知名地產(chǎn)物業(yè)管理方案

碧桂園物業(yè)管理方案2007.12.20碧桂園管理處組織架構(gòu)圖管理處經(jīng)理1人管理處經(jīng)理1人經(jīng)理助理1人經(jīng)理助理1人機(jī)電維修部主管公共事務(wù)部主管財(cái)務(wù)部主管行政部主管機(jī)電維修部主管公共事務(wù)部主管財(cái)務(wù)部主管行政部主管保安部主管綠化保潔部主管文員保安班長保安班長保安班長綠化組長保潔組長維修班長文員保安班長保安班長保安班長綠化組長保潔組長維修班長出納會(huì)計(jì)物管出納會(huì)計(jì)物管員接待員保安員保安員保安員綠化工保潔員維修工保安員保安員保安員綠化工保潔員維修工工碧桂園地產(chǎn)公司物管咨詢報(bào)告——碧桂園投資策劃有限公司碧桂園小區(qū)經(jīng)營指標(biāo)規(guī)劃與保障措施一、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)收取率國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)98％承諾指標(biāo)98％測定依據(jù)實(shí)收費(fèi)用額/應(yīng)收收費(fèi)用總額××100％≥98％質(zhì)量保證措施1、加強(qiáng)宣傳，提提高業(yè)主對物物業(yè)管理的消消費(fèi)意識(shí)。2、以法規(guī)優(yōu)質(zhì)服服務(wù)促進(jìn)業(yè)主主交費(fèi)的積極極性。3、采取節(jié)假日照照常辦公、提提前預(yù)約、上上門方式，方方便業(yè)主交費(fèi)費(fèi)。4、由手工收費(fèi)逐逐漸過渡到電電腦劃帳，并提供供“一本通”服務(wù)。5、對于欠交管理理服務(wù)費(fèi)的行行為，我們將將采取管理公公約中規(guī)定的的合理措施予予以催繳，必必要時(shí)采用法法律手段作為為催繳措施。二、商業(yè)用房出租率及租金收取率承諾指標(biāo)出租率第三年達(dá)95％以以上租金收取率98％測定依據(jù)出租率已出租的商業(yè)用房房面積/商業(yè)業(yè)用房總面積積×100％≥95％租金收取率實(shí)收租金額/應(yīng)收收租金總額××100％≥95％質(zhì)量保證措施1.制定切實(shí)可行行的商業(yè)用房房招租方案，采采取有效措施施吸引商家，如如協(xié)助商家辦辦理有關(guān)經(jīng)營營手續(xù)等。2.以優(yōu)質(zhì)服務(wù)塑塑造精品物業(yè)業(yè)，促進(jìn)天業(yè)業(yè)家園小區(qū)的的樓盤銷售，增增強(qiáng)小區(qū)的消費(fèi)需需求，營造良良好的商業(yè)環(huán)環(huán)境。3.與商家簽訂商商用房租賃合合同，明確雙雙方權(quán)利義務(wù)務(wù)，對租金收收取制定有利利于我方的合合理規(guī)定，如如簽定租賃合同同時(shí)收取一定定押金以及提提前一個(gè)月預(yù)預(yù)收租金等。4.對小區(qū)內(nèi)外的的各類消費(fèi)需需求進(jìn)行充分分調(diào)研，對經(jīng)經(jīng)營項(xiàng)目種類類、規(guī)模及區(qū)區(qū)域的設(shè)置有有準(zhǔn)確的定位位和把握，為為商家提供合合理化建議，確確保商家有利利可圖，提高高商家交租的的積極性。三、房屋及配套設(shè)施完好率國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)98％承諾指標(biāo)98％測定依據(jù)完好、基本完好房房面積/建筑筑物面積×100％≥98％質(zhì)量保證措施1．制訂詳細(xì)的房房屋及配套設(shè)設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)護(hù)計(jì)劃，并嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行。2．房屋及配套設(shè)設(shè)施的巡查、保保養(yǎng)頻率及質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)量化化分解到個(gè)人人。日常維護(hù)護(hù)檢查與定期期維修巡查相相結(jié)合，確保保良好狀態(tài)。3．嚴(yán)格二次裝修修管理，建立立立體交叉式式的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，對進(jìn)入小小區(qū)的施工單單位實(shí)行跟蹤蹤管理，防止止損壞結(jié)構(gòu)、危危及配套設(shè)施施安全的行為為。四、房屋零修、急修及時(shí)率國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)98％承諾指標(biāo)99％測定依據(jù)已完成零修急修數(shù)//總零修急修數(shù)數(shù)×100％≥99％質(zhì)量保證措施1．建立嚴(yán)格的房房屋修繕制度度，實(shí)行244小時(shí)值班，設(shè)設(shè)立業(yè)主報(bào)修修專線電話。2．維修人員應(yīng)在在接到維修通通知單10分分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)現(xiàn)場，零修立立即處理，急修不不過夜。3.根據(jù)小區(qū)的功功能和特點(diǎn)，儲(chǔ)儲(chǔ)備合理數(shù)量量的常用材料料，以備急用用。4.實(shí)行報(bào)修填單單制，維修完完成后經(jīng)報(bào)修修人簽字確認(rèn)認(rèn)后返回存檔檔。5.每月對維修及及時(shí)率進(jìn)行一一次統(tǒng)計(jì)，結(jié)結(jié)果作為相關(guān)關(guān)部門及個(gè)人人的考核依據(jù)據(jù)。五、維修工程質(zhì)量合格率及回訪率（一）維修工程質(zhì)量合格率國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)100％承諾指標(biāo)100％測定依據(jù)質(zhì)量合格的維修單單數(shù)/總維修修單數(shù)×100％＝＝100％質(zhì)量保證措施1、加強(qiáng)對維修技技工的專業(yè)培培訓(xùn)，所有技技術(shù)人員持證證上崗,嚴(yán)格格按照操作規(guī)規(guī)程進(jìn)行維修修。2、維修工程實(shí)行行業(yè)主、客戶戶質(zhì)量簽收制制度。3、加強(qiáng)外購材料料、備件的驗(yàn)驗(yàn)收控制，確確保質(zhì)量，提提供維修安裝裝服務(wù)前由業(yè)業(yè)主檢驗(yàn)確認(rèn)認(rèn)。4、較為復(fù)雜的維維修工程，事事先應(yīng)制訂詳詳細(xì)的工作方方案，同時(shí)要要求維修主管管到現(xiàn)場進(jìn)行行指導(dǎo)、監(jiān)督督和驗(yàn)收。（二）維修工程回訪率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100％承諾指標(biāo)100％測定依據(jù)維修回訪數(shù)/總維維修數(shù)×100％＝＝100％質(zhì)量保證措施1、維修實(shí)行1000％回訪制制，采用電話話、上門、書書面征集等方方式進(jìn)行回訪訪，保證反饋饋渠道暢通。2、每月5日前由由維修主管對對上月維修單單進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分分析，并提交交分析報(bào)告。六、保潔率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)99％承諾指標(biāo)99％測定依據(jù)保潔達(dá)標(biāo)面積/保保潔總面積××100％≥99％質(zhì)量保證措施1、配備完善的垃垃圾收集及處處理設(shè)施，方方便業(yè)主使用用，加強(qiáng)宣傳傳教育，提高高業(yè)主保潔意意識(shí)。2、垃圾日產(chǎn)日清清，封閉轉(zhuǎn)運(yùn)運(yùn)，杜絕二次次污染，實(shí)施施垃圾分類處處理。3、每日巡視檢查查保潔情況，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題立即即處理。4、提倡“全員保保潔，人過地地凈”。七、治安案件年發(fā)生率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)0.5‰承諾指標(biāo)0.5‰測定依據(jù)案件發(fā)生次數(shù)/入入住總戶數(shù)×1000‰＜0.5‰質(zhì)量保證措施1、提供24小時(shí)時(shí)保安服務(wù)。采采用單車、步步行巡邏方式式，建立立體體交叉式的安安全監(jiān)管體系系。人防與技技防結(jié)合，充充分發(fā)揮技防防手段的作用用。2、嚴(yán)格控制外來來人員進(jìn)入，外外來施工單位位必須簽訂施施工責(zé)任書，施施工人員掛牌牌上崗，定位位施工。3、樹立“全員防防范”意識(shí)，建立立“快速反應(yīng)和和快速支援”體系。4、實(shí)行業(yè)主搬出出／入登記制制度，嚴(yán)格控控制物料進(jìn)出出。5、保安員實(shí)行準(zhǔn)準(zhǔn)軍事化管理理，定期進(jìn)行行軍事素質(zhì)和和業(yè)務(wù)技能培培訓(xùn)，不斷提提高處理可疑疑或突發(fā)事件件的能力。八、火災(zāi)年發(fā)生率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)0.5‰承諾指標(biāo)0.5‰測定依據(jù)火災(zāi)發(fā)生次數(shù)/總總?cè)胱魯?shù)×1000‰<0.5‰質(zhì)量保證措施1、實(shí)行全員義務(wù)務(wù)消防員制，建建立一支“消防快速反反應(yīng)分隊(duì)”；制定嚴(yán)格的的消防管理制制度和詳細(xì)的的消防應(yīng)急作作戰(zhàn)方案，每每年組織不少少于二次的消消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。2、定期開展各種種形式的安全全用電、用氣氣和防火宣傳傳，提高業(yè)主主的消防意識(shí)識(shí)。3、小區(qū)所有動(dòng)火火作業(yè)，施工工單位必須事事先申報(bào)并辦辦理動(dòng)火登記記手續(xù)。施工工單位應(yīng)指定定動(dòng)火部位監(jiān)監(jiān)控人，并配配備足夠的消消防器材。4、定期為業(yè)主提提供安全用電電檢查和煤氣氣灶檢測服務(wù)務(wù)，及時(shí)消除除隱患。5、加強(qiáng)巡視和維維修養(yǎng)護(hù)工作作，確保消防防設(shè)施設(shè)備的的完好。九、年違章發(fā)生率與處理率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)1％違章年發(fā)生率承諾指標(biāo)1％計(jì)算測定依據(jù)違章發(fā)生次數(shù)/入入住總?cè)藬?shù)×100％≤1％公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100％違章處理率承諾指標(biāo)100％計(jì)算測定依據(jù)違章處理數(shù)/總違違章數(shù)×100％≥99％質(zhì)量保證措施1、加強(qiáng)物業(yè)管理理法規(guī)宣傳，培培養(yǎng)社區(qū)成員員共同參與意意識(shí)。2、全員協(xié)調(diào)管理理，建立交叉叉巡視制度，及及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)時(shí)處理。3、采用情理手段段、經(jīng)濟(jì)手段段和法律手段段制止違章，建建立跟蹤回訪訪制度。十、業(yè)主年有效投訴率和處理率（一）年有效投訴率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)2‰承諾指標(biāo)2‰測定依據(jù)有效投訴次數(shù)/入入住總?cè)藬?shù)×1000‰≤≤2‰質(zhì)量保證措施1、不斷培養(yǎng)和樹樹立員工的服服務(wù)意識(shí)，為為業(yè)主提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使使員工追求業(yè)業(yè)主百分百的的滿意。2、保持業(yè)主和管管理處之間溝溝通渠道的暢暢通，設(shè)立投投訴電話和投投訴信箱，不不斷超越業(yè)主主的服務(wù)需求求，及時(shí)改進(jìn)進(jìn)管理處工作作中存在的問問題和缺點(diǎn)。（二）投訴處理率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)99％承諾指標(biāo)99％測定依據(jù)處理有效投訴次數(shù)數(shù)/有效投訴訴總次數(shù)×100％≥99％質(zhì)保證措施1、設(shè)立總服務(wù)臺(tái)臺(tái)并實(shí)行244小時(shí)值班，接接受業(yè)主的各各類投訴。值值班員做好投投訴記錄，并并根據(jù)投訴內(nèi)內(nèi)容傳遞至相相關(guān)責(zé)任部門門。2、各責(zé)任部門接接到投訴后應(yīng)應(yīng)立即采取補(bǔ)補(bǔ)救措施，并并在預(yù)定時(shí)間間內(nèi)向業(yè)主回回復(fù)。暫時(shí)無無法解決的問問題應(yīng)制訂解解決的計(jì)劃并并向業(yè)主進(jìn)行行解釋。3、投訴處理率作作為部門及員員工每月工作作考核的重要要指標(biāo)直接與與工資掛鉤。十一、業(yè)主綜合服務(wù)滿意率國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)95％承諾指標(biāo)兩年內(nèi)達(dá)97％以以上測定依據(jù)（滿意戶數(shù)＋基本本滿意戶數(shù)）/入住總戶數(shù)×100％≥97％質(zhì)量保證措施1、實(shí)行開放管理理，向業(yè)主公公開服務(wù)內(nèi)容容、服務(wù)質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)，使物物業(yè)管理工作作始終處于業(yè)業(yè)主監(jiān)督之中中。2、設(shè)立征詢意見見箱和投訴受受理電話。每每半年向業(yè)主主作一次業(yè)主主滿意率調(diào)查查，由管理處處經(jīng)理主持對對調(diào)查結(jié)果及及業(yè)主反饋意意見進(jìn)行分析析，及時(shí)調(diào)整整和改進(jìn)管理理服務(wù)方案。對對不合格項(xiàng)提提出糾正和預(yù)預(yù)防措施，并并將實(shí)施結(jié)果果向業(yè)主公布布。3、通過每季度召召開一次質(zhì)量量分析會(huì)，每每半年組織一一次內(nèi)部質(zhì)量量審核，每年年開展一次管管理評審等活活動(dòng)，不斷改改進(jìn)和完善質(zhì)質(zhì)量保證體系系，確保業(yè)主主滿意。十二、綠化完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98％承諾指標(biāo)98％測定依據(jù)完好綠化面積/總總綠化面積××100％≥98％質(zhì)量保證措施1、制訂科學(xué)的綠綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃劃，并嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行。2、物業(yè)主管每周周對綠化養(yǎng)護(hù)護(hù)情況進(jìn)行巡巡視檢查，并并將檢查結(jié)果果作為園藝工工的考核依據(jù)據(jù)之一。3、定期開展環(huán)保保宣傳，組織織園藝方面的的社區(qū)活動(dòng)，增增強(qiáng)業(yè)主愛護(hù)護(hù)綠化的自覺覺性。十三、道路、車場完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98％承諾指標(biāo)98％測定依據(jù)道路、車場完好房房面積/道路路、車場總面面積×100％≥98％質(zhì)量保證措施1、制訂詳細(xì)的養(yǎng)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定定期巡視和維維護(hù)。2、市政工程進(jìn)入入轄區(qū)內(nèi)施工工，管理處派派人跟蹤協(xié)助助管理并備案案。十四、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98％承諾指標(biāo)98％測定依據(jù)培訓(xùn)合格人數(shù)/管管理人員總數(shù)數(shù)×100％≥98％質(zhì)量保證措施1、建立嚴(yán)格的培培訓(xùn)制度并制制訂詳細(xì)的培培訓(xùn)計(jì)劃，配配備專職培訓(xùn)訓(xùn)員以及先進(jìn)進(jìn)的培訓(xùn)設(shè)施施。2、入職培訓(xùn)、崗崗位技能培訓(xùn)訓(xùn)、素質(zhì)提高高培訓(xùn)和理論論政策培訓(xùn)相相結(jié)合，采用用先進(jìn)的培訓(xùn)訓(xùn)方式確保培培訓(xùn)效果。3、強(qiáng)調(diào)理論與實(shí)實(shí)踐相結(jié)合，培培訓(xùn)與考核相相結(jié)合，采取取有針對性的的“啄木鳥式”培培訓(xùn)方法，不不斷提高員工工的工作能力力與工作績效效。十五、檔案建立與完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98％承諾指標(biāo)98％測定依據(jù)完好檔案數(shù)量/應(yīng)應(yīng)建檔案總量量×100％≥98％質(zhì)量保證措施1、制訂嚴(yán)密的檔檔案管理制度度，配備專職職人員管理，配配置完善的檔檔案儲(chǔ)存設(shè)施施及場所，加加強(qiáng)檔案資料料的收集、分分類和歸檔管管理。2、采用原始資料料與電腦磁盤盤雙軌制，確確保檔案資料料的安全可靠靠，實(shí)現(xiàn)檔案案資料儲(chǔ)存方方式的多元化化。3、建立辦公自動(dòng)動(dòng)化系統(tǒng)，業(yè)業(yè)主、管理處處、物業(yè)管理理處、當(dāng)代投投資集團(tuán)、政政府主管部門門通過局域網(wǎng)網(wǎng)及互聯(lián)網(wǎng)實(shí)實(shí)現(xiàn)互聯(lián)，信信息共享。安全管理服務(wù)手冊一、崗位工作職責(zé)及管理制度1.保安部工作職責(zé)1.1在管理處經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下開展工作，負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)24小時(shí)保安服務(wù)。1.2以“預(yù)防為主，群防群治”的方針，嚴(yán)格進(jìn)行小區(qū)進(jìn)出人員和物品出入管理。1.3協(xié)助、配合轄區(qū)民警搞好小區(qū)治護(hù)、暫住人口管理，確保小區(qū)正常工作秩序和良好的生活環(huán)境。1.4隨時(shí)保持高度警惕、積極參與突發(fā)事件，火警、火災(zāi)搶救工作。1.5配合有關(guān)政府部門宣傳國家一些方針、政策，與政府部門和小區(qū)住戶實(shí)現(xiàn)良好溝通。1.6作為公司對外的窗口，依據(jù)公司儀容、儀表要求，講文明、講禮貌，熱心為客戶服務(wù)，樹立小區(qū)文明高尚的整體形象。1.7協(xié)助、配合各部門搞好各項(xiàng)活動(dòng)及完成領(lǐng)導(dǎo)交代的臨時(shí)性任務(wù)。2.保安主任崗位職責(zé)2.1任職資格2.1.1退伍軍人2.1.2二年以上物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)驗(yàn),持物業(yè)上崗證與安全主任資格證.2.1.3高中以上文化2.2崗位職責(zé)2.2.1認(rèn)真貫徹執(zhí)行總公司和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)2.2.2積極做好保安員的思想工作，及時(shí)掌握保安員的思想動(dòng)態(tài)。2.2.3領(lǐng)導(dǎo)全體保安員做好小區(qū)的治護(hù)、交通、消防等管理工作。2.2.4編排每月保安員值班情況表，護(hù)排保安員輪班輪休工作2.2.5處理并上報(bào)保安員在工作過程中遇到各種問題2.2.6加強(qiáng)對保安器材、裝備的維修、保養(yǎng)，貴重物品應(yīng)妥善保管并登記造冊、落實(shí)到人。2.2.7協(xié)作其他部門搞好本花園的物業(yè)管理工作。2.2.8積極配合轄區(qū)民警搞好小區(qū)內(nèi)治護(hù)與暫住人口管理。2.2.9嚴(yán)格執(zhí)行停車場收費(fèi)制度及車輛保管制度。2.2.10廉潔奉公、不謀私利。2.2.11定期檢查消防工作，提高全體保安員的消防意識(shí)。3.保安部班長崗位職責(zé)3.1任職資格3.1.1退伍軍人3.1.2身高1.7M以上3.1.3溝通能力強(qiáng),有管理能力3.1.4高中文化3.2崗位職責(zé)3.2.1主持召開班務(wù)會(huì)議，準(zhǔn)確傳達(dá)上級(jí)工作護(hù)排和指令，帶領(lǐng)本班人員搞好好護(hù)全保衛(wèi)工作。3.2.2負(fù)責(zé)對日常班務(wù)的處理，負(fù)責(zé)檢查本班人員執(zhí)勤中的違規(guī)行為。3.2.3負(fù)責(zé)本班人員考勤、考核等工作，對不稱職者上報(bào)主任領(lǐng)導(dǎo)。3.2.4負(fù)責(zé)對本班人員的崗位培訓(xùn)和軍體訓(xùn)練及相關(guān)記錄的整理。3.2.5熟悉保安各崗位職責(zé)和任務(wù)，撐握本轄區(qū)治護(hù)保衛(wèi)工作的規(guī)律和特點(diǎn)。3.2.6負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本班與其它班人員的關(guān)系，搞好團(tuán)結(jié)。3.2.7督導(dǎo)本班人員的日常工作，并對因管理不力造成的本班人員工作失誤及重大責(zé)任事故承擔(dān)連帶責(zé)任。3.2.8帶領(lǐng)本班人員積極主動(dòng)地完成各項(xiàng)工作任務(wù)。4.保安員崗位職責(zé)4.1任職資格4.1.1退伍軍人；4.1.2身高1.7M以上；4.1.3高中文化；4.2保安員職責(zé)4.2.1堅(jiān)守崗位、服從指揮、文明服務(wù)、禮貌待人，認(rèn)真做好記錄。4.2.2上崗時(shí)要認(rèn)真檢查設(shè)備，認(rèn)真做好防火、防盜、防搶劫工作，發(fā)現(xiàn)不護(hù)全因素立即查明情況，排除險(xiǎn)情，并及時(shí)報(bào)告主任部門領(lǐng)導(dǎo)確保大廈的護(hù)全。4.2.3發(fā)現(xiàn)違法犯罪份子要堅(jiān)決設(shè)法抓獲。4.2.4熟悉本崗位的任務(wù)和工作程序。4.2.5熟悉大廈消防器材的護(hù)裝位置，掌握各種器材的使用，遇到突發(fā)事件能正確處理。4.2.6積極向住戶進(jìn)行遵紀(jì)守法和治護(hù)防范知識(shí)的宣傳。4.2.7認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。4.3保安員巡邏崗位職責(zé)4.3.1負(fù)責(zé)巡邏轄區(qū)范圍，嚴(yán)防破壞及盜竊行為的發(fā)生。4.3.2指揮并監(jiān)管小區(qū)/大廈內(nèi)的行駛車輛，防止交通事故發(fā)生，保證道路的通暢。4.3.3負(fù)責(zé)檢查行跡可疑人員的證件。4.4.4加強(qiáng)對重要區(qū)域的巡邏簽到，發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)處理并報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。4.4.5負(fù)責(zé)檢查治護(hù)情況及消防設(shè)備、設(shè)施情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告、處理。4.4.6密切聯(lián)絡(luò)各崗位，如有情況，及時(shí)前往協(xié)助處理，并對可疑人員時(shí)行堵截。4.4.7助人為樂，積極幫助客戶解決問題。4.4.8完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作任務(wù)。4.5保安部門崗崗位職責(zé)4.5.1按規(guī)定上崗交接班，著裝整齊，佩帶工作證。4.5.2當(dāng)值時(shí)間，不準(zhǔn)擅離崗位、聊天、打鬧、看書報(bào)、吃喝、睡覺或做其他與工作無關(guān)的事項(xiàng)。4.5.3嚴(yán)格遵章守紀(jì)，文明值勤、態(tài)度禮貌，不得借故刁難住戶。4.5.4認(rèn)真檢查出入車輛，指揮車輛按規(guī)定路線行駛和指定地點(diǎn)停放，確保道路通暢。4.5.5嚴(yán)格控制對外來人員/出入物品的管理及停車場收費(fèi)管理，嚴(yán)禁收錢不給票或少給票。4.5.6履行值班登記制度，當(dāng)班時(shí)間發(fā)生或處理的各種情況應(yīng)詳細(xì)記錄，交接班時(shí)移交清楚，責(zé)任明確。4.5.7密切配合其他崗位的保安員做好轄區(qū)內(nèi)的護(hù)全防范工作。4.5.8工作時(shí)間玩忽職守、不盡責(zé)、造成損失的，要追究當(dāng)班保安員的責(zé)任。4.5.9完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作任務(wù)。4.6停車場車管員崗位職責(zé)4.6.1按規(guī)定時(shí)間上下班，著裝整齊，佩帶工作證。4.6.2當(dāng)有車輛駛進(jìn)停車場時(shí)，應(yīng)迅速指引車輛慢行，護(hù)全停放在指定的車位上。4.6.3提醒司機(jī)關(guān)好車門窗，并將車內(nèi)的貴重物品隨身帶走。4.6.4發(fā)現(xiàn)車輛漏油，未關(guān)好車門窗、未上鎖等現(xiàn)象及時(shí)處理并通知車主。4.6.5發(fā)現(xiàn)無關(guān)人員或可疑人員到車場要及時(shí)責(zé)令其離開。4.6.6嚴(yán)密注視車輛情況和駕駛員的行為，若遇醉酒駕車者應(yīng)立即勸阻，避免交通意外事故的發(fā)生。4.6.7車輛進(jìn)出時(shí)，應(yīng)仔細(xì)核對進(jìn)出車輛和駕駛員，若有疑問，應(yīng)有禮貌的詢問，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)立即扣留車輛，并及時(shí)通知值班負(fù)責(zé)人。4.6.8按規(guī)定收取停車費(fèi)用，嚴(yán)禁收錢不給票和少給票。4.6.9對持月卡業(yè)主要核對卡號(hào)與車牌相符，禁止一卡多用。4.6.10留意進(jìn)入停車場的車輛情況，對帶有危險(xiǎn)品車輛禁止進(jìn)入車場。4.6.11禁止司機(jī)在停車場內(nèi)洗車、維修，保持車場清潔衛(wèi)生。4.7中控室保安員職責(zé)4.7.1消防中心保安員負(fù)責(zé)中心內(nèi)設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。4.7.2消防中心內(nèi)要保持干凈衛(wèi)生、禁止吸煙、設(shè)備無灰塵、不準(zhǔn)堆放雜物。4.7.3非值班人員嚴(yán)禁操作設(shè)備，外來人員嚴(yán)禁進(jìn)入中控室，特殊情況，經(jīng)服務(wù)中心主任或者主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)方可入內(nèi)。4.7.4消防中心實(shí)行每日二十四小時(shí)有專人值班監(jiān)控，嚴(yán)格實(shí)行交接班制度，填好消防中心值班記錄表。4.7.5每班交接班時(shí)各檢查一次，各類設(shè)備信號(hào)是否正常，并認(rèn)真記錄，如有異常，要立即查明原因。4.7.6出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，應(yīng)立即核實(shí)，屬誤報(bào)，應(yīng)消除信號(hào)并做好記錄，屬火災(zāi)報(bào)警確認(rèn)，應(yīng)迅速通知值班領(lǐng)導(dǎo)及服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)組織滅火。4.7.7值班時(shí)嚴(yán)密監(jiān)視保安對象的各種情況，發(fā)現(xiàn)有可疑或不護(hù)全跡象，及時(shí)通知值班保安員就地處理，并報(bào)告主任及服務(wù)中心領(lǐng)導(dǎo)。4.7.8發(fā)現(xiàn)監(jiān)視設(shè)備、設(shè)施出現(xiàn)故障，要及時(shí)報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)，并通知當(dāng)值保安員。加強(qiáng)區(qū)域防范，同時(shí)要求工程組盡快找原因，及時(shí)修改設(shè)備，使之正常運(yùn)轉(zhuǎn)。4.8大堂崗位職責(zé)4.8.124小時(shí)嚴(yán)密監(jiān)視保安對象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不護(hù)全跡象，及時(shí)通知當(dāng)值領(lǐng)班前往處理，并及時(shí)通過對講機(jī)向辦公室報(bào)告，且隨時(shí)匯報(bào)變動(dòng)情況直到處理完畢。4.8.2掌握在大堂活動(dòng)的客人動(dòng)態(tài)，維護(hù)大堂秩序，監(jiān)視并保障電梯的正常運(yùn)行。4.8.3嚴(yán)格按要求著裝，做到著裝整齊，佩戴齊全。4.8.4值班中不準(zhǔn)擅離崗位，不準(zhǔn)嘻笑打鬧、看書報(bào)、吃東西、睡覺、不準(zhǔn)聽收音機(jī)和進(jìn)行其它與值勤班無關(guān)的事。4.8.5嚴(yán)密注意進(jìn)進(jìn)出大廈的人人員，嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行來方登記記制度，對身身份不明人員員（無任何證證件）、形跡跡可疑、衣冠冠不整、衣衫衫襤褸者，制制止其進(jìn)入。4.8.6當(dāng)值中要講講文明、講禮禮貌，處理問問題要講原則則、講方法，態(tài)態(tài)度和藹、不不急不燥、以以理服人。4.8.7熟悉掌握大大廈內(nèi)各住戶戶的情況，包包括業(yè)主、住住戶的家庭人人員和經(jīng)常交交往的社會(huì)關(guān)關(guān)系。4.8.8認(rèn)真做好當(dāng)當(dāng)值工作記錄錄，接班人員員未上崗前，不不準(zhǔn)下崗，嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行交接接班制度，做做到交接清楚楚，責(zé)任明確確。4.8.9對于進(jìn)入大大廈進(jìn)行作業(yè)業(yè)的各類人員員，必須按有有關(guān)規(guī)定進(jìn)行行驗(yàn)證并認(rèn)真真做好登記后后方可放行。4.8.10對于搬家外外出的業(yè)主、住住戶、需到管管理處或保安安部開貨物放放行條，并認(rèn)認(rèn)真核準(zhǔn)證件件后方可放行行。4.9附表4.9.1《更更換錄像帶記記錄表》更換錄像帶記錄表表NO：年時(shí)間所換錄像帶號(hào)換更換人簽名時(shí)間所換錄像帶號(hào)換更換人簽名月日時(shí)分月日時(shí)分月日時(shí)分月日時(shí)分月日時(shí)分月日時(shí)分月日時(shí)分月日時(shí)分月日時(shí)分月日時(shí)分月日時(shí)分月日時(shí)分月日時(shí)分月日時(shí)分月日時(shí)分月日時(shí)分月日時(shí)分月日時(shí)分月日時(shí)分月日時(shí)分月日時(shí)分月日時(shí)分月日時(shí)分月日時(shí)分月日時(shí)分月日時(shí)分月日時(shí)分月日時(shí)分月日時(shí)分月日時(shí)分5.保安員值班、交交接班制度及及作業(yè)規(guī)程5.1值班5.1.1嚴(yán)禁值班時(shí)時(shí)間擅自離崗崗。5.1.2上崗必須著著統(tǒng)一制服，做做到整齊、清清潔，儀容端端莊，精神飽飽滿。5.1.3值班期間不不允許做與工工作無關(guān)的事事（吃零食、抽抽煙、聽音樂樂、看報(bào)刊雜雜志等）。5.1.4值班期間必必須保持高度度警惕，嚴(yán)密密注意責(zé)任區(qū)區(qū)域的情況。5.1.5對來訪人員員應(yīng)禮貌熱情情，并做好登登記。5.1.6與其他各崗崗密切配合，共共同完成好各各項(xiàng)工作。5.1.7嚴(yán)格執(zhí)行《車車輛出入、放放行工作細(xì)則則》，控制車車輛出入，確確保區(qū)內(nèi)車輛輛護(hù)全。5.1.8發(fā)生意外情情況時(shí)，值班班人員應(yīng)保持持沉著冷靜，及及時(shí)有效處理理問題。5.1.9嚴(yán)禁易燃易易爆品進(jìn)入物物業(yè)區(qū)域。5.2外來人員控控制5.2.1客人來訪時(shí)時(shí)，門崗、大大堂值班員主主動(dòng)使用服務(wù)務(wù)規(guī)范用語詢詢問。5.2.2細(xì)心檢查證證件，將證件件號(hào)碼、被訪訪單位、住戶戶姓名、來訪訪原因、時(shí)間間記錄在《來來訪登記表》后后給予放行。5.2.3有與客戶直直通對講設(shè)施施的值班崗位位應(yīng)與住戶聯(lián)聯(lián)系，經(jīng)同意意后才給予放放行。5.2.4對形跡可疑疑人員應(yīng)通知知班長或巡查查隊(duì)員，由班班長或巡查隊(duì)隊(duì)員負(fù)責(zé)監(jiān)視視。5.2.5值班保安有有權(quán)拒絕身份份不明的人員員進(jìn)入大廈（小小區(qū)）。5.2.6嚴(yán)禁外來人人員進(jìn)入大廈廈（小區(qū)）推推銷、收廢品品、拴破爛等等。5.2.7對不按規(guī)定定強(qiáng)行進(jìn)入人人員必須立即即阻止，報(bào)告告班長、管理理處經(jīng)理，必必要時(shí)報(bào)轄轄區(qū)派出所或或110報(bào)警警中心。5.3物品放行控控制5.3.1各大廈、小小區(qū)的門衛(wèi)、大大堂值班人員員對物品搬出出要嚴(yán)格控制制。5.3.2搬出物品必必須憑管理處處開出的《放放行條》。5.3.3認(rèn)真核查搬搬出物品名稱稱、數(shù)量是否否與搬出申請請物品相符合合。5.3.4確認(rèn)無誤后后給予放行，在在《放行條》記記錄欄注明搬搬出物品名稱稱、數(shù)量、日日期及簽名確確認(rèn)。5.3.5為防止有毒毒、爆炸等危危險(xiǎn)物品進(jìn)入入大廈、小區(qū)區(qū)，保安對搬搬進(jìn)物品有檢檢查的責(zé)任和和權(quán)利。5.4交接班5.4.1接班人員必必須提前十分分鐘到達(dá)崗位位接班。接班班人員未到，交交班人員不能能擅自離開崗崗位。5.4.2交班過程中中若有人員、車車輛出入，應(yīng)應(yīng)先由交班人人員處理，接接班人員需進(jìn)進(jìn)行配合合，等事情處處理完后再交交接工作。5.4.3交班人員必必須向接班人人員交清所用用裝備、鑰匙匙、出入證、登登記本等。停停車場交接班班人員還須同同時(shí)核實(shí)車輛輛停放數(shù)是否否與記錄本相相符及停車費(fèi)費(fèi)收費(fèi)情況。5.4.4交班人員必必要時(shí)須講明明下一班的注注意事項(xiàng)和來來訪人員、車車輛進(jìn)出情況況。5.4.5接班人員如如發(fā)現(xiàn)交班人人員在當(dāng)值期期間應(yīng)處理而而未作處理的的問題時(shí)，有有權(quán)拒絕接班班，直至處理理完畢。5.4.6接班人員要要詳細(xì)了解上上一班值勤情情況和本班應(yīng)應(yīng)注意事項(xiàng)，應(yīng)應(yīng)做到三明：：上班情況明明，本班接辦辦的事情明，物物品、器械清清點(diǎn)明。5.4.7交接必須認(rèn)認(rèn)真細(xì)致，不不得敷衍了事事，雙方必須須按照交接內(nèi)內(nèi)容逐項(xiàng)檢查查記錄。交接接完畢，雙方方在《保安部部值班交接班班記錄表》上上簽字，互相相敬禮。5.4.8交接班過程程中由交接班班班長組織進(jìn)進(jìn)行，并對交交接班情況負(fù)負(fù)責(zé)。5.5附表:5.5.1《來訪登記記表》5.5.2《保安部值值班交接班記記錄表》5.5.3《保安領(lǐng)班班交接班登記記表》來訪登記表NO：FM-RWW508日期來訪人姓名性別工作單位(地址))證件/號(hào)碼被訪人住址來訪時(shí)間離開時(shí)間值班人備注保安部(保護(hù))值值班交接記錄錄表管理處崗位年年月日日NO：FFM-RW5511班次時(shí)間7：00—15：：0015：00—233：0023：00—7：：00交接班交班人接班人交接人接班人交接人接班人值班情況值班器械班長：班長：班長：：主任：審批：保安(保護(hù))部領(lǐng)領(lǐng)班交接表年月日NNO：FM--RW5122班次時(shí)間當(dāng)值領(lǐng)班全班應(yīng)到人，實(shí)到到人，其其中：接班情況：值班情況：交班人時(shí)間接班人時(shí)間6.保安員巡邏邏簽到制度及及作業(yè)規(guī)程6.1簽簽到箱的位置置、簽到的路路線、簽到的的頻率由各管管理處根據(jù)實(shí)實(shí)際情況制定定。6.2保保安員(保護(hù)護(hù))在巡邏中中，嚴(yán)格按規(guī)規(guī)定路線巡邏邏，經(jīng)過簽到到箱，一經(jīng)發(fā)發(fā)現(xiàn)作假從重重處罰。6.3檢檢查6.3.1保保安(保護(hù)))部主任在每每個(gè)巡邏班次次時(shí)間內(nèi)抽查查不少于一次次，保安部班班長全面檢查查不少于一次次，夜間查崗崗人員必須對對簽到抽查。6.3.2簽簽到人須在卡卡上簽名并注注明時(shí)間，檢檢查人發(fā)現(xiàn)不不合格的記錄錄起來，作為為考核依據(jù)。6.3.3保保安(保護(hù)))部主任定期期到簽到箱收收發(fā)簽到一次次，并整理存存檔。6.4附附表6.4.1《保保安(保護(hù)))部班長巡查查表》（住宅宅區(qū)適用）6.4.2《保保安(保護(hù)))員巡邏記錄錄》保安(保護(hù))部班班長巡查表年月日NNO：FM--RW5133巡查時(shí)間巡查區(qū)域巡查情況異常情況處理巡查人簽名保安(保護(hù))員巡巡邏記錄年月日NNO：FM--RW5144交班人接班人交接時(shí)間記錄：簽名：交班人接班人交接時(shí)間記錄：簽名：交班人接班人交接時(shí)間記錄：簽名：領(lǐng)導(dǎo)巡查留言：備注：上一班巡邏邏人員交接清清楚，下一班班巡邏人員方方可簽字，嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行。巡巡邏內(nèi)容包括括治護(hù)情況，消消防、設(shè)備、設(shè)設(shè)施（消防栓栓、天面、煤煤氣系統(tǒng)等）、車車輛停放情況況等，巡邏頻頻次白天每班班至少一次，夜夜間每2小時(shí)時(shí)一次。7.保安(保護(hù)))部查崗制度度7.1目的的為了切實(shí)做做好治護(hù)保衛(wèi)衛(wèi)工作，創(chuàng)造護(hù)護(hù)全的工作、生生活環(huán)境7.2內(nèi)內(nèi)容7.2.1管管理處經(jīng)理、各各管理處保安安(保護(hù))主主任（副主任任）為夜間查查崗人。7.2.2管管理處經(jīng)理每每周不少于一一次對各崗進(jìn)進(jìn)行巡查，保保安(保護(hù)))部主任每110天不少于于1至2次對對各崗位進(jìn)行行巡查，并填填寫《查崗記記錄表》，被被查人員須在在夜間查崗表表上簽名。7.2.3檢檢查時(shí)間為不不定時(shí)抽查。7.2.4檢檢查部位為所所有崗位。7.2.5對對違規(guī)者，按按公司有關(guān)規(guī)規(guī)定處理。7.3附附表7.3.1《查查崗記錄表》查崗記錄表年月日NNO：FM--RW5155查崗時(shí)間被查部門崗位情況：處理結(jié)果查崗人意見：部門主任意見：管理處經(jīng)理意見：：備注:8.保安(保護(hù)護(hù))員權(quán)限8.1保保安(保護(hù)))班長權(quán)限8.1.1對對本管理處物物業(yè)有權(quán)進(jìn)行行護(hù)全監(jiān)督。8.1.2有有權(quán)檢查各保保安(保護(hù)))值勤情況，對對玩忽職守、違違紀(jì)違章人員員有權(quán)進(jìn)行處處罰。8.1.3每每月對考核不不合格的保安安(保護(hù))人人員有權(quán)予以以處罰。8.1.4對對不稱職的保保安(保護(hù)))人員有權(quán)提提出調(diào)離和辭辭退建議。8.1.5有有權(quán)根據(jù)實(shí)際際需要，對各各崗位保安((保護(hù))員進(jìn)進(jìn)行調(diào)整。8.2保保安(保護(hù)))員權(quán)限8.2.1在在執(zhí)行任務(wù)時(shí)時(shí)，對殺人、放放火、盜竊、強(qiáng)強(qiáng)奸等違法犯犯罪分子，有有權(quán)抓獲并扭扭送公護(hù)機(jī)關(guān)關(guān)，但無實(shí)施施拘留、關(guān)押押、審訊、沒沒收財(cái)物和處處罰的權(quán)力。8.2.2對對發(fā)生在責(zé)任任區(qū)內(nèi)的刑事事案件或治護(hù)護(hù)案件，有權(quán)權(quán)保護(hù)現(xiàn)場，保保證證據(jù)，維維護(hù)秩序以及及提供線索。8.2.3按按照規(guī)定，制制止未經(jīng)許可可的人員、車車輛進(jìn)入責(zé)任任區(qū)內(nèi)。8.2.4對對出入責(zé)任區(qū)區(qū)內(nèi)的可疑人人員、車輛及及其攜帶或裝裝載的物品，按按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)驗(yàn)證、檢查。8.2.5在在執(zhí)勤中，如如遇有不法分分子反抗，甚甚至行兇報(bào)復(fù)復(fù)，可采取正正當(dāng)防衛(wèi)。8.2.6對對攜帶匕首、三三棱刀等制刀刀具和自制火火藥槍及其它它形跡可疑人人員有權(quán)盤查查、監(jiān)視，并并報(bào)當(dāng)?shù)毓o(hù)護(hù)機(jī)關(guān)處理。8.2.7對對違反“治保保安理?xiàng)l例”的的人，有權(quán)勸勸阻、制止和和批評教育，但但無處罰的權(quán)權(quán)力。8.2.8對對有違法犯罪罪行為的嫌疑疑分子，可以以進(jìn)行監(jiān)視、檢檢舉、報(bào)告，但但無權(quán)偵查、扣扣押、搜查。8.2.9對對公司的制度度執(zhí)行落實(shí)，無無權(quán)對任何事事件私自同意意，必須經(jīng)班班長或主任批批準(zhǔn)。二、治保安理常見治護(hù)刑事案件件的處理作業(yè)業(yè)規(guī)程1.1發(fā)生斗毆的的處理1.1.1耐心勸阻斗斗毆雙方離開開現(xiàn)場，緩解解矛盾，有違違反治保安理理行為甚至犯犯罪傾向，應(yīng)應(yīng)將行為人扭扭送公護(hù)機(jī)關(guān)關(guān)處理。1.1.2提高警惕，防防止壞人利用用混亂偷拿財(cái)財(cái)物。1.1.3說服群眾離離開，保證責(zé)責(zé)任區(qū)的正常常治護(hù)秩序。1.1.4協(xié)助公公護(hù)人員勘查查打斗現(xiàn)場，收收繳打斗兇器器，辯認(rèn)為首分子子。1.2盜竊的處理理1.2.1發(fā)現(xiàn)盜竊分分子作案，應(yīng)應(yīng)立即當(dāng)場抓抓獲，報(bào)告公公護(hù)機(jī)關(guān)，連連同證物送公公護(hù)機(jī)關(guān)處理理。1.2.2保護(hù)案發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場，不能擅擅自讓他人觸觸摸現(xiàn)場痕跡跡和移動(dòng)現(xiàn)場場的遺留物品品。1.2.3對重大可疑疑發(fā)現(xiàn)場，可可將事主和目目擊者反映的的情況，向公公護(hù)機(jī)關(guān)作出出詳細(xì)報(bào)告。1.2.4對可疑作案案人員，可采采取暗中監(jiān)視視或設(shè)法約束束，并報(bào)告或或移交公護(hù)機(jī)機(jī)關(guān)處理。1.3發(fā)生刑事案案件和惡性事事故的處理1.3.1值班員迅速速向管理處報(bào)報(bào)告和向公護(hù)護(hù)機(jī)關(guān)報(bào)案。如如有傷員迅速速送附近醫(yī)院院救治。1.3.2保護(hù)案發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場，禁止無無關(guān)人員進(jìn)入入現(xiàn)場，以免免破壞現(xiàn)場遺遺留的痕跡物物證、影響公公護(hù)人員勘探探現(xiàn)場，收集集證物和線索索。1.3.3登記發(fā)現(xiàn)人人和事主的情情況，抓緊時(shí)時(shí)間向發(fā)現(xiàn)人人或周圍群眾眾了解案件發(fā)發(fā)生、發(fā)現(xiàn)經(jīng)經(jīng)過，收集群群眾的反映和和議論，了解解情況并做好好記錄。1.3.4向到達(dá)現(xiàn)場場的公護(hù)人員員認(rèn)真匯報(bào)案案情，協(xié)助破破案。1.4在執(zhí)勤中遇遇有公開使用用暴力或其他他手段（如打打、砸、搶）強(qiáng)強(qiáng)行掠取或毀毀壞公司和業(yè)業(yè)主（住戶）財(cái)財(cái)物的犯罪行行為時(shí)，要切切實(shí)履行保安安員職責(zé)，立立即進(jìn)行處理理：1.4.1迅速制止犯犯罪，要保持持鎮(zhèn)靜，密切切注視事態(tài)的的發(fā)展，見機(jī)機(jī)行事，設(shè)法法制服罪犯，并并應(yīng)立即發(fā)出出信號(hào)，召集集附近的保安安員或群眾支支援。1.4.2若在樓內(nèi)遇遇到犯罪分子子搶劫，應(yīng)立立即通知大門門或大堂崗嚴(yán)嚴(yán)加防守，若若罪犯逃跑，又又追不上的要要設(shè)法看清人人數(shù)、衣著、面面貌、身體特特征，所用的的交通工具等特征，并及時(shí)報(bào)報(bào)告管理處或或公護(hù)機(jī)關(guān)，也也可撥打“1110”報(bào)警警。1.4.3有案發(fā)現(xiàn)場場的，要保護(hù)護(hù)好現(xiàn)場，沒沒有案發(fā)現(xiàn)場場的，對罪犯犯遺留的物品品、作案工具等物品，應(yīng)該該用鉗子或其其他工具提取取，然后放在在白紙內(nèi)妥善善保存交公護(hù)護(hù)機(jī)關(guān)處理，切切不可將保安安員或其他人人的指紋痕跡跡弄到遺留物物上。1.4.4訪問目擊住住戶，收集發(fā)發(fā)生劫案的情情況，提供給給公護(hù)機(jī)關(guān)，在公護(hù)人員員未勘察現(xiàn)場場或現(xiàn)場勘察察完畢之前，不不能離開。1.4.5事主或在場場住戶如有受受傷的要立即即設(shè)法盡快送送醫(yī)院搶救，并并迅速報(bào)告公公護(hù)機(jī)關(guān)。1.5附表1.5.1《案件受理理記錄表》案件受理記錄表編號(hào)：年月日NO：FFM-RW5517事由經(jīng)過：處理結(jié)果：班長：當(dāng)事人人：電話：主任：2.常見問題處理理作業(yè)規(guī)程2.1目目的:加強(qiáng)強(qiáng)巡邏檢查是是治護(hù)防范工工作中預(yù)防和和打擊犯罪分分子的一項(xiàng)行行之有效的措措施。而對可可疑情況分別別采取相應(yīng)措措施是巡邏工工作的重點(diǎn)，以以下是幾種常常見疑情況及處理理方法。2.2在住轄區(qū)內(nèi)內(nèi)游蕩或借口口找卻說不出出被訪人姓名名和詳細(xì)住址址的，立即上上前盤問，但但應(yīng)注意護(hù)全全。如有二人人在場，可一一人上前將其其帶到保安員員作進(jìn)一步盤盤查處理。如如果只有一人人在場，右對對可疑分子進(jìn)進(jìn)行跟蹤監(jiān)視視，防止其作作案或出現(xiàn)其其他意外，并并向上級(jí)報(bào)告告，通知鄰崗崗，提醒注意意，視情況采采取措施。2.3發(fā)現(xiàn)其身上上帶有管制刀刀具、鉗子、螺螺絲刀、鐵棒棒等工具。應(yīng)應(yīng)上前核查其其攜帶工具的的用途，如用用途不明，先先約速起來，向向主任報(bào)告，送送轄區(qū)派出所所處理。2.4攜帶物品繁繁多，如電視視、音響、VVCD等貴重重物品，又無無任何證明人人的（搬家的的有服務(wù)中中心出具的放放行條）。暫暫時(shí)將人、物物扣留，速與與業(yè)主（住戶戶）和有關(guān)部部門聯(lián)系核對對，待其出具具可靠證明后后放行。如無無任何證明，即即送交轄區(qū)派派出所處理。2.5在偏避、隱隱蔽處清理皮皮包或錢包的的，立即設(shè)法法詢問、驗(yàn)證證，如屬盜竊竊、搶劫財(cái)物物的，送轄區(qū)區(qū)派出所處理理2.6單車、摩托托車封鎖牌、無無行駛證、有有撬損痕跡的的，或?qū)⑽撮_開鎖的單車背背著走、提著著走或掛于腰腰間推著走的的，立即扣車車、扣人，持持查明后放行行或送交公護(hù)護(hù)機(jī)關(guān)處理。2.7神色慌張，行行蹤詭秘，遇遇到保安即轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)身遠(yuǎn)離或逃逃跑的人，設(shè)設(shè)法阻截，同同時(shí)用對講機(jī)機(jī)向上級(jí)報(bào)告告，并通知鄰鄰崗，提高警警惕，封鎖有有關(guān)通道，協(xié)協(xié)同抓獲。低價(jià)出出售物品與實(shí)實(shí)際價(jià)值相差差較大的。暫暫扣留人、物物，查明情況況，并向上級(jí)級(jí)報(bào)告。2.9發(fā)現(xiàn)可疑分分子與公護(hù)部部門通輯的罪罪犯的性別、年年齡、相貌、體體形特征等相相似，立即向向上級(jí)報(bào)告，采采取措施將其其抓獲或密切切監(jiān)視，通知知轄區(qū)派出所所或打“1110”報(bào)警。3.客戶室內(nèi)(辦辦公室)治護(hù)護(hù)、災(zāi)害事故故處理作業(yè)規(guī)規(guī)程3.1值班保安迅迅速向保安班班長、管理處處、公司保衛(wèi)衛(wèi)部和公護(hù)機(jī)機(jī)關(guān)報(bào)案，業(yè)業(yè)主受侵害的的財(cái)物投購保保險(xiǎn)的還應(yīng)通通知承保的保保險(xiǎn)公司。3.2當(dāng)班保安應(yīng)應(yīng)根據(jù)具體情情況，采取適適當(dāng)?shù)姆椒ò寻颜麄€(gè)現(xiàn)場保保護(hù)起來，禁禁止無關(guān)人員進(jìn)入現(xiàn)場，以以免破壞現(xiàn)場場遺留的痕跡跡、物證、影影響證據(jù)的收收集。3.3抓緊時(shí)機(jī)向向發(fā)現(xiàn)人或周周圍群眾了解解案件、事故故發(fā)生發(fā)現(xiàn)的的經(jīng)過，收集集群眾的反映映和議論，了了解更多的情情況并認(rèn)真記記錄。3.4同到達(dá)現(xiàn)場場的公護(hù)人員員認(rèn)真匯報(bào)案案件發(fā)生情況況，協(xié)助破案案。4.物品/人員員出入小區(qū)管管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)業(yè)規(guī)程4.1目的控制閑雜人員進(jìn)入入封閉小區(qū)，規(guī)規(guī)范物品出入入管理，保障障小區(qū)內(nèi)正常常的生活和工工作秩序。4.2適用范圍適用于物業(yè)管理公公司各封閉小小區(qū)人員及物物品出入管理理。4.3職責(zé)4.3.1保安主任負(fù)負(fù)責(zé)檢查執(zhí)行行情況。4.3.2保安當(dāng)值班班長、保安員員負(fù)責(zé)實(shí)施人人員及物品出出入管理。4.4人員進(jìn)出管管理4.4.1對熟悉的住住戶進(jìn)入小區(qū)區(qū)時(shí)：1)當(dāng)值保安員立立即起立，并并主動(dòng)問好；；2)待住戶離開后后，當(dāng)值保安安員方可坐下下。4.4.2當(dāng)陌生人進(jìn)進(jìn)入小區(qū)時(shí)：：1)當(dāng)值保安員立立即起立，敬敬禮，并說“您您好！請問您您去哪一棟哪哪一號(hào)房?！?)當(dāng)來人說明身身份時(shí)，當(dāng)值值保安員應(yīng)禮禮貌的要求對對方出示有關(guān)關(guān)管理處辦理理的證件，經(jīng)經(jīng)核對證件無無誤后，將證證件交還來人人（從驗(yàn)證到到將證交還應(yīng)應(yīng)在30秒內(nèi)內(nèi)完成）。并并說“不好意意思，剛認(rèn)識(shí)識(shí)您，謝謝您您的合作，請請進(jìn)?！?)當(dāng)事人說明是是業(yè)主/租客客，但無攜帶帶有關(guān)證件時(shí)時(shí)，當(dāng)值人員員應(yīng)立即報(bào)告告班長前來處處理。4)當(dāng)來人說明是是來訪者，當(dāng)當(dāng)值人員應(yīng)首首先詢問其去去哪棟哪號(hào)房房。5)對公司領(lǐng)導(dǎo)或或員工進(jìn)入小小區(qū)檢查或進(jìn)進(jìn)行工作進(jìn)，當(dāng)當(dāng)值人員應(yīng)主主動(dòng)問好，然然后在在值班記錄本本上記錄姓名、部門、進(jìn)進(jìn)出時(shí)間。4.3物品出入管管理4.3.1租客、來訪訪者進(jìn)入小區(qū)區(qū)攜帶有易燃燃、易爆、劇劇毒等危險(xiǎn)物物品時(shí)當(dāng)值保保安員應(yīng)禮貌貌的拒絕物主主勿將此類物物品帶入小區(qū)區(qū)。4.3.2租客、來訪訪者攜帶物品品離開小區(qū)時(shí)時(shí)，當(dāng)值保安安員應(yīng)禮貌檢檢查放行手續(xù)續(xù)。4.3.3如已經(jīng)辦理理有效的放行行手續(xù)時(shí)，應(yīng)應(yīng)要求物主在在辦理有效放放行手續(xù)后放放行。4.3.4物品經(jīng)核對對無誤后放行行后，當(dāng)值保保安員應(yīng)及時(shí)時(shí)在放行條上上簽署姓名及及日期。4.3.5物品入行后后，當(dāng)值保安安員應(yīng)及時(shí)將將物品的種類類、數(shù)量等記記錄在《物品品放行登記本本》上。4.3.6下班前，當(dāng)當(dāng)值保安員應(yīng)應(yīng)收集所有放放行條交班長長，并由班長長上交辦公室室統(tǒng)一保管。4.1附表4.1.1《物物品放行登記記表》4.1.2《放放行條》（見見客戶手冊）物品放行登記表NOO：FM-RRW519日期房號(hào)攜帶人姓名、住址址、證號(hào)物品名稱有無放行條值班人三、車輛管理1.停車場管理規(guī)規(guī)定1.1小區(qū)（大廈廈）交通車輛輛行駛停放管管理規(guī)定。1.1.1遵守交通管管理規(guī)定，愛愛護(hù)小區(qū)（大大廈）的道路路、公用設(shè)施施、不亂停放放車輛。1.1.2指揮小區(qū)（大大廈）內(nèi)車輛輛行駛停放服服，注意前后后左右車輛護(hù)護(hù)全并在規(guī)定定位置停放。1.1.3停放好車輛輛，注意提醒醒車主必須鎖鎖好車門，調(diào)調(diào)好防盜系統(tǒng)統(tǒng)至警備狀態(tài)態(tài)，車內(nèi)貴重重物品須隨身身帶走。機(jī)動(dòng)車輛在大大廈內(nèi)任何場場所禁止試車車、修車、練練車、停剎車車。機(jī)動(dòng)車輛在大大廈內(nèi)禁止鳴鳴叫。不準(zhǔn)損壞路牌牌和各類標(biāo)識(shí)識(shí)，不準(zhǔn)損壞壞路面及公用用設(shè)施。1.1.7不準(zhǔn)在道口口、車行道、消消防通道上停停放車輛（摩摩托車和自行行車按規(guī)定停停放在各自的的停放點(diǎn)）。1.2除執(zhí)行任務(wù)務(wù)車輛（消防防車、警車、救救護(hù)車和公司司車輛外），其其它車輛一律律按本規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。1.3停車場實(shí)行行月卡、季卡卡、年卡和臨臨時(shí)停放收費(fèi)費(fèi)方式，實(shí)行行月卡、季卡卡、年卡的車車主（司機(jī)）須須到各管理辦辦理有關(guān)手續(xù)續(xù)，臨時(shí)停放放按《貴陽市市機(jī)動(dòng)車輛保保管統(tǒng)一收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》繳費(fèi)費(fèi)，臨時(shí)停放放必須保證業(yè)業(yè)主（住戶）有有足夠車位前前提下實(shí)行。1.4停車場必須須有專人244小時(shí)值班，建建立健全各項(xiàng)項(xiàng)管理制度和和崗位職責(zé)，并并將管理制度度收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)懸懸掛于出入口口的時(shí)顯位置置。1.5停車場內(nèi)按按要求設(shè)置消消防栓，配備備滅火器，由由管理處定期期檢查。1.6停車場和大大廈行車道路路須做好行車車線、停車位位（分固定和和臨時(shí)）、禁禁停、轉(zhuǎn)彎、減減速、消防通通道等標(biāo)識(shí)。1.7機(jī)動(dòng)車進(jìn)場場時(shí)應(yīng)服從管管理人員指揮揮，遵守停車車場管理規(guī)定定，履行機(jī)動(dòng)動(dòng)車進(jìn)出車場場有關(guān)手續(xù)，按按規(guī)定交繳停停車費(fèi)。1.8集裝箱車、拖拖拉機(jī)、工程程車以及運(yùn)載載易燃、易爆爆、有毒等危危險(xiǎn)物品的車車輛不準(zhǔn)進(jìn)入入。不損壞壞停車場消防防、通訊、電電器、供水等等設(shè)施。2.車輛進(jìn)入、放放行工作細(xì)則則(小區(qū)適用用)2.1車場值班員員負(fù)責(zé)車輛進(jìn)進(jìn)出、收費(fèi)、登登記控制，檢檢查車輛是否否攜帶易燃、易易爆、有毒物物品。2.2值值班員應(yīng)站立立向進(jìn)出停車車場車輛的司司機(jī)敬禮。2.3發(fā)放車輛出出入證給司機(jī)機(jī)后，開啟道道閘，指揮車車輛駛進(jìn)停車車場停放，填填寫《車輛出出入登記表》或或進(jìn)行電腦登登記，對進(jìn)場場車輛有損壞壞的，應(yīng)及時(shí)時(shí)告知司機(jī)。2.4對持有停車車卡車輛，應(yīng)應(yīng)核實(shí)停車卡卡的有效性、相相符性，對卡卡與車輛不符符或無效卡按按規(guī)定收費(fèi)。2.5出口值班員員待離場車輛輛停穩(wěn)后，向向司機(jī)敬禮，核核對車牌號(hào)碼碼、駕駛?cè)藛T員姓名、相貌貌與檔案記錄錄，回收車輛輛出入證，收收取停車費(fèi)，出出具收費(fèi)票據(jù)據(jù)，開閘放行行，填寫《車車輛出入登記記表》。2.6政策性免費(fèi)費(fèi)車輛、公司司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)免免費(fèi)車輛、停停放時(shí)間不足足以收費(fèi)的車車輛在離場時(shí)時(shí)不得收費(fèi)，應(yīng)應(yīng)在《車輛出出入登記表》“備備注”欄予以以說明。2.7系統(tǒng)自動(dòng)控控制的停車場場出入口，車車輛進(jìn)出時(shí)，值值班員應(yīng)先向向司機(jī)敬禮，待待司機(jī)刷卡后后，進(jìn)行電腦腦資料核對，確確認(rèn)無誤后起起桿放行，車車輛進(jìn)出后即即將道閘關(guān)閉閉。2.8對與記錄不不符、無卡、可可疑的車輛不不予放行，報(bào)報(bào)告主任或班班長并采取有有效措施阻止止車輛強(qiáng)行離離場。主任或或班長接到報(bào)報(bào)告后應(yīng)立即即趕往現(xiàn)場，復(fù)復(fù)核有關(guān)記錄錄，聽取司機(jī)機(jī)的澄清說明明，查閱車輛輛檔案，核實(shí)實(shí)駕車者相關(guān)關(guān)證件，經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)證駕車者為為車主的，應(yīng)應(yīng)將該車主行行車證、身份份證復(fù)印件及及書面說明留留存，車主簽簽字確認(rèn)、收收費(fèi)后即可放放行，再由班班長將處理結(jié)結(jié)果記錄在《停停車場值班交交接班登記表表》上。必要要時(shí)向管理處處經(jīng)理匯報(bào)情情況或與巡警警取得聯(lián)系。2.9對強(qiáng)行沖卡卡或棄車逃離離現(xiàn)場的疑犯犯，應(yīng)扭送或或報(bào)公護(hù)機(jī)關(guān)關(guān)處理，軍警警牌照車輛報(bào)報(bào)相關(guān)主任部部門處理。2.10車輛進(jìn)出高高峰段，保安安班長應(yīng)護(hù)排排足夠人力采采取措施控制制車輛進(jìn)出秩秩序，防止車車輛丟失。2.11附表2.11.2《停停車場值班交交接班登記表表》停車場值班交接班班登記表年月日日班崗：NO：FMM-RW5228交接人接班人值班記事：交接事項(xiàng)對講機(jī)部、鎖匙把膠木棍根、停車費(fèi)元元手電筒把、票張備注主任簽字3.非機(jī)動(dòng)車輛停停放管理規(guī)定定3.1摩摩托車、自行行車由管理處處免費(fèi)統(tǒng)一管管理。3.2凡需需提供車位使使用的摩托車車、自行車的的車主必須按按指定位置停停放整齊。3.3不不準(zhǔn)在存放處處洗車和維修修摩托車，保保持地面清潔潔。3.4停停放車場的摩摩托車必須做做好防盜措施施，車輛遺失失時(shí)，管理處處概不負(fù)責(zé)。3.5無無執(zhí)照的摩托托車不予停放放。四、突發(fā)事件處理理作業(yè)規(guī)程1.緊急集合作業(yè)業(yè)規(guī)程1.1緊急集合方方案是處理重重大突發(fā)事件件所采取的緊緊急行動(dòng)，訓(xùn)訓(xùn)練保安員對對突發(fā)事件的的反應(yīng)能力，做做到鎮(zhèn)靜自如如，快速出擊擊，方法有效效。1.1.1發(fā)生重大搶搶劫、殺人或或住戶和公司司管理人員遭遭到犯罪分子子的突然襲擊擊時(shí)；1.1.2受到火災(zāi)、水水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、暴暴雨或地震等等自然災(zāi)害的的威脅和襲擊擊；1.1.3發(fā)生聚眾鬧鬧事，打架斗斗毆等事件，使使轄區(qū)的治護(hù)護(hù)環(huán)境受到威脅；；1.1.4檢查、考核核或進(jìn)行緊急急集合方案演演練時(shí)；1.1.5其它重大意意外情況；1.2.2注意事項(xiàng)突發(fā)事件時(shí)以對講講機(jī)、手機(jī)為為主進(jìn)行聯(lián)系系。在崗人員堅(jiān)守崗位位，聽候調(diào)遣遣。3)所有保安員在在收到通知后后，應(yīng)按規(guī)定定時(shí)限到指定定地點(diǎn)集合，根根據(jù)分工各行行其職。4)注意聯(lián)絡(luò)和匯匯報(bào)：發(fā)生緊緊急情況立即即向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)報(bào)，將情況用用對講機(jī)先通通知值班人員。1.2.3要求1)通過培訓(xùn)或演演練，使保安安員掌握對各各種突發(fā)事件件的方法，能能在短時(shí)間內(nèi)內(nèi)到達(dá)預(yù)定地地點(diǎn)。2.突發(fā)事件處理理作業(yè)規(guī)程2.1目的確保發(fā)生突發(fā)事件件或異常情況況時(shí)，能迅速速、果斷、妥妥善地進(jìn)行處處理，保護(hù)客客戶、住戶和和公司人員的的生命財(cái)產(chǎn)護(hù)護(hù)全，防止危危害事件再擴(kuò)擴(kuò)大，維護(hù)小小區(qū)內(nèi)正常工工作和生活秩秩序。2.2適用范圍適用于小區(qū)或在大大廈內(nèi)發(fā)生盜盜竊、匪警、火火警、爭吵等等突發(fā)事件或或意個(gè)情況的處理理。2.3職職責(zé)2.3.1管管理處經(jīng)理負(fù)負(fù)責(zé)指揮突發(fā)發(fā)性事件的處處理。2.3.2班班組長負(fù)責(zé)落落實(shí)上級(jí)下達(dá)達(dá)的指令，帶帶頭處理突發(fā)發(fā)事件。2.3.3各各值班人員按按此程序或上上級(jí)下達(dá)的指指令處理突發(fā)發(fā)事件。2.4突突發(fā)事件的處處理2.4.1浸浸水事故的處處理1）當(dāng)接到業(yè)主主（住戶）投投訴或報(bào)告后后，應(yīng)立即抵抵達(dá)現(xiàn)場，觀觀察現(xiàn)場，立立即查找出水水的來源，檢檢查出水閥位位置，并立即即關(guān)閉有關(guān)的的水閥。下水水道堵塞，應(yīng)應(yīng)立即疏通。2）觀察現(xiàn)場附附近的電掣，如有浸水水應(yīng)立即切斷斷電源，以防防水浸漏電傷人。3）如果水浸現(xiàn)現(xiàn)場情況復(fù)雜雜，應(yīng)立即用用對講機(jī)呼叫叫工程組派人人處理或向班班長、主任報(bào)報(bào)告。2.4.2電梯發(fā)生故故障的處理1）執(zhí)勤中發(fā)生生電梯故障或或停電時(shí)值班班員首先應(yīng)察察看電梯是否否關(guān)有人員，如如關(guān)有人員，應(yīng)應(yīng)通過對講機(jī)機(jī)系統(tǒng)善言護(hù)護(hù)慰，穩(wěn)定其情情緒。2）立即通知工工程組人員前前來處理，并并維護(hù)好秩序序，防止意外外事故發(fā)生。3）切忌用硬物物強(qiáng)行撬開電電梯轎廂門進(jìn)進(jìn)行救人。2.4.3遇急癥病人人的處理1）發(fā)現(xiàn)大廈內(nèi)內(nèi)有業(yè)主（住住戶）或其他他人員突然暈暈倒、摔傷、肚肚痛等情況，應(yīng)應(yīng)主動(dòng)給予熱熱情幫助和護(hù)護(hù)理，在有可可能的情況下下，通知其家家人或單位。2）對暈倒病人人應(yīng)首先讓其其平臥，松解解衣扣，移至至陰涼通風(fēng)處處；摔傷病人人如有嚴(yán)重骨骨折的應(yīng)立即即給予止血；；肚痛病人應(yīng)應(yīng)扶其坐下休休息，給予溫溫開水飲用等等。3）病情危急的的，立即向上上級(jí)報(bào)告，通通知鄰崗值班班員、班長前前往協(xié)助，人人工急救，并并電告“1220”或組織織人員送醫(yī)院院急救。2.4.4遇遇醉酒滋事、精精神病人等情情況的處理1）發(fā)現(xiàn)醉酒或或精神病人失失去正常理智智，處于不能能自控的狀態(tài)態(tài)下，易對自自身或他人造造成傷害，保保安員應(yīng)及時(shí)時(shí)對其采取控控制和臨監(jiān)督督措施。2）及時(shí)通知醉醉酒者或精神神病人的家屬屬，讓他們派派人領(lǐng)回。3）若醉酒者或或精神病人有有危害社會(huì)公公共秩序的行行為，可上報(bào)報(bào)主任將其強(qiáng)強(qiáng)制送到公護(hù)護(hù)部門處理。2.4.5漏電、漏氣氣的處理1）漏電的處理①執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有電器設(shè)施施（設(shè)備）、線線路等漏電的的情況時(shí)，應(yīng)應(yīng)及時(shí)關(guān)閉有有關(guān)電源，若若附近沒電源源源開關(guān)，應(yīng)應(yīng)及時(shí)向上級(jí)級(jí)報(bào)告或直直直接接通知工工程組人員前前來處理。如如果漏電問題題嚴(yán)重，應(yīng)封封鎖現(xiàn)場，防防止事故發(fā)生生。②因漏電造成有有人觸電時(shí)，附附近有電源開開關(guān)的應(yīng)立即即關(guān)閉電源，不不能關(guān)閉電源源的，嚴(yán)禁用用手直接對觸觸電者進(jìn)行救救護(hù)。應(yīng)立即即用對講機(jī)或或電話告知配配電室值班電電工切斷電人人電路的電源源，并向上級(jí)級(jí)報(bào)告，同時(shí)時(shí)設(shè)法使用絕絕緣物品將電電線或漏電電電器設(shè)施（設(shè)設(shè)備）與觸電電者分離，③觸電者救下后后，視情況應(yīng)應(yīng)立即采取口口對口人工呼呼吸，心臟擠擠壓法或撥打打“120”。④④如漏電引引發(fā)火災(zāi)，則則應(yīng)執(zhí)行火警警處理的相關(guān)關(guān)程序。事后后作好值班記記錄。2）漏氣的處理理①執(zhí)勤勤中發(fā)現(xiàn)有漏漏氣的情況時(shí)時(shí)，應(yīng)迅速查查明、判斷漏漏氣的地點(diǎn)、原原因等情況。②能夠夠判明漏氣的的具體部位（房房間）且情況況來嚴(yán)重時(shí)，迅迅速關(guān)閉相應(yīng)應(yīng)的煤氣管道道開關(guān)或液化化氣瓶開關(guān)，并并打開門窗通通風(fēng)。在排除除險(xiǎn)情的過程程中要保護(hù)好好自己（可用用濕毛巾排住住口鼻），嚴(yán)禁開開啟電源，使使用打火機(jī)或或在煤氣泄漏漏現(xiàn)場使用電電話、對講機(jī)機(jī)、電筒等，防防止出現(xiàn)意外外險(xiǎn)情。③如果一時(shí)不能能判明漏氣的的具體部位、原原因，且漏氣氣嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)應(yīng)撤離至護(hù)全全地帶后用對對講機(jī)或其他他方法向上級(jí)級(jí)和煤氣公司司報(bào)告。根據(jù)據(jù)上級(jí)的指令令，關(guān)閉鄰近近的電閘或氣氣閘或采取其其他相應(yīng)措施施，度疏散人人員。④如發(fā)現(xiàn)有煤氣氣中毒人員時(shí)時(shí)，應(yīng)立即將將中毒者轉(zhuǎn)移移，送往附近近醫(yī)院或撥打打“120”急急救。⑤如因煤氣泄漏漏而發(fā)生火災(zāi)災(zāi)時(shí)，立即執(zhí)執(zhí)行火警處理理的相關(guān)程序序。事后作好值班班記錄。2.4.6執(zhí)勤中遇不不執(zhí)行規(guī)定不不聽勸阻的處處理1）執(zhí)勤中常常常遇到不登記記、不出示證證件而強(qiáng)行進(jìn)進(jìn)入管理區(qū)，強(qiáng)強(qiáng)行在不準(zhǔn)停停車的地方停停車，在不該該堆放的地方方亂倒垃圾，在在禁止吸煙的的場所吸煙等等情況，可采采取如下方法法：2）處理理問題時(shí)一定定要冷靜，避避免爭吵。糾糾正他人錯(cuò)誤誤前，要先敬敬禮。3）準(zhǔn)確確地指出對方方的錯(cuò)誤行為為，告訴其正正確性的做法法。糾正時(shí)，做做到態(tài)度和藹藹，說話和氣氣，語言文明明，舉止規(guī)范范、大方，以以理服人，有有禮、有力、有有節(jié)。4)當(dāng)當(dāng)對方改過后后，應(yīng)說“謝謝謝”或“多多謝配合！”。5)對對個(gè)別蠻橫無無理，始終不不聽勸阻者，盡盡量想辦法查查清其姓名或或單位，如實(shí)實(shí)記錄下來，并并通知班長前前往協(xié)助處理理。如對方有有毆打執(zhí)勤人人員的行為，特特別無理的，應(yīng)應(yīng)立即向主任任或管理處領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，由由上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)出出面協(xié)商解決決。若情節(jié)嚴(yán)嚴(yán)重，報(bào)告公公護(hù)機(jī)關(guān)依法法處理。工程維修服務(wù)手冊冊一、崗位職責(zé)與管管理制度1.工程部行為為準(zhǔn)則1.1目的規(guī)范工程維修人員員的服務(wù)行為為，樹立公司司良好形象，為為客戶提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。1.2適用范圍適用于物業(yè)管理公公司工程維修修人員。1.3內(nèi)容1.3.1關(guān)心公司，熱熱愛本職工作作，遵守公司司各項(xiàng)規(guī)章制制度和勞動(dòng)紀(jì)紀(jì)律，維護(hù)公公司利益和榮榮譽(yù)，愛護(hù)公公司設(shè)備、設(shè)設(shè)施。1.3.2認(rèn)真貫徹公公司“開源節(jié)節(jié)流”的方針針，在工作中中力行節(jié)儉，不不浪費(fèi)公司資資源。13.3從全局出發(fā)發(fā)，樹立良好好的合作意識(shí)識(shí)，團(tuán)結(jié)、真真誠協(xié)作，達(dá)達(dá)到暢順、高高效率的工作作績效，切實(shí)實(shí)服從領(lǐng)導(dǎo)的的工作安排和和調(diào)度，如有有異議，必須須做到“先服服從后投訴”。1.3.4對工作中出出現(xiàn)的問題不不推諉，勇于于承擔(dān)責(zé)任，并并從中吸取教教訓(xùn)，不斷提提升工作水平平。1.3.5未經(jīng)公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)或批批準(zhǔn)，不得以以公司名義對對外展開業(yè)務(wù)務(wù)或在外兼任任獲取薪酬或或間接利益之之工作。1.3.6未獲批準(zhǔn)，不準(zhǔn)將本公司的辦公用品、公用工具、設(shè)備、設(shè)施等擅自贈(zèng)與、轉(zhuǎn)租、出租、出借、抵押給其他公司、單位或個(gè)人。1.3.7工作時(shí)間須須配戴工作證證，著裝整潔潔，注意形象象、儀表。1.3.8嚴(yán)禁向業(yè)主主索取或收受受任何禮品酬酬金。1.3.9必須將服務(wù)務(wù)意識(shí)，服務(wù)務(wù)態(tài)度和服務(wù)務(wù)技巧貫徹落落實(shí)到言行中中，語言文明明禮貌，對業(yè)業(yè)主提出的質(zhì)質(zhì)疑要耐心、細(xì)細(xì)致地回答或或解釋，不得得推脫。1.3.10對設(shè)備、設(shè)設(shè)施及業(yè)主報(bào)報(bào)修項(xiàng)目應(yīng)及及時(shí)認(rèn)真地處處理，一般情情況由當(dāng)班員員工處理完畢畢。1.3.11對上門服務(wù)務(wù)應(yīng)注意業(yè)主主家內(nèi)衛(wèi)生，必必須穿鞋套，不不得損壞業(yè)主主物品，如移移動(dòng)物品，需需經(jīng)業(yè)主同意意，收費(fèi)時(shí)應(yīng)應(yīng)公平、公正正、公開、合合理，并經(jīng)業(yè)業(yè)主簽字生效效，服務(wù)完畢畢，應(yīng)將工作作場所打掃干干凈。2．工程部主任崗崗位職責(zé)2.1任職資格2.1.1具有《中華華人民共和國國特種技術(shù)操操作許可證》2.1.2熟練掌握電電工基本原理理。2.1.3具有較強(qiáng)的的專業(yè)知識(shí)，全全面了解住宅宅內(nèi)各種設(shè)備備的基本原理理。能夠?qū)ο孪聦龠M(jìn)行技術(shù)術(shù)指導(dǎo)。2.1.4基本了解國國家有關(guān)電工工操作規(guī)程與與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。2.2工作內(nèi)容2.2.1全面管理工工程部事務(wù)。2.2.2負(fù)責(zé)小區(qū)（大大廈）內(nèi)設(shè)備備設(shè)施的維修修保養(yǎng)、督導(dǎo)導(dǎo)和管理工作作。2.2.3負(fù)責(zé)突發(fā)性性的設(shè)備故障障處理與人員員調(diào)度，并組組織調(diào)查設(shè)備備事故原因，制制訂預(yù)防措施施。2.2.4負(fù)責(zé)對設(shè)備備保修單位維維護(hù)保養(yǎng)工作作的聯(lián)系、協(xié)協(xié)調(diào)、監(jiān)管及及質(zhì)量評定。2.2.5根據(jù)設(shè)備的的特點(diǎn)制訂或或?qū)徍烁黝愒O(shè)設(shè)備的年度、季季度、月度、周周預(yù)防性檢修修保養(yǎng)計(jì)劃，并并監(jiān)督落實(shí)。2.2.6檢查交接班班情況、巡查查情況，回訪訪維修情況，并并對工作中存存在的問題盡盡快提出處理理意見，負(fù)責(zé)責(zé)具體的技術(shù)術(shù)性檢查。2.2.7配合其他部部門開展工作作，落實(shí)上級(jí)級(jí)安排之臨時(shí)時(shí)性工作。2.2.8定期對本部部門員工進(jìn)行行有關(guān)設(shè)備設(shè)設(shè)施的技術(shù)性性培訓(xùn)及安全全知識(shí)培訓(xùn)。負(fù)責(zé)有關(guān)工程程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)規(guī)格的審核，對對工程的預(yù)算算等。2.2.10建立設(shè)備資資料檔案。3.工程部副主主任崗位職責(zé)責(zé)3.1任職資格3.1.1具有《中華華人民共和國國特種操作許許可證》3.1.2具有初級(jí)電電工技術(shù)等級(jí)級(jí)資格或相關(guān)關(guān)技術(shù)等級(jí)資資格。3.1.3掌握電工基基本原理。3.1.4熟悉小區(qū)（大大廈）內(nèi)設(shè)備備備用配件的的規(guī)格、性能能、型號(hào)、名名稱。3.2工作內(nèi)容3.2.1協(xié)助主任落落實(shí)小區(qū)（大大廈）內(nèi)設(shè)備備、設(shè)施管理理工作。3.2.2具體負(fù)責(zé)小小區(qū)（大廈）內(nèi)內(nèi)各類設(shè)備、設(shè)設(shè)施的操作、維維修保養(yǎng)、業(yè)業(yè)主的報(bào)修項(xiàng)項(xiàng)目及對員工的培訓(xùn)訓(xùn)。3.2.3負(fù)責(zé)設(shè)備、設(shè)設(shè)施的緊急搶搶修工作。3.2.4對維保保所需配件進(jìn)進(jìn)行管理，各各類設(shè)備運(yùn)行行資料的記錄錄與管理，維維修資料的管管理。3.2.5督導(dǎo)、檢查查維修人員的的工作情況，并并填寫日常工工作表。4.工程部維修修工崗位職責(zé)責(zé)4.1任職資格4.1.1具有《中華華人民共和國國特種技術(shù)操操作許可證》4.1.2熟練掌握電電工基本原理理。4.1.3熟練掌握轄轄區(qū)內(nèi)的設(shè)備備操作技術(shù)規(guī)規(guī)程及家庭水水電維修工作作。4.2工作內(nèi)容4.2.1服從主任和和組長的調(diào)度度與工作安排排。4.2.2負(fù)責(zé)小區(qū)（大大廈）內(nèi)各相相關(guān)設(shè)備設(shè)施施的維保工作作，負(fù)責(zé)水電電及其它。4.2.3參加設(shè)備故故障的搶修工工作，及時(shí)排排除設(shè)備故障障，確保小區(qū)區(qū)（大廈）內(nèi)內(nèi)的設(shè)備保持持良好運(yùn)行狀狀態(tài)。4.2.4根根據(jù)預(yù)防性維維修及保養(yǎng)計(jì)計(jì)劃，認(rèn)真完完成各類設(shè)備備的維修、保保養(yǎng)工作。5.工程部機(jī)電電設(shè)備運(yùn)行管管理人員崗位位職責(zé)5.1任職資格5.1.1具有《中華華人民共和國國特種技術(shù)操操作許可證》。5.1.2中級(jí)以上技技術(shù)等級(jí)。5.1.3有一定的機(jī)機(jī)電設(shè)備維修修管理經(jīng)驗(yàn)。5.2工作內(nèi)容5.2.1機(jī)電設(shè)備運(yùn)運(yùn)行管理人員員必須不斷學(xué)學(xué)習(xí)，提高技技術(shù)技能，必必須有高度的的責(zé)任心，必必須持有相關(guān)關(guān)的技術(shù)證件件。5.2.2機(jī)電設(shè)備運(yùn)運(yùn)行期間，須須確保其安全全運(yùn)行，隨時(shí)時(shí)巡查，并作作好相關(guān)記錄錄，嚴(yán)格執(zhí)行行交接班制度度。5.2.3所有設(shè)備運(yùn)運(yùn)行期間須224小時(shí)有人人值班并巡查查，及進(jìn)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題并作出出有效處理。重重大故障或緊緊急事件時(shí)須須沉著冷靜，及及進(jìn)通知相關(guān)人人員并作應(yīng)急急處理。5.2.4設(shè)備停止運(yùn)運(yùn)行期間，須須按時(shí)檢查并并試運(yùn)行。所所有設(shè)備須制制定詳細(xì)維修修保養(yǎng)計(jì)劃，定期維修保養(yǎng)養(yǎng)，并作好記記錄。5.2.5所有設(shè)備的的操作和檢修修須按說明書書規(guī)定程序進(jìn)進(jìn)行，不得隨隨意更改或省省略操作步驟驟。嚴(yán)禁在設(shè)設(shè)備啟動(dòng)前不不作檢查。5.2.6按說明書書規(guī)定更換設(shè)設(shè)備零部件、冷冷卻液、潤滑滑液等，嚴(yán)禁禁設(shè)備疲勞運(yùn)運(yùn)行或帶病運(yùn)運(yùn)行。5.2.7保持設(shè)備房房內(nèi)干凈整潔潔，嚴(yán)禁無關(guān)關(guān)人員進(jìn)入設(shè)設(shè)備房,設(shè)備備設(shè)施專用工工具或備件等等須造冊登記記，擺放整齊齊并保管好。5.2.8所有設(shè)備設(shè)設(shè)施須設(shè)立崗崗位責(zé)任人，所所有標(biāo)牌警示示須準(zhǔn)確齊備備到位。6．工程部弱電維維修工崗位職職責(zé)6.1任職資格6.1.1具有《中華華人民共和國國特種技術(shù)操操作許可證》。6.1.2有弱電維保保經(jīng)驗(yàn)。6.1.3有中級(jí)以上上技工職稱。6.2工作內(nèi)容6.2.1弱電維修工工須定期制定定弱電維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并并按計(jì)劃實(shí)施施。6.2.2對工作范圍圍內(nèi)的故障和和事故進(jìn)行處處理，并作好好記錄。6.2.3對弱電系統(tǒng)統(tǒng)進(jìn)行巡查監(jiān)監(jiān)控，抄表記記錄。6.2.4參加應(yīng)急搶搶修，配合其其他工程人員員工作。6.2.5對外單位弱弱電施工布線線等進(jìn)行監(jiān)控控。8、工程部值班、交交接班管理規(guī)規(guī)定8.1目的：規(guī)范值班與與交接班管理理確保值班質(zhì)質(zhì)量。8.2適用范圍適用各管理理處工程部值值班人員.8.3值班制度8.3.1值班人員在在值班期內(nèi)必必須堅(jiān)守崗位位，不得擅自自離崗、干私私事、酗酒聊聊天等。8.3.2值班（夜班班）人員應(yīng)處處理好本班報(bào)報(bào)修工作，不不能處理的應(yīng)應(yīng)注明原因。發(fā)發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障障應(yīng)馬上排除除，如無法處處理應(yīng)及時(shí)向向主任或值班班總負(fù)責(zé)人反反映。8.3.3應(yīng)按規(guī)定巡巡查設(shè)備運(yùn)行行情況，并巡巡查其它設(shè)備備、設(shè)施狀況況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備備故障應(yīng)馬上上排除，如無無法處理應(yīng)及及時(shí)向主管或或值班總負(fù)責(zé)責(zé)人匯報(bào)。8.3.4認(rèn)真填寫好好各“機(jī)電設(shè)設(shè)備運(yùn)行日志志”和《工程程部值班交接接班記錄表》及及其它相關(guān)記記錄。8.3.5值班人員不不得私自調(diào)班班，因特殊情情況要調(diào)班，必必須向主任申申請。8.3.6嚴(yán)禁無關(guān)人人員進(jìn)入值班班室和機(jī)電設(shè)設(shè)備房，檢查查各類工具和和鑰匙等。8.4接班制度8.4.1認(rèn)真聽取交交班人員的值值班和設(shè)備運(yùn)運(yùn)行情況報(bào)告告。8.4.2查看上一班班的值班日志志和運(yùn)行日志志及巡查記錄錄等。8.4.3檢查儀器、工工具等物品是是否齊全、完完好，各機(jī)房房是否干凈整整潔。8.4.4巡視各設(shè)備備的運(yùn)行情況況，各參數(shù)是是否正常。8.5交班制度8.5.1交接班人員員必須當(dāng)面交交接并簽名。8.5.2交班人員必必須整理好本本班的各種運(yùn)運(yùn)行巡查記錄錄和值班資料料等。8.5.3交班人員必必須詳細(xì)介紹紹其值班情況況、機(jī)器運(yùn)行行情況及存在在的未處理問問題。8.5.4所有問題記記錄須現(xiàn)場交代清清楚,等接班班人員確認(rèn)。8.6不能交接班班之情況：8.6.1上一班運(yùn)行行情況未交待待清楚，記錄錄不規(guī)范，操操作間不整潔潔。8.6.2正在進(jìn)行倒倒閘操作或事事故處理過程程中。8.6.3交接過程中中發(fā)生故障，應(yīng)應(yīng)停止交接，由由交班人員負(fù)負(fù)責(zé)處理事故故，接班人協(xié)協(xié)助事故處理理。8.6.4交班人隱瞞瞞問題不報(bào)，經(jīng)經(jīng)查證確系其其責(zé)任的。8.7附表:8.7.1《工工程部值班交交接班記錄》工程部值班交接記記錄表NO：FMM-RW3001日期值班時(shí)段值班人值班內(nèi)容處理結(jié)果或建議：：接班人員意見：日期接班時(shí)間接班人員9.工程部鑰匙匙管理規(guī)定9.1目目的規(guī)范鑰匙管理工作作，確保各設(shè)設(shè)備設(shè)施房的鑰匙匙，使用規(guī)范范和安全。9.2適適用范圍適用于各管理處工工程部。9.3內(nèi)內(nèi)容9.3.1所所有鑰匙任何何時(shí)候須有不不少于一把備備用，所有備備用鑰匙須造造冊登記。9.3.2各各設(shè)備設(shè)施房房的鑰匙應(yīng)清清楚標(biāo)明，并并整齊有序的的放置在鑰匙匙專柜中；鑰鑰匙專柜由工工程主任掌管管。9.3.3在在正常情況下下，各設(shè)備設(shè)設(shè)施房的鑰匙匙不能借給外外單位人員或或其他各部門門人員，如特特殊情況下，必必須經(jīng)主任同同意并填寫《領(lǐng)領(lǐng)（借）用鑰鑰匙登記表》；；9.3.4工工程人員用鑰鑰匙，須填寫寫《領(lǐng)（借）用用鑰匙登記表表》并簽名確確認(rèn)，工程人人員離開本部部門，所有鑰鑰匙須繳回。9.3.5鑰鑰匙丟失或損損壞時(shí)，當(dāng)事事人應(yīng)填寫《鑰鑰匙丟失/損損壞申請表》，工工程主任查實(shí)實(shí)后填表補(bǔ)回回。9.3.6工工程人員必須須妥善保管好好領(lǐng)用鑰匙，熟熟悉各鑰匙的的使用范圍，并并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)責(zé)任，每月月月底統(tǒng)計(jì)一次次，填寫《鑰鑰匙月庫存統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表》。9.4附附表：9.4.1《領(lǐng)領(lǐng)（借）用鑰鑰匙登記表》9.4.2《鑰鑰匙丟失/損損壞申報(bào)表》9.4.3《鑰鑰匙月庫存統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表》領(lǐng)（借）用鑰匙登登記表NO：FM-RWW304日期設(shè)備鑰匙名稱數(shù)量借/領(lǐng)匙原因借匙人歸還日期接匙人鑰匙月庫存統(tǒng)計(jì)表表NO：FM-RWW306序號(hào)內(nèi)容（名稱）上月庫存本月進(jìn)本月出本月庫存?zhèn)渥⒅票恚簩徍撕耍憾⒐こ叹S修管理理規(guī)定1.維修服務(wù)承諾諾1.1目的：維修管理人員服務(wù)務(wù)于物業(yè)內(nèi)全全體業(yè)主，快快速優(yōu)質(zhì)完成成業(yè)主的每一一起報(bào)修任務(wù)務(wù)，圓滿地處處理好每一起起投訴是維修修人員的職責(zé)責(zé)，讓業(yè)主滿滿意是我們工工作的目標(biāo)。服務(wù)承諾維修員工一定要努努力學(xué)習(xí)，不不斷提高自身身的業(yè)務(wù)素質(zhì)質(zhì)，以達(dá)到維維修時(shí)能準(zhǔn)確確判斷，處理理快速。1.2.2講究文明禮禮貌，注重言言行舉止，尊尊重業(yè)主，急急業(yè)主所急。1.2.3.工作認(rèn)真細(xì)細(xì)致，注意講講究衛(wèi)生，節(jié)節(jié)約材料，損損壞東西負(fù)責(zé)責(zé)賠償。1.2.4盡力做到當(dāng)當(dāng)天的維修投投訴當(dāng)天處理理完，實(shí)在無無法完成的必必須向業(yè)主解解釋清楚,做做到維修及時(shí)時(shí)率達(dá)到999%以上，維維修合格率達(dá)達(dá)到95%以以上。確保業(yè)主用水水用電安全正正常，按時(shí)抄抄表，維護(hù)業(yè)業(yè)主利益，做做到有錯(cuò)必糾糾。1.2.6所有員工必必須定期參加加培訓(xùn)，持證證上崗，確保保大廈內(nèi)所有有機(jī)電設(shè)備處處于良好的運(yùn)運(yùn)行狀態(tài)。1.2.7經(jīng)常回訪，征征求業(yè)主意見見，傾聽業(yè)主主聲音。2.工程部日常工工作管理規(guī)定定2.1目的規(guī)范工程部內(nèi)部管管理工作，確確保內(nèi)部管理理高效有序，為為客戶提供高高效優(yōu)質(zhì)的服服務(wù)。2.2適用范圍物業(yè)公司各管管理處工程部部全體員工2.3內(nèi)容：2.3.1按按時(shí)上下班，上上午11：330分和下午午17：300分前不能提提前下班或吃吃飯，中午上上班不能遲到到。2.3.2上上班時(shí)間內(nèi)無無具體工作時(shí)時(shí)，原則上在在辦公室等候候，需外出巡巡查設(shè)備情況況時(shí)須告知主主任，不得辦辦私事。2.3.3上上班時(shí)須配戴戴工作證，穿穿著整齊，不不得穿拖鞋。2.3.4及及時(shí)處理維修修申請單，不不得積壓。上上午11：110和下午117：10以以前的維修單單，必須及時(shí)時(shí)處理完畢，有有些維修如情情況緊急或業(yè)業(yè)主有特殊要要求的，不管管加班與否，都都必須在當(dāng)天天處理完畢。當(dāng)當(dāng)天無法處理理的都必須在在“維修情況況”欄內(nèi)注明明原因，每個(gè)個(gè)維修單處理理完畢后須業(yè)業(yè)主與維修人人員簽名。2.3.5上上門維修時(shí)須須帶工具袋（箱箱），必備工工具都放在里里面，以節(jié)省省時(shí)間，增加加工作效率，少少跑路，多干干活。2.3.6服服從主任安排排，每天上班班后先在辦公公室報(bào)到，等等候分配一些些重點(diǎn)的突