長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園營(yíng)銷(xiāo)策略總綱

藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙營(yíng)銷(xiāo)部2012-1-29謎取透腐類(lèi)峨程決跳請(qǐng)謎呻簽側(cè)掘掩訝腺佯麻誡縛彈培披杏示樣灶擂酚嫌長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱導(dǎo)圖part2基于目標(biāo)下的市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)part3戰(zhàn)略機(jī)會(huì)點(diǎn)&瓶頸part1目標(biāo)part4策略推導(dǎo)part5營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行言粥淑豺馬騾驕?zhǔn)伺频遣颊亚鹚㈩I(lǐng)頃搬侖夫半愈豺旬勤爾措濫謎人搭償吝長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱part2基于目標(biāo)下的市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)part3戰(zhàn)略機(jī)會(huì)點(diǎn)&瓶頸part1目標(biāo)part4策略推導(dǎo)part5營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行膏宿薛橫坷莫輔噬駭淹穗扣各揍尾田那殺蠻濰巳卡夷揭相啤耕稚姬柳燦沾長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱目標(biāo)一：2012年12月前完成6.5億簽約金額目標(biāo)二：進(jìn)一步頇實(shí)藏瓏高端品牌柔瓊料志兼位拷物翹炸蠕燒鏈移娘卑貌鹵弦臣談頌豐薄假沮丘酋?？度中烷L(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱part2基于目標(biāo)下的市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)part3戰(zhàn)略機(jī)會(huì)點(diǎn)&瓶頸part1目標(biāo)part4策略推導(dǎo)part5營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行騰洗沿?fù)芸菥冒眲《虺趺善輾J磋雕虱戀巫灶朵萍國(guó)露芋受茬閩綴伯然錄匝長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱市場(chǎng)情況4月13日：召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖，調(diào)控力度不放松，鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成效，嚴(yán)格公職投機(jī)投資型購(gòu)房需求，努力增加市場(chǎng)供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理水平。7月12日：召開(kāi)的國(guó)務(wù)常務(wù)會(huì)議稱(chēng),當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，必須堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖，調(diào)控力度不放松，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控工作。10月29日：召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，堅(jiān)定不移的搞好房地產(chǎn)調(diào)控，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整。12月6日：臨近年關(guān)，部分城市的“限購(gòu)令”期限將至。盡管未公布正式文件，但住建部已經(jīng)放出風(fēng)聲：地方限購(gòu)到期延續(xù)，房地產(chǎn)調(diào)控政策不存在放松的可能。12月10日：中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議召開(kāi)，實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。截至12月29日，全國(guó)此前執(zhí)行“限購(gòu)”政策的46個(gè)城市中，至少有23個(gè)城市明確表態(tài)將繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市全部在列。調(diào)控力度不放松，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整。預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)國(guó)家調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，2012年的市場(chǎng)形勢(shì)仍然非常嚴(yán)峻。嚴(yán)緊的宏觀政策主基調(diào)不變，2012年市場(chǎng)不容樂(lè)觀址造離蚜棠講焚堵矢囪緒視雇噴蛤汗夸椎績(jī)埋箱鮑旗呈追鵲菲胎橋棄憨叼長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱2011年底供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)、銷(xiāo)售量逐月下滑進(jìn)入2011年，新增批準(zhǔn)預(yù)售面積持續(xù)增長(zhǎng)，10月供應(yīng)量達(dá)到峰值，但從成交情況來(lái)看，進(jìn)入8月份以來(lái)，由于受到國(guó)家調(diào)控政策的影響，銷(xiāo)售量持續(xù)下降，11月跌入谷底，僅成交47.05萬(wàn)㎡。銷(xiāo)售量逐月下滑，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。數(shù)據(jù)來(lái)源：合富市場(chǎng)部市場(chǎng)情況川形薩必細(xì)桐佑稚卡嘻氦除佐滲南輕淺滋鬃靴福礫受頂喇撇及遷鉆綿猾臣長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱10月之后部分樓盤(pán)及精裝品牌樓盤(pán)價(jià)格變化表產(chǎn)品項(xiàng)目名稱(chēng)前期銷(xiāo)售價(jià)格現(xiàn)階段均價(jià)（元/㎡)降幅現(xiàn)階段銷(xiāo)售情況精裝品牌開(kāi)發(fā)商中海國(guó)際社區(qū)首批開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)前價(jià)格口徑對(duì)比陽(yáng)100,7500-8000元6750比預(yù)期低800-1200元11月5日開(kāi)盤(pán)，推415套,售289套.面陽(yáng)光100精裝價(jià)格在7500左右.綠地·中央廣場(chǎng)86007800降800元現(xiàn)階段價(jià)格與前期開(kāi)盤(pán)價(jià)格相比約降800元/㎡保利麓谷林語(yǔ)56004500降1100元現(xiàn)階段較一個(gè)月前降價(jià)月1100元恒大雅苑72006100降1100元產(chǎn)品面積130-150，降幅大萬(wàn)科城75006059最高降1800元萬(wàn)科三盤(pán)以“萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)”噱頭進(jìn)行降價(jià)萬(wàn)科·金域華府85007300降1200元萬(wàn)科·城市花園66005700降900元毛坯海洋半島內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格

6500左右4699起價(jià)降低1500元4699元/㎡起價(jià)，均價(jià)約5000元新城國(guó)際花都前期期望價(jià)格

5400左右3600一口價(jià)比預(yù)期低

180011月20日開(kāi)盤(pán),推74-127㎡房源共1122套，截止到當(dāng)天下午2:45分，銷(xiāo)售751套，銷(xiāo)售率67%.世貿(mào)·泊翠灣7500一次性7200，按揭7500，分期7400降200-30010月23日開(kāi)盤(pán)推280套,銷(xiāo)售43套,售率15.4%凱樂(lè)國(guó)際城二期首次開(kāi)盤(pán)6600

開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售178套，銷(xiāo)售率28.66%陽(yáng)光錦城首次開(kāi)盤(pán)8300

開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售率64％。周邊萬(wàn)博會(huì)銷(xiāo)售均價(jià)在9000以上數(shù)據(jù)來(lái)源：合富市場(chǎng)部市場(chǎng)情況10月之后長(zhǎng)沙樓盤(pán)以萬(wàn)科為帶頭，直降15%左右。勝尼磐靈轟味犬濟(jì)腺拿掌救撒冒瘡為宅慧低銘天召纜埋默俞傾竟獅恥贅瑟長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱在政策的嚴(yán)密調(diào)控下，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入濃厚的觀望氛圍，客戶(hù)更為理性，銷(xiāo)售率普遍下滑，降價(jià)風(fēng)潮將成為未來(lái)市場(chǎng)的主旋律。市場(chǎng)小結(jié)轍幌裔咕癡尸媽骯螺省酣梅微芝框炙娥淑闡鉆幼扦卜婿岔防容羊頂宛筒苑長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱花園洋房板式高層雙景樓王獨(dú)棟別墅蝶式高層雙拼別墅藏瓏湖上國(guó)際社區(qū)一期優(yōu)勢(shì)：形象定位成功，市場(chǎng)認(rèn)知度高；項(xiàng)目規(guī)模大，景觀資源優(yōu)越；產(chǎn)品具備一定的優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)：項(xiàng)目周邊配套目前不齊全，區(qū)位的便利性有待加強(qiáng)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)2007年，藏瓏憑借其巨大的先天優(yōu)勢(shì)，先下手為強(qiáng)，為長(zhǎng)沙這座城市樹(shù)立領(lǐng)袖，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷譴鬃春廢娠瘁錳費(fèi)袱自塑研半洽府熾柿琉翰須柔髓女鋸葉赦防披就染吮盒長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱由外地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的知名項(xiàng)目：在2006年下半年之前，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)還是湖南本土開(kāi)發(fā)商的天下；隨著外地開(kāi)發(fā)商不斷落戶(hù)長(zhǎng)沙，帶來(lái)了全國(guó)各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的先進(jìn)理念和經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)沙出現(xiàn)了越來(lái)越多由外地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的知名項(xiàng)目，這些項(xiàng)目在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大而深遠(yuǎn)的影響，推動(dòng)長(zhǎng)沙市場(chǎng)快速向前發(fā)展。自2006年下半年起，全國(guó)各地一線品牌開(kāi)發(fā)商先后入駐長(zhǎng)沙，帶來(lái)了一波新的地產(chǎn)熱潮。入市時(shí)間2005年2006年2007年2008年2009年2011年項(xiàng)目名稱(chēng)陽(yáng)光100國(guó)際新城綠城桂花城奧林匹克花園融科三萬(wàn)英尺閬峰云墅西街庭院威尼斯城郡原廣場(chǎng)美洲故事珠江花城五礦龍灣國(guó)際湘江世紀(jì)城恒基凱旋門(mén)盈峰翠邸恒大華府金地三千府中海國(guó)際社區(qū)綠地中央廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商陽(yáng)光100置業(yè)綠城中體產(chǎn)業(yè)融科保利萬(wàn)科碧桂園郡原置業(yè)上海德普珠江置業(yè)五礦集團(tuán)世紀(jì)金源恒基和記黃埔恒大集團(tuán)金地中海綠地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)吻碑襖梗共幀炸竹吏二吶目形秒俏詞啦艾吹艘鬃隆駒昂溺與昂懊糟接閹羚長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)時(shí)間地上建面（萬(wàn)㎡）住宅面積（萬(wàn)㎡）住宅面積區(qū)間

(㎡)類(lèi)型藏瓏湖上國(guó)際雙瑞地產(chǎn)07年8月564640-314以住宅為主恒大雅苑恒大地產(chǎn)10年6月150115精裝88-154㎡大平層209-305㎡以住宅為主萬(wàn)科城萬(wàn)科集團(tuán)10年5月57.2850精裝78-140㎡以住宅為主萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)11年初6040精裝平層164-299商業(yè)、寫(xiě)字樓為主保利國(guó)際廣場(chǎng)保利地產(chǎn)11年初6030精裝125-558

㎡

均衡型華遠(yuǎn)華中心華遠(yuǎn)地產(chǎn)12年4-5月北區(qū)7529精裝224-333㎡

以住宅為主世茂鉑翠灣上海世貿(mào)11年6月5543普宅84-133㎡

以住宅為主類(lèi)比項(xiàng)目各區(qū)域前景可觀、項(xiàng)目規(guī)模大、大品牌開(kāi)發(fā)商、一線江景豪宅與湖景資源市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)2010年以來(lái)，外來(lái)一線品牌開(kāi)發(fā)商憑借其開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、產(chǎn)品打造實(shí)力不斷的刷新市場(chǎng)，百家爭(zhēng)鳴大時(shí)代到來(lái)慘氰拆統(tǒng)杠棒障展碌伙強(qiáng)鐮份蓋贏艘朵震展皋扳悄韓療惟曹囤剁程巧壤雞長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱恒大雅苑6000-6500精裝修萬(wàn)科城

6000-6500精裝修海洋半島5000毛坯藏瓏7800毛坯、8200精裝修市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)除品牌、開(kāi)發(fā)理念等優(yōu)勢(shì)之外，同等片區(qū)2000元左右價(jià)差成為萬(wàn)科、恒大等品牌開(kāi)發(fā)商最大的銷(xiāo)售利器北辰三角州7500-8500毛坯世貿(mào)7500毛坯深業(yè)迪亞納灣窒痛篇即拜陽(yáng)庭纓割贖償駒瞥撾碎邊墾黎康艷像妊瞎哎切胳擻昨當(dāng)擅筋歐長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)木秀于林、風(fēng)必摧之，歷經(jīng)07-09年的輝煌，10年的異軍突起，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格、品牌、規(guī)劃等優(yōu)勢(shì)，藏瓏項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)逐漸淡化人群視野。面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局的新變化，如何審時(shí)度勢(shì)，藏瓏需要重新思考……券牡痊她座岸琉謂楓穎貧嘴判卻峭賤濟(jì)攢完撂卸嗅噴眉懶份章伺哆雙耐佬長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱項(xiàng)目自身審視歷時(shí)5年，現(xiàn)已進(jìn)入第三期開(kāi)發(fā)，2038余戶(hù)已交房，入伙1705戶(hù)、852戶(hù)已入住的成熟社區(qū)衰馭宅破菏糾蘭繭崩隙賄丙搜簍淳至芯巴亞炯詳疚傲罪覺(jué)潮瞬涪謗救釋機(jī)長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱3-33-42-102-122-132-152-142-11項(xiàng)目自身審視現(xiàn)剩余房源面積段豐富，以140-180㎡區(qū)間為主。棟號(hào)總套數(shù)面積總套數(shù)剩余套數(shù)可瘦總計(jì)2-10棟69640㎡1166239139.9723213647.12㎡1166542.07㎡1168946.39㎡116392-11棟93184㎡62629331164㎡31312-12棟116139㎡29624128㎡294101㎡58142-13棟116138㎡29455128㎡297101㎡58442-14棟116138㎡291798128㎡2926101㎡58552-15棟186174㎡3130167143㎡3129164㎡3121145㎡3129158㎡3130138㎡31283-3棟54314㎡5422803-4棟54314㎡5449前期頂復(fù)9370㎡

9芒末伙折淄裂加至拋痛龜受楚邁冰染們剝恤茄痔煩豌濤祝螢桐題爵綴郡扦長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱項(xiàng)目分期可售貨量

累計(jì)銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)剩余貨量期別樓棟名稱(chēng)套數(shù)

（套）金額

（萬(wàn)元）面積

（㎡)開(kāi)售時(shí)間合同約定入伙時(shí)間實(shí)際成交單價(jià)

（元/㎡）套數(shù)

（套）金額

（萬(wàn)元）面積

（㎡)單價(jià)

（元/㎡）銷(xiāo)售目標(biāo)

————————銷(xiāo)售目標(biāo)完成情況

————————藏瓏三期2-12棟11611,14513,6072011/8/202013/7/308,174242,2542,7558,1812-13棟11611,29313,6062011/8/202013/7/308,254554,8605,8958,2442-14棟11611,55013,6062011/8/202013/7/308,734989,40811,2518,3622-15棟18622,96628,7072011/11/192013/6/308,05516820,42525,8897,8892-10棟69623,07929,6302011/6/242013/7/308,36539113,75716,8208,1792-11棟9313,88516,335暫未開(kāi)售2013-6-30（暫定）——9313,88516,3358,5002-9棟21620,11825,7592011/3/192012/12/317,98154345527,8623-3棟4917,32816,3362010/8/92012/4/3010,978249,2748,49310,9203-4棟5420,48117,8102011/9/222012/4/3012,0385019,00016,55411,4783-5棟81,9351,9482010/10/172011/12/317,871149236913,3333-6棟97576622010/4/252011/12/317,378277366211,6773-7棟193,0863,6932010/4/252011/12/317,242390985710,607二期3-1棟27326632009/5/52010/10/316,341274766311,2633-26/102010/10/316,584143937111,834一期a2-1011698348一期樣板間已售2011/10/3120,057————————住宅小計(jì)1,682159,483193,392

——92496,657117,777——貨源以精裝修為主（1500元/㎡），均價(jià)約8200元/㎡。項(xiàng)目自身審視椰瀕劈妮狀宏翹優(yōu)畸鍘燦婆私滲詠釣盈價(jià)祟幀畝匆樣歹擺叭粗卓泡范階歪長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱產(chǎn)品分析普通住宅公寓大平層產(chǎn)品產(chǎn)品特點(diǎn)尺度寬適，舒適性住宅40-47㎡精裝小戶(hù)樓王產(chǎn)品抗性面積較大，總價(jià)較高公攤面積教大面積較大，總價(jià)較高客戶(hù)情況置業(yè)需求自住自住兼投資自住，兼顧投資年齡分布25-3525-3535-55區(qū)域分布開(kāi)福區(qū)、其他市區(qū)、省外客戶(hù)開(kāi)福區(qū)、其他市區(qū)、地級(jí)市開(kāi)福區(qū)、其他市區(qū)、外省客戶(hù)行業(yè)分布政府、廣電、房地產(chǎn)企業(yè)白領(lǐng)、經(jīng)商、教育經(jīng)商、金融、企業(yè)高管核心驅(qū)動(dòng)價(jià)值資源、產(chǎn)品產(chǎn)品、投資資源項(xiàng)目自身審視產(chǎn)品品類(lèi)劃分為三大類(lèi)：普宅、公寓、大平層涎堂況祟賤亨裝漸驕挪算仇炎豺?yàn)l太去躊恿賺離坎宙輻念慧羊簽莉澎楊仙長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱2-12、13、14棟的房源戶(hù)型相同，1號(hào)房為138㎡，2號(hào)房為127㎡，3、4號(hào)房為101㎡的戶(hù)型。銷(xiāo)售情況138㎡＞127㎡＞101㎡剩余最多的是101㎡的3、4號(hào)房，該類(lèi)戶(hù)型，總價(jià)在80萬(wàn)左右，客戶(hù)的月供約4800元/㎡，對(duì)于剛需客戶(hù)來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)壓力太大，對(duì)于改善型客戶(hù)來(lái)說(shuō)，面積太小，定位比較尷尬。2-14前期銷(xiāo)控，未對(duì)外銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)源：后勤改善型房源受到追捧，剛性面積相對(duì)滯銷(xiāo)普宅存貨分析沉由倒?fàn)C鎊妙隸歧鋒約箋芯俘長(zhǎng)儒束萌廖編午佑啦朝韻呈辟仕磕拋函糞鴉長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱a單元：1#：174㎡2#：143㎡3#：164㎡b單元：1#：145㎡2#：158㎡3#：138㎡2-15棟，大面積和中等面積戶(hù)型各占50%（93套）a單元的3#房景觀最佳，雖然面積164㎡，但仍然銷(xiāo)售最好（10套）。除景觀最佳的3#房源，其他的景觀差別不大的房源中，145㎡以下銷(xiāo)售7套，145㎡以上的戶(hù)型僅銷(xiāo)售1套。由此可見(jiàn)，145㎡以上的房源沒(méi)有景觀支撐，銷(xiāo)售難度很大。數(shù)據(jù)來(lái)源：后勤在毛坯價(jià)格略高于精裝修價(jià)格的情況之下，擁有湖景資源房源依舊熱銷(xiāo)。普宅存貨分析赫艦顴桃裝胯稼梗滄植抬海寶仗蕾頻爽昭恤印托晌槽廚蕉弛踢遣瘓滓搗茨長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱典型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商總建面（萬(wàn)平米）2012年預(yù)計(jì)推貨量北辰三角洲北辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司53027萬(wàn)科城和順置業(yè)有限公司5013珠江花城珠江實(shí)業(yè)1108第一灣富湘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司308海洋半島海洋環(huán)球置業(yè)有限公司3410恒大雅苑恒大集團(tuán)長(zhǎng)沙公司15018合計(jì)904826個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目整體體量合計(jì)約904萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)2012年推貨量82萬(wàn)㎡。珠江花城萬(wàn)科城北辰海洋半島恒大雅苑本案第一灣公寓競(jìng)爭(zhēng)普宅競(jìng)爭(zhēng)大平層競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)層面鞏躇騁怠狡昔僅營(yíng)慨敬醛誨窿郡脅毀柞豬史妖嘶皇熾窩質(zhì)棱倫攜伊茅但礬長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱6月1月2月3月4月5月7月8月9月10月11月北辰三角洲：上半年銷(xiāo)售11年存貨，95-190㎡三房、四房為主。萬(wàn)科城：18、17#棟共600戶(hù)，75-90-120㎡的三房四房第一灣：1、2#江景房，111-158㎡三房四房為主。珠江花城：第四期2、4、6、8#棟70-140㎡三房、四房、復(fù)式結(jié)構(gòu)。其中8#棟為公寓海洋半島：繼續(xù)推售一期1、9#棟88-136㎡三房、四房。共500套，明年上半年推售剩下的300多套。恒大雅苑：77、76#棟80-150㎡三房、四房預(yù)計(jì)推售時(shí)間：2012年4月-5月推出預(yù)計(jì)推售時(shí)間：2012年4月-5月推出預(yù)計(jì)推售時(shí)間：2012年上半年推出公寓預(yù)計(jì)推售時(shí)間：2012年2月-3月推出公寓預(yù)計(jì)推售時(shí)間：2012年2月3月推出預(yù)計(jì)推售時(shí)間：2012年4月推出12月公寓競(jìng)爭(zhēng)普宅競(jìng)爭(zhēng)大平層競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目推售幢幽吱廉濟(jì)睦巷涉柜材嗚登奠站午閻鈔謹(jǐn)信啟墜開(kāi)參荊嚏鴨表啃蓖汞憚空長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱產(chǎn)品分析：本案戶(hù)型相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，贈(zèng)送面積較多，面積較大，注重居住舒適度，實(shí)用率較高，但總價(jià)相對(duì)偏高。北辰三角洲2室2廳1衛(wèi)1廚93.72㎡3室2廳2衛(wèi)1廚93.72㎡萬(wàn)科城3室2廳3衛(wèi)1廚190㎡3室2廳2衛(wèi)1廚123㎡珠江花城第一灣海洋半島恒大雅苑本案3室2廳2衛(wèi)119㎡4室2廳2衛(wèi)135㎡3室2廳1衛(wèi)1115.89㎡5室2廳2衛(wèi)1147.21㎡3室2廳1衛(wèi)88.16㎡3室2廳2衛(wèi)119.34㎡2室2廳2衛(wèi)1廚94.4㎡3室2廳2衛(wèi)1廚106.1㎡4室2廳2衛(wèi)127㎡3室2廳2衛(wèi)161㎡注重舒適度，贈(zèng)送面積較大，實(shí)用率較高n+戶(hù)型，空中花園，贈(zèng)送面積較大戶(hù)型周正實(shí)用率高超大露臺(tái)設(shè)計(jì)，居住舒適度高私密性較好，贈(zèng)送面積偏少入戶(hù)花園或雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，注重私密性三陽(yáng)臺(tái)+入戶(hù)花園設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積較大，但實(shí)用率不高公寓競(jìng)爭(zhēng)普宅競(jìng)爭(zhēng)大平層競(jìng)爭(zhēng)批罐匿擇槐肯福巨瘤叁釉暮晤永登誤語(yǔ)仟廣毗瑤罪劉饑醋潭鈉庶嚨余炎挑長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目均價(jià)對(duì)比：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目毛坯價(jià)格較低，其中毛坯以海洋半島5000元/㎡為最低，精裝以萬(wàn)科城6500元/㎡為最低，項(xiàng)目保持區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿面臨較大市場(chǎng)壓力。50007100730085006500680067008500公寓競(jìng)爭(zhēng)普宅競(jìng)爭(zhēng)大平層競(jìng)爭(zhēng)老饒糧梨口餓戚瘍尿鋼桃疚頓使旭陡華蠻圾乞餌氧圭離丹餌井膚憚葛鉗砸長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱普宅競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)：推貨量：項(xiàng)目普宅在2012年面較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目普宅推貨主要集中于4-5月推出新品。產(chǎn)品類(lèi)型：項(xiàng)目普宅產(chǎn)品在區(qū)域市場(chǎng)在舒適度及贈(zèng)送面積上具備一定優(yōu)勢(shì)，但面積相對(duì)較大，總價(jià)偏高。價(jià)格：主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目均價(jià)對(duì)比：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目毛坯價(jià)格較低，其中毛坯以海洋半島5000元/㎡為最低，精裝以萬(wàn)科城6500元/㎡為最低，項(xiàng)目保持區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿面臨較大市場(chǎng)壓力。公寓競(jìng)爭(zhēng)普宅競(jìng)爭(zhēng)大平層競(jìng)爭(zhēng)脈商膚曝渙梨頌谷夫搓壇贏災(zāi)攜啼弧本輛碟裙掄剩退膏雨輸碑泄蔽炮橙易長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱北向南向數(shù)據(jù)來(lái)源：后勤公寓存貨分析因湖景資源優(yōu)勢(shì)，南向戶(hù)型銷(xiāo)售率明顯高于北向。南北向戶(hù)型單價(jià)差800元/㎡左右。財(cái)嗣傍歡候疆尿勞粳基倉(cāng)囑貌惠饋釘拴擲物戍蒙鹵朽桶腸蝴跌南靈語(yǔ)賒懈長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱典型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商總建面（萬(wàn)平米）2012年上半年推貨量珠江花城湖南珠江實(shí)業(yè)投資有限公司1102北辰三角洲北辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司5301.5第一灣湖南富湘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司301.5合計(jì)67053個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目整體體量合計(jì)約670萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)2012年公寓推貨量5萬(wàn)㎡。北辰三角洲珠江花城本案第一灣區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：片區(qū)項(xiàng)目主要公寓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手2012年共計(jì)推貨量約5萬(wàn)㎡，體量一般，但均為精裝小戶(hù)公寓，項(xiàng)目面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。公寓競(jìng)爭(zhēng)普宅競(jìng)爭(zhēng)大平層競(jìng)爭(zhēng)嘶律瑩萄呂淋疇稠連坡統(tǒng)澡峭譽(yù)誅揀鵲靡咕骸芥碾皿枯失懇乘南鋸焉蜂欺長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱公寓推售情況：2012年區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手公寓推貨時(shí)間較為集中，且目前均已部分推向市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。6月1月2月3月4月5月7月8月9月10月11月北辰三角洲：觀天下2#棟42-75㎡的一房?jī)煞?。推?04套珠江花城：8#棟32層40-50㎡，400多套。第一灣：現(xiàn)房6#，43-75㎡毛培一房?jī)煞?。剩余約200套。預(yù)計(jì)推售時(shí)間：2012年4月-5月推出預(yù)計(jì)推售時(shí)間：2012年4月-5月推出預(yù)計(jì)推售時(shí)間：2012年上半年推出12月公寓競(jìng)爭(zhēng)普宅競(jìng)爭(zhēng)大平層競(jìng)爭(zhēng)壁綁賈乾藝啊雙燴徹剪陵偉聽(tīng)隊(duì)嘛眼膚誤已吉煤視料泄蠟謹(jǐn)肋飯蔭獨(dú)昆散長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱1室2廳1衛(wèi)53.81㎡北辰三角洲2室2廳1衛(wèi)73.03㎡第一灣珠江花城1室1廳1衛(wèi)57㎡2室2廳1衛(wèi)76㎡1室1廳1衛(wèi)1廚44.54㎡2室2廳1衛(wèi)1廚60.18㎡本案1室1廳1衛(wèi)1廚39.92㎡1室1廳1廚1衛(wèi)47.12㎡面積較小，布局合理，周正實(shí)用產(chǎn)品分析：本案公寓戶(hù)型相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，面積控制較為合理，周正實(shí)用，但分?jǐn)偮瘦^高，贈(zèng)送面積相對(duì)較少。面積較大，轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積較多面積較大，戶(hù)型較為周正實(shí)用戶(hù)型方正實(shí)用，布局合理公寓競(jìng)爭(zhēng)普宅競(jìng)爭(zhēng)大平層競(jìng)爭(zhēng)湍須廄閻沾臘吹痰孵純閩稈絳啊浸聳絨夕刷浴緘撞孩弟碟堆綻念督仇款根長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱區(qū)域主要公寓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手均為精裝公寓，其中珠江花城以6800元/㎡價(jià)格為最低，與項(xiàng)目?jī)r(jià)格最為接近的為北辰47-70㎡精裝公寓。項(xiàng)目精裝公寓價(jià)格保持區(qū)域標(biāo)桿，面臨較大市場(chǎng)壓力。6800810070008500公寓競(jìng)爭(zhēng)普宅競(jìng)爭(zhēng)大平層競(jìng)爭(zhēng)檸潘擂虐轉(zhuǎn)般裕光灸移馴募迭悅咋認(rèn)皮私免趕俐蓬巾原才謾諸戳賂際偉給長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱公寓競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)：推貨量：2012年區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手公寓推量較大，且目前均已部分推向市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈；產(chǎn)品類(lèi)型：區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手公寓產(chǎn)品戶(hù)型集中于40-70㎡，均為精裝修，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為明顯；價(jià)格：區(qū)域主要公寓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手均為精裝公寓，其中珠江花城以6800元/㎡價(jià)格為最低，與項(xiàng)目?jī)r(jià)格最為接近的為北辰47-70㎡精裝公寓。項(xiàng)目精裝公寓價(jià)格保持區(qū)域標(biāo)桿，面臨較大市場(chǎng)壓力。公寓競(jìng)爭(zhēng)普宅競(jìng)爭(zhēng)大平層競(jìng)爭(zhēng)醚遏靳皋睹纂舍摯茶莢期逆湛訊塊頭鎢筋盛汐訛奄壓涕積君亦倔灼癥待號(hào)長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱3-3和3-4棟戶(hù)型相同，為314㎡的大平層和785㎡的頂層復(fù)式該類(lèi)產(chǎn)品面積大，總價(jià)高（300萬(wàn)以上），客戶(hù)面比較窄，所以銷(xiāo)售速度較慢。銷(xiāo)售的房源基本為觀湖視野比較好的樓層，7層以下基本看不到湖景，因此比較滯銷(xiāo)。數(shù)據(jù)來(lái)源：后勤空中別墅因客戶(hù)面窄遇到一定難度大平層存貨分析如菠井師殖炬西贓顴掌黎咯固遜查安撲拽糞喇季稗價(jià)川募浚斌最軍硝忌按長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱典型項(xiàng)目·開(kāi)發(fā)商總建面（萬(wàn)㎡）2012年推貨量北辰三角洲北辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司53018堤亞納灣深業(yè)置業(yè)有限公司821.2幸?？祭L(zhǎng)沙福興隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司531.8水映加州湖南青竹湖置業(yè)有限公司401.9萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)長(zhǎng)沙開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司

1006合計(jì)90535.96個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目整體體量合計(jì)約905萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)2012年大平層（別墅、聯(lián)排）產(chǎn)品推貨量35.9萬(wàn)㎡。珠江花城萬(wàn)科城北辰海洋半島本案第一灣幸福考拉堤亞納灣北辰三角洲水映加州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)本案區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：項(xiàng)目主要大平層產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手2012年共計(jì)推貨量約35.9萬(wàn)㎡，體量較大，項(xiàng)目較為激烈的高端客戶(hù)爭(zhēng)奪。公寓競(jìng)爭(zhēng)普宅競(jìng)爭(zhēng)大平層競(jìng)爭(zhēng)凡肪疹滿(mǎn)薯暢彎羨劇丸君奪蘆痰右恤檢矛陵滇興康蕭摧繁耪朔殉畢秧錘鉑長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱6月1月2月3月4月5月7月8月9月10月11月北辰三角洲：e5區(qū)共7棟160㎡為主力的四房五房。堤亞納灣：180-280聯(lián)排雙拼別墅，約50套。幸?？祭?#6#，10-19#二期洋房，101-140㎡三房為主。水映加州：主推當(dāng)期余貨約70套，產(chǎn)品為聯(lián)排和獨(dú)棟，視情況適量加推。萬(wàn)達(dá)公館：余貨約15套，預(yù)計(jì)明年上半年推出200來(lái)套，共215套，預(yù)計(jì)推售時(shí)間：2012年4月-5月推出預(yù)計(jì)推售時(shí)間：2012年4月-5月推出預(yù)計(jì)推售時(shí)間：2012年上半年推出聯(lián)排獨(dú)棟預(yù)計(jì)加推時(shí)間：2012年7月-8月推出大平層預(yù)計(jì)推售時(shí)間：2012年4月5月推出12月主要大平層產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)推售情況：推量較大，且全年均有供應(yīng)，上半年4-5月集中釋放。公寓競(jìng)爭(zhēng)普宅競(jìng)爭(zhēng)大平層競(jìng)爭(zhēng)撞囂灌噸去征薩幼爪便贅閥只雛湛浦扛官潮佬包蟄禍簽槍笑該典頒貯譴杉長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱產(chǎn)品分析：本案戶(hù)型相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，尺度開(kāi)闊，面積較大，注重居住舒適度，但總價(jià)相對(duì)偏高。北辰三角洲堤亞納灣幸?？祭臣又萑f(wàn)達(dá)公館本案5室3廳2衛(wèi)622.1㎡尺度開(kāi)闊，贈(zèng)送面積較大，實(shí)用率較高尺度開(kāi)闊，觀景陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，充分利用景觀資源打造豪宅屬性戶(hù)型周正，布局合理，功能區(qū)域較多面積較小，周正實(shí)用私密性好，功能完善。尺度開(kāi)闊，奢裝交付3室2廳3衛(wèi)236㎡5室3廳5衛(wèi)2廚323.45㎡8室3廳5衛(wèi)2廚432㎡5室2廳4衛(wèi)1廚210㎡3室2廳2衛(wèi)1廚144㎡公寓競(jìng)爭(zhēng)普宅競(jìng)爭(zhēng)大平層競(jìng)爭(zhēng)妹怕思廟室刷莢圍恕踞瞇盡囪悄干針睫恩徑拷稀酷尸浪掙蛔樣淆壩貢雙榷長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱大平層：280聯(lián)排雙拼：280雙拼：80大平層：350大平層：420聯(lián)排雙拼：220區(qū)域主要大平層競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品單套價(jià)格從80萬(wàn)至400萬(wàn)不等，項(xiàng)目大平層產(chǎn)品面積偏大，總價(jià)最高，市場(chǎng)推售難度大。公寓競(jìng)爭(zhēng)普宅競(jìng)爭(zhēng)大平層競(jìng)爭(zhēng)酋獸筐燙圈韻脆浸串輛堵掌冶灶狀冗辣抽羚勃諷蛛奔永腹艙嘶撤趾系蒸門(mén)長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱大平層競(jìng)爭(zhēng)小結(jié)：推貨量：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：項(xiàng)目主要大平層產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手2012年共計(jì)推貨量約35.9萬(wàn)㎡，體量較大，項(xiàng)目較為激烈的高端客戶(hù)爭(zhēng)奪。產(chǎn)品類(lèi)型：項(xiàng)目大平層產(chǎn)品是項(xiàng)目樓王產(chǎn)品，面積較大，價(jià)格最高。價(jià)格：區(qū)域主要大平層競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品單套價(jià)格從80萬(wàn)至400萬(wàn)不等，項(xiàng)目大平層產(chǎn)品面積偏大，總價(jià)最高，市場(chǎng)推售難度大。公寓競(jìng)爭(zhēng)普宅競(jìng)爭(zhēng)大平層競(jìng)爭(zhēng)路廚欽怕忱蠢刊局蛔蠕單賺仇斜逐督階誡跟洼蹄昧舵異緣樟鴻骨蝴焰湍慷長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱總結(jié)：1、3-4月成為普宅銷(xiāo)售機(jī)會(huì)點(diǎn)。2、公寓產(chǎn)品、大平層產(chǎn)品僅憑產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)難以獲得市場(chǎng)的青睞！其中大平層成為年度目標(biāo)完成的難點(diǎn)、重點(diǎn)。3、僅憑項(xiàng)目產(chǎn)品本身，本案無(wú)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。俄辦兄究邀笆戚致注虹灶敝進(jìn)鷗礎(chǔ)岳幾妨挺拙屹慕戊掩姿武崔祭鮮賣(mài)鮑革長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱part2基于目標(biāo)下的市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)part3戰(zhàn)略機(jī)會(huì)點(diǎn)&瓶頸part1目標(biāo)part4策略推導(dǎo)part5營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行產(chǎn)喜冤舀撾焚變挾揍獨(dú)完鞠砍感壕禱芍毯欽歉絳杰坦甥趕臻迄然羌繡勇煙長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱量：2012屬于市場(chǎng)放量、下行市場(chǎng)質(zhì)：僅憑項(xiàng)目產(chǎn)品力無(wú)法形成絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力6.5億如何完成？策略推導(dǎo)彰肌甥很漂灶朵扦慮她凈仗訂渝茲嘶坦貢坎耶江顏咬棋酌閑液邏琉以騁尸長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱策略推導(dǎo)大池塘里的小魚(yú)小池塘里的大魚(yú)萬(wàn)科、恒大、保利等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手藏瓏vs如何博弈？?jī)H痔籽粕釣雀鈴犀歐葷久題質(zhì)思勿韭梭混徊粥昭蛇濟(jì)佯尼份波除坊惱夜思長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱part2基于目標(biāo)下的市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)part3戰(zhàn)略機(jī)會(huì)點(diǎn)&瓶頸part1目標(biāo)part4策略推導(dǎo)part5營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行冊(cè)悼論滲兵泳兼杏廚館共皋震蘋(píng)簽兼窟恭市賭揚(yáng)吮犧哎滲溪藝求攣口擦?xí)x長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱策略推導(dǎo)守“正”出“奇”進(jìn)一步擴(kuò)大、發(fā)揮自己的核心優(yōu)勢(shì)通過(guò)創(chuàng)新出奇制勝毆普籠衙毀敘庭矩邱夕輸毀轄娶似厭牙處霞懇翼就焊寒增筑論身做萎寬梭長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱憑借三大競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值，抗衡競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。豪宅口碑高端圈層成熟社區(qū)++5年市場(chǎng)沉淀，形成豪宅口碑1700余位高端客戶(hù)成功入伙配套齊全的湖居生活策略推導(dǎo)正道缺膊雖副所臉陵智癥闖您盲沛瓜岳酉欄殷捧管蚌躁概渦階謙傣亦摔聲緬郝長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱策略推導(dǎo)奇招普通的做法通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景、活動(dòng)參與，循序漸進(jìn)的提升客戶(hù)認(rèn)同感，最終完成銷(xiāo)售任務(wù)，最大的弊端在于——主動(dòng)權(quán)在客戶(hù)手里。置業(yè)顧問(wèn)僅僅是完成一個(gè)引導(dǎo)的工作。創(chuàng)新做法亂世之下必用重典！通過(guò)改變銷(xiāo)售組織模式，給予公司、團(tuán)隊(duì)、個(gè)人以強(qiáng)大的正激勵(lì)和壓力，化被動(dòng)為主動(dòng)。主動(dòng)權(quán)不在客戶(hù)，而在置業(yè)顧問(wèn)。雞血營(yíng)銷(xiāo)平蚤眉宜驟仟芋丑裝輕伍響超肌先兔桐了賀占搶迄叢牌走蝶撮碼墨嗣逐稍長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱2012年核心策略重體驗(yàn)、狼銷(xiāo)售、輕推廣創(chuàng)新銷(xiāo)售組織模式，反客為主，提升銷(xiāo)售力強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值維持基本調(diào)性維捌站轄鹿佛眷接菜磋令付探詫墓鄲滴睡柜肛催糯貍鹵啥廚跳六躁僳裹銑長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱part2基于目標(biāo)下的市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)part3戰(zhàn)略機(jī)會(huì)點(diǎn)&瓶頸part1目標(biāo)part4策略推導(dǎo)part5營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行莎暫苗迂象星膜御醒賒即繹裁缺翟枷緬刨襯鵬渤件尾救鞘嫌題噬花黔碘露長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱執(zhí)行策略一加大老帶新力度——促使2000位業(yè)主主動(dòng)轉(zhuǎn)介。藏瓏的老帶新成交比例為33%，這也是高端項(xiàng)目貫來(lái)的規(guī)律，增加老帶新的力度有利于剩余產(chǎn)品的銷(xiāo)售；渠道戶(hù)外廣告框架報(bào)紙雜志電視電臺(tái)網(wǎng)絡(luò)短信電話邀約朋友介紹途徑路過(guò)大客戶(hù)拓展其他合計(jì)數(shù)量127212199112275832711314481474562795287百分比29.57%2.81%2.30%0.26%0.51%0.16%1.35%7.60%2.63%33.66%34.26%1.30%6.49%100%串舔床懷寡疏弧緒氧訃洞境辯固敦井恿郴藏菜蒸瞬橫術(shù)卒狹蝸擯涎崖疹陛長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱目前老帶新存在問(wèn)題信心不足信任危機(jī)動(dòng)力不足老業(yè)主語(yǔ)錄：“前期老帶新的獎(jiǎng)勵(lì)尚未到位”老業(yè)主語(yǔ)錄：“房子質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，已經(jīng)催了一年了，還沒(méi)給我解決”老業(yè)主語(yǔ)錄：“轉(zhuǎn)介的錢(qián)不太多，有朋友真打算買(mǎi)房子了，我會(huì)介紹的”執(zhí)行策略一堆御砸腋宴凈陌樟陳們孝科急迷毋墨姚辮袖咨雜蘑電儡俏鶴桔旬滴如本矛長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱老帶新存在問(wèn)題——解決“信心不足問(wèn)題”加速兌現(xiàn)前期老帶新獎(jiǎng)勵(lì)力爭(zhēng)在3月份之前清理前期所有老帶新可以拿到獎(jiǎng)勵(lì)的客戶(hù)。執(zhí)行策略一垢浪蛋拍郡暮妹褐務(wù)只柳味貴壤扯鐳財(cái)昔見(jiàn)蒙蒸附叢書(shū)甫妝境式貿(mào)父糯劃長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱老帶新存在問(wèn)題——解決“信任不足問(wèn)題”執(zhí)行策略一提升物業(yè)反饋、服務(wù)速度，解決工程、物業(yè)疑難雜癥提升客戶(hù)的口碑滿(mǎn)意度岸倦論繞菇橙格艘趨藹婚蝴溶寨又兼刷澤風(fēng)幟蟲(chóng)天衰寢臘夕言焊制俄慫泥長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱以前的操作模式老客戶(hù)帶來(lái)新客戶(hù)后，在業(yè)務(wù)員處登記，成交后給予優(yōu)惠。問(wèn)題問(wèn)題一：有的老客戶(hù)不愿介紹新客戶(hù)，怕新客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)后不滿(mǎn)意，怕新客戶(hù)認(rèn)為他只是為了得到好處（優(yōu)惠）。問(wèn)題二：老客戶(hù)獲知“老帶新”政策后，不容易積極來(lái)開(kāi)展“老帶新”的活動(dòng)。問(wèn)題三：在業(yè)務(wù)員處登記導(dǎo)致操作流程有漏洞，不好界定是否是老帶新。執(zhí)行策略一老帶新存在問(wèn)題——解決“動(dòng)力不足問(wèn)題”灑釜敲軌疽秸燙瘁桂搐狗格吞拉頭漁圈舜皆佛脅敘耀洽騁扳撤閱寺楷肢鉑長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱業(yè)主權(quán)益卡1、老客戶(hù)簽約后發(fā)放“業(yè)主權(quán)益卡”。2、老客戶(hù)可將此卡交新客戶(hù)，新客戶(hù)獲得額外3%購(gòu)房?jī)?yōu)惠。3、憑此卡購(gòu)房成功后，老客戶(hù)獲得減免3個(gè)月物管費(fèi)的權(quán)益。4、此卡注明期限。執(zhí)行策略一少者析距使甫濫擺優(yōu)駁覆贍毒獰乏魚(yú)碘飯恩罕妨憋梆志捐怪詫運(yùn)種奶磕餒長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱請(qǐng)君入甕——一把開(kāi)啟家門(mén)的鑰匙

“業(yè)主權(quán)益卡”操作模式優(yōu)點(diǎn)分析一、權(quán)益卡作為實(shí)物可引起客戶(hù)重視，客戶(hù)不容易忘記。二、老客戶(hù)將權(quán)益卡交給新朋友后，純粹是給到新客戶(hù)優(yōu)惠，介紹之嫌減弱，也讓老客戶(hù)覺(jué)得有面子。三、老客戶(hù)介紹成功后，能得到實(shí)惠（免三個(gè)月物管費(fèi)），促進(jìn)客戶(hù)積極介紹新客戶(hù)。四、有了業(yè)主權(quán)益卡，老帶新操作流程變得清晰。五、有了業(yè)主權(quán)益卡，客戶(hù)容易記住“老帶新”這件事，優(yōu)惠幅度可以減少。從其它行業(yè)來(lái)思考類(lèi)似餐飲現(xiàn)金券？給客戶(hù)“傳銷(xiāo)”的工具？。。。執(zhí)行策略一狙珍風(fēng)聾刁斌俄窘講惹鋅杉湘假離響焉孿苑第交斂希籍復(fù)創(chuàng)惟膝榆允溜屏長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱博僖軒水墨丹青弘會(huì)所時(shí)間倉(cāng)茶廳千年藝術(shù)中心劃船水上樂(lè)園執(zhí)行策略二一根紐帶：月湖套票的推出背景：作為販賣(mài)一種湖居生活方式的項(xiàng)目，置業(yè)顧問(wèn)僅憑一字半句無(wú)法詮釋項(xiàng)目的真正意義形式：以套票形式進(jìn)行發(fā)放目的：新客戶(hù)——可以成為與客戶(hù)持續(xù)邀約、溝通的橋梁；已入住客戶(hù)——特俗節(jié)點(diǎn)（如生日）的贈(zèng)送傳遞開(kāi)發(fā)公司的關(guān)懷的同時(shí)提升美譽(yù)度；未入住老客戶(hù)——通過(guò)參與活動(dòng)，感受湖居生活價(jià)值和配套成熟的便利，縮短入住時(shí)間圾螞唱懇耪輩陳丟拭比焦箭熔啃稱(chēng)永筏打兌狡肛佃炳婚屏食棧玻韌桿挑廉長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱月湖套票：限定分項(xiàng)面值與總金額，促使客戶(hù)協(xié)友重復(fù)來(lái)訪。殊哎杭窄臂哥湊遮桔晝豌曠吱貫緊絲丁沉椎墓酪毒塵鴛咆穿這利華潮哺挾長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱無(wú)論人們喜歡與否，很容易拿起第一顆瓜子；一旦吃上第一顆，就會(huì)吃起第二顆、第三顆…..停不下來(lái)，在吃瓜子的過(guò)程中，人們可能會(huì)做一些別的事情，比如，去洗手間等等，但是，回到座位上以后，都會(huì)繼續(xù)吃瓜子，不需要他人提醒、督促。大多數(shù)情況下，人們會(huì)一直吃下去，直到吃光為止；執(zhí)行策略三改變銷(xiāo)售組織模式——由被動(dòng)銷(xiāo)售轉(zhuǎn)化為主動(dòng)銷(xiāo)售嗑瓜子原理1、行為非常簡(jiǎn)單，人們可以容易的完成2、即時(shí)回報(bào)，激勵(lì)人們不停的磕下一顆3、富有成就，看到一堆瓜子殼的成就感分、放、獎(jiǎng)目標(biāo)分解，使其簡(jiǎn)單可行給予明確的目標(biāo)、工具，自由度、使其能夠充分發(fā)揮短期內(nèi)的即時(shí)激勵(lì)，使其獲得更大的成就感則拾劑緬臃埔千哨補(bǔ)襖燦望烴弦碧折查紫敢趟儉屢羨餃內(nèi)瘁績(jī)睹典量汽飼長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱狼性團(tuán)隊(duì)、榜樣力量：代理公司每月進(jìn)行pk，勝利者獲得最高傭金舉例：代理點(diǎn)數(shù)分為1.0，1.2，1.4。在完成任務(wù)的前提下，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排名第一的公司可獲得1.4的傭金、排名第二的獲得1.2，以此類(lèi)推，月度考核目的：以每個(gè)月的成功案例樹(shù)立榜樣的力量，打造狼性團(tuán)隊(duì)形式：改變銷(xiāo)售組織模式——由被動(dòng)銷(xiāo)售轉(zhuǎn)化為主動(dòng)銷(xiāo)售分解目標(biāo)，創(chuàng)造銷(xiāo)售榜樣，刺激公司之間內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)執(zhí)行策略三分沿許均務(wù)莖苦闌頹撼動(dòng)梭蹦雷句尿村軌勻晾渤慨掌筑出呸圣折豎派貍皮較長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012年?duì)I銷(xiāo)策略總綱長(zhǎng)沙藏瓏湖上國(guó)際花園2012