河景地產(chǎn)上河城營(yíng)銷推廣建議

★競(jìng)品面本案及競(jìng)品項(xiàng)目位置分布圖★竟品售價(jià)及銷售情況項(xiàng)目名稱本案金地長(zhǎng)青灣萬科金域藍(lán)灣河畔公館左岸慧晶浦江盛景灣坤泰新界規(guī)劃設(shè)計(jì)

一期由3棟29、33層高層組成，共 928戶一期共有高層6棟，154套；別 墅33棟，推出 79套。一期由2棟小高 層、10棟高層 組成，共503 套。由3棟28層高 層組成，共 324套。

峰境組團(tuán)由7棟高層組成， 約700套。

5棟臨河32層高層，共 469套

2棟多層、2棟小高層、4 棟多層組成，共832套面積均價(jià)54～194㎡4800元/㎡

180～420㎡ 高層7500～ 8000元/㎡ （420㎡戶型12000元/㎡）

156～189㎡剩余戶型5500 元/㎡，新推7#4800～4900 元/㎡250～350㎡12000元/㎡(含精裝修)

120～180㎡3600～4200元/ ㎡（此為一次 性，無法貸 款）68～280㎡8000元/㎡

52～260㎡高層5000元/ ㎡，團(tuán)購 3800元/㎡銷售情況推出289套，銷售132套， 網(wǎng)上備案81 套高層銷售30套左右，網(wǎng)上備 案9套網(wǎng)上備案252套網(wǎng)上備案0套尚未取得銷售許可證，尚未 進(jìn)行銷售。網(wǎng)上備案64 套網(wǎng)上備案534 套得房率76%85%小高層87%，高 層78%未定未定75～77%85%開盤時(shí)間2008年6月2008年10月2008年10月預(yù)計(jì)2009年3 月未定2008年8月2008年5月交屋時(shí)間2009年6月2010年5月小高層2009年6 月，其他12月2010年2010年初2008年底2009年10月本案★竟品項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)比較

項(xiàng)目名稱 金地長(zhǎng)青灣萬科金域藍(lán)灣 河畔公館 左岸慧晶 浦江盛景灣 坤泰新界

優(yōu)勢(shì)具有小面積復(fù)式產(chǎn)品，自然原生態(tài) 景觀，具有觀景電梯 園林景觀優(yōu)美，品牌物業(yè) 園林景觀優(yōu)美，品牌物業(yè) 之前已成功開發(fā)五期，并已入住先期開發(fā)已入住，二期雖無銷售許 可證，但價(jià)格較低先期開發(fā)已入住，面積區(qū)間層次較 大 園林景觀優(yōu)美，具體奧體極近

劣勢(shì)園區(qū)較小，開間普遍偏小，公攤大，戶 型配比差（無90～110平），周邊 主要竟品為品牌地產(chǎn)。面積普遍偏大，非臨河住宅看不到河景 非臨河住宅看不到河景 面積普遍偏大，園區(qū)較小 園區(qū)較小 價(jià)格偏高 看不到河景★前期推廣節(jié)點(diǎn)※2007年7月15日：紅陽上河城VIP接待中心開放?！?007年9月22日：紅陽上河城現(xiàn)場(chǎng)售樓處開放，首期A座130-150平米純板式河景住宅開始預(yù)約登記。※2008年6月8日：樣板間開放，誠(chéng)意認(rèn)購期享受開盤價(jià)9.7折優(yōu)惠。※2008年7月：推出上河儷舍組團(tuán)?！?008年9月：上河城準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，2009年6月即可入住。房交會(huì)期間另享受每平米減免20元優(yōu)惠政策。項(xiàng)目可售房源數(shù)據(jù)A棟B棟C棟總計(jì)戶型戶數(shù)面積戶數(shù)面積戶數(shù)面積戶數(shù)面積54(平層）124669654（復(fù)式） 89.66-95 132.62 145.3228 915151532.16 806.94 1989.3 2179.8426262

2268 08222.449009.8478312789

4212 2945 361812933.48148.88537890.640079690483.8155.92158.2517202650.64 3165629667.04 0314833.52 01881920022 941361728小計(jì)15720214.4835235863.322873440609年銷售任務(wù)----

總銷金額：1.5億

大戶型：1.1億 小戶型：0.4億總銷套數(shù)：340套

大戶型：180套（推出300套，銷售率60%）

小戶型：160套（推出272套，銷售率60%） 復(fù)式：148套 平層：124套09銷售目標(biāo)分解A棟B棟C棟月份大戶小戶大戶小戶大戶小戶小計(jì)備注型型型型型型4月885月6713蓄水期6月7月8月9月12 8 9142221411814161712111572403646B棟開盤、夏交會(huì)

秋交會(huì)10月11月12月合計(jì)10 6 469

1 0 023

10 8 611310 91084000025121148

56 35 31337C棟開盤冬交會(huì)09銷售回款計(jì)劃A座大戶型

A座小戶型

B座大戶型

B座小戶型

C座大戶型

C座小戶型累計(jì)銷售額月份60.8萬/套31萬/套61萬/套22.7萬/套61萬/ 套31萬/套合計(jì)合計(jì)金累計(jì)回款套數(shù)金額套數(shù)金額套數(shù)金額套數(shù)金額套數(shù)金額套數(shù)金額套數(shù)額4月824882481005月6365793136303206月7月8月9月12 8 9147304865478513221

93 62 621554118141625011098 854 97617121115386272250341724036463710191917132323100013501350160010月11月12月合計(jì)10 6 469

608 365 243419510023

62 31 31713

10 8 6113

610 488 366689310 91084

227 204 22719070000000025121148

775 372 3411488

56 35 31337

2282 1460 120815023

2200 2700 31661357609年大戶型推售A棟、B棟，保留C棟（A棟：余129套，B棟：186套，共計(jì)315套）

小戶型A、B、C全部推出（平層124戶，復(fù)式148戶）價(jià)格策略1.定價(jià)原則本項(xiàng)目在現(xiàn)階段市場(chǎng)狀態(tài)下，及周邊項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品入市體量，宜實(shí)行快打快銷的戰(zhàn)術(shù)，盡快回籠現(xiàn)金流。但為了保證產(chǎn)品價(jià)值最大化，建議本項(xiàng)目實(shí)行“彈性價(jià)格原則”的原則，如銷售狀態(tài)上揚(yáng)時(shí)，價(jià)格進(jìn)行適時(shí)調(diào)整。2.平均價(jià)格根據(jù)目前市場(chǎng)條件，并比照競(jìng)品項(xiàng)目情況，結(jié)合客戶的心理接受程度，本項(xiàng)目需從銷售價(jià)格上增加其銷售競(jìng)爭(zhēng)力，所以建議現(xiàn)階段本案價(jià)格：

小復(fù)式：5700元/㎡ 大戶型：4200元/㎡ 平層小戶型：4000元/㎡

注：以上為折后底價(jià)營(yíng)銷體系的建立----本項(xiàng)目適時(shí)建立時(shí)效創(chuàng)新外展場(chǎng)策略的營(yíng)銷體系

根據(jù)現(xiàn)階段市場(chǎng)背景、 供求狀態(tài)與消費(fèi)人群心 態(tài)分析，需要非常規(guī)、 更為強(qiáng)力同時(shí)搶占先機(jī) 的銷售策略組合推出?，F(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn) 式營(yíng)銷客源圍堵 營(yíng)銷

本案營(yíng)銷體系

促銷策略事件營(yíng)銷

DS直銷

營(yíng)銷體系的建立------革新營(yíng)銷觀念傳統(tǒng)營(yíng)銷觀念

傳統(tǒng)坐銷銷售中心展示 靜態(tài)銷售 報(bào)紙主打革新營(yíng)銷觀念

走出直銷多設(shè)外展中心動(dòng)態(tài)截客 散點(diǎn)宣傳營(yíng)銷體系的解讀—A棟的銷售機(jī)遇創(chuàng)造背景主要優(yōu)勢(shì)：準(zhǔn)現(xiàn)房（6月20日交屋）主要劣勢(shì)：各種戶型去化不均勻；有成交老客戶原因不能輕易做價(jià)格調(diào)整；銷售機(jī)遇

小步快走，迅速出貨。在新貨推出時(shí)分階段將1#難消化單位提出特價(jià)促銷、全面打開推廣展示渠道、持續(xù)本樓的銷售熱度。

低價(jià)超值策略。通過與新推優(yōu)秀房源價(jià)格的對(duì)比法，凸顯1#余下房源的超值性價(jià)比。

享受生活真實(shí)情景。推出精裝飾現(xiàn)房單位，呈現(xiàn)無敵河景與高尚生活品味，讓客戶擁有夢(mèng)想的購買沖動(dòng)。營(yíng)銷體系的解讀—B#、C#住宅的銷售機(jī)遇創(chuàng)造背景主要優(yōu)勢(shì)：具有熱銷房源◆產(chǎn)品經(jīng)過優(yōu)化調(diào)整◆已有1#物業(yè)樣板主要劣勢(shì)：即項(xiàng)目難點(diǎn)，如無園區(qū)、戶型、品牌等銷售機(jī)遇

階段內(nèi)區(qū)域同類戶型臨河景觀稀缺性。強(qiáng)調(diào)區(qū)域同類戶型景觀差異化，臨河景觀的不可復(fù)制性，在自然景觀絕佳之季全面出擊。

完美組合營(yíng)銷策略制造熱銷勢(shì)態(tài)。執(zhí)行即定的營(yíng)銷體系，從價(jià)格的追隨者變身為敏銳的機(jī)會(huì)主義者。

低價(jià)超值策略。整合優(yōu)勢(shì)與其他項(xiàng)目形成較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)進(jìn)行展示、推廣、活動(dòng)、形象、包裝等全面配合，提升項(xiàng)目在客戶心目中的性價(jià)比，打造超值的概念。業(yè)務(wù)目標(biāo)----推售節(jié)奏

推售原則

本項(xiàng)目A棟入市時(shí)間較長(zhǎng)，但銷售較不理想。為了給市場(chǎng)一種項(xiàng)目熱銷狀態(tài)，B棟為二期房源先高調(diào)入市，A棟封盤，冠以“售謦”。A棟余量以每周特價(jià)房和精裝房按階段細(xì)水長(zhǎng)流式分批去化。

推售順序

階段一階段二階段二階段四階段五階段六階段

銷售階段劃分推廣準(zhǔn)備期、產(chǎn)品調(diào)整期

B棟蓄水期 B棟開盤期 B棟強(qiáng)銷期 C棟小戶型入市 C棟小戶型強(qiáng)銷期

月份

4月 5月 6月 7月—9月 10月11月-12月◆A棟銷售策略

A棟封盤售磬（大戶型）

做銷控明控板，制造項(xiàng)目熱銷局面，并給老客戶對(duì)本項(xiàng)目 信心；◆◆

每周推出特價(jià)房源在B棟與C棟強(qiáng)銷過程中，暗中去化A棟剩余房源；

特定房源精裝飾銷售

帶軟配的樣板間創(chuàng)造了未來生活的情景體驗(yàn)，極大刺激看房人的購買沖動(dòng)。提供幾種不同的配飾風(fēng)格，針對(duì)部分滯銷房源進(jìn)行菜單式“精裝飾”銷售，軟配部分可折價(jià)打包到房?jī)r(jià)內(nèi)。B、C棟銷售策略◆◆

推廣步驟5月份進(jìn)行宣傳推廣、蓄水，6月份開盤銷售；

推廣策略

報(bào)紙廣告主要是定位項(xiàng)目形象與品質(zhì)，借兩位鄰居強(qiáng)大之勢(shì)形成區(qū)域名盤地位，組合各種銷售手段攔截區(qū)域客戶；□□□B棟開盤執(zhí)行◆開盤策略

開盤享受折扣85折； 贈(zèng)送精裝修； 大戶認(rèn)購金2萬抵4萬； 小戶認(rèn)購金1萬抵2萬；注：以上投入需折算到房?jī)r(jià)中◆房源銷控

開盤時(shí)推出12個(gè)樓層 低區(qū)開放房源：3-4F、7-8F、 中區(qū)開放房源：15-18F 高區(qū)開放房源：23-24、29-30按樓層高中低房源搭配相結(jié)合進(jìn)行銷售控制，以保證優(yōu)劣房源均一銷售?！糸_盤策略(解析)144㎡（大房型）表價(jià)6300元/㎡，85折，再送1000元精裝修，2萬抵4萬相當(dāng)于140元/㎡，最后銷售價(jià)格4215元/㎡55㎡（復(fù)式）表價(jià)8100元/㎡，85折，再送1000元精裝修，1萬抵2萬相當(dāng)于182元/㎡，最后銷售價(jià)格5703元/㎡55㎡（平層）表價(jià)5750元/㎡，85折，再送1000元精裝修，1萬抵2萬相當(dāng)于182元/㎡，最后銷售價(jià)格3705元/㎡

區(qū)域形象占領(lǐng)2、設(shè)置精神堡壘銷售執(zhí)行一客源圍堵營(yíng)銷左右“兩金”項(xiàng)目從品牌、推廣力度、社會(huì)認(rèn)知度都比較強(qiáng)大，本項(xiàng)目巧用客源截流戰(zhàn)術(shù)將區(qū)域客戶利為己用。

設(shè)立敞篷觀景大篷車

電動(dòng)敞篷看樓車：3輛 1、道旗覆蓋 在區(qū)域內(nèi)金域藍(lán)灣、金地長(zhǎng)青灣、河畔新城、坤泰 新界等項(xiàng)目附近等流動(dòng)行駛、即招即停拉載看樓客戶至本項(xiàng)目.銷售執(zhí)行二分展中心銷售淡市狀態(tài)下主動(dòng)出擊尋找客戶，在市內(nèi)繁華、人流較旺之處設(shè)置外賣場(chǎng)，讓更多市民能夠更加直接了解項(xiàng)目，提高客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知程度。選擇客流量較大，距本項(xiàng)目相對(duì)較近中高檔百貨中心，如中街沈陽春天商場(chǎng)內(nèi)部。銷售執(zhí)行二分展中心銷售沈陽春天目前在中街入口正陽街國(guó)美電器商場(chǎng)門前設(shè)立了連排店鋪，主要針對(duì)各房地產(chǎn)開發(fā)商各個(gè)項(xiàng)目宣傳設(shè)立以超市形式為主的商鋪。目前已對(duì)外進(jìn)行宣傳，并與錦聯(lián)地產(chǎn)、萬科、碧桂園、南華四家房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行租賃簽約。內(nèi)部面積：30平方米（開間：8米，進(jìn)深：3.9米）銷售執(zhí)行三促銷策略之一本項(xiàng)目已有一定的客戶基礎(chǔ)，運(yùn)用老客戶的圈層口碑影響力帶動(dòng)新客戶成交。

老帶新 優(yōu)惠政策總房款40萬以下 總房款40萬以上老客戶獎(jiǎng)勵(lì)2500元現(xiàn)金新客戶優(yōu)惠60元/㎡ 老客戶獎(jiǎng)勵(lì)5000元現(xiàn)金 新客戶優(yōu)惠100元/㎡注：以上優(yōu)惠額度根據(jù)銷售市場(chǎng)形勢(shì)可進(jìn)行階段性調(diào)整銷售執(zhí)行三促銷策略之二----舊房換新房

與沈陽較有實(shí)力的二手房聯(lián)鎖店合作，將已經(jīng)有一套或多套住房，想改善居住條件需要的終端客戶群體，通過本項(xiàng)目的以舊換新政策，盤活舊房資源，在舊房自住或出租的同時(shí)，還可以從銀行獲得新房首付款，相當(dāng)于“零首付”。具體操作辦法：銀行將舊房原值的６０％額度向申請(qǐng)者發(fā)放貸款，舊房則抵押給地產(chǎn)置業(yè)擔(dān)保有限責(zé)任公司。舊房抵押貸款期限為３年，償還方式為“按月還息、一次還本”。如城建地產(chǎn)長(zhǎng)期與二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)合作此活動(dòng)。銷售執(zhí)行三促銷策略之三----A棟送精裝修

A棟推出時(shí)間較長(zhǎng)，已有一部分房源銷售，不可再重新進(jìn)行包括推廣，而是順勢(shì)將A棟宣傳售罄，主推二期房源，A棟余量促銷推出。 實(shí)施裝修套餐，做成幾種不同風(fēng)格的裝修標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行高檔軟裝配飾，提升產(chǎn)品檔次、渲染生活情調(diào)，促進(jìn)購買欲； 軟飾包括：家具、窗簾、家用電器、小配件細(xì)到生活的一切用品，如餐具、衛(wèi)浴用品等； 精裝修費(fèi)用：1500元/㎡，（將裝修費(fèi)用折算到房款里，可一并進(jìn)行貸款，給客戶提供便利） 裝修單位：除150平帶弧形窗的以外，其他80㎡以上戶型

例，大連星海國(guó)寶送裝修銷售案例銷售執(zhí)行三促銷策略之四----A棟推出特價(jià)房源

在B棟、C棟強(qiáng)銷時(shí)暗中將A棟部分滯銷房源劃做特價(jià)房進(jìn)行階段促銷，通過與新推房源價(jià)格的超值對(duì)比，促進(jìn)客戶購買。 優(yōu)惠幅度：大戶型底價(jià)不超過4200元/㎡

優(yōu)惠對(duì)象：除帶弧形窗的150㎡大戶型以外的大戶型 推出方式：形式每周推出5套（實(shí)際售出即補(bǔ)）☆☆☆☆銷售執(zhí)行三促銷策略之五----階段促銷活動(dòng)

在現(xiàn)階段市場(chǎng)狀態(tài)下，我司通過市場(chǎng)調(diào)查與操盤經(jīng)驗(yàn)所得，各種促銷手段對(duì)沈陽客戶較有吸引力，建議本案在不同時(shí)段推出實(shí)效促銷組合手段，創(chuàng)造銷售熱點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。 五一、十一、元旦：送旅游 五一至十一：大連外景婚紗攝影 六一：青少年國(guó)外夏令營(yíng) 情人節(jié)：周大福鉆戒 例如，萬科各項(xiàng)目促銷組合

以上贈(zèng)送的成本均要折算到房?jī)r(jià)中銷售執(zhí)行三促銷策略之六----看房積分活動(dòng)本項(xiàng)目非市中心，看房人相對(duì)稀少，為了增加售樓處人氣，實(shí)行看樓積分。 認(rèn)購階段，購房者只要到售樓部登記，就能獲得一張“幸福生活積分卡”。購房者每參加一次由本案舉辦的活動(dòng)，或是介紹一位新客戶，都能獲得額數(shù)不等的積分。在項(xiàng)目開盤后，每一積分可抵一定額數(shù)現(xiàn)金。 成交后的客戶，再介紹新客戶到場(chǎng)，除享受老帶新政策外，根據(jù)其意向度增加積分，積到一定數(shù)額可贈(zèng)送購物卡，以促進(jìn)客戶到場(chǎng)熱情。銷售執(zhí)行四事件營(yíng)銷■制造公益新聞事件，擴(kuò)大社會(huì)影響力 上河城出資聘請(qǐng)世界知名設(shè)計(jì)師***規(guī)劃河灘公園 上河城地產(chǎn)征集河灘公園命名與連橋命名 上河城業(yè)主認(rèn)養(yǎng)河灘公園名樹■運(yùn)用項(xiàng)目重大活動(dòng) B棟盛大開盤 樣板間開放 A棟交屋入住傾情回饋■銷售執(zhí)行四事件營(yíng)銷

以河灘為場(chǎng)地，組織業(yè)主聯(lián)誼家庭活動(dòng)， 燒烤活動(dòng) 制作風(fēng)箏比賽、放風(fēng)箏比賽 船模比賽 夏令營(yíng)■在售樓處內(nèi)部活動(dòng) 渾河景觀為背景的攝影比賽4月8月月份備注燒烤活動(dòng)、制作風(fēng)箏比賽、放風(fēng)箏比賽

5月 6月 7月 9月10月11月12月音樂會(huì)、B棟開盤、夏交會(huì)夏令營(yíng)、攝影比賽家庭游園活動(dòng)、船模與航模比賽、秋交會(huì)、篝火晚會(huì)、C棟小戶開盤、燒烤活動(dòng)業(yè)主聯(lián)誼會(huì)、裝修說明會(huì)冬交會(huì)、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)銷售執(zhí)行五DS直銷根據(jù)目標(biāo)人群活動(dòng)特征分析和針對(duì)性推廣策略，整合客戶資源，小眾傳播，進(jìn)行指定渠道營(yíng)銷，努力挖掘客戶資源，如客戶說明會(huì)；如周邊的幾所大學(xué)和國(guó)企單位；銷售執(zhí)行六現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)式營(yíng)銷也是眾多時(shí)效性營(yíng)銷手段中最具殺傷力的一種，本項(xiàng)目借助河灘公園景觀較佳、09年交屋的優(yōu)勢(shì)，將各項(xiàng)樣板準(zhǔn)備到位，讓客戶可以在現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)自己未來的生活場(chǎng)景，提供比肩產(chǎn)品的尊貴服務(wù)，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，感染客戶，以提高成交率。營(yíng)銷過程是體驗(yàn) 營(yíng)銷目標(biāo)是服務(wù)銷售執(zhí)行配合項(xiàng)目一、參加各季房交會(huì)政府、輿論對(duì)房交會(huì)大力支持，使沈城人民在房交會(huì)時(shí)釋放巨大購房熱情，同時(shí)也利于項(xiàng)目的口碑樹立與形象宣傳。建議本項(xiàng)目參加每次房交會(huì)，做房交會(huì)拍賣、展位設(shè)計(jì)工作。以期在展會(huì)期間業(yè)績(jī)有所突破。二、調(diào)整售樓處功能布局與銷售動(dòng)線現(xiàn)售樓處裝修設(shè)計(jì)格調(diào)高雅，較有品味檔次，但與銷售環(huán)境有不和諧之處：1）門口距銷售區(qū)交通動(dòng)線過長(zhǎng)，使客戶產(chǎn)生一種空曠、無人氣感覺；2）控臺(tái)區(qū)、沙盤區(qū)、洽談區(qū)過于分散，銷售局面、客戶把握不能及時(shí)控制；3）燈光發(fā)射冷光、大面積白墻，使客戶從心理產(chǎn)生冷意；4）小橋流水、假山粗糙，與售樓處整體格調(diào)不搭調(diào)；5）售樓處外景觀較差，售樓處里外品質(zhì)相差懸殊；設(shè)計(jì)施工期：20天左右設(shè)計(jì)施工費(fèi)用：10-25萬元三、B棟樣板間展示本項(xiàng)目大房型在戶型方面存在一些缺點(diǎn)：比如進(jìn)身長(zhǎng)、開間窄，北向觀景窗較小，房型北側(cè)空間窄沒有觀景余地。制作130㎡、150㎡戶型的樣板間，以配合大戶型強(qiáng)銷工作，建議至少要做到以上2個(gè)戶型樣板間，才會(huì)加深景觀對(duì)客戶的影響力；四、建設(shè)河堤公園示范區(qū)改善長(zhǎng)廊、湖區(qū)，設(shè)置小橋、小船、兒童活動(dòng)區(qū)等小品，使河灘公園園區(qū)化，且適合家庭活動(dòng)，制造溫馨感，化不利為有利，給業(yè)主一種河灘公園就是自己的私家花園感覺。五、樹立高端物業(yè)形象

周邊二個(gè)大盤的開發(fā)商均以出色物業(yè)服務(wù)得到客戶的好評(píng)，本項(xiàng)目在軟性服務(wù)上可創(chuàng)造物業(yè)增值服務(wù)：如設(shè)立24小時(shí)管家服務(wù)或宅急送。樣板間設(shè)立專門物業(yè)管理員，體現(xiàn)未來物業(yè)水準(zhǔn)。各處保安樹立統(tǒng)一語言、動(dòng)作形象。六、設(shè)立會(huì)所在每棟物業(yè)商業(yè)部分劃分出小會(huì)所，不需做大做強(qiáng)，只要實(shí)用，體現(xiàn)生活品味與健康的生活理念。七、完善生活配套設(shè)施

區(qū)域缺少生活配套設(shè)施，較為不便，這也是多數(shù)客戶區(qū)域抗性的原因。建議本案招商先行，尤其是超市，給業(yè)主便利生活條件。且也有利于將來的商業(yè)銷售，現(xiàn)可以前三年免租、以租代售等形式招徠合作伙伴。八、為學(xué)生提供好學(xué)區(qū)，解決購房客戶后顧之憂提供好學(xué)區(qū)（河畔新城學(xué)區(qū)）、校巴等，從軟性貼心服務(wù)攻擊客戶。12345序號(hào)

工作事項(xiàng)售樓處、樣板間與大堂設(shè)計(jì)方案 定稿 售樓處調(diào)整施工 樣板間裝修完成 樣板間、大堂軟飾完成 河堤公園示范區(qū)設(shè)計(jì)方案

單位設(shè)計(jì)單位開發(fā)公司開發(fā)公司開發(fā)公司開發(fā)公司完成時(shí)間

4.15 4.15-5.15 4.16-5.28 5.1-5.31 4.1-4.156789序號(hào)

10

工作事項(xiàng)

河堤公園示范區(qū)建設(shè) 物業(yè)管家確定 會(huì)所設(shè)計(jì)方案打造成熟商業(yè)街意見確定 學(xué)區(qū)、校巴確定

單位開發(fā)公司開發(fā)公司設(shè)計(jì)單位開發(fā)公司開發(fā)公司完成時(shí)間

4.16-5.15 3.31前 4.15前 3.31前 4.30前售策略營(yíng)銷分段及階段銷售執(zhí)行09年4月5月6月7月8月9月10月11月12月上中下上中下上中下上中下上中下上中下上中下上中下銷售節(jié)奏AB準(zhǔn)備期

強(qiáng)形象鋪墊期

銷開盤期期強(qiáng)銷期清盤期掃尾期C小戶形象鋪墊期強(qiáng)銷期銷圍堵客源 老帶新準(zhǔn)備期

啟動(dòng)執(zhí)行全年執(zhí)行分展中心準(zhǔn)備、制作期3處分展中心全面展開房展會(huì)春交會(huì)夏交會(huì)秋交會(huì)冬交會(huì)舊房換新房準(zhǔn)備期全年執(zhí)行樣板間裝修設(shè)計(jì)完成施工、軟飾完成樣板間開放精裝飾銷售準(zhǔn)備期樣板間開放銷售精裝飾單位河灘公園景觀公司選擇、設(shè)計(jì)完成景觀施工花園開放商業(yè)招商準(zhǔn)備工作、洽談施工、裝飾開放使用會(huì)所設(shè)計(jì)施工、裝修、裝飾與開盤同開放屋

4-5月A棟銷售持續(xù)期，B棟準(zhǔn)備期

1、春交會(huì) 2、B棟認(rèn)購階段 3、分展中心開始 4、截流客源 5、促銷去化A棟房源 6、河灘公園示范區(qū)設(shè)計(jì) 施工 7、以舊房換新房 8、會(huì)所設(shè)計(jì)施工階段 9、公關(guān)活動(dòng) 10、銷售老帶新執(zhí)行 11、洽談?wù)猩毯献?/p>

6-9月

B棟開盤期1、夏交會(huì)2、超市等商業(yè)進(jìn)駐3、B棟開盤4、分展中心展示5、區(qū)域截流客戶6、B棟樣板間開放7、河灘公園開放8、銷售精裝飾單位9、會(huì)所開放10、銷售老帶新執(zhí)行11、A棟交屋

10-12月

銷售持續(xù)期1、秋交會(huì)、冬交會(huì)2、分展中心展示3、物業(yè)B棟進(jìn)行交4、銷售精裝飾單位5、銷售老帶新執(zhí)行6、運(yùn)用階段促銷活動(dòng)推廣導(dǎo)入?目標(biāo)