段,迅速崛起的新興產(chǎn)業(yè)特色明顯,制造業(yè)核心地位日益凸現(xiàn),成為全市新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)跑者。2.1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展突破點(diǎn)2.2、大項(xiàng)目工程集裝箱項(xiàng)目、港口項(xiàng)目、鋼鐵項(xiàng)目、造船項(xiàng)目、大煉油項(xiàng)目等六大項(xiàng)目的實(shí)施，帶動(dòng)相關(guān)下游企業(yè)上千家、帶動(dòng)就業(yè)機(jī)會(huì)近5萬(wàn)人，為開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)發(fā)展提供了強(qiáng)勁的原動(dòng)力。大學(xué)城工程、國(guó)際貿(mào)易中心工程等多項(xiàng)大工程的上馬動(dòng)工，使開(kāi)發(fā)區(qū)的城市形象、城市價(jià)值均有所提升。3、重點(diǎn)市政建設(shè)3.1、關(guān)于膠州灣灣口跨海通道橋隧方案的專(zhuān)家論證2004年10月，青島市政府舉行了橋隧方案聽(tīng)證會(huì)，初步確定跨海通道橋隧方案的可行性。3.2、大橋、隧道兩端市區(qū)接線(xiàn)工程初步方案黃島端接線(xiàn)走向示意圖黃島端接線(xiàn)走向示意圖綜合分析：跨海大橋/海底隧道的修建，使青島到黃島的距離縮短到20分鐘以?xún)?nèi)，同時(shí)隧道黃島接口的落點(diǎn)設(shè)在薛家島旅游度假區(qū)的東端登陸，對(duì)加快薛家島旅游度假區(qū)的發(fā)展建設(shè)將起到極大的推動(dòng)作用，為本地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。4、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行綜合論述通過(guò)上述分析，可見(jiàn)黃島區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施已經(jīng)得到了較強(qiáng)的完善，在現(xiàn)階段的“十五”期間，黃島區(qū)將繼續(xù)加強(qiáng)城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)建設(shè)的步伐；同時(shí)區(qū)域發(fā)展的不斷完善、經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)、招商引資力度加大、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)、人才引進(jìn)逐年上升等等一系列因素，都將推動(dòng)黃島的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。但同時(shí)也應(yīng)該看到：宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為本項(xiàng)目提供的機(jī)遇和期待A、大力推動(dòng)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，為黃島的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供了強(qiáng)有力帶動(dòng)力；B、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)、科技含量的提升，為本區(qū)域帶來(lái)大批科技人才，形成一批強(qiáng)有力的消費(fèi)力量；C、招商引資力度加大，使眾多的工商企業(yè)入駐本區(qū)；D、同時(shí)新的一批大工業(yè)、大項(xiàng)目，都為開(kāi)發(fā)區(qū)帶來(lái)一批優(yōu)秀的企業(yè)；E、開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷完善調(diào)整，促使產(chǎn)業(yè)科技含量不斷提升，高科技人才大量進(jìn)駐，從而使得開(kāi)發(fā)區(qū)的整體消費(fèi)力提升。項(xiàng)目的實(shí)施發(fā)展判斷隨著開(kāi)發(fā)區(qū)入住企業(yè)的增多，為本項(xiàng)目的發(fā)展定位提供了另一良好的發(fā)展機(jī)遇和發(fā)展的可行性；首先，從建設(shè)之初到繁榮至今，開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)歷了飛躍的發(fā)展，入駐了一批優(yōu)秀的企業(yè)、工業(yè)；成就了許多著名的商界精英、巨賈名流，他們?yōu)殚_(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)，開(kāi)發(fā)區(qū)也為他們提供優(yōu)越的財(cái)富回報(bào)；伴隨著企業(yè)的逐步壯大、財(cái)富的逐步積累，他們開(kāi)始追求更高層次的享受；在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，除了公司、辦公室，開(kāi)始需要另外一種空間，一種隱秘安靜的、既有休閑功能而又不失尊貴；既可用于商務(wù)、社交禮儀的需要；又可兼?zhèn)鋳蕵?lè)、休閑以及招待、宴客的功能；在此背景下，建議本項(xiàng)目可規(guī)劃出少量的、交往活動(dòng)空間較大，功能完善、規(guī)模龐大、硬件設(shè)施及商務(wù)配套完善的商務(wù)型別墅，或綠化面積較大、私家花園園林景觀(guān)細(xì)致的莊園式別墅。同時(shí)，在項(xiàng)目配套設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施的建造上盡量完善，并體現(xiàn)客戶(hù)的尊貴性。1、房產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行分析1.1、2004年市場(chǎng)供求狀況(單位:萬(wàn)平方米)1.2、市場(chǎng)均價(jià)走勢(shì)分析2、黃島房產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)分析2.1項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)板塊市場(chǎng)概況2.2.1薛家島居住區(qū)塊分析2.2.2開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路板塊分析3、黃島別墅及青島海岸線(xiàn)地產(chǎn)市場(chǎng)概況（以沿海區(qū)域市場(chǎng)為重點(diǎn)）3.1、黃島市高檔物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析3.2、青島市高檔物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析4、市場(chǎng)判斷綜合論述三、市場(chǎng)運(yùn)行判斷（以沿海區(qū)域板塊為重點(diǎn)）1、房產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行分析1.1、2004年市場(chǎng)供求狀況(單位:萬(wàn)平方米)合計(jì)60508598黃島城區(qū)5548保稅區(qū)工業(yè)園10445長(zhǎng)江路-唐島灣25356570石油大學(xué)-長(zhǎng)江西路10588薛家島-金沙灘10647綜合分析：受2004年國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策影響，黃島商品房竣工面積、銷(xiāo)售面積等均較去年有明顯回落,新案推出量相對(duì)少；由于2003年市場(chǎng)推案量較大，區(qū)域消化尚未完成，區(qū)內(nèi)2004年上半市場(chǎng)主要以存量房銷(xiāo)售為主，新盤(pán)入市較少，開(kāi)發(fā)商多暫緩入市；1.2、市場(chǎng)均價(jià)走勢(shì)分析2002年2003年2004年黃島城區(qū)130020502500保稅區(qū)工業(yè)園180025503250長(zhǎng)江路-唐島灣250041004800石油大學(xué)-長(zhǎng)江西路110028003500薛家島-金沙灘230039004400(單位:元/平方米)綜合分析：2001年-2003年是黃島房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展的三年，區(qū)域均價(jià)被整體拉高，尤其是2003年黃島整體市場(chǎng)房?jī)r(jià)較2002年上揚(yáng)近50%以上，整體上漲速度較快；2004年是國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控的政策年，受?chē)?guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策影響，區(qū)域價(jià)格提升速度明顯放緩，2004年黃島市場(chǎng)房?jī)r(jià)較2003年上揚(yáng)在20-27%以?xún)?nèi)。2、黃島房產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)分析2.1項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)板塊市場(chǎng)概況2.2.1薛家島居住區(qū)塊分析薛家島板塊薛家島板塊薛家島在建、在售項(xiàng)目名稱(chēng)一覽編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)1今日商務(wù)公寓5魯澤花園2金沙花園6悅?；▓@3長(zhǎng)江花園7澤潤(rùn)金融中心4九州花園8華裕黃金海岸綜合分析：區(qū)域概況：該板塊東部是旅游度假區(qū)----金沙灘風(fēng)景區(qū)。這為薛家島在未來(lái)的規(guī)劃中打造一個(gè)旅游風(fēng)景區(qū)及高檔住宅區(qū)奠定了良好的基礎(chǔ)，但街道內(nèi)的商服、交通、生活配套等設(shè)施現(xiàn)況仍有不足，有待完善。在售現(xiàn)況：薛家島板塊內(nèi)在售樓盤(pán)基本以中、小量體為主，且大部分為尾盤(pán)銷(xiāo)售（如金沙花園、今日商務(wù)公寓、魯澤花園、悅?；▓@、九州花園）；產(chǎn)品概況：區(qū)域的產(chǎn)品經(jīng)過(guò)2004年的去化銷(xiāo)售之后，凡步入2005年的在售、在建產(chǎn)品大多已小高層、高層為主；銷(xiāo)售周期：從2003、2004年的銷(xiāo)售狀況來(lái)看，本區(qū)域的產(chǎn)品銷(xiāo)售相對(duì)來(lái)講較為緩慢，個(gè)案銷(xiāo)售周期大都在2—3年；面積、總價(jià)：相對(duì)于長(zhǎng)江路周邊個(gè)案來(lái)講、本區(qū)域的產(chǎn)品面積大多定位在精簡(jiǎn)型產(chǎn)品，主力戶(hù)型以?xún)删邮覟橹?，占到整體開(kāi)發(fā)比例的50%左右、面積范圍為80—90平米左右；三房產(chǎn)品大致在30%左右，面積范圍為110—130平米左右。產(chǎn)品的總價(jià)基本在30—40萬(wàn)左右。客戶(hù)群體：外地客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)量依然大于開(kāi)發(fā)區(qū)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)量，依然呈投資型市場(chǎng)。2.2.2開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路板塊分析街道內(nèi)在售項(xiàng)目一覽：開(kāi)發(fā)區(qū)在建、在售項(xiàng)目名稱(chēng)一覽編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)1城市桂冠5隆祺嘉園9天泰.陽(yáng)光海岸13香?；▓@2千禧龍花園6隆和.怡海世家10地豐大廈14東方銀座3唐島.藍(lán)灣7源城.城之秀11匯峰嘉園4傲海星城8匯商國(guó)際12天智國(guó)際大廈綜合分析：區(qū)域概況：區(qū)政府、保稅區(qū)位于本板塊內(nèi)，長(zhǎng)江中路沿線(xiàn)生活配套設(shè)施完善，商業(yè)發(fā)達(dá)，長(zhǎng)江中路——區(qū)政府已形成黃島區(qū)內(nèi)CBD核心地段，是黃島政治、金融、商業(yè)核心區(qū)域；在售現(xiàn)況：本區(qū)域的在售尾盤(pán)項(xiàng)目大都經(jīng)歷了近兩年的銷(xiāo)售歷程，新建項(xiàng)目均為小高層、高層產(chǎn)品；銷(xiāo)售周期：從2003、2004年的銷(xiāo)售狀況來(lái)看，本區(qū)域的產(chǎn)品銷(xiāo)售相對(duì)來(lái)講較為緩慢，個(gè)案銷(xiāo)售周期大都在2年左右；面積、總價(jià)：相對(duì)于長(zhǎng)江路周邊個(gè)案來(lái)講、本區(qū)域的產(chǎn)品面積大多定位在精簡(jiǎn)型產(chǎn)品，主力戶(hù)型以?xún)删邮覟橹?，占到整體開(kāi)發(fā)比例的40%左右、面積范圍大約為90平米左右；三房產(chǎn)品大致在50%左右，面積范圍大約為120—150平米左右。產(chǎn)品的總價(jià)基本上集中在45—60萬(wàn)左右?？蛻?hù)群體：外地客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)量依然大于開(kāi)發(fā)區(qū)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)量，依然呈投資型市場(chǎng)，但本區(qū)域的幾個(gè)典型個(gè)案的居住客戶(hù)比例有所上升，主要因?yàn)轫?xiàng)目的整體素質(zhì)較高、生活氛圍成熟。3、黃島別墅及青島海岸線(xiàn)地產(chǎn)市場(chǎng)概況（以沿海區(qū)域市場(chǎng)為重點(diǎn)）3.1、黃島市高檔物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析分布區(qū)位：黃島開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有的別墅小區(qū)主要分布在區(qū)政府大樓以西區(qū)塊成片分布，主要以靠近區(qū)政府為賣(mài)點(diǎn)，現(xiàn)已開(kāi)發(fā)完畢，形成一個(gè)較為集中且相對(duì)稱(chēng)成熟的居住區(qū)。開(kāi)發(fā)狀況：該區(qū)的別墅項(xiàng)目建設(shè)較早，開(kāi)發(fā)時(shí)間大致在1998年—2000年左右。整個(gè)板塊已有大約5個(gè)小區(qū)連成一片，每個(gè)小區(qū)的開(kāi)發(fā)規(guī)模大致在20—30套左右。全區(qū)總共有120套左右。綠化狀況：項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)的品質(zhì)較差，中央綠化和會(huì)所等配套設(shè)施，屬于原始的開(kāi)發(fā)操作模式，每個(gè)小區(qū)3—3總戶(hù)型，綠化僅僅只是簡(jiǎn)單草皮移植，難以體現(xiàn)別墅的尊貴性，唯一的賣(mài)點(diǎn)是緊鄰區(qū)政府。去化狀況：該區(qū)域的所開(kāi)發(fā)的別墅均已銷(xiāo)售無(wú)幾，但整體的銷(xiāo)售速度極其緩慢，大都需要2-3年的時(shí)間，目前該板塊整體入住率在30%左右，未形成良好的居住氛圍，大部分都屬于客戶(hù)的投資購(gòu)買(mǎi)行為。去化現(xiàn)況：當(dāng)前該區(qū)域推出來(lái)銷(xiāo)售的二手別墅產(chǎn)品，標(biāo)出價(jià)格大都在6000—8000元/平米，但銷(xiāo)售狀況不是很理想。3.2、青島市高檔物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析3.2.1、高檔樓盤(pán)供應(yīng)區(qū)段分析根據(jù)樓盤(pán)定位和擁有的環(huán)境資源不同，將目前沿海岸線(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)的高檔次樓盤(pán)分布區(qū)位分為兩大板塊，即位于香港東路北部和浮山之間至石老人板塊，和五四廣場(chǎng)沿海至石老人旅游度假區(qū)板塊。香港東路北部與浮山之間至石老人板塊：是近5年新開(kāi)發(fā)高檔樓盤(pán)的聚集地，擁有較好的海景資源和浮山山景資源優(yōu)勢(shì)。目前該板塊整體入住率在50%左右，未形成良好的居住氛圍，較大部分物業(yè)是青島市"炒樓"投機(jī)者的投資物業(yè)。該板塊可供開(kāi)發(fā)的土地已非常有限，后續(xù)供應(yīng)量不多。五四廣場(chǎng)沿海至石老人度假區(qū)板塊：是青島市環(huán)境資源最佳的區(qū)域，目前沿海樓盤(pán)已拋棄了"地段論"的觀(guān)點(diǎn)，都充分利用稀缺的景觀(guān)環(huán)境資源，以良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林景觀(guān)設(shè)計(jì)打造青島市最高級(jí)的居住社區(qū)。該板塊樓盤(pán)以度假和商務(wù)居住型為主，較難以形成良好的居住氛圍，目前3.2.2、市場(chǎng)樓盤(pán)供應(yīng)特征分析戶(hù)型與面積：高檔次物業(yè)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶(hù)型占供應(yīng)總量的60%左右，主力戶(hù)型對(duì)應(yīng)面積為120-150平方米；兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)戶(hù)型占供應(yīng)總量的25%左右，主力戶(hù)型對(duì)應(yīng)面積為90-110平方米；四房?jī)蓮d和復(fù)式單位占總量的10%左右，對(duì)應(yīng)面積為170-250平方米。別墅的主力面積大多在300—350平米左右。價(jià)格：香港中路南面的酒店式商務(wù)公寓為9000-11000元/平方米以上；香港東路以北的高檔公寓價(jià)格為8000-10000元/平方米，香港東路以南臨海住宅（包括靠近香港東路的小高層）目前正銷(xiāo)售的樓盤(pán)價(jià)格定位為10000-12000元/平方米。青島沿海岸線(xiàn)，當(dāng)前二手房市場(chǎng)別墅的價(jià)格大多在20000元/平米左右（備注：當(dāng)前青島在售的純別墅項(xiàng)目唯有弄海園三期的僅20套現(xiàn)房在售，憑借臨石老人國(guó)家旅游度假區(qū)，加之一、二期成熟的居住氛圍、齊全的小區(qū)配套和高檔的小區(qū)會(huì)所，銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到3萬(wàn)元/平米）銷(xiāo)售或入住狀況：本次市場(chǎng)調(diào)查的十多個(gè)樓盤(pán)僅有6個(gè)正處于緊張銷(xiāo)售時(shí)期，其余樓盤(pán)交樓前都已快速銷(xiāo)售完畢。6個(gè)銷(xiāo)售樓盤(pán)有兩個(gè)是內(nèi)部銷(xiāo)售的期房，其交樓時(shí)間在2004年-2005年，期房銷(xiāo)售是違反現(xiàn)行政府對(duì)樓盤(pán)預(yù)售的要求的，但開(kāi)發(fā)商提前以?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式提前銷(xiāo)售，一方面表明目前市場(chǎng)供不應(yīng)求和供需失衡的態(tài)勢(shì)，另一方面也預(yù)示著開(kāi)發(fā)商對(duì)預(yù)期市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的變化應(yīng)對(duì)不急。但是從沿海一線(xiàn)已交付項(xiàng)目的實(shí)際入住率來(lái)看，項(xiàng)目的實(shí)際入住客戶(hù)不是很多，個(gè)別項(xiàng)目的空置率幾近60—70%。4、市場(chǎng)判斷綜合論述4.1、當(dāng)前市場(chǎng)的發(fā)展走向結(jié)合上述，市場(chǎng)運(yùn)行狀況、開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)概況以及青島黃島高端物業(yè)、別墅市場(chǎng)概況三方面的綜合論證，綜合本項(xiàng)目，可以看到本項(xiàng)目的實(shí)施發(fā)展機(jī)遇和面臨的挑戰(zhàn)：A、雖然近幾年的市場(chǎng)都在高速運(yùn)行，但從客戶(hù)反映上來(lái)看開(kāi)發(fā)區(qū)客戶(hù)竟占到40%左右，存在很大部分的虛漲部分；B、今后兩年普通住宅的新增量體還會(huì)繼續(xù)放量，加上前幾年投資客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的房屋2004年、2005年將會(huì)大量交付，導(dǎo)致二手房房源充斥，未來(lái)兩年的普通住宅市場(chǎng)壓力較大；C、同時(shí)，本項(xiàng)目又是近年來(lái)青島中心區(qū)和黃島開(kāi)發(fā)區(qū)為數(shù)不多的純別墅社區(qū)。D、在青島由于近幾年沿海用地極其稀少、高檔住宅價(jià)格不斷攀升；而開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展?jié)摿翱臻g，致使很多消費(fèi)力分流此地，為本案的發(fā)展提供良好的機(jī)遇。項(xiàng)目的實(shí)施發(fā)展判斷在此背景下，如若本項(xiàng)目要現(xiàn)在實(shí)施的話(huà)，建議本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃中仍以小面積、低總價(jià)的投資型產(chǎn)品為主；主力總價(jià)控制在200—250萬(wàn)左右、主力面積控制在300平方米左右。1、市場(chǎng)定位判斷1.1、依據(jù)地理判斷1.2、依據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行判斷1.3、依據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行和消費(fèi)需求判斷2、項(xiàng)目總體市場(chǎng)定位2.1、項(xiàng)目產(chǎn)品定位2.2、本案形象定位建議2.3、目標(biāo)客戶(hù)群分析四、項(xiàng)目定位1、市場(chǎng)定位判斷1.1、依據(jù)地理判斷本項(xiàng)目周邊規(guī)劃主要以大型的酒店、會(huì)議、娛樂(lè)設(shè)施為主，也預(yù)示著本項(xiàng)目商務(wù)發(fā)展前景巨大，就像青島五四廣場(chǎng)周邊、八大關(guān)的別墅大多用來(lái)作為商務(wù)辦公等用途。同時(shí)本項(xiàng)目如果要迎合日后區(qū)域的發(fā)展，娛樂(lè)休閑設(shè)施勢(shì)必要占據(jù)較大的比例。結(jié)合周邊規(guī)劃，若要現(xiàn)在做開(kāi)發(fā)——度假和用于商務(wù)接待、洽談的商務(wù)型產(chǎn)品較為適合未來(lái)規(guī)劃。1.2、依據(jù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行判斷黃島開(kāi)發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了區(qū)域內(nèi)的從業(yè)人員主要以密集勞動(dòng)的藍(lán)領(lǐng)工薪階層為主，對(duì)于房產(chǎn)尤其是別墅產(chǎn)品的消費(fèi)群體非常稀少。因此日益壯大的開(kāi)發(fā)區(qū)工商企業(yè)主；越來(lái)越多的大型國(guó)企、跨國(guó)企業(yè)的高層；以及企業(yè)自身，成為本項(xiàng)目的首選客戶(hù)群體。此部分客戶(hù)如若購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目，用于居住的比重將會(huì)非常低，投資、商務(wù)用途的比重將會(huì)占據(jù)絕對(duì)的比值。1.3、依據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行和消費(fèi)需求判斷當(dāng)前黃島開(kāi)發(fā)區(qū)的市場(chǎng)整體運(yùn)行情況增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，但消費(fèi)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)比例和消費(fèi)行為完全失衡，區(qū)外客戶(hù)以60%的購(gòu)買(mǎi)比例極大地超過(guò)了本地客戶(hù)40%的購(gòu)買(mǎi)比例，完全呈現(xiàn)出一種投資市場(chǎng)。在眾多的外地購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)中，一部分主要看中開(kāi)發(fā)區(qū)近年來(lái)強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭，未來(lái)的發(fā)展前景；跨海大橋、大煉油、集裝箱、貨運(yùn)等大項(xiàng)目對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)以及所帶動(dòng)的消費(fèi)力量，購(gòu)買(mǎi)行為完全屬于一種“投資行為”，約占到30%；另外一部分客戶(hù)主要看到整個(gè)大市場(chǎng)良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭，開(kāi)發(fā)區(qū)與青島房?jī)r(jià)相比較的發(fā)展?jié)摿Χa(chǎn)生的“投機(jī)行為”約占到40%；還有一部分客戶(hù)主要看中開(kāi)發(fā)區(qū)相對(duì)較為適中的房?jī)r(jià)和良好的居住環(huán)境而用于作為第二居所的“度假、養(yǎng)老行為”約占到30%。從項(xiàng)目當(dāng)前周邊的發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，小面積、低總價(jià)的度假型產(chǎn)品將是本項(xiàng)目的首選。2、項(xiàng)目總體市場(chǎng)定位基于以上對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)、消費(fèi)特征、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)等因素的研究，再結(jié)合本項(xiàng)目的地理?xiàng)l件、發(fā)展方向等因素，得出關(guān)于本案基于市場(chǎng)面最優(yōu)的定位建議。首先從本案現(xiàn)況來(lái)看，不具備便利的生活機(jī)能，應(yīng)該是用于度假、二次置業(yè)的產(chǎn)品。相對(duì)于其他的居家別墅或市區(qū)別墅來(lái)講，本項(xiàng)目擁有的超低密度、規(guī)模、周邊未來(lái)的生態(tài)環(huán)境又是其他別墅區(qū)不可比擬的；擁有薛家島旅游度假區(qū)所占據(jù)的旅游、休閑、度假資源本項(xiàng)目巨大的發(fā)展空間和增值潛力以及開(kāi)發(fā)區(qū)近年來(lái)所形成的良好的企業(yè)發(fā)展環(huán)境和開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)欠缺的高檔的商務(wù)洽談空間故本案的定位方向應(yīng)該是：度假養(yǎng)老、休閑商務(wù)、投資增值的結(jié)合體2.1、項(xiàng)目產(chǎn)品定位2.1.1、本案產(chǎn)品架構(gòu)定位結(jié)合上述項(xiàng)目定位思路及市場(chǎng)機(jī)遇所闡述的內(nèi)容，結(jié)合項(xiàng)目的地理特點(diǎn)，本案的產(chǎn)品定位切入點(diǎn)應(yīng)建立在：度假養(yǎng)老、休閑商務(wù)、投資增值的基礎(chǔ)上進(jìn)行，因此本項(xiàng)目的產(chǎn)品大致分為三種：第一種：定位為旅游度假型產(chǎn)品區(qū)，產(chǎn)品主要以酒店、度假連體別墅以及VIP私家會(huì)所構(gòu)成，其中獨(dú)家連體別墅的面積大致控制在120平米左右，主要針對(duì)外地的旅游度假客戶(hù)。第二種：定位為投資、養(yǎng)老型產(chǎn)品區(qū)，建筑形態(tài)為小面積獨(dú)棟別墅搭配部分雙拼別墅，主力面積規(guī)劃為——小面積別墅280—350平方米左右；雙拼別墅主力面積為200——260平方米左右，主要針對(duì)用于看重青島環(huán)境、購(gòu)買(mǎi)本案用于頤養(yǎng)安年的客戶(hù)及看重本案未來(lái)發(fā)展前景用于投資的客戶(hù)。第三種：“DIY”型莊園式別墅或是商務(wù)別墅區(qū)，產(chǎn)品形態(tài)為獨(dú)棟別墅，風(fēng)格各異、花園占地面積較大，內(nèi)部功能多元化的商務(wù)別墅或莊園型別墅，面積范圍控制在400—600平米左右，主要針對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的工商企業(yè)及業(yè)界巨頭。2.1.2、本案產(chǎn)品定位原則產(chǎn)品互補(bǔ)原則：三種產(chǎn)品，從市場(chǎng)需求角度來(lái)講，起到互補(bǔ)作用?；乇茱L(fēng)險(xiǎn)原則：從銷(xiāo)售角度來(lái)講，產(chǎn)品的互補(bǔ)性定位，符合本案的現(xiàn)況，充分結(jié)合了項(xiàng)目的資源，從而有效的回避了風(fēng)險(xiǎn)。2.2、本案形象定位建議2.2.1、我們的思路務(wù)實(shí)不務(wù)虛：我們的客戶(hù)都是見(jiàn)過(guò)大世面的成功人士，虛假的、浮夸的、表面的東西是不可能左右他們的，必須要有實(shí)在的東西折服他們，使他們有“英雄所見(jiàn)略同”的歡悅，有“棋逢對(duì)手，將遇良才”的快感。絕對(duì)精品化：我們的客戶(hù)是經(jīng)常出差國(guó)外的商務(wù)人士，領(lǐng)略過(guò)加拿大、美國(guó)、英格蘭、新西蘭等等發(fā)達(dá)國(guó)家的別墅，所以本案從小區(qū)的中庭布局到園林綠化；從售樓中心的擺設(shè)，到售樓員的微笑，每一件物品，每一個(gè)細(xì)節(jié)都要精品、一流，讓客戶(hù)仿佛置身于他曾去過(guò)的某國(guó)別墅，使其產(chǎn)生認(rèn)同感。定位于享樂(lè)：美國(guó)《花花公子》創(chuàng)辦人海夫納說(shuō)：“我的事業(yè)始終與享樂(lè)在一起，所以我永遠(yuǎn)精力充沛，野心勃勃！”這句話(huà)道出了富豪們的普遍心態(tài)。本案何不打“享樂(lè)”牌呢？通過(guò)我們提供的服務(wù)，我們營(yíng)造的氛圍，我們彰顯的尊貴，讓我們的客戶(hù)得到前所未有的生活享受、精神享受。這就是我們對(duì)本案的最優(yōu)化定位建議。2.2.2、我們的形象本案的形象定位：黃島首個(gè)CEO(富人)“俱樂(lè)部”C：cityE:e時(shí)代O:office本案的精神理念：一個(gè)富人享樂(lè)的地方/彰顯豪氣人生的富人俱樂(lè)部本案的靈魂表現(xiàn)：高品質(zhì)高配置高享受2.2.3、我們的意圖有效區(qū)隔目前市場(chǎng)產(chǎn)品，在市場(chǎng)形成震撼力，并產(chǎn)生品牌知名度，為后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)奠定好的基礎(chǔ)，創(chuàng)造附加價(jià)值。真正迎合黃島甚至外地的尖端消費(fèi)者消費(fèi)群體的需求，從而有效吸引客源，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)去化速度，減少銷(xiāo)售周期。2.2.4、我們的格調(diào)它是富豪的聚會(huì)地/社交場(chǎng)/運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所/富豪們的娛樂(lè)場(chǎng)/度假場(chǎng)所/商務(wù)談判場(chǎng)所。它是富豪的論壇舉辦點(diǎn)（經(jīng)濟(jì)的/社會(huì)的/文化的/政治的各方面）它是富人的學(xué)校，學(xué)習(xí)上流社會(huì)的禮儀、生活方式、習(xí)慣、格調(diào)等。2.3、目標(biāo)客戶(hù)群分析2.3.1、本案的目標(biāo)客戶(hù)的鎖定新寓象族：①：行業(yè)巨頭、業(yè)界精英；②：新興CEO；③：外國(guó)、外地高級(jí)管理人員；④：體育娛樂(lè)明星；特有人群：①：用于灰色過(guò)渡的政府官員；②：律師、貿(mào)易等高素質(zhì)群體；③：私營(yíng)企業(yè)主；2.3.2、目標(biāo)客戶(hù)的購(gòu)房心態(tài)王者的心態(tài)，擁有大筆財(cái)富后，渴望“君臨天下”的感覺(jué)。居住的文化品位性。私家花園、獨(dú)立管家，仆人的完備性。高檔會(huì)所滿(mǎn)足不同品位休閑的需求。環(huán)境、區(qū)域、品牌等都要能彰顯尊貴。1、規(guī)劃方案及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說(shuō)明1.1、規(guī)劃方案1.2、規(guī)劃方案說(shuō)明1.3、項(xiàng)目規(guī)劃及補(bǔ)充建議1.4、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2、項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施構(gòu)思2.1、建設(shè)實(shí)施原則2.2、啟動(dòng)板塊建議五、項(xiàng)目規(guī)劃、實(shí)施說(shuō)明1、規(guī)劃方案及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)說(shuō)明1.1、規(guī)劃方案總體規(guī)劃圖總體規(guī)劃圖1.2、規(guī)劃方案說(shuō)明產(chǎn)品分布圖產(chǎn)品分布圖1.3、項(xiàng)目規(guī)劃及補(bǔ)充建議1.4.1、方案規(guī)劃說(shuō)明總體規(guī)劃原則因坡就勢(shì)、借助周邊資源、充分發(fā)揮海景資源是別墅位置規(guī)劃的主要原則，朝向原則及私密原則同樣在別墅擺位上起到重要作用。別墅之間的距離充分滿(mǎn)足日照及避免視覺(jué)干擾，考慮到別墅本地的建筑特性，在朝向上主要以南北向?yàn)橹?，并有視覺(jué)通道面向大海及本用地內(nèi)規(guī)劃的主要景區(qū)。別墅位置規(guī)劃本項(xiàng)目共分為四種產(chǎn)品：莊園式別墅、獨(dú)棟別墅、度假式別墅、VIP會(huì)所及度假酒店。在整體規(guī)劃上既考慮到每一種產(chǎn)品分區(qū)位置、又考慮到資源的合理利用性。莊園別墅：位于項(xiàng)目的沿海岸線(xiàn)第一排，充分體現(xiàn)莊園主的尊貴型，同時(shí)又以較大的綠地空間為后排的產(chǎn)品提供了良好的景觀(guān)通途性。獨(dú)棟別墅：位于小區(qū)地塊的南半?yún)^(qū)，通過(guò)錯(cuò)落有致的圍合式組團(tuán)規(guī)劃使小區(qū)的景觀(guān)共享性及住戶(hù)的私密性得到充分發(fā)揮度假別墅：位于小區(qū)的最西邊區(qū)域，考慮到本項(xiàng)目西邊緊鄰規(guī)劃中的高爾夫球場(chǎng)結(jié)合度假性質(zhì)產(chǎn)品的定位，可以更好的發(fā)揮本區(qū)域產(chǎn)品的度假、娛樂(lè)性。VIP會(huì)所及度假酒店：位于小區(qū)的西北角，正對(duì)唐島灣即體現(xiàn)了會(huì)所的私密性、同時(shí)又有極大的景觀(guān)取向。交通道路系統(tǒng)規(guī)劃小區(qū)兩個(gè)出入口分別設(shè)在東側(cè)規(guī)劃路及南側(cè)主干道上，并利用小區(qū)中央的一條橫向林蔭道路相連，其它道路為別墅的組團(tuán)入戶(hù)道路，既簡(jiǎn)潔又便利。道路因地形地勢(shì)微微起伏及靈活曲折，并加有五個(gè)環(huán)形節(jié)點(diǎn)，既做到通而不暢，迫使車(chē)輛緩行，又達(dá)到移部換景的視覺(jué)效果。同時(shí)又可保證消防通道直接連接每一棟別墅。綠化系統(tǒng)規(guī)劃本項(xiàng)目較低的容積率保證了別墅區(qū)中每戶(hù)別墅都有較大的私家院落，以供用戶(hù)休嬉享用。而用地中央沿南北主軸，則根據(jù)現(xiàn)有地勢(shì)做成大型組合式景觀(guān)主軸——并貫通至唐島灣海面呈發(fā)散狀，既形成氣勢(shì)博大的綠化景觀(guān)空間，又為周邊別墅打通了觀(guān)海視覺(jué)通道，而沿東西主軸形成的中央綠化帶又將中心綠地引向兩側(cè)，使本項(xiàng)目的環(huán)境品質(zhì)提高到皇家莊園的檔次。沿海邊唐島灣主入口也布置了大型主題綠化區(qū)，充分開(kāi)敞觀(guān)海視線(xiàn)，突出景觀(guān)豪宅的環(huán)境特色。梯狀設(shè)計(jì)規(guī)劃在設(shè)計(jì)中以基地由南向北呈落差地勢(shì)的自然風(fēng)貌為基礎(chǔ)，由南到北呈下降布局。1.4.2、產(chǎn)品風(fēng)格規(guī)劃建議結(jié)合濱海建筑的特色以及開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)、建議本項(xiàng)目規(guī)劃的風(fēng)格是：傳統(tǒng)下的現(xiàn)代、骨子里的傳統(tǒng)?？傊?，是打碎了的古典、是古典的現(xiàn)代。立面、風(fēng)格建議如下：材質(zhì)上：采用傳統(tǒng)材料與現(xiàn)代化的材料相結(jié)合，如灰磚，彩色涂料等進(jìn)行柔和。色彩上：整體應(yīng)是古典灰與現(xiàn)代灰的結(jié)合，除去沉悶，主張鮮明但不鮮艷。綠、藍(lán)色條搭配，不主張大面積色塊。風(fēng)格上：按照本項(xiàng)目三種不同產(chǎn)品的屬性，建議度假別墅采用現(xiàn)代風(fēng)格；度假別墅采用歐式現(xiàn)代風(fēng)格；莊園別墅采用歐式古典風(fēng)格。立面上：現(xiàn)代下的傳統(tǒng)，立面表現(xiàn)形式多可運(yùn)用石材、浮雕等元素體現(xiàn)項(xiàng)目的尊貴性。園林景觀(guān)建議：我們的建議如下：以規(guī)劃道路的兩縱兩橫四條軸線(xiàn)為重點(diǎn)做文章，分別為：觀(guān)光軸線(xiàn)休閑觀(guān)光軸線(xiàn)休閑軸線(xiàn)文化軸線(xiàn)綠色軸線(xiàn)休閑軸線(xiàn)——指小區(qū)西側(cè)的南北貫通會(huì)所的縱向軸線(xiàn)：這是本項(xiàng)目休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的集中地。建議加大本條軸線(xiàn)的寬度，在道路兩邊隔離帶設(shè)立休閑漫步跑道、燒烤場(chǎng)、景觀(guān)小品長(zhǎng)廊、特設(shè)植物觀(guān)光養(yǎng)殖區(qū)、DIY耕作區(qū)等設(shè)施，即可提升本項(xiàng)目的娛樂(lè)性，又可與會(huì)所形成呼應(yīng)觀(guān)光軸線(xiàn)——指小區(qū)臨海的橫向軸線(xiàn)：這條道路臨海岸線(xiàn)而建是本項(xiàng)目靈魂的發(fā)源地。建議綠化設(shè)計(jì)充份利用濱海資源，設(shè)立沿海旅游觀(guān)光步道（類(lèi)似于廣州星河灣的沿江步道），垂釣區(qū)、游艇碼頭等，豐富本項(xiàng)目的水文化，以呼應(yīng)本項(xiàng)目依海灣而建的精神。文化軸線(xiàn)——指小區(qū)中央縱向景觀(guān)軸線(xiàn)：建議本景區(qū)輔以人文景觀(guān)，一是用碑文、浮雕、小品等形式表現(xiàn)文化成就，；二是建議結(jié)合頤和園長(zhǎng)廊的設(shè)計(jì)進(jìn)行發(fā)揮，將本軸線(xiàn)進(jìn)行長(zhǎng)廊設(shè)計(jì)，配以文化藝術(shù)的圖畫(huà)，規(guī)劃成本項(xiàng)目獨(dú)特的步行景觀(guān)系統(tǒng)，構(gòu)成一條“文化藝術(shù)長(zhǎng)廊”。同時(shí)建議采用“現(xiàn)代質(zhì)感，古典內(nèi)涵”的建筑材料，具現(xiàn)代感的透明的古典藝術(shù)長(zhǎng)廊形式，形成獨(dú)特的園林景觀(guān)。綠色軸線(xiàn)——指小區(qū)中央的橫向軸線(xiàn)：建議將水景沿縱向軸線(xiàn)引入道路兩側(cè)蜿蜒而下，僅預(yù)留通往各組團(tuán)的道路，配合起伏的道路布局設(shè)計(jì)，兩側(cè)附以密集的景觀(guān)小品。這種布局即可起到在生態(tài)景觀(guān)上達(dá)到項(xiàng)目的均好性，達(dá)到較好的觀(guān)光效果；同時(shí)又具備較好的隔離效果。通過(guò)本項(xiàng)目四條景觀(guān)主線(xiàn)貫穿——橫向的綠色軸線(xiàn)將和觀(guān)光主線(xiàn)提升小區(qū)的景觀(guān)均好性；縱向的休閑軸線(xiàn)和文化主線(xiàn)來(lái)提升本項(xiàng)目的文化厚度和休閑、娛樂(lè)的豐富程度，從而全方位的形成本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)架構(gòu)體系。1.4、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地性質(zhì)——本項(xiàng)目用地性質(zhì)為低密度、高檔居住區(qū)。地塊參數(shù)：地塊面積（㎡）容積總建面積（㎡）0.261700備注：在0.2容積率的基礎(chǔ)上，本項(xiàng)目如若想順應(yīng)市場(chǎng)需求、控制產(chǎn)品單價(jià)總價(jià)，勢(shì)必難以實(shí)現(xiàn)，因此，建議規(guī)劃時(shí)，可適當(dāng)提高容積率（建議做到0.4容積率），從而提升項(xiàng)目的建筑面積，使產(chǎn)品的規(guī)劃建設(shè)更為貼近市場(chǎng)需求，增加銷(xiāo)售速度、減弱開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)品參數(shù)：產(chǎn)品單體面積（㎡）建筑面積（㎡）莊園式別墅400—60012000獨(dú)棟別墅280—35024500度假連體產(chǎn)品12019200會(huì)所、公建60006000匯總617002、項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施構(gòu)思2.1、建設(shè)實(shí)施原則分期開(kāi)發(fā)原則從合理運(yùn)用資金和規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，建議項(xiàng)目采取分期開(kāi)發(fā)策略，結(jié)合上述概念性方案，建議本項(xiàng)目共分三期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，具體劃分實(shí)施如下圖。一期二期三期一期二期三期三期2.2、啟動(dòng)板塊建議做為項(xiàng)目的啟動(dòng)板塊，本案一期的開(kāi)發(fā)、推廣直接關(guān)系著項(xiàng)目后期的形象、口碑、社會(huì)效應(yīng)、價(jià)格等一系列因素的發(fā)展。因此，建議本案一期開(kāi)發(fā)如上圖所示地塊，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品包含：項(xiàng)目共建配套、少量的莊園別墅、度假別墅、獨(dú)棟別墅三部分產(chǎn)品。這樣實(shí)施的依據(jù)：產(chǎn)品的多樣性一期的開(kāi)發(fā)實(shí)施，從產(chǎn)品面來(lái)講，涵蓋了本項(xiàng)目所要開(kāi)發(fā)的全部產(chǎn)品，一則可以起到產(chǎn)品的互補(bǔ)性；二則從市場(chǎng)試探方面來(lái)講，產(chǎn)品的多樣性可以為后期產(chǎn)品的調(diào)整作出前墊。區(qū)域的完整性項(xiàng)目如此的開(kāi)發(fā)實(shí)施，使本項(xiàng)目具備較好的完整性，容易形成來(lái)良好的銷(xiāo)售氛圍；同時(shí)以方便施工管理。1、銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)1.1、項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)1.2、價(jià)格抗風(fēng)險(xiǎn)分析2、項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)算2.1、銷(xiāo)售收入測(cè)算2.2、投資成本測(cè)算3、項(xiàng)目綜合收益評(píng)判3.1、本項(xiàng)目不計(jì)土地成本的財(cái)務(wù)收入估算為：3.2、本項(xiàng)目土地成本判斷：3.3、項(xiàng)目的平衡點(diǎn)分析：六、投資估算及財(cái)務(wù)分析1、銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)1.1、項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)1.1.1、市場(chǎng)價(jià)格分布現(xiàn)狀當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格尚未形成明顯的差異，整體上來(lái)講根據(jù)區(qū)域不同大概分為如下幾個(gè)價(jià)格帶：開(kāi)發(fā)區(qū)沿海高檔公寓，平均價(jià)格行情在：4400—4800元/㎡左右。開(kāi)發(fā)區(qū)二手市場(chǎng)上別墅的銷(xiāo)售價(jià)格為：6000—8000元/平米左右。青島沿海岸線(xiàn)高檔公寓的價(jià)格大致為10000—12000元/平米；別墅的價(jià)格大約在20000元/平米左右。1.1.2、銷(xiāo)售周期如前面市場(chǎng)運(yùn)行總結(jié)，當(dāng)前開(kāi)發(fā)區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)上，個(gè)案銷(xiāo)售周期大致為1年半到2年。從本項(xiàng)目的產(chǎn)品屬性及其當(dāng)前開(kāi)發(fā)區(qū)高總價(jià)產(chǎn)品的銷(xiāo)售速度來(lái)看，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏如果分3期開(kāi)發(fā)實(shí)施，每期的銷(xiāo)售周期以1年半計(jì)算，其銷(xiāo)售周期大約需要4—5年的時(shí)間。1.1.3、本項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)通過(guò)當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀結(jié)合本項(xiàng)目的產(chǎn)品建議（見(jiàn)《項(xiàng)目定位》部分），本項(xiàng)目的預(yù)測(cè)價(jià)格為：度假別墅：4000元/㎡獨(dú)棟別墅：6000元/㎡莊園別墅：7000元/㎡備注：上訴預(yù)測(cè)價(jià)格是針對(duì)黃島開(kāi)發(fā)區(qū)當(dāng)前市場(chǎng)行情，結(jié)合本項(xiàng)目產(chǎn)品建議并融入對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷所推斷出的價(jià)格，適用于本項(xiàng)目今年及未來(lái)1—2年的價(jià)格行情，并具備一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本價(jià)格預(yù)測(cè)部分未包含本項(xiàng)目在未來(lái)3—5年中的價(jià)格行情走勢(shì)及漲幅如若加上開(kāi)發(fā)區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情在未來(lái)幾年增長(zhǎng)，本案價(jià)格及利潤(rùn)將會(huì)有更大的增長(zhǎng)空間。1.2、價(jià)格抗風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)機(jī)條件目前開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)“別墅”項(xiàng)目欠缺，本案的推出恰逢時(shí)機(jī)，本項(xiàng)目應(yīng)抓住這一有利時(shí)機(jī)推向市場(chǎng)。規(guī)模優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目是目前開(kāi)發(fā)區(qū)中占地規(guī)模較大的項(xiàng)目，這使本項(xiàng)目在塑造景觀(guān)、環(huán)境、品質(zhì)上更具優(yōu)勢(shì)。有利于增強(qiáng)項(xiàng)目對(duì)市區(qū)及外來(lái)、外地高端客源的吸引力以及品牌的樹(shù)立。地理優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目地處唐島灣南岸，與區(qū)政府大樓一灣之隔相互對(duì)望，從地緣關(guān)系上來(lái)講地段、大環(huán)境都非常貼近行政商務(wù)區(qū)，同時(shí)本案的入市又有恰好填補(bǔ)了開(kāi)發(fā)區(qū)目前為止尚無(wú)一個(gè)真正的高檔別墅小區(qū)的空白，又可成為開(kāi)發(fā)區(qū)屹立于區(qū)政府對(duì)面的地標(biāo)性建筑群。因此，只要本案在品位上做足文章，在單價(jià)上不會(huì)形成太大的價(jià)格抗性。同時(shí)，除區(qū)域發(fā)展等不可控制因素外，控制項(xiàng)目的總價(jià)也是決定本項(xiàng)目短期內(nèi)完成銷(xiāo)售的關(guān)鍵。2、項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)算2.1、銷(xiāo)售收入測(cè)算產(chǎn)品建筑面積（㎡）預(yù)測(cè)價(jià)格（元/㎡）銷(xiāo)售金額（萬(wàn)）莊園式別墅1200070008400獨(dú)棟別墅24500600014700度假連體產(chǎn)品1920040007680會(huì)所、公建6000*50%40001200匯總5870031980備注本項(xiàng)目公建部分因包含部分酒店，故公建部分可售面積以總面積的50%計(jì)算。備注：上訴預(yù)測(cè)價(jià)格是針對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)當(dāng)前市場(chǎng)行情，結(jié)合本項(xiàng)目產(chǎn)品建議并融入對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷所的出的參數(shù)，適用于本項(xiàng)目今年及未來(lái)1—2年的價(jià)格行情，并具備一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本價(jià)格預(yù)測(cè)部分，未包含本項(xiàng)目在未來(lái)3—5年中的價(jià)格行情走勢(shì)及漲幅，如若加上開(kāi)發(fā)區(qū)房場(chǎng)市長(zhǎng)價(jià)格行情在未來(lái)幾年增長(zhǎng)，本案價(jià)格及利潤(rùn)將會(huì)有更大的增長(zhǎng)空間。2.2、投資成本測(cè)算2.2.1、投資估算依據(jù)項(xiàng)目投資估算依據(jù)現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算體系，具體構(gòu)成如下：直接投資規(guī)劃、園林、勘探等土地費(fèi)用直接投資規(guī)劃、園林、勘探等土地費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用市政工程配套費(fèi)項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用間接投資綜合稅金營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用間接投資綜合稅金營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用管理費(fèi)用管理費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用備注：成本估算所取的各項(xiàng)費(fèi)用數(shù)值依據(jù)國(guó)家和地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)政策法規(guī)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際行情，并結(jié)合本項(xiàng)目具體技術(shù)指標(biāo)。2.2.2、直接投資費(fèi)用(詳見(jiàn)附表)土地費(fèi)用估算：土地費(fèi)用估算中包括含各項(xiàng)土地費(fèi)用和部分市政配套費(fèi)用。建安投資估算本項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)用由別墅部分建安費(fèi)用、會(huì)所建安費(fèi)用等構(gòu)成。各項(xiàng)指標(biāo)如下：別墅部分建安費(fèi)：按700元/平米*建筑面積（因本項(xiàng)目屬于沙土地和部分的填海洼地，故建按成本相對(duì)較高）；會(huì)所建安費(fèi)：2000元/平米*建筑面積估算（含裝修）；規(guī)劃、設(shè)計(jì)實(shí)施等本項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)實(shí)施費(fèi)用由項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)；地質(zhì)勘探費(fèi)；園林設(shè)計(jì)、建安費(fèi)費(fèi)用等構(gòu)成。各項(xiàng)指標(biāo)如下：項(xiàng)目勘探、規(guī)劃、設(shè)計(jì)實(shí)施費(fèi)：按200元/平米*建筑面積估算園林設(shè)計(jì)、建安費(fèi)：按120元/平米*綠化面積估算市政工程配套估算本項(xiàng)目市政配套費(fèi)用計(jì)算類(lèi)別包括供暖配套、煤氣配套、變電站設(shè)備等費(fèi)用等。本項(xiàng)目市政配套費(fèi)用累計(jì)按照100元/平米*建筑面積估算。直接投資費(fèi)用估算附表內(nèi)容指標(biāo)統(tǒng)計(jì)單項(xiàng)估算（萬(wàn)元）1、土地費(fèi)用暫不計(jì)2、建安費(fèi)用別墅：55700㎡×700元/㎡=3342萬(wàn)會(huì)所：6000㎡×2000元/㎡=1200萬(wàn)50993、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)項(xiàng)目勘探、規(guī)劃、設(shè)計(jì)：61700×200元/㎡=1234園林設(shè)計(jì)、建安：309120×60%×120元/㎡=222634604、市政配套61700×150元/㎡925匯總9484備注項(xiàng)目的土地費(fèi)用以實(shí)際成交價(jià)為準(zhǔn)2.2.3、間接費(fèi)用估算間接費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用、綜合稅金、項(xiàng)目管理費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用等部分構(gòu)成，其中：本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是指借貸資金的利息，貸款年利率以直接投資的6.28%計(jì)算；綜合稅金以營(yíng)銷(xiāo)收入的5.87%計(jì)算；預(yù)計(jì)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用為項(xiàng)目總銷(xiāo)金額的3.5%；預(yù)計(jì)項(xiàng)目管理費(fèi)用為項(xiàng)目直接投資額的3%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用均為項(xiàng)目直接投資額的3%；間接投資費(fèi)用估算附表內(nèi)容指標(biāo)統(tǒng)計(jì)單項(xiàng)估算（萬(wàn)元）1、財(cái)務(wù)費(fèi)用（2+3+4）×50%×6.28%2742、綜合稅金38150萬(wàn)×5.87%22393、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用38150萬(wàn)×3.5%13354、管理費(fèi)用（2+3+4）×3%2625、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（2+3+4）×5%437匯總4547備注項(xiàng)目的土地費(fèi)暫時(shí)無(wú)法計(jì)算，故本處忽略不計(jì)2.2.4、投資估算匯總表本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資額為14031萬(wàn)元。其中：直接投資額為9484萬(wàn)元，占總投資額的65%。間接投資額為4547萬(wàn)元，占總投資額的35%。3、項(xiàng)目綜合收益評(píng)判3.1、本項(xiàng)目不計(jì)土地成本的財(cái)務(wù)收入估算為：本項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入為：31980萬(wàn)本項(xiàng)目的投資成本為：14037萬(wàn)（未包含土地成本及土地財(cái)務(wù)費(fèi)用）項(xiàng)目收入估算=31980（銷(xiāo)售收入）-14037（投資成本）=17940萬(wàn)3.2、本項(xiàng)目土地成本判斷：以本項(xiàng)目100%銷(xiāo)售完畢計(jì)算，本項(xiàng)目包含土地成本在內(nèi)的財(cái)務(wù)收入為17940萬(wàn)：項(xiàng)目的預(yù)期靜態(tài)投資回報(bào)假定項(xiàng)目的利潤(rùn)以10000萬(wàn)計(jì)算，項(xiàng)目的土地成本以8000萬(wàn)計(jì)算，那么本項(xiàng)目的靜態(tài)總投入為21980萬(wàn)（銷(xiāo)售收入-率潤(rùn)），項(xiàng)目靜態(tài)的利潤(rùn)回報(bào)率大約為50%左右。項(xiàng)目的預(yù)期動(dòng)態(tài)投資回報(bào)如果從動(dòng)態(tài)滾動(dòng)來(lái)講，本項(xiàng)目土地成本8000萬(wàn)、加上前期的滾動(dòng)資金預(yù)估為5000萬(wàn)，累計(jì)資金13000萬(wàn)元作為項(xiàng)目的運(yùn)作資金。以青島及黃島當(dāng)前的發(fā)展商資金運(yùn)作結(jié)合本項(xiàng)目的4—5年的開(kāi)發(fā)周期來(lái)看，10000萬(wàn)左右的利潤(rùn)——即15-20%左右的年回報(bào)率比較合理。項(xiàng)目土地價(jià)格評(píng)估從上述論證來(lái)看，本項(xiàng)目的土地成本如果能控制在8000萬(wàn)左右——即18萬(wàn)/畝，其預(yù)期回報(bào)比較符合當(dāng)前市場(chǎng)的投資回報(bào)行情。3.3、項(xiàng)目的平衡點(diǎn)分析：項(xiàng)目產(chǎn)品去化的好壞、銷(xiāo)售周期的長(zhǎng)短、資金回籠的快慢，直接影響到項(xiàng)目投資回收期和資金運(yùn)作壓力，也間接影響到項(xiàng)目的投資收益狀況，盈虧平衡分析試圖找出項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度與成本回收的臨界值——即項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)?！ぁやN(xiāo)售收入：31980萬(wàn)32000萬(wàn)銷(xiāo)售收入：3198