寧波江北洪塘家庭娛樂購物中心項目前期策劃

寧波江北洪塘商業(yè)項目前期策劃項目概況：總用地面積12.5公頃，建面17.03萬平米。

規(guī)劃江北洪塘商業(yè)中心為區(qū)域商業(yè)中心，選址于洪塘街道新區(qū)內(nèi)，東靠機場路，總用地控制在6公頃內(nèi)，商業(yè)營業(yè)面積控制在8萬平方。一號地塊：占地1.6公頃，容積率為2.3，建筑密度28％，建筑面積3.6萬平米,該用地為酒店。二號B地塊：占地3.93公頃，容積率為2.15，建筑密度20%,建筑面積8.4萬平米.該用地為居住用地。二號A地塊：占地4.51公頃，容積率為1.1，建筑密度為35%,建筑面積5.03萬平米.該用地為商業(yè)用地。項目概況目標分解

總體目標：在市場能實現(xiàn)的情況下，商業(yè)盡量做大，能賣則賣，實現(xiàn)利潤最大化目標分解：

以最優(yōu)的產(chǎn)品組合來實現(xiàn)利潤最大化 多大的商業(yè)體量最符合市場需求，同時風(fēng)險可控合適的租售比例滿足建設(shè)期的資金回收要求與價值最大化 核心問題：如何界定和證明最合適的商業(yè)體量，獲取最大利益，規(guī)避風(fēng)險思維導(dǎo)圖商業(yè)體量？體量布局？符合需求？體量實現(xiàn)？風(fēng)險規(guī)避？決定商業(yè)體量的關(guān)鍵因素KPI體系區(qū)域位置交通體系城市規(guī)劃人口狀況處于城市的發(fā)展方向上，不會被邊緣化屬于城市重點發(fā)展區(qū)域良好經(jīng)濟運行狀況和積極發(fā)展前景接近購買力，位于消費中心處于居住的幾何中心，保證有廣闊腹地有較強地消費能力大規(guī)模人口聚集，且有一定增長空間便利的停車系統(tǒng)強大的公共交通系統(tǒng)，對外有較強的輻射力競爭關(guān)系地塊條件有較強的市場競爭力地塊大小能滿足開發(fā)需求

我們將從以上六個角度來考量本項目商業(yè)價值洪塘商圈核心商業(yè)區(qū)“絕版”地塊，總占地12.5公頃，建面17.03萬平米。利客來地塊條件項目初步界定：

我們將從“區(qū)位—人口—交通”三個角度來剖析，最大限度的挖掘本地塊的商業(yè)/商務(wù)價值洪塘第一商圈核心區(qū)“絕版”地塊

本項目地塊價值在于商業(yè)或商務(wù)，而不在住宅商業(yè)以經(jīng)營來實現(xiàn)自身價值，與城市未來人口、交通等因素變化息息相關(guān)，所以必須站在城市發(fā)展的高度來看待初步界定洪塘區(qū)位概況洪塘，位于寧波市區(qū)西北部，南臨姚江，北靠馬鞍山。2004年7月1日撤鎮(zhèn)建街道。街道轄區(qū)面積39.1平方公里，常住人口2.3萬，共有28個村。是浙江省寧波市江北區(qū)的一個建制鎮(zhèn)（現(xiàn)改為洪塘街道），鎮(zhèn)建成區(qū)距寧波市中心6公里，距滬杭甬高速公路寧波入口處10公里，通往寧波市中心和周邊城鎮(zhèn)的330、338、805公交線從洪塘始發(fā)，與周邊地區(qū)的交通十分便捷。土地優(yōu)勢明顯，開發(fā)條件成熟。全鎮(zhèn)有耕地31000畝，山地4200畝，為合理利用存量土地，發(fā)揮集聚效應(yīng)，在江北大道旁及裘市村內(nèi)設(shè)立了洪塘工業(yè)A區(qū)、工業(yè)B區(qū)和洪塘工業(yè)城，目前，水、電、通訊等設(shè)施已配套到位。占地1590畝的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)。洪塘豐富的土地資源，正日益由潛在優(yōu)勢向現(xiàn)實優(yōu)勢轉(zhuǎn)化，一、二、三產(chǎn)業(yè)開發(fā)的條件已經(jīng)具備。區(qū)位人口交通借力寧波大都市框架的拉開和杭州灣跨海大橋的竣工，寧波核心城區(qū)

北大門的地位逐步凸現(xiàn)，洪塘也迎來了千載難逢、歷史性的發(fā)展機遇

圍繞“打造都市經(jīng)濟強區(qū)，構(gòu)建生態(tài)文化大區(qū)”這一“十一五”宏偉目標，加快“理念、經(jīng)濟、城市”三大轉(zhuǎn)型和推進“經(jīng)濟強區(qū)建設(shè)、‘田園’城市建設(shè)、新農(nóng)村建設(shè)和解決民生問題”四大突破，江北區(qū)——寧波核心城區(qū)北大門的地位逐步凸現(xiàn)。洪塘中心區(qū)將成為江北區(qū)連接杭州灣跨海大橋的重要節(jié)點，承擔(dān)重要的城市功能。洪塘用地現(xiàn)狀圖洪塘2005～2020用地規(guī)劃圖區(qū)位人口交通江北之于寧波

*行政區(qū)劃

全區(qū)面積208平方公里,戶籍人口23萬，是寧波市最大的中心城區(qū)。下轄甬江、莊橋、洪塘、中馬、白沙、文教、孔浦七個街道和慈城鎮(zhèn)。區(qū)位交通人口洪塘街道總面積39.2平方公里，截至2006年總?cè)丝?4286，隨著板塊內(nèi)多個商品房項目和經(jīng)濟適用房項目的交付入住，預(yù)計未來三至五年內(nèi)常住人口將達到15W。洪塘街道商品房加上經(jīng)濟適用房將近有1.8萬戶人入住，人口估算為4.35萬，估算一年內(nèi)入住3100戶，二年內(nèi)入住4200戶，三年內(nèi)入住6750戶，五年內(nèi)入住12400戶，十年內(nèi)入住17954戶。已交付的商品房入住率低，使用情況不容樂觀，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度超過人口遷移速度，將導(dǎo)致商業(yè)設(shè)施規(guī)模與周邊地區(qū)購買力不協(xié)調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展必須慎重。洪塘之于江北交通人口區(qū)位三至五年內(nèi)版塊內(nèi)居住人口達到15萬，

足夠支撐10萬平米左右大型商業(yè)購物中心江北區(qū)洪塘版塊房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了07年的熱炒之后，價格普遍上漲2000元/平方米，均價達到7500元/平米，盡管如此，這個價格相比較于寧波市、郊區(qū)其他地段仍然具有吸引力，因此吸納了眾多購房者，目前版塊內(nèi)商品房總建面積達到50～60萬平米，另有新建經(jīng)濟適用房8個小區(qū)，加上之前3個，總共11個，總建面積達110萬平米；三至五年內(nèi)交付入住，按此計算，三至五年內(nèi)版塊內(nèi)居住人口將達到15萬。

區(qū)位人口交通江北區(qū)交通建設(shè)狀況——

杭州灣大橋、繞城高速西段建成通車區(qū)位人口交通

07年度，投資66400萬元，實現(xiàn)與杭州灣大橋南連接線、繞城高速西段同步建成通車；實施公路大中修工程3個，全線里程約10.7公里，其中壓觀線大中修工程已完成總工程量的80%，寺慈線大修工程已完成總工程量的95%；完成鞍前線鄉(xiāng)道砂化路面改造主體工程；完成了區(qū)主干線公路育才路延伸段和保國寺旅游公路亮燈工程，總投資1000萬元，實現(xiàn)本區(qū)二級及以上公路全線亮燈；完成農(nóng)村聯(lián)網(wǎng)公路建設(shè)項目24個，總長25.34公里；新建完畢70個港灣式汽車?？空?；建設(shè)市安保工程共25.235公里鋼質(zhì)護欄，其中縣道1.8公里，鄉(xiāng)村道23.435公里，部分主干線公路交叉路口新增11套紅綠燈。

洪塘交通體系狀態(tài)

區(qū)位人口交通洪塘與周邊地區(qū)聯(lián)系的交通路線余姚方向：甬余公路、余北快速路慈溪方向：杭州灣大橋南連接線

海曙方向：江北大道

鄞州方向：繞城高速公路、機場路、西外環(huán)路

江東方向：世紀大道、中興北路延伸段

鎮(zhèn)海方向：北外環(huán)路和原北外環(huán)路

其他交通路線規(guī)劃中的軌道四號線經(jīng)過本區(qū)；

杭甬運河航道位于本區(qū)南部；

區(qū)位人口交通

洪塘街道是寧波城市重要的北部交通集散區(qū)，同時承擔(dān)著寧波中心城區(qū)重要的交通緩沖區(qū)功能。具有“北部門戶、交通樞紐、多式立體、集疏通達”的特征。江北大道橫貫轄區(qū),寧慈公路穿城而過，交通大動脈——杭州灣大通道建成后，洪塘將成為“上海2小時經(jīng)濟圈”融入寧波中心城區(qū)的落腳點。隨著江北西區(qū)規(guī)劃的出臺，以西外環(huán)機場路、北外環(huán)連接線、繞城高速公路、北旅游線、江北大道拓寬工程等為主體的大交通格局正在快速形成。未來機場路延伸段和北環(huán)西路的全線開通也將大大縮短洪塘與市中心的距離規(guī)劃中的輕軌4號帶來更加便捷的交通體驗。隨著區(qū)內(nèi)樓盤的交付也將帶動日常公交路線班次的增加。

洪塘成為寧波北部重要交通集散區(qū)小結(jié)：從“區(qū)位—人口—交通”三個角度看，

本地塊初步具備了商業(yè)開發(fā)價值！區(qū)位優(yōu)勢明顯，規(guī)劃中的江北西區(qū)是未來寧波城市北門戶，出入滬上的交通要道，而且功能上也被定為為寧波北部重要的商業(yè)、居住中心；洪塘街道未來三至五年內(nèi)交付房屋建筑面積約190萬平米，入住后，街道總?cè)丝趯⑦_到10～15萬，且各收入階層均有，意味著各類消費需求都有，反應(yīng)出未來洪塘商業(yè)/消費市場的強烈需求。洪塘區(qū)域內(nèi)交通要道縱橫交錯、四通八達，未來輕軌四號線也有出入口設(shè)置，必將極大的豐富區(qū)域內(nèi)人流、車流，進一步帶動人口的流動，消費的增長和地區(qū)經(jīng)濟的繁榮。綜上所述，考慮商業(yè)開發(fā)、經(jīng)營所需的時間上的提前量，我們認為洪塘街道開發(fā)大規(guī)模商業(yè)中心的時機已經(jīng)形成，初步具備開發(fā)價值。區(qū)位人口交通洪塘周邊（江北西區(qū)）整體規(guī)劃態(tài)勢發(fā)展規(guī)劃

一、規(guī)劃范圍：西起繞城高速公路，東、北至蕭甬鐵路，南至余姚江，總用地面積為36.9平方公里。其中規(guī)劃城市建設(shè)用地34.3平方公里，水域面積2.6平方公里。二、規(guī)劃期限：近期2005——2010年中遠期2011——2020年三、功能定位：集高品質(zhì)的行政辦公、商業(yè)商務(wù)、居住、工業(yè)、休閑文化、體育等功能的綜合性城市新區(qū)，寧波中心城的西北門戶。四、人口規(guī)模：規(guī)劃總?cè)丝?0萬人。五、規(guī)劃結(jié)構(gòu)：形成“兩心、兩軸、六組團”空間布局結(jié)構(gòu)。六、規(guī)劃布局

規(guī)劃以道路為界，形成4個居住片區(qū)：謝家居住片區(qū)，規(guī)劃人口4.7萬人，以二類居住用地為主；洪塘居住片區(qū)，規(guī)劃人口6.3萬人，以二類居住用地為主；裘市居住片區(qū)，規(guī)劃人口4.7萬人，以二類居住用地為主；邵家渡居住片區(qū)，規(guī)劃人口3.5萬人，以二類居住用地為主。規(guī)劃小學(xué)11所、初中5所、高中2所。

本項目價值點總結(jié)：城市副中心核心區(qū)域

城市未來的居住中心未來城市的交通樞紐城市副中心核心商圈案例借鑒案例研究對象：研究目的——確定城市副中心未來的發(fā)展歷程及發(fā)展方向案例選取原則1、城市副中心2、周邊以居住為主要功能上海徐家匯上海五角場副中心發(fā)展方向——深圳南山上海徐家匯副中心發(fā)展歷程——90年代初期人口稀少，幾乎沒有商業(yè)90年代中后期96年底，家樂福南頭店開業(yè)，帶動了周邊區(qū)域的人氣，南頭商圈開始形成。同時，人人樂南油購物廣場開業(yè)，南油商圈開始形成。90年代末99年，濱海大道通車，南山區(qū)房地產(chǎn)開始快速發(fā)展。海雅百貨開業(yè)，南油商圈正式形成，成為南山區(qū)人氣最旺的商圈。21世紀初沃爾瑪入駐蛇口，蛇口商圈開始形成。華僑城銅鑼灣廣場開業(yè)，華僑城商圈開始形成。順電、國美、蘇寧相繼在蛇口沃爾瑪附近開業(yè)，蛇口商圈迅速成熟。同時，天虹、歲寶、賽格紛紛落戶南頭商圈。2006年花園城中心開業(yè)，標志著南山區(qū)商業(yè)全面走向成熟。2003年到現(xiàn)在初始期啟動期發(fā)展期快速發(fā)展期激烈競爭期時間重大事件商業(yè)發(fā)展階段未來海岸城、保利文化中心、益田假日廣場等一批超大型的mall即將建成。未來幾年將增加近40萬平米的商業(yè)面積。90年代以前隨著人口開始增加，逐漸有了一些社區(qū)配套的商業(yè)?？瞻讜r期成熟期交通便利住宅快速發(fā)展人口聚集商業(yè)迅猛發(fā)展南山區(qū)主要物業(yè)發(fā)展趨勢深圳市南山區(qū)在濱海大通道開通后住宅迅猛發(fā)展，人口大量集中之后，商業(yè)物業(yè)開始井噴式的發(fā)展發(fā)展歷程案例發(fā)展方向案例八十年代底上海學(xué)者徐光啟長埋于此，自此誕生了“徐家匯”，產(chǎn)生的文化淵源1992年期出現(xiàn)了東方商廈、太平洋百貨、中興百貨等10大商家，特色商業(yè)發(fā)展迅速；寫字樓開始發(fā)展1995年輕軌、高架、內(nèi)環(huán)、立交、地面、地鐵的建設(shè)，形成交通樞紐，加速了商業(yè)和地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展2002年政府統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一運營；建立上海徐家匯商城集團，市場化操作，提高區(qū)域形象初始期啟動期發(fā)展期成熟期時間重大事件商業(yè)發(fā)展階段2005年商業(yè)進一步開發(fā)；商務(wù)樓發(fā)展迅速；高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好300年以前改造區(qū)域環(huán)境，開發(fā)“僑匯房”—高檔住宅，帶來了高收入人群，為商業(yè)發(fā)展作了鋪墊?？瞻讜r期發(fā)展期地理優(yōu)勢住宅快速發(fā)展商業(yè)啟動商務(wù)辦公發(fā)展徐家匯主要物業(yè)發(fā)展趨勢上海徐家匯在住宅開發(fā)的帶動下商業(yè)開始起步，交通的改善使其迅速發(fā)展，確定城市副中心地位，在政府統(tǒng)一商業(yè)運營的市場環(huán)境下，商務(wù)辦公也得以迅猛發(fā)展發(fā)展歷程案例發(fā)展方向案例上海徐家匯副中心核心地區(qū)商業(yè)、辦公成為商圈主體功能，其中辦公占24％，商業(yè)服務(wù)業(yè)占19％，住宅比例僅為13％目標建成世界級城市副中心，包括影城、體育城、新興商貿(mào)城、生物醫(yī)學(xué)城、建材城、科教城以及歷史風(fēng)貌觀光區(qū)的七大主題概念地位及定位：商業(yè)、商務(wù)、科教、旅游、體育、設(shè)計裝潢服務(wù)等交通便利，周邊聚集大量產(chǎn)業(yè)＆居住人口發(fā)展歷程案例發(fā)展方向案例

五角場副中心的開發(fā)建設(shè)，南部以五角場環(huán)島為中心，以發(fā)展商業(yè)、賓館服務(wù)業(yè)、金融貿(mào)易、科技信息為主；中部以江灣體育場為中心，重點發(fā)展體育、文化和中高檔商住樓；北部以政立路至新江灣城部分地區(qū)，重點發(fā)展商貿(mào)、辦公及中高檔住宅

五角場副中心核心地區(qū)用地構(gòu)成上海五角場副中心以商業(yè)、教育、辦公等為主體功能，其核心地區(qū)商業(yè)比例為19％、辦公比例為11％，住宅比例為20％發(fā)展歷程案例發(fā)展方向案例副中心發(fā)展方向總結(jié)：成熟的商業(yè)副中心面積比重往往在20％左右；辦公面積比重根據(jù)副中心性質(zhì)不同差異性比較大，但也在10％以上；住宅往往承擔(dān)配套功能，比例在13％～27％

成熟的城市副中心往往不僅僅限于商業(yè)的發(fā)展，辦公等商務(wù)功能需求量同樣很大住宅在副中心的核心區(qū)里往往承擔(dān)著配套功能發(fā)展方向案例總結(jié)副中心發(fā)展歷程總結(jié)：

區(qū)域發(fā)展歷程往往遵循“住宅——商業(yè)——商務(wù)辦公”的內(nèi)在規(guī)律交通的改善往往會強有力的刺激住宅的開發(fā)，隨后帶動商業(yè)的發(fā)展，進而區(qū)域被確立為城市副中心，在此之后商務(wù)辦公會得到迅速發(fā)展重大基礎(chǔ)設(shè)施或活動的舉行帶動人氣或商業(yè)的發(fā)展，對確立區(qū)域副中心地位是一個強有力的支撐洪塘作為寧波城市副中心，住宅、商業(yè)、商務(wù)功能是逐步轉(zhuǎn)移與增強的過程。發(fā)展歷程案例總結(jié)規(guī)劃15萬人的洪塘新區(qū)開始啟動，洪塘商業(yè)發(fā)展即將面臨重大的歷史機遇期

商業(yè)競爭格局將直接影響到本項目的商業(yè)體量案例借鑒住宅大發(fā)展地理交通優(yōu)勢商業(yè)啟動商務(wù)發(fā)展副中心發(fā)展歷程洪塘擬建住宅建筑面積190萬平米，預(yù)計居住人口15萬，其中經(jīng)濟適用房110萬,3-5年內(nèi)開發(fā)完成.住宅大發(fā)展住宅大發(fā)展帶來大量的人口聚集，商業(yè)啟動一般會滯后住宅5～8年時間，而且會有兩到三年甚至更長的培育期；但對于洪塘這樣的舊商業(yè)中心而言，更多的傳承＆升級，是一個逐步更替＆取代的過程，會減少對新區(qū)人口的依賴，同期建設(shè)，分期開業(yè)是比較理想的策略隨著副中心的逐漸成熟，商務(wù)需求逐漸興起，最終辦公面積往往會占到總面積的13％以上。洪塘正在經(jīng)歷著人口置換，商業(yè)需求還未正真爆發(fā)，大量發(fā)展辦公物業(yè)時機并不成熟，商業(yè)將成為本項目的重點發(fā)展方向。寧波商業(yè)面臨空前激烈競爭——

2020年中心城商業(yè)營業(yè)面積將達350萬平方米左右

根據(jù)寧波市政府2020年城市遠景規(guī)劃，屆時將形成以“兩主”為基礎(chǔ)，以“八輔”為補充，以“多點”為網(wǎng)絡(luò)的結(jié)構(gòu)合理、布局完善的商業(yè)體系，面積控制分別為140萬、120萬、90萬平方米左右。另有八個區(qū)域商業(yè)集聚區(qū)；“多點”為30個左右的社區(qū)（居住區(qū)）商業(yè)中心。三江片近郊規(guī)劃城市建設(shè)用地區(qū)域根據(jù)實際居住人口規(guī)模設(shè)置若干個社區(qū)商業(yè)中心，配套設(shè)施建設(shè)標準與中心城的社區(qū)商業(yè)中心設(shè)置標準一致。

競爭格局洪塘周邊商業(yè)競爭態(tài)勢嚴峻——洪塘力推五大地塊

姚江北側(cè)4號地塊——姚江北側(cè)4號地塊位于洪塘街道南側(cè)姚江以北，東面為親親家園，南臨建設(shè)中的北外環(huán)路，西至市經(jīng)濟適用房地塊，北接姚江小學(xué)和中學(xué)。該地塊總占地面積44.55畝，用地性質(zhì)為商業(yè)。區(qū)位優(yōu)勢明顯，地塊基本屬于未開發(fā)狀態(tài)，項目的可塑空間大。該項目是寧波市八大副商業(yè)中心之一———江北西區(qū)的重要組成部分，以創(chuàng)新功能為動力源，酒店會議、辦公展示、商業(yè)娛樂、文化教育等功能互動發(fā)展，吸引創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、休閑購物、酒吧餐飲、商務(wù)辦公等產(chǎn)業(yè)和功能進駐。通過該項目的整體運作，可以進一步提升該地塊周邊區(qū)域的文化價值、商業(yè)氣氛，從而帶動區(qū)域內(nèi)地塊的升值，為洪塘整體開發(fā)提供有力的支撐。洪塘中路東側(cè)退二進三地塊——項目共有土地面積250畝，具體位置在洪塘中路以東，機場路（規(guī)劃）以西由華辰電器公司（約32畝）、甬微科技公司（約63畝）、園林公司租賃綠化地塊（約160畝）組成。該地塊性質(zhì)大部分為二類居住用地，其中華辰公司及甬微公司部分為商業(yè)金融用地。目前甬微公司已經(jīng)整體搬遷，華辰公司即將搬遷。該地塊適合于住宅、商業(yè)、辦公等項目開發(fā)。

舊宅徐地塊——

該地塊位于洪都花園以北，江北大道以南（平直針織公司對面），占地面積約50畝，土地性質(zhì)為商業(yè)。該地塊正在制定規(guī)劃方案，功能定位于商業(yè)項目如汽車服務(wù)店的開發(fā)。

蓀湖旅游度假區(qū)——用地規(guī)模為1.85平方公里（其中蓀湖水面0.32平方公里。該區(qū)塊剛好處在城市綠色生態(tài)走廊的最西端，自然生態(tài)環(huán)境條件優(yōu)美。蓀湖水質(zhì)清澈，大小適中，周邊環(huán)境優(yōu)美。對開發(fā)休閑會議中心和度假區(qū)都具有非常好的自然生態(tài)環(huán)境條件。杭州灣跨海大橋的建設(shè)必將促進余慈地區(qū)的發(fā)展，隨著該區(qū)域的外圍交通系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的完善，開發(fā)休閑會議區(qū)和度假區(qū)，吸引經(jīng)濟較為發(fā)達的上海、慈溪地區(qū)居民前來度假。鞍山地塊——該地塊位于寧波都市農(nóng)業(yè)園區(qū)內(nèi)，寶國寺旅游公路以北，繞城高速公路以南，占地面積約200畝，土地性質(zhì)為工業(yè)，適合引進物流、倉儲等項目。

商圈內(nèi)競爭格局

洪塘各樓盤底商體量12萬以上，對項目去化影響較大！商圈內(nèi)競爭體量姚江新都寧波市江北區(qū)洪塘中路，地處江北西區(qū)和洪塘街道中心位置。距江北大道約150米，使區(qū)域內(nèi)第一座商務(wù)辦公樓。項目位于項目占地約20畝，總建筑面積約45671平方米，其中包括地上主體17層、地下2層為車庫。建成后將是集辦公、商貿(mào)、餐飲、休閑于一體的商務(wù)中心，是江北西區(qū)中部的一個新亮點。項目高17層，地下二層；規(guī)劃總建筑面積約45000平米。

姚江新都——集辦公、商貿(mào)、餐飲、休閑于一體的商務(wù)中心項目競爭—姚江新都姚江新都的業(yè)態(tài)規(guī)劃項目競爭—姚江新都本項目與姚江新都的競爭分析大眾娛樂百姓大舞臺娛樂夜總會互動式、參與式、體驗式消費式專業(yè)化、消費型專業(yè)市場、娛樂休閑的HOPSCA多功能、多業(yè)態(tài)、綜合式室外、半室外室內(nèi)集中式商業(yè)本項目姚江新都差異化經(jīng)營結(jié)論項目整體定位：

洪塘第一代HOPSCA

洪塘人口結(jié)構(gòu)將發(fā)生質(zhì)的變化，白領(lǐng)消費推動洪塘商業(yè)結(jié)構(gòu)升級從商圈內(nèi)競爭來看，本項目商業(yè)體量只有在5萬平米以上才能保證不被邊緣化與其他商業(yè)項目實現(xiàn)差異化經(jīng)營，實現(xiàn)商圈共贏

HOPSCA是集購物、休閑、娛樂、餐飲文化及社區(qū)服務(wù)等功能于一體的區(qū)域商業(yè)中心項目屬性定位首席家庭娛樂購物中心洪塘第一代HOPSCA洪塘首席·家庭娛樂購物中心小結(jié)：現(xiàn)階段洪塘的商業(yè)項目相對分散，較為集中的區(qū)域消費

水平也比較低，無法滿足日益增長的中高端消費需求前文已經(jīng)指出，洪塘人口結(jié)構(gòu)將發(fā)生質(zhì)的變化，白領(lǐng)階層將大量涌入，推動洪塘商業(yè)結(jié)構(gòu)升級；本項目商業(yè)體量保證在5萬平米以上以該商業(yè)保證不被邊緣化；與其他商業(yè)項目實現(xiàn)差異化經(jīng)營，實現(xiàn)商圈共贏；打造HOPSCA商業(yè)，集購物、休閑、娛樂、餐飲文化及社區(qū)服務(wù)等功能于一體的區(qū)域商業(yè)中心。思維導(dǎo)圖商業(yè)體量？體量布局？符合需求？體量實現(xiàn)？風(fēng)險規(guī)避？三地塊關(guān)系：（1）、（2B）號地塊單獨存活的能力必須很強；（2A）號地塊可操作的空間最大，其自身必須有很強的聚客能力

開發(fā)順序來為（2A）－（1）－（2B），（1）（2B）號地塊單獨存活的能力必須很強從地塊大小來看，（2A）號地塊可操作的空間最大從與洪塘中路的關(guān)系角度來看，（2A）地塊自身必須有很強聚客能力地塊關(guān)系地塊周邊的洪塘中路和洪塘南路是最能體現(xiàn)項目商業(yè)價值的地方；而江北大道、機場路承擔(dān)的只是通行功能，人流比較有限，商業(yè)價值很難體現(xiàn)

從人流量來看，洪塘中路和洪塘南路的商業(yè)價值遠遠大于其他幾條路，靠近機場路的商業(yè)價值很難體現(xiàn)。從小汽車車流量來看，洪塘中路承擔(dān)的交通功能遠遠超出其他道路江北大道路承擔(dān)著主要的公共交通功能

對2號地塊而言，洪塘中路人流大，無疑是商業(yè)價值最高的街道，其次是洪塘南路，其他道路商業(yè)價值很有限車流人流狀況對1號地塊而言，洪塘中路和江北大道人流大大，無疑是商業(yè)價值最高的街道，其他道路商業(yè)價值有限。住宅區(qū)住宅區(qū)2213332洪塘街道辦事處1類地段租金范圍90～120元/平方/月洪塘菜市場洪塘購物中心洪塘中路洪塘南路2類地段租金范圍70～105元/平方/月小區(qū)通道23類地段租金范圍30～60元/平方/月洪塘街道主要商業(yè)片區(qū)租金情況分析從租金價值來看，地塊沿洪塘中路最能體現(xiàn)商業(yè)價值,從整個洪塘鎮(zhèn)商業(yè)看,洪塘南路商業(yè)比重大!租金狀況項目解析

在商業(yè)價值排序的基礎(chǔ)上進行商業(yè)、住宅的功能分區(qū)，充分挖掘地塊價值綜合各地塊特點對業(yè)態(tài)要求進行業(yè)態(tài)分區(qū)，最大限度的保證各地塊獨立經(jīng)營的可實現(xiàn)性■■價值最高區(qū)■—價值次高區(qū)■—價值一般區(qū)■—價值較弱區(qū)

以下我們將結(jié)合案例研究的結(jié)論，展開對2A地塊規(guī)劃布局的討論■—價值微弱區(qū)華南MALL平面布局：功能分區(qū)明確，以游樂為內(nèi)核，主力店環(huán)繞，帶動商鋪經(jīng)營華南mall雖然現(xiàn)在面臨著經(jīng)營困境，但其規(guī)劃的科學(xué)性則是不可抹殺的。案例借鑒－布局購物游樂區(qū)A：百貨B：百貨C：超市D：室內(nèi)游樂場＆電影院E：汽車展廳＆沐浴中心F：餐飲、高檔寫字樓J：自用辦公樓休閑、餐飲、辦公區(qū)居住區(qū)華南MALL商業(yè)人流設(shè)計：設(shè)置若干商業(yè)節(jié)點，使人流充分共享每個商業(yè)節(jié)點（吸引點）所能影響的有效范圍為90～120米，如此設(shè)置的這些吸引點，使整個MALL的人流分布合理，形成聚合型，從而使人流被充分共享，進而提高商業(yè)價值。案例借鑒－布局案例總結(jié)案例總結(jié)明確的功能分區(qū)——用道路將地塊進行若干獨立功能區(qū)域的分割，如：購物區(qū)、休閑娛樂區(qū)、餐飲區(qū)、寫字樓區(qū)、住宅區(qū)等購物區(qū)往往搭配游樂設(shè)施布置，多以游樂設(shè)施為核心，主力店（如百貨、超市等）外圍環(huán)繞，通過內(nèi)外的聯(lián)動實現(xiàn)中間商鋪的人流共享簡單的人流動線（線形或環(huán)形），設(shè)置若干商業(yè)節(jié)點（多以主力店形式出現(xiàn)），保證人流的共享設(shè)置核心區(qū)增強整體的凝聚力

以案例分析結(jié)論為原則，我們對二號A地塊進行功能布局及交通流線組織綜合案例分析結(jié)論，

我們總結(jié)出規(guī)劃布局的KPI體系KPI體系交通組織功能分區(qū)業(yè)態(tài)組合：利用道路系統(tǒng)區(qū)隔出明確的功能區(qū)，并保持各區(qū)域的相對獨立性，避免相互干擾：以客流共享為第一原則，充分利用主力店帶來的人流提升商鋪價值外部交通：確保強大的公共交通體系，增強項目對外的輻射能力，加強其可達性內(nèi)部交通：形成單一的人流動線（線型或環(huán)形），設(shè)置若干商業(yè)節(jié)點，保證人流共享；同時保證人流、車流、貨流的分離，避免相互干擾二號A地塊功能分區(qū)：

充分挖掘商業(yè)價值，保證各區(qū)域功能的獨立性

根據(jù)項目解析結(jié)論可以判斷：沿洪塘中路是商業(yè)價值最高區(qū)域，沿機場路東側(cè)商業(yè)價值最低，居住價值較高。依據(jù)地塊商業(yè)價值＆地塊形狀，通過交通將地塊劃分為小型商業(yè)區(qū)，百貨、超市區(qū)，專業(yè)市場區(qū)，酒店區(qū)，娛樂區(qū)、餐飲休閑區(qū)、精品區(qū)，居住區(qū)。功能分區(qū)業(yè)態(tài)組合交通組織業(yè)態(tài)組合：功能分區(qū)業(yè)態(tài)組合交通組織業(yè)態(tài)建筑面積㎡面積比例%大型超市1230014.3商業(yè)專賣店41004.7社區(qū)服務(wù)、小型商業(yè)920010.6專業(yè)市場76008.8餐飲服務(wù)60007.0休閑35004.0娛樂76008.8酒店3600041.8合計86300100商業(yè)業(yè)態(tài)比例建議商業(yè)的配比建議：餐飲酒吧14.37%,音像書店2.47%,運動用品3.84%,美容美體4.98%,電影院線4.98%,健身房3.68%,電玩網(wǎng)吧3.27%,KTV娛樂5.38%,百貨

20.58%,超市5.28%,家居家具6.42%,3C家電5.92%,服飾15.64%,

其它3.94%.

交通組織：出入口結(jié)合交通核心，設(shè)置停車場，保證便利性。功能分區(qū)業(yè)態(tài)組合交通組織交通組織外部交通內(nèi)部交通出入口公共交通停車場人流動線共享空間車流動線貨流動線思維導(dǎo)圖商業(yè)體量？體量布局？符合需求？體量實現(xiàn)？風(fēng)險規(guī)避？隨著洪塘片區(qū)的成熟，商圈內(nèi)的人口結(jié)構(gòu)將發(fā)生質(zhì)的變化，會推動洪塘商業(yè)的升級邊緣商圈——青林灣，他們對商圈的貢獻較小。次級商圈——

江北大道其他村莊、慈城、謝家路的幾個經(jīng)濟適用房的客戶群，本項目吸納的次主流客源來自商業(yè)設(shè)施比洪塘更落后一點的區(qū)域。核心商圈——洪塘目前2.4萬人口，流動人口眾多，周邊工廠多，消費潛力大，目前為抵擋消費；核心商圈往往會帶來65％左右的消費量近期遠期邊緣商圈——青林灣的輻射力可能會減弱。這部分客戶群對商圈的貢獻很小。次級商圈——

與慈城商業(yè)相輔相成。共同繁榮江北西北區(qū)。核心商圈——規(guī)劃人口15萬，周邊商品房和12個經(jīng)濟適用房帶來大量的新寧波人和寧波其他區(qū)域的人口，這些將以城市的中堅力量——白領(lǐng)為主目標市場定位洪塘商圈未來的消費者將是城市中最為年輕、活躍、消費力最強的人群消費者年齡構(gòu)成消費者受教育水平消費者收入水平通過在洪塘商圈街頭攔訪及問卷調(diào)查的形式，得到一系列洪塘商圈消費者現(xiàn)狀的數(shù)據(jù)。同為以居住功能為主的城市副中心，洪塘人口將會向著高學(xué)歷、高收入、低年齡的方向發(fā)展。同時，洪塘商圈的消費者構(gòu)成隨著人口置換而變化，洪塘商圈未來的消費者將是城市中最為活躍，消費力最強的人群。洪塘購房者受教育水平目標市場消費者狀況深圳南山區(qū)四個主要商圈和寶安中心區(qū)兩個主要商圈中的功能業(yè)態(tài)狀況表明，在商業(yè)相對成熟的區(qū)域里，業(yè)態(tài)是豐富齊全，這是洪塘商業(yè)發(fā)展的必由之路。南頭商圈華僑城商圈蛇口商圈南油商圈集中商業(yè)面積百貨115740293570超市67400餐飲12800電器主題商場30780通訊&IT主題商場21050其它主題商場45800商業(yè)街區(qū)面積7920總計301490南山區(qū)集中商業(yè)功能業(yè)態(tài)比例南山區(qū)集中商業(yè)功能比例狀況前進路商圈創(chuàng)業(yè)路商圈集中商業(yè)面積百貨79200133870超市19700餐飲3700電器主題商場11300通訊&IT主題商場19670其它主題商場300商業(yè)街區(qū)面積8960總計142830寶安區(qū)集中商業(yè)功能比例狀況寶安區(qū)集中商業(yè)功能業(yè)態(tài)比例案例借鑒從南山和寶安兩區(qū)核心商圈中IT&通訊產(chǎn)品營業(yè)面積在集中商業(yè)中所占比重在10%以上南山區(qū)核心商圈中IT&通訊產(chǎn)品營業(yè)面積在集中商業(yè)中的比例寶安區(qū)核心商圈中IT&通訊產(chǎn)品營業(yè)面積在集中商業(yè)中的比例南頭商圈華僑城商圈蛇口商圈南油商圈前進路商圈創(chuàng)業(yè)路商圈寶安區(qū)核心商圈中商業(yè)街區(qū)與集中商業(yè)的比例南山區(qū)核心商圈中商業(yè)街區(qū)與集中商業(yè)的比例案例借鑒案例小結(jié)：

成熟的商業(yè)副中心業(yè)態(tài)趨于豐富，專業(yè)店從傳統(tǒng)百貨/超市店內(nèi)分離出來從目前階段來判斷，專業(yè)店多以電器主題商城、IT＆通訊主題商城、家具裝飾主題商城等形式出現(xiàn)通常IT＆通訊產(chǎn)品營業(yè)面積在集中商業(yè)中所占比重在10%以上案例小結(jié)我們將結(jié)合案例分析得到的業(yè)態(tài)多元化結(jié)論，對洪塘現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)進行比較分析，得出項目面臨的商業(yè)機會洪塘商業(yè)網(wǎng)點布局洪塘老鎮(zhèn)——主要以洪塘南路的洪塘菜場為中心的商業(yè)，滿足基礎(chǔ)生活。商業(yè)設(shè)施落后。江北大道沿線村莊—民房街面房為主，商業(yè)點分散，沒有形成規(guī)模，滿足最基礎(chǔ)的生活需求。洪塘街道—新建樓盤的底商形成商業(yè)街，商業(yè)設(shè)施新，但目前沒有人氣。只有姚江花園底商滿足基本生活需求。商業(yè)現(xiàn)狀洪塘中路洪塘購物中心住宅住宅街道辦事處街道辦事處本案住宅頤和名苑洪塘公交車站住宅經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房姚江花園奧林80親親家園姚江花園拆遷安置房姚江新都醫(yī)院洪都花園洪塘中心小學(xué)經(jīng)濟適用房洪塘中路洪塘南路江北大道大型酒樓、火鍋城

餐飲種類少，檔次有待提升。商業(yè)現(xiàn)狀超市:大型超市缺乏品牌支撐,動線布置及品種組合不合理,客流量一般.

商業(yè)現(xiàn)狀名稱位置面積租金備注三江超市寧馨路2100平方——生意好，每天客流量3000多人次。姚江超市姚江花園西大門（西南側(cè)）140多平方4萬/年原開盤商鋪價4000多，現(xiàn)價：16000元/平方。上海華聯(lián)超市1姚江花園北大門4000多平方——9月底開業(yè)。上海華聯(lián)超市2洪塘鎮(zhèn)街上2000多平方——經(jīng)營日雜、電器、工藝品、食品等（客流量多）。萬家福超市姚江花園北大門（西北側(cè)）100多平方3萬多/年每月2700，經(jīng)營日用雜貨。加貝超市購物俱樂部洪塘鎮(zhèn)街上500多平方15萬左右/年客流量大。娛樂:娛樂設(shè)施落后,棋牌室是打發(fā)業(yè)余時間的去處。急需一個全能場所去滿足需求。五星電器國美電器商業(yè)現(xiàn)狀現(xiàn)使用的幾個比較典型商業(yè)項目——遠洲大酒店基本情況名稱遠洲大酒店詳細位置江北大道北外環(huán)路交接處占地面積35畝投資總資金6-7億開業(yè)時間2006年底裝修標準五星級歐美設(shè)計風(fēng)格建設(shè)單位寧波大世界、遠洲集團兩家大型企業(yè)共同開發(fā)完成。重點配套情況共七層。其中1-6層做酒店用途，中庭大堂吧（挑高17米）。商務(wù)中心、商場（精品屋、食品、用品與鮮花等）。休閑娛樂設(shè)施：棋牌室、健身房、桌球、游泳池、KTV、桑拿、足浴。餐飲包廂分類型分布在各個樓層近十幾個。大型會議室（666平方米）可容納400個席位、如果開雞尾酒會可容納1000人左右。會議可以靈活分割成三個獨立的空間，另外酒店可以提供與會人員相應(yīng)的會議設(shè)施如：投影儀、電腦等相關(guān)會議用品。小會議室（圓桌式）有9個，能容納20-30人左右?？头恐饕性?-6層，共287間（入門及衛(wèi)生間入門皆感應(yīng)式）。商業(yè)現(xiàn)狀

現(xiàn)使用的幾個比較典型商業(yè)項目——遠洲大酒店客戶構(gòu)成目前已經(jīng)舉辦的主要的活動：寧波青少年宮兒童節(jié)活動、寧靜等演員、謝晉導(dǎo)演等知名藝人來搞活動、青少年全國籃球比賽會議。招商。散客。周邊派出所、街道、公司開會、聚餐。目前運營情況經(jīng)營模式連鎖經(jīng)營（臺州3家四星級規(guī)模、江西九江1家五星級規(guī)模）。入住率節(jié)假日可達到50%以上。行式與開元大酒店一樣。房價表客房類型總統(tǒng)套房高級雙床房豪華大床房高級套房豪華套房公寓套房公寓雙人房公寓單人房人民幣1680010601960216026603060480（協(xié)議）散客580480（協(xié)議）散客580商業(yè)現(xiàn)狀

現(xiàn)使用的幾個比較典型商業(yè)項目——興都菜場商業(yè)現(xiàn)狀現(xiàn)使用的幾個比較典型商業(yè)項目——洪塘購物中心商業(yè)現(xiàn)狀洪塘商業(yè)業(yè)態(tài)比例分析：現(xiàn)階段洪塘街道商業(yè)以中低檔服飾店、中低檔餐飲門店為主力業(yè)態(tài)。旅館、發(fā)藝、家電、時尚屋、通訊、糕點、煙米等生活配套類經(jīng)驗門店種類齊全。結(jié)論：現(xiàn)階段商戶主要滿足中低端消費水平客戶的需求，區(qū)域內(nèi)高端消費市場處于真空狀態(tài)。洪塘商圈適合建立生活消費品專業(yè)批發(fā)市場嗎？商品生活消費品家居類服飾化裝類日用百貨類服飾類商品的生產(chǎn)原料可以通過專業(yè)市場形式流通的商品有什么種類的商品適合在洪塘商圈建立批發(fā)市場嗎？？食品文化娛樂類電訊類交通工具類部分通用生產(chǎn)消費品滿足眾多小型加工單位需要的生產(chǎn)消費品生產(chǎn)消費品農(nóng)副產(chǎn)品日用工業(yè)品服裝、皮具、鞋類電子元件、化學(xué)試劑、通用機械、工具廣告材料、印刷材料、汽車配件、美容美發(fā)類批發(fā)式專業(yè)市場是商品流通渠道中的一個流通環(huán)節(jié)，分析專業(yè)市場規(guī)律的重要手段就是研究商品及其流通渠道的特點沒有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)背景支撐得出：根據(jù)業(yè)態(tài)比例分析，服飾百貨比例極高，做服飾批發(fā)市場有一定的市場。商業(yè)小結(jié):通過對整個洪塘鎮(zhèn)的商業(yè)調(diào)查，洪塘區(qū)域低收入人群較多，城市形象、基礎(chǔ)設(shè)施落后。多年來，一批有實力的人逐漸遷出洪塘，致使洪塘消費力下降。江北大道把洪塘人群集中地分為塊狀，致使洪塘鎮(zhèn)商業(yè)點分散，沒有集中效應(yīng)。在調(diào)研中，通過幾個大型酒樓、超市、美容美發(fā)、娛樂中心的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)洪塘鎮(zhèn)上的生意比洪塘街道的生意好。租金比洪塘街道高出很多。洪塘鎮(zhèn)上的洪塘購物中心、阿拉飯店、香辣時光（重慶火鍋）客流量大，經(jīng)營穩(wěn)定。遠洲大酒店是洪塘唯一的集娛樂休閑、商務(wù)、餐飲、住宿為一體的大型酒店，生意火爆。洪塘街道目前除姚江花園的商鋪已開業(yè)外，其他社區(qū)的商鋪還未進行銷售或正建造中。洪塘街道商業(yè)業(yè)種以滿足居民基本生活為主，在業(yè)態(tài)分布上，以傳統(tǒng)餐飲、超市、建材、汽修居多，且以中低檔消費為主，缺乏時尚、潮流的商業(yè)業(yè)態(tài)和商業(yè)場所。商業(yè)小結(jié)：以零散經(jīng)營為主：商業(yè)形式以零散經(jīng)營為主，無大型賣所，除幾家小型超市以外，其他都是臨街的小門面，與成熟的商業(yè)口岸相比，檔次低，規(guī)模小，滿足不了該片區(qū)居民的消費需求和心理需求，因此該片區(qū)居民更多的會選擇到洪塘鎮(zhèn)或海曙歐尚商圈消費進行購物和消費。缺乏品牌服飾專賣店：無品牌服飾專賣店，現(xiàn)有的服裝店多是小型低檔店面，無法滿足該片區(qū)內(nèi)中高收入人群對品牌服飾的需求，因此這部分消費者會選擇到天一廣場或者其他商場進行消費。缺乏西式外賣店：缺少深受廣大消費者青睞的大型快餐店，如肯德基、麥當勞、德克士等。娛樂設(shè)施不健全：娛樂設(shè)施不全面，缺少大型歌城和健身房，因而無法滿足中高收入人群的娛樂需求。目前洪塘處于開發(fā)階段，相比其他成熟商圈，投資門襤、商鋪租金價格和出售價格都較低，隨著江北城市潛力的上升，該地段商鋪價格也將隨之而上，投資商將獲得巨大回報。小結(jié)：理想的發(fā)展方向業(yè)態(tài)現(xiàn)狀發(fā)展空間百貨分布零散,,檔次比較低.種類單一.無論從現(xiàn)狀還是從未來的人口增長來看，百貨業(yè)大有所為超市洪塘購物中心營業(yè)面積達到4千平米，平均客單價為41元從未來人口發(fā)展的角度來看，本項目有很大發(fā)展空間專業(yè)店家電洪塘未來平均每年將有新增0.1億元（保守估計）的家電市場空間，目前家電賣場營業(yè)面積少,無品牌家店,檔次低,以組裝家電為主。目前家電賣場遠不能滿足要求，家電賣場空間巨大電動車洪塘菜場比較集中，是居民出行主要工具，具有很大的市場。專業(yè)店的出現(xiàn)是商業(yè)發(fā)展進程的必然趨勢，洪塘有很好的機遇家具裝飾從選址來看，往往不會選擇核心商圈，有兩種形式：以專業(yè)街的形式存在，城市快速干道或城市重要交通節(jié)點地塊位置不符合選址要求休閑娛樂餐飲洪塘餐飲、休閑＆娛樂屬于結(jié)構(gòu)性缺失，餐飲缺乏高檔、特色消費休閑娛樂缺乏家庭＆兒童消費場所商業(yè)小結(jié)及項目機會洪塘商業(yè)發(fā)展空間很大，對本項目而言，百貨、超市、家電主題商城、電動車行以及家庭＆兒童休閑娛樂場所、服裝批發(fā)市場是比較合適的發(fā)展方向.思維導(dǎo)圖商業(yè)體量？體量布局？符合需求？體量實現(xiàn)？風(fēng)險規(guī)避？分期開發(fā)銷售策略招商策略經(jīng)營管理業(yè)態(tài)規(guī)劃一層業(yè)態(tài):商業(yè)、小型商業(yè)區(qū)、休閑、專業(yè)市場、餐飲、停車場、酒店

業(yè)態(tài)規(guī)劃二層業(yè)態(tài):大型超市、小型商業(yè)區(qū)、休閑、專業(yè)市場、餐飲酒店業(yè)態(tài)規(guī)劃三層業(yè)態(tài):大型超市、社區(qū)服務(wù)中心、休閑、娛樂、酒殿

業(yè)態(tài)規(guī)劃四層業(yè)態(tài):大型超市、娛樂、酒店

業(yè)態(tài)規(guī)劃四層以上業(yè)態(tài):休閑、酒店業(yè)態(tài)規(guī)劃世界零售巨頭對物業(yè)的基本要求

按交通工具來劃分商圈：徒步圈忍受的商圈半徑單程15分鐘；自行車不超過10公里；機動車商圈單程在30分鐘左右一般大賣場與后場辦公＆庫房為4：1比較合適，大賣場面積與停車面積之比為4：1比較合適大賣場營業(yè)面積一般在5000～12000平米，超過12000平米，顧客會有累的感覺世界零售巨頭對物業(yè)的基本要求樓層層高賣場凈高不小于5.5米，后倉凈高不小于9米柱距要求柱網(wǎng)開間10*10米樓板荷載賣場800公斤/平米，后倉1200公斤/平米卸貨區(qū)考慮2到3輛35噸集卡和3輛小卡車滿載重量及回車空間停車位500～700個汽車位，800～1000個自行車位貨梯2部5噸貨梯發(fā)電機容量2400～3200KVA建筑物長寬比10：7或10：6建筑占地面積15000平米其他要求供水、供電、通訊設(shè)施、空調(diào)到位招商對象－主力店超市百貨選址需求

位置：商業(yè)中心面積：2萬平方米左右樓層：1～2樓或1～3樓單層面積不小于5000平方米層高：首層不小于5米，2～3層不小于4米樓板荷載：不小于550kg/平方米柱距：不小于8米×8米配套設(shè)施:扶梯、貨梯、中央空調(diào)、防火分區(qū)、卸貨區(qū)等停車位:200個以上招商對象－主力店百貨家電主體商城選址需求市場類別要求開店區(qū)位店面規(guī)模副省級以上城市直轄市、省會城市、副省級城市核心商圈5000平米以上區(qū)域商圈4000平米以上大型社區(qū)3000平米以上地級城市市區(qū)人口50萬以上，具有一定的購買能力商業(yè)中心3000平米以上縣級市場江蘇、浙江、廣東等地的縣級市核心商圈核心位置5000平米以上目前，家電連鎖店瘋狂在中國版圖上開店，特別是世界第一“百思買”2006年進入中國與五星聯(lián)盟，更引起本土的家電連鎖商的恐慌；對于具有戰(zhàn)略地位的店址更是志在必得。招商對象家電主題商城量販式KTV開店選址要求類別選址要求地點大型商業(yè)區(qū)底商或高密度居住區(qū)附近，周邊公交線密集，使得消費者易達，但要求與居民區(qū)保持一定距離面積3000-4000㎡，通常兩層，不排斥地下面積建筑要求層高不小于2.8m，承重350kg配套設(shè)施供電500KVA、供水200噸/天，可接220V民用電及380V工業(yè)用電；廣告位要求3-15m的門頭廣告位；化油池通常3-5噸、煙道1-2個規(guī)格為800mm-1000mm裝修要求做墻體隔音及內(nèi)部小面積分割改造停車位一個擁有200個包房的KTV應(yīng)配備200個停車位，以4.5㎡一個車位計算停車場面積應(yīng)在900㎡以上租金2-3元/㎡·天招商對象娛樂休閑桑拿選址要求類別選址要求地點位于餐飲、娛樂集中區(qū)域，最好處于高檔住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)或城郊結(jié)合處，高消費群體集中建筑要求店面框架一定要適應(yīng)洗浴流程設(shè)計需求，要有前廳接待區(qū)域，單純洗浴以三層為宜，客房除外周邊環(huán)境衛(wèi)生、安靜、優(yōu)美，遠離居民區(qū)

配套電力充足，給、排水便利，煤、油、天然氣資源滿足經(jīng)營需要交通交通便利，同時消費人口和流量很大停車店面前要具備寬敞的停車場所，門前停車數(shù)量大，顯示人氣旺水療選址類似桑拿，層高一般4.5-6m，由于用水量大，因此要考慮政府對水資源利用有無強制性政策規(guī)定。招商對象娛樂休閑餐飲選址案例：星期五餐廳

類別選址要求地點面積店面面積（餐廳一、二層）600-700㎡，另100㎡的輔助面積（地下）建筑要求層高3.5m以上配套設(shè)施200KW供電容量，冷、熱、燃氣供應(yīng)充足；全天空調(diào)、暖廚房排風(fēng)通道，垃圾處理通道；獨立出入前、后通道，15-50個停車位；可樹立店標、廣告牌、門頭標牌；建筑主體外立面裝飾、紅白色雨蓬租期租金10-20年，租金長期不變招商對象餐飲餐飲選址案例：火鍋店類別選址要求地點人口不少于5萬人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈建筑要求框架式，廚房可小于餐廳營業(yè)面積的三分之一，其余同餐廳，樓上商鋪亦可配套設(shè)施--面積要求120-500㎡租金承受視商圈、路段、位置而定，一般情況下不高于4元/㎡·天租期2年以上立店障礙與餐廳相同招商對象餐飲功能業(yè)態(tài)比：建議適當提高休閑娛樂和餐飲業(yè)態(tài)的比例，降低購物業(yè)態(tài)的比例。小結(jié)：本項目休閑娛樂、餐飲、購物三部分的比例為22%：12%：66%，與“黃金比例”相差較遠。適當提高休閑娛樂和餐飲的比例，降低購物比例。本項目功能面積比例休閑娛樂1110022%餐飲600012%購物3320066%sum50300100%功能比＆業(yè)態(tài)比

從國內(nèi)多個大型Mall的成功案例，可以得出一個Mall功能業(yè)態(tài)的黃金比例——”30：20：50“，也就是休閑娛樂、餐飲、購物功能在Mall中所占比重分別為30%、20%、50%。分期開發(fā)銷售策略招商策略經(jīng)營管理業(yè)態(tài)規(guī)劃項目開發(fā)周期劃分

項目分三期開發(fā)第一期開發(fā)社區(qū)服務(wù)、超市、小型商業(yè)、專業(yè)市場、餐飲服務(wù)、休閑娛樂、酒店一方面可以盡早地實現(xiàn)沿街商鋪和街區(qū)的銷售，回籠資金；另一方面幾大主力店的建設(shè)可以刺激街區(qū)的銷售，大大減輕項目的銷售壓力。第二期開發(fā)以住宅為主體，第一期開發(fā)形成的完善商業(yè)配套將成為住宅實現(xiàn)快速銷售的有力支撐。第一、二期開發(fā)完成之后，項目的資金壓力已經(jīng)很小，因此，開發(fā)百貨、精品、OUTLET提高產(chǎn)品檔次，為項目爭取凈利潤。分期開發(fā)本項目業(yè)態(tài)定位確定各期的招商范圍招商范圍主力店次主力店商鋪大型百貨（如利群、天虹等）大型超市（如家樂福、沃爾瑪、佳世客等）高檔中式酒樓夜總會＆KTV桑拿＆水療會美容院、美體健身會電器城游樂設(shè)施、兒童教育機構(gòu)特色連鎖餐飲、麥當勞、肯德基等小型零售店（如服裝、首飾、保健品、書店等）小型餐飲（如中西快餐、冷飲店等）小型娛樂休閑（如酒吧、咖啡廳等）招商范圍綜合運用各種招商渠道行業(yè)展會與會議通過行業(yè)協(xié)會組織展會或論壇來招商廣告招商行業(yè)數(shù)據(jù)庫招商終端拜訪招商網(wǎng)絡(luò)招商利用媒體（電視、報紙、雜志等）招商利用郵政、直郵投遞來招商利用人員到市場、商場等地直接拜訪利用互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布招商信息特許加盟投資連鎖企業(yè)招商渠道招商順序——主力店店先期入場主力店次主力店品牌專賣店中小散鋪招商順序：招商理念：低租金獲得強大品牌主力店入駐，通過設(shè)立免租期吸引中小商鋪入駐主力店周邊的商鋪經(jīng)營往往處于“寄生”狀態(tài)，他們本身并沒有聚客能力，但大型主力店的入駐會產(chǎn)生大量的人流，使得商鋪得以存活。以低租金換取大主力店的入駐不僅可以帶動小商鋪的招租，更能提高小商鋪的銷售價格招商順序初步方案設(shè)計完前要與主力店達成進駐意向方案設(shè)計主力店洽談初步方案施工圖設(shè)計主力店意向主力店簽約方案調(diào)整招商與設(shè)計的關(guān)系招商合作方式——合作分成＆純租金綜合使用類別定義優(yōu)點缺點適用性

加盟店經(jīng)營者向品牌商戶繳納一定數(shù)額的加盟費，獲得該品牌的使用權(quán)，貨源由品牌商戶以較高價格折扣提供.經(jīng)銷商享有品牌優(yōu)勢經(jīng)銷商資金壓力大，承擔(dān)是否適銷對路的風(fēng)險適用于高知名度的品牌，如：麥當勞商品代銷經(jīng)營者設(shè)立專柜，將商家的商品上浮，售出后再與商家結(jié)帳經(jīng)營者風(fēng)險也小供貨的商家在資金上承擔(dān)一定風(fēng)險為了減少流通成本，提高商品競爭力，商品生產(chǎn)的商家可以使用保底分成發(fā)展商制定一個分成比例，確定最低的營業(yè)額作為保底底線，營業(yè)額高出保底線按制定的比例分成，將商鋪租給商戶使用能減輕商戶的資金壓力對市場環(huán)境不了解的商家不太愿意入駐對該市場充分了解的商戶可以采用合作分成從營業(yè)額中提取一部分作為商場的回報，發(fā)展商和商戶共擔(dān)風(fēng)險，共享利潤風(fēng)險與利潤共存，使商家消除對市場的顧慮雙方對市場未來價值達成共識，有一定難度招商過程中使用效果很好純租金發(fā)展商將商鋪租給商戶，收取固定租金，商戶自己經(jīng)營，自擔(dān)風(fēng)險發(fā)展商無任何風(fēng)險市場缺乏統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理的形象對面積較大的獨立鋪可以使用招商合作方式招商對象租金與承租面積間關(guān)系最高最低其次最小零售商鋪：化妝品、服裝、珠寶、皮具、鞋、鐘表、眼鏡、通信最大特色品牌店：電器、音像、美容中心、家居用品、運動用品、健身中心租金面積大型主力店：百貨公司、超市、電影院次主力店：美食廣場、大型中式酒樓、娛樂中心目標商家承租狀況主力店的承租狀況各有不同，百貨無論是承租面積還是承租能力均為最強大型超市百貨公司娛樂、美食、電影院承租面積大型中式酒樓大型超市百貨公司租金水平娛樂、美食、電影院

百貨公司——承租面積最大，承租水平最高，放在商場最佳位置；超市——承租面積大，承租水平低，放至地下既可滿足面積需求，又可聚集人流，向上輻射；娛樂、美食、電影院——承租能力最低，但能聚集人流，設(shè)置在商場高樓層，既能滿足面積需求，又可將人流引導(dǎo)上來，同時提升周邊商鋪價值；大型中式酒樓——承租水平低，要求面積大，但可提供消費者休憩、餐飲場所，是購物中心必要因素，一般放至最高樓層。目標商家承租狀況美容、健身等特色主力店承租能力均比較強

總體租金水平比較低，一般放在中層以上體育運動用品專業(yè)店、美容院一般設(shè)置在三層健身中心四層電器城、家居用品店五層體育用品專賣店、美容院美大型家居用品店健身中心承租面積遞增趨勢承租水平遞增趨勢20~3030~4050~6080~120（元/m2/月）單位承租水平：電器城目標商家承租狀況租賃條件細節(jié)——租期及裝修免租期行業(yè)面積租期免租裝修期主力店超市20000平米以上20年~6~9月百貨20000平米以上10年~~6月娛樂1000平米以上5年或以上60-90天一般零售商鋪（服裝、鞋、珠寶、首飾等）30平米以下~2年~5天30－150平米2~3年~30天150平米以上~5年~45天餐飲500平米以上5年~60天~半主力店（包括電器城、家居專業(yè)店、健身中心、體育運動用品專業(yè)店等）1000平米以上5~10年90天~目標商家承租狀況租戶構(gòu)成推廣策略

主力店能為Mall帶來巨大的人流，但是租金水平很低。次主力店能帶來的人流數(shù)量不及主力店，但是租金水平要明顯高于主力店。結(jié)構(gòu)性品牌專賣店在人流和租金兩方面都能有不小的貢獻，而且會吸引一些相關(guān)品牌的入駐。普通的零售商鋪是主要的租金承擔(dān)者，其自身吸引人流的能力較差。租金人流主力店知名商家結(jié)構(gòu)性品牌專賣店零售商鋪次主力店金牛型租戶明星型租戶問題型租戶瘦狗型租戶招商推廣手段推廣手段目的收效公關(guān)活動體驗式營銷報紙廣告高調(diào)曝光新聞炒作輿論先行樓書教授投資電視臺主攻形象現(xiàn)場包裝巨無霸姿態(tài)戶外媒體強調(diào)注目度特定雜志品牌跟蹤禮品加深印象增強參與感提高知名度建立消費群提高影響力創(chuàng)立項目品牌推廣手段分期開發(fā)銷售策略招商策略經(jīng)營管理業(yè)態(tài)規(guī)劃綜合運用直接銷售與返租銷售模式模式售后返租返租+回購直接銷售承諾租賃操作特征客戶購鋪同時與開發(fā)商簽訂委托協(xié)議.將房產(chǎn)返租給開發(fā)商.租期內(nèi)由開發(fā)商轉(zhuǎn)租經(jīng)營.租期兩到十幾年不等；發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付；返租期內(nèi).業(yè)主定時從發(fā)展商處得到定額租金回報.在售后返租模式的基礎(chǔ)上，增加回購保證，回購的年限一般為3~10年.直接推出銷售，不提供任何附加價值及服務(wù)商鋪銷售同時，針對商鋪自身條件（產(chǎn)品原因、地段原因等）向客戶承諾在一定的期限內(nèi)幫購買商鋪的客戶對外出租其鋪位.優(yōu)勢分析快速銷售、回籠資金分割靈活，客戶層面廣投資的收益明確，如果主力店品牌好，則有較強的安全感增強客戶對項目未來升值潛力的信心，降低客戶對項目投資風(fēng)險的敏感度及對價格的敏感度.開發(fā)商無商業(yè)運營壓力；操作簡單增強客戶對項目購買的信心度，適當降低客戶對項目投資風(fēng)險的敏感度劣勢分析實際租金收益不能滿足返租所需，政策限制投資客戶對回購的關(guān)注轉(zhuǎn)為并品牌的關(guān)注推售行為主動性差客戶對代租承諾持懷疑態(tài)度，力度弱