第七章 房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)選擇

第七章房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)選擇第一節(jié)可行性研究一、房地產(chǎn)可行性問(wèn)題的范圍自然可行性財(cái)務(wù)可行性法律可行性技術(shù)可行性二、可行性研究的全過(guò)程（一）投資機(jī)會(huì)研究1.在預(yù)先確定的地塊上，研究開(kāi)發(fā)類(lèi)型。2.預(yù)先確定的投資類(lèi)型，尋找合適的地塊。3.投資資金確定的情況下尋找投資機(jī)會(huì)。（二）初步可行性研究1.初步可行性研究的角度與方法2.識(shí)別各種限制條件3.初步財(cái)務(wù)可行性分析二、可行性研究的全過(guò)程（三）詳細(xì)可行性研究1.項(xiàng)目概況2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查3.市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)分析4.規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)5.成本估算6.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)形式研究7.開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃及銷(xiāo)售計(jì)劃8.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析9.結(jié)論及建議二、可行性研究的全過(guò)程（四）項(xiàng)目的評(píng)估和決策（五）可行性研究的步驟項(xiàng)目建議書(shū)可行性研究報(bào)告項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告第二節(jié)房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)與競(jìng)爭(zhēng)分析一、需求預(yù)測(cè)的相關(guān)概念與方法定性預(yù)測(cè)方法德?tīng)栰常―ELPHI）方法二、競(jìng)爭(zhēng)分析的內(nèi)容與方法（一）競(jìng)爭(zhēng)分析的主要內(nèi)容1.供應(yīng)量2.空置率3.市場(chǎng)價(jià)格（二）競(jìng)爭(zhēng)分析方法實(shí)證分析比較法三、住宅開(kāi)發(fā)的需求預(yù)測(cè)與競(jìng)爭(zhēng)分析四、商場(chǎng)開(kāi)發(fā)的需求預(yù)測(cè)與競(jìng)爭(zhēng)分析五、寫(xiě)字樓需求預(yù)測(cè)與競(jìng)爭(zhēng)分析麥當(dāng)勞的選址

首先，市場(chǎng)調(diào)查和資料信息的收集。包括人口、經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)能力、發(fā)展規(guī)模和潛力、收入水平、以及前期研究商圈的等級(jí)和發(fā)展機(jī)會(huì)及成長(zhǎng)空間。其次，對(duì)不同商圈中的物業(yè)進(jìn)行評(píng)估。包括人流測(cè)試、顧客能力對(duì)比、可見(jiàn)度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理選擇。在了解市場(chǎng)價(jià)格、面積劃分、工程物業(yè)配套條件及權(quán)屬性質(zhì)等方面的基礎(chǔ)上進(jìn)行營(yíng)業(yè)額預(yù)估和財(cái)務(wù)分析，最終確定該位置是否有能力開(kāi)設(shè)一家麥當(dāng)勞餐廳。

麥當(dāng)勞的選址最后，商鋪的投資是一個(gè)既有風(fēng)險(xiǎn)、又能夠帶來(lái)較高回報(bào)的決策，應(yīng)更多地關(guān)注市場(chǎng)定位和價(jià)格水平。既考慮投資回報(bào)的水平，也注重中長(zhǎng)期的穩(wěn)定收入，這樣才能較好地控制風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到投資收益的目的?？系禄x址

一、打分鎖定商圈

肯德基計(jì)劃進(jìn)入某城市，就先通過(guò)有關(guān)部門(mén)或?qū)I(yè)調(diào)查公司收集這個(gè)地區(qū)的資料。這是規(guī)劃商圈的前提。

商圈規(guī)劃采取的是記分方法。例如，這個(gè)地區(qū)有一個(gè)大型商場(chǎng)，商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額在1000萬(wàn)元算一分，5000萬(wàn)元算5分等；有一條公交線(xiàn)路加多少分，有一條地鐵線(xiàn)路加多少分。這些分值標(biāo)準(zhǔn)是多年來(lái)平均下來(lái)的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)值，一般也比較準(zhǔn)確。

竅門(mén)：商圈的成熟度和穩(wěn)定度也非常重要?？系禄x址二、掐表記錄人流量

例如，武林商圈是很成熟的商圈，但不可能任何位置都是聚客點(diǎn)，肯定有最主要的聚集客人的位置?？系禄_(kāi)店的原則是：努力爭(zhēng)取在最聚客的地方和其附近開(kāi)店。

過(guò)去古語(yǔ)說(shuō)“一步差三市”。開(kāi)店地址差一步就有可能差三成的買(mǎi)賣(mài)。這跟人流動(dòng)線(xiàn)（人流活動(dòng)的線(xiàn)路）有關(guān)，可能有人走到這，該拐彎，則這個(gè)地方就是客人到不了的地方，雖然差不了一個(gè)小胡同，但生意卻要差很多。這些在選址時(shí)都要考慮進(jìn)去。

竅門(mén)：選址時(shí)一定要考慮人流會(huì)不會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手截住。第五節(jié)房地產(chǎn)投資回報(bào)分析與決策一、投資回報(bào)分析靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)房地產(chǎn)投資策劃

1、項(xiàng)目定位

2、市場(chǎng)需求3