2003南京市房地產(chǎn)市場研究報告

(海量營銷管理培訓資料下載)抉策地產(chǎn)研究中心常規(guī)研究報告保密級別：三級抉策地產(chǎn)研究中心TEL13327820758、83312471（FAX）第74頁目錄目錄————————……————————————————————————————…………………………..1TOC\o"1-3"\h\z綜述 443一、 前言 443二、研究方法簡介 5531.研究背景說明 5532.抉策地產(chǎn)研究指標體系說明 663三、延伸服務 773四、報告 883摘要 8831、房地產(chǎn)需求上升勢頭強勁 883第一節(jié)市場容量分析 10103一、2003年南京市房地產(chǎn)市場容量分析 10103（一）2003年的商品房市場容量 101031.拆遷購房仍然處于南京房地產(chǎn)需求的主導地位 101032.投資者比例波動較大較快 111133.結婚購房比例比較穩(wěn)定 111134.改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小 111135.城市化進程等購房需求 11113（二）存量商品房市場容量 12123二、2003年南京房地產(chǎn)市場交易狀況分析 121231.2003年商品房已實現(xiàn)需求狀況 121232.商品房交易量的歷年增長情況 131333.2003年未實現(xiàn)需求狀況分析 13133三、2003年需求結構分析 141431.各片區(qū)的結構比例及季度變化情況 141432.樓型層次及季度比例變化分析 151533.商品房價格檔次及季度變化情況 16163第二節(jié)產(chǎn)品結構分析 17173一、2003年市場供給總量 171731.商品房開發(fā)持續(xù)增長 171732.土地資源的供給狀況 181833.2003年存量房供應狀況 191934.經(jīng)濟適用房和中低價商品房開發(fā)建設情況 19193二、2003年房地產(chǎn)供應結構以及供需分析 202031.2003年南京市房地產(chǎn)市場總體供需分析 202032.各區(qū)域供需結構分析 202033.價格層次供需結構分析 222234.樓型供需結構分析 232335.商品房總價與區(qū)域供需交叉分析 23233三、2004年南京市商品房供給總量分析 242431.商品房 242432.經(jīng)濟適用房 242433.片區(qū)狀況分析 25253第三節(jié)價格研究 26263一、供應價格水平分析 262631.抉策南京市70典型樓盤價格指數(shù) 262632.商品房價格水平分析 282834.分物業(yè)商品房價格水平分析 313135.存量房（即二手房）價格水平分析 323236.經(jīng)濟適用房、中低價商品房價格水平分析 333337.土地價格水平分析 343438.房地產(chǎn)三級市場——租賃市場價格水平分析 35353二、2003年度南京市商品房價格因素及相關分析 353531.供需結構性失調(diào)仍是南京市商品房價格上漲的主要動因 353532.經(jīng)濟增長及消費者信心——價格支撐面之一 373733. 投資拉動——價格支撐面之二 373734.商品房直接成本的上升帶動房價上漲 383835.城市化戰(zhàn)略與房價水平——地區(qū)中心效應顯現(xiàn) 383836.開發(fā)商保利因素——樓盤品質(zhì)化傾向 393937.拆遷新法等政策影響 39393三、南京市房價展望 393931.2003年房價總體特征 393932.2004年市場環(huán)境及房價趨勢 39393第四節(jié)消費者調(diào)查研究 41413一、背景資料 414131.樣本特征 414132.研究方法 414133.研究指標 41413二、購房者基本情況分析 424231.年齡結構分析 424232.學歷分析 424233.收入結構分析 43433三、購房需求分析 434331.面積需求分析 434332.收入與可承受價位交叉分析 444433.套型選擇 454534.消費者可承受商品房總價分析 45453四、購房者行為分析 454531.付款方式分析 454532.收入與媒體影響度交叉分析 464633.年齡與購房區(qū)域交叉分析 474734.購房者對2004年房價變化的心理預期和接受能力分析 47473第五節(jié)生活指數(shù)評價 49493一、 生活指數(shù)評價 494931.區(qū)域生活指數(shù)模型 494932.應用與測評結果 50503二、典型樓盤生活指數(shù)評價 505031.典型樓盤生活指數(shù)模型 505032.應用與測評結果 51513三、典型樓盤性價比分析 52523四、抉策地產(chǎn)研究中心生活指數(shù)專項研究 525231.典型樓盤生活指數(shù)及性價比綜合分析報告 525232.樓盤項目前期定位研究 52523第六節(jié)廣告監(jiān)測與研究 53533一、第三季度南京市房地產(chǎn)平面廣告投放監(jiān)測 53533二、2003年11、12月南京市樓盤報紙平面廣告投放統(tǒng)計分析 535331.投放量排名 535332.投放頻率排名 535333.分區(qū)域投放量統(tǒng)計 545434.物業(yè)類廣告投放量統(tǒng)計 545435.開發(fā)商樓盤平面廣告投放量統(tǒng)計 55553三、南京地區(qū)各平面媒體影響度分析 55553平均日發(fā)布廣告量統(tǒng)計 55553四、樓盤形象宣傳主題跟蹤分析 565631.2003年11、12月樓盤平面廣告投放主題類型分析 565632.2003年11、12月樓盤平面廣告投放主題宣傳用語一覽 56563五、從購房者相關特征分析媒體影響度 575731.購房者媒體偏好分析 575732.媒體廣告對購房者決策的影響分析 58583結束語 59593報告附件：2003年房地產(chǎn)業(yè)政策影響面分析 60603TOC\o"1-3"\h\z綜述 4一、 前言 4二、研究方法簡介 51.研究背景說明 52.抉策地產(chǎn)研究指標體系說明 6三、延伸服務 7第一節(jié)市場容量分析 9一、2003年南京市房地產(chǎn)市場容量分析 9（一）2003年的商品房市場容量 91.拆遷購房仍然處于南京房地產(chǎn)需求的主導地位 92.投資者比例波動較大較快 103.結婚購房比例比較穩(wěn)定 104.改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小 105.城市化進程也帶來了購房需求 10（二）存量商品房市場容量 10二、2003年南京房地產(chǎn)市場交易狀況分析 111.2003年商品房已實現(xiàn)需求狀況 112.商品房交易量的歷年增長情況 123.2003年未實現(xiàn)需求狀況分析 12三、2003年需求結構分析 131.各片區(qū)的結構比例及季度變化情況 132.樓型層次及季度比例變化分析 143.商品房價格檔次及季度變化情況 14第二節(jié)產(chǎn)品結構分析 16一、2003年市場供給總量 161.商品房開發(fā)持續(xù)增長 162.土地資源的供給狀況 173.2003年存量房供應狀況 184.經(jīng)濟適用房和中低價商品房開發(fā)建設情況 18二、2003年房地產(chǎn)供應結構以及供需分析 191.2003年南京市房地產(chǎn)市場總體供需分析 192.各區(qū)域供需結構分析 193.價格層次供需結構分析 214.樓型供需結構分析 225.商品房總價與區(qū)域供需交叉分析 22三、2004年南京市商品房供給總量分析 231.商品房 232.經(jīng)濟適用房 233.片區(qū)狀況分析 24第三節(jié)價格研究 25一、供應價格水平分析 251.抉策南京市70典型樓盤價格指數(shù) 252.商品房價格水平分析 274.分物業(yè)商品房價格水平分析 305.存量房（即二手房）價格水平分析 316.經(jīng)濟適用房、中低價商品房價格水平分析 327.土地價格水平分析 338.房地產(chǎn)三級市場——租賃市場價格水平分析 34二、2003年度南京市商品房價格因素及相關分析 341.房價供需結構性失調(diào)仍是南京市商品房價格上漲的主要動因 342.經(jīng)濟增長及消費者信心——價格支撐面之一 363. 投資拉動——價格支撐面之二 364.商品房直接成本的上升帶動房價上漲 375.城市化戰(zhàn)略與房價水平——地區(qū)中心效應顯現(xiàn) 376.開發(fā)商保利因素——樓盤品質(zhì)化傾向 387.拆遷新法等政策影響 38三、南京市房價展望 381.2003年房價總體特征 382.2004年市場環(huán)境及房價趨勢 38第四節(jié)消費者調(diào)查研究 40一、背景資料 401.樣本特征 402.研究方法 403.研究指標 40二、購房者基本情況分析 411.年齡結構分析 412.學歷分析 413.收入結構分析 42三、購房需求分析 421.面積需求分析 422.收入與可承受價位交叉分析 433.套型選擇 444.消費者可承受商品房總價分析 44四、購房者行為分析 441.付款方式分析 442.收入與媒體影響度交叉分析 453.年齡與購房區(qū)域交叉分析 464.購房者對2004年房價變化的心理預期和接受能力分析 46第五節(jié)生活指數(shù)評價 48一、 生活指數(shù)評價 481.區(qū)域生活指數(shù)模型 482.應用與測評結果 49二、典型樓盤生活指數(shù)評價 491.典型樓盤生活指數(shù)模型 492.應用與測評結果 50三、典型樓盤性價比分析 51四、抉策地產(chǎn)研究中心生活指數(shù)專項研究 511.典型樓盤生活指數(shù)及性價比綜合分析報告 512.樓盤項目前期定位研究 51第六節(jié)廣告監(jiān)測與研究 52一、第三季度南京市房地產(chǎn)平面廣告投放監(jiān)測 52二、2003年11、12月南京市樓盤報紙平面廣告投放統(tǒng)計分析 521.投放量排名 522.投放頻率排名 523.分區(qū)域投放量統(tǒng)計 534.物業(yè)類廣告投放量統(tǒng)計 545.開發(fā)商樓盤平面廣告投放量統(tǒng)計 54平均日發(fā)布廣告量統(tǒng)計 54四、樓盤形象宣傳主題跟蹤分析 551.2003年11、12月樓盤平面廣告投放主題類型分析 552.2003年11、12月樓盤平面廣告投放主題宣傳用語一覽 55五、從購房者相關特征分析媒體影響度 561.購房者媒體偏好分析 562.媒體廣告對購房者決策的影響分析 57結束語 58綜述前言2003年是南京市房地產(chǎn)業(yè)波瀾起伏、眾說紛紜的一年，隨著長三角都市圈的形成、南京市沿江大開發(fā)方案的全面啟動、眾多重大市政建設項目的完工與建設，南京市作為地區(qū)性政治、文化、經(jīng)濟中心城市的地位日趨顯現(xiàn)、各方面已駛上高速發(fā)展的快車道。從房地產(chǎn)市場的具體表現(xiàn)來說，2003年南京市地價、房價漲幅驚人，交易量更是突破了歷史最高水平。開發(fā)商與運營商在驚喜高利潤回報的同時受制于土地拍賣造成的高地價，在品牌運營、土地儲備資金實力的更高要求下，一些企業(yè)開始考慮兼并與整合的長期戰(zhàn)略；另一方面，消費者愿望與實際差距越拉越大，很多人在猜測、猶豫中未能實現(xiàn)買房的愿望，而就在2003年，我國人均GDP首次突破1000美元，GDP是衡量一個國家經(jīng)濟發(fā)展水平的總量尺度，人均GDP評價的是一個國家的富裕程度，人們根據(jù)這個數(shù)字的變化來劃分經(jīng)濟發(fā)展階段，這說明我國真正進入了“脫貧”致富的階段，在新的歷史時期，社會將會發(fā)生更多積極的變化，比如在日益發(fā)展完善的市場經(jīng)濟環(huán)境下，過去人們生活中的奢侈品逐漸成為今后的日常必需品，消費結構將向發(fā)展型、享受型升級，住房、轎車、電子、通信等大宗消費品市場將出現(xiàn)爆炸性增長，更加繽紛多樣的消費方式即將在膨脹的消費時代成為現(xiàn)實。2003年的歲末，眾多有關房地產(chǎn)市場的報道中，最吸引讀者眼球的是2004年房價有可能走向平穩(wěn)甚至回落的種種預測。抉策地產(chǎn)研究中心本著四年房地產(chǎn)市場研究、經(jīng)紀服務的經(jīng)驗，縱觀2003年房地產(chǎn)市場發(fā)展軌跡，重申自己的觀點：市場經(jīng)濟是過剩經(jīng)濟，商品的短缺永遠只是暫時的，商品過剩是市場經(jīng)濟的常態(tài)。隨著市場的發(fā)展成熟，競爭會愈演愈烈，不久的將來，房地產(chǎn)市場一定會全面進入供過于求的局面。房地產(chǎn)市場目前遠未成熟，產(chǎn)品（商品房）又是相當復雜的特殊商品，相關影響因素如國內(nèi)、外宏觀政治、經(jīng)濟形勢、金融政策、相關法律法規(guī)的變化都會直接影響其微觀市場表現(xiàn)，片面的以某些經(jīng)濟指標作為房價與房市的預測依據(jù)進行市場預測是不可取的，所謂預測其實就是“瞎子算命”，會產(chǎn)生錯誤的引導甚至欺騙。供需關系是房地產(chǎn)市場的主導因素。了解市場供求關系及其變化趨勢，深入研究微觀經(jīng)濟走勢、消費者需求特征、消費行為特征、消費心理的變化是極具意義的，市場調(diào)查的意義在于揭示市場真實表現(xiàn)，分析市場發(fā)展變化的原因，通過科學的研究模型研究市場的歷史和現(xiàn)在，對影響未來市場發(fā)展的相關因素進行分析，提出促進市場及企業(yè)健康發(fā)展的意見與建議。2003年最具影響力的“一對”文件，即中國人民銀行發(fā)布的《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（121號文）和9月國務院發(fā)出的《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號文），121文件降低了銀行信貸風險，但也提高了門檻，一些規(guī)模小、自有資金率低、融資渠道不暢的中小開發(fā)企業(yè)無疑會由于實力不濟而被淘汰，也促成了實力強的品牌開發(fā)企業(yè)向規(guī)?；较虬l(fā)展。18號文肯定房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，強調(diào)“對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目要繼續(xù)加大信貸支持力度”。影響房地產(chǎn)價格的因素是比較復雜的，目前房地產(chǎn)市場還處在初級階段，高增長的同時，存在著這樣那樣的不成熟和不規(guī)范，未完全按照市場規(guī)律運行，隨著市場的成長發(fā)展，這些不規(guī)范和不成熟會逐步消失。對于這樣一個高成長中的初級市場，政府應該在逐漸規(guī)范的同時關懷和扶持，創(chuàng)造公平、公正的市場環(huán)境，使它能夠健康的成長，18號文正是體現(xiàn)了國家的這種精神。本期報告通過分析過去一年南京房地產(chǎn)市場的供需狀況、價格走勢及購房需求變化等微觀市場表現(xiàn)，結合宏觀經(jīng)濟、政策形勢和發(fā)展態(tài)勢及消費者調(diào)查、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)分析研究了2003年南京市房地產(chǎn)市場，以期從市場研究的角度為消費者、房地產(chǎn)相關企業(yè)提供公正有價值的研究成果，有瑕疵之處，敬請指正。二、研究方法簡介1.研究背景說明隨著房地產(chǎn)市場化進程的加速，產(chǎn)生了對專業(yè)房地產(chǎn)研究、咨詢服務機構的需求，特別是迫切需要對目前房地產(chǎn)市場狀況成體系的市場研究評價模型，抉策地產(chǎn)研究中心自2001年開始組建抉策購房會員俱樂部，并在會員服務、信息反饋等數(shù)據(jù)基礎上于2003年推出抉策房地產(chǎn)市場研究指標體系及研究模型，研究模型主要建立在抉策地產(chǎn)研究中心獨有的購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫、南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫基礎之上，主要從微觀角度，利用專業(yè)統(tǒng)計軟件，對三大數(shù)據(jù)庫進行統(tǒng)計分析，從而獲得研究報告所需的總量及分量數(shù)據(jù)。抉策地產(chǎn)研究中心三大市場研究數(shù)據(jù)庫的運行說明：（1）購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫：抉策地產(chǎn)研究中心的會員俱樂部建立于2001年中，截至2003年底已經(jīng)擁有會員13585名，這些會員共同具有的最大特征就是他們均為近期有實際購房需求的準購房者。所有的會員資料都經(jīng)過我中心數(shù)據(jù)采集人員回訪校驗確保其真實性，并提供一系列的服務吸引會員及時更新會員資料。在所有會員中，26-45歲中青年人群占到會員總數(shù)的2/3，70%的會員家庭年收入在3-8萬元之間，大專以上學歷會員超過60%，會員資料中涉及會員的家庭基本情況（如：基本收入、人口結構、現(xiàn)有住房情況等），購房意向情況（如：意向購房區(qū)域、樓型、面積、單價、總價等），購房行為及心理特征（如：購房決策權、購房決策依據(jù)、信息獲取渠道、房價接受度、漲跌主觀判斷等），數(shù)據(jù)庫現(xiàn)有數(shù)據(jù)量14余萬條，每月更新量26%。（2）南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫：主要包括樓盤基本信息、價格數(shù)據(jù)跟蹤、銷售進程、周邊生活便利程度等，依據(jù)抉策地產(chǎn)生活指數(shù)指標系統(tǒng)進行數(shù)據(jù)收集和分數(shù)評定，對項目全程的營銷投放進行監(jiān)測，目前建立起的比較健全的是南京市70典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)庫。收錄樓盤數(shù)據(jù)近300家，簽訂典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)合作協(xié)議近100家。每家數(shù)據(jù)收集項目近100項。抉策地產(chǎn)研究中心將在2004年構建較為全面的長三角地區(qū)重點城市樓盤數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，并對全國范圍內(nèi)具有代表意義的各類樓盤進行個案資料收集以建立項目案例庫；（3）媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫：抉策房地產(chǎn)營銷投入監(jiān)測模型是針對開發(fā)企業(yè)及樓盤項目，對能夠反映房地產(chǎn)營銷投放特征的相關數(shù)據(jù)進行的長期監(jiān)測，目前監(jiān)測范圍包括報紙、電視、網(wǎng)絡媒介等。監(jiān)測對象：南京市所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所有項目，每個監(jiān)測對象的監(jiān)測數(shù)據(jù)近30項。2.抉策地產(chǎn)研究指標體系說明考慮到目前南京房地產(chǎn)市場各區(qū)域的開發(fā)狀態(tài)，本研究報告研究范圍為南京房地產(chǎn)市場七大片區(qū)：城中、城北、城東、城南、河西、江寧、江北。研究報告的指標體系包括市場容量、產(chǎn)品結構、價格指數(shù)、消費者調(diào)查、生活指數(shù)、媒體監(jiān)測六大部分。本報告以以上六大指標全面衡量南京市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展水平，研究和評價開發(fā)企業(yè)及商品（商品房）的市場地位及競爭力，分析市場的未來發(fā)展趨勢。市場容量——即總需求量。需求決定供給。以抉策購房俱樂部會員數(shù)據(jù)為基礎，從整體的角度，根據(jù)購房動機等因素，獲得南京房地產(chǎn)市場的市場容量，在該基礎上，分析南京房地產(chǎn)市場總容量及分季度容量、各區(qū)域市場容量、價格層次市場容量、樓型市場容量，及各分量的變化及發(fā)展趨勢。產(chǎn)品結構——主要分析南京房地產(chǎn)市場的開發(fā)狀況、存量房、經(jīng)濟適用房供應狀況、土地供應狀況、從多角度分析樓盤供應狀況，并結合需求狀況,對南京房地產(chǎn)市場的供需結構作深入分析，找出類別產(chǎn)品需求旺盛區(qū)和供給壓力區(qū)。價格指數(shù)——以抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)監(jiān)測平臺的數(shù)據(jù)為依據(jù)，監(jiān)測南京房地產(chǎn)市場的價格走勢、總體均價、各片區(qū)均價、分物業(yè)均價，結合片區(qū)及個案銷售狀況，分析其現(xiàn)狀及原因，研究市場價格成因。消費者調(diào)查——通過對會員數(shù)據(jù)進行抽樣統(tǒng)計，在了解購房會員即準購房者的基本特征的基礎上，分析消費者購房需求、購房行為特征及其變化趨勢。生活指數(shù)——抉策地產(chǎn)研究中心區(qū)域及典型樓盤生活指數(shù)評價系統(tǒng)，就影響商品房生活便利程度的因素進行指標量化分析，分析片區(qū)及典型樓盤的生活便利程度，并結合商品房價格研究樓盤的性價比。媒體監(jiān)測——通過對南京各大報刊的房地產(chǎn)類廣告投放量、投放頻率、投放額等數(shù)據(jù)的監(jiān)測，分析開發(fā)商的營銷投放特征，結合樓盤的開發(fā)及銷售狀況從營銷投入的角度研究開發(fā)企業(yè)、各樓盤的市場營銷狀況，并對媒體影響度、媒體偏好、消費者決策影響等做相關研究。以上六大指標構成全面衡量南京市房地產(chǎn)市場、某區(qū)域、某樓盤發(fā)展水平、市場地位及市場競爭力的體系，既獨立又互相關聯(lián)，任何單一指標的研究都不能充分說明市場的全貌，必須經(jīng)過相關性分析，才能比較全面地反映某一區(qū)域某一時間段內(nèi)真實的市場狀態(tài)。三、延伸服務本報告為南京抉策地產(chǎn)研究中心的基礎性常規(guī)研究報告，是常規(guī)層次的市場研究，比較淺顯。我中心可為開發(fā)企業(yè)、相關決策部門提供各類型、層面的房地產(chǎn)市場調(diào)查研究延伸服務。我中心認為，開發(fā)商在項目開發(fā)前期階段對市場狀況的關注要點主要為：地域房地產(chǎn)市場環(huán)境、地域房地產(chǎn)市場容量與產(chǎn)品結構/供需關系；宏觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展狀況/區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況與變化/準購房者購買力及消費特征/區(qū)域準購房者特征；地區(qū)地價與房價狀況/競爭對手價格策略/銷售周期預計與銷售進度控制。抉策地產(chǎn)研究中心建議：通過抉策樓盤數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)獲得基礎數(shù)據(jù)/通過中長期分階段市場監(jiān)測跟蹤市場變化動態(tài)/通過購房會員俱樂部跟蹤消費者（準購房者）動態(tài)特征，幫助開發(fā)者在項目前期階段獲得較精準的數(shù)據(jù)資料與關鍵信息，輔助項目的相關定位決策。具體來說，可提供幾個層面的相關服務：數(shù)據(jù)庫基礎上的產(chǎn)品：區(qū)域市場總體特征監(jiān)測、數(shù)據(jù)定制，時間段內(nèi)分類項目營銷監(jiān)測分析報告，個案分析報告；專項市場調(diào)查：區(qū)域經(jīng)濟、人口、地理、基礎設施、社會環(huán)境專項市場調(diào)查報告，時間段區(qū)域經(jīng)濟歷史、現(xiàn)狀、未來發(fā)展影響因素分析研究報告，營銷環(huán)境及市場機會研究即市場環(huán)境綜合評價，地區(qū)消費環(huán)境及發(fā)展動態(tài)分析、消費者需求特征分析，地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品空缺及市場機會研究報告等。深度市場調(diào)研：項目可行性方案包括產(chǎn)品定位、市場細分方案，定價策略、營銷戰(zhàn)略建議，投資-效益財務分析、融資策劃，項目全程營銷解決方案。注：本報告基礎數(shù)據(jù)除特殊說明外，均來自抉策地產(chǎn)研究中心購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫、南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫。如果您對南京市房地產(chǎn)市場有較深層次了解的愿望和要求，請與南京抉策地產(chǎn)研究中心聯(lián)系。四、報告摘要1、房地產(chǎn)需求上升勢頭強勁2003年南京市的房地產(chǎn)市場總容量為1400萬平方米，其中商品房的市場容量為850萬平方米，存量房的市場容量為550萬平方米。在需求構成中，拆遷購房需求占市場容量的32.85%，居民拆遷購房需求具有剛性，始終是需求上升的基礎；投資需求增加快，是需求上升的主要動力，至2003年底投資需求比例達到24%，全年的比例為17%，這部分人的需求極不為穩(wěn)定，是影響供求關系波動以及整個房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的因素。2、房地產(chǎn)投資上升幅度很大，但商品房供給不足，存量房供需兩旺2003年房地產(chǎn)投資為183.8億元，創(chuàng)歷史記錄，同比增長33.6%。但竣工面積僅為392.8萬平方米，同比下降了10%，加上期房供給上市銷售面積為598萬平方米。盡管2003年土地供應達到658公頃，由于存在開發(fā)周期因此不會很快形成供給，而02年土地供給僅為173公頃，01年土地供給為27公頃，受到土地的約束使商品房供應速度增長較慢。存量房市場供需均飛速增長，交易件數(shù)達到5.9萬件，同比增長90.4%,交易面積為430萬平方米，均超過商品房。3、在供需矛盾十分突出的情況下，商品房價格飚升2003年南京市所有片區(qū)商品房價格都大幅上升，最低漲幅14%，漲幅最高的河西片區(qū)房價上漲23%（詳見土3-3），各片區(qū)漲幅平均為1000元/平方米上下；存量房價格也在商品房的帶動下上升很快，除了城中、城南片區(qū)外，其它片區(qū)存量房價格基本接近商品房的價格。4、商品房總體供不應求外，存在結構性供過于求情況盡管商品房整體市場供應不足，但還出現(xiàn)有的商品房銷售困難，甚至滯銷狀況，說明存在結構性不平衡狀況。特別是價格層次需求結構不平衡狀況比較明顯，中低價位商品房供不應求，而5000元/平方米以上的商品房整體供過于求。片區(qū)結構中，河西地區(qū)的供需差距較大，而江寧、江北片區(qū)卻供過于求。5、商品房成本不斷上升作為商品房成本的主要構成土地的成本增長很快，已占商品房售價的一半，2003年土地出讓平均價格達到281萬元/畝，同比上漲12.1%。建筑原材料上漲行情一直持續(xù)，鋼材、水泥、石子等材料價格上升20%-40%不等。此外拆遷新法規(guī)的實施也使拆遷成本大幅上升。成本的上升不僅影響了開發(fā)商的利潤，也促使商品房價格的上漲。6、商品房均價和商品住宅均價超過4000元/平方米2003年底南京商品房均價達到4537元/平方米；商品住宅均價為4378元/平方米，在全國各主要城市中排名前列。第一節(jié)市場容量分析產(chǎn)品（商品房）需求量直接影響市場供求雙方的地位，不斷上升的需求量是南京房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的主要動力。本節(jié)市場容量主要分析了2003年南京房地產(chǎn)市場對商品房的總需求量，即市場的有效潛在需求量。對市場容量統(tǒng)計的方法主要從準購房者角度得出有實際購買意愿的需求量。分析角度包括總體容量、已實現(xiàn)的市場容量、區(qū)域需求結構、價格需求結構等，市場容量分析是房地產(chǎn)市場研究的基礎,總量及層次結構的變化及趨勢對把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有舉足輕重的意義。一、2003年南京市房地產(chǎn)市場容量分析房地產(chǎn)的市場容量是指有現(xiàn)實需求的購房者準備購買房屋的面積總量，購房者對于房屋的類型選擇可以分為商品房（開發(fā)商新建商品房、政府推出的經(jīng)濟適用房和中低價商品房）和存量房（包括二手房、上市公房等）。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)分析表明，2003年南京全年房地產(chǎn)市場商品房市場容量為800850萬平方米，存量房市場容量為550萬平方米，2003年南京市房地產(chǎn)市場總容量約為13501400萬平方米。購房者購買住房的需求動因主要包括拆遷安置購房、結婚購房、改善居住購房、投資購房以及城市化進程等方面等方面所帶來的購房需求。根據(jù)對2003年會員數(shù)據(jù)庫購房者商品房需求信息的分析，購房者全年對商品房的需求動機比例構成如下圖所示。圖1－12003年全年購房動因構成圖（一）2003年的商品房市場容量1.拆遷購房仍然處于南京房地產(chǎn)需求的主導地位據(jù)統(tǒng)計南京市2003年實施拆遷項目115個，拆遷房屋面積179萬平方米，共拆遷居民2.4萬多戶，拆遷工企單位1320個。由于2003年三季度拆遷矛盾激化，導致國家要求加強對拆遷的管理，南京有44個拆遷項目停拆緩拆，比計劃4萬戶少拆遷了近1.6萬戶，因此拆遷購房的比例與上半年相比下降比較大。據(jù)抉策地產(chǎn)中心2003年的會員數(shù)據(jù)庫資料顯示，接近83%的拆遷居民意向購買商品房。因此，拆遷居民需購買商品房的數(shù)量在2萬戶左右，這部分居民購買的住宅面積較小，按照戶均購房面積85平方米計算，拆遷居民購買商品房170萬平方米；此外，每個拆遷工企單位中按平均購買6001000平方米面積計算，拆遷單位需購買商品房80130萬平米左右。因拆遷而需購買商品房的數(shù)量為250300萬平方米。由于2003年三季度拆遷矛盾激化，導致國家要求加強對拆遷的管理，南京有44個拆遷項目停拆緩拆，因此拆遷購房的比例與上半年相比下降比較大。據(jù)抉策地產(chǎn)中心2003年的會員數(shù)據(jù)庫資料顯示，接近一半的拆遷居民意向購買商品房，拆遷居民需購買商品房的數(shù)量大約3.5萬戶左右，這部分居民購買的住宅面積較小，按照戶均購房面積85平方米計算，拆遷居民意向購買商品房數(shù)量為300萬平方米。2.投資者比例波動較大較快投資需求是一種引致需求，并不是建立在居民自己實際需要基礎之上的，因此投資購房需求受到其他購房者的心理影響甚大。而購房者的心理是很難預測和估計的，心理因素非常復雜并且波動較大，因此投資購房的比例季度間變動比較大，第四季度投資的比例達到24%，2003年全年投資購房需求所占比例在17%左右?？側藬?shù)接近1.2728萬人，按照人均購房110平方米計算，這部分人群購買商品房的需求約為140140萬平米。3.結婚購房比例比較穩(wěn)定根據(jù)市民政部門資料，南京每年約有2萬對青年進行結婚登記，其中60%~70%新婚者有購房需求。在購房者中所占比例各季度變動不大，在20%左右。全市大約有1.4萬戶將購買商品房，這部分人群全年商品房需求面積在155155萬平方米左右。4.改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小隨著我國經(jīng)濟的快速增長，居民收入也顯著提高，因此，對于改善居住條件，提高生活質(zhì)量的購房需求也在相應的逐步增加。不少高收入者開始擁有第二居所、第三居所，以小換大，以舊換新的消費理念也為普通消費者所接受。2003年這部分人群所占比例僅次于拆遷購房需求的人群比例，大約為1.571.53萬余人，總需求面積為170萬平米。 5.城市化進程等購房需求目前，南京的城市化水平約為45%，按照規(guī)劃，南京每年城市化水平要增長2%，每年城市人口將增加11萬多人，該群體將帶來巨大的購房需求。南京每年高等院校畢業(yè)生在7萬人左右，有相當一部分留在南京工作；每年大量農(nóng)村和外地人口遷入到南京城區(qū)定居工作，都會新增一定量的商品房需求。由于大部分人會租賃或購買小套住房作為過渡，因此這部分人群購買商品房數(shù)量不太大。根據(jù)決策地產(chǎn)研究中心的購房會員數(shù)據(jù)庫資料，這部分人對商品房需求面積約在8585萬平米。（二）存量商品房市場容量抉策地產(chǎn)研究中心對會員數(shù)據(jù)庫三年的購房者需求數(shù)據(jù)進行分析，購房者對商品房和存量房的需求比例如下圖所示：圖1-2商品房類型需求比例構成圖存量房的面積、總價與商品房相比有明顯的優(yōu)勢。以城中為例，超過70％的商品房的面積在110平方米/套以上，而存量房面積大部分在50—80平方米/套，城中同樣位置的一套商品房和存量房的總價相差幾乎一半。因此，隨著近幾年商品房價格的上升，商品房的需求比例不斷下降，而作為替代品的存量房的需求比例上升迅速。2003年南京市居民有購買商品房意向的戶數(shù)約8.7萬戶左右，意向購買存量商品房的戶數(shù)近7.4萬戶，按照戶均購房面積75平方米計算，2003年南京市存量房的市場容量為550萬平方米。二、2003年南京房地產(chǎn)市場交易狀況分析1.2003年商品房已實現(xiàn)需求狀況市場容量可分為已經(jīng)被實現(xiàn)的需求和其它由于房價、產(chǎn)品結構等原因還沒有實現(xiàn)的需求。在已經(jīng)被實現(xiàn)的需求中，可以分為商品房、存量商品房、經(jīng)濟適用房、商鋪和辦公樓幾個途徑，以下分別論述：2003年南京商品房市場非常旺盛，商品房銷售面積創(chuàng)出歷年最高記錄。2003年合同銷售商品房的面積達到739萬平方米，同比增長34%。2003年南京市完成產(chǎn)權登記的商品房交易3萬余件，交易金額近130億元，交易面積超過400萬平方米。存量房交易件數(shù)和面積超過商品房，2003年南京市存量房交易達到5.9萬件，交易額為118.4億元，與2002年相比分別增長了90.4%和135.7%，創(chuàng)歷史最高紀錄，交易面積也超過商品房交易面積30萬平方米，達到430萬平方米。2003年經(jīng)濟適用房基本上供不應求，拆遷居民超過7為2.4萬戶，而全年建成經(jīng)濟適用房91.76萬平方米僅能滿足1.2萬戶家庭的需要，要滿足拆遷居民的需求還需加大經(jīng)濟適用房的建設。由于中低價商品房于2003年9月剛剛啟動，至年底尚無供應和交易。從物業(yè)分類情況來看，住宅仍然是一枝獨秀，但辦公樓和商鋪等銷售卻苦樂不均。2003年商鋪成為南京樓市的一匹黑馬，2003年商鋪投資額為13.27億元，比2002年增長25.%。從南京住宅的漲幅來看，無論什么地段都沒超過商鋪。因此，在排隊購房中，有不少人是沖著小區(qū)的商鋪去的，投資商鋪的收益要大于住宅，已被眾多投資者所認識。和商鋪的旺銷相反，辦公樓的需求相對低迷，2003年全市辦公樓開發(fā)投資僅為13.69億元，大約是住宅投資的一成，與2002年相比下降了16.1%。甚至有的地段辦公樓的價格反而低于住宅的價格。當前國內(nèi)消費品消費仍然低迷，經(jīng)濟增長主要受投資拉動所致，導致國內(nèi)辦公樓需求不足，因此才會有開發(fā)商把原來作為辦公樓用途的用地開發(fā)為商住兩用樓，酒店式公寓等形式，迎合不斷上漲的商品住宅的需求。2.商品房交易量的歷年增長情況2003年南京市房地產(chǎn)市場無論是簽約交易金額還是交易數(shù)量，都創(chuàng)歷史最高水平，增幅也居歷史之冠。歷年的商品房成交面積和增長率如圖所示：圖1-31996年—2003年商品房成交面積和增長率示意圖從南京商品房成交歷史紀錄可以看出，南京商品房需求近幾年來非常旺盛，增長速度屢屢創(chuàng)造紀錄，表明近年高速發(fā)展的南京房地產(chǎn)市場有著強勁的需求支撐。商品房交易數(shù)量在1999年增速相當平穩(wěn)，每年增長率維持在10%以上，2003年更是達到了17%。由于老城改造城市建設等因素的強勁拉動，南京房地產(chǎn)市場在未來1—2年內(nèi)仍具有較大的市場發(fā)展前景。3.2003年未實現(xiàn)需求狀況分析2003年南京市房地產(chǎn)市場容量為14001400萬平方米，而2003年商品房合同銷售面積為740738萬平方米，存量房完成交易近430萬平方米，再加上經(jīng)濟適用房91.76萬平方米，市場容量中仍有138140萬平方米未能實現(xiàn)。除了由于總體上供應不足以外，房地產(chǎn)產(chǎn)品結構也存在著不平衡狀況。普通老百姓急需的小套型、中低價商品房供不應求，而大套、高價房供應較多以致這類項目銷售周期相對較長。三、2003年需求結構分析1.各片區(qū)的結構比例及季度變化情況房地產(chǎn)是一種特殊的商品，由于地理位置的不同，造成每個商品房都有其獨特性和不可替代性，從而導致了不同區(qū)域商品房的不同需求。南京房地產(chǎn)市場主要分為城中、城南、城東、城北、河西、江北和江寧，各區(qū)的市場容量表現(xiàn)出很大差異。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心購房會員俱樂部數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2003年各季度購房者對區(qū)域的選擇比例及變化如圖1—4所示：圖1-42003年各季度片區(qū)市場容量比較圖圖表顯示，購房者的區(qū)域需求以河西片區(qū)的比例最高，而且比較穩(wěn)定。一系列市政基礎設施的陸續(xù)開工建設，河西地區(qū)奧體中心等十大標志性建筑的開工建設，為河西板塊市場注入了新鮮的活力，推動樓盤的銷售持續(xù)火爆。隨著金馬驪城、奧體新城等超級大盤的開發(fā)上市，2003年河西地區(qū)吸引了30%左右的總需求，表明河西片區(qū)房地產(chǎn)市場需求非常旺盛。但是由于河西片區(qū)2003年底商品房均價已經(jīng)超過5000元/平方米，低價位樓盤供應不足，和消費者價格意向需求相背離（見第二章圖2—3），因此河西地區(qū)需求份額在第三季度達到最高之后出現(xiàn)下降趨勢。城北地區(qū)在河西大規(guī)模開發(fā)的輻射下，也逐漸受到廣泛關注，市場需求份額有所提高。江寧地區(qū)仍然是全年商品房上市量最大的一個區(qū)域，憑借其價格優(yōu)勢仍然是南京銷售量較大的區(qū)域，但是江寧個別樓盤住宅銷售價格已經(jīng)突破3000元/平方米，逐漸失去高性價比的優(yōu)勢，配套設施建設進展相對過慢與房價的上漲太快，使需求量出現(xiàn)下滑跡象。其它各片區(qū)的需求比例變化甚微，需求結構穩(wěn)定。2.樓型層次及季度比例變化分析房子的樓型也是影響購房者決策的另一重要因素。房產(chǎn)從樓型角度看主要包括多層、小高層、高層和別墅。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心的會員數(shù)據(jù)庫資料統(tǒng)計分析樓型需求的比例如下圖：圖1-52003年南京市樓型需求比例對比圖可見，2003年南京商品房市場中各樓型的需求以多層為主，小高層次之。高層、小高層的得房率較低、電梯問題、習慣心理等使多層的選擇比例超過了一半。當前房地產(chǎn)整個市場是供方市場，產(chǎn)品的供給主導了需求，開發(fā)商占主導地位。由于高層、小高層的供給比例較高，購房者的選擇余地不大，在供不應求的情況下，購房者較能夠容忍對樓型不滿意度，因此小高層、高層的需求比例有一定的提高。相對而言，多層的供給不足，導致對多層的需求比例下降，尤其是意向需求量較大的城中和河西地區(qū)。3.商品房價格檔次及季度變化情況價格是商品需求實現(xiàn)的主要制約因素，商品房的需求對房價非常敏感。對南京購房者的期望價格區(qū)間比例統(tǒng)計如下圖：圖1-6購房者期望價格對比圖（單位：元/平米）由上圖可見，3500-5000元/平米之間的中檔房的市場需求比例最高，接近50%。消費者對房價的心理接受價位逐漸提高，一方面是因為消費者收入在增加，更主要的是消費者在商品供不應求的情況下被迫慢慢接受了目前商品房不斷上漲的價格，所以5000元/平米以上商品房的期望比例相應有上升的趨勢，而對3500元/平米以下的期望比例趨于下降。第二節(jié)產(chǎn)品結構分析產(chǎn)品（商品房）從供給角度來看，主要包括新開發(fā)商品房、政府扶持與鼓勵建設的中低價商品房和經(jīng)濟適用房、存量商品房幾部分。本部分主要分析了2003年南京市房地產(chǎn)市場中的產(chǎn)品供給情況，并結合市場容量結構，對商品房的供給狀況進行多角度深入分析，以探尋目前存在的結構性矛盾和供應缺口。內(nèi)容主要包括南京房地產(chǎn)市場的開發(fā)供應狀況、供應結構，并分析了2004年的房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給情況。一、2003年市場供給總量1.商品房開發(fā)持續(xù)增長房地產(chǎn)開發(fā)投資作為南京固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著主導角色，尤其是近幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，使開發(fā)投資年年上升，而且出現(xiàn)加速趨勢。2003年的全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額創(chuàng)出歷年的最高紀錄，2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為183.8億元，比2002年增長33.6%。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，2003年住宅投資129.33億元，同比增長33.9%；商業(yè)營業(yè)用房投資13.69億元，同比增長25.2%；辦公樓投資13.27億元，同比下降16.1%。2003年全市房地產(chǎn)施工面積1556.85萬平方米，其中新開工面積780萬平米，商品房竣工面積392.82萬平方米，與2002年相比下降了10%。2003全市批準上市商品房面積為598萬平方米（包括江寧、江北和六合），其中城中城地區(qū)為368萬平方米，與2002年數(shù)據(jù)持平。表2—11995—2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資、面積等指標一覽表年份房地產(chǎn)業(yè)直接指標固定資產(chǎn)投資(億元)房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）住宅開發(fā)投資（億元）房地產(chǎn)施工面積（萬㎡）住宅施工面積(萬㎡)房地產(chǎn)竣工面積（萬㎡）住宅竣工面積（萬㎡）住宅交易面積（萬㎡）1995233.8659.4529.2863.24602.36277.12230.78/1996317.9569.733.94864.51543.78348.25275.671781997351.6672.8936.17850.16535.75274.91207.872151998376.6101.0658.79944.34611.82357.58270.462531999373.3697.9162.21992.38686.93385.29314.33222.22000412.299.3466.42970.66658.59383.11297.55254.22001464.9111175.281053743.95402.78308.96305.232002602.95137.6396.571184.4909.6434.59374.43341.922003783.43183.8129.31556.91255.0392.82336.24400.16從表中可以看出：2000年以來，南京市房地產(chǎn)投資占