和城營(yíng)銷總綱

2014年共和城營(yíng)銷總綱合肥新景祥2014.1寫在前面…圍城之戰(zhàn)即將上演…2014市場(chǎng)上對(duì)于本項(xiàng)目的圍城態(tài)勢(shì)如何？競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)如何？競(jìng)品項(xiàng)目如何？本項(xiàng)目現(xiàn)今的銷售態(tài)勢(shì)如何？營(yíng)銷狀況如何？知己知彼才可百戰(zhàn)百勝回歸客戶，客戶才是我們的生力軍，了解客戶才是制勝的王道PART1PART2PART3PART4圍城篇戰(zhàn)備篇軍備篇策略篇目錄制定策略，重執(zhí)行才可突破圍城圍城篇競(jìng)爭(zhēng)選取原則同單價(jià)同產(chǎn)品同區(qū)域同客戶從不同維度對(duì)周邊項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)力度的判定，競(jìng)爭(zhēng)擬合度越高的項(xiàng)目，導(dǎo)致客戶屬性雷同性越強(qiáng)，對(duì)于本項(xiàng)目的未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力度同等越強(qiáng)。最終導(dǎo)致市場(chǎng)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。而對(duì)于同質(zhì)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)最終將演變成價(jià)格戰(zhàn)鴻地天筑麗景建筑面積：16萬(wàn)方當(dāng)前可售戶數(shù)：302戶均價(jià)：5135元/㎡正東凱旋觀邸建筑面積：40萬(wàn)方當(dāng)前可售戶數(shù)：509戶均價(jià)：4531/㎡振興溫莎小鎮(zhèn)建筑面積：35萬(wàn)方當(dāng)前推出戶數(shù)：128戶均價(jià)：一房一價(jià)錦成國(guó)際建筑面積：18萬(wàn)方當(dāng)前可售戶數(shù)：168戶均價(jià)：4652/㎡恒生陽(yáng)光城建筑面積：53.24萬(wàn)方當(dāng)前可售戶數(shù)：472戶均價(jià)：4913/㎡華力金色南郡建筑面積：35萬(wàn)方當(dāng)前可售戶數(shù)：568戶均價(jià)：4020/㎡圍城篇競(jìng)爭(zhēng)地圖鳳凰花園城建筑面積：18萬(wàn)方當(dāng)前可售戶數(shù)：601戶均價(jià)：3821/㎡新地塊第一層包圍圈：凱旋觀邸、溫莎小鎮(zhèn)、振興新地塊（計(jì)劃獲?。┑诙影鼑Γ哄\成國(guó)際、鳳凰花園城第三層包圍圈：恒生陽(yáng)光城、金色南郡、天筑麗景本項(xiàng)目位于競(jìng)品市場(chǎng)中心位置，周邊競(jìng)品項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的圍城態(tài)勢(shì)已然形成，同時(shí)又有淮礦、高速、碧桂園、柏莊等項(xiàng)目虎視眈眈！市政府區(qū)域項(xiàng)目圍城篇競(jìng)爭(zhēng)周期2012年3月7月11月2013年3月7月振興共和城凱旋觀邸天筑麗景溫莎小鎮(zhèn)恒生陽(yáng)光城錦成國(guó)際金色南郡鳳凰花園城2012年6月開(kāi)盤至今，銷售1200套左右2013年12月推出21#樓共計(jì)174套房源2011年7月首次開(kāi)盤，2013年11月新開(kāi)7#樓近300套房源，目前整盤去化50%左右2012年1月共推房源1134套，整體去化50%左右2010年5月首次開(kāi)盤，前三期基本售罄，在售房源為四期50-53#樓和五期62#共計(jì)房源690套房源，目前整盤去化80%以上2013年住宅首次開(kāi)盤一棟高層，共計(jì)208套去化19%2013年9月開(kāi)盤至今共計(jì)推出672套房源，去化104套左右首期推128套房源，2014年1月開(kāi)始認(rèn)籌從2012年3月至今銷售712套左右11月2014年3月7月11月2015年3月7月11月未計(jì)算新上市貨源的狀況下，2014年年初市場(chǎng)庫(kù)存2748套，存量較大；隨著各項(xiàng)目推盤節(jié)奏加快，自2014年1月到10月為本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)周期，需抓緊出貨，迅速搶占市場(chǎng)、搶占客戶才是制勝的關(guān)鍵。備案可售套數(shù)509備案可售套數(shù)302首推128套備案可售套數(shù)472套備案可售套數(shù)168套備案可售套數(shù)568套備案可售套數(shù)601套70㎡95㎡115㎡125㎡75㎡80㎡85㎡90㎡100㎡105㎡110㎡120㎡130㎡135㎡140㎡145㎡30萬(wàn)40萬(wàn)50萬(wàn)60萬(wàn)70萬(wàn)80萬(wàn)凱旋觀邸溫莎小鎮(zhèn)天筑麗景恒生陽(yáng)光城金色南郡錦成國(guó)際鳳凰花園城共和城圍城篇產(chǎn)品分布面積段88-115㎡，總價(jià)42-56萬(wàn)左右的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)最為激烈。本項(xiàng)目面積段處于核心競(jìng)爭(zhēng)面積段中，但總價(jià)高于核心競(jìng)爭(zhēng)總價(jià)。圍城篇月均去化單位；套本項(xiàng)目自開(kāi)盤起月均去化34套，位于市場(chǎng)平均水平，銷售未達(dá)到峰值，銷售速度有待提升。競(jìng)品項(xiàng)目月均去化圍城篇競(jìng)品項(xiàng)目項(xiàng)目名稱正東凱旋觀邸開(kāi)發(fā)商六安市正東地產(chǎn)投資有限公司類型/規(guī)模占地面積:11.8萬(wàn)平米總建筑面積:40萬(wàn)平米容積率：2.8總戶數(shù)：1677（備案）可售戶數(shù)：509物業(yè)類型小高層、高層、洋房在售產(chǎn)品兩房87.06-88.61㎡，三房102.85-125.48㎡均價(jià)4531元/㎡優(yōu)惠：現(xiàn)購(gòu)房一次性付款或按揭可享9.9折優(yōu)惠！凱旋觀邸圍城篇競(jìng)品項(xiàng)目凱旋觀邸邸區(qū)域?qū)Ρ缺日龞|凱旋旋觀邸[位置]六安市裕裕安區(qū)政政府南150米[配套]學(xué)校：三三里崗小小學(xué)、三三中、九九中醫(yī)院：六六安市市市立醫(yī)院院六安安市第二二人民醫(yī)醫(yī)院銀行:工商銀行行商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)：光彩彩大市場(chǎng)場(chǎng)順達(dá)達(dá)大市場(chǎng)場(chǎng)義烏烏小商品品批發(fā)市市場(chǎng)其他：三三里崗菜菜場(chǎng)[公交]13路振興共和和城[位置]佛子嶺路路與平橋橋路交匯匯處[配套]學(xué)校：三三里崗小小學(xué)、三三中、九九中銀行：工工商銀行行、徽商商銀行醫(yī)院：六六安市市市立醫(yī)院院六安安市第二二人民醫(yī)醫(yī)院商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)：順達(dá)達(dá)大市場(chǎng)場(chǎng)、光彩彩大市場(chǎng)場(chǎng)、義烏烏小商品品市場(chǎng)[公交]無(wú)凱旋觀邸邸凱旋觀邸邸位于六六安市區(qū)區(qū)的西南南處，項(xiàng)項(xiàng)目依托托凱旋名名門的成成熟生活配套套和交通通，對(duì)整體體銷售起起到了推推動(dòng)作用用。振興共和和城位于于六安市市的西南南角，項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊缺乏大大型的公公建或大大型商業(yè)業(yè)配套，，基礎(chǔ)交通通不齊全全，生活活氛圍較較差，未未來(lái)生活活成本較較大。圍城篇競(jìng)品項(xiàng)目凱旋觀邸銷售狀況戶型產(chǎn)品線總戶數(shù)已售套數(shù)可售套數(shù)銷售均價(jià)去化率兩房80-90690502188458572.75%三房100-110410282128454768.78%110-120552382168446569.20%120以上2502500.00%62718282625239221613樓棟號(hào)總戶數(shù)銷售套數(shù)可售套數(shù)去化率銷售均價(jià)26#1441331192%446823#108104496%44466#1401211986%478716#84503460%460628#88721682%450910#16801680%027#1441251787%450513#1221012183%473525#1441311391%448222#142137596%44429#135128795%441018#84642076%454321#17401740%0合計(jì)1677116650970%4531項(xiàng)目開(kāi)盤盤至今，，整體銷銷售狀況況較好，，總?cè)セ讛?shù)為為509套，月均均銷售60套，整體體實(shí)際去去化超過(guò)過(guò)70%（含新開(kāi)開(kāi)21#，未備案案）。從產(chǎn)品線線銷售狀狀況來(lái)看看，項(xiàng)目目整體銷銷售產(chǎn)品品持平。。項(xiàng)目開(kāi)盤盤至今成成交均價(jià)價(jià)為4531元/㎡21圍城篇競(jìng)品項(xiàng)目凱旋觀邸在售戶型對(duì)比凱旋觀邸103平米振興共和城104平米功能布局三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)戶型方正、全明處理倒L字戶型，進(jìn)深長(zhǎng)主客分離，安全隱私主客分離，安全隱私兩房朝南，光照充足一房朝南，整體采光不好南北不通透，通風(fēng)效果差南北通透空間尺度主臥面積大，居住舒適南北狹長(zhǎng)，影響采光贈(zèng)送空間基本無(wú)贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積大，可以靈活改動(dòng)單價(jià)、產(chǎn)品產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)圍城篇競(jìng)品項(xiàng)目凱旋觀邸景觀展示對(duì)比道路狀況況對(duì)比圍擋現(xiàn)狀狀對(duì)比營(yíng)銷中心心現(xiàn)狀對(duì)對(duì)比圍城篇競(jìng)品項(xiàng)目凱旋觀邸競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比從樓層及及戶型產(chǎn)產(chǎn)品角度度，項(xiàng)目在售售及待售售產(chǎn)品與與凱旋觀觀邸產(chǎn)品品基本雷雷同，34層高樓層層產(chǎn)品較較凱旋觀觀邸18-26層產(chǎn)品客客戶接受受度較低低，且本本項(xiàng)目間間距較小小，樓層層產(chǎn)品采采光受影影響較強(qiáng)強(qiáng)；樓層層及戶型型產(chǎn)品唯唯一優(yōu)勢(shì)勢(shì)僅戶型型產(chǎn)品贈(zèng)贈(zèng)送面積積較大，，實(shí)際得得房率近近88%；從景觀展展示角度度，本項(xiàng)目景景觀展示示有待進(jìn)進(jìn)一步完完善，產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值值支撐不不足；從在售產(chǎn)產(chǎn)品角度度，本項(xiàng)目在在售高層層產(chǎn)品較較凱旋觀觀邸在售售產(chǎn)品比比較，價(jià)價(jià)格層面面略低，，主要原原因是本本項(xiàng)目在在售屬于于樓棟位位置較弱弱的產(chǎn)品品，而凱凱旋觀邸邸在售為為21#景觀樓王王；同時(shí)時(shí)本項(xiàng)目目景觀展展示系統(tǒng)統(tǒng)未形成成，致使使客戶感感知本項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格格較高。。從交通配配套角度度，交通不不完善，，配套尚尚顯不足足，致使使客戶感感知生活活成本較較高，不不便利。。舉例比較較：交通費(fèi)用用成本比比較：項(xiàng)目至沃沃爾瑪商商業(yè)中心心單趟打打車費(fèi)用用約合8元，往返返一趟約約合16元。按一一個(gè)月10次商業(yè)購(gòu)購(gòu)物計(jì)算算，一個(gè)個(gè)月約合合160元，一年年即1920元。加之之工作往往返居住住地的生生活成本本，按每每周5天工作時(shí)時(shí)間計(jì)算算，全年年合計(jì)費(fèi)費(fèi)用約4800元，合計(jì)計(jì)一年單單一交通通生活成成本約合合6720元。交通時(shí)間間成本比比較：項(xiàng)目至凱凱旋名門門公交站站步行約約合15分鐘，按按每天工工作所需需往返4次即60分鐘。一一個(gè)月即即需1500分鐘，一一年共計(jì)計(jì)18000分鐘，即即12.5天時(shí)間。圍城篇競(jìng)品項(xiàng)目項(xiàng)目名稱恒生陽(yáng)光城開(kāi)發(fā)商六安新銀華置業(yè)發(fā)展有限公司類型/規(guī)模占地面積:26萬(wàn)平米總建筑面積:53萬(wàn)平米容積率：2.24總戶數(shù)：3065（備案）可售戶數(shù)：472物業(yè)類型小高層、高層、洋房在售產(chǎn)品90-120㎡均價(jià)4913元/㎡優(yōu)惠：不同面積的戶型會(huì)有不同的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，分別是99平米每平米減300元，119平米每平米減400元。！恒生陽(yáng)光光城圍城篇競(jìng)品項(xiàng)目恒生陽(yáng)光光城區(qū)域?qū)Ρ缺群闵?yáng)光光城[位置]六安市解解放路與與佛子嶺嶺路交匯匯處[配套]學(xué)校：城城北小學(xué)學(xué)，皖西西中學(xué)醫(yī)院：二院。。市立醫(yī)醫(yī)院銀行:農(nóng)業(yè)、建建行、中中行、工工商、中中國(guó)郵政政商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)：自帶帶商業(yè)，，百大集集團(tuán)[公交]2014791119恒生陽(yáng)光光城恒生陽(yáng)光光城區(qū)位位位置優(yōu)優(yōu)勢(shì)明顯顯，交通通便利，，商業(yè)配配套完善善，在學(xué)學(xué)區(qū)方面面也占據(jù)據(jù)絕對(duì)的的優(yōu)勢(shì)。。振興共和和城[位置]佛子嶺路路與平橋橋路交匯匯處[配套]學(xué)校：三三里崗小小學(xué)、三三中、九九中銀行：工工商銀行行、徽商商銀行醫(yī)院：六六安市市市立醫(yī)院院六安安市第二二人民醫(yī)醫(yī)院商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)：順達(dá)達(dá)大市場(chǎng)場(chǎng)、光彩彩大市場(chǎng)場(chǎng)、義烏烏小商品品市場(chǎng)[公交]無(wú)圍城篇競(jìng)品項(xiàng)目恒生陽(yáng)光光城銷售狀況況戶型產(chǎn)品線總戶數(shù)已售套數(shù)可售套數(shù)銷售均價(jià)去化率兩房80以下663828467557.58%80-9046541847438889.89%90-10048640284482582.72%100-11046451534897.83%110以上1261233476097.62%三房100-11036727394528774.39%110-12090180398471589.12%120-13031622492564770.89%130-14021219121478490.09%140以上37334477389.19%樓棟號(hào)總戶數(shù)銷售套數(shù)可售套數(shù)去化率銷售均價(jià)1#362346%47802#360360%47803#2471729%45254#360360%47805#240240%48006#240240%46607#480480%45508#22220100%41849#24240100%450810#24240100%447811#36360100%439212#2220291%406713#36360100%432614#36360100%421215#36360100%435716#3635197%424317#23230100%433818#23230100%426319#24240100%466020#24240100%457521#2420483%572022#2422283%575123#2220291%529424#2417771%566325#2423196%566226#2219386%537327#4842688%576328#24240100%481429#36360100%483930#2219386%556931#48480100%523332#3635197%483733#2219386%524634#48480100%529935#24240100%453936#36360100%528437#36360100%532838#48480100%533839#33330100%532240#36360100%526941#3332197%557342#36360100%524443#3331294%552944#48480100%533845#5452296%504946#66660100%460247#5449591%493648#5449591%500649#66511577%493650#2101446669%482251#2161526470%473052#1441192583%479553#66392759%483554#72720100%477255#1081080100%476056#108104496%480757#8079199%478058#8079199%461159#1081080100%476060#1441440100%477162#54540100%5439整盤3065259347284.60%4913項(xiàng)目開(kāi)盤盤至今，，整體銷銷售狀況況較好，，總?cè)セ讛?shù)為為2593套，月均均銷售59套，整體體實(shí)際去去化超過(guò)過(guò)84%。從產(chǎn)品線線銷售狀狀況來(lái)看看，100-110左右的兩兩房產(chǎn)品品接受度度最高，，其次為為130-140三房產(chǎn)品品和80-90的產(chǎn)品項(xiàng)目開(kāi)盤盤至今成成交均價(jià)價(jià)為4913元/㎡在售樓棟棟50#-53#及62#平均去化化率也超超過(guò)70%圍城篇競(jìng)品項(xiàng)目恒生陽(yáng)光光城在售戶型型對(duì)比恒生陽(yáng)光城107平米振興共和城110平米功能布局三室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)戶型方正、全明處理戶型基本方正主客相連，私密性不佳主客分離，安全隱私兩房、客廳朝南，光照充足一房朝南，整體采光不好南北不通透，通風(fēng)效果差南北通透空間尺度主臥面積大，居住舒適南北狹長(zhǎng)，影響采光贈(zèng)送空間贈(zèng)送面積小贈(zèng)送面積大，可以靈活改動(dòng)單價(jià)、產(chǎn)品產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)圍城篇競(jìng)品項(xiàng)目錦成國(guó)際項(xiàng)目名稱錦成國(guó)際開(kāi)發(fā)商安徽錦成天地置業(yè)投資有限公司類型/規(guī)模占地面積:2.7萬(wàn)平米總建筑面積:18萬(wàn)平米容積率：5.98總戶數(shù)：208（備案）可售戶數(shù)：168物業(yè)類型高層在售產(chǎn)品兩房86.38-99.36㎡，三房103.59-130.89㎡均價(jià)4652元/㎡優(yōu)惠：認(rèn)購(gòu)交10萬(wàn)95折，一次性付款98折，及時(shí)簽約減1000元。樓棟號(hào)總戶數(shù)銷售套數(shù)可售套數(shù)去化率銷售均價(jià)1#2084016819%4652戶型產(chǎn)品線總戶數(shù)已售套數(shù)可售套數(shù)銷售均價(jià)去化率兩房80-90104310145352.88%90-10027918481333.33%三房100-11025178484068.00%130以上521240438123.08%圍城篇競(jìng)品項(xiàng)目錦成國(guó)際銷售狀況項(xiàng)目2013年12月開(kāi)盤至至今，總總?cè)セ滋讛?shù)為40套。從產(chǎn)品線線銷售狀狀況來(lái)看看，100左右的三三房產(chǎn)品品市場(chǎng)接接受度較較好，去去化68%項(xiàng)目開(kāi)盤盤至今成成交均價(jià)價(jià)4562元/㎡圍城篇競(jìng)品項(xiàng)目錦成國(guó)際在售戶型對(duì)比錦成國(guó)際103平米振興共和城104平米功能布局三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)倒L字戶型，進(jìn)深長(zhǎng)倒L字戶型，進(jìn)深長(zhǎng)主客連為一體，缺乏靜謐性主客分離，安全隱私一房朝南，整體采光不好一房朝南，整體采光不好南北通透南北通透空間尺度餐廳、客廳連為一體，整體空間尺度感大南北狹長(zhǎng)，影響采光贈(zèng)送空間贈(zèng)送面積較小贈(zèng)送面積大單價(jià)、產(chǎn)品產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)圍城篇競(jìng)品項(xiàng)目金色南郡郡項(xiàng)目名稱金色南郡開(kāi)發(fā)商六安瑞源置業(yè)發(fā)展有限公司類型/規(guī)模占地面積:13.6萬(wàn)平米總建筑面積:32.8萬(wàn)平米容積率：2.81總戶數(shù)：672（備案）可售戶數(shù)：568物業(yè)類型高層、小高層、多層在售產(chǎn)品兩房74.04-114.02㎡，三房105.23均價(jià)4020元/㎡優(yōu)惠：高層95折優(yōu)惠，小高層享97折優(yōu)惠樓棟號(hào)總戶數(shù)銷售套數(shù)可售套數(shù)去化率銷售均價(jià)11#104436141%398816#72165622%409112#104337132%399017#360360%019#660660%018#66125418%416813#22402240%0戶型產(chǎn)品線總戶數(shù)已售套數(shù)可售套數(shù)銷售均價(jià)去化率兩房80以下7507500.00%80-9036346317403312.67%90-10018414410622.22%110以上1045450400651.92%三房100以上112011200.00%圍城篇競(jìng)品項(xiàng)目金色南郡銷售狀況項(xiàng)目開(kāi)盤盤9月至今，，整體銷銷售狀況況一般，，總?cè)セ讛?shù)為為104套，月均均銷售15套從產(chǎn)品線線銷售狀狀況來(lái)看看，僅有有110左右的兩兩房產(chǎn)品品去化較較好全盤現(xiàn)今今成交均均價(jià)為4020元/㎡圍城篇競(jìng)品項(xiàng)目金色南郡在售戶型對(duì)比金色南郡114戶型振興共和城104平米功能布局兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)倒L字戶型，進(jìn)深長(zhǎng)倒L字戶型，進(jìn)深長(zhǎng)主客分離，安全隱私主客分離，安全隱私兩房朝南，光照充足一房朝南，整體采光不好南北通透南北通透空間尺度餐廳、客廳連為一體，整體空間尺度感大南北狹長(zhǎng)，影響采光贈(zèng)送空間贈(zèng)送面積大贈(zèng)送面積大總價(jià)產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)114.97二室二廳項(xiàng)目名稱鳳凰花園城開(kāi)發(fā)商六安市盛平房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司類型/規(guī)模占地面積:13萬(wàn)平米總建筑面積:30萬(wàn)平米容積率：2.5總戶數(shù)：1134（備案）可售戶數(shù)：601物業(yè)類型小高層、高層在售產(chǎn)品兩房82.36-100.6㎡，三房97.06-127.32㎡均價(jià)3821元/㎡優(yōu)惠：11#、17#和18#交10000抵46000；10#、16#和19#交10000抵50000圍城篇競(jìng)品項(xiàng)目鳳凰花園園城樓棟號(hào)總戶數(shù)銷售套數(shù)可售套數(shù)去化率銷售均價(jià)10#1441812613%37632#6661592%38363#6659789%38617#44232152%37455#66551183%38188#66551183%378716#7296313%399018#72393354%383717#72353749%385111#144648044%381919#18491755%37791#1381063277%3808戶型產(chǎn)品線總戶數(shù)已售套數(shù)可售套數(shù)銷售均價(jià)去化率兩房80-90256107149382541.80%90-10016429135381417.68%100-110221012377645.45%三房90-10099909382390.91%100-110296127169380842.91%110-12021813979385263.76%120以上793148374639.24%圍城篇競(jìng)品項(xiàng)目鳳凰花園園城銷售狀況況項(xiàng)目12年開(kāi)盤月至今今，整體銷售售狀況一般，，總?cè)セ讛?shù)數(shù)為553套，月均銷售售22套從產(chǎn)品線銷售售狀況來(lái)看，，僅有90-100左右的三房產(chǎn)產(chǎn)品去化較好好全盤現(xiàn)今成交交均價(jià)為3821元/㎡圍城篇競(jìng)品項(xiàng)目鳳凰花園城在售戶型對(duì)比比鳳凰花園城118平米振興共和城104平米功能布局三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)倒L字戶型，進(jìn)深長(zhǎng)倒L字戶型，進(jìn)深長(zhǎng)主客連為一體，缺乏靜謐性主客分離，安全隱私兩房朝南，光照充足一房朝南，整體采光不好南北通透南北通透空間尺度餐廳、客廳連為一體，整體空間尺度感大南北狹長(zhǎng)，影響采光贈(zèng)送空間贈(zèng)送面積大，三房可變四房。在同總價(jià)階段提升產(chǎn)品性價(jià)比贈(zèng)送面積大總價(jià)產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目名稱天筑麗景開(kāi)發(fā)商六安香格里拉置業(yè)類型/規(guī)模占地面積:4.8萬(wàn)平米總建筑面積:16萬(wàn)平米容積率：3.5總戶數(shù)：612（備案）可售戶數(shù)：308物業(yè)類型高層在售產(chǎn)品兩房79.35-87.04㎡，三房95.14-134.97㎡，四房130.41-133.22㎡均價(jià)5135元/㎡優(yōu)惠：圍城篇競(jìng)品項(xiàng)目天筑麗景戶型產(chǎn)品線總戶數(shù)已售套數(shù)可售套數(shù)銷售均價(jià)去化率兩房80以下3203200.00%80-9090882527397.78%三房90-1006506500.00%100-110915932538664.84%110-12015826132511416.46%120以上1228537488769.67%四房130以上54522515296.30%樓棟號(hào)總戶數(shù)銷售套數(shù)可售套數(shù)去化率銷售均價(jià)7#29202920%01#135132198%53102#135132398%50446#5044688%4859圍城篇競(jìng)品項(xiàng)目天筑麗景銷售狀況項(xiàng)目2011年7月開(kāi)盤至今，，整體銷售狀狀況較差，總總?cè)セ讛?shù)為為308套，月均銷售售11套。從產(chǎn)品線銷售售狀況來(lái)看，，90左右的二房產(chǎn)產(chǎn)品和130左右的四房產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)接受受度較好，去去化超過(guò)90%項(xiàng)目開(kāi)盤至今今成交均價(jià)5135元/㎡圍城篇競(jìng)品項(xiàng)目天筑麗景在售戶型對(duì)比天筑麗景93平米振興共和城104平米功能布局兩室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)戶型方正倒L字戶型，進(jìn)深長(zhǎng)主客連為一體，缺乏靜謐性主客分離，安全隱私兩房朝南，光照充足一房朝南，整體采光不好南北通風(fēng)較差南北通透空間尺度餐廳、客廳連為一體，整體空間尺度感大南北狹長(zhǎng)，影響采光贈(zèng)送空間——贈(zèng)送面積大總價(jià)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)圍城篇競(jìng)品對(duì)比項(xiàng)目名稱備案均價(jià)（元/㎡）月均去化（備案）可售套數(shù)（備案）高層產(chǎn)品性價(jià)比打造綜合競(jìng)爭(zhēng)力地段景觀展示高層產(chǎn)品客戶感知產(chǎn)品附加值共和城461534-★★☆★★★★★★★★★凱旋觀邸453160509★★★★★★★★★★★★★★★★★★恒生陽(yáng)光城491359472★★★★★★★★★★★★★★★★★☆★★★☆天筑麗景513511302★★★☆★★★★★★★★★金色南郡402015568☆★★☆★★★★★★★★鳳凰花園城382122601☆☆★★★☆★☆★☆錦成國(guó)際45628168★☆★★★★★★★★小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)地圖三重包圍態(tài)勢(shì)已然形成競(jìng)爭(zhēng)周期2014將是各項(xiàng)目短兵相接之時(shí)產(chǎn)品分布本項(xiàng)目產(chǎn)品處于競(jìng)爭(zhēng)最激烈產(chǎn)品段，但總價(jià)高于同類產(chǎn)品月均去化月均去化不及市場(chǎng)平均值競(jìng)品項(xiàng)目項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力度尚顯不足兵臨城下，同同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)力度度又明顯不足足突破圍城知彼彼尚需知己！！戰(zhàn)備篇銷售成績(jī)?cè)露日J(rèn)購(gòu)套數(shù)簽約套數(shù)簽約面積簽約總額簽約均價(jià)2013年1月27242628.95119610674549.752013年2月76475236.17244756494674.342013年3月45606682.58308460594615.892013年4月41434689.87216962774626.202013年5月41414567.36209747504592.312013年6月25394349.83198477634562.882013年7月41293286.39159098974841.152013年8月43414598.87215097064677.172013年9月40313423.53157128334589.662013年10月59636877.83310891704520.202013年11月35414514.79207347604592.632013年12月20171868.1785991954603.00合計(jì)49347652724.342433571264615.65

銷售套數(shù)：2013年完成認(rèn)購(gòu)493套，簽約476套；簽約面積：5.27萬(wàn)平方。簽約約金額：2.43億，簽約均價(jià)價(jià)為4615.65元/㎡；全盤總推套數(shù)數(shù)794套（不含元月月6日加推的4#樓），認(rèn)購(gòu)713套，去化率超超過(guò)89%。戰(zhàn)備篇量?jī)r(jià)走勢(shì)日期1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月月均認(rèn)購(gòu)套數(shù)27764541412541434059352041認(rèn)購(gòu)均價(jià)4849.304895.464903.034815.274877.074743.815086.834857.474826.354787.474796.854741.984859.23認(rèn)購(gòu)總價(jià)142850284203768724719092214565762251672813010148231423782304022721365341309917941845613310103554265124686認(rèn)購(gòu)面積2945.798587.075041.594455.944616.862742.554549.474743.264426.816473.523847.552130.6654561.07全年產(chǎn)品銷售售量?jī)r(jià)走勢(shì)基基本保持一致致；受產(chǎn)品逐漸單單一化（多層層及小高層的的明星產(chǎn)品已已無(wú)標(biāo)準(zhǔn)層，，全部是34層的超高層產(chǎn)產(chǎn)品）的影響響，自10月份以后銷售售呈下滑趨勢(shì)勢(shì)。戰(zhàn)備篇貨量盤點(diǎn)售罄售罄售罄售罄售罄售罄售罄售罄售罄16#17套17#20套19#10套20#9套售罄售罄售罄14#5套15#44套4#195套3#264套2#264套1#240套23#256套24#264套25#264套26#212套全盤所剩：多多層產(chǎn)品剩余余37套，小高層產(chǎn)產(chǎn)品剩余28套，高層產(chǎn)品品剩余2003套，全盤總剩剩余貨量2068套。所剩高層產(chǎn)品品按之前的月月均去化34套計(jì)算，共需需60個(gè)月，即5年時(shí)間，銷售急需突破破。戰(zhàn)備篇產(chǎn)品盤點(diǎn)15#109.1293.4693.46

109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.12109.1293.4693.46109.124#104.5688.488.4111.07104.5688.488.4111.07104.5688.488.4111.07104.5688.488.4111.07104.5688.488.4111.07104.5688.488.4111.07104.5688.488.4111.07104.5688.488.4111.07104.5688.488.4111.07104.5688.488.4111.07104.5688.488.4111.07104.5688.488.4111.07104.5688.488.4111.07104.5688.488.4111.07111.0788.488.4104.56104.5688.488.4111.07111.0788.488.4104.56104.5688.488.4111.07111.0788.488.4104.56104.5688.488.4111.07111.0788.488.4104.56104.5688.488.4111.07111.0788.488.4104.56104.5688.488.4111.07111.0788.488.4104.56104.5688.488.4111.07111.0788.488.4104.56104.5688.488.4111.07111.0788.488.4104.56104.5688.488.4111.07111.0788.488.4104.56104.5688.488.4111.07111.0788.488.4104.56104.5688.488.4111.07111.0788.488.4104.56104.5688.488.4111.07111.0788.488.4104.56104.5688.488.4111.07111.0788.488.4104.56104.5688.488.4111.07111.0788.488.4104.56104.5688.488.4111.07111.0788.488.4104.56104.5688.488.4111.07111.0788.488.4104.56104.5688.488.4111.07111.0788.488.4104.56104.5688.488.4111.07111.0788.488.4104.56104.5688.488.4111.07111.0788.488.4104.56142.56159.22150.9136.6896.6451.3358.1862.06商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪商鋪從現(xiàn)今銷售來(lái)來(lái)看，15#所剩產(chǎn)品均價(jià)價(jià)高層產(chǎn)品，，去化難度較較大；4#新上市，整體體尚未去化戰(zhàn)備篇未上市產(chǎn)品羅列樓號(hào)面積數(shù)量樓號(hào)面積數(shù)量１＃94.1112023#110.17128109.8412094.391282#103.906624#103.9066110.3666110.3766125.63287.70132138.96225#103.836687.84132110.3066３＃103.783387.64132103.963226#103.9653110.2433110.4353110.433387.7510687.7466—87.8966未上市剩余產(chǎn)產(chǎn)品面積段在在87-138㎡，屬于市場(chǎng)同同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激激烈產(chǎn)品段。。小結(jié)銷售成績(jī)2013年完成認(rèn)購(gòu)493套，總簽約2.43億元已推售產(chǎn)品去化超過(guò)89%量?jī)r(jià)走勢(shì)量?jī)r(jià)走勢(shì)基本一致整體銷售呈下滑趨勢(shì)貨量盤點(diǎn)所剩產(chǎn)品均為超高層按之前月平均去化計(jì)算需5年方能售罄產(chǎn)品盤點(diǎn)已開(kāi)高層產(chǎn)品高層部分客戶接受度低，去化難度較大未上市產(chǎn)品羅列項(xiàng)目整體高層產(chǎn)品線處于市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)最激烈的位置戰(zhàn)備絕地反擊戰(zhàn)備不足唯有有擴(kuò)充兵源??！兵源=客戶回歸客戶！客戶是怎么來(lái)來(lái)的？成交客戶是什什么樣的？未成交客戶是是什么樣的？？客戶是怎么來(lái)來(lái)的？成交客戶是什什么樣的？未成交客戶是是什么樣的？？軍備篇來(lái)電分析來(lái)電數(shù)據(jù)來(lái)電客戶：前前三位分別是是，現(xiàn)場(chǎng)路過(guò)過(guò)（112組）>外拓渠道（102組）>戶外廣告（85組）。渠道詳細(xì)分類類分析：攔截截廣告（97組）>市區(qū)大牌（65組）>已來(lái)訪客戶介介紹（51組）。現(xiàn)場(chǎng)路過(guò)戶外廣告外拓渠道軍備篇來(lái)訪分析來(lái)訪數(shù)據(jù)來(lái)訪數(shù)據(jù)：前前三位分別是是，現(xiàn)場(chǎng)路過(guò)過(guò)（535組）>外拓渠道（383組）>戶外廣告（136組）渠道詳細(xì)分析析：攔截廣告告（504組)>已來(lái)訪客戶介介紹（155組）>老業(yè)主推薦（（148組）現(xiàn)場(chǎng)路過(guò)外拓渠道戶外廣告軍備篇來(lái)電來(lái)訪及成交交叉分析全年來(lái)電來(lái)訪訪走勢(shì)基本一一致，較高的的來(lái)電來(lái)訪量量才能換來(lái)成成交。2-5月份為全年來(lái)來(lái)訪最高峰值值，同時(shí)2月份為全年成成交最高峰值值。月份123456789101112來(lái)電數(shù)量0012554236213443292017來(lái)訪數(shù)量79128140168109777495911005365認(rèn)購(gòu)套數(shù)277645414125414340593520客戶是怎么來(lái)來(lái)的？成交客戶是什什么樣的？未成交客戶是是什么樣的？？軍備篇生活屬性成交客戶獲知知渠道：路過(guò)過(guò)/攔截廣告（195組）>口碑效應(yīng)（149組）>市區(qū)大牌（53組）。從客戶獲知渠渠道到客戶居居住、工作區(qū)區(qū)域?qū)Ρ任覀儌兛梢钥闯觯海嚎蛻糁饕獊?lái)源源于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)口碑效應(yīng)和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)攔截是本本項(xiàng)目成交最最大渠道鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣明顯顯不足。獲知渠道生活區(qū)域工作區(qū)域口碑效應(yīng)（149組）鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶（433組）進(jìn)城類型客戶戶外地務(wù)工客戶戶軍備篇工作屬性年齡層和工作作職業(yè)整體分分布較廣，客客戶遍及度較較高。行業(yè)分布年齡屬性軍備篇置業(yè)屬性成交客戶最大大關(guān)注因素：：樓層（136組）>戶型（132組）>得房率（88組）置業(yè)目的：改改善（215組）>結(jié)婚（140組）>給子女（79組）。關(guān)注因素置業(yè)目的務(wù)實(shí)類型客戶戶客戶是怎么來(lái)來(lái)的？成交客戶是什什么樣的？未成交客戶是是什么樣的？？配套價(jià)格樓層景觀未成交交通軍備篇未成交客戶分析生活成本客戶感知客戶是怎么來(lái)來(lái)的？成交客戶是什什么樣的？未成交客戶是是什么樣的？？客戶聚焦雜取種種，合合成一個(gè)——讀懂這類人群群，與心交談?wù)効蛻艟劢谷宋锬樧V年齡：25-45歲之間工作：分布在在各個(gè)行業(yè)的的中低層員工工生活：小市民民的生活他們是一群什什么樣的人？？他們有自己的的生活，也會(huì)會(huì)向往更高一層次的的生活，在滿足生存的基礎(chǔ)上，他他們?cè)谂σ灰徊讲教と敫玫纳?。。他們?cè)谝馑泳幼…h(huán)境的景景觀，因?yàn)槟悄鞘菍?duì)于他們們來(lái)說(shuō)更好的的生活，更重重要的也是自己身份、面面子的一種展展示!他們有自己的的圈子，圈子子不大，但是是他們很看重也很在在意自己生活活的那個(gè)小圈圈子。他們?cè)诓粩嘧纷非笮闹械睦砝硐肷钪挥辛私馑麄儌儾拍芨玫牡臄U(kuò)充我們的的“兵源”??！PART1圍城篇PART2戰(zhàn)備篇PART3軍備篇PART4策略篇√√√？有的放矢…霸主梟雄追隨者兵鋒所指霸主目標(biāo)：4個(gè)億進(jìn)軍4個(gè)億！推售方面客戶方面營(yíng)銷方面目標(biāo)：4個(gè)億套均總價(jià)按45萬(wàn)元計(jì)算需完成銷售889套，即月均74套按全盤70%去化，總計(jì)需需推出1270套。剩余105套（不含4#），尚需推出出1165套。銷售889套，按6:1來(lái)訪轉(zhuǎn)化率，，總需來(lái)訪客客戶5534組。日均需來(lái)訪客客戶15組2013年總計(jì)來(lái)訪客客戶1179組，日均3.2組客戶。需完成2013年來(lái)訪總數(shù)的的4.8倍。指導(dǎo)意義：營(yíng)營(yíng)銷全面投入入需加重，否否則需4年零9個(gè)月才能完成成既定目的按既定目標(biāo)年年去化需889套，本項(xiàng)目2014銷售狀況需完完全超越凱旋旋觀邸，達(dá)到到市場(chǎng)第三水平。假設(shè)本項(xiàng)目按按六安銷售排排行第一項(xiàng)目目操作，是否否就能完成目目標(biāo)？答案是是不確定的，，因?yàn)槭袌?chǎng)在在隨時(shí)發(fā)生著著變化，客戶戶的購(gòu)房意向向也在隨之改改變，我們不不能將未來(lái)寄寄予歷史。那么對(duì)于我們們來(lái)說(shuō)，2014年振興·共和城的營(yíng)銷銷將是一場(chǎng)質(zhì)的飛躍。進(jìn)軍4個(gè)億！進(jìn)軍4個(gè)億！核心問(wèn)題梳理理：如何突破競(jìng)爭(zhēng)？I如何增加兵源源（客戶）？？Ⅱ如何去化高層產(chǎn)品？Ⅲ戰(zhàn)略決定戰(zhàn)術(shù)術(shù)進(jìn)軍4個(gè)億！3月初1#上市9月下旬26#上市5月初2#、3#上市2015年元月中旬營(yíng)銷總綱3月份4、15#完成基本去化化借助明星造勢(shì)勢(shì)推廣團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠促進(jìn)進(jìn)銷售產(chǎn)品補(bǔ)充年底返鄉(xiāng)置業(yè)業(yè)11月下旬25#上市策略篇推售安排策略篇進(jìn)軍4個(gè)億！如何突破競(jìng)爭(zhēng)？I有這樣一句話話：當(dāng)天平平衡時(shí)時(shí)一根羽毛的的重量都會(huì)打打破這種平衡衡的存在；同理，只有足足夠的重量才才能使客戶完完成傾斜于我我們！策略篇進(jìn)軍4個(gè)億！如何突破競(jìng)爭(zhēng)？I核心競(jìng)爭(zhēng)策略略再鑄項(xiàng)目整體體景觀，增加加客戶感知度度將高性價(jià)比產(chǎn)產(chǎn)品做到極致致平價(jià)跑量，快快速出貨，打打破客戶心理理預(yù)期值強(qiáng)勢(shì)有效攔截截體系，做好好項(xiàng)目“引水水”工作完善交交通體體系，，降低低客戶戶對(duì)于于生活活成本本的考考慮優(yōu)質(zhì)物物業(yè)體體系，，與競(jìng)競(jìng)品完完全形形成差差異化化制定專專項(xiàng)競(jìng)競(jìng)品說(shuō)說(shuō)辭景觀是是什么么？城堡沒(méi)有人人知道道未來(lái)來(lái)到底底是什什么樣樣的，，可是一一座““城堡堡”卻卻可以以給人安安全感感，給給人希希望，它將將是客戶心心理感感知最最好的的歸宿宿，同時(shí)時(shí)也是是對(duì)于于競(jìng)品品項(xiàng)目目最好的的防御御設(shè)施施和進(jìn)進(jìn)攻戰(zhàn)戰(zhàn)略要要地。策略篇執(zhí)行策略再鑄景觀道路系統(tǒng)沒(méi)有人人會(huì)去去質(zhì)疑疑振興興西海海酒店店的高高端品品質(zhì)，，不僅僅是因因?yàn)樗咂菲焚|(zhì)的的建筑筑外觀觀，更更重要要的是是當(dāng)看看見(jiàn)西西海酒酒店的的道路路的時(shí)時(shí)候就就已經(jīng)經(jīng)被那那種精精致所所折服服。它它的美美源于于對(duì)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的的道路路等細(xì)細(xì)節(jié)都都是經(jīng)經(jīng)過(guò)精精雕細(xì)細(xì)琢的的。踏入這這里就就是品品質(zhì)的的象征征進(jìn)軍4個(gè)億??！1月2月4月3月6月5月7月8月9月11月10月12月策略篇執(zhí)行策略再鑄景觀圍擋系統(tǒng)高端的的小區(qū)區(qū)圍欄欄可以以與競(jìng)競(jìng)品項(xiàng)項(xiàng)目形形成鮮鮮明的的對(duì)比比，提提升客客戶的的心理理預(yù)期期值圍擋有有效的的將工工地的的雜亂亂與景景觀相相隔離離，讓讓客戶戶感知知只是是美的的詮釋釋進(jìn)軍4個(gè)億??！1月2月4月3月6月5月7月8月9月11月10月12月策略篇執(zhí)行策略再鑄景觀現(xiàn)場(chǎng)系統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)景景觀展展示不不僅可可以提提升客客戶對(duì)對(duì)于產(chǎn)產(chǎn)品的的心理理預(yù)期期值，，對(duì)于本本項(xiàng)目目來(lái)說(shuō)說(shuō)更是是承諾諾的兌兌現(xiàn)和對(duì)客客戶心心理預(yù)預(yù)期的的超越越進(jìn)軍4個(gè)億?。?月2月4月3月6月5月7月8月9月11月10月12月策略篇執(zhí)行策略再鑄景觀樣板房展示進(jìn)軍4個(gè)億??！完善樣樣板房房通道道建設(shè)設(shè)，讓讓客戶戶可以以直接接感觸觸到未未來(lái)居居住的的狀況況！1月2月4月3月6月5月7月8月9月11月10月12月“城堡堡”是是本項(xiàng)項(xiàng)目核核心的的戰(zhàn)略略要地地，““城堡堡”的的堅(jiān)固固性、、質(zhì)量量和建建造速速度很很大程程度上上可以以決定定一場(chǎng)場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)爭(zhēng)的勝勝負(fù)。。重劍無(wú)無(wú)鋒大巧不不工價(jià)格永永遠(yuǎn)是是突破破重圍圍，吸吸引客客戶的的一把把利劍劍。價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)配配合產(chǎn)產(chǎn)品的的展示示才可可以完完全打打破客客戶心心底里里那最最后一一層防防線。。策略篇執(zhí)行策略平價(jià)跑量關(guān)注點(diǎn)1區(qū)域發(fā)展看重區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，注重區(qū)域未來(lái)升值空間關(guān)注點(diǎn)2生活配套便利的生活配套、教育配套、交通配套成為重要的置業(yè)選擇因素。關(guān)注點(diǎn)3首置客戶小戶型剛性客戶面積需求在80-90平二房和小三房，剛改客戶需求在100-110平舒適三房。關(guān)注點(diǎn)4功能空間注重戶型的基礎(chǔ)功能空間、實(shí)用附加值，其次功能細(xì)分、局部享受性打造能夠更好打動(dòng)他們關(guān)注點(diǎn)5首付款上下落差剛需客戶對(duì)于產(chǎn)品的接受度首付款上下差別約在20000元關(guān)注點(diǎn)6安全&個(gè)人隱私安全&個(gè)人隱私，他們非常注重社區(qū)的安全，但對(duì)優(yōu)質(zhì)物管沒(méi)有認(rèn)知。關(guān)注點(diǎn)7豐富個(gè)人生活對(duì)新事物接受度較高，喜歡消費(fèi)不高，但健康豐富的娛樂(lè)生活根據(jù)正正常對(duì)對(duì)于剛剛需客客戶的的首付付款判判定，，折射射在總總價(jià)層層面上上約合合6.6萬(wàn)元。。本項(xiàng)目目4#現(xiàn)今成成交均均價(jià)約約4500元/㎡，凱旋旋觀邸邸景觀觀樓王王21#現(xiàn)今成成交均均價(jià)約約為4850元/㎡?？偡糠靠顑r(jià)價(jià)差近近4萬(wàn)元。。首付付僅高高于本本項(xiàng)目目1.2萬(wàn)元，，屬客客戶正正常接接受范范圍內(nèi)內(nèi)。整體價(jià)價(jià)格策策略：：綜合合考慮慮，項(xiàng)項(xiàng)目部部建議議2014年全年年實(shí)收收均價(jià)價(jià)在現(xiàn)現(xiàn)有基基礎(chǔ)上上打9折，以以重劍劍打破破客戶戶心理理預(yù)期期值，，達(dá)到到快速速跑量量的目目的。。進(jìn)軍4個(gè)億??！區(qū)域攔攔截，，就像像彈道道導(dǎo)道道防御御系統(tǒng)統(tǒng)一樣樣，有有效而而精準(zhǔn)準(zhǔn)的鎖鎖定了了我們們的目目標(biāo)客客戶，，更有有效而而精準(zhǔn)準(zhǔn)的對(duì)對(duì)競(jìng)品品進(jìn)行行打擊擊!進(jìn)軍4個(gè)億??！策略篇執(zhí)行策略區(qū)域攔截共和城共和城共和城1月2月4月3月6月5月7月8月9月11月10月12月進(jìn)軍4個(gè)億??！出街時(shí)時(shí)間：：2月下旬旬出街形形式：：落地桁桁架、、道旗旗落地桁桁架道旗策略篇執(zhí)行策略區(qū)域攔截1月2月4月3月6月5月7月8月9月11月10月12月進(jìn)軍4個(gè)億?。〉榔旖ńㄗh：：道旗設(shè)設(shè)計(jì)與與制作作需整整體尺尺寸較較大，，方可可體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目整體體品質(zhì)質(zhì)感，，同時(shí)時(shí)會(huì)增增加宣宣傳效效果目目的落地桁桁架建建議打破常常規(guī)落落地桁桁架形形式，，異性性桁架架形式式可以以提升升項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)，同同時(shí)可可以吸吸引客客戶眼眼球，，達(dá)到到宣傳傳目的的策略篇執(zhí)行策略區(qū)域攔截時(shí)間永永遠(yuǎn)是是金錢錢完善的的交通通體系系可以以降低低客戶戶未來(lái)來(lái)生活活成本本，提提高購(gòu)購(gòu)房心心理預(yù)預(yù)期值值策略篇執(zhí)行策略交通體系公交站站點(diǎn)公交路路線建建議：：建議路路線從從平橋橋路至至佛子子嶺路路優(yōu)勢(shì)：：不僅可可以降降低本本項(xiàng)目目客戶戶未來(lái)來(lái)生活活成本本的考考慮，，提高高本項(xiàng)項(xiàng)目客客戶的的心理理預(yù)期期值，，同時(shí)時(shí)可以以為未未來(lái)本本項(xiàng)目目西邊邊地塊塊的開(kāi)開(kāi)發(fā)銷銷售及及溫莎莎小鎮(zhèn)鎮(zhèn)提供供便利利。打打造區(qū)區(qū)域居居住環(huán)環(huán)境1月2月4月3月6月5月7月8月9月11月10月12月有這樣樣一句句話：：淮海戰(zhàn)戰(zhàn)役是是靠獨(dú)獨(dú)輪車車推出出來(lái)的的物業(yè)服服務(wù)即即是我我們的的后勤勤部隊(duì)隊(duì)！是我們們突圍圍的重重要保保障??！進(jìn)軍4個(gè)億??！進(jìn)駐時(shí)時(shí)間：：3月初人員要要求：：4名（不不含交交房物物業(yè)系系統(tǒng)及及樣板板房））人員安安排：：2名物業(yè)業(yè)人員員（男男）項(xiàng)項(xiàng)目大大門處處，負(fù)負(fù)責(zé)引引導(dǎo)車車輛，，并引引導(dǎo)客客戶至至營(yíng)銷銷中心心。2名物業(yè)業(yè)人員員（女女）置置于營(yíng)營(yíng)銷中中心門門廳處處，負(fù)負(fù)責(zé)將將客戶戶引入入洽談?wù)剠^(qū)，，并交交予銷銷售接接待年齡建建議：：25-30歲之間間策略篇執(zhí)行策略物業(yè)系統(tǒng)1月2月4月3月6月5月7月8月9月11月10月12月進(jìn)軍4個(gè)億??！策略篇執(zhí)行策略競(jìng)品說(shuō)辭競(jìng)品說(shuō)辭超高得房率洋房品質(zhì)開(kāi)發(fā)商園林景觀現(xiàn)在高高層產(chǎn)產(chǎn)品基基本上上都是是80%左右的的得房房率，，也就就意味味著你你花100㎡㎡的錢，，實(shí)際際使用用才80㎡㎡.而我們們近90%的得房房率是是市場(chǎng)場(chǎng)上絕絕無(wú)僅僅有的的。舉例：：1月2月4月3月6月5月7月8月9月11月10月12月策略篇進(jìn)軍4個(gè)億??！核心策策略大量挖挖掘老老業(yè)主主，將將“老老帶新新”做做到極極致重線下下渠道道建設(shè)設(shè)，專專項(xiàng)拓拓客開(kāi)開(kāi)展重鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)推廣廣，進(jìn)進(jìn)一步步擴(kuò)大大客源源所在在大事件件引爆爆炒作作+不間斷斷暖場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)設(shè)置置，增增加來(lái)來(lái)訪噱噱頭如何增加兵源（客戶）？Ⅱ這群老老兵，，為了了自己己的家家園，，付出出過(guò)，，拼搏搏過(guò)…而我們們的““老業(yè)業(yè)主””和這這群老老兵一一樣，，為了了自己己未來(lái)來(lái)的家家，也也會(huì)付付出，，也會(huì)會(huì)拼搏搏而我們們要做做的，，是真真正意意義上上從““心””關(guān)注注策略篇執(zhí)行策略老業(yè)主維系金牌業(yè)業(yè)主計(jì)計(jì)劃1月2月4月3月6月5月7月8月9月11月10月12月榮譽(yù)將““老老帶帶新新””優(yōu)優(yōu)惠惠進(jìn)進(jìn)一一步步挖挖掘掘，，評(píng)評(píng)選選季季度度/年度度““老老帶帶新新””成成交交的的老老業(yè)業(yè)主主，，以以榮榮譽(yù)譽(yù)的的形形式式進(jìn)進(jìn)行行頒頒發(fā)發(fā)獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)，，即即可可以以讓讓客客戶戶在在建建設(shè)設(shè)自自己己的的家家園園中中有有一一份份榮榮譽(yù)譽(yù)感感，，更更將將關(guān)關(guān)心心落落到到實(shí)實(shí)處處。。讓讓老老業(yè)業(yè)主主將將這這份份榮榮譽(yù)譽(yù)銘記記于于心心策略篇執(zhí)行策略老業(yè)主維系生日日宴宴感情情1月2月4月3月6月5月7月8月9月11月10月12月一個(gè)個(gè)小小小小的的生生日日宴宴會(huì)會(huì)，，不不僅僅從從感感情情上上拉拉近近我我們們與與客客戶戶的的距距離離。。同時(shí)時(shí)拉拉近近客客戶戶與與客客戶戶之之間間的的距距離離。。小小區(qū)區(qū)是是一一個(gè)個(gè)“家家””執(zhí)行行要要點(diǎn)點(diǎn)：：建立立客客戶戶生生日日檔檔案案在生生日日當(dāng)當(dāng)天天，，以以短短信信形形式式祝祝福福，，同同時(shí)時(shí)快快遞遞生生日日小小禮禮物物至至老老業(yè)業(yè)主主工工作作單單位位。。按季季度度定定期期給給該該季季度度內(nèi)內(nèi)生生日日的的客客戶戶舉舉辦辦生生日日PATTY，生生日日PATTY可邀邀請(qǐng)請(qǐng)客客戶戶朋朋友友參參加加策略篇執(zhí)行策略老業(yè)主維系老業(yè)業(yè)主主答答謝謝1月2月4月3月6月5月7月8月9月11月10月12月心系系執(zhí)行行：：每半半年年舉舉辦辦一一次次客客戶戶答答謝謝會(huì)會(huì)，，每每位位客客戶戶可可攜攜帶帶兩兩名名好好友友邀請(qǐng)請(qǐng)客客戶戶同同步步參參與與FBI之所所以以聞聞名名于于世世，，就就是是因因?yàn)闉樗麄儌兊牡臒o(wú)無(wú)孔孔不不入入線下下活活動(dòng)動(dòng)目目的的就就是是為為了了精精準(zhǔn)準(zhǔn)鎖鎖定定我我們們的的客客戶戶無(wú)孔孔不不入入進(jìn)軍軍4個(gè)億億！！執(zhí)行行要要求求：：派單單需需采采用用人人海海戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)術(shù)，，要要求求統(tǒng)統(tǒng)一一著著裝裝，，人人員員固固定定。。派單單物物料料：：對(duì)對(duì)于于鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)客客戶戶配配合合看看房房券券發(fā)發(fā)放放電影影下下鄉(xiāng)鄉(xiāng)安安排排在在5月中中旬旬至至9月初初。。路演演與與電電影影下下鄉(xiāng)鄉(xiāng)交交叉叉進(jìn)進(jìn)行行，，保保證證市市場(chǎng)場(chǎng)持持續(xù)續(xù)熱熱度度。。保保證證每每月月4場(chǎng)1月2月4月3月6月5月7月8月9月11月10月12月策略篇執(zhí)行策略線下渠道常規(guī)規(guī)渠渠道道進(jìn)軍軍4個(gè)億億?。⊥茝V廣層層面面（（優(yōu)優(yōu)惠惠幅幅度度較較小?。海簣?zhí)行行時(shí)時(shí)間間：：3月初初至至4月中中旬旬，，8月上上旬旬至至10月中中旬旬面對(duì)對(duì)人人群群：：所所有有來(lái)來(lái)訪訪客客戶戶專項(xiàng)項(xiàng)拓拓展展層層面面（（優(yōu)優(yōu)惠惠幅幅度度較較大大））：：面對(duì)對(duì)人人群群：：企企業(yè)業(yè)、、事事業(yè)業(yè)單單位位等等要求求：：團(tuán)團(tuán)購(gòu)購(gòu)期期間間，，其其人人員員需需來(lái)來(lái)自自同同一一工工作作單單位位。。1月2月4月3月6月5月7月8月9月11月10月12月策略篇執(zhí)行策略線下渠道專項(xiàng)項(xiàng)渠渠道道進(jìn)軍軍4個(gè)億億?。—?jiǎng)學(xué)學(xué)金金計(jì)計(jì)劃劃合作作單單位位：：三里里崗崗小小學(xué)學(xué)、、第第九九中中學(xué)學(xué)合作作形形式式：：獎(jiǎng)學(xué)學(xué)金金贊贊助助活動(dòng)動(dòng)目目的的：充充分分挖挖掘掘?qū)W學(xué)校校老老師師及及學(xué)學(xué)生生家家長(zhǎng)長(zhǎng)合作作時(shí)時(shí)間間：：5月中中旬旬開(kāi)開(kāi)始始1月2月4月3月6月5月7月8月9月11月10月12月策略篇執(zhí)行策略線下渠道專項(xiàng)項(xiàng)渠渠道道現(xiàn)在在戰(zhàn)戰(zhàn)爭(zhēng)爭(zhēng)不不僅僅僅僅是是單單兵兵種種作作戰(zhàn)戰(zhàn)，，而而是是海海陸陸空空，，三三位位一一體體化化戰(zhàn)戰(zhàn)爭(zhēng)爭(zhēng)體體系系。。全面面、、精精準(zhǔn)準(zhǔn)的的推推廣廣才能能真真正正擴(kuò)擴(kuò)大大我我們們客客戶戶的的來(lái)來(lái)源源進(jìn)軍4個(gè)億！出街時(shí)間間：3月中旬推廣目的的：面對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)客戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)選擇擇：江家店、、羅集、、獨(dú)山、、丁集、、分路口口、西河河口、固固鎮(zhèn)、獅獅子崗、、石婆店店、單王王鄉(xiāng)、韓韓擺渡、、徐集策略篇執(zhí)行策略線下推廣鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體體1月2月4月3月6月5月7月8月9月11月10月12月進(jìn)軍4個(gè)億！物料進(jìn)駐選擇合作單位：銀行、KTV、會(huì)所、浴場(chǎng)、酒店合作形式：X展架進(jìn)駐出街時(shí)間：3月上旬策略篇執(zhí)行策略線下推廣物料進(jìn)駐駐1月2月4月3月6月5月7月8月9月11月10月12月進(jìn)軍4個(gè)億！海報(bào)張貼張貼區(qū)域：街道、飯店、超市覆蓋區(qū)域：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)時(shí)間：配合線下運(yùn)動(dòng)持續(xù)性操作執(zhí)行時(shí)間：2月中旬張貼要求：?jiǎn)螀^(qū)域張貼，要求以數(shù)量取勝；同時(shí)區(qū)域覆蓋需達(dá)到全城密集型覆蓋。1月2月4月3月6月5月7月8月9月11月10月12月策略篇執(zhí)行策略線下渠道海報(bào)張貼貼進(jìn)軍4個(gè)億！策略篇執(zhí)行策略線下推廣出租車貼貼士、地地貼1月2月4月3月6月5月7月8月9月11月10月12月出租車遍遍及城市市大小街街道，已已經(jīng)成為為了城市市不可替替代的一一部分地貼，看看似不起起眼的廣廣告，但但是如果果以3D畫形式去去做那么可以以達(dá)到意意想不到到的推廣廣手段。。1945年8月6和8月9日，原子子彈投入入日本本本土，加加快了日日本的投投降。重量的引引爆才能能達(dá)到整整個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)場(chǎng)的關(guān)注注一顆原子子彈投入入市場(chǎng)才才足夠引引起整個(gè)個(gè)市場(chǎng)的的關(guān)注??！進(jìn)軍4個(gè)億！活動(dòng)時(shí)間間：5月中旬活動(dòng)目的的：通過(guò)明星星造勢(shì)宣宣傳，促促進(jìn)項(xiàng)目目短期內(nèi)內(nèi)大量來(lái)來(lái)訪明星建議議：身價(jià)不宜宜太高，，二、三三線明星星即可備注：邀邀請(qǐng)明星星需有一一定知名名度，接接近普通通人需求求即可