廣場項目定位定量及開發(fā)策略研究報告

昆明萬達廣場項目項目定位定量及開發(fā)策略研究報告第一部分研究思路目標溝通德思勤對本項目目標的理解項目整體發(fā)展核心問題思考本報告研究思路1234目標溝通我們的開發(fā)目標是什么？利潤最大化進一步提升企業(yè)品牌知名度迅速回籠資金銷售持續(xù)增長德思勤對本項目目標的理解叫座樹立片區(qū)高價實現(xiàn)全市范圍的高銷售率在2010年的曲靖地產(chǎn)市場中取得非凡的影響力

……叫好打造一流的新型商業(yè)中心成為市民中意的消費場所建設城中心生態(tài)人文社區(qū)為政府稅收、就業(yè)做貢獻豎立城市建筑景觀的新地標

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項目整體發(fā)展核心問題思考從我們操作的多個綜合體項目來看，都市綜合體成敗的關鍵點在于是否有足夠的市場支撐力，如何最大化發(fā)揮復合價值，而對于本項目而言，以下三個問題很重要：項目地塊自身條件有什么優(yōu)劣勢，對項目發(fā)展又怎樣的影響？綜合體內(nèi)部商業(yè)與其他物業(yè)的關系如何，如何以商業(yè)價值帶動其他物業(yè)的價值？使整體價值最大化？？？13發(fā)掘項目地塊的核心價值從價值最大化的角度出發(fā)為項目各物業(yè)需找發(fā)展機遇未來市場需求是否足以支撐原規(guī)劃體量，綜合性項目的市場機會在哪？？2項目定量研究1.項目地塊研究解析地塊特質，及其對項目發(fā)展的影響3.各物業(yè)發(fā)展機遇分析尋找市場空白，發(fā)掘變現(xiàn)能力最強的物業(yè)。通過對消費者、投資者和經(jīng)營者的研究，發(fā)掘項目發(fā)展機會本報告研究思路4.項目定位定量研究研究并確定項目發(fā)展內(nèi)容并為項目確定適宜的市場定位；構建項目物業(yè)種類、功能及規(guī)模，明確各個物業(yè)產(chǎn)品類型及規(guī)模配比+5.項目開發(fā)策略研究項目開發(fā)策略與開發(fā)時序研究6.初步經(jīng)濟測算根據(jù)項目開發(fā)策略對項目進行初步經(jīng)濟測算+所有研究的核心均圍繞：物業(yè)的價值2.宏觀背景研究分析項目經(jīng)濟、規(guī)劃宏觀背景，及其對項目發(fā)展的影響+第二部分項目定位定量研究項目整體定位研判商業(yè)物業(yè)定位定量商務辦公物業(yè)定位定量酒店物業(yè)定位定量住宅物業(yè)定位定量12345項目整體定位研判1項目整體發(fā)展定位研究思路項目地塊與宏觀背景研究結論回顧物業(yè)發(fā)展機遇研究結論回顧項目發(fā)展綜合評價項目核心價值提煉項目整體定位建議項目整體發(fā)展定位研究思路地塊研究宏觀背景研究物業(yè)發(fā)展機會研究項目綜合評價項目核心價值提煉項目整體發(fā)展定位項目地塊與宏觀背景研究結論回顧項目地塊城市發(fā)展政策影響規(guī)劃前景本項目地塊是曲靖中心片區(qū)核心區(qū)域內(nèi)，規(guī)模最大的地塊；優(yōu)越的交通區(qū)位條件將促進本項目在建筑外觀、功能定位、硬件條件、目標客群等多方面達到高標準，使之真正成為曲靖中心片區(qū)的標志性建筑群。曲靖規(guī)劃建設100萬人口、100平方公里的珠江源大城市，在人口支撐、消費力提升和城市建設等方面上都將為本項目發(fā)展創(chuàng)造良好機會；曲靖目前全市經(jīng)濟正處于一個上升期，經(jīng)濟的發(fā)展和收入的提高也將推動消費的活躍；隨著麒麟商業(yè)廣場的開業(yè),使得南路消費人群有向北邊移動的變化,隨著政府的規(guī)劃和周邊樓盤的開發(fā)和入駐,本項目周邊商業(yè)氛圍日漸濃厚。近期政府頒布的一系列房地產(chǎn)調控政策，從短期來看，對本項目的成交有一定影響；但是從長期來看，由于整個房地產(chǎn)市場的規(guī)范化發(fā)展，本項目將擁有良好的長期發(fā)展機會。曲靖作為滇東城市群的東部增長極規(guī)劃2020年建設成為百萬人口珠江源大都市，未來十年人口增長，經(jīng)濟發(fā)展將帶來大量的商業(yè)商務居住等方面的需求；麒麟?yún)^(qū)作為未來特大城市CBD，也提出了新建綜合性購物中心、商務金融中心的要求。位置核心，交通優(yōu)越，規(guī)模宏大；城市經(jīng)濟發(fā)展收入提高推動消費的活躍；未來城市規(guī)劃前景遠大，人口經(jīng)濟增長帶來商務商業(yè)居住需求。曲靖未來的整體商務環(huán)境還需要產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持，對于銀行、保險、金融等行業(yè)的企業(yè)需要形象較好的商務辦公產(chǎn)品；小企業(yè)對辦公場所位置的需求逐漸提升，部分客戶表示有購買自用的打算。物業(yè)發(fā)展機遇研究結論回顧商業(yè)商務辦公酒店住宅商業(yè)新產(chǎn)品、新創(chuàng)新、新品牌及新型的商業(yè)模式和業(yè)態(tài)規(guī)劃有機會獲取市場青睞；訂制式商務辦公物業(yè)有市場機會，可突破；舒適型住宅與小戶型公寓適應市場，可發(fā)展；本項目需要發(fā)展高星級酒店，產(chǎn)權式酒店作為新型投資產(chǎn)品，市場機會可挖掘。能夠符合項目發(fā)展目標的可售的產(chǎn)權式酒店作為曲靖房地產(chǎn)市場一種新型的投資產(chǎn)品，能夠引起市場投資客戶的熱點關注；未來城市經(jīng)濟的發(fā)展帶來商務往來的需求，高星級酒店未來競爭激烈，考慮到城市遠景發(fā)展規(guī)劃、項目區(qū)位和整體價值，以及政府對本項目的期望和要求，本項目需要發(fā)展五星級酒店。區(qū)域交通生活配套成熟，居住氛圍較濃，適宜發(fā)展住宅產(chǎn)品；區(qū)域土地的稀缺性使得未來增值、保值趨勢明顯，將引發(fā)投資熱潮；總價相對較低的小戶型產(chǎn)品作為初次置業(yè)者和投資客戶的目標，成為樓市下一個熱點。曲靖未來商業(yè)發(fā)展前景看好；當前及未來商業(yè)供應量大，對本項目構成威脅；現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)落后，升級換代是必然的趨勢，給本項目帶來機遇；產(chǎn)權式商鋪成為市場投資熱點，但尚未完全通過市場考驗，短期看好，長期有待觀察。StrengthsWeaknesses地理位置較好，交通便捷是曲靖位置最核心、規(guī)模最大的項目，有發(fā)展都市綜合體的先天優(yōu)勢緊鄰城市核心商圈，具有承接核心商圈升級改造的發(fā)展機遇目前的全市無高品質商務產(chǎn)品供應未來集中商業(yè)供應量放大，存在一定的市場競爭高星級酒店市場競爭激烈項目周邊建筑景觀一般，對項目品質有一定影響OpportunitiesThreads曲靖作為滇中城市群東部增長極，規(guī)劃2020年發(fā)展為百萬人口的珠江源大都市。城市化進程和人口發(fā)展，帶來大量商務商業(yè)居住需求區(qū)域周邊的規(guī)劃力度加大所產(chǎn)生的拉動作用位于具有保值性、投資價值的，未來前景良好的城市中心商業(yè)銷售后返祖的模式尚未完全經(jīng)過市場的考驗，如果在本項目入市之前出現(xiàn)問題，將會帶來不利影響與南片區(qū)同類型項目構成一定的競爭關系項目發(fā)展綜合評價規(guī)劃：未來城市CBD；都市綜合體；交通：麒麟北路與三江大道連通城市；汽車客運站帶來周邊縣市人流；規(guī)模：超級規(guī)模，龍頭大盤；政策：政府積極政策推動；區(qū)位：緊鄰核心商圈，城市地理中心；競爭：商業(yè)競爭激烈；商務氛圍不足。現(xiàn)狀：現(xiàn)為軍事用地，周邊居住氛圍好，商業(yè)商務氛圍淡認知：地塊位置好，周邊配套齊全。商業(yè)消費：商業(yè)消費還處于“馬路經(jīng)濟的”階段；現(xiàn)有集中商業(yè)業(yè)態(tài)檔次一般，人氣不足利好不利策略總結：以規(guī)模優(yōu)勢領導者的策略以創(chuàng)新產(chǎn)品的差異化竟爭策略以品牌提升的品牌策略以區(qū)域再造的整合策略項目核心價值提煉項目處在曲靖麒麟?yún)^(qū)核心片區(qū)，是未來規(guī)劃的珠江源大都市CBD。三江大道和麒麟北路連通城市，到市區(qū)各處都在十分鐘之內(nèi)；地塊西側汽車客運站帶來周邊縣市人流。政府多種政策大力支持配合，多方面資源整合能力，提升項目決策與執(zhí)行效率。區(qū)位價值交通價值政府資源價值項目集商業(yè)，商務辦公，酒店居住、精品住宅等于一體，復合價值領先。項目80萬㎡的超級規(guī)模，成為區(qū)域乃至整個曲靖最大的都市綜合體。綜合體價值規(guī)模價值五大核心價值物理屬性關鍵字：“CBD首城”—規(guī)?！獎?chuàng)新—地標項目整體定位城市中心區(qū)域價值先行者引領者城市領先物業(yè)提升城市形象多種物業(yè)類型集成多元化的功能組合CBD首個·商務金融購物娛樂文化綜合城項目整體定位——形象定位昆明萬達廣場改變城市歷史，創(chuàng)造生活傳奇80萬㎡都市綜合城，和諧多元的城市新中心多元文化有機融合，魅力生活體驗之城關鍵詞：時尚、便利、舒適、豐富、國際化、多元化項目整體定位——形象闡述項目整體定位——形象闡述多元物業(yè)復合，多主題、都市時尚風情，組團圍合、街區(qū)開放關鍵詞：開放、歸屬、豐富、空間感、城市中心化產(chǎn)權式酒店金融大廈商務公寓復合商業(yè)精品公寓高品質住宅資源平臺商務住客相互補充高消費人流旅游租客商務消費人流住家消費人流提升品質資源平臺提升品質資源平臺提升形象價值聯(lián)動復合提升本項目都市綜合城內(nèi)部各物業(yè)之間將形成價值復合聯(lián)動，產(chǎn)生價值聚變效應，商業(yè)將共享金融大廈、SOHO商務公寓、產(chǎn)權式酒店、精品公寓、高品質住宅的綜合資源平臺，從而使本項目價值商業(yè)價值大大提升，形成特有的市場競爭力。項目整體定位——功能組合商業(yè)定位定量2商業(yè)定位研究商業(yè)定量研究商業(yè)定位思路環(huán)境城市環(huán)境商業(yè)環(huán)境市場空白點各利益方需求商家需求消費者需求發(fā)展商愿景內(nèi)部資源環(huán)境地塊商業(yè)價值商業(yè)SWOT分析案例研究川崎購物中心昆明東南亞風情第一城商業(yè)定位商業(yè)物業(yè)定位定量研究曲靖未來商業(yè)發(fā)展前景看好；打造曲靖市地標性的中高檔商業(yè)中心；使一切現(xiàn)有商業(yè)不再構成實質性的威脅。物業(yè)類型商業(yè)整體發(fā)展方向商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向商業(yè)物業(yè)物業(yè)發(fā)展方向結論回顧大型綜合商業(yè)專業(yè)店餐飲、休閑娛樂商業(yè)街商業(yè)物業(yè)定位定量研究案例研究—案例選擇依據(jù)參考案例與本項目在城市的區(qū)位地段上有相似性；參考案例的物業(yè)類型組合有相似性；參考案例的在硬件建設和業(yè)態(tài)規(guī)劃上有創(chuàng)新性，對本項目有一定的借鑒意義；參考案例的開發(fā)過程比較成功，對于本項目有一定的借鑒意義。商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究為了在“高起點，高定位，高水平”的原則下，實現(xiàn)項目的長遠價值，我們把選定參考案例的區(qū)域放在目前商業(yè)發(fā)展水平較高，發(fā)展程度較為成熟的國內(nèi)外一、二線及國外城市，參考項目的特征與需求，擬定選擇參考案例的合理原則如下：案例研究—川崎購物中心商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究川崎購物中心于2006年9月開業(yè)，總面積約兩萬兩千平方米，店鋪面積約兩萬四千平方米，有300家專門店。

川崎購物中心提倡人和自然的協(xié)調；人與人、自身和社會之間關系的恢復；在富足之后，要重新拾起對回憶尋求。所謂再生的實際行動，要對外面的世界開放，川崎購物中心成為一個開放式的購物中心。商圈：一級商圈的人數(shù)約35萬人，二級商圈約54萬人，三級商圈約58萬人，共計有147萬人。除了商圈人口之外，川崎車站的乘客數(shù)量也相當大，使得川崎Lazona的客源能和龐大的流動通勤族結合。川崎購物中心不只單純提供生活上的需求，提供讓消費者可以與商場互動的方式進行軟體規(guī)劃。商場設定有三個主題：一、音樂方案：消費者可在此聽音樂、買CD，如商場內(nèi)有musiccafé，店中每一個桌子都附耳機、提供音樂，讓消費者在喝咖啡的同時也能享受聆聽，甚至廣場中也提供有演奏表演；二、提供旅行資訊：類似候機室的空間可提供閱讀、提供咨詢。相關旅行資訊，并設有travelagent，提供咨詢；三、飲食方案：飲食不但以美味、安全為主，也和其他主題互相連接。購物公園的成功典范案例研究—昆明南亞風情第一城商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究南亞風情第壹城在透徹研究現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展趨勢與昆明氣候特點和消費習慣的基礎上，以StreetMall的先進商業(yè)模式，整體規(guī)劃布局項目內(nèi)的商業(yè)、商務，將購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、社交、商務等功能集于一體，為消費者提供包羅萬象的一站式服務，以30萬平米的零售商業(yè)、5萬平米的白金五星級酒店、9.6萬平米的商務辦公、4.3萬平米的SOHO公寓、24.6萬平米的高檔住宅打造現(xiàn)代中央商業(yè)特區(qū)。

項目定位——省級中央商業(yè)特區(qū)1、由友好復合的商業(yè)體系、商務體系、公寓和住宅體系、城市公益項目體系組成的大型國際化都市城市綜合體。

2、以“一站式購物、一站式休閑、一站式娛樂、一站式商務”理念規(guī)劃建設的現(xiàn)代城市商業(yè)、商務中心區(qū)。3、集高端商業(yè)、商務、住宅和生態(tài)水岸環(huán)境于一體、滿足現(xiàn)代化城市生活理念的全明星建筑聯(lián)邦。街mall的典范案例研究—昆明南亞風情第一城商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究南亞風情第壹Mall—引入StreetMall的先進商業(yè)模式，使整個項目的商業(yè)布局和商業(yè)動線都趨科學合理，具有了現(xiàn)代商業(yè)人性化、人文化、現(xiàn)代化的運營及服務特色。開放式商業(yè)街道是昆明人的最愛，而南亞風情第壹城StreetMall正好迎合了這一點，集合了昆明特色而開發(fā)的商業(yè)形態(tài)。建筑面積9.8萬平米。其中，地下一層為家樂福超市大賣場，總面積2.1萬平米，是家樂福集團在云南的旗艦店；地上1～3層為以國內(nèi)一線品牌和國際流行品牌為主的零售業(yè)態(tài)；4層為云南面積最大、集合度最強的兒童天地；5層為時尚餐飲，引入世界各地風味美食；六至七層是五星級保利國際電影院、品牌健身、電玩、KTV。其中，電影院總面積6300平米，設有6個放映廳，一千九百個座位，是保利集團打造的西南地區(qū)旗艦影院。引進了家樂福、將打造西南第一家A級旗艦店，營業(yè)面積達到2.3萬㎡，引進了全國知名三大院線之一的保利影院。商業(yè)街—

項目區(qū)域內(nèi)設有5條主題特色突出，惠及各方面的主題商業(yè)街：南亞商業(yè)街、商業(yè)風情街，精品主題購物街，時尚主題購物街，社區(qū)配套商業(yè)，濱河風情酒吧街。其中第壹商業(yè)大道:將豪廷大酒店、南亞風情園、精品百貨、休閑街、南亞第一國際、中央商業(yè)廣場、家庭生活館、數(shù)碼城、南亞第一MALL、掌門地帶等有機地串聯(lián)在一起，并連接南亞路、星河PUB街、廣場路、星河左岸、廣場路。是充分滿足城市生活需求的核心商業(yè)街。星河PUB街:引入采蓮河水，形成特色風情街區(qū)，業(yè)態(tài)以酒吧、特色餐飲、演藝廳為主，凸顯春融萬物的昆明城市文化特質。星河左岸:沿采蓮河定向設計酒吧、咖啡館、冷飲、茶莊、美容纖體等休閑業(yè)態(tài)商鋪，形成人與自然和諧交融的生態(tài)商業(yè)氛圍。整體定位核心價值：提供購物、餐飲、休閑、娛樂、文化等一站式消費服務場所，為中高端收入家庭，中高收入人群帶來全新的消費概念和生活體驗，形成現(xiàn)代、時尚、潮流的生活方式體驗中心。商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究首個國際情景·體驗·購物娛樂文化中心首個：占據(jù)曲靖商業(yè)物業(yè)發(fā)展的最高峰；國際：風格；情景體驗：購物公園開放式MALL街；購物娛樂文化：一站式綜合性全業(yè)態(tài)。三個唯一、四大特色、五大主題獨特性唯一購物公園唯一體驗大道唯一特色商業(yè)街區(qū)吸引力特有建筑特有的品牌（主力店、次主力店）特有主題特有的風格滲透率逗留時間通過提供廣泛的娛樂、餐飲和購物選擇，吸引了比傳統(tǒng)零售項目更多的細分市場，重復光顧率較高、滲透率高將消費路線進行完美結合，通過延長活動路線提高顧客逗留時間，花費也更大，顧客體驗更滿意，整體定位——概念解讀商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究檔次及形象定位與消費者溝通的結果據(jù)問卷調查顯示：你希望這個購物中心是什么檔次？結果為：“中高檔”——55.8%；“中檔”——29.95%；“高檔”——7.87%……對本商業(yè)項目的形象的期望？結果為：“舒適”——55.39%；“休閑”——44.66%；“時尚”——42.86%；“現(xiàn)代”——40.65%

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以家庭休閑體驗為主題，融合購物、餐飲、休閑娛樂為一體的，面對城市新興中產(chǎn)階級家庭的綜合性商業(yè)中心東方都會中心商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究消費者定位金字塔尖人群（煤老板、高級公務員、大型私企老板、……）城市中產(chǎn)階級家庭（公務員、教師、大型企業(yè)中高層、私營企業(yè)主……）中高收入，追求生活品質，注重生活品味注重精神滿足，關注休閑娛樂生活家庭消費為主體商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究銷售部分目標客戶定位目標投資客戶定位私營企業(yè)主：煤老板及、其他行業(yè)的私營企業(yè)主、外地到曲靖投資的人。企業(yè)中高管：曲靖卷煙廠、馳宏鋅鍺等企業(yè)收入較高的企業(yè)中高管。個體戶老板：現(xiàn)有經(jīng)營商鋪的人。中高級公務員：收入較高、工作穩(wěn)定、且具有投資意識的中高級公務員政策受益者：從城中村改造中受益的農(nóng)民。經(jīng)營商戶銷售部分目標客戶定位本地現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營戶，以及將要經(jīng)營商鋪的人外地經(jīng)營者：昆明及其它地方來曲靖經(jīng)商的人。商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究業(yè)態(tài)定位大型綜合商業(yè)全市性商業(yè)中心提升全市商業(yè)檔次，引領全市當前商業(yè)發(fā)展最高峰帶動提升本項目其他商業(yè)業(yè)態(tài)的價值美食街與休閑娛樂街區(qū)外向型商業(yè)建立與城市的聯(lián)系營造區(qū)域人文氛圍，提升整體區(qū)域形象提升商業(yè)價值，促進曲靖餐飲業(yè)的發(fā)展特色商業(yè)街全市特色商業(yè)打造集中性的商業(yè)街區(qū)，增加城市亮點餐廳、酒吧、健身等影院、百貨、休閑餐飲等飾品、美發(fā)、裝飾等區(qū)域價值商業(yè)價值商業(yè)業(yè)態(tài)服務性質作用專業(yè)店電子、通訊產(chǎn)品市場吸引品牌商家，形成新的品牌市場增強項目商業(yè)業(yè)態(tài)，提升全市專業(yè)市場形象商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究CBD首個情景體驗式購物公園購物公園形象/主題定位商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究主題商城形象/主題定位商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究CBD首個餐飲、娛樂、文化、購物集中體驗街區(qū)——東方不夜城CBD多主題特色商業(yè)街區(qū)商業(yè)街(住宅底商)形象/主題定位商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究業(yè)態(tài)組合展示不同商家特征，合理考慮不同業(yè)種和品牌的市場契合度多種主題和形象針對不同消費群體的心理特征多元化及多層次業(yè)態(tài)組合滿足各消費群體需求銷售和后期經(jīng)營的角度考慮二者的平衡，規(guī)避矛盾以知名的中高檔時尚百貨（含服裝、化妝品、電子產(chǎn)品、家居，可以帶有精品超市等）為基本組合主力店次主力店街鋪＋＋以中高檔服飾旗艦店、美食廣場、大型電玩、電子、通訊產(chǎn)品、國際名品、異國風味餐廳等為主要組合方向以精品飾品、個性數(shù)碼、運動休閑、休閑食品店、電子、通訊產(chǎn)品等品牌及創(chuàng)意店鋪為主要組合方向=零售餐飲娛樂商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究購物公園商業(yè)業(yè)態(tài)建議商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種-1F超市、潮流前線、餐飲大型超市、時尚服飾、時尚飾品/美容/美發(fā)/美甲，集中餐飲1F百貨、男裝名品館、名車展示中心大型超市、百貨、國際流行服飾、國際精品連鎖、珠寶/鐘表/眼鏡、男皮鞋/皮具、男化妝品、保健品/滋補禮品、名車展示2F百貨、女裝精品、化妝品、休閑餐飲、百貨、國際精品女裝、女皮鞋/皮具、女化妝品、飾品、休閑餐飲3F百貨、影院、美食廣場、電玩城百貨、影院、美食廣場、兒童早教/反斗樂園、童裝/童玩、電玩4F影院、健身/美容、餐飲影院、健身會所、主題餐廳、高檔中式酒樓、風味餐廳、纖體美容5F-7F停車停車場

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MALL經(jīng)營規(guī)模為6.5-7.5萬㎡，其中主力店為大型超市（1-1.5萬㎡）、百貨（2-3萬㎡）、影院（0.4-0.5萬㎡），其他商鋪面積為2.5-3.1萬㎡，5-7層為停車場，建筑面積為2.4萬㎡。主題商業(yè)業(yè)態(tài)建議整個項目地塊主題商城部分分為16大主題。A地塊在滿足規(guī)劃設計要點的前提下進行設計布局，以商業(yè)價值最大化為原則，不盲目追求容積率。如主題商城體量有剩余，則建議將書籍音像、禮品、當?shù)靥禺a(chǎn)、名品折扣主題布置在B地塊內(nèi)。B地塊最終業(yè)態(tài)及體量視A地塊商業(yè)銷售情況而定，并考慮與A地塊商業(yè)物業(yè)的兼容性和非競爭性。主題名稱層數(shù)夜總會、KTV、酒吧不夜城4美食餐飲美食廣場3證券保險金融金融街3婚慶主題花嫁城3茶文化主題茶都2數(shù)碼、消費電子數(shù)碼廣場3家居、家飾藝彩世界3當?shù)靥禺a(chǎn)鄉(xiāng)土情3酒文化主題世界名酒城3運動健康運動家3禮品禮品城3兒童主題兒童天地3黃金珠寶珠寶城3精品時尚服飾時裝城3書籍音像制品書城3名品折扣季后風3商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F西餐、中餐西餐廳、中餐廳2FKTV、水療城KTV、水療城3FKTV、電玩、桑拿KTV、電玩、桑拿4F迪廳、桑拿迪廳、桑拿夜總會、KTV等:商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F川湘菜、火鍋、自助餐、風味餐飲、西式快餐、茶餐廳、咖啡、酒吧川香樓；川味、西式快餐、清真火鍋；巴西烤肉；四川、云南風味美食、日式料理、高檔中式酒樓、茶餐廳，咖啡2F川湘菜、火鍋、自助餐、風味餐飲、外國菜、茶餐廳、酒吧川香樓；粵式、臺灣火鍋；啤酒屋、廣東風味、韓國料理、高檔中式酒樓、茶餐廳3F川湘菜、火鍋、自助餐、風味餐飲、外國菜、川香樓；四川火鍋、高檔自助餐、西南風味、意大利、法國菜、高檔中式酒樓、茶藝美食餐飲主題：商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F銀行銀行2F保險保險3F證券證券證券、保險、金融主題：商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F婚慶用品鮮花店、喜糖店、其他婚慶用品2F婚紗、禮服、攝影婚紗攝影、婚紗、飾品租售、禮服租售3F婚慶服務婚介機構、婚慶策劃、美容美發(fā)美甲婚慶主題：商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F茶葉銷售茶葉銷售2F茶樓茶文化展示、茶樓茶文化主題：商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F名酒銷售名酒銷售2F酒展示、酒器具酒文化展示、飲酒器具精品酒文化主題：商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F電子元器件、IT體驗電子元器件批發(fā)零售、IT體驗區(qū)、大型電子產(chǎn)品經(jīng)銷連鎖2F電子產(chǎn)品電腦、手機、數(shù)碼產(chǎn)品3F電子產(chǎn)品數(shù)碼相機、MP3、攝像機、GPRS、大型電子產(chǎn)品經(jīng)銷連鎖等4F維修、專業(yè)交易市場電子產(chǎn)品維修、家電維修、DIY、LED專業(yè)交易市場等電子、消費電子主題：商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F家居飾品、工藝品、茶具家居飾品、工藝品、工藝禮品精品、茶具2F花藝、陶瓷花卉花藝、陶瓷玻璃器皿3F水晶玻璃、家具水晶玻璃制品、精品家具、古典家具家居、裝飾主題：商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F生日、節(jié)日禮品鮮花、蛋糕等、包、賀卡2F旅游紀念品、商務禮品工藝品、商務擺設、紀念章、獎杯、筆3F文具、玩具禮品文具、玩具禮品禮品主題：商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F運動服飾、運動用品運動服裝、運動鞋、運動器材2F健身美體場所健身中心、瑜伽中心、美體中心3F運動場所籃球館、溜冰場、乒乓球館、桌球館、電玩等、游泳館運動健康主題：商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F玩具、童裝、音像品牌玩具、兒童體驗中心、音像制品店、童裝名店2F童裝、圖書、玩具、游樂童裝天地、玩具世界、兒童游樂場、少兒圖書、休閑餐飲3F親子樂園、少兒培訓英語、鋼琴、舞蹈培訓、兒童攝影展、親子樂園、早教中心、殘疾兒童康復中心兒童主題：商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F金、鉆石黃金、鉑金、鉆石2F玉器、珍珠玉器、翡翠、珍珠3F古玩古玩城珠寶主題：商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F書籍、影像制品書籍、影像店、精品店、餐飲2F書籍、精品書籍、精品店、學生電子產(chǎn)品、餐飲3F樂器、培訓樂器銷售、樂器培訓、主題文化活動中心書籍音像制品：商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F鞋類、皮具品牌女鞋、男鞋、品牌皮具2F時裝品牌男裝、女裝等3F休閑服飾品牌休閑服飾名品折扣主題：商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究主題商城商業(yè)業(yè)態(tài)建議樓層主題/主力店業(yè)態(tài)/業(yè)種1F副食板鴨、火腿、牛肉干2F煙酒當?shù)責?、酒、?F農(nóng)產(chǎn)品竹蓀、蕎絲特產(chǎn)主題：商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究住宅底商業(yè)態(tài)建議商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究郵政儲蓄咖啡廳24小時便店銀行品牌服飾店洗衣店藥房花店美容美發(fā)店診所寵物店老年活動中心餐館書店修理店健身中心茶館彩擴沖洗店方案一方案二錦繡新天地步行街新城中央步行街錦繡新天地步行街美園步行街新城中央步行街定價原則及思路商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究二樓價格P2＝P12三樓價格P3＝P13一樓價格P1四樓價格P4＝P15住宅底商為“雙首層”+“1托1”：按照0.71取次首層的價格，按次首層價格的0.5取二層商鋪價格；購物公園部分雙首層，定價暫時按照普通商業(yè)定價；主題商城按照普通物業(yè)定價；確定層差：普通商業(yè)的價格層差一般定為：打分體系人流原有商圈吸納人流近距離公交系統(tǒng)帶來人流客戶常規(guī)認同度合計權重50%30%15%5%1F1.51.21.61.51.42F11111雙首層商業(yè)的價格層差一般按如下打分體系定為：商業(yè)的四大維度一般是：人流、面寬進深比、交鋪標準、面積大小；影響商業(yè)價值的最重要因素是人流；面寬進深比主要影響使用的便利性；交鋪標準影響業(yè)態(tài)范圍（例如，是否可做餐飲）；面積大小主要針對小鋪，因為小鋪的總價低，單價承受能力較高；以上四大維度是對樓層差異、景觀差異性原則、展示面差異性原則、業(yè)態(tài)差異、面積差異、開間進深比、層高差異、人流差異等的分類綜合；商業(yè)物業(yè)價格參照2007—2009年曲靖典型商業(yè)物業(yè)價格制定，本項目商業(yè)物業(yè)銷售的執(zhí)行價格需在銷售執(zhí)行報告中根據(jù)本項目物業(yè)面世階段、曲靖典型商業(yè)物業(yè)及競爭項目的定價和市場環(huán)境制定具體的銷售價格。指標加權比例中天國際金城家園麒麟商業(yè)廣場本項目區(qū)域/地點商業(yè)氛圍10%8.58.587.5交通方便程度10%98.598周邊人口密度10%9987消費能力10%9998硬件綜合體優(yōu)勢13%7.56.589業(yè)態(tài)組合12%878.59.昭示性10%878.59經(jīng)營策略主力店帶動15%5478.5銷售策略10%6688綜合評定8.457.908.168.22各項目權重30%30%40%——一樓銷售價格（元/㎡）18500—4200015000—3800026600—5320021900—48200一樓銷售均價（元/㎡）30250265003990035050一樓參考均價（增幅10%）——————38500購物公園定價（市場比較法）中天國際均價50000元/㎡，采用銷售后返租統(tǒng)一經(jīng)營的模式，除去返租利潤后一層價格為18500—42000元/㎡；麒麟商業(yè)廣場銷售模式為返三年租金直接在購鋪首付款中扣除，經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營5年，5年后發(fā)展商可以按照當時銷售價格回購商鋪，除去返租利潤后一樓實際價格為26600—53200元/㎡；購物公園定價首先參照麒麟商業(yè)廣場返租并統(tǒng)一經(jīng)營5年實現(xiàn)銷售價格推算實際銷售價格定價。商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究本項目購物公園首層均價定為：38500元/㎡；二層均價定為：19200元/㎡；三層均價定為：12800元/㎡；四層均價定為：7700元/㎡。四層整體均價19500元/㎡。住宅底商定價（市場比較法）指標加權比例狀元樓瑞和新城西苑小區(qū)本項目區(qū)域/地點商業(yè)氛圍15%7.55.56.58交通方便程度15%8888周邊人口密度15%87.587.5消費能力10%87.588硬件綜合體優(yōu)勢20%4.5559.5業(yè)態(tài)組合15%6.56.569昭示性10%7778.5綜合評定6.906.586.628.42各項目權重75%15%10%——臨街街鋪一樓銷售價格（元/㎡）146669500800016200臨街街鋪參考價格（增幅10%）——————17900商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究通過市場類似項目比較，綜合考慮本項目城市核心超大規(guī)模都市綜合體和創(chuàng)新產(chǎn)品能夠產(chǎn)生10%的提升作用，住宅底商臨街街鋪一樓價格定為17900元/㎡，二樓12700元/㎡，整體均價：15300元/㎡。住宅底商定價（市場比較法）指標加權比例臨街內(nèi)街區(qū)域/地點商業(yè)氛圍15%106交通方便程度15%106周邊人口密度15%1010消費能力15%1010硬件規(guī)模15%106.5業(yè)態(tài)組合15%106.3昭示性10%106.2綜合評定107.27一樓銷售價格（元/㎡）1790013000商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究臨街：一層價格定為：17900元/㎡；二樓價格定為：12700元/㎡，整體均價：15300元/㎡。內(nèi)街：一層價格定為：13000元/㎡；二樓價格定為：9230元/㎡，整體均價：11100元/㎡。指標加權比例中天國際金城家園麒麟商業(yè)廣場瀟湘時代廣場區(qū)域/地點商業(yè)氛圍15%8.58.584交通方便程度15%98.595周邊人口密度15%9985消費能力15%9997硬件規(guī)模15%7.56.58.54業(yè)態(tài)組合15%878.54.3昭示性10%878.54.1綜合評定8.457.908.654.8各項目權重30%30%40%—一樓銷售價格（元/㎡）18500—4200015000—3800026600—5320011800—25900主題商城定價（市場比較法）中天國際均價50000元/㎡，采用銷售后返租統(tǒng)一經(jīng)營的模式，除去返租利潤后一層價格為18500—42000元/㎡；麒麟商業(yè)廣場銷售模式為返三年租金直接在購鋪首付款中扣除，經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營5年，5年后發(fā)展商可以按照當時銷售價格回購商鋪，除去返租利潤后一樓實際價格為26600—53200元/㎡；瀟湘時代廣場采取整體銷售的模式，價格6000元/㎡

；商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究假定瀟湘時代廣場采取返租統(tǒng)一經(jīng)營，通過與中天國際、金城家園、麒麟商業(yè)廣場的比較，一層價格范圍為11800—25900元/㎡；一層平均價格為17300元/㎡；瀟湘時代廣場采用整體銷售的方式，售價為6000元/㎡，一層價格為9800元/㎡，二層價格為4900元/㎡，三層價格為3270元/㎡；假定瀟湘時代廣場返租銷售統(tǒng)一經(jīng)營，其實現(xiàn)的銷售價格為整體銷售價格比值的1.76倍。指標加權比例瀟湘時代廣場本項目主題商城區(qū)域/地點商業(yè)氛圍15%47交通方便程度15%58周邊人口密度15%57消費能力15%78硬件規(guī)模15%48業(yè)態(tài)組合15%4.38昭示性10%4.17.5綜合評定4.87.55一樓銷售價格（元/㎡）980014500參考價格（增幅10%）—16000主題商城定價（市場比較法）瀟湘時代廣場采取整體銷售的模式，價格6000元/㎡

；主題商城與瀟湘時代廣場比較進行定價。商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究因素增加比率（%）增長價格（元）修正后價格（元）綜合體效應10160017600物業(yè)形態(tài)及主題696018560體量大，定價趨于相對價值最大化-8-128017280合計8128017280修正因素主題商城定價（市場比較法）商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定位研究指標加權比例臨街內(nèi)街區(qū)域/地點商業(yè)氛圍15%107交通方便程度15%107周邊人口密度15%1010消費能力15%1010硬件規(guī)模15%106.8業(yè)態(tài)組合15%106.8昭示性10%106.7綜合評定107.81一樓銷售價格（元/㎡）1728013500臨街主題商城：一層價格定為：17280元/㎡；二樓價格定為：8640元/㎡，三樓價格定為：5760元/㎡，四樓價格定為：3450元/㎡；三層整體均價：10560元/㎡，四層整體均價：8780元/㎡

；內(nèi)街主題商城：一層價格定為：13500元/㎡；二樓價格定為：6750元/㎡，三樓價格定為：4480元/㎡，四樓價格定為：2680元/㎡；三層整體均價：8250元/㎡，四層整體均價：6860元/㎡

；商業(yè)圈層界定一級圈層（核心圈層）以項目為中心，三公里范圍內(nèi)的人口；二級圈層（次級商圈）麒麟?yún)^(qū)（除去城區(qū)人口）；三級商圈（邊緣商圈）曲靖所有的縣。注：一級圈層人口主要按照城區(qū)人口；二級圈層按照主要麒麟?yún)^(qū)城區(qū)周邊人口來測算；三級圈層主要按照曲靖市各縣的統(tǒng)計人口來測算。輻射人口：39.67萬預計2020年：65萬人輻射人口：29.81萬預計2020年：35萬人輻射人口：508.72萬預計2020年：629萬人商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定量研究按照現(xiàn)有人口計算的輻射人口有效輻射人口396700人*98%=388700人以本項目為中心的三公里范圍，作為商業(yè)面積推算的依據(jù)第一圈層第二圈層有效輻射人口（694800-396700)*40%=119200人麒麟?yún)^(qū)除去第一圈層的區(qū)域范圍作為商業(yè)面積推算的依據(jù)第三圈層根據(jù)市場調研問卷全市級商業(yè)中心對不同圈層人口的滲透率：“第一圈層”——98%；“第二圈層”——40%；“第三圈層”——10%……其中

“第三圈層”總人口為508.72萬人，按照麒麟?yún)^(qū)居民消費水平折算，有效輻射人口為193100人。按照曲靖市現(xiàn)有人口計算本項目有效輻射人口為701000人?？傒椛渖虡I(yè)物業(yè)定位定量研究——定量研究有效輻射人口388700+119200+193100=701000人曲靖市周邊縣作為商業(yè)面積推算的依據(jù)調整有效輻射人口數(shù)量：1931000*10%=193100人曲靖市周邊縣作為商業(yè)面積推算的依據(jù)按照預測2020年人口計算的輻射人口有效輻射人口650000人*98%=637000人以本項目為中心的三公里范圍，作為商業(yè)面積推算的依據(jù)第一圈層第二圈層有效輻射人口（100000-650000)*40%=14000人麒麟?yún)^(qū)除去第一圈層的區(qū)域范圍作為商業(yè)面積推算的依據(jù)第三圈層根據(jù)市場調研問卷全市級商業(yè)中心對不同圈層人口的滲透率：“第一圈層”——98%；“第二圈層”——40%；“第三圈層”——10%……其中：“第一圈層”總人口為65萬人，“第二圈層”人口為35萬人；“第三圈層”預計人口為6292200人，按照麒麟?yún)^(qū)居民消費水平折算，有效輻射人口為200880人。按照曲靖市2020年預測人口計算本項目有效輻射人口為977880?？傒椛渖虡I(yè)物業(yè)定位定量研究——定量研究有效輻射人口637000+140000+200880=977880人曲靖市周邊縣作為商業(yè)面積推算的依據(jù)調整有效輻射人口數(shù)量：2008800*10%=200880人曲靖市周邊縣作為商業(yè)面積推算的依據(jù)日常消費結構日常消費占總支出的比例50%目的型消費餐飲娛樂消費便利型消費區(qū)域人均年消費支出（元）12484日常人均消費金額（元）624235%2279元/年189.97元/月30%1954元/年162.83元/月35%2279元/年189.97元/月官方統(tǒng)計日常消費支出數(shù)據(jù)用于日常消費的的加權平均金額（元）6784.77消費類型平均金額食品3684.18衣著1187.16家庭用品及服務376.4醫(yī)療保健522.61娛樂文化852.65雜項商品及服務161.77合計6784.77修正區(qū)域日常人均消費金額（元）6513.38商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定量研究商圈界定—商業(yè)面積推算依據(jù)正如麒麟南路、曲靖新百大、美佳華麒麟商業(yè)廣場輻射整個麒麟?yún)^(qū)市區(qū)，麒麟?yún)^(qū)范圍內(nèi)可以看做一個大的商圈，以本項目為中心的3公里范圍基本涵蓋整個麒麟?yún)^(qū)市區(qū)，正是本項目輻射的人口。通過問卷訪談，本項目的覆蓋率為98%；麒麟?yún)^(qū)除去城區(qū)為本項目輻射的第二圈層，覆蓋率為40%；麒麟?yún)^(qū)周邊各縣為本項目輻射的第三圈層，覆蓋率為10%。參數(shù)說明坪效計算：按照統(tǒng)計數(shù)據(jù)：麒麟?yún)^(qū)現(xiàn)在商業(yè)坪效為：408877萬元/52萬㎡=7863元/㎡·年按照規(guī)劃曲靖市2020年商業(yè)規(guī)劃，規(guī)劃商業(yè)坪效為22307元/㎡·年人均消費：按照官方統(tǒng)計：當前人均日常消費支出6513.38元/年；按照10.2%的增長率，2020年人均日常消費支出20892元/年。商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定量研究客戶吸引的方向動態(tài)增長量自然增長量&聚集效應帶來的增長從競爭對手處攫取的市場份額存量市場的不飽和點市場存在商業(yè)空白點，如現(xiàn)在的餐飲娛樂市場存在布局分散、檔次低等問題，是本項目的重點方向?，F(xiàn)有的大型百貨、購物中心、商業(yè)街等商業(yè)大部分屬于商業(yè)形態(tài)落后，大商圈仍處于成長之中，沿街商業(yè)存量規(guī)模不小，但檔次不高，商業(yè)價值體現(xiàn)不明顯。目前在建大型商業(yè)項目逐步增多，但是商業(yè)的前期規(guī)劃和定位以及商業(yè)整體的運營都不明確。曲靖市商業(yè)未來還有很大的發(fā)展空間，且本項目可以充分吸引周邊商業(yè)的客流，與周邊商業(yè)（大型超市）形成良好的互動。商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定量研究市場份額分析決定因素定位檔次曲靖市家庭人均月收入1500元以上者約占人口總量的70%，本項目初步定位于中高檔，因此人口覆蓋率在70%左右；業(yè)態(tài)及規(guī)模提供體驗式一站式消費，先進的商業(yè)形態(tài)對中高收入者具有極強的吸引力，保證了對消費者吸引度。滲透率決定因素新建商業(yè)項目競爭新建的住宅商業(yè)綜合體如中天國際、金城家園、麒麟嘉城、財富中心等會分流中高檔人群購買力的30%；周邊現(xiàn)有商業(yè)競爭本項目與麒麟南路、麒麟商業(yè)廣場等商業(yè)有明顯的優(yōu)勢，對中高端客戶有很強的吸引力，吸引中心商圈中、高端人群購買力的70%；市場占有率70%中高端客戶的50%根據(jù)市場滲透率與市場占有率分析，修正后本項目有效人口245300人；2020年本項目商業(yè)輻射有效人口342200人。商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定量研究定量結論式中：IRS——商圈的零售飽和指數(shù)（即哈夫模型中的Dc）；C——商圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目;RE——商圈內(nèi)消費者人均零售支出；RF——商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積。按照現(xiàn)有數(shù)據(jù)本項目可支撐的商業(yè)面積為：=245300（人）*6513.38（元/人·年）/7863（元/㎡）=203100（㎡）由上可得，本項目近期發(fā)展可支撐的純商業(yè)體量為20.31—32.05萬㎡。商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定量研究按照預測數(shù)據(jù)本項目可支撐的商業(yè)面積為：=342200（人）*20892（元/人·年）/22307（元/㎡）=320500（㎡）遠期發(fā)展博弈值推算商業(yè)物業(yè)定位定量研究——定量研究未來滇中東部城市增長極的形成《云南省滇中城市經(jīng)濟圈區(qū)域協(xié)調發(fā)展規(guī)劃2009—2010》指出形成以構建珠江源大城市為目標的東部曲靖增長極;成為全國重要的重化工和有色冶金基地，承接黔桂川和東盟自由貿(mào)易區(qū)的物資集結和運輸樞紐。針對此點本項目純商業(yè)增加2%，即0.64萬㎡修正因素一修正因素二中心商圈的發(fā)展，商圈北移城市商業(yè)中心成為輻射全市的集購物、住宿、休閑娛樂、金融貿(mào)易于一體的現(xiàn)代化綜合商業(yè)中心，成為城市公共活動中心的主體和引導消費、促進消費結構升級的主導力量。針對此點本項目純商業(yè)增加6%，即1.92萬㎡修正因素三修正因素四本項目中央商務區(qū)及金融中心的定位首個國際情景體驗購物娛樂商業(yè)中心，引領曲靖市商業(yè)發(fā)展的方向，本項目定位為曲靖金融中心、中央商務區(qū)。針對此點，項目純商業(yè)體量增加3%，即.96萬㎡建筑成本與實現(xiàn)的價值麒麟?yún)^(qū)住宅價格遠遠低于商業(yè)物業(yè)價格，在建筑成本一定情況下，商業(yè)體量的增大能夠增加利潤針對此點，項目純商業(yè)體量增加8%，即2.56萬㎡由上可得，考慮五大修正因素，本項目近遠期博弈的商業(yè)體量為28.31—40.05萬㎡。修正因素五投資意識強，投資能力強目前曲靖是的煤老板、大型私企企業(yè)主、大公司的高層擁有大量的財富，目前對商業(yè)物業(yè)投資意識強，投資能力強。針對此點，項目純商業(yè)體量增加6%，即1.92萬㎡商務辦公物業(yè)定位定量2整體定位客戶定位產(chǎn)品定位價格建議商務辦公物業(yè)定位定量研究曲靖未來的整體商務環(huán)境還需要產(chǎn)業(yè)發(fā)展支持，對于銀行、保險、金融等行業(yè)的企業(yè)需要形象較好的商務辦公產(chǎn)品小企業(yè)對辦公場所位置的需求逐漸提升，部分客戶表示有購買自用的打算。物業(yè)類型發(fā)展機遇發(fā)展方向訂制式寫字樓商務公寓商務辦公物業(yè)物業(yè)發(fā)展方向結論回顧商務辦公物業(yè)定位定量研究整體定位銀行金融業(yè)的基地中高檔寫字樓曲靖銀行業(yè)金融機構銀行、保險、金融、證券中小規(guī)模草創(chuàng)型企業(yè)/成長型企業(yè)咨詢、顧問公司、評估事務所、律師事務所、會計事務所、廣告公司、設計工作室、裝飾公司、貿(mào)易公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、文化公司等草創(chuàng)型和成長型企業(yè)新進駐曲靖的直屬分行計劃進駐曲靖的銀行保險、金融、證券等相關企業(yè)外來的有實力的大中型企業(yè)創(chuàng)意創(chuàng)富的樂園SOHO商務公寓中央商務金融中心釋義：本項目以銀行大廈為主體，以SOHO商務公寓為補充，引入多家銀行、保險、金融、證券企業(yè)，與位于麒麟南北路交接的農(nóng)業(yè)銀行和工商銀行大廈，共同形成中央商務金融中心。商務辦公物業(yè)定位定量研究寫字樓規(guī)模與價格預估目標客戶進駐時間目前辦公地點廣東發(fā)展銀行/麒麟東路尚都豪庭住宅群樓招商銀行2009.6麒麟東路尚都豪庭住宅群樓上海浦發(fā)銀行2009.6曲靖市翠峰路恒通機動車安全檢測鑒定中心中國民生銀行2009.7翠峰西路三元名城208幢SF號中國光大銀行2009.11/中信銀行2009.11/華夏銀行預計2010年/天安保險/中國建設銀行大廈泰康人壽/曲靖市地稅大樓陽光保險/麒麟東路住宅群樓2009年進駐曲靖的銀行有5家。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露2010年華夏銀行也將獲批進駐。曲靖銀行金融業(yè)得到迅速發(fā)展。保險行業(yè)機構也有多家，目前辦公地點多位于住宅群樓、政府機構辦公樓、銀行大廈里，對寫字樓的需求十分明顯。根據(jù)銀行機構對辦公需求的慣例，中小銀行的分行或二級分行需求面積至少在8000㎡-12000㎡以上，網(wǎng)點一般30人左右，面積需求2000㎡。假定本項目能夠通過政府的支持與招商，與四家銀行達成回購協(xié)議，則辦公面積可達到40000㎡。銀行大廈有對保險機構、證券機構有很強的行業(yè)吸引力，同時外來的大中型企業(yè)亦有少部分寫字樓商務辦公需求。因此預計寫字樓總體規(guī)模可達到50000-60000㎡。說明：寫字樓產(chǎn)品定位、檔次定位需與相關企業(yè)達成協(xié)議，按要求建造，在本報告中不再展開研究。高層寫字樓大廈建造成本約為1800元/㎡，綜合考慮地價和其他裝修成本，利潤按照房地產(chǎn)開發(fā)的正常利潤30%計，則回購價預計為4550元/㎡。國內(nèi)的發(fā)展曲靖的發(fā)展與寫字樓產(chǎn)品的區(qū)別隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，市場化的日益普及，專業(yè)化以及產(chǎn)業(yè)分工的細化，相信現(xiàn)在的SOHO趨勢只是個開始，隨著中國服務業(yè)的發(fā)展，SOHO可以出現(xiàn)于中國服務業(yè)中的任何一個角落，并且在很多城市中，逐漸發(fā)展、群聚演變成為一種經(jīng)濟模式。同時，由于SOHO一族自身的效率和從業(yè)人員的素質，SOHO一族也非?？赡艹蔀槲磥碇袊諛I(yè)的一個重要發(fā)展支柱。SOHO商務公寓由于其商住兩用性，與住宅價值較高SOHO在曲靖還只是雛形，隨著珠江源大都市規(guī)劃的發(fā)展，曲靖服務業(yè)有望得到快速發(fā)展，廣告類、裝飾類、咨詢類公司、創(chuàng)意類公司會越來越多，所以適合這些公司發(fā)展的類寫字樓產(chǎn)品將充分滿足這部分客戶的需求可居家，可辦公，首先滿足基本居住的需求對辦公空間有個性化創(chuàng)意需要，一般是5米左右的超高層高，可以分割成兩層，上層私密空間，下層辦公空間24小時辦公工作時間自由掌控，自由、彈性而新型的工作方式最大賣點：傳統(tǒng)寫字樓是地段，SOHO是一種創(chuàng)意，一種工作方式商務辦公物業(yè)定位定量研究SOHO商務公寓的發(fā)展商務辦公物業(yè)定位定量研究SOHO商務公寓目標客戶定位中小規(guī)模草創(chuàng)型企業(yè)/成長型企業(yè)，如咨詢、顧問公司、評估事務所、律師事務所、會計事務所、廣告公司、設計工作室、裝飾公司、貿(mào)易公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、文化公司等等投資兼自住的白領認可項目價值的投資客戶直接客戶間接客戶需要把握的市場要點城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)品的不足形成的升級空間城市行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢突出的優(yōu)勢交通的便利性相對優(yōu)勢的區(qū)位條件良好的可視性綜合物業(yè)的相互支持曲靖城市中心新型商務辦公物業(yè)，采用現(xiàn)代藝術風格的建筑設計和規(guī)劃，注重空間感、環(huán)境幽雅、簡潔實用商務辦公物業(yè)定位定量研究SOHO商務公寓產(chǎn)品定位方向市場特征項目優(yōu)勢曲靖基本上沒有真正的SOHO商務公寓，SOHO滇東佳園和匯寶大廈均為一棟，規(guī)模在2-3萬㎡，瑞和商務公寓規(guī)模為1.3萬㎡（尚未入市）SOHO/商住產(chǎn)品在曲靖供應量十分有限，新產(chǎn)品上市將會引起較多的關注考慮本項目區(qū)位及綜合城規(guī)模優(yōu)勢，預計本項目的銷售水平將會好于市場平均水平考慮到這幾點因素，預計本項目可建設1-2棟，規(guī)?？梢赃_到3-6萬㎡商務辦公物業(yè)定位定量研究SOHO商務公寓產(chǎn)品規(guī)模推定商務辦公物業(yè)定位定量研究SOHO商務公寓價格定位分析項目名稱位置相近30同質產(chǎn)品30競爭關系40總分權重滇東佳園2515307025%匯寶大廈1515407025%尚都豪庭2510205520%中天國際2515408029%小計———275100%項目名稱售價打分（設本項目為100分）調整價格（元/㎡）權重折算價格（元/㎡）滇東佳園270080350025%875匯寶大廈282885332725%832尚都豪庭290090322220%644中天國際310095310029%899合成售價————3266著重選取產(chǎn)品類似、地段相近等可比項目，與本項目進行相似度比較，然后權重打分。將各可比項目與本項目進行質素比較，綜合考慮權重值，初步得出本項目核心均價為：3266元/㎡，此核心均價初步合成僅從項目質素出發(fā)，暫未考慮入市時機的影響。方法一：通過售價推導商務辦公物業(yè)定位定量研究項目名稱租金水平（元/㎡·月）打分（設本項目為100分）調整后租金（元/㎡·月）權重折算租金（元/㎡·月）滇東佳園16801626%6.8匯寶大廈16901832%5.7尚都豪庭171001721%3.6中天國際/////核心均價////18.3將各可比項目與本項目進行質素比較，綜合考慮權重值，初步得出本項目租金。根據(jù)合成租金18.3元/㎡·月，在未計房產(chǎn)自身升值的基礎上，按照國際投資慣例平均8%的年回報率計算，可以計算能支撐的售價。18.3×12/8%=2745元/㎡方法二：根據(jù)租金回報率推導SOHO商務公寓價格定位分析商務辦公物業(yè)定位定量研究目前估算項目銷售價格通過售價推導目前售價估價為：3266元/㎡通過租金推導目前售價估價為：2745元/㎡21SOHO商務公寓價格定位分析綜合考慮本項目作為市場稀有的商住辦公產(chǎn)品與城市金融商務中心超大規(guī)模都市綜合體價值能夠分別產(chǎn)生10%左右的溢價作用。因此，建議本項目SOHO商務公寓2010年入市售價為3300-3920元/㎡。3266×（1+20%）=3919元/㎡2745×（1+20%）=3294元/㎡酒店物業(yè)定位定量3整體定位客戶定位產(chǎn)品定位價格建議曲靖屬資源型城市，富裕了一批金字塔尖的高收入人群，他們近年投資意識增強，產(chǎn)權式商鋪被熱捧，目前產(chǎn)權式物業(yè)的投資方式獲得客戶認可；能夠符合項目發(fā)展目標的可售的產(chǎn)權式酒店作為曲靖房地產(chǎn)市場一種新型的投資產(chǎn)品，能夠引起市場投資客戶的熱點關注；未來城市經(jīng)濟的發(fā)展帶來商務往來的需求，高星級酒店未來競爭激烈，考慮到城市遠景發(fā)展規(guī)劃、項目區(qū)位和整體價值，以及政府對本項目的期望和要求，本項目需要發(fā)展五星級酒店。物業(yè)類型發(fā)展機遇發(fā)展方向五星級酒店酒店物業(yè)物業(yè)發(fā)展方向結論回顧酒店物業(yè)定位定量研究產(chǎn)權式酒店酒店物業(yè)定位定量研究盈利能力開發(fā)模式盈利方式盈利期限與本項目發(fā)展戰(zhàn)略（星級、目標）匹配度分析研判將酒店房間的產(chǎn)權銷售給投資者，引入酒店管理公司統(tǒng)一管理經(jīng)營，利潤由投資者、經(jīng)營者和開發(fā)商分享銷售及經(jīng)營短期與長期盈利此種模式能獲得銷售、經(jīng)營的利潤，盈利能力最大，但酒店經(jīng)營本身有風險，且五星級酒店管理公司與開發(fā)商之間通常是以前期咨詢和管理輸出的方式合作，產(chǎn)權式的五星級酒店案例很少，難以實現(xiàn)開發(fā)商獨立投資開發(fā)，引入品牌酒店管理公司經(jīng)營盈利，或者有可能整體打包賣給基金，銷售盈利經(jīng)營或銷售長期盈利或短期盈利酒店開業(yè)前期都有一個靜淡期，期間開發(fā)商需要承擔經(jīng)營損失和風險，后期與基金公司收購也存在不定因素。不符合發(fā)展商對本項目的開發(fā)戰(zhàn)略前期與酒店管理集團達成協(xié)議，按照要求訂制式開發(fā)，整體銷售銷售短期盈利盈利能力相對較小，但開發(fā)風險小，盈利快，符合發(fā)展商對本項目的期望整體規(guī)劃，將酒店用地獨立規(guī)劃，出讓土地出讓土地短期盈利開發(fā)風險小，但僅能獲得土地的升值，盈利能力較小通常酒店開發(fā)有四種模式（如下表）：五星級酒店開發(fā)模式建議本項目五星級酒店采用前期與酒店管理集團達成協(xié)議，按照要求訂制式開發(fā)，整體銷售的方式。大小酒店物業(yè)定位定量研究五星級酒店價格預估訂制式開發(fā)模式，銷售價格需與相關酒店管理公司達成協(xié)議。售價初步按照30%的利潤計：成本總計：9350元/㎡；（地價：850元/㎡；百米以上超高層建筑建安成本2500元/㎡；五星級酒店裝修費用4500元/㎡；前期工程、財務費用等1500元/㎡。）則銷售價格為：9350×130%=12100元/㎡。本項目酒店部分是目前項目區(qū)域內(nèi)的重點配套項目，國際化服務、高水準硬件水平、精致的裝修以及現(xiàn)代化的設施是本項目五星級酒店部分的重要賣點，以上這些均可以為本項目提升價格；根據(jù)以往開發(fā)區(qū)酒店的價格波動規(guī)律，可以發(fā)現(xiàn)酒店價格是隨著酒店的經(jīng)營進入正常運轉而有所調整的。這個階段隨周邊環(huán)境的發(fā)展速度而改變其長短；綜合分析目前曲靖酒店的經(jīng)營狀況和曲靖酒店市場的發(fā)展趨勢，目前曲靖高星級酒店無知名酒店管理集團管理，且設施配套相對不足，因此價格偏低，唯一的五星級酒店官房大酒店房價為400元/間·天。建議本項目引入國際知名酒店管理公司經(jīng)營，標間房價建議為500元/間·天。五星級酒店房價建議酒店物業(yè)定位定量研究五星級酒店規(guī)模推定根據(jù)德思勤對都市綜合體酒店物業(yè)的研究成果，五星級酒店需要一定的規(guī)模效應：酒店客房為200-300間時，員工工作效率達到最高，經(jīng)營管理費用最合理；300－400間左右中等規(guī)模的酒店，必須要努力降低成本以彌補較低的效率，以獲取最大收益，通過產(chǎn)品的差異化和創(chuàng)新服務，可以彌補規(guī)模不足帶來的市場份額減少；客房數(shù)為500-600間，管理上效率相對較低，面積較大，人員多，設備多。建議本項目五星級酒店規(guī)模為250-300間房，3-4萬㎡。五星級酒店目標客戶酒店物業(yè)定位定量研究中高端國內(nèi)商務散客企業(yè)、政府會議來自國內(nèi)外資、國有和私有企業(yè)的中高層管理人員和經(jīng)理人。曲靖出于高速發(fā)展時期，各類會議活動頻繁，給各個酒店帶來了較多的機會。尤其在會議活動和大型宴請活動方面，集團型消費、政府接待、周邊縣市煤老板、企業(yè)高級管理人員等金字塔尖人士一直是曲靖會議及餐飲業(yè)的重要來源。這些消費對未來項目中酒店餐飲設施和會議設施的消費起到很好的支持作用。酒店物業(yè)定位定量研究產(chǎn)權式酒店經(jīng)營模式解析風險由業(yè)主承擔，可能出現(xiàn)虧損主要風險由開發(fā)商承擔模式產(chǎn)權管理者業(yè)主收益業(yè)主入住權益開發(fā)商權益按揭期間按揭到期后1產(chǎn)權完全屬于業(yè)主發(fā)展商委托的第三方專業(yè)酒店管理機構月收益用于支付月供款；根據(jù)經(jīng)營狀況每月收取凈收益每月可入住若干天入住不影響收益參與酒店利潤分配2月收益用于抵充供樓款獲得浮動分紅根據(jù)經(jīng)營狀況每月收取凈收益+浮動分紅每月可入住若干天入住不影響收益參與酒店利潤分配3自付供樓款，獲得酒店制服的月收益獲得浮動分紅根據(jù)經(jīng)營狀況每月收取凈收益+浮動分紅每月可入住若干天入住影響收益參與酒店利潤分配4獲得承諾的固定收益+分紅業(yè)主自付供樓款獲得承諾的固定收益+浮動分紅業(yè)主自付供樓款每月可入住若干天入住不影響收益參與酒店利潤分配承擔保證業(yè)主月固定收益的義務項目標準：五星級項目定位：五星級公寓式產(chǎn)權酒店，美式時尚潮流酒店/公寓項目規(guī)模：294間套房，由69至205㎡不等，其中有5間總統(tǒng)套房。其中無煙樓層有6層，女士樓層有2層，行政樓層有2層。項目特色：深圳市唯一的全套間商務酒店，每個房間都有別致的家俬，獨立的客飯廳、寫字臺，酒店客戶布置具有家的功能、家的氛圍。配套服務：會議廳、商務中心、理發(fā)美容室、免費寬帶上網(wǎng)；賓館餐飲設施有中餐廳、西餐廳；賓館娛樂與健身設施有游泳池、健身室銷售情況：2001年8月開盤，均價在11000元/m2左右。開盤當年（2001年）底銷售突破60％。深圳三九丹楓白露酒店酒店物業(yè)定位定量研究產(chǎn)區(qū)式酒店成功案例解析酒店物業(yè)定位定量研究40%溢價來自投資的風險保障體系品牌支撐：三九品牌及實力經(jīng)營模式支撐：三九大酒店十年經(jīng)營功力市場支撐：深港商務群租客品質支撐：裝飾、配套、服務投資模式：A、69㎡戶型首期18萬元可擁有72萬元套房

48天的入住權15年后擁有完全產(chǎn)權B、一次性支付72/90萬元可擁有4/5套B型套房其中一套全年入住權15年后擁有完全產(chǎn)權C、一次性支付68萬元可擁有三套套房其中一套年入住權15年后擁有完全產(chǎn)權經(jīng)營模式：產(chǎn)權完全歸屬業(yè)主，由三九集團統(tǒng)一對酒店進行管理，三九方僅支付酒店營運成本；業(yè)主所獲利潤主要用于支付月供款；每月可入住酒店4天，入住不影響收益；按揭供樓到期之后可繼續(xù)委托酒店方代為經(jīng)營，每月收取凈收益。經(jīng)營狀況：平均每月開房率高達70％～80％，經(jīng)營狀況良好，節(jié)假日期間住房供不應求，完全能夠支付對業(yè)主的月供承諾。產(chǎn)區(qū)式酒店成功案例解析產(chǎn)權式主題酒店產(chǎn)權式酒店整體定位酒店物業(yè)定位定量研究檔次定位：三星級硬件配套，四星級裝修服務。競爭優(yōu)勢成為曲靖最先進的酒店類投資產(chǎn)品新形式的投資產(chǎn)品將會引起市場的熱烈關注競爭優(yōu)勢還重點體現(xiàn)在投資回報上規(guī)避產(chǎn)權問題由于項目用地為商業(yè)性質，貸款金額、產(chǎn)權年限、水、電使用價格等均不具優(yōu)勢應利用“產(chǎn)權式酒店”的概念規(guī)避弱勢規(guī)模曲靖同等星級各家酒店的房間數(shù)量多為100-200間，建筑規(guī)模在2-4萬㎡之間產(chǎn)權式酒店發(fā)展策略酒店物業(yè)定位定量研究發(fā)展策略：總規(guī)模體量為1.8-2.2萬㎡，150-180間房；引入云南省著名酒店管理公司負責經(jīng)營管理，為項目經(jīng)營提供保障；獲取客戶認可，提升項目價值；客房部分通過銷售獲利，然后返租經(jīng)營；配套部分近期持有經(jīng)營，待酒店經(jīng)營狀況穩(wěn)定，價值提升后可考慮整體打包賣出。產(chǎn)權式酒店作為一種純粹的投資方式，這類酒店的客戶通常60%是中產(chǎn)家庭投資，40%左右是企業(yè)集團購買，客戶群體具有消費者和投資者的兩重個性?？傮w而言，作為純投資的產(chǎn)權式物業(yè)，客戶看中的是開發(fā)商的實力和所購物業(yè)未來的經(jīng)營狀況，要求收益比較穩(wěn)定、風險小，以及升值變現(xiàn)空間。個人投資者通常對單價不敏感，對總價比較重視。產(chǎn)權式酒店銷售客戶定位酒店物業(yè)定位定量研究有一定經(jīng)濟實力的家庭或個人，他們的角色介于投資者和消費者之間，他們投資主要是為了增值和分紅，同時休閑娛樂。用于員工福利或會議接待；用于投資。個人投資者企事業(yè)單位年齡：30歲以上；人群：曲靖本地及周邊地區(qū)的煤老板、企業(yè)主、中產(chǎn)富裕階層、高級公務員等目的：投資為主，有少量自用需求。類型：具備一定經(jīng)濟實力的中小企業(yè)、上市公司、中小企業(yè)目的：具備一定經(jīng)濟實力的中小企業(yè)則是自用和投資兼顧。酒店物業(yè)定位定量研究產(chǎn)權式酒店客房價格定位分析根據(jù)以上打分表和加權平均數(shù)可算出本項目標準間的價格約為：300元/間·天指標加權比例官房大酒店石林大酒店同悅花園酒店翠峰大酒店銀利大酒店金麟飯店本項目地點距離商務區(qū)/辦公地點15%8668888距離購物中心/休閑配套5%977710109交通方便程度15%107108101010居住環(huán)境5%10887778.5軟件管理品牌15%9888888服務質量15%987.57778硬件星級15%108.58.57778.5內(nèi)配10%9888778裝修標準5%98.58.57778.5綜合評定9.27.67.9757.557.97.98.475各項目權重：30%18%18%8%8%18%——標間價格398302270216224258——參考價格————————————300產(chǎn)權式酒店客房銷售價格定位方法一酒店物業(yè)定位定量研究指標說明數(shù)值客房總收入房價×客房數(shù)×年天數(shù)×入住率注：入住率保守取值60%1182.6萬元酒店總收入客房總收入÷60%注：根據(jù)酒店業(yè)經(jīng)營規(guī)律，客房收入通常占酒店總收入的60%1971萬元酒店毛利潤酒店總收入×50%注：成本包含運營管理成本、稅金及附加等985.5萬元酒店凈利潤酒店毛利潤×（1-25%）注：25%為企業(yè)所得稅稅率739.1萬元其中客房產(chǎn)生利潤酒店凈利潤×60%443.5萬元其他配套產(chǎn)生利潤酒店凈利潤×40%295.65萬元按180間客房計算，平均每間客房每年可產(chǎn)生利潤2.46萬元。按8%的年投資回報率計算，可支撐每間客房總價30.8萬元。具體售價需在營銷階段制定銷售回報策略時最終確定。若房間凈面積32㎡，按通常高層客房樓層實用率75%計算，則相當于售價為7218元/㎡。合作利潤分配方式一：管理公司抽入固定比例加獎金產(chǎn)權式酒店客房銷售價格定位方法二酒店物業(yè)定位定量研究假設房間折后價為300元/天，住房率為60%，客房建筑面積42.6㎡；則，單間客房年收入為309×0.6×365=65700元；按照7：3分攤，酒店管理公司毛收益為：65700×0.7=45990元，可回報給業(yè)主的金額為65700×0.3=19710元；按照投資總額固定回報率8%計算，則該客房的銷售總額為：19710÷0.08=246375元單位銷售價格為：246375÷42.6=5783元。合作利潤分配方式二：管理公司毛收益和業(yè)主回報按照7：3分攤產(chǎn)權式酒店客房銷售價格定位酒店物業(yè)定位定量研究按管理公司抽入固定比例加獎金售價估價為：7218元/㎡按管理公司毛收益和業(yè)主回報按照7：3分攤為：5783元/㎡21通過以上兩種計算方式，預估本項目產(chǎn)權式酒店2010年售價為5780—7220元/㎡產(chǎn)權式酒店配套部分說明酒店物業(yè)定位定量研究本項目產(chǎn)權式酒店建議總規(guī)模體量為1.8-2.2萬㎡，150-180間房。按照180間客房，每間32㎡，客房層75%的實用率計算，客房層面積約為0.77萬㎡。因此除去客房總建面后其他用房為1.03—1.43萬㎡，包括