中國物管行業(yè)現(xiàn)狀

中國物管行業(yè)現(xiàn)狀一、物業(yè)管理基本概述物業(yè)管理是房地產(chǎn)的產(chǎn)物，集勞動(dòng)密集型的服務(wù)型行業(yè)，具體指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，維系養(yǎng)護(hù)管理房屋配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共衛(wèi)生和活動(dòng)秩序。中國物業(yè)管理起源于20世紀(jì)80年代沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，至今只有數(shù)十年的發(fā)展歷史，借助資本的力量不斷成長，當(dāng)前處于蓬勃發(fā)展中。碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、綠城物業(yè)、雅生活物業(yè)等位于中國物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)第一階梯行列。2021年我國物業(yè)管理服務(wù)十強(qiáng)企業(yè)序號(hào)企業(yè)名稱1碧桂園生活服務(wù)集團(tuán)股份有限公司2恒大物業(yè)3綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司4雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司5保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司6融創(chuàng)服務(wù)控股有限公司7彩生活服務(wù)集團(tuán)8中海物業(yè)管理有限公司9金地物業(yè)管理有限公司10長城物業(yè)集團(tuán)股份有限公司二、物業(yè)管理行業(yè)市場現(xiàn)狀1、物業(yè)在管規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大\t"/market/202203/_blank"顯示，隨著都市化進(jìn)程的加速，居民經(jīng)濟(jì)水平的提升，國家政策的支持推進(jìn)，物業(yè)管理行業(yè)快速發(fā)展。中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管面積規(guī)模呈逐年攀升的態(tài)勢(shì)，2021年在管面積約280億平，其中有3家物企在管面積超過5億平，分別是碧桂園服務(wù)8。24億平、萬物云7億平、雅生活集團(tuán)5。1億平。這些上市企業(yè)主要通過并購方式進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張。2、上市物企發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大，主要分布于北上廣發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是物業(yè)管理行業(yè)市場化的產(chǎn)物，中國上市物企發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大，目前共有55家上市物企。至2020年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)的上市增加數(shù)大體呈上升趨勢(shì)，2020年物企上市增加數(shù)達(dá)到歷年最高值18家，2021年物企上市步伐略有減速，14家物企于本年度內(nèi)上市。中國上市物企大多分布于北上廣、浙江等發(fā)達(dá)地區(qū)，占總數(shù)比例的62%，其中廣州上市物企數(shù)高達(dá)20家，上海、北京、浙江分別是8、6、6家。3、收并購市場活躍，全年交易額超360億元除了政策支持外，基于國內(nèi)資本市場對(duì)物管行業(yè)的青睞，物企紛紛加快戰(zhàn)略擴(kuò)張步伐，通常采用收并購手段壯大自身規(guī)模。當(dāng)前物管行業(yè)最常見的并購方式有兩種，一種是橫向并購：并購?fù)袠I(yè)競爭對(duì)手，由于這些競爭企業(yè)本身存在規(guī)?；A(chǔ)和一定影響力，選擇并購不僅可以增加在管面積，還帶來原有企業(yè)的客戶資源，迅速擴(kuò)大企業(yè)市場份額。第二種是縱向并購：沿著產(chǎn)業(yè)鏈上下游向前或向后并購，填補(bǔ)企業(yè)某些服務(wù)內(nèi)容空白，豐富增值服務(wù)，擴(kuò)展服務(wù)邊界。擴(kuò)大在管規(guī)模的橫向并購方式相對(duì)簡單，只需要進(jìn)行資金投入這一步驟，就能享受營收、凈利潤的及時(shí)性收入，而并購增值服務(wù)的好處在短期內(nèi)難以預(yù)見，投資回報(bào)率具有滯后性。2021年中國物管企業(yè)收并購數(shù)77宗，較2020年減少了23宗，交易金額突破360億元為歷史新高，比2020年增長了3倍以上，說明了中國物管行業(yè)并購市場單筆交易額高且大額交易頻發(fā)。其有29家上市企業(yè)進(jìn)行了53宗并購事件，交易金額高達(dá)355。88億元，上市物企并購資金充沛、能力強(qiáng)，擴(kuò)張規(guī)模迅速。隨著物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市數(shù)量的迅速遞增以及國內(nèi)巨大的資本市場空間推進(jìn)，收并購的熱度只增不減。僅2022年1月就發(fā)生了14宗收并購事件，交易額達(dá)36。17億元，其中只有天明物業(yè)、宏德科技物業(yè)兩宗屬于并購強(qiáng)化服務(wù)業(yè)務(wù)，如孵化眾創(chuàng)空間、金屬制品批發(fā)與設(shè)計(jì)服務(wù)，其余屬于并購擴(kuò)大在管規(guī)模。2022年物業(yè)服務(wù)企業(yè)收并購案例拓展企業(yè)標(biāo)的企業(yè)權(quán)益比例業(yè)務(wù)類型能力業(yè)態(tài)天明物業(yè)周口天明物業(yè)100%基礎(chǔ)物業(yè)住宅物業(yè)山東高速物業(yè)山東高速仁和物業(yè)60%基礎(chǔ)物業(yè)公建物業(yè)、住宅物業(yè)華潤萬象生活禹佳生活100%基礎(chǔ)物業(yè)住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)南都物業(yè)中大物業(yè)100%基礎(chǔ)物業(yè)住宅物業(yè)南都物業(yè)普惠物業(yè)80%基礎(chǔ)物業(yè)住宅物業(yè)亞新物業(yè)雙新創(chuàng)業(yè)孵化器100%增值物業(yè)孵化器、眾創(chuàng)空間合景悠活廣東特麗潔環(huán)境50%基礎(chǔ)物業(yè)環(huán)衛(wèi)旭輝永生服務(wù)鄭州智萍企業(yè)管理100%基礎(chǔ)物業(yè)管理咨詢、會(huì)議會(huì)展宏德科技物業(yè)宏德環(huán)保100%增值物業(yè)金屬制品批發(fā)、設(shè)計(jì)服務(wù)世貿(mào)服務(wù)泉州友達(dá)置業(yè)管理51%基礎(chǔ)物業(yè)住宅物業(yè)華潤萬象生活中南服務(wù)100%基礎(chǔ)物業(yè)住宅物業(yè)亞新物業(yè)河南百舸裝飾工程100%基礎(chǔ)物業(yè)裝飾裝修之平管理桂林萬眾之平物業(yè)51%基礎(chǔ)物業(yè)住宅物業(yè)、酒店物業(yè)奧聯(lián)物業(yè)金睿達(dá)物業(yè)92%基礎(chǔ)物業(yè)住宅物業(yè)2021年國家提出“社區(qū)+物業(yè)+養(yǎng)老服務(wù)”模式，實(shí)現(xiàn)幼有所育、學(xué)有所教、老有所養(yǎng)、住有所居等目標(biāo)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可進(jìn)一步完善市場所衍生的幼兒托管、老人養(yǎng)老等增值服務(wù)，逐步形成具有競爭力的服務(wù)品牌。三、總結(jié)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展迅速，可依舊存在從業(yè)人員業(yè)務(wù)知識(shí)缺乏，效勞觀念不到位；物業(yè)費(fèi)用虛假或不透明；公共基礎(chǔ)設(shè)備維護(hù)不到位；管理不標(biāo)準(zhǔn)等不完善的地方，從而降低了服務(wù)質(zhì)量。隨著業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的重視加深，針對(duì)物業(yè)管理存在的公共責(zé)任、社會(huì)責(zé)任等一系列問題，國家和地方政府出臺(tái)了諸多與物管行業(yè)有關(guān)的政策法規(guī)。比如建立物業(yè)服務(wù)平臺(tái)，制定合理的物業(yè)收費(fèi)并定期公布；落實(shí)便民服務(wù)制度等，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，物業(yè)服務(wù)專業(yè)化、精準(zhǔn)化，完善社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)，構(gòu)建智能建造強(qiáng)國。行業(yè)最新政策時(shí)間主要政策內(nèi)容1月7日江蘇省計(jì)劃改造消防安全隱患突出的老舊住宅小區(qū)，保障住宅小區(qū)消防車通道不被占用，走道、電梯等公共空間禁止停放電動(dòng)自行車1月20日佛山市將考量住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)保安、保潔、保綠、保設(shè)施等四大方面，準(zhǔn)確分級(jí)、綜合評(píng)價(jià)、同時(shí)結(jié)合佛山市智慧物業(yè)平臺(tái)收集各項(xiàng)目的收費(fèi)情況，定期向全社會(huì)公布1月10日上海市自2022年2月1日起施行酬金制物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式，物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定，物業(yè)服務(wù)資金的構(gòu)成，賬目公布、資金審計(jì)等事項(xiàng)1月17日蕪湖市力爭用三年左右時(shí)間，確保住宅物業(yè)服務(wù)水平達(dá)到長三角先進(jìn)城市標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，專業(yè)化物業(yè)管理覆蓋率90%以上1月21日沈陽市增設(shè)環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)，年底前實(shí)現(xiàn)全市社區(qū)100%全面覆蓋1月12日推動(dòng)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，包括物業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)1月21日鼓勵(lì)有條件的地方引進(jìn)專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，建立健全業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙向選擇機(jī)制。完善城市居民委員會(huì)組織體系，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法履行職責(zé)1月25日以建設(shè)世界建造強(qiáng)國為目標(biāo)，到2035年邁入智能建造強(qiáng)國行列，“十四五”時(shí)期，裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá)30%以上1月25日明確“十四五”時(shí)期推進(jìn)城鄉(xiāng)社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)的指導(dǎo)思想等，到2025年末，黨建引領(lǐng)社區(qū)服務(wù)體系建設(shè)更加完善，精準(zhǔn)化、精細(xì)化、智能化水平持續(xù)提升，基本公共服務(wù)均等化水平明顯提升打鐵還需自身硬，物業(yè)管理企業(yè)要自我完善，健全