中外土地管理制度比較

中外土地管理制度比較諶立平QQ:338890491一、各國土地所有制形式我們將世界各國或各地區(qū)粗略地分成3種類型，來介紹它們的土地所有制概況：1.1以私有制為基礎(chǔ)的土地所有制土地所有權(quán)可以私有，并允許買賣，土地交易方式和交易價格由供求關(guān)系決定。主要存在于美國、日本等國家。21.2由國家控制的土地所有制土地屬于國家(皇家)所有,使用土地通過批租獲得，國家控制土地最終權(quán)力并獲得大量批租收入。這種土地所有制形式存在于英國、加拿大、新加坡等國家。32.以私有制為基礎(chǔ)的土地所有制

土地所有權(quán)可以私有，并允許買賣，土地交易方式和交易價格由供求關(guān)系決定。主要存在于美國、日本等國家。41.3以公有制為基礎(chǔ)的土地所有制采取一個國家全體人民或集體共同擁有土地所有權(quán)，具體由國家（或集體）代表全民擁有屬于全民占有、使用、收益、處分的權(quán)力。如原蘇聯(lián)、中國、朝鮮、越南、匈牙利等國。5（1）美國美國土地有三種所有形式：私人土地、聯(lián)邦土地、州政府土地。其中私人土地占美國國土面積的59％，主要分布在東部和中部；聯(lián)邦政府土地為32％，主要分布在西部地區(qū)；州政府土地7％；另有2％為印第安人保留地。互相不能平調(diào)，如確實(shí)需要，相互買賣和租賃。（2）瑞典瑞典國名為瑞典王國，各種土地所有制的比重分別是；私人占40％，企業(yè)占20％，國家占30％，地方政府、教會及其他占10％。6（3）日本日本現(xiàn)行土地所有制，共分為三種主要形式，即國家所有，公共所有，個人與法人所有。其中，公共所有是指都道府縣市町村等地方公共團(tuán)體所有；土地的個人所有與法人所有都屬于私人所有，構(gòu)成私有制的主體。按土地面積劃分，日本目前屬于國家所有的土地面積占全部國土而積的23.7％；屬于公共所有的土地面積約占國土面積的5.6％；其余70.7％的土地屬于個人和法人所有。由于日本國有和公有土地大部分是山林、河川、海濱地，因此，日本國有土地和公有土地資產(chǎn)總值僅為70兆日元，只占日本全部土地資產(chǎn)總值(1260兆日元)的6％弱。7（4）英聯(lián)邦諸國(地區(qū))的土地所有制現(xiàn)英聯(lián)邦獨(dú)立成員國有49個。如英國、加拿大、新西蘭、新加坡、馬來西亞，回歸前的香港。英聯(lián)邦不設(shè)立任何權(quán)力機(jī)構(gòu)，英國國王為聯(lián)邦的象征和元首。英國：自從1066年以來，英國的全部土地在法律上都?xì)w英王或國家所有，也就是說英王(國家)是唯一絕對的土地所有人，個人、企業(yè)和各種機(jī)構(gòu)團(tuán)體僅擁有土地的使甩權(quán)(或占有權(quán))。8持有土地所受的條件限制總稱“土地保有條件”，土地持有人所保有的有關(guān)他的土地權(quán)利的總和，就叫做他的產(chǎn)業(yè)權(quán)。主要有如下四種土地產(chǎn)業(yè)權(quán)：①無條件繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)；②限定繼承的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)；③終身保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)；④限期保有的土地產(chǎn)業(yè)權(quán)。前三種屬于永業(yè)權(quán)(Freehold)，最后一種屬于租業(yè)權(quán)(Leasehold).英國的土地雖然在法律上屬于英王(國家)所有，但完全擁有土地權(quán)益(即擁有永業(yè)權(quán))的土地持有人實(shí)際上是該土地的所有者，只要他不違反土地法、土地規(guī)劃或侵犯他人利益，就可以隨心所欲地利用和處分土地。9

英國中央統(tǒng)計局曾推算全英土地所有制結(jié)構(gòu)如下：公共部門所有的土地占15.4％，其中中央政府所有為2.6％，地方政府所有為11.0％；民間所有的土地占84.6％，其中私人所有為65.5％，法人所有為14.4％。

值得注意的是：女王所有土地與女王個人所有土地是兩個概念。

10加拿大：加拿大現(xiàn)為英聯(lián)邦成員國之一，仍保留著英王是加拿大國家元首的名義，在土地問題上，也仍保留著法律上加拿大的全部土地與英國本土一樣，最終所有權(quán)均屬于英王。但如果從現(xiàn)實(shí)的土地所有、占用角度來看。加拿大現(xiàn)行土地所有制分聯(lián)邦公有、省公有和私人所有三種形式。私有土地比重不大，還不到總面積的11％，但主要分布在國土南端土地肥沃的地帶。全國的城鎮(zhèn)土地、上好良田、牧場等經(jīng)濟(jì)效益較高的土地，大部分被私人占有。其余約89％以上是公有土地，其中41％屬聯(lián)邦政府所有，48％屬各省政府所有。公有土地主要是林地、未開發(fā)土地、水面、公園、自然保護(hù)區(qū)和印第安人保留地，以及政府和公營企事業(yè)建筑用地。11新加坡：國有土地，由作為政府部門律政部所屬的土地局掌握和管理，占53％；公有土地，由作為半官方機(jī)構(gòu)的法定局，如建屋發(fā)展局、港灣局、民航局、裕廊鎮(zhèn)管理局，以及其他宗教社會團(tuán)體所掌握和使用，占27％；私有土地只占20％左右?；貧w前的香港：回歸前，香港是英國殖民地，其全部土地歸英王所有，英王又授權(quán)香港總督全權(quán)處置。所以，實(shí)際上香港的全部土地都?xì)w港英政府所有。12二、國外土地征收制度2.1特點(diǎn)（1）必須為了公共目的，非公共目的不得動用征收權(quán)。（2）必須經(jīng)過嚴(yán)格的法律程序，借助公示、聽證，申訴，審批等手段避免公共權(quán)力濫用。（3）必須參照市場價格對被征地者進(jìn)行合理補(bǔ)償。（4）為了公共利益擴(kuò)大土地公有權(quán)，限制土地私有權(quán)。13

土地征收具有強(qiáng)制性，但是土地征收是有條件的為了公共利益的目的；“公共利益”通常包括交通建設(shè),公共建筑,軍用目的,公共輔助設(shè)施,公園?運(yùn)動場建設(shè)等6個方面的用途?

必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的程序；

A.征收土地的公告或通知;B.被征收土地權(quán)利人參與土地過程的透明程序;C.申訴程序?14必須予以公正補(bǔ)償

A.被征收部分的補(bǔ)償,必須依據(jù)土地的最高和最佳用途,根據(jù)市場價格補(bǔ)償;B.有害或不良影響補(bǔ)償,主要針對被征收地塊剩余的非征地,因建設(shè)或公共工作對剩余部分造成的損害;C.干擾損失補(bǔ)償,被征地所有者或承租人因?yàn)椴粍赢a(chǎn)全部或基本被征收,因混亂而造成的成本或開支補(bǔ)償;D.重新安置的困難補(bǔ)償

15三、國外土地儲備制度由于土地市場的不完全性，政府需要掌握一定的土地宏觀調(diào)控土地市場。為此各個國家普遍建立了土地儲備制度。16（1）土地儲備模式依據(jù)各地不同的社會經(jīng)濟(jì)背景進(jìn)行選擇

各國根據(jù)自己獨(dú)特的社會經(jīng)濟(jì)背景，選擇了不同的土地儲備模式，都取得了不同程度的成功。明確土地儲備的核心目標(biāo)，以目標(biāo)為導(dǎo)向，界定土地收儲范圍。

（2）根據(jù)規(guī)劃指向和市場指向，選擇有增值潛力的土地分期分區(qū)推進(jìn)土地儲備

第一是規(guī)劃指向。新開辟的（新拓展的）干線沿線、規(guī)劃中重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域如衛(wèi)星城、規(guī)劃中的物流通道、各個組團(tuán)及活動中心之間的交匯點(diǎn)、擬建的公園、廣場、清水河流周圍及沿線是具有升值潛力的地塊。17第二是市場指向。開發(fā)商去尋找那些適合潛在的需求的開發(fā)地塊。一般來說，以市場為指向，開發(fā)商所選擇儲備的土地，只要達(dá)到一定的回報率，都可以適量買進(jìn)。由人口移動（遷戶）所形成的未來居住區(qū)，即是一個典型的未來增長點(diǎn)。比如，農(nóng)村人口向城郊結(jié)合部的聚集，外來人口常住化形成的某村、某城，隨著舊城改造，新開辟的成片外遷安置區(qū)，大型產(chǎn)業(yè)基地的建立所吸引的人口聚集，以上這些都是人口指向所決定儲備土地所在地。18（3）土地儲備政策保持彈性，以滿足城市建設(shè)發(fā)展需要

土地儲備政策應(yīng)保持彈性，根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)狀況，即時對土地供應(yīng)的量和結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，以滿足城市建設(shè)發(fā)展需要。（4）土地儲備要有完善的法律體系支撐，保留政府以征用權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)為代表的強(qiáng)制執(zhí)行力

美國土地儲備的相關(guān)法律體系：增長管理、建筑約束、分區(qū)條例、土地細(xì)分條例、歷史古跡區(qū)保護(hù)以及其他財政、稅務(wù)條例等韓國土地儲備的相關(guān)法律體系：《國家均衡發(fā)展特別法》、《有關(guān)制定及管理開發(fā)限制區(qū)域的特別措施法》、《國有財產(chǎn)法》、《有關(guān)國土規(guī)劃及利用的法律》、《韓國土地公社法》等19（5）土地儲備要優(yōu)先保障公共設(shè)施建設(shè)和城市低收入群體住房建設(shè)等公益性用地需求

法國：土地儲備核心目標(biāo)是解決城市住房困難問題/解決市政設(shè)施不足問題；國家和地方政府投資建設(shè)優(yōu)先發(fā)展區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。

韓國：保證低收入群體居住條件：廉租房建設(shè)、韓國土地公社以市場評估價格采用抽簽或搖號供應(yīng)住宅用地等，保證國民居住條件；保障公共設(shè)施用地供應(yīng)：在收購國家公有地后，通常會在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中為國家無償建設(shè)一定數(shù)量的基礎(chǔ)設(shè)施。20四、土地用途管制制度4.1加拿大的土地用途管制制度加拿大和美國均屬于人少地多的國家，其中加拿大土地面積約為997萬km2，人均耕地2hm2；美國總面積為937.3萬km2，人口密度每平方公里229.2人。兩國雖然土地資源豐富，但為了防止城市規(guī)模盲目擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展,兩國都實(shí)行了嚴(yán)格的土地用途管制制度21土地利用規(guī)劃是實(shí)行土地用途管制的基礎(chǔ)加拿大聯(lián)邦政府主要是通過制定計劃和政策來指導(dǎo)聯(lián)邦土地的利用，其土地利用規(guī)劃權(quán)主要集中在省以下的地方政府，大致可分為國家級、省級、地區(qū)級和市級規(guī)劃。國家級“土地利用指南”主要是制定聯(lián)邦政府部門、機(jī)關(guān)在執(zhí)行各自的方針、計劃和活動時必須遵循的原則，并根據(jù)這些原則由聯(lián)邦政府土地利用委員會對部門用地進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，以保證土地資源的合理配置。22省級規(guī)劃又稱省級政策宣言，是一種貫徹聯(lián)邦政府《土地利用指南》精神的相對細(xì)化的政策性和綱領(lǐng)性文件，旨在劃分城市和農(nóng)村地區(qū)的界線，保護(hù)農(nóng)業(yè)用地，提高存量建設(shè)用地的利用率，主要內(nèi)容包括：確定一種能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長的土地利用模式；引導(dǎo)有害公共健康和安全的開發(fā)項(xiàng)目遠(yuǎn)離居住區(qū)，從而減少潛在的公共開支；保護(hù)自然資源以確保其經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益。23地區(qū)級規(guī)劃即土地利用大綱，它是由地方政府制定，省政府批準(zhǔn)的政策性文件，目的是把省級政策宣言化為自己的行動綱領(lǐng)。在土地利用大綱的指導(dǎo)下，市級政府就可以編制土地利用分區(qū)管理法即市級規(guī)劃。與省級政策宣言和地區(qū)級土地利用大綱不同，《土地分區(qū)管理法》是法律條文，非常詳細(xì)和具體地對土地用途、土地承載密度、建筑體積、停車場以及其他有關(guān)土地的利用活動進(jìn)行了規(guī)定，而且強(qiáng)制性大，彈性小，能有效控制土地用途方向的轉(zhuǎn)移24加拿大聯(lián)邦政府在實(shí)施土地用途管制時，運(yùn)用了多樣化的手段。通過《土地分區(qū)管理法》實(shí)施用途管制，也就是據(jù)此法對城市按土地的功能和密度進(jìn)行用途分區(qū)，從而保證公共設(shè)施建設(shè)，居民居住環(huán)境改善，交通便利，地價穩(wěn)定，用地合理；通過土地分塊控制實(shí)行用途管制，這種手段主要是針對建成區(qū)以外成片開發(fā)土地的用途控制，規(guī)定成片開發(fā)的土地必須經(jīng)過復(fù)雜的審批程序，并上報圖件以便政府管理；通過農(nóng)用地的等級限制變更制度來實(shí)施用途管制，規(guī)定一、二類農(nóng)地不能改變用途，三、四類農(nóng)地有條件改變用途，五、六、七類農(nóng)地可以改變用途。254.2美國的土地用途管制制度美國土地用途管制起源于民法的地權(quán)限制，是在地權(quán)限制難以盡收合理利用土地之效時而采取的一種法律手段，其基本內(nèi)涵是土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的行使不能給社會公共利益和他人利益造成危害美國土地用途管制可分為兩大類，一類是以控制土地使用密度與容積為核心的土地用途管制，一類是以控制城市規(guī)模和保護(hù)農(nóng)地為核心的土地用途管制。26控制土地使用密度與容積，主要是對建筑物及其布局進(jìn)行管制，例如建筑物及其他構(gòu)筑物的高度、層數(shù)、規(guī)模、建筑線，最小空地率，建筑密度，最小容積率等，這樣綜合考慮建筑物的通風(fēng)、光照、景觀和公共設(shè)施配套建設(shè)，將極大有利于分離工業(yè)區(qū)和居住區(qū)，隔離污染源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境?？刂瞥鞘幸?guī)模和保護(hù)農(nóng)地，是通過建筑許可的總量管制，實(shí)施分期分區(qū)發(fā)展和設(shè)立發(fā)展管制區(qū)來實(shí)現(xiàn)的，這些措施以量的控制和公共設(shè)施的配置來引導(dǎo)土地開發(fā)利用的區(qū)位和時序，防止了不成熟的土地開發(fā)行為；在保護(hù)農(nóng)業(yè)用地上，則是通過劃定基本的農(nóng)地，實(shí)施稅款優(yōu)惠與減免方案，制定農(nóng)業(yè)區(qū)劃以及購買或轉(zhuǎn)讓土地發(fā)展權(quán)來實(shí)現(xiàn)，力求將政府的強(qiáng)制行為和土地使用者的自覺行為結(jié)合起來使農(nóng)地得到更有效的保護(hù)。27美國的土地用途管制制度的實(shí)施途徑也是土地利用規(guī)劃，只不過土地利用規(guī)劃體系自有其特點(diǎn)。一般地說，土地管理的規(guī)劃權(quán)是屬于州政府的，直接介入地方土地管理工作，要求地方政府在擬定土地使用計劃、公共設(shè)施建設(shè)及城市發(fā)展方案等必須將州政府的土地管制納入其中，而聯(lián)邦政府不參與地方政府的規(guī)劃與土地管理工作，只是對聯(lián)邦政府土地的管理負(fù)責(zé)。美國的土地利用規(guī)劃由州土地利用規(guī)劃和地方土地利用規(guī)劃構(gòu)成。州土地利用規(guī)劃是一種政策性的指導(dǎo)文件，為下級政府提供政策目標(biāo)。地方土地利用規(guī)劃比較詳細(xì)，是一種實(shí)施性文件，包括作為土地使用憲法的總體規(guī)劃，詳細(xì)直觀標(biāo)明現(xiàn)狀和規(guī)劃方案的官方地圖以及劃分用地性質(zhì)、范圍的分區(qū)規(guī)劃。美國的土地利用規(guī)劃在制定過程中，集思廣益，讓政府、專家學(xué)者和公眾共同參與，因此具有很強(qiáng)的可行性和明顯的成效。284.3日本的土地用途管制制度日本存在人多地少，土地資源匱乏的情況。日本國土總面積為37.78萬km2，人口1.24億，人均密度達(dá)每平方公里2328.2人。因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地保護(hù)的矛盾對于日本來說就顯得尤為嚴(yán)峻，土地用途管制在土地管理中的核心地位更是不可動搖。

29為了從根本上扼制工業(yè)化迅猛發(fā)展帶來的城市盲目擴(kuò)張、耕地急劇減少、交通擁擠、環(huán)境惡化等一系列社會問題，日本政府早在1919年便頒布《城市規(guī)劃法》和《市街地建筑物法》，初步確立了土地用途分區(qū)管制制度。之后日本政府又于1952年頒布了《農(nóng)地法》，1969年頒布了《新城市規(guī)劃法》，1970年頒布了《建筑標(biāo)準(zhǔn)法》，對土地用途分區(qū)制度作了更為詳細(xì)的規(guī)定30日本的土地用途分區(qū)管制建立在科學(xué)的土地用途區(qū)域規(guī)劃的基礎(chǔ)上，所謂“科學(xué)的”就是說：首先，該規(guī)劃的基礎(chǔ)資料是通過認(rèn)真調(diào)查而來，不僅內(nèi)容全面而且可靠性強(qiáng)；其次，土地用途區(qū)域劃分是將不同用途區(qū)域的特性和各塊土地的具體情況結(jié)合考慮而來；最后，該規(guī)劃的審批十分嚴(yán)格，既要接受有關(guān)專家的反復(fù)論證，又要聽取市民的意見，還要經(jīng)過各種法定審批程序后才能公布。由于日本全國的土地分為都市區(qū)域、農(nóng)業(yè)區(qū)域、森林區(qū)域、自然公園區(qū)域和自然保護(hù)區(qū)域，日本的土地用途管制制度也就主要包括農(nóng)地管制制度、城市土地利用規(guī)劃制度、林地保護(hù)制度和空閑土地的管制制度四大部分。

31農(nóng)地管制是依據(jù)農(nóng)業(yè)振興區(qū)域的整治法律和農(nóng)地法對農(nóng)業(yè)區(qū)域中的農(nóng)地加以特殊管制，一方面限制以耕作為目的的農(nóng)用地權(quán)利移動和用途轉(zhuǎn)用，保證“農(nóng)地農(nóng)用”，提高農(nóng)用地使用效率；一方面不斷圍海造地，減輕工業(yè)化對耕地占用的壓力。這樣，日本的耕地面積基本上就能維持平衡。城市土地利用規(guī)劃制度突出強(qiáng)調(diào)合理利用城市土地，防止盲目擴(kuò)張，它根據(jù)《城市規(guī)劃法》把城市規(guī)劃區(qū)分成城市建設(shè)區(qū)和城市調(diào)整區(qū)，城市建設(shè)只允許在城市建設(shè)區(qū)內(nèi)開展，而城市調(diào)整區(qū)內(nèi)只允許建住宅或體育場，且審批嚴(yán)格，從而實(shí)現(xiàn)有計劃有步驟地發(fā)展城市。林地保護(hù)制度從保護(hù)生態(tài)環(huán)境出發(fā)，指定880萬hm2

的林地作為“森林保護(hù)區(qū)”，不得濫砍濫伐，其中60%又被列入“國家公園”，由國家享有所有權(quán)，更不能隨意侵占。空閑土地的管制旨在提高土地利用程度，防止投機(jī)性囤積土地，規(guī)定凡符合空閑地制度中關(guān)于確認(rèn)為空閑地條件的土地，都道府縣知事有權(quán)要求其所有者提出這塊土地的利用處理計劃，并監(jiān)督其利用方式是否符合規(guī)劃用途。

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日本的土地用途區(qū)域規(guī)定得很詳細(xì)和具體，而且一旦確定其用途后，幾乎不準(zhǔn)變更，就算要變更也必須經(jīng)過與其決定時同樣的程序。因此，日本的土地用途管制有效性極強(qiáng)，能在滿足當(dāng)代人生存和發(fā)展需求的同時為后代人留下一定的余地33為了保護(hù)和合理利用土地資源，這些國家和地區(qū)都將土地用途管制作為土地管理的核心來抓，并且都通過土地利用規(guī)劃來實(shí)施土地用途管制。同時，他們普遍比較重視土地使用分區(qū)，尤其是強(qiáng)調(diào)對農(nóng)地實(shí)行特殊保護(hù)，而且還賦予土地利用規(guī)劃法律效力，將任何隨意變更土地用途的行為視為違法，從而保證土地用途管制能有效執(zhí)行。作用：優(yōu)化土地資源配置、提高土地利用率、有效保護(hù)耕地和自然資源環(huán)境以及控制城市盲目擴(kuò)張34五、我國土地所有制形式

在我國，實(shí)行土地公有制，存在兩種形式：即城鎮(zhèn)土地國有和農(nóng)村土地集體所有。5.1國有土地所有權(quán)國有土地所有權(quán)，是指由國務(wù)院代表國家行使的對全民所有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。35屬于國家所有的土地有：(1)城市市區(qū)的土地。不能依法證明屬于農(nóng)民集體所有的，都屬于國家所有。(2)農(nóng)村和郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地。(3)國家依法征用的土地。國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有土地實(shí)行征用。(4)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地。(5)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地。(6)因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。365.2農(nóng)村集體土地所有權(quán)集體土地的范圍，由法律作了明確的界定?！稇椃ā泛汀锻恋毓芾矸ā范家?guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體——村委會所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

集體所有不能直接進(jìn)入城市土地市場，必須經(jīng)過土地征用轉(zhuǎn)化為國有土地。37六、我國城鎮(zhèn)國有土地有償使用制度

6.1我國傳統(tǒng)的城市土地使用制度的特點(diǎn)(1)行政劃撥(2)無償、無限期使用(3)禁止土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓1982年的《中華人民共和國憲法》第10條規(guī)定：“任何組織和個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地?！?86.2我國傳統(tǒng)的城市土地使用制度的弊端(1)國家在城市土地上的收益大量流失。(2)無法保證經(jīng)濟(jì)合理地利用土地。由于土地?zé)o償劃撥，“多占少用”、“早占晚用”、“占而不用”、“優(yōu)占劣用”的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，造成土地資源的極大浪費(fèi)。(3)土地?zé)o償使用，掩蓋了土地級差收益。使企業(yè)間不平等，不利于企業(yè)經(jīng)營機(jī)制的轉(zhuǎn)換。各單位占地面積、地段優(yōu)劣的差異在考核企業(yè)的指標(biāo)中反映不出。(4)不利于對外開放政策和吸引外資。因?yàn)樗型馍掏顿Y項(xiàng)目都涉及土地使用問題，如果土地使用權(quán)不能以法律的形式，按國際慣例加以確認(rèn)，就會影響投資者的信心。(5)土地行政劃撥，不僅手續(xù)繁瑣，而且也容易滋生各種不正之風(fēng)，導(dǎo)致官僚主義和腐敗現(xiàn)象的產(chǎn)生。396.3土地使用制度的改革(1)建立城市土地有償使用制度；(2)建立城市土地商品化的流轉(zhuǎn)機(jī)制；(3)建立城市土地收益分配及投入制度。6.4土地使用權(quán)出讓的方式協(xié)議出讓土地使用權(quán)招標(biāo)出讓土地使用權(quán)拍賣出讓土地使用權(quán)掛牌出讓土地使用權(quán)2002年7月1日起施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。2007.11.1《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》從11號到71號令406.5中國土地管理法規(guī)歷史沿革50年代——70年代，1950年6月，由中央人民政府頒布的《土地改革法》。1953年，政務(wù)院公布了《國家建設(shè)用地征用土地辦法》。1957年，農(nóng)業(yè)部頒發(fā)了《關(guān)于幫助農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社進(jìn)行土地規(guī)劃的通知》。1957年，國務(wù)院頒布了《水土保持暫行綱要》。1959年，農(nóng)業(yè)部頒布了《關(guān)于加強(qiáng)人民公社土地利用規(guī)劃工作的通知》。1960年，農(nóng)業(yè)部頒布了《關(guān)于善始善終地完成土壤普查進(jìn)一步開展土地利用規(guī)劃的通知》。1979年，國務(wù)院批轉(zhuǎn)了國家農(nóng)委等呈交的《關(guān)于開展農(nóng)業(yè)自然資源和農(nóng)業(yè)區(qū)劃研究的報告》。4180年代，1982年，國務(wù)院頒了《國家建設(shè)征用土地條例》。1982年，國務(wù)院頒布了《水土保持工作條例》。1986年，全國人大通過了《土地管理法》。1986年，全國人大通過了《礦產(chǎn)資源法》。1988年，國務(wù)院頒布了《土地復(fù)墾規(guī)定》。1988年12月29日，第七屆全國人民代表大會常務(wù)委員會通過《中華人民共和國土地管理法》。4290年代，1998年8月29日，第九屆全國人大常務(wù)委員會第四次會議通過了《中華人民共和國土地管理法（修訂案）》。21世紀(jì)，2004年，出臺《關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》。2005年，1月1日起開始執(zhí)行的《進(jìn)一步加強(qiáng)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收使用管理的通知》。2006年，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施。國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（九部委十五條意見），對“國六條”進(jìn)一步細(xì)化。建設(shè)部頒發(fā)165號文件《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》。國土資源部制定的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》正式施行。《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》?！锻恋爻鲎尳鹗罩Ч芾磙k法》。432007年，國土資源部第39號令，《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（71號文）?！锻恋貎涔芾磙k法》出臺?！锻恋貎滟Y金財務(wù)管理暫行辦法》。44土地使用權(quán)出讓的最高年限按下列用途確定：1.居住用地70年；2.工業(yè)用地50年；3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；4.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5.綜合或者其他用地50年。使用期滿：政府可以無償收回土地使用權(quán)。若使用者若需繼續(xù)使用，可向政府申請續(xù)期，但需按有關(guān)規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，以及辦理土地登記手續(xù)。若政府因公共利益需要，國家可依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予補(bǔ)償。注意《物權(quán)法》的新規(guī)定45七、各國土地管理體制比較7.1分層次管理模式以私有制為基礎(chǔ)國家，如美國、加拿大、英國等。7.2統(tǒng)一垂直管理模式主要在土地不足、人多地少國家或地區(qū)，實(shí)行自下而上統(tǒng)一垂直管理，以加強(qiáng)土地資源保護(hù)和合理利用。如日本、俄羅斯和我國的香港地區(qū)。7.3多部門管理模式這些國家一般地處亞洲、非洲和拉丁美洲，國情復(fù)雜，經(jīng)濟(jì)建設(shè)處在發(fā)展階段，土地以私有制為基礎(chǔ)。46八、土地管理內(nèi)容和目的比較8.1以土地合理利用為目的的綜合土地管理主要發(fā)生在土地資源比較少，經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國家。政府非常重視對土地利用過程的管理，最突出國家是日本，其次是德國。8.2以土地市場為核心的地籍管理和權(quán)屬管理主要發(fā)生在以土地私有制為基礎(chǔ)，且市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家，主要通過對土地市場交易的管理，來促進(jìn)土地資源的合理分配和利用，并實(shí)現(xiàn)土地收益再分配。如美國、加拿大、芬蘭等國家。47九、國外土地管理經(jīng)驗(yàn)48123149十、國外土地政策的價值導(dǎo)向

追求公平

在許多發(fā)展中國家，土地是經(jīng)濟(jì)活動和市場功能發(fā)揮的基礎(chǔ)，也是農(nóng)村和城鎮(zhèn)窮人最重要的資產(chǎn)，因此土地產(chǎn)權(quán)和利益分配的不公平將會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的扭曲，加快窮人財富向富人的轉(zhuǎn)移，加劇整個社會的不公平。土地政策理應(yīng)承擔(dān)起土地公平合理分配的重任，確保窮人（或弱勢群體）與富人在土地利益分配關(guān)系中的地位平等，緩和社會財富分配不公的現(xiàn)象。

50維護(hù)社會穩(wěn)定

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口激增，人與人之間在土地利用中的矛盾和沖突變得日益復(fù)雜和嚴(yán)重，因此土地開發(fā)利用以及相關(guān)制度變革必須兼顧社會穩(wěn)定。由于土地沖突（LandConflicts）對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政治穩(wěn)定帶來巨大破壞，采取有效措施消除土地沖突和確保土地利用中的社會穩(wěn)定顯得十分重要。51重視效率

隨著土地稀缺性和經(jīng)濟(jì)價值的激增，高效利用土地已成為政府土地利用管制和人們關(guān)注的目標(biāo)。同時，土地利用效率也成為各國土地利用和政策