物業(yè)管理知識(shí)點(diǎn)匯總經(jīng)營(yíng)管理綜合能力

區(qū)域購(gòu)物中心所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營(yíng)管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)是從業(yè)主角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿?。物業(yè)管理企業(yè)劃分為：管理型：在物業(yè)管理活動(dòng)中處在總包的位置，工作重點(diǎn)在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃計(jì)劃、物業(yè)管理市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與租賃管理、預(yù)算與成本管理、專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績(jī)效評(píng)價(jià)和客戶關(guān)系管理等。專(zhuān)業(yè)型：通常以專(zhuān)業(yè)分包的形式，在成本、績(jī)效或成本加績(jī)效的合同的基礎(chǔ)上，獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)。綜合型：是同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的企業(yè)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容與物業(yè)類(lèi)型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管，其中物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合管理以策略性管理為主。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)層次工作的主要職責(zé)管理層次物業(yè)管理資產(chǎn)管理組合投資管理主要職責(zé)保持與租戶的聯(lián)系；收租；控制運(yùn)行成本；財(cái)務(wù)報(bào)告和記錄的保存；物業(yè)維護(hù)；資本性支出計(jì)劃；危機(jī)管理；安全管理；公共關(guān)系制訂物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃；持有/出售分析；物業(yè)更新改造等主要開(kāi)支決策；監(jiān)控物業(yè)績(jī)效；管理和評(píng)價(jià)物業(yè)管理企業(yè)；協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作；定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析制定投資組合目標(biāo)與投資準(zhǔn)則；制定并執(zhí)行組合投資的戰(zhàn)略；設(shè)計(jì)和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)；負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用；監(jiān)督購(gòu)置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策；負(fù)責(zé)投資組合的績(jī)效；客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作：確定戰(zhàn)略、確定標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進(jìn)行資產(chǎn)組合。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作：現(xiàn)金流和成本管理、日常維修和維護(hù)、未來(lái)維修和維護(hù)、設(shè)施設(shè)備管理、物業(yè)保險(xiǎn)管理。一般分配公共成本的方式是按照單個(gè)租戶的承租面積占物業(yè)總面積的比例計(jì)算。房地產(chǎn)投資的特性：位置固定性或不可移動(dòng)性、壽命周期長(zhǎng)、適應(yīng)性、各異性、政策影響性、專(zhuān)業(yè)管理依賴(lài)性、相互影響性。房地產(chǎn)投資利弊：相對(duì)較高的收益水平、能夠得到稅收方面的好處、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持、能抵消通貨膨脹的影響、提高投資者的資信等級(jí)；弊：流動(dòng)性差、投資數(shù)目大、投資回收期長(zhǎng)、需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)（又稱(chēng)購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)）、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、或然損失風(fēng)險(xiǎn)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)：收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、比較風(fēng)險(xiǎn)（又稱(chēng)機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)）、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)不同類(lèi)型房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)位要求：居住物業(yè)：市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度、公共交通便捷程度、環(huán)境因素、居民人口和收入。寫(xiě)字樓物業(yè)：與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度、周?chē)恋乩们闆r和環(huán)境、易接近性。有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用，包括人員的工資和辦公費(fèi)用、保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本（建筑物及相關(guān)場(chǎng)地的維護(hù)、維修費(fèi)）、為租客提供服務(wù)的費(fèi)用（公共設(shè)施的維護(hù)維修、清潔、保安等），保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和法律費(fèi)用等也屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的范疇。凈運(yùn)營(yíng)收益=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，凈運(yùn)營(yíng)收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心問(wèn)題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面，因此，物業(yè)故那里企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛租金收入，降低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，以使交給業(yè)主的經(jīng)運(yùn)營(yíng)收益盡可能大。稅前現(xiàn)金流=凈運(yùn)營(yíng)收益-抵押貸款還本付息稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅單利計(jì)息：Fn=P(1+i·n)個(gè)人儲(chǔ)蓄和國(guó)庫(kù)券的利息以此計(jì)算。復(fù)利計(jì)息：Fn=P(1+i)n 名義利率與實(shí)際利率關(guān)系：實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值；名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大；當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，名義與實(shí)際相等；當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m＞1時(shí)，實(shí)際率大于名義利率；當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m∝時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為i=er-1第一類(lèi)有形磨損，是指設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞。第二類(lèi)有形磨損，是指設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損。如金屬件生銹、腐蝕、橡膠件老化。第一類(lèi)無(wú)形磨損：是指生產(chǎn)制造工藝的改進(jìn)，勞動(dòng)生產(chǎn)率提高，設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格降低，從而引發(fā)的原來(lái)購(gòu)買(mǎi)的設(shè)備貶值。不影響設(shè)備使用。第二類(lèi)無(wú)形磨損：由于技術(shù)進(jìn)步因素的影響，社會(huì)上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)更先進(jìn)、技術(shù)更完善、生產(chǎn)效率更高、運(yùn)行費(fèi)用更低的新型設(shè)備、從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后。設(shè)備磨損的補(bǔ)償：局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償。設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備無(wú)形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造，完全補(bǔ)償就更換、即淘汰舊設(shè)備、更換新設(shè)備。設(shè)備自然壽命取決于設(shè)備有形磨損的速度，技術(shù)壽命取決于無(wú)形磨損的速度，經(jīng)濟(jì)壽命是有形和無(wú)形共同決定。營(yíng)業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅分別為營(yíng)業(yè)稅的7%和3%。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅33%。盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)投資回報(bào)率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR借款償還期現(xiàn)金回報(bào)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV償債備付率靜態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期資產(chǎn)負(fù)債率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可以通過(guò)內(nèi)插法求得。現(xiàn)金回報(bào)率：（稅前和稅后）每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。投資回報(bào)率：指房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投資的權(quán)益資本的比率。該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實(shí)際獲得的收益之間。償債備付率：可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2，當(dāng)指標(biāo)小于1.2時(shí)，表示當(dāng)期資金來(lái)源不足以償付當(dāng)期債務(wù)，需要通過(guò)短期借款來(lái)償還已到期的債務(wù)。資產(chǎn)負(fù)債率：反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬于長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過(guò)借債來(lái)籌集的，他可以用來(lái)衡量客戶在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。負(fù)債率高，企業(yè)資本金不足，對(duì)負(fù)債的依賴(lài)性強(qiáng)，資產(chǎn)負(fù)債率低企業(yè)資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強(qiáng)?，F(xiàn)金回報(bào)率：收益性物業(yè)價(jià)值的高低主要取決于：1.未來(lái)凈收益的大小—未來(lái)凈收益越大，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低；2.獲得凈收益期限的長(zhǎng)短—獲得凈收益期限越長(zhǎng)，物業(yè)的價(jià)值就越高，反之就越低；3.獲得凈收益的可靠性。物業(yè)價(jià)格特點(diǎn)：受區(qū)位影響很大，物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格，物業(yè)價(jià)格形成時(shí)間較長(zhǎng)，容易受個(gè)別因素影響，既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金。使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，沒(méi)有使用價(jià)值肯定就沒(méi)有交換價(jià)值。某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。評(píng)估投資駕駛與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法本質(zhì)上是相同的，所不同的是假設(shè)的前提。折現(xiàn)率評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的應(yīng)是與該物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率；而評(píng)估投資價(jià)值應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率（最低期望收益率）。在收益方面評(píng)估投資價(jià)值時(shí)通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅。期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償物業(yè)估價(jià)上產(chǎn)生了三大基本方法：市場(chǎng)法、成本法、收益法。市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的物業(yè)。步驟：1.搜集交易實(shí)例；2選取可比實(shí)例；3.對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理，根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調(diào)整。價(jià)格換算即建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，價(jià)格修正即交易情況修正，價(jià)格調(diào)整包括交易日期調(diào)整和物業(yè)狀況調(diào)整；4.求取比準(zhǔn)價(jià)格。搜集實(shí)例包括：1.交易實(shí)例物業(yè)的狀況，名稱(chēng)、坐落、面積、用途、產(chǎn)權(quán)、土地形狀，建筑物建成年月、周?chē)h(huán)境、景觀等；2.交易雙方，買(mǎi)賣(mài)雙方的名稱(chēng)、之間的關(guān)系3.成交日期4.成交價(jià)格，包括計(jì)價(jià)方式（按建筑面積、按套內(nèi)面積、按使用面積、按套計(jì)價(jià)等）和價(jià)款5.付款方式，如一次性，分期、付款方式付款6.交易情況，如交易目的、交易方式。選取可比實(shí)例：1.可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象物業(yè)的類(lèi)型物業(yè)；2.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；3.可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；4.可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。一般選取三個(gè)到十個(gè)可比實(shí)例。建立價(jià)格可比基礎(chǔ)：1.統(tǒng)一付款方式2.統(tǒng)一采用單價(jià)；3.統(tǒng)一幣種和貨幣單位；4.統(tǒng)一面積內(nèi)涵5.統(tǒng)一面積。成本法特別適用于既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)。成本法步驟：1.搜集有關(guān)物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料；2.測(cè)算重新構(gòu)建價(jià)格；3.測(cè)算折舊4.求取計(jì)算價(jià)格。收益法估價(jià)步驟：1.搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料2.預(yù)測(cè)估價(jià)的對(duì)象未來(lái)收益3.求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；4.選用事宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。報(bào)酬率為投資回收與所投入的資本的比率，報(bào)酬率的方法主要有累加法和市場(chǎng)提取法。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素：社會(huì)因素，包括傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會(huì)福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素；經(jīng)濟(jì)因素，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平分布、物價(jià)水平、工資及就業(yè)水平、工資就業(yè)水平、房?jī)r(jià)租金比等；正常因素。包括房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費(fèi)政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價(jià)格正常等。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量：金融業(yè)的發(fā)展；2.信息、通信技術(shù)水平的提高。3.生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變4.人文環(huán)境的變化5.自然環(huán)境的變化，政治制度的變遷。房地產(chǎn)市場(chǎng)按存量分：一級(jí)市場(chǎng)（土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)）二級(jí)市場(chǎng)（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)）三級(jí)市場(chǎng)（存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)：供給指標(biāo)、需求指標(biāo)、市場(chǎng)交易指標(biāo)。供給指標(biāo)：存量、新竣工量、滅失量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積，房屋新開(kāi)工面積、平均建設(shè)周期、竣工房屋價(jià)值。需求指標(biāo)：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、人口數(shù)、城市人口、就業(yè)人員數(shù)量、就業(yè)分布、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率、城市家庭可支配收入、城市家庭總支出、房屋空間使用數(shù)量、商品零售價(jià)格指數(shù)、城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。就業(yè)指標(biāo)反映一定時(shí)期內(nèi)全部勞動(dòng)力資源的實(shí)際利用情況，是研究國(guó)家基本國(guó)情國(guó)力的重要指標(biāo)。市場(chǎng)交易指標(biāo)：銷(xiāo)售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、房地產(chǎn)價(jià)格（我國(guó)各類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，通?；谄骄鶅r(jià)格）、房地產(chǎn)租金。房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能：配置存量房地產(chǎn)資源和利益、顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化、指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化、指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃、引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的主要標(biāo)志是：市場(chǎng)供求總量基本平衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，市場(chǎng)價(jià)格基本穩(wěn)定。政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段：土地供應(yīng)政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價(jià)政策（房地產(chǎn)價(jià)格是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要對(duì)象）、稅收政策（房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心政策之一）、租金和價(jià)格控制。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃，是用來(lái)指導(dǎo)、組織、實(shí)施、協(xié)調(diào)和控制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程的文件，也是處理物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中若干不確定性因素的工具，還是避免浪費(fèi)、提高工作效率和經(jīng)濟(jì)效益的手段。作用主要體現(xiàn)在：1.指導(dǎo)物業(yè)管理的具體行動(dòng)；2.書(shū)面記載物業(yè)管理計(jì)劃的目標(biāo)、前提與制約因素3.書(shū)面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過(guò)程4幫助厲害關(guān)系各方之間進(jìn)行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認(rèn)識(shí)5便于明確物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容、范圍、時(shí)間安排、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、所需費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)等重大問(wèn)題6.測(cè)量物業(yè)管理活動(dòng)，幫助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的控制，幫助業(yè)主考核物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的績(jī)效。物業(yè)管理中常用的預(yù)算形式：年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算、資本支出預(yù)算、長(zhǎng)期預(yù)算年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算：是常用預(yù)算。該預(yù)算中列出了物業(yè)的主要收入來(lái)源和費(fèi)用支出項(xiàng)目。預(yù)算中要為不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用的支出預(yù)留空間。資本支出預(yù)算目的就是要對(duì)每月應(yīng)向準(zhǔn)備金基金存入多少資金作出科學(xué)合理的估計(jì)。長(zhǎng)期預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的期間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會(huì)有哪些變化，表明預(yù)計(jì)的運(yùn)營(yíng)收入、費(fèi)用支出和準(zhǔn)備金基金的來(lái)源。房屋租賃特點(diǎn)：房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)；房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋；房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系；房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而終止；租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分：公有房和私有房屋的租賃。公房又分直管和自管公房，其中自管公房法律特征就是持有《房地產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》按房屋租賃期限約定模式分：定期租賃、自動(dòng)延期租賃和愿意租賃。定期租賃是物業(yè)管理中最常見(jiàn)的租賃形式。自動(dòng)延期租賃又稱(chēng)周期性租賃。定期和自動(dòng)延期不因雙方中一方死亡時(shí)終止。愿意租賃租賃關(guān)系在雙方一方死亡終止。短期租賃時(shí)間在2年和2年以內(nèi)的租賃；長(zhǎng)期租賃通常是租賃為5年或5年以上，中短期是3-4年。按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分：毛租、凈租、百分比租金。凈租：通常在長(zhǎng)期租賃中采用，租賃時(shí)間可達(dá)10年以上，三種形式：1.租戶除向業(yè)主支付租金外，還要負(fù)擔(dān)水電熱煤氣等能源使用費(fèi)。2.租戶除了負(fù)擔(dān)第一種形式中各項(xiàng)費(fèi)用外，還要支付物業(yè)管理費(fèi)用，3.租戶除支付第二種形式中的費(fèi)用外，還需支付房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)等固定費(fèi)用，承擔(dān)物業(yè)維護(hù)和修繕等一切開(kāi)銷(xiāo)。百分比租金，一般大型購(gòu)物中心或超市常常采用百分比租金。包租轉(zhuǎn)租：物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主物業(yè)管理委托時(shí)，將出租物業(yè)全部或部分包租下來(lái)，然后負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租。業(yè)主不承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取包租的租金。租賃市場(chǎng)不景氣時(shí)或不易把握時(shí)，業(yè)主通過(guò)此模式將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。出租代理：業(yè)主全權(quán)委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)以及租賃中的管理和服務(wù)。只獲得代理傭金，代理傭金以租金收入的一定比例收取。業(yè)主同樣不負(fù)責(zé)物業(yè)租賃，但要承擔(dān)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，獲取扣除代理傭金后的全部租金收入。在哦租賃市場(chǎng)活躍時(shí)，業(yè)主通常選擇此模式。委托管理：業(yè)主自己直接負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)，不讓物業(yè)管理企業(yè)介入。業(yè)主只將物業(yè)管理服務(wù)工作委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，業(yè)主承擔(dān)全部市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，獲取全部租金收入。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只負(fù)責(zé)物業(yè)管理和服務(wù)。獲取物業(yè)管理和服務(wù)費(fèi)用。房屋租賃的行政管理：房屋租賃登記備案的一般程序?yàn)樯暾?qǐng)、審查、頒證。申請(qǐng)登記備案應(yīng)當(dāng)提交的證明文件包括：書(shū)面租賃合同，房屋所有權(quán)證，當(dāng)事人的合法證件，城市人民政府規(guī)定的其他文件。未經(jīng)登記備案的租賃合同時(shí)無(wú)效的經(jīng)濟(jì)合同，只有通過(guò)登記的租賃活動(dòng)，才受法律保護(hù)。房屋租賃的條件：下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得《房屋所有權(quán)證》的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的：共有房屋未取得共有人同意的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的：屬于違章建筑的：不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的：已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的；有關(guān)法律，法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。租賃方案與策略主要涉及內(nèi)容：確定可出租面積和租賃方式；在制定租賃方案時(shí)，需要首先確定物業(yè)中能夠?qū)ν獬鲎獾拿娣e和租賃方式；編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算；預(yù)算是租賃管理中租賃方案的核心，預(yù)算中包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的量化目標(biāo)。預(yù)算是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中財(cái)務(wù)控制和財(cái)務(wù)計(jì)劃的重要工具。預(yù)算還可以使業(yè)主較容易地對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行檢查。定位目標(biāo)市場(chǎng)；物業(yè)租賃所面向的目標(biāo)市場(chǎng)群體，主要由該物業(yè)所處子市場(chǎng)的供求關(guān)系決定。確定租金方案；租金方案時(shí)租賃管理的核心。但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類(lèi)型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系。明確吸引租戶的策略主要有宣傳手段和租約條款優(yōu)惠等。租戶選擇：租戶選擇是租賃管理的核心內(nèi)容。租戶選擇中考慮的主要準(zhǔn)則是潛在租戶所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類(lèi)型及其聲譽(yù)、財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長(zhǎng)期盈利的能力、所需的面積大小及空間組合，其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的租金水平，主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的狀況（即市場(chǎng)供求關(guān)系和在房地產(chǎn)周期中處于過(guò)量建設(shè)、調(diào)整、穩(wěn)定、發(fā)展中的哪一個(gè)階段）在確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平（既能夠抵押貸款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金）確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。房屋租賃合同的法律特征：房屋租賃合同時(shí)雙務(wù)合同：有償合同：諾成合同；要式合同；繼續(xù)行合同。房屋租賃合同的基本條款：當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)住所；房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；租賃用途；租賃期限；租金及支付方式（租金標(biāo)準(zhǔn)是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因。承租人應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定繳納租金，不得拒交或拖交，承租人如拖欠租金，出租人有權(quán)收取滯納金）；房屋修繕責(zé)任；轉(zhuǎn)租的約定；變更和解除合同的條件。房屋租賃合同的變更：因租賃一方當(dāng)事人更名，房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人家庭分戶或承租人死亡、遷移，均可變更合同；因出租房屋面積的增減、附屬物的增減等，也可變更合同；因租賃雙方約定改變租賃房的用途或增減房屋用途，均可變更；租金的增減或支付方式的改變可導(dǎo)致協(xié)議更改；由雙方約定，改變租賃期限或者期限長(zhǎng)短。租賃合同的終止：自然終止：租賃合同到期；合同自行終止；承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同；符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；當(dāng)事人協(xié)商一致的。人為終止：將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用的；將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋用途的；無(wú)正當(dāng)理由，拖欠房租6個(gè)月以上的；共有住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的；承租人利用承租的房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；故意損壞房屋的；法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。出租人的權(quán)力與義務(wù)：按期收取租金的權(quán)力；有監(jiān)督承租人按照合同規(guī)定合理使用房屋的權(quán)力，包括對(duì)改建裝修、轉(zhuǎn)租的否決權(quán)；有依法收回出租房屋的權(quán)力；有向用戶宣傳、貫徹執(zhí)行國(guó)家房管政策和物業(yè)管理公約、管理規(guī)定等權(quán)力。出租人的義務(wù)：有按照合同規(guī)定提供房屋給承租人使用的義務(wù)；有保證承租人合法使用房屋的義務(wù)；有保證承租人居住安全和對(duì)房屋裝修、設(shè)備設(shè)施進(jìn)行正常維修的義務(wù)；有組織住戶、依靠群眾管好房屋，接受租戶監(jiān)督，不斷改進(jìn)工作的義務(wù)。承租人的權(quán)力與義務(wù)：按照租約所列的房屋、規(guī)定的用途使用房屋的權(quán)力；有要求保證房屋安全的權(quán)力；出租房屋出售時(shí)，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；有對(duì)物業(yè)管理狀況進(jìn)行監(jiān)督、建議的權(quán)力；經(jīng)出租人同意有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)力。承租人義務(wù)：按期繳納租金的義務(wù)；有按約定用途合理使用房屋，不得私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓他人的義務(wù)；有維護(hù)原有房屋、愛(ài)護(hù)使用、妥善保管的義務(wù)；有遵守有關(guān)國(guó)家政府法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定的義務(wù)。CRM是一種以“客戶價(jià)值”為中心的企業(yè)管理理論、商業(yè)策略和企業(yè)運(yùn)作實(shí)踐。根本目的是通過(guò)不斷改善客戶關(guān)系、互動(dòng)方式、資源配置、業(yè)務(wù)流程和自動(dòng)化程度等，達(dá)到降低運(yùn)營(yíng)成本、提高企業(yè)銷(xiāo)售收入、客戶滿意度和員工生產(chǎn)力的目的。企業(yè)經(jīng)營(yíng)以追求可持續(xù)的最大贏利為最終目的，進(jìn)行好客戶關(guān)系管理師達(dá)到上述目的的手段。CRM對(duì)企業(yè)的作用：能夠整合客戶、企業(yè)、員工自愿，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程；能提高企業(yè)、員工對(duì)客戶的響應(yīng)、反饋速度和應(yīng)變能力；能夠提高企業(yè)銷(xiāo)售收入；能夠改善企業(yè)服務(wù)、提高客戶滿意度。CRM本質(zhì)：（是一種管理理念，不是管理軟件）三個(gè)層次：管理思想層；軟件產(chǎn)品層；管理系統(tǒng)層CRM是營(yíng)銷(xiāo)管理的創(chuàng)新。成本包含兩大部分：所消耗的生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)移價(jià)值，即物化勞動(dòng)的價(jià)值，如企業(yè)生產(chǎn)所耗費(fèi)的轉(zhuǎn)移價(jià)值、所耗費(fèi)的設(shè)備轉(zhuǎn)移價(jià)值等；勞動(dòng)或勞動(dòng)力耗費(fèi)所創(chuàng)造的價(jià)值，即勞動(dòng)者的必要?jiǎng)趧?dòng)耗費(fèi)的補(bǔ)償價(jià)值，表現(xiàn)為勞動(dòng)或勞動(dòng)者的工資及福利；營(yíng)業(yè)成本是企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接指出，包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等；直接人工費(fèi)：包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等；直接材料費(fèi)：包括企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等；間接費(fèi)用：包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、安保費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)及其他費(fèi)用等。期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)費(fèi)用是物業(yè)管理企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的，與物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)沒(méi)有直接聯(lián)系，屬于某一會(huì)計(jì)期間耗用的費(fèi)用。管理費(fèi)用是物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門(mén)為管理和組織物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、開(kāi)辦費(fèi)攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、存貨盤(pán)虧、毀損和報(bào)廢（減盤(pán)盈）損失以及其他管理費(fèi)用等。公司經(jīng)費(fèi)：包括公司總部管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷(xiāo)及其他公司經(jīng)費(fèi)等；勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)：指公司支付離退休職工的退休金、價(jià)格補(bǔ)貼、醫(yī)藥費(fèi)、職工退職金、6個(gè)月以上病假人員工資、職工死亡喪葬補(bǔ)助費(fèi)、撫恤金、按規(guī)定支付給離退休干部的各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)等；董事會(huì)費(fèi)：公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，如董事會(huì)及其成員為履行職責(zé)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)等；稅金：企業(yè)按規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅、印花稅等；無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)：專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、專(zhuān)利技術(shù)等無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo)。財(cái)務(wù)費(fèi)用：物業(yè)管理企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，1.利息凈支出2.匯兌凈損失3金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)；4其他《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》和《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本；物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本或管理費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本或管理費(fèi)用；發(fā)生的壞賬損失，計(jì)入管理費(fèi)用；按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有：購(gòu)置和建造固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出；對(duì)外投資支出；被沒(méi)收的財(cái)產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈(zèng)支出；國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費(fèi)；國(guó)家規(guī)定不得列入成本、費(fèi)用的其他支出，成本是在收益實(shí)現(xiàn)后即得到補(bǔ)償，期間費(fèi)用則計(jì)入當(dāng)期損益。凡期間費(fèi)用要按有關(guān)規(guī)定或標(biāo)準(zhǔn)分別計(jì)入管理費(fèi)用或財(cái)務(wù)費(fèi)用。這樣能弄清企業(yè)的直接耗費(fèi)和間接耗費(fèi)，準(zhǔn)確地核算企業(yè)的成本和損益，促進(jìn)企業(yè)加強(qiáng)成本管理，降低成本，提高效益。物業(yè)管理成本的分類(lèi)：按照經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類(lèi)：外購(gòu)材料；工資；職工福利；折舊費(fèi)；利息支出；稅金；其他支出。有助于具體反映物業(yè)管理企業(yè)各種費(fèi)用的構(gòu)成和水平。按照經(jīng)濟(jì)用途分：有助于揭示物業(yè)管理成本升降的原因，從而可為降低成本，加強(qiáng)成本管理指明方向。按與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分：固定成本：變動(dòng)成本：是指其成本總額隨著物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)量的增減變動(dòng)而變動(dòng)的那部分成本。比例變動(dòng)成本和非比例變動(dòng)成本。半固定成本或半變動(dòng)成本：按計(jì)算依據(jù)不同分：目標(biāo)成本；定額成本；計(jì)劃成本；實(shí)際成本；按與決策的關(guān)系劃分：邊際成本；差異成本；機(jī)會(huì)成本。邊際成本：在一定物業(yè)管理服務(wù)水平下，增加或減少一個(gè)單位服務(wù)量所引起成本總額的變動(dòng)數(shù)，用以判斷增減服務(wù)量在經(jīng)濟(jì)上是否合算。服務(wù)量增至邊際成本等于邊際成本時(shí)，為企業(yè)獲得其最大利潤(rùn)的服務(wù)量。差異成本：不同經(jīng)營(yíng)管理方案間成本之差異，又稱(chēng)增量成本或減量成本。機(jī)會(huì)成本：是指選擇使用經(jīng)濟(jì)資源于某方案，而放棄另一方案所發(fā)生的潛在利益損失。估計(jì)成本：指在會(huì)計(jì)期間開(kāi)始前，對(duì)所承擔(dān)的實(shí)際物業(yè)管理工作預(yù)估的成本，目的在于預(yù)測(cè)實(shí)際成本以供參考。沉沒(méi)成本指因?yàn)檫^(guò)去決策已發(fā)生，而在目前和未來(lái)無(wú)論實(shí)行何種方案均無(wú)法改變的成本。可緩成本是指延緩至以后期間支出，而對(duì)當(dāng)期營(yíng)業(yè)效率無(wú)影響的成本?？擅獬杀臼侵敢豁?xiàng)成本僅與某一方案有關(guān)，當(dāng)該方案被取消時(shí)，此項(xiàng)成本亦可免除。附加值成本指當(dāng)投入的成本可使顧客覺(jué)得服務(wù)質(zhì)量或價(jià)值有增加，或是將此成本刪減后顧客會(huì)覺(jué)得服務(wù)質(zhì)量或價(jià)值會(huì)減低時(shí)，多對(duì)應(yīng)的成本即為附加值成本。人工費(fèi)：基本工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、按規(guī)定提取的福利費(fèi)（福利基金14%、工會(huì)基金2%、教育經(jīng)費(fèi)1.5%）、加班費(fèi)、服裝費(fèi)、工服洗滌費(fèi)辦公費(fèi)：是物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正常工作所需要的有關(guān)費(fèi)用交通費(fèi)（車(chē)輛耗油、維修保養(yǎng)、保險(xiǎn)費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)）、通信費(fèi)、低值易耗品、辦公用品費(fèi)、書(shū)報(bào)費(fèi)、宣傳廣告和市場(chǎng)推廣費(fèi)（該項(xiàng)費(fèi)用支出的數(shù)量取決于物業(yè)的空置水平、新舊程度以及市場(chǎng)的供求狀況）、法律費(fèi)用、節(jié)日裝飾費(fèi)、辦公用房租金保安費(fèi)：保安系統(tǒng)費(fèi)、保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)以及保安用房和保安人員住房租金。固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：交通工具、通信設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備、其他設(shè)備，固定資產(chǎn)評(píng)價(jià)折舊年限一般為5年。保險(xiǎn)費(fèi)：物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用開(kāi)支，不包括員工醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)險(xiǎn)，后者在人工費(fèi)里列支。成本預(yù)算的基本要求：成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)；成本預(yù)算要以各項(xiàng)定額為基礎(chǔ)；成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證；成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高資金使用效益；成本預(yù)算紀(jì)要符合實(shí)際，又要適當(dāng)留有余地。成本預(yù)算的編制方法：固定預(yù)算：又稱(chēng)靜態(tài)運(yùn)算。指以過(guò)去的實(shí)際費(fèi)用支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素，如業(yè)務(wù)量水平可能發(fā)生的變動(dòng)及其影響，在過(guò)去實(shí)際費(fèi)用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算。這種預(yù)算編制方法也稱(chēng)為增量預(yù)算或減量預(yù)算編制法，其假設(shè)前提是：1現(xiàn)有的業(yè)務(wù)活動(dòng)是企業(yè)必須的；2原有的各項(xiàng)開(kāi)支都是合理的；3增加費(fèi)用預(yù)算是值得的。固定預(yù)算是傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法，特別適合于那些經(jīng)驗(yàn)管理水平較高、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)管理企業(yè)采用。其優(yōu)點(diǎn)集中表現(xiàn)在：編制簡(jiǎn)單，預(yù)算的編制成本較低；此外，由于固定預(yù)算以過(guò)去的費(fèi)用支出為基礎(chǔ)，費(fèi)用支出水平的控制要求易于為各部門(mén)接受。缺點(diǎn)：沒(méi)有結(jié)合預(yù)算期的情況，重新對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用支出的必要性及其支出水平進(jìn)行論證，難以實(shí)現(xiàn)費(fèi)用支出效益的最大化，同時(shí)由于采用該方案編制的預(yù)算缺乏挑戰(zhàn)性，因而也難以調(diào)動(dòng)各部門(mén)和員工控制費(fèi)用支出的積極性。彈性預(yù)算又稱(chēng)變動(dòng)預(yù)算。指在成本習(xí)性分析的基礎(chǔ)上，以業(yè)務(wù)量、成本和利潤(rùn)之間的依存關(guān)系為依據(jù)，按照預(yù)算期可預(yù)見(jiàn)的各種業(yè)務(wù)量水平，分別確定相應(yīng)反映預(yù)算期內(nèi)預(yù)計(jì)支出的費(fèi)用數(shù)額，并據(jù)此編制能夠適應(yīng)各種情況的成本預(yù)算的預(yù)算編制方法。編制彈性預(yù)算的主要方法：1.列表法2.公式法。零基預(yù)算：指以零為基礎(chǔ)的預(yù)算。在每一預(yù)算期對(duì)任何一項(xiàng)預(yù)算開(kāi)支項(xiàng)目，不考慮以往會(huì)計(jì)期間所發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目或費(fèi)用額，二十以所有的預(yù)算支出均為零為出發(fā)點(diǎn)，一切從實(shí)際需要于可能出發(fā)，逐項(xiàng)審議預(yù)算期內(nèi)各項(xiàng)費(fèi)用的內(nèi)容及開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)是否合理，在綜合平衡的基礎(chǔ)上編制成本預(yù)算。缺點(diǎn)是編制預(yù)算的工作量相對(duì)較大，各費(fèi)用項(xiàng)目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)。滾動(dòng)預(yù)算和概率預(yù)算：滾動(dòng)預(yù)算：指在按年分月編制預(yù)算的情況下，隨著一個(gè)時(shí)期的過(guò)去，連續(xù)補(bǔ)充編制另一個(gè)時(shí)期逐期向后滾動(dòng)，并調(diào)整各期預(yù)算的過(guò)程。逐月、逐季和混合滾動(dòng)三種方式。逐季滾動(dòng)編制的預(yù)算比逐月滾動(dòng)的工作量小，但預(yù)算精度較差?；旌蠞L動(dòng)是指在預(yù)算編制過(guò)程中、同時(shí)使用月份和季度作為預(yù)算的編制和滾動(dòng)單位的方法。概率預(yù)算的編制方法：確定預(yù)算編制所涉及的每一變量；確定每一變量的變化范圍及其可能性；計(jì)算各變量不同“組合”的聯(lián)合概率；對(duì)各種組合的聯(lián)合概率與該組合的結(jié)果計(jì)算加總，求取成本期望值。成本預(yù)算的編制程序：成本預(yù)算的編制方式：物業(yè)管理企業(yè)管理層首先將財(cái)務(wù)規(guī)劃確定的預(yù)計(jì)損益表分部門(mén)下達(dá)，作為各部門(mén)編制預(yù)算的控制目標(biāo)（一下）；各部門(mén)根據(jù)控制目標(biāo)的要求，結(jié)合自身的實(shí)際情況，編制出分季度的成本預(yù)算草案，并上報(bào)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)（一上）；財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)各部門(mén)的成本預(yù)算草案進(jìn)行匯總和綜合平衡，編制出正式的財(cái)務(wù)預(yù)算（包括成本預(yù)算），并報(bào)物業(yè)管理企業(yè)管理層，然后再由管理層交業(yè)主大會(huì)討論批準(zhǔn)后，正式下達(dá)給各部門(mén)執(zhí)行（二下）。成本預(yù)算的編制程序：收集和整理有關(guān)資料；預(yù)算期業(yè)務(wù)量、物資采購(gòu)情況和工資情況等有關(guān)資料；材料消耗定額、工時(shí)消耗定額和費(fèi)用消耗定額等有關(guān)資料；上級(jí)下達(dá)的成本降低指標(biāo)等資料；國(guó)家有關(guān)成本開(kāi)支規(guī)定及編制成本預(yù)算的要求等資料；本企業(yè)上年度的實(shí)際成本以及同行業(yè)同類(lèi)管理服務(wù)的成本資料。對(duì)預(yù)算期成本指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)。根據(jù)企業(yè)特點(diǎn)編制成本預(yù)算。成本預(yù)算是在進(jìn)行了成本預(yù)算，實(shí)現(xiàn)了成本降低指標(biāo)試算平衡的基礎(chǔ)上編制。不同成本的預(yù)算編制：營(yíng)業(yè)成本預(yù)算：包括直接人工費(fèi)和直接材料費(fèi)。直接人工費(fèi)預(yù)算是公司在預(yù)算期內(nèi)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)人員的工資、獎(jiǎng)金和福利費(fèi)等預(yù)計(jì)支出，而直接材料費(fèi)預(yù)算是物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、低值易耗品和包裝物等方面的預(yù)計(jì)支出。管理費(fèi)預(yù)算：包括管理人員工資和福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)的折舊、保險(xiǎn)費(fèi)。編制管理費(fèi)用預(yù)算的最佳方法為零基預(yù)算，但為了簡(jiǎn)便，物業(yè)管理企業(yè)仍采用固定預(yù)算。財(cái)務(wù)費(fèi)預(yù)算：是物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)算期內(nèi)未籌措資金所發(fā)生費(fèi)用的預(yù)算，其構(gòu)成項(xiàng)目包括利息支出、匯兌損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用等。物業(yè)管理成本控制具有三層含義：1.對(duì)目標(biāo)成本本身的控制；2對(duì)目標(biāo)成本完成的控制和過(guò)程的監(jiān)督；3.在過(guò)程控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來(lái)，為今后成本的降低指明方向。成本控制的分類(lèi)：按時(shí)間特征分：事先控制：事先控制是“設(shè)計(jì)”階段的控制，又稱(chēng)事前控制，是開(kāi)始新的物業(yè)管理服務(wù)之前，即在成本發(fā)生之前，事先確定成本控制標(biāo)準(zhǔn)，如勞動(dòng)工時(shí)定額、物資消耗定額、費(fèi)用開(kāi)支預(yù)算以及各種材料的成本目標(biāo)等，對(duì)各種資源消耗和各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支規(guī)定數(shù)量界限，作為衡量生產(chǎn)費(fèi)用實(shí)際支出超支或節(jié)約的依據(jù)，并建立健全成本管理制度，以達(dá)到防患于未然的目的，事先控制是成本控制的開(kāi)端。事中控制：是執(zhí)行階段的控制，又稱(chēng)過(guò)程控制。事中控制以成本標(biāo)準(zhǔn)控制成本實(shí)際支出，將成本的實(shí)際支出與成本標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，及時(shí)發(fā)現(xiàn)產(chǎn)生的偏差，以消除或減少這些差異。事中控制是成本控制的中心環(huán)節(jié)。事后控制：是考核階段的控制，即對(duì)成本的實(shí)際消耗進(jìn)行事后分析，及時(shí)查清成本差異發(fā)生的原因，確定職責(zé)歸屬，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，評(píng)定和考核業(yè)績(jī)，制定有效的措施，改進(jìn)工作，以提高成本管理的水平。成本的事后控制是事中控制的延續(xù)，而事中控制又是事后控制的前提。成本有了事中控制，就能再每一項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用發(fā)生之前或者發(fā)生之時(shí)加以控制，把它限制在合理范圍內(nèi)，以達(dá)到降低成本目的。但事中控制有一定的局限性，它一般只限于一時(shí)、一地、一事的單項(xiàng)成本控制，至于一個(gè)時(shí)期、一個(gè)單位、一種服務(wù)的綜合成本進(jìn)行分析和考核，則有待于成本的時(shí)候控制。按控制的機(jī)制分類(lèi)：前饋性控制：運(yùn)用控制論中的前饋控制原理，在成本發(fā)生之前所進(jìn)行的控制，如通過(guò)對(duì)各成本開(kāi)支的必須要性進(jìn)行分析，以確定最佳的實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化和物業(yè)增值最大化的成本支出水平。防護(hù)性控制：即制度控制，也稱(chēng)會(huì)計(jì)控制，通過(guò)制定相關(guān)的規(guī)章制度以及辦法規(guī)定，制約不必要或不合理的開(kāi)支或超支的發(fā)生。前饋性控制和防護(hù)性控制都屬于事先控制。反饋性控制：利用反饋控制原理進(jìn)行的事中或事后控制，其重點(diǎn)在于及時(shí)了解成本的開(kāi)支情況，針對(duì)發(fā)生偏差的具體原因，采取相應(yīng)的措施，確保總成本不超過(guò)預(yù)定標(biāo)準(zhǔn)。按成本信息反饋的程度分：成本開(kāi)環(huán)控制和成本閉環(huán)控制，前者是成本控制的最低級(jí)，是單方向控制，沒(méi)有應(yīng)變能力，不形成及時(shí)反饋系統(tǒng)，是開(kāi)發(fā)環(huán)路。后者能及時(shí)把成本信息反饋給控制機(jī)構(gòu)，控制機(jī)構(gòu)具有應(yīng)變能力，能采用調(diào)節(jié)措施，達(dá)到既定的成本目標(biāo)，形成一閉環(huán)路。按控制的系統(tǒng)不同分簡(jiǎn)單控制和分級(jí)控制。按控制的要求不同分絕對(duì)成本控制和相對(duì)成本控制。按控制對(duì)象不同分材料成本控制、工資控制、管理費(fèi)用控制。成本控制的原則：全面控制;講求經(jīng)濟(jì)效益原則；責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則；例外管理原則，有時(shí)也稱(chēng)為重要性原則，主要應(yīng)用于成本的事中控制中，是保證成本有效控制的重要手段。成本控制的程序：確定控制標(biāo)準(zhǔn)：成本控制目標(biāo)的確定一般可分為按計(jì)劃指標(biāo)分解法、定額法、預(yù)算法三種。執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn)：分析相關(guān)差異：糾正成本偏差：進(jìn)行考核獎(jiǎng)罰。成本責(zé)任中心分類(lèi)：成本中心和費(fèi)用中心。成本控制責(zé)任中心的業(yè)績(jī)考評(píng)：一類(lèi)是經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)；一類(lèi)是服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)，其中經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)是成本（費(fèi)用）降低額和成本（費(fèi)用）降低率。考核物業(yè)管理企業(yè)成本（費(fèi)用）控制中心服務(wù)質(zhì)量的定量指標(biāo)，主要有房屋完好率、維修及時(shí)率、重大事故發(fā)生率、綠化率、保潔率、業(yè)主滿意率、物業(yè)增值率等，其中物業(yè)增值率是最具綜合性的服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)，其評(píng)價(jià)指標(biāo)是與同類(lèi)物業(yè)平均增值率比較：物業(yè)增值率=（期末物業(yè)總值/期初物業(yè)總值）*100%成本日常管理：利用物業(yè)管理周期理論進(jìn)行成本控制；嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算的憑證控制；建立健全費(fèi)用開(kāi)支與報(bào)銷(xiāo)審批制度。業(yè)務(wù)量水平可能發(fā)生的變動(dòng)及其影響，在過(guò)去實(shí)際費(fèi)用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算屬于固定預(yù)算。營(yíng)業(yè)成本：要式合同：附和合同：雙務(wù)合同：交換合同：物業(yè)檔案：內(nèi)部收益率：凈現(xiàn)值：投資回報(bào)率：現(xiàn)金回報(bào)率：拍賣(mài)底價(jià)：運(yùn)營(yíng)費(fèi)：物業(yè)成本按照與決策的關(guān)系，可將成本分為邊際成本、差異成本、機(jī)會(huì)成本。零售商業(yè)物業(yè)的租金調(diào)整中，對(duì)于主要租戶一般每5年調(diào)整一次。物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，屬于償債能力狀況指標(biāo)的是已獲利息倍數(shù)。設(shè)施管理的本質(zhì)是強(qiáng)調(diào)權(quán)利和順從，同時(shí)也應(yīng)該具有靈活性和服務(wù)性。零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)作的相關(guān)理論中，需求的外部效應(yīng)理論是當(dāng)前零售商業(yè)物業(yè)理論中的研究熱點(diǎn)。財(cái)務(wù)報(bào)告分析最基本最重要的方法是比率分析法。物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)中，營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)率是評(píng)價(jià)企業(yè)成長(zhǎng)狀況和發(fā)展能力的重要指標(biāo)。綜合管理能力等產(chǎn)量曲線特點(diǎn)：1.是一條從左上角向右下角傾斜的曲線，斜率為負(fù)值；2.同一條曲線上的各點(diǎn)代表相同的產(chǎn)量，不同曲線代表不同的產(chǎn)量；3.等產(chǎn)量曲線圖上任意兩條等產(chǎn)量曲線不能相交，否則因?yàn)橄嘟稽c(diǎn)上代表的生產(chǎn)量相同，從而與兩條等產(chǎn)量曲線總是代表不同產(chǎn)量的特征發(fā)生矛盾；4.等產(chǎn)量曲線凸向原點(diǎn)，它表示隨著一種生產(chǎn)要素每增加一單位，可以替代的另一種生產(chǎn)要素的數(shù)量將逐次減少，這是由邊際技術(shù)替代率遞減規(guī)律所決定的。需求彈性和需求彈性系數(shù)的要點(diǎn)。1.需求彈性是指價(jià)格變動(dòng)所引起的需求量變動(dòng)的反應(yīng)程度。價(jià)格是自變量，需求量是因變量；2.需求彈性系數(shù)是指需求量變動(dòng)率與價(jià)格變動(dòng)率的比值，而不是需求量變動(dòng)絕對(duì)量與價(jià)格變動(dòng)量絕對(duì)量的比值；3.需求彈性系數(shù)的數(shù)值可以是正直，也可以是負(fù)值，這取決于有關(guān)兩個(gè)變量的變動(dòng)方向。如它們同方向變動(dòng)，則Ed正值；反之為負(fù)值。Ed一般取絕對(duì)值，便是變動(dòng)程度的大小；4.同一條需求曲線上不同點(diǎn)的需求彈性系數(shù)大小并不一定相同。供給價(jià)格彈性和供給價(jià)格彈性系數(shù)要點(diǎn)：1.供給價(jià)格彈性是指價(jià)格變動(dòng)所引起的供給量變動(dòng)的程度，即供給量變動(dòng)對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。價(jià)格是自變量，供給量是因變量；2.供給價(jià)格彈性系數(shù)是供給量變動(dòng)率與價(jià)格變動(dòng)率的比值，而不是供給量變動(dòng)絕對(duì)量與價(jià)格變動(dòng)絕對(duì)量比值。3.供給價(jià)格彈性系數(shù)的數(shù)值一般都為正直，反映了供給量與價(jià)格同方向變動(dòng)的供給規(guī)律，E的值便是變動(dòng)程度大小；4.一條供給曲線上不同點(diǎn)的供給價(jià)格彈性系數(shù)大小并不一定相同。表明在價(jià)格既定的條件下，需求量是無(wú)限的，需求曲線為一條與橫軸平行的直線，此時(shí)稱(chēng)需求為完全彈性。影響供給價(jià)格彈性的主要因素：1.從廠商供應(yīng)能力和產(chǎn)品市場(chǎng)周期方面考慮，時(shí)期長(zhǎng)短是決定供給價(jià)格彈性大小的主要因素；2.產(chǎn)品的成本狀況決定供給價(jià)格彈性的大小。影響需求彈性的主要因素：1.商品的替代數(shù)目和可替代程度；2.消費(fèi)者對(duì)某種商品的需求程度以及商品在消費(fèi)者家庭預(yù)算中所占比例；3.商品本身用途的多用性；4.商品的耐用程度；5.時(shí)間的長(zhǎng)短。可變生產(chǎn)要素增加所引起的產(chǎn)量（或收益）的變化可以分為邊際產(chǎn)量遞增、邊際產(chǎn)量遞減、總產(chǎn)量減少三個(gè)階段。當(dāng)勞動(dòng)投入增加到使邊際產(chǎn)量為零時(shí)，總產(chǎn)量達(dá)到最大值。此后邊際產(chǎn)量為負(fù)，總產(chǎn)量將絕對(duì)減少。根據(jù)邊際收益遞減規(guī)律，在其他投入不變的情況下，不斷增加維修人員，物業(yè)管理公司的利潤(rùn)會(huì)出現(xiàn)總利潤(rùn)增加，但幅度較小。導(dǎo)致市場(chǎng)失靈的主要原因有：1.壟斷的存在；2.非對(duì)稱(chēng)信息；a.逆選擇；b.敗德行為；c.委托人——代理人問(wèn)題；3.外部性；a.外部性及其后果；b.政府干預(yù)；c.明確所有權(quán)；d.合并企業(yè)；e.共有財(cái)產(chǎn)4.公共產(chǎn)品。物業(yè)服務(wù)需求的價(jià)格彈性是小于1的（缺乏價(jià)格彈性）。管理的特點(diǎn)：1.管理的產(chǎn)生來(lái)自社會(huì)活動(dòng)組織的要求；2.管理的載體是組織；3.管理的核心是處理好各種人際關(guān)系；4.管理的任務(wù)是有效利用人財(cái)物技術(shù)信息等各種資源，有效利用決策計(jì)劃組織領(lǐng)導(dǎo)激勵(lì)和控制等各種管理職能，用盡可能少的支出去實(shí)現(xiàn)既定的目標(biāo)。管理具有二重性，即管理同時(shí)具有自然屬性和社會(huì)屬性。自然屬性是指管理師社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展和組織社會(huì)化生產(chǎn)的客觀要求，社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展的越快，社會(huì)化水平越高，對(duì)管理的要求也就越高。社會(huì)屬性是指管理又是一定生產(chǎn)關(guān)系的體現(xiàn)，是為一定的生產(chǎn)關(guān)系服務(wù)的。廣義的研究對(duì)象：生產(chǎn)力、生產(chǎn)關(guān)系，和上層建筑。狹義的研究對(duì)象：管理原理、管理職能、管理方法、管理者和管理歷史。管理的原理：以人為本；2.系統(tǒng)均衡原理；3.運(yùn)動(dòng)控制原理；4.信息溝通原理；5.目標(biāo)效益原理法約爾人為管理五種要素：1.計(jì)劃2.組織3.指揮4.協(xié)調(diào)5.控制決策（物業(yè)管理決策主要解決物業(yè)管理的方向性問(wèn)題）、計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、激勵(lì)、控制消費(fèi)品市場(chǎng)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)：地理標(biāo)準(zhǔn)、人口標(biāo)準(zhǔn)、心里標(biāo)準(zhǔn)、行為標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)市場(chǎng)選擇：無(wú)差異目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略：成本低，易導(dǎo)致激烈競(jìng)爭(zhēng)；差異目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略：營(yíng)銷(xiāo)穩(wěn)定性好，總銷(xiāo)售量會(huì)增加，能充分挖掘企業(yè)潛力，易樹(shù)立企業(yè)形象。成本高，因品種少，批量少，從而增加了企業(yè)研究開(kāi)發(fā)費(fèi)用，經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。集中目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略：能加強(qiáng)在某個(gè)領(lǐng)域中的市場(chǎng)地位，易于管理，成本低投資少，缺點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)大。市場(chǎng)調(diào)查按調(diào)查方式分：直接和間接調(diào)查；按范圍：全面和抽樣；詢問(wèn)法：1.個(gè)人訪問(wèn)：優(yōu)點(diǎn)：直接與被調(diào)查者見(jiàn)面，能當(dāng)面聽(tīng)取意見(jiàn)，并觀察其反應(yīng)；可根據(jù)被調(diào)查者的態(tài)度，調(diào)整交談內(nèi)容；可相互啟發(fā)。缺點(diǎn)：調(diào)查費(fèi)用較高，調(diào)查周期長(zhǎng)，被調(diào)查者容易受到調(diào)查者的態(tài)度、語(yǔ)氣影響。2.郵寄調(diào)查：優(yōu)點(diǎn)：區(qū)域范圍廣，調(diào)查費(fèi)用較個(gè)人訪問(wèn)低，被調(diào)查者可活動(dòng)充分的時(shí)間作答，調(diào)查者不會(huì)受到調(diào)查者的影響。缺點(diǎn)：回收率較低，回收時(shí)間長(zhǎng)，填寫(xiě)調(diào)查表的可能不是被調(diào)查本人，從而影響代表性，被調(diào)查者可能對(duì)調(diào)查內(nèi)容誤解。3.電話調(diào)查：優(yōu)點(diǎn)：資料收集快，成本低。缺點(diǎn)：只能用于有電話的人，調(diào)查面收到影響，對(duì)問(wèn)題不宜做深入了解。觀察法：在調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)從旁觀察被調(diào)查者的行為，特點(diǎn)是被調(diào)查者在調(diào)查時(shí)并不感到正在被調(diào)查。1.用戶觀察，2.柜臺(tái)觀察，3.痕跡測(cè)量，優(yōu)點(diǎn)在于被調(diào)查者的一切動(dòng)作自然，所收集的資料準(zhǔn)確性較高。實(shí)驗(yàn)法：企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略包括兩個(gè)不同的而又相互關(guān)聯(lián)的部分，1.目標(biāo)市場(chǎng)，2.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合。4P組合：產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷(xiāo)。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合特點(diǎn)：對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)都是可控因素。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合是一個(gè)復(fù)合結(jié)構(gòu)。又是一個(gè)動(dòng)態(tài)組合。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合受企業(yè)市場(chǎng)定位戰(zhàn)略的制約。正確的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略包含：全局觀念、市場(chǎng)觀念、競(jìng)爭(zhēng)觀念、效益觀念。制定企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略意義：使企業(yè)能夠順利發(fā)展；2.提高生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的目的性3.增強(qiáng)管理活力4.提高企業(yè)家的素質(zhì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的特征：全局性、2.長(zhǎng)遠(yuǎn)性、3.政策性、4.應(yīng)變性企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的類(lèi)型：按企業(yè)在行業(yè)中經(jīng)營(yíng)的態(tài)勢(shì)分類(lèi)：進(jìn)攻性戰(zhàn)略、防御性戰(zhàn)略、撤退性戰(zhàn)略企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分類(lèi)：總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略、差別化戰(zhàn)略、專(zhuān)業(yè)化戰(zhàn)略按企業(yè)經(jīng)營(yíng)功能分類(lèi)：產(chǎn)品市場(chǎng)戰(zhàn)略、要素市場(chǎng)戰(zhàn)略、研究開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略、技術(shù)進(jìn)步和投資戰(zhàn)略、人類(lèi)資源和人才開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、組織革新戰(zhàn)略企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略管理的過(guò)程：經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略分析、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略形成、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略實(shí)施與控制戰(zhàn)略分析階段：1.確立企業(yè)正確的經(jīng)營(yíng)思想與指導(dǎo)方針2.進(jìn)行企業(yè)外部環(huán)境的分析，找出生存與發(fā)展的機(jī)會(huì)與威脅3.進(jìn)行企業(yè)的內(nèi)部條件分析，找出優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)4.確定企業(yè)的使命和目標(biāo)形成階段：經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略類(lèi)型的選擇、方案的設(shè)計(jì)、評(píng)估與決策、闡明經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的政策實(shí)施和控制階段：實(shí)施準(zhǔn)備、實(shí)施推進(jìn)、評(píng)審和控制創(chuàng)新特征：高風(fēng)險(xiǎn)性2.搞效益性3.相對(duì)性4.繼承性5.創(chuàng)造性，創(chuàng)造是創(chuàng)新的本質(zhì)要求創(chuàng)新的動(dòng)力機(jī)制從三個(gè)方面分析：創(chuàng)新的科技推動(dòng)、創(chuàng)新的市場(chǎng)需求拉動(dòng)、創(chuàng)新的制度推動(dòng)創(chuàng)新激勵(lì)：產(chǎn)權(quán)激勵(lì)、市場(chǎng)激勵(lì)、企業(yè)激勵(lì)、政府激勵(lì)創(chuàng)新模式：內(nèi)生型、外生型、混合型影響創(chuàng)新成功的因素有：建立良好的內(nèi)外部溝通交流2.將創(chuàng)新看成是整個(gè)企業(yè)的任務(wù)3.精心計(jì)劃項(xiàng)目控制程序4.開(kāi)發(fā)工作效率高、質(zhì)量高、5.強(qiáng)烈的市場(chǎng)導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)滿足用戶需要，盡可能讓潛在的用戶參與或涉及開(kāi)發(fā)過(guò)程6.顧客服務(wù)7.配備某些關(guān)鍵任務(wù)8.高質(zhì)量的管理活動(dòng)成功創(chuàng)新特征：成功是多因素的、成功因素具有一般性、成功是以人為中心的現(xiàn)代激勵(lì)理論：需要、強(qiáng)化、期望、公平、目標(biāo)設(shè)置理論需要理論主要包括：馬斯洛的需要層次理論、赫茲伯格的需要雙因素理論、麥克萊藍(lán)的需要分類(lèi)法和RRG理論馬斯洛：生理需要—安全需要—社交需要（歸屬和愛(ài)的需要）--尊重需要—自我實(shí)現(xiàn)的需要前三個(gè)屬于基本需要，主要依靠外部條件和因素；后兩個(gè)層次屬于高級(jí)需要，主要靠?jī)?nèi)在因素赫茲伯格：工作中滿足因素與工作內(nèi)容有關(guān)的屬于激勵(lì)因素，工作中不滿足因素與工作的周?chē)挛镉嘘P(guān)的屬于保健因素。比較低級(jí)的需要：生理、安全、社交需要；高級(jí)需求才會(huì)產(chǎn)生激勵(lì)。麥克萊藍(lán)：三重需要理論，成就需要、權(quán)利需要、親和需要。ERG理論：生存需要、相互關(guān)系和成長(zhǎng)公平理論：1.改變自己的投入或產(chǎn)出2.改變被比較者的投入或產(chǎn)出3.改變對(duì)投入和產(chǎn)出的感覺(jué)4.改變參照對(duì)象5.辭職目標(biāo)設(shè)置理論：目標(biāo)的具體性、目標(biāo)的可測(cè)量性、目標(biāo)的可實(shí)現(xiàn)性、目標(biāo)的可行性、目標(biāo)的時(shí)效性勞動(dòng)者的心里健康特征：智力正常、健全的情緒（健全的情緒是心里健康很重要的標(biāo)志，情緒穩(wěn)定與心情愉快是人的情緒健康的主要標(biāo)志）、行為協(xié)調(diào)、行為反應(yīng)適度群體形成的方式分成：正式、非正式群體，根據(jù)任務(wù)特點(diǎn)分：項(xiàng)目、友誼、興趣、協(xié)會(huì)群體群體決策：三個(gè)維度：成員參與決策程度、群體決策內(nèi)容、群體決策范圍。決策過(guò)程：1.問(wèn)題診斷階段2.備擇方案階段3.選擇決策階段群體決策方法：無(wú)反應(yīng)決策、權(quán)威決策、少數(shù)人決策、多數(shù)人決策、共同意見(jiàn)決策、一致意見(jiàn)決策個(gè)體決策與群體決策：1.高質(zhì)量信息加工2.多種備選方案3.高承諾接受度個(gè)性是個(gè)體帶有傾向性、本質(zhì)的、比較穩(wěn)定的心里特征的總和，其中包括氣質(zhì)、性格、能力等氣質(zhì)的類(lèi)型和特征：性情急躁、動(dòng)作迅猛的膽汁質(zhì)；性情活躍、動(dòng)作靈敏的多血質(zhì)；性情沉靜、動(dòng)作遲緩的黏液質(zhì)；性情脆弱、動(dòng)作遲鈍的抑郁質(zhì)（不可抑制型、活潑型、安靜型、弱型）氣質(zhì)無(wú)好壞之分；氣質(zhì)不能決定一個(gè)人活動(dòng)的社會(huì)價(jià)值和成就的高低，氣質(zhì)可以影響人的活動(dòng)效率，氣質(zhì)可以影響人的情感和行動(dòng)。性格是個(gè)性中重要心理特征，是區(qū)別個(gè)性的主要心理標(biāo)志性格的特點(diǎn)：復(fù)雜性、獨(dú)特性、整體性、持續(xù)性能力有一般和特殊之分一般是指在很多種基本活動(dòng)中表現(xiàn)出來(lái)的能力，如觀察力、記憶力、抽象概況能力特殊能力是指出現(xiàn)在某些專(zhuān)業(yè)活動(dòng)中的能力，如數(shù)學(xué)能力、音樂(lè)能力、專(zhuān)業(yè)技術(shù)能力相應(yīng)能力的發(fā)展因素：素質(zhì)、知識(shí)和技能、教育、社會(huì)實(shí)踐、勤奮等物業(yè)管理與居住心里效應(yīng)：首因效應(yīng)：即先入為主的第一印象，是指當(dāng)人們第一次與他人、他物、他事相接觸時(shí)會(huì)留下深刻印象。近因效應(yīng)：暈輪效應(yīng)：光環(huán)效應(yīng)、成見(jiàn)效應(yīng)指人際相互作用過(guò)程中形成的一種夸大的社會(huì)印象。情感效應(yīng)：移情效應(yīng)。人們將對(duì)某一事物的情緒狀態(tài)轉(zhuǎn)移到其他事物評(píng)價(jià)的心里傾向。業(yè)主投訴一般心里：求尊重、求發(fā)泄、求補(bǔ)償對(duì)業(yè)主投訴的處理：1.要端正服務(wù)態(tài)度，真誠(chéng)對(duì)待業(yè)主投訴；2.做好投訴分類(lèi)：受理性質(zhì)分：有效、無(wú)效；投訴方式：來(lái)人、來(lái)函、來(lái)電、其他；投訴性質(zhì)：咨詢性投訴、普通投訴、緊急投訴；投訴主體不同分：公司員工內(nèi)部、公司外部業(yè)主3.認(rèn)真聆聽(tīng)與記錄4.及時(shí)判斷投訴性質(zhì)5.注意投訴處理技巧公共關(guān)系是指社會(huì)組織通過(guò)信息傳播手段，建立良好的公眾關(guān)系，使社會(huì)組織擁有良好的社會(huì)關(guān)系環(huán)境，從而謀求事業(yè)的成功。公共關(guān)系以社會(huì)組織為主體2.公共關(guān)系的目的是謀求組織與各有關(guān)公眾之間建立良好的關(guān)系，為組織創(chuàng)造一個(gè)良好的社會(huì)關(guān)系環(huán)境，推進(jìn)組織事業(yè)的發(fā)展3.公共關(guān)系對(duì)社會(huì)組織具有兩層含義，一是社會(huì)組織與內(nèi)外公眾相處關(guān)系的狀況，二是為搞好與各有關(guān)公眾的關(guān)系所采取的方針、策略和行為4社會(huì)組織與公眾建立良好關(guān)系的唯一手段是通過(guò)雙向的信息傳播，而不能采取其他的手段。公共關(guān)系要素：主體、客體、聯(lián)系主體和客體的手段客體的公眾：按公眾與組織的關(guān)系分：內(nèi)部、外部；公眾對(duì)組織的重要性分：首要公眾、次要公眾、邊緣公眾；公眾的動(dòng)態(tài)發(fā)展過(guò)程分：行動(dòng)公眾、知曉公眾、潛在公眾和非公眾；組織對(duì)公眾的喜惡程度分：受歡迎、被追求、不受歡迎的公眾公共關(guān)系的手段---信息傳播；傳播四大元素：傳播者、傳播內(nèi)容、傳播媒介、傳播對(duì)象公共關(guān)系傳播的方式：人際傳播、組織傳播、群體傳播、大眾傳播公共關(guān)系的職能：樹(shù)立形象，廣結(jié)良緣；收集信息，咨詢建議；組織宣傳，引導(dǎo)輿論；交往溝通、協(xié)調(diào)關(guān)系。溝通協(xié)調(diào)是公共關(guān)系最根本的職能。人際關(guān)系的功能：合力功能、互補(bǔ)功能、激勵(lì)功能、溝通感情功能、交流信息功能影響人際吸引因素：臨近因素2.首次效應(yīng)3.相似性因素4.互補(bǔ)性因素5.移情效應(yīng)6.互動(dòng)頻率7.代價(jià)-酬賞理論8.情感的相悅性9.個(gè)性因素影響人際交往的因素：（交往過(guò)程：第一步進(jìn)行信息的溝通，第二部社會(huì)知覺(jué)與歸因?qū)哟危?.信息溝通層次、社會(huì)知覺(jué)和歸因?qū)哟危嚎贪逵∠?、先入印象、成?jiàn)效應(yīng)、暈輪效應(yīng)、近因效應(yīng)、互動(dòng)層次建立、維持和發(fā)展人際關(guān)系的原則：平等（人際關(guān)系建立的前提）、互惠互利、誠(chéng)信（基本原則）、寬容物業(yè)管理加強(qiáng)與業(yè)主的溝通：主動(dòng)上門(mén)了解業(yè)主、開(kāi)辟各種宣傳園地、開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)、有效的處理業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展公共關(guān)系活動(dòng)的方法：創(chuàng)造和利用新聞；積極參與各種社會(huì)活動(dòng)；編寫(xiě)和制作各種宣傳材料；加深公眾印象的其他辦法行政管理特點(diǎn)：執(zhí)行性、政治性、權(quán)威性（有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究）行政管理的基本依據(jù)是行政權(quán)力；行政管理活動(dòng)的根本原則是依法管理行政管理具有政治性和社會(huì)性來(lái)看，行政職能分為政治統(tǒng)治、社會(huì)管理職能政府運(yùn)作過(guò)程和履行職能的方式來(lái)看，分為計(jì)劃職能、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制政府發(fā)揮作用的領(lǐng)域來(lái)看：制訂規(guī)則、宏觀調(diào)控、市場(chǎng)監(jiān)督、公共服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)：我國(guó)的國(guó)務(wù)院和地方各級(jí)人民政府職能機(jī)關(guān)：我國(guó)國(guó)務(wù)院所屬部委輔助機(jī)關(guān)：（綜合性、專(zhuān)門(mén)性、咨詢性）直屬機(jī)關(guān)：派出機(jī)關(guān)：行政管理組織的結(jié)構(gòu)：縱向結(jié)構(gòu)：涉及問(wèn)題管理層次和管理幅度之間的關(guān)系橫向結(jié)構(gòu)：職能部門(mén)化、區(qū)域部門(mén)化、行業(yè)和產(chǎn)品部門(mén)化工商行政管理的作用：對(duì)市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行的重要作用；對(duì)資源優(yōu)化配置的重要作用；我國(guó)工商行政管理?yè)?dān)負(fù)著紀(jì)律和發(fā)展導(dǎo)向雙重職責(zé)對(duì)優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的重要作用；在彌補(bǔ)市場(chǎng)缺陷中的作用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序：市場(chǎng)進(jìn)入秩序；登記注冊(cè)、投資導(dǎo)向秩序、經(jīng)營(yíng)范圍確認(rèn)和變更秩序市場(chǎng)行為秩序：市場(chǎng)結(jié)構(gòu)秩序：制止結(jié)構(gòu)性壟斷狀態(tài)秩序、產(chǎn)業(yè)政策秩序、企業(yè)集團(tuán)秩序、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)秩序市場(chǎng)推出秩序：企業(yè)歇業(yè)秩序、企業(yè)破產(chǎn)秩序、企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓秩序影響消費(fèi)者利益的商品銷(xiāo)售秩序維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體合法權(quán)益的交換關(guān)系秩序：工業(yè)產(chǎn)權(quán)登記注冊(cè)秩序、工業(yè)產(chǎn)權(quán)保護(hù)秩序、經(jīng)濟(jì)合同糾紛調(diào)解仲裁秩序、未回企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)合法自主權(quán)秩序影響社會(huì)公共利益的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)秩序影響涉外經(jīng)濟(jì)關(guān)系的規(guī)范秩序工商行政管理效力：拘束力、確定力、執(zhí)行力物業(yè)管理企業(yè)的行政管理方式：依法處罰、備案記載物業(yè)管理行業(yè)的行政管理方式：實(shí)施準(zhǔn)入制度、創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、組織開(kāi)展考評(píng)活動(dòng)、處理投訴物業(yè)管理行政管理手段：限制手段：吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)、降低資質(zhì)等級(jí)經(jīng)濟(jì)手段：獎(jiǎng)勵(lì)、罰款、沒(méi)收非法所得教育手段：教導(dǎo)、規(guī)勸、告誡、表彰、經(jīng)驗(yàn)推廣根據(jù)法的外部形式和結(jié)構(gòu)分類(lèi)：按照法規(guī)定的內(nèi)容和效力的強(qiáng)弱，國(guó)內(nèi)法又分根本法和普通法按照法規(guī)定的是反映實(shí)施關(guān)系的權(quán)力和義務(wù)還是保證這種權(quán)力義務(wù)的關(guān)系程序分：實(shí)體、程序按照法的效力范圍：一般法和特別法法的表現(xiàn)形式和創(chuàng)制方式分：成文、不成文法的實(shí)施方式：守法、用法法律關(guān)系三要素：主體、客體、內(nèi)容民法基本原則：平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用、公序良俗和權(quán)力不得濫用原則無(wú)效民事行為：無(wú)民事行為能力人實(shí)施的；一方以欺詐、脅迫的手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的損害國(guó)家利益的；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的；違反法律或者社會(huì)公共利益的；以合法型形式掩蓋非法目的的可撤銷(xiāo)民事行為：行為人對(duì)行為內(nèi)容有重大誤解的；顯失公平的；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的侵害非國(guó)家利益的行為效力待定民事行為：限制民事行為能力人實(shí)施的依法不得獨(dú)立實(shí)施的行為；無(wú)權(quán)處分行為；無(wú)權(quán)代理行為債權(quán)發(fā)生的原因：合同、侵權(quán)行為、不當(dāng)?shù)美o(wú)因管理?yè)?dān)保方式：保證、抵押、定金、留置權(quán)《民法通則》規(guī)定行為人無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任：國(guó)家機(jī)關(guān)或者國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員的職務(wù)行為侵權(quán)；產(chǎn)品缺陷致人損害；高度危險(xiǎn)作業(yè)致人損害；污染環(huán)境致人損害；地面施工致人損害；建筑物致人損害；飼養(yǎng)的動(dòng)物致人損害承擔(dān)民事責(zé)任的方式：停止侵害；排除妨礙；消除危險(xiǎn)；返還財(cái)產(chǎn)；恢復(fù)原狀；修理，重做，更換，賠償損失，支付違約金，消除影響，恢復(fù)名譽(yù)，賠禮道歉短期訴訟時(shí)效為一年：身體受到傷害要求賠償；出售質(zhì)量不合格的商品未聲明的；延付或者拒付租金的，寄存財(cái)務(wù)被丟失或者損毀的寄送的價(jià)目表、拍賣(mài)公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書(shū)、商業(yè)廣告屬于要約邀請(qǐng)要約失效：拒絕要約的通知到達(dá)要約人；要約人依法撤銷(xiāo)要約；承諾期限屆滿，受要約人未作出承諾；受要約人對(duì)要約的內(nèi)容作出實(shí)質(zhì)性變更，指對(duì)合同標(biāo)的，數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行期限、履行地點(diǎn)和方式，違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方法等的變更當(dāng)事人采用合同書(shū)形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立合同法對(duì)格式條款的規(guī)制：提供格式條款乙方免除其責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效；對(duì)格式條款發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)按通常理解予以解釋?zhuān)瑢?duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋?zhuān)袷綏l款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。合同履行遵循原則：適當(dāng)履行、協(xié)作履行、情事變更原則合同中的抗辯權(quán)：同時(shí)抗辯權(quán)：沒(méi)有先后履行順序的雙務(wù)合同的當(dāng)事人一方享有的、在對(duì)方未履行債務(wù)或者履行不符合約定時(shí)拒絕其相應(yīng)的履行要求的權(quán)力。先履行抗辯權(quán)：有先后履行順序的雙務(wù)合同，當(dāng)先履行一方未履行債務(wù)或其他履行不符合約定時(shí)，后履行一方享有的拒絕其相應(yīng)的履行要求的權(quán)力。保護(hù)后履行一方不安抗辯權(quán)：當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方在合同成立后發(fā)生了法律規(guī)定的喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的情形時(shí)，可以終止履行其債務(wù)的權(quán)力，保護(hù)先履行方；適用情形：經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化；轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)；抽逃資金，逃避債務(wù)；喪失商業(yè)信譽(yù)；喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形免責(zé)事由：免責(zé)條件：不可抗力。自然災(zāi)害、社會(huì)異常事件，如罷工，騷亂，軍事行動(dòng)，政府行為免責(zé)條款：造成對(duì)方人身傷害的；因故意或者重大過(guò)失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的合同解釋?zhuān)嚎陀^解釋、整體解釋、目的解釋、習(xí)慣、誠(chéng)信租賃合同：租賃期不超過(guò)20年。租賃期超過(guò)6個(gè)月以上的應(yīng)采用書(shū)面形式。出租人義務(wù)：租賃物交付；租賃物維修；瑕疵擔(dān)保責(zé)任承租人權(quán)力：經(jīng)出租人同意，可對(duì)租賃物改善或增設(shè)他物；經(jīng)同意可轉(zhuǎn)租第三人；收益權(quán)力；對(duì)租賃物的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；承租人義務(wù)：合理使用租賃物；保管租賃物；支付租金；返還租賃物受托人的義務(wù)：辦理委托事務(wù)；遵守委托人指示；報(bào)告的義務(wù)；轉(zhuǎn)移利益的義務(wù)，轉(zhuǎn)移權(quán)力的義務(wù)；委托人的義務(wù)：支付費(fèi)用；付酬；賠償責(zé)任；物權(quán)中最基本、核心的權(quán)力是所有權(quán)。非所有人利用物的使用價(jià)值為內(nèi)容的物權(quán)，即益物權(quán)；包括：國(guó)有土地使用權(quán)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，宅基地使用權(quán)和典權(quán)；以利用物的交換價(jià)值為內(nèi)容的物權(quán)為擔(dān)保物權(quán)，包括：抵押權(quán)，質(zhì)權(quán)、留置權(quán)物權(quán)的效力：排他效力、優(yōu)先效力（物權(quán)和債權(quán)并存時(shí)，物權(quán)優(yōu)先債權(quán)；同一物上存在兩個(gè)以上物權(quán)時(shí)，先成立的物權(quán)優(yōu)先于后成立的物權(quán)）；物權(quán)的追及效力；物上請(qǐng)求權(quán)（返還原物請(qǐng)求權(quán)，消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)，排除妨礙請(qǐng)求權(quán)）物權(quán)法的基本原則從物權(quán)性質(zhì)上：物權(quán)絕對(duì)性原則物權(quán)種類(lèi)上：物權(quán)法定原則物權(quán)客體上：一物一權(quán)原則物權(quán)效力上：物權(quán)優(yōu)先原則物權(quán)變動(dòng)：公示原則和公信原則不動(dòng)產(chǎn)采用登記方法；動(dòng)產(chǎn)采用占有所有權(quán)的性質(zhì)：整體性、本源性、彈力性、永久性、社會(huì)性所有權(quán)的權(quán)能占有、使用、收益、處分使用權(quán)是所有權(quán)的靈魂，處分權(quán)是所有權(quán)的最終體現(xiàn)善意取得構(gòu)成要件：適用對(duì)象為動(dòng)產(chǎn)；動(dòng)產(chǎn)必須基于有償法律行為（買(mǎi)賣(mài)、互易）而取得，通過(guò)繼承、遺贈(zèng)、贈(zèng)與等無(wú)償方式取得，不適用善意取得；受讓人必須實(shí)際占有該動(dòng)產(chǎn)；受讓人取得財(cái)產(chǎn)時(shí)須出于善意，即不知情，共有的特征：必須有兩個(gè)以上的主體；其客體必須是一項(xiàng)特定的統(tǒng)一的財(cái)產(chǎn)；在內(nèi)容上，各共有人就共有物按照各自的份額或平等享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)；共有關(guān)系具有對(duì)內(nèi)和對(duì)外的雙重特性。按份共有特征：共有人按照預(yù)先確定的份額享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)；共有人之間在共有物的管理和使用上權(quán)利平等，但是分配盈利和分擔(dān)虧損時(shí)則按照各自的份額決定；按份共有不需要特殊的基礎(chǔ)關(guān)系，可隨時(shí)分割業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)力，特征：內(nèi)容構(gòu)成的復(fù)合性；權(quán)力處分的一體性；標(biāo)的物是特定的空間，而非實(shí)體；是人與物的關(guān)系和人與人的關(guān)系的結(jié)合國(guó)有土地：行政劃撥（計(jì)劃性、無(wú)償性、無(wú)期限性）；出讓?zhuān)▍f(xié)議出讓、拍賣(mài)、招標(biāo)）擔(dān)保物權(quán)特征；從屬性；不可分性；物上代位性可以抵押：抵押人所有的房屋和其他地上定著物；抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)；抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)。不可以抵押：土地使用權(quán)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。留置權(quán)：保管合同；運(yùn)輸合同；加工承攬合同發(fā)生的債權(quán)留置權(quán)的產(chǎn)生消極要件：留置債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)不得違背公序良俗不得違背當(dāng)事人的約定，當(dāng)事人可以在合同中約定不的留置的物留置權(quán)的實(shí)現(xiàn)期限：兩個(gè)月物業(yè)統(tǒng)計(jì)全過(guò)程：數(shù)據(jù)調(diào)查---數(shù)據(jù)整理---數(shù)據(jù)分析與應(yīng)用統(tǒng)計(jì)的職能包括：信息、咨詢、監(jiān)督統(tǒng)計(jì)值是說(shuō)明統(tǒng)計(jì)對(duì)象的特征的數(shù)值表達(dá)或文字表達(dá)統(tǒng)計(jì)調(diào)查的要求：準(zhǔn)確性、及時(shí)性、全面性、系統(tǒng)性按調(diào)查總體范圍大小分全面調(diào)查和非全面調(diào)查。按調(diào)查的組織形式分統(tǒng)計(jì)報(bào)表和專(zhuān)門(mén)調(diào)查。按搜集資料方式不同分直接調(diào)查、憑證式調(diào)查、詢問(wèn)式調(diào)查。按調(diào)查的形式分統(tǒng)計(jì)報(bào)表、普查、抽樣調(diào)查、重點(diǎn)調(diào)查和典型調(diào)查調(diào)查方案基本內(nèi)容：調(diào)查的目的和任務(wù)、確定調(diào)查對(duì)象、調(diào)查的時(shí)間和時(shí)限、調(diào)查的組織工作及計(jì)劃。常見(jiàn)物業(yè)統(tǒng)計(jì)報(bào)表分：國(guó)家建設(shè)部調(diào)查用表、物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)查用表、物業(yè)企業(yè)內(nèi)部調(diào)查用表統(tǒng)計(jì)指標(biāo)是現(xiàn)象總體特征屬性的數(shù)量表達(dá)，非文字表達(dá)。總量指標(biāo)反映出總體的大小和范圍，是其他指標(biāo)分析的基礎(chǔ)；相對(duì)指標(biāo)反映各部分構(gòu)成與相互關(guān)系，抽掉了整體規(guī)模；平均指標(biāo)反映總體的一般水平和集中趨勢(shì)，抽掉了差異性?？偭恐笜?biāo)特點(diǎn)及作用：總量指標(biāo)是統(tǒng)計(jì)單位指標(biāo)值匯總而成，所有必然具有實(shí)物量計(jì)算單位；總量指標(biāo)是對(duì)總體認(rèn)識(shí)的起點(diǎn)，是總體范圍大小的直接體現(xiàn)；是以下其他綜合指標(biāo)（相對(duì)指標(biāo)、評(píng)價(jià)指標(biāo)、變異指標(biāo)）構(gòu)造的基礎(chǔ)。按計(jì)量單位的角度可分為：實(shí)物量指標(biāo)、價(jià)值量指標(biāo)、勞動(dòng)量指標(biāo)相對(duì)指標(biāo)是指兩個(gè)有相互聯(lián)系的現(xiàn)象間數(shù)值的比率。結(jié)構(gòu)相對(duì)指標(biāo)：各組總量與總體量之比率，說(shuō)明各組在總體中的比重。比例相對(duì)數(shù)：同一總體中各部分之間同一種指標(biāo)之比值，用以說(shuō)明總體之中各局部之間的比例關(guān)系，是否有比例問(wèn)題。比較相對(duì)指標(biāo)在同一時(shí)間不同對(duì)象之間的對(duì)比。動(dòng)態(tài)相對(duì)數(shù)：在同一對(duì)象不同時(shí)間之間的對(duì)比。計(jì)劃完成度相對(duì)指標(biāo)：在一般時(shí)間中實(shí)際完成數(shù)與計(jì)劃任務(wù)數(shù)之比值，用以說(shuō)明完成計(jì)劃的程度，又簡(jiǎn)稱(chēng)計(jì)劃完成度。平均指標(biāo)：反映總體在一定時(shí)間，地點(diǎn)條件下的一般水平，稱(chēng)為變量列的平均指標(biāo)。作用：反映了變量分布的集中趨勢(shì)；說(shuō)明整體的生產(chǎn)水平和經(jīng)濟(jì)效果，在大系統(tǒng)中作為該問(wèn)題的總體的代表值；用以分析現(xiàn)象間的依承關(guān)系；作為評(píng)價(jià)，決策的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)參考值。算術(shù)平均數(shù)：數(shù)值平均數(shù)=單位總量指標(biāo)/標(biāo)志總量指標(biāo)算術(shù)平均數(shù)又可分為簡(jiǎn)單算術(shù)平均加權(quán)算術(shù)平均。風(fēng)險(xiǎn)因素、風(fēng)險(xiǎn)事故、和損失三個(gè)基本要素構(gòu)成。一般根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)因素的性質(zhì)劃分為實(shí)質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)因素、道德風(fēng)險(xiǎn)因素和心理風(fēng)險(xiǎn)因素三種類(lèi)型。純粹風(fēng)險(xiǎn)是只可能造成損失而無(wú)獲利可能的風(fēng)險(xiǎn)。投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)是指既能造成損失也可能產(chǎn)生收益的風(fēng)險(xiǎn)，三種結(jié)果可能：損失，無(wú)損失和獲利靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)是由自然力變動(dòng)或人的行為失常所引起的風(fēng)險(xiǎn)；動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)是由于人類(lèi)社會(huì)活動(dòng)而產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)。基本風(fēng)險(xiǎn)是指風(fēng)險(xiǎn)的起源與影響力方面都不與特定的人有關(guān)，至少是個(gè)人所不能阻止的風(fēng)險(xiǎn)。全社會(huì)范圍普遍存在的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)管理師經(jīng)濟(jì)單位透過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)、衡量和分析，以最小的成本取得最大安全保障的管理方法。損失發(fā)生前的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)：降低損失成本；減輕和消除精神壓力損失發(fā)生后的風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)：維持企業(yè)的生存；生產(chǎn)能力的保持與利潤(rùn)計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)；保持企業(yè)服務(wù)能力；履行社會(huì)責(zé)任。風(fēng)險(xiǎn)管理的基本程序包括：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)控制和管理、效果評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)管理方法分為：控制法和財(cái)務(wù)法?？刂品ǎ罕苊?；預(yù)防；抑制；風(fēng)險(xiǎn)中和；集合或分散財(cái)務(wù)法：自留或承擔(dān)；轉(zhuǎn)移。可保風(fēng)險(xiǎn)是保險(xiǎn)人可接受承保的風(fēng)險(xiǎn)。既符合保險(xiǎn)人承保條件的風(fēng)險(xiǎn)，是風(fēng)險(xiǎn)的一種形式。具備條件：可保風(fēng)險(xiǎn)是純粹風(fēng)險(xiǎn)；2.風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生必須具有偶然性；3.風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生是意外的；4.風(fēng)險(xiǎn)必須是大量標(biāo)的均有遭受損失的可能性；5.風(fēng)險(xiǎn)的損失必須是可以用貨幣計(jì)量。保險(xiǎn)的基本要素：特定風(fēng)險(xiǎn)事故的存在；2.多數(shù)經(jīng)濟(jì)單位的結(jié)合；3.費(fèi)率的合理計(jì)算；4.保險(xiǎn)基金的建立保險(xiǎn)的基本特征：經(jīng)濟(jì)性；互助性；契約性；科學(xué)性。保險(xiǎn)的基本職能：經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和保險(xiǎn)金給付職能。保險(xiǎn)的派生職能：融資、防災(zāi)防損職能。保險(xiǎn)的宏觀作用：有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展；有利于科學(xué)技術(shù)的推廣應(yīng)用‘有利于社會(huì)的安定；有利于對(duì)外貿(mào)易和國(guó)際交往，促進(jìn)國(guó)際收支平衡。保險(xiǎn)的微觀作用：有助于企業(yè)及時(shí)恢復(fù)經(jīng)營(yíng)，穩(wěn)定收入；有利于企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算；促進(jìn)企業(yè)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理；有利于安定人們生活；提高企業(yè)和個(gè)人信用。保險(xiǎn)合同的法律性質(zhì)在于：雙務(wù)合同；有償合同；非要式合同；附合合同；射幸合同保險(xiǎn)合同的成立需經(jīng)過(guò)要約和承諾兩個(gè)階段。保險(xiǎn)合同解釋首先遵循合同解釋的一般規(guī)則，如文義解釋、體系解釋、合乎邏輯解釋、目的解釋等。解釋用盡使用有利解釋原則。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的分類(lèi)：按實(shí)施方式：自愿和強(qiáng)制按保險(xiǎn)價(jià)值的確定方式分：定值保險(xiǎn)，不定制保險(xiǎn)；按保險(xiǎn)保障的范圍不同分：財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)、信用保證保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)。按保險(xiǎn)標(biāo)的的內(nèi)容分為物質(zhì)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)利益保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)。按保險(xiǎn)標(biāo)的的性質(zhì)分積極性財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、消極性財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。按保險(xiǎn)業(yè)務(wù)內(nèi)容分為企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、營(yíng)業(yè)中斷保險(xiǎn)、貨物運(yùn)輸保險(xiǎn)、運(yùn)輸工具保險(xiǎn)、工程保險(xiǎn)、農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、保證保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)。人身保險(xiǎn)的保險(xiǎn)利益是以人與人的關(guān)系來(lái)確定，而不是以人與物或責(zé)任的關(guān)系來(lái)確定，人身保險(xiǎn)的長(zhǎng)期性，忍受保險(xiǎn)通常在五年以上。原保險(xiǎn)合同具有經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償后者保險(xiǎn)金給予性，再保險(xiǎn)合同具有責(zé)任分?jǐn)傂裕蜓a(bǔ)充性。社會(huì)保險(xiǎn)的基本特征：社會(huì)性、強(qiáng)制性、互濟(jì)性、福利性。社會(huì)保險(xiǎn)的作用：能發(fā)揮社會(huì)穩(wěn)定器的作用；有利于保證社會(huì)勞動(dòng)力再生產(chǎn)順利進(jìn)行。有利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平；有利于推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步。物業(yè)管理訂立保險(xiǎn)合同原則：最大誠(chéng)信原則；可保權(quán)益原則；賠償原則；公平互利原則；近因原則；重復(fù)保險(xiǎn)分?jǐn)傇瓌t。物業(yè)保險(xiǎn)的作用：可以抵御意外不幸；增強(qiáng)投保人的信用程度；可以促進(jìn)住房制度改革；增強(qiáng)社會(huì)防災(zāi)救災(zāi)力量?；馂?zāi)保險(xiǎn)的費(fèi)率計(jì)算方法：分類(lèi)法和表定法。表定費(fèi)率在分類(lèi)費(fèi)率基礎(chǔ)上按各種危險(xiǎn)因素的大小進(jìn)行調(diào)整而形成的費(fèi)率。標(biāo)定費(fèi)率調(diào)整所考慮的因素有：用途；位置；構(gòu)造；防護(hù)。公眾責(zé)任保險(xiǎn)保險(xiǎn)人在任何情況下均不承擔(dān)任何刑事責(zé)任；被保險(xiǎn)人依法應(yīng)承擔(dān)對(duì)第三者人身傷害的經(jīng)濟(jì)賠償權(quán)僅指身體上的傷殘、疾病、死亡，不包括受害人的精神傷害；公眾責(zé)任保險(xiǎn)直接保障的對(duì)象是被保險(xiǎn)人，受害人物權(quán)直接向保險(xiǎn)人索賠；有關(guān)費(fèi)用是指被保險(xiǎn)人因侵權(quán)行為而應(yīng)付受害人的法律訴訟費(fèi)用及經(jīng)保險(xiǎn)人事先同意的被保險(xiǎn)人自己支付的費(fèi)用。保險(xiǎn)公司的選擇：保險(xiǎn)公司的實(shí)力；工作效率與服務(wù)態(tài)度；保險(xiǎn)成本。文化的特點(diǎn)：一定的地理環(huán)境和生產(chǎn)力發(fā)展是文化產(chǎn)生的淵源；文化的傳播與融合是文化發(fā)展的主要?jiǎng)恿?；價(jià)值觀是文化的主要變量；行為是文化的函數(shù)。文化交匯的兩個(gè)方面：文化沖突和文化融合。價(jià)值觀是文化的核心，文化沖突是以價(jià)值觀為中心的。社會(huì)組織的分類(lèi)：目標(biāo)原則：互利組織、盈利組織、非盈利組織、公益組織。結(jié)構(gòu)原則：正式組織、非正式組織。功能原則：生產(chǎn)組織、政治組織、整合組織?？刂圃瓌t：強(qiáng)制性組織、功利組織、規(guī)范組織。我國(guó)按組織的性質(zhì)和功能將社會(huì)組織分為經(jīng)濟(jì)組織、政治組織、文化組織和群中組織。文化組織功能：傳播、弘揚(yáng)人類(lèi)的文化成果；宣傳各種社會(huì)思想觀念；滿足人們的精神需要。直線矩陣型、直線參謀型、事業(yè)部型，系統(tǒng)制。構(gòu)成群體的原則和方式不同將群體分為正式群體和非正式群體。根據(jù)群體分子間關(guān)系的親密程度不同，分初級(jí)群體和次級(jí)群體。血緣群體與地緣群體是初級(jí)群體的兩種重要類(lèi)型。次級(jí)群體主要指業(yè)緣群體，因職業(yè)和工作聯(lián)系而結(jié)成的群體。建筑的三個(gè)基本要素，即建筑功能、建筑物質(zhì)技術(shù)條件和建筑形象?？拐鸬燃?jí)：甲乙丙丁；建筑物等級(jí)：耐火等級(jí)分類(lèi)一二三四級(jí)。建筑材料燃燒性能分不燃、難燃、可燃、易燃四級(jí)。建筑物耐火等級(jí)一般以樓板為基準(zhǔn)，建筑耐久分類(lèi)抗凍、抗熱、抗蛀、抗腐等。按破壞產(chǎn)生后果（危及人的生命、造成經(jīng)濟(jì)損失、產(chǎn)生社會(huì)影響）嚴(yán)重性分三級(jí)。密度材料在絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)下，單位體積的重量。表觀密度材料在自然狀態(tài)下，單位體積的重量。堆積密度粉狀或顆粒狀材料，在堆積狀態(tài)下，單位體積的質(zhì)量。花崗巖等致密巖石的吸水率僅為0.5%—0.7%，普通混凝土為2%—3%，黏土磚為8%—20%，木材或其它輕質(zhì)材料的吸水率則常大于100%。天然巖石分為巖漿巖、沉積巖、變質(zhì)巖。天然巖石抗拉強(qiáng)度比抗壓強(qiáng)度小的多約為抗壓強(qiáng)度的1/20—1/10。生產(chǎn)建筑石膏主要是天然二水石膏，屬于氣硬性膠凝材料。建筑石膏特性：凝結(jié)硬化快，凝結(jié)硬化后空隙大，強(qiáng)度低；建筑石膏硬化體絕熱性和吸音性良好，但耐水性較差；防火性能良好；建筑石膏硬化時(shí)體積略有膨脹；裝飾性好；硬化體的可加工性能好。石膏砌塊，紙面石膏板（普通、耐水、耐火三類(lèi)；普通的可作室內(nèi)吊頂和內(nèi)隔墻，可釘在金屬、木材或石膏龍骨上，也可直接粘貼在磚墻上。耐水主要用于廚房，衛(wèi)生間等潮濕場(chǎng)所，耐火用于耐火性能要求高的室內(nèi)隔墻、吊頂和裝飾用板）、石膏空心條板（生產(chǎn)時(shí)加入纖維材料或輕質(zhì)填料，提高抗折強(qiáng)度和減輕自重，用于民用住宅的分室強(qiáng)）、纖維石膏板（將玻璃纖維、紙筋或礦棉等纖維材料與建筑石膏等混合制成無(wú)紙面的纖維石膏板，抗彎強(qiáng)度和彈性模量都高于紙面石膏板。用于內(nèi)隔墻、吊頂以及預(yù)制石膏板復(fù)合墻面。生石灰水化反應(yīng)特點(diǎn)：反應(yīng)可逆，水化熱大，水化速率快；水化過(guò)程中體積增大。特性與技術(shù)要求：可塑性好，硬化緩慢，硬化后強(qiáng)度低，硬化時(shí)體積收縮大，耐水性差。應(yīng)用：用于建筑室內(nèi)粉刷，用于拌制建筑砂漿，配置三合土（生石灰粉、黏土、砂子1:2:3）。生石灰水化反應(yīng)特點(diǎn)：1.反應(yīng)可逆；2.水化熱大，水化速率快；3.水化過(guò)程中體積大建筑石灰的特性與技術(shù)要求：1.可塑性好；硬化緩慢；3.硬化后強(qiáng)度低；硬化時(shí)體積收縮大；耐水性差。普通水泥出廠三個(gè)月以上，快硬水泥出廠時(shí)間達(dá)一個(gè)月以上，應(yīng)重新檢驗(yàn)。一般氣候環(huán)境中的混凝土：優(yōu)先普通水泥，選用礦渣、火山灰、粉煤灰、復(fù)合水泥；干燥環(huán)境中的砼：優(yōu)先普通；選用礦渣；禁用：火山灰、粉煤灰水泥；高濕度或長(zhǎng)期水中的砼：優(yōu)先礦渣、火山灰、粉煤灰、復(fù)合；選用普通水泥；厚大體積砼：優(yōu)先礦渣、火山灰、粉煤灰、復(fù)合，選用普通水泥；要求快硬高強(qiáng)砼：優(yōu)先硅酸鹽，選用普通，禁用礦渣、火山灰、粉煤灰、復(fù)合水泥；嚴(yán)寒露天，寒冷水位升降砼：優(yōu)先普通，選用礦渣，禁用火山灰、粉煤灰水泥；抗?jié)B要求：優(yōu)先普通、火山灰；禁用礦渣水泥；耐磨性要求的砼：優(yōu)先普通、硅酸鹽，選用礦渣，禁用火山灰、粉煤灰水泥；受侵蝕性介質(zhì)作用的砼：優(yōu)先礦渣、火山灰、粉煤灰、復(fù)合，禁用硅酸鹽、普通水泥；鋼材的基本性能:強(qiáng)度與變形性能、冷彎性能和沖擊韌性?；炷两Y(jié)構(gòu)中使用的鋼材按化學(xué)成分分：碳素鋼及普通合金鋼。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的縱向受力鋼筋宜優(yōu)先采用HRB400級(jí)鋼筋。防水材料施工方法由熱熔法向冷粘粘貼法發(fā)展。保溫材料按化學(xué)成分分為有機(jī)和無(wú)機(jī)兩大類(lèi)；按材料的構(gòu)造分纖維狀、松散粒狀和多孔組織。一套房屋施工圖的圖紙編排順序通常分為封面、目錄、設(shè)計(jì)總說(shuō)明、建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、設(shè)施施工圖。室內(nèi)消火栓栓口處的靜水壓力應(yīng)不超過(guò)80m水柱，如超過(guò)應(yīng)采取分區(qū)給水系統(tǒng)，消火栓栓口處的出水壓力超過(guò)50m水柱時(shí)，應(yīng)有減壓設(shè)施。集中供暖系統(tǒng)主要由熱源、輸熱管道、散熱設(shè)備組成。采暖系統(tǒng)分類(lèi)：按所有熱媒不同分：1.熱水采暖系統(tǒng)2.蒸汽采暖系統(tǒng)3.熱風(fēng)采暖系統(tǒng)按立管的布置方式分雙管系統(tǒng)和單管系統(tǒng)。按配管及水流方向分上行瞎給、下行上給（用于低層）明裝配電箱安裝高度箱底邊距地1.2m,暗裝箱距地1.4m，落地傾斜度不大于5度，且不能有振動(dòng)。建筑物的基本組成：基礎(chǔ)、墻或柱、樓板層與地面、樓梯、屋頂和門(mén)窗等。從造價(jià)上看，一般四五層民用建筑，其基礎(chǔ)工程的造價(jià)約占總造價(jià)的10%--20%。窗臺(tái)距地面高度一般為900mm，低于8000mm時(shí)要設(shè)防護(hù)措施。地面要求：滿足堅(jiān)固耐磨、不起塵、平整要求；熱工方面要求；滿足隔聲要求；防水要求；經(jīng)濟(jì)要求。踢腳線的高度一般為100—150mm，通常突出墻面突出4