物業(yè)接管驗(yàn)收程序

物業(yè)接管標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范物業(yè)接管工作，確保接管工作完善、平穩(wěn)、高效。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理工作對(duì)外接管物業(yè)工作。3.0職責(zé)3.1公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)接管工作的組織、安排。3.2公司接管小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程實(shí)施物業(yè)的接管工作。4.0程序要點(diǎn)4.1物業(yè)接管工作流程：總經(jīng)理同發(fā)展商簽訂物業(yè)管理合同總經(jīng)理同發(fā)展商簽訂物業(yè)管理合同總經(jīng)理下令籌備項(xiàng)目物業(yè)管理處總經(jīng)理下令籌備項(xiàng)目物業(yè)管理處總經(jīng)理下令組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組總經(jīng)理下令組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收對(duì)接管驗(yàn)收的問題進(jìn)行整改對(duì)接管驗(yàn)收的問題進(jìn)行整改鑰匙移交鑰匙移交簽收移交清單簽收移交清單移交管理用房移交管理用房管理處進(jìn)入物業(yè)管理處進(jìn)入物業(yè)發(fā)展商提供《住宅使用說明書》和《質(zhì)量保證書》發(fā)展商提供《住宅使用說明書》和《質(zhì)量保證書》管理處與政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)關(guān)系，申報(bào)成立、開通相關(guān)設(shè)施使用管理處與政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)關(guān)系，申報(bào)成立、開通相關(guān)設(shè)施使用開始進(jìn)入正式物業(yè)開始進(jìn)入正式物業(yè)管理4.2簽訂《物業(yè)管理合同》。按照現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完畢后業(yè)主委員會(huì)尚未成立前，發(fā)展商可以自己選擇物業(yè)管理公司來接管已建成通過竣工驗(yàn)收的物業(yè)。已成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)/大廈工業(yè)區(qū)，由業(yè)主管理委員會(huì)依照法規(guī)選擇委托物業(yè)管理公司接管物業(yè)。委托接管物業(yè)，發(fā)展商/業(yè)主管理委員應(yīng)當(dāng)同選擇的愿意接管的物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理合同書》。當(dāng)物業(yè)管理公司同發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)達(dá)成一致時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同托管方簽定好正式的《物業(yè)管理合同》物業(yè)管理合同》簽訂后，總經(jīng)理應(yīng)立即下令籌備接管項(xiàng)目物業(yè)管理處。物業(yè)管理處的籌備工作包括以下內(nèi)容：依照《組織架構(gòu)和崗位設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》確定物業(yè)管理處的組織架構(gòu)和崗位設(shè)置。依照《人事定編標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)流程》結(jié)合接管物業(yè)的實(shí)際情況確定管理處的員工定編。依照《轉(zhuǎn)正/晉升/高薪/降級(jí)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，任命管理處經(jīng)理/副經(jīng)理。管理處各部門主管/副主管。依照《員工招聘管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，向社會(huì)公開招聘一部分員工初步達(dá)到定編。依照《培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》全方位、高密度地進(jìn)行員工培訓(xùn)。提前派各專業(yè)業(yè)務(wù)骨干進(jìn)入接管物業(yè)跟蹤工程的收尾竣工和設(shè)備安裝調(diào)試工作，為接管驗(yàn)收和日后管理作好準(zhǔn)備。依照所接管物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況編制《物業(yè)管理方案》：a)確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；b)確定物業(yè)管理前期固定資產(chǎn)投入明細(xì)和流動(dòng)資金額度；c)確定物業(yè)管理水、電、氣、電話、有線電視的收費(fèi)方案（代收代繳方案）；d)確定保安、消防的具體管理方案和成本指標(biāo)；e)確定清潔管理方案和成本指標(biāo)。f)確定園林綠化管理方案和成本指標(biāo)；g)確定機(jī)電維修保養(yǎng)管理方案和成本指標(biāo)；h)確定公共事務(wù)管理方案和成本指標(biāo)；i)確定內(nèi)部控制管理方案和成本指標(biāo)；j)同公司簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書。在物業(yè)開發(fā)竣工驗(yàn)收完畢具備入住和接管條件時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)適時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組對(duì)接管物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的驗(yàn)收（詳見《物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》）。對(duì)于接管驗(yàn)收出現(xiàn)問題的，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助接管驗(yàn)收小組同發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)協(xié)商迅速解決。在接管物業(yè)未發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量或其他方面的問題時(shí)，公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)同意發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)開始進(jìn)行移交。鑰匙移交。物業(yè)管理公司項(xiàng)目管理處將開發(fā)商提供的樓宇全套鑰匙逐一檢查登記在《鑰匙移交一覽表》中，然后由移交雙方簽字確認(rèn)。項(xiàng)目管理處將接管小組的驗(yàn)收清單和實(shí)物逐一登記接收后，公司總經(jīng)理同發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)簽收《物業(yè)移交清單》。項(xiàng)目物業(yè)管理處同發(fā)展商移交管理用房。項(xiàng)目物業(yè)管理處開始進(jìn)入物業(yè)辦公。項(xiàng)目物業(yè)管理處按政府規(guī)定同發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理處自營的商業(yè)用房。發(fā)展商在移交物業(yè)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司及業(yè)主提供《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。管理處進(jìn)駐物業(yè)后，應(yīng)立即同供電局、自來水公司、燃?xì)夤尽⒐┡?、郵局進(jìn)行聯(lián)系協(xié)調(diào)，以確保小區(qū)的正常供電、供水、供氣、供暖、通郵；同管轄派出所、街道辦聯(lián)系，解決小區(qū)的治安等問題；同銀行聯(lián)系，解決小區(qū)各種費(fèi)用的銀行代繳問題。公司總經(jīng)理在上述工作進(jìn)行完畢后，同發(fā)展商簽訂《物業(yè)移交書》，同時(shí)指令管理處作好業(yè)主的入伙準(zhǔn)備工作，會(huì)同發(fā)展商共同向業(yè)主發(fā)出《入伙通知書》。5.0記錄5.1《鑰匙移交一覽表》。5.2《檔案資料移交一覽表》。5.3《物業(yè)移交清單》。6.0相關(guān)支持文件6.1《物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。6.2公司行政、人事相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。7.0附錄《物業(yè)移交書》（樣本）。物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0目的規(guī)范新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。2.0適用范圍適用于物業(yè)管理公司對(duì)新接物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。3.0職責(zé)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。接管驗(yàn)收小組組長負(fù)責(zé)接管驗(yàn)收的工作質(zhì)量。接管驗(yàn)收小組具體負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。4.0程序要點(diǎn)4.1接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。新建物業(yè)竣工驗(yàn)收后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。成立物業(yè)接管小組：在接到總經(jīng)理的接管驗(yàn)收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組。接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成：公司行政部抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作；管理處公共事務(wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作；管理處機(jī)電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。4.1.3接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備：接管驗(yàn)收開始之前接管驗(yàn)收小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作。與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。派出先頭技術(shù)人員前往工節(jié)現(xiàn)場摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃。提前參與發(fā)展商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)。準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格：《房屋本體接管驗(yàn)收表》；《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》；《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》；《接管驗(yàn)收問題整改表》。4.2接管驗(yàn)收的工作程序：總經(jīng)理下達(dá)接管驗(yàn)收指令總經(jīng)理下達(dá)接管驗(yàn)收指令公司組建接管驗(yàn)收小組公司組建接管驗(yàn)收小組作好接管驗(yàn)收小組分工作好接管驗(yàn)收小組分工進(jìn)行資料驗(yàn)收移交進(jìn)行資料驗(yàn)收移交驗(yàn)收是否合格否驗(yàn)收是否合格要求正確、真實(shí)補(bǔ)充資料要求正確、真實(shí)補(bǔ)充資料進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收是否合格否是否合格要求發(fā)展商限時(shí)整改要求發(fā)展商限時(shí)整改記錄歸檔記錄歸檔4.3資料的接管驗(yàn)收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時(shí)需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。4.3.1物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；規(guī)劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建筑開工許可證；用地紅線圖。4.3.2綜合竣工驗(yàn)收資料：竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；建設(shè)消防驗(yàn)收合格證；公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書；供水合同；供電協(xié)議書、許可證；供氣協(xié)議書、許可證；有線電視合格證；通信設(shè)施合格證；電梯準(zhǔn)用證。4.3.3施工設(shè)計(jì)資料：地質(zhì)報(bào)告書；全套設(shè)計(jì)圖紙；圖紙會(huì)審記錄；設(shè)計(jì)變更通知單；工程預(yù)決算報(bào)告書；重要的施工會(huì)議紀(jì)要；隱蔽工程驗(yàn)收記錄；沉降觀測記錄；其他可能會(huì)影響將來管理的原始記錄。4.3.4機(jī)電設(shè)備資料：機(jī)電設(shè)備出廠合格證；機(jī)電設(shè)備使用說明書(要求中文)；機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。4.3.5業(yè)主資料：已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。4.4物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收和竣工的區(qū)別。接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。4.5接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收方法。4.5.1驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。4.5.2驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。4.6樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。4.6.1主體結(jié)構(gòu)：外墻不得滲水；屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。樓地面面層與基層粘結(jié)牢固、不空鼓。整體面層平整、無裂縫、無脫皮、起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直、無缺棱掉角、粘貼牢固、色澤均勻一致、無明顯色差。4.6.3內(nèi)墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；塊料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致；對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直。頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，尤漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點(diǎn)、無滲水痕跡、無污漬。衛(wèi)生間、陽臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。木地板平整牢固、接縫密臺(tái)、色澤均勻、油漆完好光亮。門、街：門"啟自如。無晃動(dòng)和裂縫、零配件齊全、位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；門鎖、窗銷連接牢周、開啟靈活；玻璃安裝牢固、膠封密實(shí)，無明顯刮花痕跡、無損傷；油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡；不銹鋼防盜門表面光亮．無刮花、變形；高檔裝飾門裝飾完整。4.6.8樓梯、扶手：a)鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑；b)砼樓梯無裂縫、無表皮剝落。木裝修工程表面光潔、線條順直、對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。飾面磚表面平整、無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。油漆、刷漿色澤一致、無脫皮、漏刷現(xiàn)象。電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源巳接通正常。有線電視已開通，收視良好。開關(guān)安裝牢固、開關(guān)靈活、接觸良好：燈具安裝牢崮、完好無損、反應(yīng)靈敏、發(fā)光正常。水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常、無損傷。衛(wèi)生潔具安裝牢固、配件齊全、無污漬和刮花、接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢。給水設(shè)施安裝牢固、接口密實(shí)、無滲漏、銹跡、流水通暢、有足夠壓力。地漏、排水管道安裝牢固、配件齊全、接口密蜜、無滲漏現(xiàn)象、無堵塞、排水通暢、完好無損。門鈴、對(duì)講電話安裝牢固、操作靈活、效果良好。防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固、焊接密實(shí)、面漆完好均勻,無脫皮、銹跡、無裂紋、折損。其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符、工作正常。4.7公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。4.7.1天臺(tái)：a)天溝、落水口暢通完好；b)隔熱層、防水層完好。4.7.2散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離；坡度適宜、平整。4.7.3屋面避雷設(shè)施連接牢固。4.7.4路燈、裝飾燈安裝牢固、完好尢損、工作正常；燈柱安裝牢固、油漆完好。4.7.5綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，尤死株、尤大面積雜草；綠化水管布局合理閥門，開關(guān)靈活、安裝穩(wěn)固。4.7.6道路：a)路面平整，無水泥塊、無起砂、斷裂；b)路牙石砌筑整齊、灰縫飽滿、無缺角損傷；c)塊料面層拼砌整齊、平整牢固、無明顯裂縫、缺棱掉角；d)交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。4.7.7室外消防栓：a)消防箱標(biāo)識(shí)清楚、玻璃完好；b)消防設(shè)施配件齊全；c)消防管安裝牢固、標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好、無滲漏水，水壓充足。4.7.8樓宇門牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固、標(biāo)識(shí)清楚。4.7.9垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整、油漆完好，使用方便。4.7.10保安崗?fù)ぐ惭b牢固、配件齊會(huì)、標(biāo)識(shí)清晰、完好無損。4.7.1l保安道閘安裝牢固、開啟靈活、標(biāo)識(shí)清楚、完好無損。4.7.12停車場地面平整、照明充足、標(biāo)識(shí)清楚、安全設(shè)施良好、排水設(shè)施良好。4.7.13單車、摩托車棚安裝牢固、照明充足、標(biāo)識(shí)清楚、安全防護(hù)和排水設(shè)施良好。4.7.14明溝、暗溝排水暢通、不積水、無斷裂、溝蓋板安裝牢同、平穩(wěn)。4.7.15沙井、檢查井、化糞池排水暢通、池壁無裂縫、池內(nèi)無雜物。4.7.16護(hù)坡、擋土墻泄水通暢、砌筑牢固4.7.17臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固、無裂縫。4.7.18水池、水箱衛(wèi)生清潔、無滲漏．4.7.19信報(bào)箱安裝牢固、完好無損、標(biāo)識(shí)清楚、表面平整光潔。4.7.20雕塑、小品牢固、完好、安全。4.7.2l招牌、廣告牌安裝牢固、安全、表面平整光潔。4.8機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收。電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)、安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理、配件安全、標(biāo)識(shí)清楚、表面光潔平整、明亮。變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)繁與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、安全防護(hù)裝置齊全、標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好、設(shè)備表面油漆完好、無損傷。中央空凋設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)、配置齊全、標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好、無損傷。發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好、配件齊全、標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)