南昌商業(yè)概述

南昌商業(yè)概述付鵬

2012.06目錄南昌市簡(jiǎn)介城市概況交通概況宏觀經(jīng)濟(jì)南昌商業(yè)現(xiàn)狀發(fā)展歷程商業(yè)類型經(jīng)營(yíng)方式南昌商圈概述商圈簡(jiǎn)介商圈分析總結(jié)南昌商業(yè)地產(chǎn)分析商業(yè)地產(chǎn)概況商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀重點(diǎn)個(gè)案分析SWOT分析3181171017246綜合分析/總結(jié)綜合分析未來(lái)走勢(shì)及預(yù)測(cè)2527城市簡(jiǎn)介城市概況交通概況宏觀經(jīng)濟(jì)城市概況

南昌市是富有優(yōu)秀革命傳統(tǒng)的內(nèi)陸城市，城市文化底蘊(yùn)深厚，素以“英雄城”著稱。全市共轄五區(qū)（東湖、西湖、青云譜、灣里、郊區(qū)）、四縣（南昌縣、新建縣、進(jìn)賢縣、安義縣），總面積7402.86平方公里，總?cè)丝?48.85萬(wàn)人，總戶數(shù)119.26萬(wàn)戶，戶均2.99人，人口密度606人/平方公里，其中城區(qū)總面積為617.07平方公里，城區(qū)總?cè)丝谶_(dá)180.99萬(wàn)。

市內(nèi)以平原為主，屬于亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，并有贛江、東湖、西湖、青山湖等眾多湖泊。同時(shí)，南昌正在加快實(shí)施城市發(fā)展戰(zhàn)略，力爭(zhēng)到2005年，城市人口規(guī)模達(dá)到210萬(wàn)左右，中心城區(qū)范圍達(dá)到180平方公里；到2010年，城市人口規(guī)模達(dá)到260-300萬(wàn)，中心城區(qū)范圍達(dá)到260平方公里。交通狀況航空昌北機(jī)場(chǎng)距市區(qū)23公里（昌九高速公路經(jīng)過(guò)），每周有近百個(gè)航班抵達(dá)各地，航班主要通達(dá)線路有南昌至北京、福州、廣州、海口、深圳、廈門(mén)、溫州、西安、上海、香港等25條航線。

鐵路京九鐵路與浙贛鐵路在境內(nèi)貫穿交匯，浙贛、湘贛、南潯、贛寧等鐵路主干線縱橫穿越。公路昌九、昌樟高速公路是連接贛江兩岸的紐帶，南昌各長(zhǎng)途汽車線路有省際客車，通達(dá)廣州、深圳、南京、合肥、義烏等近百個(gè)外省大中城市；省內(nèi)客班車，通達(dá)江西省內(nèi)各個(gè)大、中、小城市或城鎮(zhèn)。

水路沿贛江、撫河、錦江和鄱陽(yáng)湖可到達(dá)長(zhǎng)江各口岸，至九江外運(yùn)港口220公里。南昌歷來(lái)是華東地區(qū)的重要交通樞紐，鐵路、公路、航空、水運(yùn)相結(jié)合的立體交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，方便快捷，也是大京九鐵路唯一途徑的省會(huì)城市。南昌市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，人民生活水平及消費(fèi)水平也得以不斷提升，城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，帶動(dòng)南昌市商貿(mào)業(yè)的發(fā)展。宏觀經(jīng)濟(jì)南昌實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額634.43億元，同比增長(zhǎng)20.1%。消費(fèi)品零售額快速增長(zhǎng)，市區(qū)對(duì)商業(yè)集聚效應(yīng)增加，同時(shí)，消費(fèi)品市場(chǎng)呈現(xiàn)批發(fā)零售業(yè)和住宿餐營(yíng)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展新格局。消費(fèi)品零售額快速增長(zhǎng)

1月至9月，南昌市實(shí)現(xiàn)GDP總量1558.64億元，同比增長(zhǎng)14.0%；財(cái)政總收入239.67億元，同比增長(zhǎng)37.6%；工業(yè)增加值462.21億元，同比增長(zhǎng)20.5%；新批外商投資企業(yè)197家，同比增長(zhǎng)74.34%，實(shí)際利用外資13.99億美元，同比增長(zhǎng)18%；進(jìn)出口總值37.49億美元，同比增長(zhǎng)56.2%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)總量超速提升商業(yè)現(xiàn)狀發(fā)展歷程商業(yè)類型經(jīng)營(yíng)方式南昌商業(yè)發(fā)展概況近年來(lái)，南昌市經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的新局面、新氣象。商業(yè)的發(fā)展更為喜人——大商場(chǎng)快速發(fā)展、大市場(chǎng)不斷成長(zhǎng)、新業(yè)態(tài)紛紛搶灘、外商投資突破性發(fā)展。發(fā)展歷程1、業(yè)態(tài)發(fā)展水平低；2、本地商家連鎖化程度低；3、小規(guī)模、分散型經(jīng)營(yíng)；4、一些商業(yè)區(qū)域有場(chǎng)無(wú)市，最明顯的當(dāng)屬勝利路（當(dāng)時(shí)還不是步行街）；5、商圈少，輻射區(qū)域較?。黄鸩诫A段發(fā)展中階段現(xiàn)階段未來(lái)發(fā)展規(guī)劃1、明確各商業(yè)能級(jí)的功能分布；2、確定以商業(yè)核心為發(fā)展目標(biāo)，擴(kuò)賽周邊加大輻射力度，商圈初步成型；3、在強(qiáng)化本地連鎖商業(yè)的同時(shí)擴(kuò)大招商，引進(jìn)外來(lái)強(qiáng)勁的商業(yè)合作伙伴（如沃爾瑪、麥德龍）4、開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)；1、商圈成型，功能分布明確；2、主要商業(yè)品牌建立連鎖效應(yīng)，基本解決早期商業(yè)零散不集中的情況；3、商業(yè)地產(chǎn)已正式步入南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)主流地位，商業(yè)產(chǎn)品供求同比歷年逐漸放大；4、商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入瓶頸期，營(yíng)銷節(jié)奏過(guò)快，沒(méi)有后期產(chǎn)品用以填充市場(chǎng)需求缺口；1、建立更多的商圈以用于填補(bǔ)部分新區(qū)商業(yè)缺乏的情況；2、從純住宅體系轉(zhuǎn)型變?yōu)樯套∞k三項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；3、引進(jìn)更多外來(lái)商業(yè)，催化本市商業(yè)發(fā)展；據(jù)統(tǒng)計(jì)，南昌市現(xiàn)有3萬(wàn)多個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)范圍涉及商品批發(fā)零售、糧油機(jī)械、物資建材、汽車銷售、化肥農(nóng)藥、進(jìn)出口貿(mào)易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、餐飲服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸、技術(shù)培訓(xùn)等多項(xiàng)領(lǐng)域。按照“城內(nèi)大商場(chǎng)、城郊大市場(chǎng)、城外大流通”的總體思路，正逐步發(fā)展成現(xiàn)代區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市。

南昌主要商業(yè)類型綜合性百貨商場(chǎng)：如財(cái)富購(gòu)物廣場(chǎng)，其特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大、經(jīng)營(yíng)品種較為齊全，客流量通常低于大型超市，但毛利率相對(duì)較高，多采用專柜經(jīng)營(yíng)的方式。百貨與超市相結(jié)合的業(yè)態(tài)：如沃爾瑪、大眾購(gòu)物中心、百貨大廈、洪城大廈、天虹等，其特點(diǎn)是在同一商場(chǎng)內(nèi)同時(shí)引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來(lái)提高客流量，以百貨來(lái)確保商場(chǎng)整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢(shì)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。經(jīng)過(guò)多年的建設(shè)，南昌的商業(yè)已經(jīng)發(fā)展成一個(gè)類型多樣、網(wǎng)點(diǎn)密集、市場(chǎng)規(guī)?？捎^的重要支柱產(chǎn)業(yè)。目前，南昌市的商業(yè)類型主要有以下幾種：沃爾瑪財(cái)富中心進(jìn)口水果日常百貨主題性商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)：如金童女人街、萬(wàn)壽宮、百匯鞋城、賽博數(shù)碼城、紅星美凱龍家居、迎賓家居廣場(chǎng)、江西國(guó)際家居港、江西國(guó)際汽車城、香江家私、香江商貿(mào)城等，其特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)品種限于一定的主題。專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)：主要有洪城大市場(chǎng)、聯(lián)信大市場(chǎng)、五華大市場(chǎng)、摩托車大市場(chǎng)、洪城汽配市場(chǎng)、深圳農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)等，此類市場(chǎng)多以批發(fā)為主，具有交通便利、規(guī)模大、產(chǎn)品齊全、輻射力強(qiáng)等特點(diǎn)。連鎖專賣（專業(yè)）店：主要是服飾、醫(yī)藥等，如美特斯邦威、森馬、阿迪達(dá)斯、耐克、李寧、黃慶仁、開(kāi)心人等。個(gè)體經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立街鋪：?jiǎn)蔚暌?guī)模小，其特點(diǎn)是采用開(kāi)放式貨架經(jīng)營(yíng)的方式，經(jīng)營(yíng)品種主要是家庭日常必需品，通常毛利率較低，但客流量較高。萬(wàn)壽宮電腦城藥房服裝沿街商鋪洪城大市場(chǎng)南昌商業(yè)主要經(jīng)營(yíng)方式目前最為主流的商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式大體分為兩種：自營(yíng)商場(chǎng)以購(gòu)銷的方式自行進(jìn)貨銷售，自擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。招商◆

出租，商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎馀c實(shí)際用家，商場(chǎng)獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶?shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)收益，承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。◆

保底抽成，商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽成，同時(shí)雙方約定最低銷售保底額，當(dāng)銷售額低于該保底額時(shí)，商場(chǎng)仍按保底額的一定比例抽成?！?/p>

純分成，商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營(yíng)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。商圈簡(jiǎn)述商圈簡(jiǎn)介商圈分析總結(jié)南昌市商圈基本概況目前，南昌市已擁有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)3萬(wàn)余個(gè)，并擁有百貨大樓、洪城大廈、大眾購(gòu)物中心、麗華購(gòu)物中心等多家營(yíng)業(yè)面積超萬(wàn)平方米、銷售額超億元的大型零售企業(yè)，太平洋、沃爾瑪、北京華聯(lián)、上海農(nóng)工商、上海華聯(lián)等國(guó)內(nèi)外知名零售企業(yè)也先后進(jìn)駐南昌。紅谷灘商圈

以紅谷灘新區(qū)CBD為核心向外延伸的新晉商圈，輻射范圍較窄，主要針對(duì)客群為紅谷灘居住的居民。八一商圈

以南昌市城中心八一廣場(chǎng)為商業(yè)核心向外延伸，是南昌市主要商業(yè)集中地，周邊商家數(shù)目繁多，更有兩條繁華的商業(yè)街，中山路和勝利路。洪城商圈

依靠洪城大市場(chǎng)的繁華所形成的商圈，輻射范圍不僅限于本市消費(fèi)者，更有外地人士來(lái)此地批發(fā)貨物，是南昌市商品流通最大的商圈。青云譜商圈

受交通限制，城南區(qū)域自行形成了一個(gè)屬于自己區(qū)域的商圈，商業(yè)輻射向南延伸。商業(yè)分布狀況/中心區(qū)（八一商圈）經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展建設(shè)，中心片區(qū)已形成了以八一廣場(chǎng)為核心的商圈，商業(yè)主要分布在以廣場(chǎng)為中心，分別向北京西路、中山路，八一大道延伸的十字型商業(yè)圈內(nèi)，大型商場(chǎng)主要云集在八一大道周邊，而中山路、勝利路、孺子路、展覽路等各類特色商業(yè)街則與之相互呼應(yīng)。八一廣場(chǎng)作南昌市第一個(gè)核心中心區(qū)，是江西最具現(xiàn)代大都市氣派之地。沿八一大道，依托電信大樓而形成的電子通訊商城及小型街鋪，新大地會(huì)展中心的家電、電腦及其耗材產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)一步豐富了八一廣場(chǎng)商圈的商品類型。八一廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：1、作為南昌核心商業(yè)區(qū)，帶動(dòng)南昌整體商業(yè)發(fā)展；2、以八一起義紀(jì)念碑為核心，在帶動(dòng)商業(yè)的同時(shí)，弘揚(yáng)紅色革命精神，不僅是商業(yè)的發(fā)展，更是人文的進(jìn)步；3、以其為中心的1公里商圈內(nèi)，南昌百貨大樓、新洪客隆商場(chǎng)、八一大道上緊鄰廣場(chǎng)的萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、在建的財(cái)富廣場(chǎng)、麗華購(gòu)物廣場(chǎng)、洪城大廈、太平洋購(gòu)物廣場(chǎng)呈七足鼎立之勢(shì)。劣勢(shì)：1、由于人口流動(dòng)越來(lái)越大，交通堵塞問(wèn)題日益嚴(yán)重；2、同樣的，由于商業(yè)帶動(dòng)城市發(fā)展，大批量的客源流動(dòng)，但缺乏城市管理，商業(yè)街的臟、亂、差暴露的一覽無(wú)遺，以中山路商業(yè)街最為突出；商業(yè)分布狀況/洪城商圈洪城路是南昌市主要對(duì)外交通的中心和樞紐，隨著洪城大市場(chǎng)的建設(shè)與發(fā)展，洪城板塊逐步形成了以洪城大市場(chǎng)為龍頭的批發(fā)市場(chǎng)大商圈，商圈內(nèi)的各大綜合及專業(yè)市場(chǎng)幾乎涵括了各門(mén)類商品，并輻射到全省乃至周邊城市。已成為綜合批發(fā)市場(chǎng)的龍頭，洪城大市場(chǎng)的逐步繁榮還帶動(dòng)其周邊大市場(chǎng)的相繼形成和發(fā)展，并形成了輻射全省的洪城板塊批發(fā)市場(chǎng)商圈。經(jīng)營(yíng)面積25萬(wàn)平方米的金潤(rùn)物流中心以其環(huán)境、規(guī)模、配套、管理等全面的提升帶動(dòng)了洪城板塊商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展并形成了洪城商圈新的格局。洪城大市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：1、目前已成為輻射全省乃至周邊城市的大型集貿(mào)市場(chǎng)，帶動(dòng)南昌物流物流批發(fā)產(chǎn)業(yè)；2、洪城客運(yùn)站一方面舒緩市中心客運(yùn)站的客流壓力，另一方面可以引導(dǎo)外來(lái)人士進(jìn)入洪城大市場(chǎng)，提高知名度；劣勢(shì)：1、市場(chǎng)過(guò)大，缺乏有效管理，商場(chǎng)內(nèi)部環(huán)境惡劣；2、由于政府規(guī)劃而導(dǎo)致部分商家轉(zhuǎn)移至紅角洲的華南城，商場(chǎng)面臨轉(zhuǎn)型，后期規(guī)劃尚未明確，前景模糊；商業(yè)分布狀況/青云譜商圈南昌市城南的青云譜區(qū)位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，商業(yè)業(yè)態(tài)主要以小型的臨街店鋪和專業(yè)市場(chǎng)為主，由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，商鋪分布零散，而且規(guī)模小，裝修及經(jīng)營(yíng)檔次普遍偏低，商業(yè)氛圍淡，尤其缺乏餐飲、娛樂(lè)以及大型零售商業(yè)設(shè)施，但片區(qū)內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)卻具有一定規(guī)模和輻射力。青云譜區(qū)全區(qū)共有商品市場(chǎng)16個(gè)，種類反對(duì)、覆蓋面廣，是城南大型物流運(yùn)輸關(guān)口。本區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1103個(gè)，新溪橋——包家花園商業(yè)街所在的井岡山大道是青云譜區(qū)的主干道，也是該區(qū)人口最密集的地方，其他臨街小商店主要沿井岡山大道分布，數(shù)量約300多家，消費(fèi)對(duì)象主要為周邊居民。解放路、井岡山大道優(yōu)勢(shì)：1、由于交通不便等問(wèn)題，導(dǎo)致城南片區(qū)形成小的生活區(qū)域，青云譜商圈解決了該區(qū)域內(nèi)居民對(duì)商業(yè)需求的問(wèn)題；2、徐家坊客運(yùn)站，昌南客運(yùn)站等交通關(guān)卡的開(kāi)通，帶動(dòng)了區(qū)域發(fā)展，人流量的上漲也成功催化了該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展；劣勢(shì)：1、缺乏統(tǒng)一管理，商業(yè)布局較為零散，區(qū)域缺少大型專業(yè)商廈、市場(chǎng)；2、規(guī)模小，裝修及經(jīng)營(yíng)檔次普遍偏低，商業(yè)氛圍淡，尤其缺乏餐飲、娛樂(lè)以及大型零售商業(yè)設(shè)施；商業(yè)分布狀況/紅谷灘商圈紅谷灘作為南昌城市發(fā)展新區(qū)，以高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)進(jìn)行建設(shè)。區(qū)域發(fā)展速度驚人，原本預(yù)計(jì)“十年后看紅谷灘新城”的發(fā)展規(guī)劃也在短短數(shù)年間完成，如今的紅谷灘已然成為南昌CBD核心，高端商務(wù)聚集地。區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的同時(shí)也帶動(dòng)了商業(yè)的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)商業(yè)以商業(yè)地產(chǎn)為主。作為南昌的商務(wù)核心區(qū)域來(lái)建設(shè)，起點(diǎn)高、未來(lái)消費(fèi)層次高。該片區(qū)將成為昌北的市級(jí)商業(yè)服務(wù)中心，并集購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、餐飲于一體，也是繼昌南城八一廣場(chǎng)商圈后的又一南昌核心商業(yè)中心區(qū)。CBD核心優(yōu)勢(shì)：1、隨著新城市中心的規(guī)劃與建設(shè)，紅谷灘將形成新的城市商業(yè)中心；2、交通的不斷完善，隨著地鐵的開(kāi)通，紅谷灘區(qū)的人流量將會(huì)得到很大的改觀，這也是促使區(qū)域商業(yè)發(fā)展的主要因素之一；劣勢(shì)：1、人氣不足是目前區(qū)域商業(yè)的最大缺陷；2、商業(yè)種類單一，基本上都是大型百貨超市，限制了消費(fèi)者的可選性；商業(yè)分布狀況/總結(jié)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，帶動(dòng)南昌市商貿(mào)業(yè)的發(fā)展?？偨Y(jié)：

目前南昌市商業(yè)正在由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)變的起點(diǎn)上，在把南昌市建成中國(guó)中部“現(xiàn)代區(qū)域性中心城市”，并對(duì)商業(yè)提出“城內(nèi)大商場(chǎng)、城郊大市場(chǎng)、城外大流通”的具體要求下，南昌市商業(yè)將進(jìn)入新一輪發(fā)展時(shí)期。以八一廣場(chǎng)為核心的南昌市第一商圈正在發(fā)展成南昌乃至全省的購(gòu)物天堂，也將成為京九線和江西周邊地區(qū)商賈云集之地。它的建設(shè)與發(fā)展將大大增強(qiáng)南昌作為省會(huì)中心城市對(duì)全省乃至周邊地區(qū)商業(yè)的輻射力和凝聚力，并將進(jìn)一步完善和提升南昌的商業(yè)。

洪城商圈已形成了以現(xiàn)代大型綜合性批發(fā)市場(chǎng)為龍頭，以特色專業(yè)市場(chǎng)為基礎(chǔ)的商品市場(chǎng)建設(shè)格局。同時(shí)，規(guī)劃及在建的市場(chǎng)為應(yīng)對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，正通過(guò)不斷擴(kuò)大規(guī)模、豐富經(jīng)營(yíng)品種來(lái)擴(kuò)大商圈輻射半徑，以達(dá)到提升市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

青云譜區(qū)與青山湖——京東板塊的商業(yè)氛圍淡薄、分布零散、業(yè)態(tài)較單一，商業(yè)分布以專業(yè)市場(chǎng)為主，社區(qū)商業(yè)配套為輔，還沒(méi)有形成區(qū)域性商業(yè)中心。而紅谷灘新區(qū)的商業(yè)氛圍極其淡薄，但隨著新城市中心的規(guī)劃與建設(shè)，紅谷灘將形成新的城市商業(yè)中心?，F(xiàn)狀：目前南昌已成型的商圈僅有4個(gè)，其余片區(qū)的商業(yè)分布相對(duì)零散，各個(gè)片區(qū)的區(qū)域性的商業(yè)中心尚未形成。商業(yè)地產(chǎn)分析商業(yè)地產(chǎn)概況商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀重點(diǎn)個(gè)案分析SWOT分析南昌商業(yè)地產(chǎn)概況目前南昌的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于轉(zhuǎn)型階段，從原本老舊的純住宅體系模式轉(zhuǎn)為“商、住、辦”三系綜合發(fā)展模式，今年來(lái)以商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展最為可觀。2009年-2012年（上半年）商品房供應(yīng)占比從近年的供應(yīng)體系上來(lái)看，2011年變化最大；其整體表現(xiàn)為，商品住宅出現(xiàn)大幅縮水，辦公、商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)量環(huán)比去年翻至一倍；商鋪投資熱潮席卷南昌市，商業(yè)一度壓過(guò)辦公成為投資客熱捧的產(chǎn)品；對(duì)于2011年的南昌樓市而言，全國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)處在一片調(diào)控聲中。在調(diào)控伊始，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)處于不限購(gòu)不限貸的商業(yè)地產(chǎn)，無(wú)論從市場(chǎng)地位還是房產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)地位而言，都將迅速崛起，逐漸步入黃金時(shí)期。

上半年，南昌商業(yè)地產(chǎn)在調(diào)控政策下成交量和成交均價(jià)穩(wěn)中有升，顯示出目前南昌商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)步入成熟期，一路艷陽(yáng)高照。下半年，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，南昌有逾百萬(wàn)平方米非住宅類房屋在消化中，在普通住宅依舊限貸限購(gòu)的情形下，下半年商業(yè)地產(chǎn)成為了南昌樓市主角。產(chǎn)品供求的稀缺，導(dǎo)致商業(yè)市場(chǎng)一直處于低位。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)恒茂夢(mèng)時(shí)代華南城

參照近一年來(lái)南昌市商業(yè)市場(chǎng)的走勢(shì)，可以總結(jié)成簡(jiǎn)短的一句話，那就是“受個(gè)案影響較大，總體供求維持在低位”。從圖中可以看到，出現(xiàn)的幾次高供求期均是有較大體量的純商業(yè)項(xiàng)目入市，從而帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的活躍度。

就以上情況，我們可以得出一個(gè)結(jié)論：并不是現(xiàn)在市場(chǎng)不好而導(dǎo)致商業(yè)產(chǎn)品的供求走勢(shì)一直處于低位，而是因?yàn)闆](méi)有更多更好的產(chǎn)品入市，催化市場(chǎng)向前發(fā)展。

在目前市場(chǎng)庫(kù)存稀缺的時(shí)候，正是推出商業(yè)產(chǎn)品的大好時(shí)機(jī)，恒茂夢(mèng)時(shí)代就是個(gè)例子。一方面可以正確的引導(dǎo)投資客戶入市，另一方面也可以再次打出品牌知名度。當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì)重點(diǎn)商業(yè)個(gè)案/紅谷灘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)傾力打造CBD中心的商業(yè)核心項(xiàng)目位于南昌市紅谷灘CBD核心中央商務(wù)區(qū)，鳳凰中大道與會(huì)展路交匯處。項(xiàng)目占地約200畝，總建筑面積約55萬(wàn)平方米，是南昌紅谷灘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司斥資60億元打造的大型城市綜合體。項(xiàng)目處于紅谷灘新區(qū)核心地段，向北二十分鐘抵達(dá)昌北國(guó)際機(jī)場(chǎng)，向東十分鐘抵達(dá)老城區(qū)，向南十分鐘抵達(dá)西鐵路客運(yùn)站，向西十分鐘上高速，并與即將建成通車的紅灣公路相鄰，交通便捷。萬(wàn)達(dá)是國(guó)內(nèi)知名的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在南昌開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)有三個(gè)了，分別是萬(wàn)達(dá)星城、八一廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和紅谷灘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，可以說(shuō)萬(wàn)達(dá)所到之處象征著該片區(qū)的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?011年4月份正式入市銷售，首批商鋪開(kāi)盤(pán)即售罄。7月30日。二期商鋪開(kāi)盤(pán)，與首批商鋪一樣，開(kāi)盤(pán)售罄。30000-40000元/㎡35000-60000元/㎡紅谷灘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的入市，打開(kāi)了南昌市商業(yè)市場(chǎng)供求的大門(mén)，開(kāi)盤(pán)即售罄的火爆場(chǎng)面印證了南昌市商業(yè)產(chǎn)品需求量的空缺，同時(shí)也激發(fā)了消費(fèi)者購(gòu)買商鋪的投資熱潮。重點(diǎn)商業(yè)個(gè)案/華南城紅谷灘九龍湖片區(qū)的“商貿(mào)港口”項(xiàng)目位于南昌市紅谷灘新區(qū)九龍湖及紅角洲片區(qū)交匯處，生米大橋西延線即城市二環(huán)線以南、320國(guó)道以東、向莆鐵路以北、昌樟高速、建設(shè)中的西客站（1.3公里）和地鐵2號(hào)線終點(diǎn)站以西區(qū)域內(nèi)。城規(guī)劃用地總面積2平方公里（3000畝地），總建筑面積為428萬(wàn)平方米，分三期建設(shè)，總投資100億元人民幣。屬工業(yè)制造業(yè)配套項(xiàng)目。項(xiàng)目集商品展示展覽交易、倉(cāng)儲(chǔ)配送、綜合商務(wù)、商住及生活配套區(qū)等四大功能分區(qū)組成。繼洪城大市場(chǎng)之后，又一個(gè)輻射全省乃至周邊省市的大型商貿(mào)物流市場(chǎng)，華南城位于政府目前主力打造的紅谷灘區(qū)九龍湖板塊，目前整個(gè)項(xiàng)目的供求量之大，主導(dǎo)著南昌市商業(yè)市場(chǎng)的走勢(shì)。2011年10月份，首批招商選鋪正式啟動(dòng)，選鋪只針對(duì)經(jīng)營(yíng)客戶。商鋪持續(xù)供應(yīng)，面積在30-60㎡不等，折后價(jià)格為11000元/㎡。拒絕投資客選鋪，也就是說(shuō)，華南城是以帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)為主。銷售商鋪的同時(shí)低價(jià)出售住宅產(chǎn)品，全方位帶動(dòng)區(qū)域生活氛圍。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)在短時(shí)間內(nèi)售罄后，南昌商業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)了一段空窗期，華南城的入市填補(bǔ)了商業(yè)市場(chǎng)的需求，同時(shí)也帶動(dòng)了政府重點(diǎn)打造區(qū)域的商業(yè)環(huán)境。重點(diǎn)商業(yè)個(gè)案/恒茂夢(mèng)時(shí)代國(guó)際廣場(chǎng)市中心功能最完善的未來(lái)商業(yè)綜合體項(xiàng)目位于城市主干道旁，北靠北京路、東臨上海路、西近都會(huì)路、南靠少春路。項(xiàng)目耗資百億將都市最高端的購(gòu)物中心、包羅萬(wàn)象的美食廣場(chǎng)、星級(jí)IMAX影院、國(guó)際商務(wù)寫(xiě)字樓、國(guó)賓級(jí)精致SOHO、“森”態(tài)屋頂公園、夢(mèng)幻天幕廣場(chǎng)等功能組合匯聚一城。恒茂在南昌也有一定時(shí)間的開(kāi)發(fā)歷史，前期做住宅和辦公產(chǎn)品為主，較少涉及商業(yè)地產(chǎn)。因?yàn)榘l(fā)覺(jué)南昌商業(yè)開(kāi)發(fā)前景正處于一個(gè)快速發(fā)展期，恒茂正在青山湖區(qū)中心地段打造一個(gè)旗艦型的商業(yè)項(xiàng)目，不僅帶動(dòng)了整個(gè)南昌市的商業(yè)發(fā)展，同時(shí)也會(huì)使得青山湖區(qū)域形成一個(gè)全新的商圈。項(xiàng)目于2011年年底面市，主要產(chǎn)品是SOHO寫(xiě)字樓是底層商鋪。2012年上半年，僅6個(gè)月的銷售周期，就與華南城并肩，主導(dǎo)著南昌商業(yè)市場(chǎng)的走勢(shì)。折后均價(jià)40000-50000元/㎡，為南昌目前價(jià)格最高的商業(yè)產(chǎn)品。華南城因?yàn)轶w量大主導(dǎo)商業(yè)市場(chǎng)供求走勢(shì)，而夢(mèng)時(shí)代因?yàn)閮r(jià)格突出主導(dǎo)著市場(chǎng)價(jià)格起伏。華南城成功的填補(bǔ)了南昌市商業(yè)地產(chǎn)需求缺口，但是由于價(jià)格低、位置遠(yuǎn)的原因，無(wú)法影響到高端商業(yè)市場(chǎng)。此時(shí)，恒茂夢(mèng)時(shí)代的高調(diào)面市，成功的帶動(dòng)了南昌高端商業(yè)市場(chǎng)的供求走勢(shì)。南昌市商業(yè)地產(chǎn)SWOT分析SSWOT分析W0T劣勢(shì)(weakness)機(jī)會(huì)(opportunity)威脅(threat)優(yōu)勢(shì)(strength)1、目前樓市受調(diào)控政策所制約，發(fā)展受到限制，此時(shí)不在限購(gòu)范圍內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)，成功的分流了投資客的投資需求；2、政府大力開(kāi)發(fā)新區(qū)，同時(shí)打造該區(qū)域商業(yè)核心（如九龍湖片區(qū)、麻丘），商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間大；1、稀缺的市場(chǎng)庫(kù)存，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)辦公、住宅市場(chǎng)較小；2、城內(nèi)大商場(chǎng)、城郊大市場(chǎng)、城外大流通的格局基本形成；3、目前投資客較為盲目，沒(méi)有好的投資產(chǎn)品吸引其主動(dòng)入市；1、目前商業(yè)市場(chǎng)受個(gè)案影響較為嚴(yán)重，主要是沒(méi)有高品質(zhì)產(chǎn)品分流客戶；2、消費(fèi)者可選范圍較少，故而也限制了投資意向；1、自2011年下半年起，南昌辦公市場(chǎng)將會(huì)有很多新產(chǎn)品入市，會(huì)分流商業(yè)市場(chǎng)投資客源；2、政府“炒作”九龍湖片區(qū)意向明確，其他區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)難以吊起區(qū)域市場(chǎng)熱度。綜合分析/總結(jié)綜合分析未來(lái)走勢(shì)及預(yù)測(cè)

通過(guò)國(guó)內(nèi)Shoppingmall的發(fā)展情況不難看出，與南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相近的多個(gè)城市均已在Shoppingmall的建設(shè)方面邁出了實(shí)質(zhì)性的步伐。南昌市已經(jīng)初步形成Shoppingmall的生存發(fā)展空間，但是選擇那種模式的S