兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)案例分析（課堂PPT）

相關(guān)指標(biāo)建筑面積10000㎡，一層6000㎡、二層4000㎡開(kāi)業(yè)時(shí)間2008年10月職業(yè)種類112種建筑尺度實(shí)際尺度的70%所在區(qū)位：本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)殄X江新城的核心區(qū)——市民中心，周邊有大型的商業(yè)綜合體——萬(wàn)象城，可以對(duì)其業(yè)態(tài)進(jìn)行補(bǔ)充，產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)項(xiàng)目背景：杭州市政府“城市東擴(kuò)，旅游西進(jìn)，跨江發(fā)展，沿江開(kāi)發(fā)”的城市規(guī)劃戰(zhàn)略的實(shí)施及市民中心的建設(shè)成為DO都城依托，使其成為全國(guó)規(guī)模最大的少兒職業(yè)體驗(yàn)中心，具有政策的優(yōu)勢(shì)投資主體：

由杭州政府投資、國(guó)內(nèi)首家、場(chǎng)館規(guī)模亞洲最大、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)最高的少年兒童體驗(yàn)類教育場(chǎng)館；目標(biāo)人群：定位在3~12周歲的青少年兒童參與方式：孩子們可以像大人一樣，在安全互動(dòng)的環(huán)境中嘗試各項(xiàng)工作，體驗(yàn)真實(shí)的社會(huì)活動(dòng)，理解通過(guò)勞動(dòng)取得報(bào)酬的生存道理，為未來(lái)的健康成長(zhǎng)和職業(yè)發(fā)展打下良好的認(rèn)知基礎(chǔ)。業(yè)態(tài)組合：一共5層的裙樓內(nèi)配備兒童體育館以及專業(yè)教育培訓(xùn)。用職業(yè)體驗(yàn)來(lái)帶動(dòng)少兒培訓(xùn)行業(yè)也是一種比較合適的業(yè)態(tài)組合。項(xiàng)目特色：商業(yè)體驗(yàn)主題鮮明精神文明盈利模式專業(yè)的職業(yè)體驗(yàn)發(fā)展主題類商業(yè)品牌引進(jìn)與門票引領(lǐng)健康潮流兒童主題商業(yè)代表性項(xiàng)目：杭州Do都城1現(xiàn)代汽車展廳休閑活動(dòng)區(qū)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)工商銀行入口出口卡丁車場(chǎng)嘟嘟城大劇場(chǎng)主要節(jié)點(diǎn)車行道人行道規(guī)劃布局：采用環(huán)形流線布局，形成最大化臨街面，雙向業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)形式：近百種職業(yè)體驗(yàn)，滿足不同年齡階段孩童的夢(mèng)想需求兒童主題商業(yè)代表性項(xiàng)目：杭州Do都城2聚集效應(yīng)健康生活體驗(yàn)場(chǎng)館的商業(yè)模式不僅滿足了兒童日常娛樂(lè)需求，更能夠給我們祖國(guó)的下一代盡早地給自己一個(gè)社會(huì)定位，樹(shù)立自己努力方向，同時(shí)更能夠在體驗(yàn)過(guò)程中及早糾正他們的不成熟社會(huì)心理，可避免許多社會(huì)問(wèn)題。發(fā)展空間DO都城現(xiàn)僅開(kāi)放了100個(gè)職業(yè)，日后經(jīng)營(yíng)上升空間大。循環(huán)的消費(fèi)模式，增加了這種商業(yè)模式的壽命。因此在未來(lái)項(xiàng)目的升級(jí)上，擴(kuò)充場(chǎng)地面積、擴(kuò)大職業(yè)范圍、增加主題活動(dòng)內(nèi)容和規(guī)模、尋找更多不同的合作商家都是有效的升級(jí)手段。一共5層的裙樓內(nèi)還配備的兒童體育館以及專業(yè)教育培訓(xùn)?；旧蟻?lái)說(shuō)這種職業(yè)體驗(yàn)館也是為孩子在給自己定位之后選擇與之對(duì)口的培訓(xùn)班服務(wù)的。用職業(yè)體驗(yàn)來(lái)帶動(dòng)少兒培訓(xùn)行業(yè)也是一種比較合適的業(yè)態(tài)組合游泳館健身館游藝館舞蹈館體育館文藝部多功能廳外語(yǔ)部文學(xué)部科技部辦公區(qū)B13F4F（注：2F和3F為杭州DO都城）優(yōu)勢(shì)分析：整合周邊兒童活動(dòng)配套資源，城市商業(yè)功能定位準(zhǔn)確，項(xiàng)目自身特色性強(qiáng)兒童主題商業(yè)代表性項(xiàng)目：杭州Do都城3體驗(yàn)中心計(jì)劃投入成本建筑裝修成本室內(nèi)裝修成本約2500元/平方米（嘟嘟城總裝修投入約為2500萬(wàn)）。設(shè)備成本設(shè)備整體引進(jìn)總成本為1000萬(wàn)元運(yùn)營(yíng)成本人力資源成本約700萬(wàn)/年，包括70個(gè)現(xiàn)場(chǎng)輔導(dǎo)員、10個(gè)核心技術(shù)人員以及若干保全、環(huán)衛(wèi)人員。品牌輸出成本官方公布的品牌輸出費(fèi)用約為500萬(wàn)，其中300萬(wàn)為技術(shù)和人員支持（包括網(wǎng)站建設(shè)、軟件系統(tǒng)提供，后期的更新、升級(jí)，主題活動(dòng)策劃案的提供，前期招商、采購(gòu)建議），100萬(wàn)為營(yíng)運(yùn)保證金。簽約合同期為10年，之后每年需要向官方提供50萬(wàn)左右的資金援助（包括技術(shù)更新、設(shè)備維護(hù)等）。體驗(yàn)中心收益表收益項(xiàng)目嘟嘟城具體收益改良模式后具體收益門票收益定價(jià)60/人（現(xiàn)時(shí)主要為節(jié)假日為高峰區(qū)，平時(shí)約為二天一輪）每段上限人數(shù)1200人，=60元/人次*(120天節(jié)假+(240閑時(shí)*0.3))*1000人/天=11520000元北京通州歡樂(lè)之都定價(jià)150元/人，上海星期8定價(jià)為200元/人次。小賣部收益約20萬(wàn)（僅一、二層內(nèi)部快餐和零食吧一年純利潤(rùn)）增加零售項(xiàng)目、配備特色餐飲后可達(dá)到約100萬(wàn)收益周邊商鋪出租租金收益無(wú)在場(chǎng)館外設(shè)置配套商鋪，以出租的方式給散戶經(jīng)營(yíng)，收取租金收益。盈利模式門票銷售商家入駐帶來(lái)資金回籠等候區(qū)家長(zhǎng)消費(fèi)引導(dǎo)來(lái)盈利建立客戶檔案、發(fā)行專用DO幣帶來(lái)循環(huán)消費(fèi)盈利模式：杭州DO都城每周消費(fèi)人口1500人，年?duì)I業(yè)經(jīng)額1200萬(wàn)，廣告收入400萬(wàn)，總收入1600萬(wàn)，運(yùn)營(yíng)成本約1000萬(wàn)，其中人力成本700萬(wàn)，年毛利潤(rùn)約600萬(wàn)。兒童主題商業(yè)代表性項(xiàng)目：杭州Do都城4要保證成功運(yùn)營(yíng)，持續(xù)的客流量是關(guān)鍵。最大程度的整合政府和兒童教育系統(tǒng)的資源，聯(lián)合運(yùn)營(yíng)，保證持續(xù)人流。123案例借鑒點(diǎn)分析整合周邊兒童活動(dòng)配套資源，只針對(duì)兒童這一細(xì)分市場(chǎng)，提供一站式的兒童消費(fèi)環(huán)境，在業(yè)態(tài)規(guī)劃上保證人流連續(xù)性在產(chǎn)品和業(yè)態(tài)規(guī)劃上增加父母和子女互動(dòng)的空間、為家長(zhǎng)提供交流休息的空間，并增加主體性的消費(fèi)空間等，提高商業(yè)坪效兒童主題商業(yè)代表性項(xiàng)目：杭州Do都城5位置：莘莊地鐵南廣場(chǎng)仲盛世界商城5樓總面積：7000㎡發(fā)展商：童夢(mèng)投資管理有限公司項(xiàng)目概述專為3-13歲孩子創(chuàng)建的角色扮演主題樂(lè)園，以2/3的比例打造真實(shí)生活場(chǎng)景，既有設(shè)施林立的街道，又有各式風(fēng)格的建筑，更有各色不同品牌商店和工廠，是任孩子體驗(yàn)、娛樂(lè)、創(chuàng)造、學(xué)習(xí)的小一號(hào)世界。兒童手持護(hù)照，“過(guò)關(guān)安檢”進(jìn)入這個(gè)迷你的城市，可以從事40-70個(gè)左右的社會(huì)角色的真實(shí)體驗(yàn)，自由選擇項(xiàng)目打工賺錢或消費(fèi)。覆蓋各行業(yè)的仿真流程或者游戲設(shè)計(jì)，學(xué)習(xí)每個(gè)行業(yè)的知識(shí)點(diǎn)，可以充分發(fā)揮孩子們的想象力和團(tuán)隊(duì)合作精神，注重對(duì)其的情商教育結(jié)合各類公益性愛(ài)心活動(dòng)，兒童可以參加更多品牌的公益活動(dòng)，從中學(xué)會(huì)幫助他人，奉獻(xiàn)愛(ài)心。兒童主題商業(yè)代表性項(xiàng)目：上海星期8小鎮(zhèn)6項(xiàng)目業(yè)態(tài)：項(xiàng)目涵蓋8大領(lǐng)域、50類行業(yè)的70多種社會(huì)角色扮演內(nèi)容，同時(shí)引進(jìn)了數(shù)十家品牌贊助商。兒童主題商業(yè)代表性項(xiàng)目：上海星期8小鎮(zhèn)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)類別政府機(jī)關(guān)消防局/警察局/汽車駕校/職業(yè)介紹中心民生服務(wù)銀行/便利店/電力公司./郵政局/建筑工地/現(xiàn)代牧場(chǎng)/洗衣店美食餐飲快餐店/西點(diǎn)屋/中華美食/冰淇淋店/巧克力工廠/果汁店/糖果工廠文化藝術(shù)劇場(chǎng)/報(bào)社/電視臺(tái)/考古所/民族樂(lè)器廠衛(wèi)生醫(yī)療醫(yī)院/齒科診所/母嬰護(hù)理/生物實(shí)驗(yàn)室交通運(yùn)輸Q版F1賽車/航空公司/汽車4S店/押運(yùn)公司休閑娛樂(lè)酒店/照相館/美容沙龍/健身俱樂(lè)部創(chuàng)意設(shè)計(jì)繪畫室/服裝設(shè)計(jì)/家居創(chuàng)意DIY7盈利模式：投入及贏利場(chǎng)館冠名收入（約占10%）門票收入（約占70%）場(chǎng)地零租收入（約占5%）兒童票180元/人，家長(zhǎng)票50元/人獨(dú)一無(wú)二的冠名權(quán)，模仿洛杉磯奧運(yùn)會(huì)模式，在一個(gè)行業(yè)只選一家知名商家冠名。目前冠名合作企業(yè)有樂(lè)高玩具（建筑館）、瑞爾齒科（牙防所）、中國(guó)銀行（銀行）、東方航空（航空館）、蒙牛（牛奶廠）、普利司通（F1館）、大眾（4S店）、香特莉（蛋糕屋）、DQ（冰淇淋店）、灣仔碼頭（水餃店）……

將場(chǎng)地出租給非長(zhǎng)期合作單位，用于品牌推廣等。筆者看的時(shí)候，入口處正舉辦“匯豐保險(xiǎn)”兒童環(huán)繪畫活動(dòng)，譬如此類。

廣告植入收入（約占10%）諸如：門票采用仿真機(jī)票形式。標(biāo)明承運(yùn)方：東方航空。生日會(huì)派對(duì)等特殊活動(dòng)收入

(約占5%)生日會(huì)派對(duì)以一個(gè)孩子家庭為發(fā)起人，為10組家庭提供包括常規(guī)活動(dòng)和生日特別活動(dòng)的增值服務(wù)。其他類似形式還有企業(yè)包場(chǎng)、團(tuán)購(gòu)等等。衍生商品銷售收入(當(dāng)前正在籌劃)兒童品牌服飾、文具等

場(chǎng)地租金由于具備特殊的引入客流作用，場(chǎng)租較為低廉。

人員費(fèi)用除少量管理人員及財(cái)務(wù)人員，其他員工部分由品牌企業(yè)派駐、部分采用義工形式，因此可以忽略不計(jì)。

設(shè)備維護(hù)更新費(fèi)用廣告推廣費(fèi)用每年2～3次的設(shè)備維護(hù)，并更新游戲內(nèi)容，使游戲內(nèi)容常玩常新。

前期需要大量的公共推廣及媒體費(fèi)用，同時(shí)配合以各大品牌企業(yè)的合作推廣，創(chuàng)造巨量影響力、并帶來(lái)足夠的客流。后期通過(guò)品牌合作推廣、顧客的口碑宣傳及?？陀?jì)劃等，保證穩(wěn)定客流。

兒童主題商業(yè)代表性項(xiàng)目：上海星期8小鎮(zhèn)8星期八小鎮(zhèn)：位于上海仲盛世界商城的星期八小鎮(zhèn)，作為主力店，帶動(dòng)多種業(yè)態(tài)形成目的地型消費(fèi)，保證了客流量和回頭率，起到相互帶動(dòng)作用

購(gòu)物、餐飲于一身的ShoppingMall尤其注重延長(zhǎng)消費(fèi)者逗留時(shí)間

以目的性消費(fèi)來(lái)積聚人氣，而此類招數(shù)的理想境界應(yīng)是消弭租金級(jí)差。以日本較為成熟的Mall如Canalcity等為例，完全打破“奢侈品、化妝品——女裝——男裝——童裝/玩具——餐飲/娛樂(lè)”的壁壘分明的業(yè)態(tài)分布，顛覆了租金與海拔的反比關(guān)系，就與大量布置目的性消費(fèi)場(chǎng)所有關(guān)。主力店類面積主要品牌家樂(lè)福0.8萬(wàn)平綜合莘莊百盛19萬(wàn)平中高端綜合百思買4000平綜合星期八小鎮(zhèn)7000平餐飲類3萬(wàn)平蕉葉咖喱、避風(fēng)塘、采蝶軒、休閑類1.5萬(wàn)平娛樂(lè)類1萬(wàn)平CGV電影院消費(fèi)人數(shù)人均消費(fèi)時(shí)間單位時(shí)間消費(fèi)次數(shù)人均單次消費(fèi)金額消費(fèi)總額xxx=其中，三大主力綜合購(gòu)物中心的消費(fèi)數(shù)據(jù)顯示，兒童類的商品消費(fèi)金額和數(shù)量明顯比其它旗艦購(gòu)物中心的量要高，星期八小鎮(zhèn)的帶動(dòng)作用由此可見(jiàn)一斑目的地型場(chǎng)所帶來(lái)客流量以星期八的拉動(dòng)作用帶來(lái)回頭客周邊商業(yè)帶動(dòng)分析兒童主題商業(yè)代表性項(xiàng)目：上海星期8小鎮(zhèn)9選擇場(chǎng)內(nèi)活動(dòng)家長(zhǎng)的行為模式及商業(yè)效應(yīng)：

星期八小鎮(zhèn)活動(dòng)分上午、下午兩場(chǎng)，時(shí)間分別是上午：10：00～14：00、下午15：30～19：30。每場(chǎng)時(shí)間都橫跨一個(gè)用餐時(shí)段。這樣的安排為商場(chǎng)餐飲類商家?guī)?lái)商機(jī)。

體驗(yàn)每項(xiàng)工作需要時(shí)間為15分鐘左右，等待期間進(jìn)入場(chǎng)館的家長(zhǎng)可以聽(tīng)一場(chǎng)親子教育課程、或是攝影講座、或是做個(gè)簡(jiǎn)單的美甲，或是選購(gòu)兒童商品。

選擇場(chǎng)外活動(dòng)家長(zhǎng)的行為模式及商業(yè)效應(yīng)：

媽媽可以盡情購(gòu)物2.5小時(shí)并作一次SPA（1.5小時(shí)，通常200元/次），或是做一場(chǎng)瑜伽（1小時(shí)，辦卡折合150元/次）+美發(fā)（1小時(shí)，200～500元）+購(gòu)物（2小時(shí)，無(wú)法統(tǒng)計(jì)）；爸爸可以打幾場(chǎng)桌球（30元/小時(shí)）或是邊看書邊喝咖啡（50元/人）、或是酣暢玩一把電玩（無(wú)法統(tǒng)計(jì)）；或是父母一同享受難得的二人世界：一起看場(chǎng)電影（1.5小時(shí)，160元/兩人）……延伸到祖父母輩，主打養(yǎng)生保健，祖父母可以聽(tīng)一次養(yǎng)生課程、或品茗選購(gòu)茶葉或是做一次足療。

目標(biāo)客群為3～13歲兒童，主力客群5～10周歲主力客群的家庭結(jié)構(gòu)通常為：孩子、父母、祖父母（或外祖父母），家庭出游的結(jié)構(gòu)通常為“1+1”至“1+4”兒童主題商業(yè)代表性項(xiàng)目：上海星期8小鎮(zhèn)10對(duì)于陌生區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，兒童體驗(yàn)商業(yè)作為目的型主力商業(yè)，能拉動(dòng)消費(fèi)人流導(dǎo)入，啟動(dòng)帶動(dòng)商業(yè)的重要作用123案例借鑒點(diǎn)分析服務(wù)流程和接待水平、家長(zhǎng)和孩子的休憩空間以及票價(jià)體系定價(jià)是影響客戶持續(xù)購(gòu)買的關(guān)鍵要素選擇具有鮮明特色的業(yè)態(tài)，在現(xiàn)有的兒童業(yè)態(tài)上進(jìn)行創(chuàng)新4利用自身優(yōu)勢(shì)吸引贊助商加盟兒童主題商業(yè)代表性項(xiàng)目：上海星期8小鎮(zhèn)11位置臺(tái)北信義區(qū)及松山區(qū)交界的京華城7樓商業(yè)模式租用新興商業(yè)街區(qū)的房屋，引進(jìn)品牌贊助商參與建設(shè)體驗(yàn)城，降低了成本，類似紅星美凱龍的發(fā)展模式。目標(biāo)人群3~15歲兒童建筑形態(tài)2,300坪的歡樂(lè)空間（約7600平方米）項(xiàng)目立意從認(rèn)識(shí)職場(chǎng)、深入工作精神中，追尋樂(lè)趣，發(fā)現(xiàn)孩童內(nèi)心自我。避免摸索及受慣例誤導(dǎo)；也讓孩童建立“以工作換取酬勞”的觀念，培養(yǎng)正確金錢及價(jià)值觀。更重要者，項(xiàng)目是3-15歲孩童專屬城市，市民宣誓遵守“市民守則”，市民在歡樂(lè)中修煉教養(yǎng)、建樹(shù)團(tuán)隊(duì)同心共識(shí)，籍以奠定未來(lái)進(jìn)入真實(shí)社會(huì)的“teamwork”競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。LOGO實(shí)景圖游戲流程兒童主題商業(yè)代表性項(xiàng)目：臺(tái)灣BABYBOSS12如同迷你的城市般，有街道、店鋪、公園、政府機(jī)構(gòu)、學(xué)校、各式各樣的車子穿梭如流。入口服務(wù)臺(tái)售票處精神堡壘餐飲部家長(zhǎng)休息區(qū)禮品部活動(dòng)公布欄區(qū)域面積職業(yè)體驗(yàn)區(qū)約4300㎡商業(yè)區(qū)（餐飲、禮品）約500㎡服務(wù)區(qū)（家長(zhǎng)休息區(qū)、醫(yī)務(wù)室等）約300㎡道路及“公建”約2500㎡合計(jì)7600㎡保健中心，醫(yī)護(hù)及哺乳服務(wù)兒童主題商業(yè)代表性項(xiàng)目：臺(tái)灣BABYBOSS13多種多樣的餐飲服務(wù)：項(xiàng)目禁止攜帶外食，城內(nèi)設(shè)有餐飲服務(wù)，提供各類熟食及飲料，可供游客選購(gòu)。館內(nèi)服務(wù)咨詢：

入口及出口處有游客咨詢服務(wù)臺(tái)，游客若需任何協(xié)助，可親至服務(wù)臺(tái)咨詢。公共休息區(qū)：

中央公共區(qū)及街道旁設(shè)有桌椅，可供游客休憩或用餐。

醫(yī)務(wù)室及哺乳服務(wù)：

設(shè)有專屬的醫(yī)務(wù)室，安駐全職的護(hù)士服務(wù)，醫(yī)務(wù)室內(nèi)另提供給婦女及嬰兒哺乳空間。

置物服務(wù)：

城內(nèi)設(shè)有多處置物柜，可以選擇上鎖付費(fèi)置物或未上鎖免費(fèi)置物柜。城內(nèi)其他服務(wù)停車服務(wù)：憑每張門票可免費(fèi)折抵1小時(shí)停車費(fèi)，每張停車票卡最多可折抵5個(gè)小時(shí)。交通接駁車服務(wù)：購(gòu)物中心備有忠孝線之生活巴士，往來(lái)于周邊重要交通節(jié)點(diǎn)之間。餐飲服務(wù)停車及交通服務(wù)兒童主題商業(yè)代表性項(xiàng)目：臺(tái)灣BABYBOSS14多重收入共同經(jīng)營(yíng)盈利，分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)衍生商業(yè)收入吉祥物、玩具、文具以及各種紀(jì)念品單品折合人民幣8-40元各類配套服務(wù)收入場(chǎng)內(nèi)各類餐飲（包括西餐、點(diǎn)心、各類套餐）門票收入分為平日票、假