2015年陜西房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策必備：房屋征收概述考試題

2015年陜西省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》必備：房屋征收概述考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、采用長期趨勢(shì)法估價(jià)時(shí)，決定直線趨勢(shì)法公式Y(jié)=a+bx中的常數(shù)a、b的因素應(yīng)是。A：房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料B：房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格資料C：房地產(chǎn)的未來價(jià)格資料D：房地產(chǎn)的歷史、現(xiàn)時(shí)和未來價(jià)格資料的總和E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、某宗土地面積10000近，土地單位價(jià)格800元/近，最高容積率為2,固定費(fèi)用400萬元，單位建筑面積建安成本為1500元，管理費(fèi)、貸款利息、稅費(fèi)等其他成本費(fèi)用為建安成本的20%,銷售價(jià)格為3000元/近，則該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)銷售量為近。A：10000B：12000C：180000D：15000E：借款合同3、物業(yè)代理公司通過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查、分析和預(yù)測(cè)，可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行_。A.項(xiàng)目融資B.工程招標(biāo)C.市場(chǎng)定位D.物業(yè)管理4、建筑使用中，人群的活動(dòng)、家具、設(shè)備、物資、風(fēng)壓力、雪荷載，屬于。A：永久荷載B：必然荷載C：可變荷載D：偶然荷載E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、李某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)李某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運(yùn)營費(fèi)用占有效毛租金的15%。若月報(bào)酬率為0.5%,則室內(nèi)空氣質(zhì)最不符合國家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為元。A：5000B：12574C：12650D：13911E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、耕地占用稅采取的稅率是。A：比例稅率B：累進(jìn)稅率C：累退稅率D：定額稅率E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置率與合理空置率的關(guān)系是_。A.空置率>合理空置率B.空置率8、是指由于一些隨機(jī)因素使得建筑物承受的荷載。A：永久荷載B：必然荷載C：可變荷載D：偶然荷載E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)應(yīng)是.【2006年考題】A：待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時(shí)的具體日期B：待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期C：取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期D：房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、按照《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》的規(guī)定，住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的擔(dān)保是擔(dān)保。A：一般保證B：貸款人、保證人分擔(dān)責(zé)任的比例保證C：連帶責(zé)任保證D：信譽(yù)保證E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、2010年1月1日，B企業(yè)取得了位于A市市中心的一商業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。按照土地使用權(quán)出讓年限規(guī)定，如果該項(xiàng)出讓合同約定的使用年限屆滿，B企業(yè)需要繼續(xù)使用該幅土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于申請(qǐng)續(xù)期。A：2049年1月1日—2049年12月31日B：2050年1月1日~2050年12月31日C：2059年1月1日~2059年12月31日D：2060年1月1日~2060年12月31日E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章12、某房地產(chǎn)現(xiàn)房價(jià)格為4000元/m2,預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房的兩年時(shí)間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2（年末收?。?，出租運(yùn)營費(fèi)用為每年50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為5%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為200元/m2,則該房地產(chǎn)的期房價(jià)格為一元/m2。330033243335357313、產(chǎn)生保險(xiǎn)利益的前提是_。A.保險(xiǎn)合同B.保險(xiǎn)損失C.保險(xiǎn)標(biāo)的D.保險(xiǎn)義務(wù)14、—是具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對(duì)其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費(fèi)征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價(jià)格和銷售對(duì)象，要受政府的指導(dǎo)。A.廉租住房B.經(jīng)濟(jì)適用住房C.商品住宅D.福利住房15、某房地產(chǎn)投資者以300萬元購入一個(gè)商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其自有資金的投入額為100萬元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的固定利率為10%的抵押貸款。若該店鋪每年出租經(jīng)營的凈租金收益為30萬元，則權(quán)益投資收益率為_。8%10%12%D.14%16、下列關(guān)于物業(yè)的承接驗(yàn)收，表述錯(cuò)誤的是。A：業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)B：物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)C：物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可不將有關(guān)資料交還給業(yè)主委員會(huì)D：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、是指商業(yè)銀行按中央銀行規(guī)定必須向中央銀行交存的法定存款準(zhǔn)備金與其存款總額的比率。A：法定存款準(zhǔn)備金率B：再貼現(xiàn)利率C：公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)D：證券保證金比率E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、某銷售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為（）年。0.631.63C.2.25D.12.5019、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2,交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于（）元/m2。A.242725002575263220、以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是_。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)估算法21、瑕疵請(qǐng)求權(quán)是指_。A.拍賣人在拍賣之前，有權(quán)知道他應(yīng)該知道的拍品的缺陷B.公證人在公證之前，有權(quán)知道他應(yīng)該知道的拍品的缺陷C.競(jìng)買人在參與競(jìng)買前或參與競(jìng)買時(shí)，有權(quán)知道他應(yīng)該知道的拍品的缺陷D.買受人在以最高應(yīng)價(jià)購得拍賣標(biāo)的時(shí)，有權(quán)知道他應(yīng)該知道的拍品的缺陷22、在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般來判斷房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的誤差范圍.【2005年考題】A：使用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格B：使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格C：使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格D：依賴于專家證人測(cè)算的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中，不正確的是_。A.青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定B.征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定C.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定D.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定24、甲公司的自營地下商場(chǎng)原價(jià)2000萬元，當(dāng)?shù)仡愃莆飿I(yè)的年租金為200萬元，若稅務(wù)機(jī)關(guān)課征房產(chǎn)稅時(shí)適用最利于業(yè)主的規(guī)定，則應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅是一萬元。8.0011.76C.16.80D.24.0025、對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向、_申請(qǐng)確認(rèn)。A.土地管理局B.房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)C.城市規(guī)劃行政主管部門D.房產(chǎn)測(cè)繪單位二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)與估計(jì)的基礎(chǔ)上，將風(fēng)險(xiǎn)分析與反映開發(fā)項(xiàng)目特征的收入和支出流結(jié)合起來，在綜合考慮主要風(fēng)險(xiǎn)因素影響的情況下，對(duì)隨機(jī)收入、支出流的概率分布進(jìn)行估計(jì)，并對(duì)各個(gè)收入、支出流之間的名種關(guān)系進(jìn)行探討，用項(xiàng)目預(yù)期收入、成本及凈效益的現(xiàn)值的平均離散程度來度量風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而得到表示風(fēng)險(xiǎn)程度的凈效益的概率分析的方法是_。A.概率分析B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠桿分析2、甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價(jià)為506元/m2,容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價(jià)為820元/m2,容積率為2.4,土地使用年限為70年。在用樓面地價(jià)來判斷甲、乙兩地塊的投資價(jià)值時(shí)，若土地報(bào)酬率為8%，則下列表述中正確的有（）。A.乙地塊比甲地塊貴B.甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價(jià)低于341.67元/m2C.甲地塊與乙地塊的樓面地價(jià)相等D.甲地塊比乙地塊貴E.乙地塊的70年使用權(quán)樓面價(jià)高于340元/m23、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般要考慮的主要因素有_。A.可出租或可使用面積B.出租方的商業(yè)信譽(yù)C.基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金D.出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修E.物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績4、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途，必須取得同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。A：原出讓方B：轉(zhuǎn)讓人C：規(guī)劃行政主管部門D：原出讓方和市、縣規(guī)劃行政主管部門E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、決定拆遷安置的地點(diǎn)是_。A.城市規(guī)劃的需要B.城市規(guī)劃的要求C.商品房價(jià)格D.城市規(guī)劃的需要和新建房屋的性質(zhì)6、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資清償能力指標(biāo)的是_。A.借款償還期B.償債備付率C.流動(dòng)比率D.利息備付率E.內(nèi)部收益率7、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000元/m2,對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為7%?，F(xiàn)假定報(bào)酬率為9%,該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于（）。3275元/m23287元/m23402元/m24375元/m28、投資利潤率的計(jì)算基數(shù)不包括_。A.土地取得成本B.開發(fā)成本C.管理費(fèi)用D.銷售費(fèi)用9、根據(jù)《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》，下列人員中不符合房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)條件的有_。A.緩刑期未滿的人員B.現(xiàn)職公務(wù)員C.年齡超過65周歲的人員D.具有完全民事行為能力的人員E.申請(qǐng)?jiān)?個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的人員10、某商鋪的購買價(jià)格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%,預(yù)計(jì)該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報(bào)率為。（2009年試題）A：5.00%B：7.50%C：18.36%D：28.85%E：借款合同11、投資機(jī)會(huì)研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、勞動(dòng)力狀況、等。A：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案B：投資估算C：資源條件D：投資權(quán)益E：借款合同12、簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后—日內(nèi)，持有關(guān)部門證明文件到市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。1020304013、作為處理偶然性災(zāi)害事故的良策，是保險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所特有的內(nèi)在功能。A：分散風(fēng)險(xiǎn)B：組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償C：融通資金D：防災(zāi)防損E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時(shí)，常要考慮的因素有_。A.可能面積的組合B.尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)C.尋租者將來擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃D.每平方米的租金E.室內(nèi)的裝修15、一般性貨幣政策工具主要包括。A：法定存款準(zhǔn)備金率B：再貼現(xiàn)利率C：公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)D：優(yōu)惠利率E：證券保證金比率16、長期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的理論和方法，特別是—和回歸分析，對(duì)房地產(chǎn)的未來價(jià)格做出推測(cè)、判斷的方法。A.指數(shù)平滑分析B.趨勢(shì)擬合分析C.時(shí)間序列分析D.相關(guān)分析17、房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)安排時(shí)，通常要投入占項(xiàng)目總投資—的自有資金或股本金。15%20%30%40%18、某建筑物已建成10年，預(yù)計(jì)尚可使用40年，殘值率為4%,該建筑物的成新率為_。75%79%81%84%19、評(píng)估某套住宅價(jià)格中，進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時(shí)，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括—等。A.環(huán)境景觀B.離市中心距離C.朝向D.城市規(guī)劃限制條件E.地勢(shì)20、評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，應(yīng)明確所評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，包括—等。土地基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和平整程度土地使用權(quán)年限土地使用者土地用途土地權(quán)利性質(zhì)21、業(yè)主公約由—制定并修改。A.業(yè)主大會(huì)B.業(yè)主委員會(huì)C.一半以上業(yè)主D.全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同22、發(fā)生工程索賠的原因包括等。A：當(dāng)事人違