房地產(chǎn)樓盤(pán)團(tuán)購(gòu)方案

2011首屆中國(guó)·****夏日?qǐng)F(tuán)購(gòu)看房季時(shí)間：2011年7月208月30日地點(diǎn)：**市橋北廣場(chǎng)價(jià)格—洼地和諧人居 一人購(gòu)房也享團(tuán)購(gòu)價(jià) 活動(dòng)宗旨：貫徹地產(chǎn)新政，讓利回饋于民！ ——**房產(chǎn)360度全方位優(yōu)惠大放送！ 在有誰(shuí)可以為您提供一站式的看房、選房、售房平臺(tái)？有誰(shuí)可以為您擔(dān)任免費(fèi)售房向?qū)?？您想獲得更加便捷、直接的售房方式嗎？您想享受直面購(gòu)房者快樂(lè)購(gòu)房的樂(lè)趣嗎？ ——**夏日房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)季是您最佳選擇，我們將全程為您熱情服務(wù)。****及周邊縣市各大“夏日?qǐng)F(tuán)購(gòu)看房季”將誠(chéng)邀公司、商會(huì)、社團(tuán)及廣大購(gòu)房者、 投資人士共同前來(lái)參觀，我們將全程為您提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。我們希望廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和協(xié)會(huì)一起采取有效的促銷(xiāo)措施，加強(qiáng)廣告攻勢(shì)，把房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)季打造成規(guī)模大、重 實(shí)效、有影響力的房地產(chǎn)交易、商務(wù)交流的大平臺(tái)。 愿以我們這一簇綠葉，捧出 **地產(chǎn)業(yè)萬(wàn)紫千紅的激情夏日！ 一、房地產(chǎn)政策分析、行情走勢(shì)2010年在國(guó)家宏觀調(diào)控政策密集的背景下，隨著年底到來(lái)的一系列加息舉措，在中央將抑制通脹作為2011年首要調(diào)控目標(biāo)的背景下，以及12月26日溫總理提出“有信心讓房?jī)r(jià)回到合理價(jià)位”的信號(hào)，2011年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨更加嚴(yán)峻的政策考驗(yàn)。 從2010年政策調(diào)整來(lái)看，年末政策出臺(tái)更為全面，除了表示出要將差異化貸款利率和異地購(gòu)房禁貸進(jìn)行到底的決心外，在加大政策執(zhí)行力度方面也建立了 “問(wèn)責(zé)制”，從目前來(lái)看，年底到來(lái)的一系列 “加息”舉措，或?qū)⒊蔀?“加息周期”的開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨銀根緊縮的根本問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)將繼續(xù)趨緊，且調(diào)控手段也從土地、金融、稅收、行政等方面全面收緊，政策的多樣性以及“問(wèn) 責(zé)制”的實(shí)施也將促進(jìn)政策執(zhí)行力度加大，進(jìn)一步影響房地產(chǎn)預(yù)期。從2011年土地市場(chǎng)成交來(lái)看，土地市場(chǎng)成交依然保持高位增長(zhǎng)勢(shì)頭，隨著這些地塊隨后開(kāi)發(fā)上市，將推動(dòng)商品房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量的大幅增長(zhǎng)。此外，隨著物價(jià)全面上漲，建筑成本增長(zhǎng)明顯，預(yù)售資金監(jiān)管制度的出臺(tái)以及銀行信貸的收緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨融資難的問(wèn)題，加快存量房銷(xiāo)售將成為政策調(diào)整期房地產(chǎn)企業(yè)的有效資金來(lái)源，因此， 2011年縮短生產(chǎn)銷(xiāo)售周期，加快資金周轉(zhuǎn)仍將成為開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要應(yīng)對(duì)方式，樓市市場(chǎng)供應(yīng)將繼續(xù)保持高位運(yùn)行。 2011年對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言無(wú)疑更是一個(gè)“緊控年”，關(guān)于存款準(zhǔn)備金率上調(diào)、房產(chǎn)稅試點(diǎn)開(kāi)始等政策便接踵而至；而1月26日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議新發(fā)布的新國(guó)八條，更將“嚴(yán)控”的勢(shì)態(tài)推上極致，新政的出臺(tái)，從目前政策形勢(shì)來(lái)看，2011年國(guó)家會(huì)繼續(xù)利用金融杠桿來(lái)抑制通脹以及提高居民購(gòu)買(mǎi)房屋的門(mén)檻，增加居民的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，既打擊了投機(jī)炒作者也在一定程度上抑制了剛性需求，市場(chǎng)銷(xiāo)售將出現(xiàn)放緩走勢(shì)，2010年出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策中明確規(guī)定，今后保障性住房、棚戶(hù)區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。作為房地產(chǎn)業(yè)制度性變革的重要元素，保障房建設(shè)以及分配模式改革將是今年房地產(chǎn)調(diào)控的著力點(diǎn)之一。 就全國(guó)市場(chǎng)而言：如果當(dāng)前限購(gòu)、限貸、鎖緊房地產(chǎn)信托等一系列政策不折不扣的貫徹下去，2011年6-9月份可能是壓倒樓市最后一根稻草的落地之時(shí)！當(dāng)前開(kāi)發(fā)商在觀望，不斷收緊的政策預(yù)期使得開(kāi)發(fā)商在降與不降之間游離，之所以還有思考的時(shí)間，主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商放緩?fù)顿Y的節(jié)奏來(lái)緩解調(diào)控的壓力，但并不是每個(gè)開(kāi)發(fā)商都可以持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。開(kāi)發(fā)商資金鏈的緊繃可能是房?jī)r(jià)下降的導(dǎo)火索。但“不折不扣”四個(gè)字談何容易！后期可能的結(jié)果是中央政府繼續(xù)對(duì)調(diào)控政策加碼，而地方政府將絞盡腦汁進(jìn)行有效規(guī)避！樓市的走向?qū)?huì)在這二者中尋求平衡！ 二、**房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 **市商品房物業(yè)類(lèi)型走勢(shì)分析 2011年7月，**市在售項(xiàng)目30個(gè)，其中城內(nèi)在售項(xiàng)目有9個(gè)，城南在售項(xiàng)目有 7個(gè)，城西在售項(xiàng)目有 5個(gè)，城東在售項(xiàng)目有 6個(gè)，城北在售項(xiàng)目有 3個(gè)。 從項(xiàng)目建筑類(lèi)型來(lái)看，目前**市的在售樓盤(pán)以小高層、多層為主，高層次之，其中多數(shù)樓盤(pán)以多層、小高層結(jié)合為主要產(chǎn)品。購(gòu)房人群類(lèi)型分析據(jù)調(diào)查了解，**市商品房銷(xiāo)售中，解決居住的需求達(dá)到33%，結(jié)婚用房占到20%，改善性住房占24%，投資占16.8%，其他需求為6.2，可以分析得出，**市商品房市場(chǎng)的剛性居住需求繼續(xù)呈減弱趨勢(shì)，投資需求等其它需求則呈抬頭之勢(shì)。在售樓盤(pán)戶(hù)型分析**市商品房市場(chǎng)上，占到全市總銷(xiāo)量的8%；二室占到全市總銷(xiāo)量的51%；三室有所下降，占到全市總銷(xiāo)量的32.8%。四室及四室以上占到全市總銷(xiāo)量的8%，也呈微微下跌走勢(shì)。雖然人均GDP排名靠后，但房?jī)r(jià)到目前為止已名列前茅：原因**房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)一個(gè)周期的發(fā)展， 97、98年開(kāi)始復(fù)蘇，01、02年開(kāi)始平步發(fā)展，到 04年進(jìn)入穩(wěn)步上升階段，自 07年10月高速開(kāi)通以來(lái)，旅游業(yè)穩(wěn)定增長(zhǎng)， **依托優(yōu)美的自然環(huán)境，便利的交通，較低的消費(fèi)水平， 08年**樓市受到宏觀調(diào)控以及汶川地震影響，價(jià)格出現(xiàn)下滑，但隨著 09年開(kāi)發(fā)量的攀升及 **獨(dú)特的地理位置、自然資源和 **本地長(zhǎng)住居民消費(fèi)力旺盛及 “改善居住條件”的需求特征，因此目前 **市城區(qū)樓市住宅類(lèi)均價(jià)突破4000元/平方米。由上述分析得出對(duì)**宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)判斷●城市化進(jìn)程的加速，剛性需求持續(xù)旺盛●一江兩岸概念炒作，并且初具規(guī)模，吸引大量外來(lái)投資者拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲 ●外來(lái)投資者的價(jià)格拉動(dòng)，刺激了本市觀望客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望，引發(fā)全市普漲 人口及消費(fèi)分析 項(xiàng)目區(qū)域**市漢臺(tái)區(qū)人口總數(shù)約為多萬(wàn)，文化程度中上，消費(fèi)主體穩(wěn)定，周邊長(zhǎng)住人群多為企事業(yè)職工、私營(yíng)業(yè)主，另有部分周邊郊縣村民。居民可支配消費(fèi)收入水平中等偏上，消費(fèi)能力相對(duì)**其他區(qū)域偏高。住宅等大宗耐用消費(fèi)需求屬成長(zhǎng)型，上升速度明顯。價(jià)格趨勢(shì)分析原住“情結(jié)”較重，該區(qū)域已入住小區(qū)較多，城市配套完善，已逐步形成一個(gè)本區(qū)域獨(dú)有的居住氛圍，人們選擇該區(qū)居住的趨勢(shì)明顯增強(qiáng)。未來(lái)3-5年內(nèi)整體保持“穩(wěn)中有升”的趨勢(shì)。隨著大盤(pán)的不斷開(kāi)發(fā)，配套資源的跟進(jìn)以及住宅品質(zhì)的提升，未來(lái)該區(qū)域房?jī)r(jià)上升空間將積具潛力。開(kāi)發(fā)商水準(zhǔn)及住宅品質(zhì)周邊項(xiàng)目相對(duì)開(kāi)發(fā)成本高，開(kāi)發(fā)投入大，品質(zhì)高，因此售價(jià)較高，這不僅帶動(dòng)了項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)的整體價(jià)格，同樣成為本項(xiàng)目利用價(jià)格優(yōu)勢(shì)的突破點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)。展望未來(lái)●35.6%的城市化率，發(fā)展空間還很大●西進(jìn)東擴(kuò)南移的城市發(fā)展戰(zhàn)略，刺激周邊人進(jìn)城 ●西安至成都高鐵的開(kāi)通更加刺激漲價(jià)（如西鄭高鐵拉動(dòng)了渭南、三門(mén)峽的地房?jī)r(jià)） ●近期供應(yīng)量不足，多數(shù)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售 結(jié)論：房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)發(fā)展周期的低谷及復(fù)蘇期，現(xiàn)正步入穩(wěn)定發(fā)展期，短期內(nèi)可能出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，但政策風(fēng)險(xiǎn)很大，長(zhǎng)期平穩(wěn)增長(zhǎng)2011年樓市已然過(guò)半，回顧上半年，處處充斥著博弈的意味——地方政府與中央政府在博弈，銀行和市場(chǎng)在博弈，買(mǎi)賣(mài)雙方也在博弈。多方在博弈中實(shí)現(xiàn)著角色的互換，就買(mǎi)賣(mài)雙方而言，開(kāi)發(fā)商正在由主動(dòng)變?yōu)楸粍?dòng)，消費(fèi)者反倒由被動(dòng)變?yōu)橹鲃?dòng)。調(diào)控之下的樓市先從政策出臺(tái)后的銷(xiāo)量低迷到五月回暖跡象再到當(dāng)前的低位趨穩(wěn)，過(guò)程中樓市也呈現(xiàn)出了一些新特點(diǎn)：一、不同區(qū)域樓市發(fā)展?jié)u趨平衡尤以城南，大河坎發(fā)展最為明顯，帶動(dòng)了樓市的快速發(fā)展；二、剛需為主改善為輔的需求結(jié)構(gòu)是支撐樓市穩(wěn)定運(yùn)行的中堅(jiān)力量。三、受限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整市場(chǎng)份額向大型房企集中。目前樓市正處于深度膠著之后的迷茫期，調(diào)控的威力雖然不及最初幾個(gè)月，但是藥效猶存。預(yù)計(jì)下半年的樓市活躍度將有所抬頭，樓價(jià)整體波動(dòng)不大，整體還是一種調(diào)整的市況。 “2011首屆中國(guó).**夏日?qǐng)F(tuán)購(gòu)看房季”，應(yīng)社會(huì)各界及各企業(yè)的強(qiáng)烈要求，在有關(guān)政府部門(mén)的大力支持下，將于 7月2日—12日在**體育館隆重召開(kāi)。屆時(shí)來(lái)自全國(guó)各地的朋友將匯同**380萬(wàn)人民一起，借助本屆看房季鮮明的主題訴求、濃郁的都市色彩、特有的狂歡氣質(zhì)、狂熱的浪漫激情，將浪漫、動(dòng)感、歡樂(lè)、時(shí)尚以及美景、美酒、美食、游藝、娛樂(lè)等多種最能激發(fā)大眾激情的文化元素有機(jī)結(jié)合起來(lái)，共同打造“**第一啤酒文化活動(dòng)品牌”的這一現(xiàn)代城市節(jié)慶活動(dòng)的成功典范，充分展現(xiàn)**市人民積極、樂(lè)觀、健康、和諧的精神家園。自本屆看房季籌辦以來(lái)，得到了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和大力支持，大家一致認(rèn)為它不僅是企業(yè)宣傳展示的良好平臺(tái)，更是各企業(yè)樹(shù)立形象、占領(lǐng)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)制高點(diǎn)，是一次難得的商機(jī)。我們相信有您的參與，本屆看房季的內(nèi)容將更加豐富多彩！ 夏日激情——**今夜無(wú)眠！ 活動(dòng)簡(jiǎn)介：房產(chǎn)團(tuán)購(gòu)對(duì)消費(fèi)者是有利的。第一，團(tuán)購(gòu)可以團(tuán)結(jié)購(gòu)房人的力量，爭(zhēng)取可以爭(zhēng)取的有利的補(bǔ)充協(xié)議，可以集中購(gòu)房人的資源，降低成本。有眾多購(gòu)房人的參與，可以獲取更多的關(guān)于開(kāi)發(fā)商以及和房屋相關(guān)的信息，確保正確決策。第二，可以加深購(gòu)房人之間的聯(lián)系，對(duì)后續(xù)維權(quán)和業(yè)主委員會(huì)建立有很大作用，還有助于建設(shè)一個(gè)其樂(lè)融融的社區(qū)人文環(huán)境。第三，團(tuán)購(gòu)者可以成立非正式的業(yè)主監(jiān)理會(huì)，在交房前就相關(guān)問(wèn)題隨時(shí)與開(kāi)發(fā)商溝通，從而督促開(kāi)發(fā)商的工作。團(tuán)購(gòu)的購(gòu)房者不僅可以取得價(jià)格上的優(yōu)惠，而是可以在諸如物業(yè)、環(huán)境、配套設(shè)施等其他問(wèn)題上獲得更多的權(quán)益保障。1、目標(biāo)客戶(hù)定位從**的實(shí)際情況出發(fā)，并通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合分析，我們認(rèn)為本案的主流目標(biāo)客戶(hù)群可定位為三類(lèi)2、目標(biāo)客戶(hù)群細(xì)分分析一類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)：新一代的國(guó)家公務(wù)員、金融、IT、教育、新聞媒介工作者；此類(lèi)消費(fèi)群體多為**中高層次工作人員或中高收入行業(yè)人士，他們有固定的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源、工作相對(duì)穩(wěn)定。因**新縣城目前正處于高速發(fā)展之中，老城區(qū)目前住房基本上已飽和，隨之房?jī)r(jià)又貴，他們正需尋求更好更實(shí)惠的生活空間。二類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)：二次置業(yè)者或私營(yíng)業(yè)主；這類(lèi)客戶(hù)有一定的經(jīng)濟(jì)收入，多為私營(yíng)業(yè)主，私營(yíng)業(yè)主預(yù)知**新縣城的房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)，愿提前入市者；二次置業(yè)者也是本類(lèi)消費(fèi)群體之一，他們多為居于市內(nèi)，但對(duì)目前的住房不是很滿(mǎn)意，有想通過(guò)現(xiàn)有住房的租賃或出售來(lái)?yè)Q取新房的欲望。三類(lèi)目標(biāo)客戶(hù)：普通及中低工薪階層；主要為市內(nèi)一般的工薪階層，以工資為主要收入，工作相對(duì)穩(wěn)定，現(xiàn)代化的生活社區(qū)是他們所向往的理想生活方式?；顒?dòng)詳情：二大參展板塊：一、新盤(pán)展示板塊：樓盤(pán)二、二手房展示板塊：二手房中介公司活動(dòng)宣傳：1、媒體廣告：選擇“億邦DM廣告”“生活向?qū)?bào)”每期強(qiáng)勢(shì)宣傳2、網(wǎng)絡(luò)推廣：通過(guò)**房產(chǎn)網(wǎng)，**家裝網(wǎng)，新**信息港，**各大型門(mén)戶(hù)網(wǎng)站，**各社區(qū)論壇，各縣區(qū)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站，QQ群，群郵件進(jìn)行宣傳。3、小區(qū)到戶(hù)：通過(guò)戶(hù)外廣告,DM報(bào)紙廣告，單頁(yè)廣告小區(qū)宣傳，同時(shí)可在現(xiàn)場(chǎng)組織報(bào)名。4、短信覆蓋：通過(guò)我們長(zhǎng)期的客戶(hù)資源積累，目前已有大量的準(zhǔn)購(gòu)房客戶(hù)以及潛在客戶(hù)，網(wǎng)站大量留言系統(tǒng)，20個(gè)QQ群大量客戶(hù)，和通過(guò)其他途徑收集的客戶(hù)信息。以及通過(guò)短信群發(fā)系統(tǒng)發(fā)送。 5、各縣區(qū)宣傳：可組織專(zhuān)業(yè)人員到各縣區(qū)派發(fā)宣傳單頁(yè)，以及在當(dāng)?shù)孛襟w進(jìn)行廣告宣傳。當(dāng)?shù)亻T(mén)戶(hù)網(wǎng)站進(jìn)行宣傳。6、中介公司門(mén)店廣告宣傳：在合作單位門(mén)店進(jìn)行條幅或噴繪，X展架等多形式的廣告宣傳，以吸引二手房購(gòu)房客戶(hù)選擇性?xún)r(jià)比更好的新樓盤(pán)。10月——推廣途徑部署，廣開(kāi)客源 空中轟炸，增加上客量 戶(hù)外——****候車(chē)亭、地下通道、公交車(chē)體廣告報(bào)媒——**日?qǐng)?bào)、電視報(bào)每周各一次 短信——全面覆蓋，每周二次 小眾——肯德基墊餐紙、萬(wàn)邦相關(guān)品牌的現(xiàn)場(chǎng)展示