北海市銀灘新都項目X年度營銷策劃方案

銀灘新都項目2008年度營銷策劃方案青騰經(jīng)紀報告結(jié)構(gòu)1、總體發(fā)展概要2、客群定位3、營銷定位及策略4、銷售策略5、費用估算6、銷售管理保證體系第一篇總體概念定位幸福海岸

12000畝造城計劃

千公里幸福海岸線上的臺貿(mào)基地項目總體發(fā)展概要1．項目總體概念幸福海岸-首個啟動項目

?？ろ椖靠傮w發(fā)展概要1．項目總體概念?？?/p>

12000畝幸福海岸首開項目

80萬平米生活城項目總體發(fā)展概要1．項目總體概念酒店公寓度假公寓度假酒店別墅酒店國際社區(qū)?？ぎa(chǎn)品組合項目總體發(fā)展概要產(chǎn)品組合1．項目總體概念綜合配套4星級國際大酒店英倫小鎮(zhèn)國際風情街中國臺資商品博覽交易中心國際會議中心游艇俱樂部勞動部師資培訓基地支撐要素游艇俱樂部總領的濱海休閑娛樂國際酒店管理集團的酒店服務欣業(yè)聯(lián)投資組合的開發(fā)實力幸福海岸新城建設的區(qū)域規(guī)劃產(chǎn)業(yè)支撐的成熟商業(yè)配套會展產(chǎn)業(yè)為龍頭的臺貿(mào)基地商業(yè)街異地投資的藍籌產(chǎn)品-海景住宅酒店公寓度假公寓度假酒店別墅酒店國際社區(qū)產(chǎn)品線項目總體發(fā)展概要產(chǎn)品組合2．項目開發(fā)規(guī)劃形象要素游艇俱樂部國際酒店管理集團欣業(yè)聯(lián)投資組合開發(fā)團隊幸福海岸新城建設規(guī)劃海郡生活城中國臺資產(chǎn)品基地商業(yè)街臺灣高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園幸福海岸新城第二篇客群定位客群定位1．客群組合根據(jù)開發(fā)周期規(guī)劃客群購買功能階段組合自住兼投資客群度假客群+投資客群純投資客群+純自住客群客群定位1．客群組合根據(jù)開發(fā)周期規(guī)劃客群購買能力階段組合中低收入客群群高收入群體高中低收入群群體客群群定定位位1．．客客群群組合根據(jù)據(jù)開開發(fā)周期期規(guī)劃客客群群來來源源區(qū)區(qū)域域階段組合北京京天天津津等等度度假假投投資客源源地地東北、、魯中魯西有有環(huán)境優(yōu)勢勢地緣區(qū)域域西北北、、東北、、華北投投資客集集中中區(qū)區(qū)及及本本地地第三三篇篇營營銷銷定定位位及及策策略略壹整整合合策策略略三重重形形象象整整合合策策略略1、、形形象象組組合合項目（產(chǎn)品）形象城市形象復合旅游地產(chǎn)（大區(qū)）形象三重重形形象象策策略略城市市形形象象銀灘幸福海岸城市發(fā)展計劃銀灘城市建設方向［支支持持元元素素］］從4A風風景景區(qū)區(qū)到到會會展展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)帶帶動動的的千千公公里里幸幸福福海海岸岸三重重形形象象策策略略1、、形形象象組組合合大區(qū)區(qū)形形象象會展旅游方向［支支持持元元素素］］中中國國臺臺資資商商品品博博覽覽交交易易中中心心、、臺臺灣灣高高新新技技術(shù)術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)園園、、勞勞動動部部師師資資培培訓訓中中心心、、總總部部基基地地以以及及海?？たど罨畛浅前l(fā)發(fā)展展計計劃劃幸福海岸-中國海貿(mào)基地城市市形形象象三重重形形象象策策略略1、、形形象象組組合合大區(qū)區(qū)形形象象城市市形形象象項目目形形象象海景住宅方向［支支持持元元素素］］政政府府————千千公公里里幸幸福福海海岸岸線線規(guī)規(guī)劃劃欣業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)————幸幸福福海海岸岸-12000畝畝新新城城開開發(fā)發(fā)計計劃劃銀灘灘4A風風景景區(qū)區(qū)————膠膠東東半半島島六六大大國國家家4A風風景景區(qū)區(qū)之之一一?？たぁ倚腋８：：０栋妒资讉€個啟啟動動項項目目?？?80萬平米濱海生活城三重重形形象象策策略略1、、形形象象組組合合城市形象復合旅游地產(chǎn)形象項目形象123形象象組組合合千公公里里幸幸福福海海岸岸上上的的國國家家4a景景區(qū)區(qū)-旅旅游游城城市市中國國海海貿(mào)貿(mào)基基地地80萬萬平平米米濱濱海海生生活活城城＋＋＋三重重形形象象策策略略1、、形形象象組組合合貳、、立立體體推推廣廣策策略略立體體推推廣廣模模式式———分分階階段段，，———分分產(chǎn)產(chǎn)品品，，———分分對對象象，，———分分區(qū)區(qū)域域，，———分分媒媒體體，，獨立立或或組組合合訴訴求求執(zhí)執(zhí)行行立體體推推廣廣－－執(zhí)行行策策略略分階階段段推推廣廣07/11-08/0308/4-08/0608/07-09/03立體體推推廣廣－－階段段劃劃分分分區(qū)區(qū)域域推推廣廣全國（青島輻射）北京天津東北三省/三亞等地緣省市膠東/山東內(nèi)陸（周邊地市）本地/外銷城市立體體推推廣廣－－區(qū)域域覆覆蓋蓋分渠渠道道推推廣廣公關(guān)/公益活動線上線下活動（推介會）全國性媒體（電視專題，新聞）演藝活動展會（旅游會展）外埠媒體（膠東戶外）常規(guī)廣告（基地/現(xiàn)場／廣告/工具）推廣活動（聯(lián)誼／演藝／展會）行銷活動(本地及外銷點，數(shù)據(jù)庫)促銷立體體推推廣廣－－推廣廣渠渠道道分主主體體推推廣廣政府企業(yè)銷售單位立體體推推廣廣－－推廣廣主主體體立體體推推廣廣－－執(zhí)行行組組合合第四四篇篇銷銷售售策策略略1月月籌備備期期積積累累12月月11月月2007年年進場場海洋洋所所預預售售證證取取得得海郡郡第第一一階階段段開開盤盤2月月銷售售計計劃劃-銷售售階階段段7月月6月月5月月4月月3月月8月月12月月11月月10月月9月月2008年年?？たさ诘诙A階段段開開盤盤旺季季強強銷銷秋季季房房展展會會旺季季強強銷銷淡季季潛潛銷銷1月月淡季季續(xù)續(xù)銷銷軍艦艦北北區(qū)區(qū)預預售售證證取取得得青島島冬冬季季房房展展會會青島島/北北京京春春季季房房展展會會哈爾爾濱濱冰冰雪雪節(jié)節(jié)開賣賣階段段銷銷售售產(chǎn)產(chǎn)品品組組合合08/04-08/0608/07-09/03酒店店公公寓寓度假假酒酒店店09/04-09/12海景景公公寓寓酒店店公公寓寓多層層公公寓寓度假假公公寓寓海景景公公寓寓別墅墅酒酒店店強銷銷多層層公公寓寓度假假公公寓寓續(xù)銷銷續(xù)銷銷強銷銷階段段產(chǎn)品品策策略略別墅墅酒酒店店度假假酒酒店店海景景公公寓寓酒店店公公寓寓07/11-08/03多層層公公寓寓度假假公公寓寓潛銷銷商業(yè)業(yè)階段段銷銷售售價價格格組組合合08/03-08/0608/07-09/03價格格策策略略酒店店公公寓寓度假假公公寓寓度假假酒酒店店多層層公公寓寓海景景公公寓寓別墅墅酒酒店店商業(yè)業(yè)09/04-09/12銷售計劃-籌備備及反反季季潛銷銷階階段2007年年11月月－－08年年3月月時間間工程程節(jié)節(jié)點點售樓樓處處完完成成，，銷售售節(jié)節(jié)點點11月月進進場場，，1月月/2月月預預售售證證取取得得完成成人人員員招招募募/培培訓訓；；完完成成各各地地代代理理巷巷及及金金牌牌代代理理人人招招募募；；完完成成開開案案前前行行銷銷工工具具的的準準備備，，完成成乳乳山山及及青青島島等等膠膠東東濱濱海海大大道道；；威威海海/蓬蓬萊萊/泰泰安安/淄淄博博等等旅旅游游區(qū)區(qū)聯(lián)聯(lián)外外省省際際高高速速戶戶外外購購買買完成成北北京京/天天津津特特渠渠開開發(fā)發(fā)，，哈哈爾爾濱濱沈沈陽陽吉吉林林等等東東北北等等冬冬季季旅旅游游節(jié)節(jié)推推廣廣，，推推動動外外銷銷點點建建設設市場場化化內(nèi)內(nèi)認認----幸幸福福海海岸岸俱俱樂樂部部卡卡務務推推廣廣行銷銷工工作作推廣廣主主題題海上上英英倫倫夢夢————我我的的年年終終獎獎————5萬萬起起，，人人人人濱濱海海置置產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)這個個冬冬天天不不再再冷冷————回回家家過過大大年年————5萬萬起起，，人人人人濱濱海海置置產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)展會會包包裝裝/推推介介PPT/DM/易易拉拉寶寶/門門票票封封套套/書書簽簽/禮禮品品旅游手冊冊/旅游游地圖/投資指指南名片/紙紙杯/信信封/信信紙/手手提袋/雨傘/遮陽帽帽海洋之心心VCR/大區(qū)區(qū)沙盤/規(guī)劃沙沙盤/單單體模型型工具圍檔/當當?shù)貞敉馔?/旅旅游網(wǎng)絡絡專題銷售計劃-籌備階段媒體渠道道反季熱銷策略全國分銷策略俱樂部潛銷策略三大營銷銷策略銷售計劃-潛銷階段團購策略團購策略銷售計劃-潛銷階段銷售目標標白金卡（國際社區(qū)）200張；黑鉆卡（度假公寓）100張；銷售套數(shù)：300國際社區(qū)：200套；度假公寓：100套銷售收入：9600萬國際社區(qū)：5600萬；度假公寓：4000萬壹反季熱銷銷策略銷售計劃-籌備階段北京天津老工業(yè)基基地邊境貿(mào)易易發(fā)達較多的來來訪客戶戶國家首都都經(jīng)濟中心心高來客量量經(jīng)濟中心心度假經(jīng)濟濟較大量的的山東客客商較大量的的山東客客商較大量的的山東客客商中央直轄轄城市東北三省省大慶牡丹江加格達奇奇17個客客源城市市反季熱銷銷——區(qū)區(qū)域遴選選度假客源源地三亞冬季旅游游目的地地海洋主題題度假城市冬季旅游游勝地反季熱銷銷——區(qū)區(qū)域遴選選目標區(qū)域域東北膠東／山山東內(nèi)陸陸北京天津度假客源源地地緣性能能源輸出出地投資客＋＋度假投資客＋＋養(yǎng)老三亞度假目的的地反季熱銷銷——區(qū)區(qū)域遴選選區(qū)域遴選選突顯項項目最大大價值最大度假假客源地地——北北京中國最大大，最優(yōu)優(yōu)質(zhì)的客客源市場場之一,2005年年北京居居民出游游率超過過250%。由于地緣緣優(yōu)勢，，環(huán)渤海海地區(qū)是是北京居居民首選選的旅游游休閑目目的地之之一。全全年北京京居民出出京并以以環(huán)渤海海地區(qū)為為旅游目目的地的的出游率率大約為為52%左右，，占有國國內(nèi)游的的最大份份額。區(qū)域遴選選突顯項項目最大大價值最大度假假客源地地——北北京以休閑為為主，觀觀光為輔輔，是北北京居民民去環(huán)渤渤海地區(qū)區(qū)的目的的,秀麗的景景觀，海海濱是北北京居民民最傾向向的旅游游景區(qū).從從觀光到到度假到到休閑，，從體驗驗到享受受，將每每年一次次的濱海海度假變變成終年年的濱海海生活一一次一一生，提提升休閑閑度假的的生活模模式。反季熱銷銷——區(qū)區(qū)域遴選選區(qū)域遴選選突顯項項目最大大價值最大度假假目的地地——三三亞三亞，是是北方居居民冬季季出游的的主要目目的地,借船出海海，借三三亞冬季季積聚的的長假度度假客，，體驗濱濱海生活活反季熱銷銷——區(qū)區(qū)域遴選選三亞海景目標地晉蒙黑吉蒙魯西南京津膠東區(qū)域遴選選突顯項項目最大大價值最大的遷遷移目的的地———東北《膠澳志志》記載載：“國國人之移移植事業(yè)業(yè)向以山山東、閩閩、粵著著稱，山山東登萊萊之人則則以東三三省為歸歸。我國國自來由由事遼東東三韓，，陸路則則出盧龍龍海道則則遵登州州。漢唐唐以來大大都如是是。明之之遼東衛(wèi)衛(wèi)隸山東東置遼海海東寧道道以分轄轄之；；1653年《《遼東招招民開墾墾條例》》，““燕魯窮窮氓聞風風踵至””開啟了了山東大大規(guī)模移移民之先先河。1907年滿鐵鐵成立后后，東北北的現(xiàn)代代工業(yè)得得到初步步發(fā)展，，所需要要大量廉廉價勞動動力，成成為華北北農(nóng)村破破產(chǎn)勞動動力謀求求生存之之地，再再加上東東北豐富富的自然然資源和和荒地，，“闖關(guān)關(guān)東”已已是貧困困的山東東農(nóng)民尋尋求溫飽飽的主要要謀生出出路乃至至演化成成為具有有山東地方特色色的文化傳傳統(tǒng)。反季熱銷銷——區(qū)區(qū)域遴選選區(qū)域遴選選突顯項項目最大大價值最大的遷遷移目的的地———東北冬季自然然氣候具具有更多多誘導性性的區(qū)域域以冬季氣氣候環(huán)境境優(yōu)勢和和年節(jié)的的人文傳傳統(tǒng)突顯顯項目優(yōu)優(yōu)勢，挖掘人人文及自自然環(huán)資資源價值值。以能源城城市等自自然環(huán)境境劣勢大大，購買買力強勁勁的城市市為優(yōu)勢勢區(qū)域。。自然環(huán)境境+氣候候+人文文淵源為推廣方方向?？裳诱箙^(qū)區(qū)域包括括魯西南南，魯中中反季熱銷銷——區(qū)區(qū)域遴選選反季熱銷銷——推廣渠道道推廣渠道道東北魯西南／／魯中北京天津行業(yè)團體體，企業(yè)業(yè)教育／金金融／it／能能源行業(yè)協(xié)會會及企事事業(yè)單位位工會旅游節(jié)投資客＋＋度假投資客＋＋養(yǎng)老渠道遴選強化項目優(yōu)勢哈爾濱冰冰雪節(jié)吉林霧凇凇冰雪節(jié)節(jié)青島房展展會三亞景點酒店/旅旅游公司司/經(jīng)紀紀公司反季熱銷銷——推廣工具具推廣工具具東北魯西南／／魯中北京天津投資ppt概念報廣廣會議包裝裝DM投投資現(xiàn)場展臺臺票封DM旅旅游工具規(guī)劃劃目的性性投放，，突顯項目優(yōu)勢團購旅游節(jié)三亞外定點包包裝概念/報報廣展臺臺/票封封DM旅旅游反季熱銷銷——推廣主題題推廣渠道道東北魯西南／／魯中北京天津三亞年終獎5萬起度度假公寓寓＝全家家歐洲雙雙飛過大年大雪小雪雪又一年年＝枕海海聽濤暖暖冬投資客＋＋度假投資客＋＋養(yǎng)老針對性主主題強化化心理價價值不一樣的的生活選選擇三亞度假三亞過冬冬銀灘避避暑貳外地設點點策略外地設點點－區(qū)域域遴選遴選標準準——乳山山來客區(qū)區(qū)域分析析中遴選選客群來來源中的的熱點區(qū)區(qū)域——周邊邊地市／／能源大大?。瘹鈿夂驐l件件較差的的區(qū)域中中遴選GDP與與房價高高的潛力力區(qū)域——城市市距離、、交通成成本與便便捷程度度不適于于自駕車車的必要要區(qū)域鎖定城市三亞天津佳木斯等東北城城市北京外地設點點－外銷銷點設定定2、設點點計劃2007年11月開辦城市：北北京網(wǎng)點數(shù)目目：2個個2008年1月月開辦城市：三三亞網(wǎng)點數(shù)目目：1個個2008年2月月開辦城市：佳佳木斯斯網(wǎng)點數(shù)目目：1個個2008年推進觀觀察點：：青島、、呼和浩浩特、太太原、哈哈爾濱、外地設點點－外銷銷點設定定3、差異異化策略略直銷點人人性化服服務2345服務的意意識專業(yè)化的的語言統(tǒng)一的著著裝文明的舉止主動積極的行動1外地設點點－外銷銷點設定定4、北京設點點計劃北京直銷點——區(qū)區(qū)位選擇目標區(qū)域二二目標區(qū)域一一●數(shù)碼大廈●建外SOHO媒體配合合北京直銷點接待點展展示業(yè)內(nèi)客戶交換老客戶資源開發(fā)客戶開發(fā)在京企事事業(yè)團購人員培訓團隊組建人員招聘手機簡訊網(wǎng)絡媒體外地設點點－外銷銷點設定定4、北京設點點計劃裝修特色色運用聲、光光、色彩彩、物品品、室內(nèi)內(nèi)布局和和項目標識，締造海景生生活體驗館地點北京CBD區(qū)域域建外SOHO接待點點或西北北三環(huán)數(shù)碼01大廈廈接待點點北京接待待點展示示達到效果令來訪客戶第一時間體驗海景生活活的情趣趣，從而而產(chǎn)生購房欲望執(zhí)行辦法2007年11月中人員到場場，12月初開始始渠道推廣廣。外地設點點－外銷銷點設定定4、北京設點點計劃開展形式式發(fā)展區(qū)域內(nèi)內(nèi)同行業(yè)的從業(yè)人員，促進銷售。對象北京、天天津、現(xiàn)場等直接管管理區(qū)域域業(yè)內(nèi)的同行行。業(yè)內(nèi)客戶交換執(zhí)行辦法同行業(yè)座談、交流，，如購買可享受95折待待遇，或或直接購買其客戶資料。外地設點點－外銷銷點設定定4、北京設點點計劃開展形式式借助服務跟蹤電話的方式，，向客戶推介本案案。對象公司在各各地操盤時積累的客戶資料。老客戶資源開發(fā)執(zhí)行辦法向有意向向的客戶寄送項目宣傳資料；老客戶來參加購房的，給予一定折折扣的優(yōu)惠；如經(jīng)過老客戶推薦來購房的，給購房人以同同樣的優(yōu)惠，同時為該介紹人送去精精美紀念品。外地設點點－外銷銷點設定定4、北京設點點計劃目的針對性傳傳播，制制造輿論論熱點，，與客戶戶展開良良性互動動，提高高知名度度網(wǎng)絡媒體體宣傳執(zhí)行辦法法2007年11月初至至2008年12月底底連貫性性實施建立網(wǎng)站站建立網(wǎng)站站以系統(tǒng)統(tǒng)介紹項項目，提提高項目目檔次舉辦論論壇通過網(wǎng)網(wǎng)上論論壇互互動交交流的的方式式，解解答購購房者者疑慮慮，促促進銷銷售發(fā)新聞聞稿向不同同網(wǎng)站站發(fā)布布項目目動態(tài)態(tài)新聞聞，增增加新新聞量量，引引起關(guān)關(guān)注傳播方方式發(fā)新聞聞稿、、建立立網(wǎng)站站、舉舉辦論論壇等等外地設設點－－外銷銷點設設定4、北京設設點計計劃受眾群群體139、138開頭頭的手手機用用戶，，發(fā)送送50萬條條區(qū)域北京、、天津津手機簡簡訊發(fā)布時時機現(xiàn)場售售樓部部投入入使用用，即即8月月下旬旬至9月上上旬期期間主題樓盤信信息傳傳播外地設設點－－外銷銷點設設定4、北京設設點計計劃叁團購策略企事業(yè)業(yè)范疇疇高校、、機關(guān)關(guān)、科科研單位、大大型國國企區(qū)域北京市市內(nèi)在京企企事業(yè)業(yè)團購購重點企企事業(yè)業(yè)北京大大學、、清華大學、、人民民大學學等執(zhí)行辦辦法2007年年11月初初開始始收集集資料，11月月底北北京接接待處銷售人員利用周周一至至周五五時間與上述述類型型企事事業(yè)單位工會會組織取得聯(lián)系，加加強宣宣傳，團購客戶可享受受一定定折扣扣的購房優(yōu)惠。團購開開發(fā)———北北京直直銷點點企事業(yè)業(yè)范疇疇重污染染礦業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)、高高校、、大型型國企企、機機關(guān)區(qū)域山東省省內(nèi)區(qū)域內(nèi)內(nèi)單位位團購購重點企企事業(yè)業(yè)勝利油油田、、山東東大學學、濰濰柴動動力、、青島島海運運等執(zhí)行辦辦法2007年年11月初初開始始收集集資料料，11月月底通通過企企事業(yè)業(yè)單位位工會會、團團委等等組織織展開開宣傳傳，待待現(xiàn)場場售樓樓部進進場后后，正正式接接待并并開展展銷售售工作作。團購開開發(fā)———現(xiàn)現(xiàn)場肆全國分分銷策策略全國分分銷－策略原原則2、區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃——全全國范范圍誠誠招代代理，，形成成最最最廣域域的““數(shù)據(jù)據(jù)庫行行銷””覆蓋蓋——區(qū)區(qū)域分分級，，山東東省內(nèi)內(nèi)熱點點城市市是一一類市市場，，設定定不同同的分分銷條條件3、分分銷條條件——提提點比比例，，累計計跳點點4%-6%——結(jié)結(jié)款方方式，，最低成成本，，最短短時間間形形成成最大大規(guī)模模，最最廣地地域的的銷售售網(wǎng)絡絡覆蓋蓋1、執(zhí)執(zhí)行時時間——限限時執(zhí)執(zhí)行，，截止止到2008年年6月月——視視直銷銷網(wǎng)絡絡建設設速度度，開開發(fā)周周期，，熱點點區(qū)域域由直直銷點點取代代合作模模式個人經(jīng)紀散客代理，，卡務務合作作區(qū)域一類區(qū)區(qū)域－－北京京／天天津帶動河北；；二類區(qū)區(qū)域－－黑龍龍江帶帶動東北/青青島帶帶動山山東，，三亞亞帶動動全國國三類區(qū)區(qū)域－－濟南帶動魯西南，，山西西/河河南各區(qū)域域外銷代理點點開發(fā)執(zhí)行辦法專人負責外銷代理點點的洽洽談、簽約工作。。正式征征募代代理機機構(gòu)，征募募個人人經(jīng)紀；我方在在當?shù)氐靥峁┕╀N售工具具，代代理機機構(gòu)負責當?shù)刈勺稍儚V告；每周末末發(fā)看房班班車帶客，協(xié)助在當當?shù)剞k理銷售手續(xù)。執(zhí)行時間2008年1月月—2008年年6月月（實施半年年后，，對客戶重點聚聚集城城市采采取公公司直直接設點系統(tǒng)代理））全國分分銷－開發(fā)1、乙乙方按按照甲甲方提提供的的價格格對本本項目目樓盤盤進行行銷售售。2、本本項目目的銷銷售執(zhí)執(zhí)行統(tǒng)統(tǒng)一的的銷售售政策策價格格，銷銷售價價格按按甲方方所列列價格格執(zhí)行行。本本項目目成交交價格格在甲甲方公公布銷銷售底底價以以上乙乙方即即有權(quán)權(quán)銷售售，但但乙方方不得得高于于甲方方規(guī)定定的最最高銷銷售價價格，，如有有違反反或惡惡意哄哄抬房房價給給甲方方造成成損失失的，，甲方方有權(quán)權(quán)終止止代理理銷售售合同同。3、根根據(jù)市市場發(fā)發(fā)展趨趨勢，，經(jīng)甲甲乙雙雙方協(xié)協(xié)商同同意后后，可可隨時時調(diào)整整本項項目的的銷售售價格格。全國分分銷———銷銷售價價格全國分分銷———傭傭金與與分成成1、傭傭金在甲方方制定定的統(tǒng)統(tǒng)一銷銷售價價格基基礎上上，降降______元為為雙方方結(jié)算算傭金金底價價，并并按底底價計計算出出的成成交額額的______作作為乙乙方提提取的的傭金金。乙乙方書書面申申請經(jīng)經(jīng)甲方方同意意后其其銷售售價格格低于于傭金金結(jié)算算底價價的，，甲方方仍需需按本本合同同條款款向乙乙方支支付傭傭金。。2、分分成高于底底價以以上的的______元為為乙方方分成成部分分，與與傭金金同時時結(jié)算算。在在不低低于底底價情情況下下乙方方有權(quán)權(quán)給客客戶進進行價價格優(yōu)優(yōu)惠。。結(jié)算方方式：：1、一一次性性付款款的達達到合合同總總房款款______時，，按全全額結(jié)結(jié)算傭傭金。。2、銀銀行按按揭的的首付付款到到位時時，按按實際際到款款金額額結(jié)算算傭金金。按按揭手手續(xù)辦辦理完完畢并并在銀銀行放放貸時時，結(jié)結(jié)算剩剩余傭傭金。。結(jié)算時時間：1、傭傭金按按照本本合同同第六六條規(guī)規(guī)定每每月結(jié)結(jié)算一一次，，乙方方提供供等額額的正正式發(fā)發(fā)票。。2、乙乙方按按照房房款的的交付付情況況于每每月5日前前填寫寫上月月傭金金結(jié)算算表，，甲方方于10日日內(nèi)向向乙方方支付付傭金金。全國分分銷———結(jié)結(jié)算方方式及及結(jié)算算時間間伍公公開認認購策略1）會會員分分級：：將會員員分為為二大類：黑鉆卡會員、白金卡卡會員員、翡翡翠卡卡會員員后期針針對特特殊群群體還還可開開發(fā)特特種會會員，，如教教師卡卡、公公務員員卡自由卡卡等，，盡可可能與與階段段銷售售目標標保持持一致致。2）適適用人人群：：黑鉆———公公開認認購對對象（（度度假公公寓））1.享享受預約優(yōu)惠折折扣（（9折折）2.享享受優(yōu)優(yōu)先看看房、、選房房及其其他權(quán)權(quán)益白金卡卡———公開開認購購對象象（（多層層公寓寓）1.享享受預約優(yōu)惠折折扣（（9折折）2.享享受優(yōu)優(yōu)先看看房、、選房房及其其他權(quán)權(quán)益翡翠卡卡———普通通銷售售對象象1.享享受會員各種活動2.提提供會會員服務與使用的的空間間3.購房折扣扣9。。8公開認認購－－俱樂樂部建建設1、俱俱樂部部規(guī)劃劃旅遊酒酒店折折扣旅遊諮諮詢圖圖書提提供高端餐餐廳折折扣會員卡卡聯(lián)盟盟租車、、洗車車介紹紹未來遊遊艇俱俱樂部部、風風情街街商家家聯(lián)盟盟消費費折扣扣公開認認購－－俱樂樂部建建設2、會會員權(quán)權(quán)益2、會會員權(quán)權(quán)益：：加入銀銀灘幸幸福海海岸會會員后后，可可以享享受豐豐富的的會員員權(quán)益益，——1）.購房房折扣扣，針針對認認購、、特殊殊促銷銷，不不同等等級的的會員員享有有不同同級別別的優(yōu)優(yōu)惠。。2）.幸福福海岸岸俱樂樂部海海灣生生活體體驗，，海岸岸舒適適享受受，項項目為為會員員開辟辟了專專門的的會所所和沙沙灘區(qū)區(qū)只要成成為會會員就就可以以免費費享用用。3）.未來來游艇艇俱樂樂部和和酒店店、商商業(yè)等等自主主項目目的聯(lián)聯(lián)動，，享受受vip待待遇4+.銀灘灘當?shù)氐夭惋嬶?、住住宿、、旅游游特殊殊的?yōu)優(yōu)惠權(quán)權(quán)益和和貴賓賓身份份。公開認認購－－俱樂樂部建建設4）入會辦辦法：：填寫一一份會會員資資料，，即可可加入入，同同時擁擁有翡翠卡卡初始會會員權(quán)權(quán)益，，實現(xiàn)現(xiàn)一次次優(yōu)惠惠旅游游看房房招收途途徑：：1.內(nèi)內(nèi)部人人脈邀邀請，，給各各聯(lián)盟盟公司司發(fā)會會員招招收函函及申申請表表2.房房展會會現(xiàn)場場招收收會員員3.各各地區(qū)區(qū)接待待點招招收4.節(jié)節(jié)假日日各大大商場場門口口設點點招收收5.銀銀灘各各旅游游景點點招收收6.聯(lián)聯(lián)盟旅旅游單單位招招收7.聯(lián)聯(lián)盟青青、煙煙、威威酒店店，聯(lián)聯(lián)合促促銷招招募8.聯(lián)聯(lián)盟分分銷城城市特特殊機機構(gòu)、、團體體招募募公開認認購－－俱樂樂部建建設1、俱俱樂部部規(guī)劃劃開發(fā)方式利用活活動有效介介入客客群，，直接接或間接傳達項目形象，培培育客群區(qū)域北京、天津津、東北、、魯中、魯魯西南客群開發(fā)企業(yè)說明會會借由企業(yè)工工會等機構(gòu)構(gòu)，借由網(wǎng)網(wǎng)絡和內(nèi)刊刊發(fā)布概念念廣告及入入會辦法房展會用項目名義義參與房展展會旅游節(jié)參與冰雪節(jié)節(jié)等異地旅旅游節(jié)、展展會，以天天候?qū)Ρ龋?jié)日包裝裝吸引人行業(yè)協(xié)會參與北京、、天津行業(yè)業(yè)協(xié)會年會會及與當?shù)氐貭I銷顧問問機構(gòu)合作作辦會公開認購－－會員招募目的配合銷售進度，傳播項目公開認購的信息公共媒體執(zhí)行辦法1月1日至2月30日手機簡訊凡進入乳山、北京的外地手機機用戶，均收到公公開認購信息，發(fā)行50萬條條戶外媒體戶外媒體更新新，宣傳內(nèi)容轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)性的產(chǎn)品宣傳網(wǎng)絡媒體利用網(wǎng)站宣宣傳；利用焦點點網(wǎng)組織網(wǎng)絡論壇；利用其他他網(wǎng)站發(fā)有關(guān)項目動態(tài)的新聞稿件。媒體工具面向客戶采用針對性的媒體資源公開認購－－會員招募1、現(xiàn)場流流程媒體配合現(xiàn)場看房團客戶接待游客攔截戶外媒體網(wǎng)絡媒體現(xiàn)場活動客戶開發(fā)手機簡訊售樓現(xiàn)場接待公開認購－－會員認購白金卡認購購數(shù)量：200張預約金：2萬元公開認購回回款：400萬元銷售產(chǎn)品：：多層公寓寓銷售額：5600萬元優(yōu)惠：即開開盤價9折折優(yōu)惠2、業(yè)績設設定及認購購辦法公開認購－－會員認購黑鉆卡認購購數(shù)量：100張預約金：5萬元公開認購回回款：500萬元銷售額：4000萬元銷售產(chǎn)品：：度假公寓寓優(yōu)惠：開盤盤后購房總總房款減3萬元，即即開盤價9折優(yōu)惠2、業(yè)績設設定及認購購辦法公開認購－－會員認購11月30日售樓處情景景包裝完成成2月1日--2月15日黑鉆卡公開開預約購卡卡優(yōu)惠12月1日日—12月月30日公開預約卡卡前期醞釀釀1月10日日--1月月30日白金卡公開開預約購卡卡優(yōu)惠3、認購時間公開認購－－會員認購——自認購之日起至正正式簽定《商品房房買賣合同》前三三日止，預約者可隨時提出退款申申請；——開發(fā)商承諾自提出退款款申請之日起3日日內(nèi)退款給給預約者。?！A約者不再享受受正式認購時的市場優(yōu)惠措施。4、退出機機制公開認購－－會員認購銷售計劃-旺季公開階階段2008年年4月－2008年年6月時間工程節(jié)點內(nèi)海景觀呈呈現(xiàn)銷售節(jié)點5月初一期期開盤。行銷活動推廣主題工具規(guī)劃推廣活動銀灘新都心心區(qū)域發(fā)展展論壇（會會展經(jīng)濟論論壇）媒體工具戶外看板/燈箱/路路旗/圍檔檔/報廣/網(wǎng)路/圍圍檔/軟文文（藍籌海海域?qū)ｎ}））高速路投資資地圖/旅旅游地圖派派發(fā)DM/夾報報()人人濱海置置產(chǎn)權(quán)－幸幸福海岸首首開生活城城海報交通崗遮陽陽傘銀灘生活指指南銷售階段－－強銷公開期期開盤活動北京/天津津/濟南等等地夏季房房展會；京京/津/晉晉/蒙/泰泰/青/銀銀/威無障障礙旅游線線路啟動外定點帶來來異地觀光光看房團外定點策略情景銷售策略現(xiàn)場策略三大營銷策策略銷售計劃-強銷公開階階段銷售套數(shù)：300國際社區(qū)：200套；度假公寓：150套銷售收入：11600萬國際社區(qū)：5600萬；度假公寓：6000萬銷售計劃-強銷公開階階段銷售目標壹外地設點策策略外地設點－－區(qū)域遴選選遴選標準——乳山來來客區(qū)域分分析中遴選選客群來源源中的熱點點區(qū)域——周邊地地市／能源源大?。瘹鈿夂驐l件較較差的區(qū)域域中遴選GDP與房房價高的潛潛力區(qū)域——城市距距離、交通通成本與便便捷程度不不適于自駕駕車的必要要區(qū)域鎖定城市青島太原呼和浩特外地設點－－外銷點設設定2、設點計計劃2008年年4月開辦城市：青島島網(wǎng)點數(shù)目：：2個2008年年7月開辦城市：太原原網(wǎng)點數(shù)目：：1個2008年年8月開辦城市：呼和和浩特網(wǎng)點數(shù)目：：2個2008年推進觀察察點：唐山山、濟南、、內(nèi)蒙、哈哈爾濱、三亞外地設點－－外銷點設設定3、差異化化策略直銷點現(xiàn)場場差異化包包裝光線色彩海景生活體體驗館聲音室內(nèi)布局標識物品外地設點－－外銷點設設定3、差異化化策略海灣生活風風格化看房房團導游式服務銀灘新都CF片片海洋題材影片溫溫馨舒舒適的車體包裝外地設點－－外銷點設設定4、接待流流程突現(xiàn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，城市發(fā)展，投資前景，大盤氣勢的現(xiàn)場帶看要點參觀路線從從大規(guī)劃看看起，觸動動客戶對項項目所在地地未來愿景景的信心，，用未來的發(fā)發(fā)展宏圖，，激發(fā)客戶戶購買的熱熱情。會展中心海洋所現(xiàn)場游艇俱樂部海濱浴場開展形式網(wǎng)上論壇、、項目巡展展、房展會會對象目標區(qū)域人人群新客戶資源開發(fā)執(zhí)行辦法通過網(wǎng)站論論壇宣傳項項目；在目標客戶戶區(qū)域進行行巡展；參加目標客客戶區(qū)域房房展會外地設點－－外銷點設設定5、客戶開發(fā)貳情景銷售策略1、樣板間間規(guī)劃位于一層會會儀室產(chǎn)品：5層層電梯公寓寓，樣板間：兩兩戶及梯廳廳，突出觀觀景陽臺，，風格英倫倫活動樣板板間開放/開盤樣板間2、海上的的英倫小鎮(zhèn)鎮(zhèn)-樣板間間開幕活動樣板板間開放/開盤活動主題：“海上的的英倫小鎮(zhèn)”活動時間：5月活動形式：PATTY+名品家家私拍賣活動亮點：英倫風格樣板生活活動內(nèi)容：5層度假電梯公寓樣板間開放英國名品家家私展英國創(chuàng)意家居用品品展活動主辦：欣業(yè)聯(lián)活動承辦：青騰叁現(xiàn)場銷售策策略1幸福海岸岸俱樂部沙龍化售樓處3樓VIP室大堂咖啡吧吧屋頂大露臺鄉(xiāng)村俱樂部部軟體服務海洋文明人人文氛圍現(xiàn)場銷售－－俱樂部沙沙龍幸福海岸電電影日鋼琴課—咖咖啡沙龍熱舞派對-夏日玫瑰瑰1幸福海岸岸俱樂部沙龍化大堂咖啡吧吧現(xiàn)場銷售－－俱樂部沙沙龍鋼琴課—咖咖啡沙龍1幸福海岸岸俱樂部沙龍化3樓VIP室現(xiàn)場銷售－－俱樂部沙沙龍幸福海岸電電影日屋頂大露臺熱舞派對-夏日玫瑰瑰銷售計劃-旺季強銷階段2008年年7月－2008年年10月時間工程節(jié)點會議中心、、酒店落成成/內(nèi)海景景觀呈現(xiàn)銷售節(jié)點7月二期開盤。大客戶說明明會（大同同/平頂山山等煤礦;大慶/大大港/南陽陽等油田；；首鋼/邯邯鋼/濟鋼鋼等鋼廠））行銷活動推廣主題工具規(guī)劃推廣活動72小時嘉嘉年華媒體工具戶外看板/燈箱/路路旗/圍檔檔/報廣/網(wǎng)路/圍圍檔/軟文文（藍籌海海域?qū)ｎ}））高速路投資資地圖/旅旅游地圖派派發(fā)DM/夾報報()濱海生活分分水嶺－幸幸福海岸首首開生活城城海報交通崗遮陽陽傘銀灘生活指指南銷售階段－－強銷期開盤活動北京/天津津/濟南等等地夏季房房展會；青青島啤酒節(jié)節(jié)/旅游展展京/津/晉晉/蒙/泰泰/青/銀銀/威無障障礙旅游線線路啟動外定電/異異地觀光看看房團反季熱銷策略團購策略現(xiàn)場策略三大營銷策策略銷售階段－－強銷期銷售階段－－強銷期銷售套數(shù)：700國際社區(qū)：400套；度假公寓：300套銷售收入：23200萬國際社區(qū)：11200萬；度假公寓：12000萬銷售目標銷售目標壹現(xiàn)場銷售策策略室外沙灘服服務區(qū)演藝廣場燒烤廣場軍艦南區(qū)景點電動車沙灘陽傘1、軍艦南南區(qū)休閑娛娛樂空間生生活化比基尼沙灘灘聚會搖滾新勢力力-嘉年華華會酷夏酷烤啤啤酒節(jié)”幸福的的夏天幸福福海岸“行行動現(xiàn)場銷售－－俱樂部沙沙龍”幸福的的夏天幸福福海岸“行行動室外沙灘服服務區(qū)演藝廣場燒烤廣場比基尼沙灘灘聚會搖滾新勢力力-嘉年華華會酷夏酷烤啤啤酒節(jié)2。搖滾新新勢力嘉年年華會活動內(nèi)容現(xiàn)場銷售－－俱樂部沙沙龍72小時中中韓臺三地地搖滾音樂樂會3樓VIP室屋頂大露臺幸福海岸電電影日熱舞派對-夏日玫瑰瑰活動主題：72小時嘉年華—中韓臺三地音樂新勢力大型歌會會活動時間：7月活動形式：音音樂主題72小時狂歡+燒烤沙灘文化節(jié)活動亮點：三三地聯(lián)辦：中韓臺，從主主辦到參加演演出的團隊，到餐飲主題72小時不間斷的演出出，三地地音樂新勢力的夏日日盛典30天，，整個8月歷時最長的，最大大規(guī)模的1000米米300家的燒烤海灘活動主辦：乳山旅旅游局活動承辦：欣業(yè)聯(lián)活動協(xié)辦：IDCOM2。搖滾滾新勢力力嘉年華華會活動組織織現(xiàn)場銷售售－活動動3。我的的海灘不不設限定定活動組織織現(xiàn)場銷售售－活動動免費景點電動車免費租借借沙灘陽傘傘“沙灘運運動會””免費租借借帳篷免費租借借自行車車免費更衣衣室，沖沖水區(qū)”幸福福的夏天天幸福海海岸“行行動活動主題：“幸福福的夏天天—熱舞海岸””沙灘文化季活動時間：8月活動形式：沙沙灘運動會+熱舞PARTY活動亮點：五五大免費服務：免費更衣，免免費燒考臺，免免費陽傘，免費帳篷等十大沙灘運動項目，沙灘排球噻，沙灘摩托車越野，水水上電單車等熱舞PARTY，，勁爆DJ,熱辣舞者，，無限暢飲的夏夜活動主辦：欣業(yè)聯(lián)活動承辦：青騰3?！啊薄毙腋５牡南奶臁啊吧碁┪奈幕净顒咏M織織現(xiàn)場銷售售－活動動2008年11月月－09年3月時間工程節(jié)點點國際社區(qū)區(qū)結(jié)構(gòu)封封頂完成，太原、呼呼和浩特特、濟南南等地展展會、旅旅游節(jié)哈爾濱沈沈陽吉林林等東北北等冬季季旅游節(jié)節(jié)推廣，，推動外外銷點建建設市場化內(nèi)內(nèi)認----酒店公寓寓幸福海岸岸俱樂部部卡務推推廣行銷工作作推廣主題題濱海生活活分水嶺嶺——5萬萬起，人人人濱海海置產(chǎn)權(quán)權(quán)展會包裝裝/推介介PPT/DM/易拉拉寶/門門票封套套/書簽簽/禮品品旅游手冊冊/旅游游地圖/投資指指南工具圍檔/當當?shù)貞敉馔?/旅旅游網(wǎng)絡絡專題銷售計劃-續(xù)銷階段媒體渠道道銷售套數(shù)：300國際社區(qū)：100套；度假公寓：200套銷售收入：10800萬國際社區(qū)：2800萬；度假公寓：8000萬銷售計劃-續(xù)銷階段銷售目標標回款計劃強銷銷售套數(shù)：700國際社區(qū)：400套；度假公寓：300套銷售收入：23200萬國際社區(qū)：11200萬；度假公寓：12000萬銷售套數(shù)：300國際社區(qū)：100套；度假公寓：200套銷售收入：10800萬國際社區(qū)：2800萬；度假公寓：8000萬續(xù)銷銷售套數(shù)：300國際社區(qū)：200套；度假公寓：100套銷售收入：9600萬國際社區(qū)：5600萬；度假公寓：4000萬潛銷銷售套數(shù)：300國際社區(qū)：200套；度假公寓：150套銷售收入：11600萬國際社區(qū)：5600萬；度假公寓：6000萬強銷公開開銷售套數(shù)：1640國際社區(qū)：900套；度假公寓：750套銷售收入：55200萬國際社區(qū)：25200萬；度假公寓：30000萬總銷銷售目標標－階段劃分分9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。04:46:2804:46:2804:4612/31/20224:46:28AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2204:46:2804:46Dec-2231-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。04:46:2804:46:2804:46Saturday,December31,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月