當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢與政策走向解決方案

當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢與政策走向

1一、房地產(chǎn)市場開展及近兩年來出現(xiàn)的主要問題二、存在問題的原因分析三、穩(wěn)定房價(jià)的意義和主要政策措施四、近期房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況五、當(dāng)前存在的主要問題及需要關(guān)注的新情況六、關(guān)于商品房預(yù)售制度

七、關(guān)于的房地產(chǎn)泡沫破滅八、結(jié)束語

2一、房地產(chǎn)市場開展及近兩年來出現(xiàn)的主要問題3

1998年以來，各地區(qū)、各部門認(rèn)真落實(shí)國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度、加快住房建設(shè)的決策部署，做了大量工作。

城鎮(zhèn)住房制度取得重大進(jìn)展，房地產(chǎn)市場體系根本建立，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速開展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、推進(jìn)城鎮(zhèn)化、改善人民生活等，都發(fā)揮了重要作用。4

在市場的快速開展過程中，也逐步暴露出一些問題，尤其是投資增勢較猛、以及供給增長總體跟不上銷售增長、商品房供給的結(jié)構(gòu)性矛盾和價(jià)格上漲的壓力在一局部地區(qū)逐步突出，引起了中央和國務(wù)院的高度重視。5針對(duì)以上問題，去年以來，國家把房地產(chǎn)市場調(diào)控作為加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，采取了一系列措施。

嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸和土地管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)工程資本金比例，控制城市拆遷規(guī)模。

6在看到調(diào)控取得了一定成績的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)清醒地看到，房地產(chǎn)市場區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題還十分突出。

主要表現(xiàn)是：

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（一）房價(jià)上漲過快。房價(jià)上漲的主要特點(diǎn)：

一是房價(jià)漲幅為2000年以來最高，商品房和商品住宅平均銷售價(jià)格漲幅突破兩位數(shù)，2004年分別上漲14.4%和15.2%，今年一季度比去年同期又分別上漲12.5%和13.5%；

二是東部地區(qū)房價(jià)漲幅最高，且有進(jìn)一步上升趨勢；8三是局部大中城市房價(jià)上漲過快，有的平均房價(jià)漲幅已連續(xù)二、三年在15%以上。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)對(duì)35個(gè)大中城市的抽樣調(diào)查，一季度商品住宅價(jià)格比去年第四季度環(huán)比增長2.8%。；四是房價(jià)上漲過快現(xiàn)象呈蔓延態(tài)勢，由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區(qū)向中、西部地區(qū)擴(kuò)展；9五是商品房銷售價(jià)格上漲帶動(dòng)二手房交易價(jià)格上漲，2005年一季度35個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格上漲11.4%。房價(jià)過快上漲，已成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問題。如任其開展，將影響房地產(chǎn)市場持續(xù)健康開展，影響宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定。10（二）市場需求偏大，供求矛盾突出。

房地產(chǎn)市場的供求狀況，已由前些年的需求缺乏，轉(zhuǎn)變?yōu)殡A段性、結(jié)構(gòu)性需求過度擴(kuò)張。2000年以來，全國商品房銷售面積增幅連續(xù)5年大于竣工面積增幅，其中2004年銷售面積增幅高出竣工面積增幅11.6個(gè)百分點(diǎn)。這幾年商品住房供求差距逐步縮小，去年以來局部地區(qū)出現(xiàn)了供求緊張的狀況。11今年一季度，全國商品住宅竣工面積只有銷售面積的73%。東部地區(qū)和局部中心城市尤為突出。上海市商品住宅銷售面積已經(jīng)連續(xù)4年大于竣工面積。商品房供不應(yīng)求，導(dǎo)致價(jià)格不斷攀升，并帶動(dòng)二手房價(jià)格上漲。一些地方拆遷規(guī)模反彈，帶來被動(dòng)性住房需求上升，加劇了供求矛盾。12

（三）局部地區(qū)房地產(chǎn)投資增長仍然偏快。

2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長28.1%，今年一季度在去年同期較高增幅的根底上又增長26.7%，高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅。有13個(gè)省區(qū)市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過30%，其中6個(gè)地區(qū)超過50%，最高的到達(dá)115%。13

（四）市場供給結(jié)構(gòu)不合理。

商品房市場中，非住宅開發(fā)比例偏大，空置面積上升。商品住宅中，中低價(jià)位、中小套型住宅供給比例偏低。今年一季度，我們對(duì)局部城市商品住宅供給進(jìn)行調(diào)查顯示，100平方米/套以上的占總量的60%—70%，有的城市高達(dá)87%。

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2004年全國經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的6.1%下降到4.6%，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。15二、存在問題的原因分析16產(chǎn)生這些問題的原因是多方面的，有些是合理因素，如城鎮(zhèn)人口增長較快，居民生活水平不斷提高，對(duì)住房需求迅速增加；土地價(jià)格上升，建筑材料價(jià)格上漲，加之商品房品質(zhì)提高，配套設(shè)施和環(huán)境改善以及精裝修等，商品房開發(fā)建設(shè)本錢增加。

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但是，也有許多不合理因素，最主要的是各種投資、投機(jī)需求大量增加，局部地區(qū)市場總需求偏大，導(dǎo)致價(jià)格上漲過快，擴(kuò)大了房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間，吸引了各類資金參與房地產(chǎn)開發(fā)投資和購房投資與投機(jī)，從而使房價(jià)進(jìn)一步上漲。18

（一）大量資金涌入房地產(chǎn)市場。

近年來，銀行存款利率較低，股票低迷，債市盤子小，鋼鐵、水泥、電解鋁等熱點(diǎn)行業(yè)也開始降溫，社會(huì)資金缺乏其他投資渠道。在這種情況下，大量社會(huì)資金，如上市公司募集的資金、民間拆借資金、典當(dāng)行資金，紛紛擠向房地產(chǎn)市場。特別是在負(fù)利率的情況下，居民個(gè)人住房貸款本錢低，銀行大量資金通過住房消費(fèi)信貸轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)資金，成為開發(fā)企業(yè)最主要的資金來源。19

（二）國內(nèi)投資性購房和投機(jī)性炒房抬頭。一些城市房價(jià)較快上漲，社會(huì)各方面對(duì)市場產(chǎn)生較高預(yù)期，使得局部地區(qū)投資性需求迅速擴(kuò)大，投機(jī)炒作現(xiàn)象嚴(yán)重。如曾經(jīng)活潑一時(shí)的“溫州炒房團(tuán)”、“山西購房團(tuán)”，聚集幾百億元資金在一些城市進(jìn)行期房買賣。城鎮(zhèn)不少居民基于較高的房價(jià)上漲預(yù)期，也參與購房投資。

投資性購房已由原來的非住宅為主擴(kuò)展到住宅，進(jìn)一步加劇了房價(jià)過快上漲的態(tài)勢。

20據(jù)調(diào)查，北京市商品住宅投資性購房比例在17%左右，其中29%的房屋短期內(nèi)倒手轉(zhuǎn)讓，23%用于出租，48%空關(guān)待沽。長三角主要城市，商品住宅銷售中投資性購房比例到達(dá)20%左右。今年一季度，上海市成交單價(jià)超過萬元的預(yù)售住宅中，外省市居民購房面積占43%；其中，溫州人占72%。21（三）境外資金參與國內(nèi)房地產(chǎn)市場開發(fā)和炒作。

一段時(shí)期以來，外資為賺取外匯人民幣利差、預(yù)期匯差、房價(jià)差，紛紛進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。

22今年1-2月，江蘇、上海、廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資中利用外資分別是去年同期的6.6、2.6、2.5倍。1-2月，上海市境外居民購房規(guī)模超過40億元人民幣,比去年同期增加了1.5倍。23（四）一些地方政府行為不標(biāo)準(zhǔn)。

前幾年局部城市盲目大拆大建，帶來大量被動(dòng)性住房需求，至今尚未消化。去年一些城市拆遷安置需求一度占市場商品住宅需求的一半，有的甚至到達(dá)60%。在經(jīng)營城市、經(jīng)營土地的理念指導(dǎo)下，一些地方政府從土地收益中籌集大量城市建設(shè)資金，抬高了土地和房地產(chǎn)市場的價(jià)格。24

（五）市場秩序比較混亂。

少數(shù)開發(fā)商利用政策、市場信息不對(duì)稱與不透明，通過虛假交易、虛假宣傳等不正當(dāng)手段，謊報(bào)商品房銷售進(jìn)度，發(fā)布不實(shí)價(jià)格信息，哄抬房價(jià)，誤導(dǎo)市場預(yù)期。有的放慢開發(fā)和銷售進(jìn)度，囤積土地、囤積房源，人為造成市場緊張，帶來房價(jià)短期內(nèi)非正常上漲。

25（六）不同利益主體相互影響，共同推動(dòng)了房價(jià)上漲。

隨著房地產(chǎn)市場的快速開展，局部城市政府片面強(qiáng)調(diào)“以地生財(cái)”、“經(jīng)營城市”，一些商業(yè)銀行以及企業(yè)過度依賴房地產(chǎn)獲取利潤，有房者追求房產(chǎn)升值，無房者擔(dān)憂房價(jià)上漲提前入市，有錢人參加期房炒作投機(jī)。

在多重因素的作用下，不同利益主體相互影響，共同推動(dòng)了房價(jià)非理性上漲。26

三、穩(wěn)定房價(jià)的意義和主要政策措施27保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康開展，始終是中央、國務(wù)院高度重視的問題。今年以來，針對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模和房價(jià)上升幅度過快的問題，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)屢次作出重要批示，溫家寶在十屆人大三次會(huì)議《政府工作報(bào)告》中指出：“要抑制房價(jià)過快上漲勢頭”，并將此作為今年宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。28

3月27日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》（國辦發(fā)電〔2005〕8號(hào)），就加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，解決市場運(yùn)行中的突出矛盾，特別是房價(jià)上漲過快問題，提出了八項(xiàng)措施。建設(shè)部及房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議成員單位，堅(jiān)決貫徹國務(wù)院部署，密切配合，積極研究落實(shí)國辦電報(bào)的措施。29

4月25日，曾培炎同志在局部城市房地產(chǎn)市場及房價(jià)問題座談會(huì)上，就進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)措施，聽取了地方同志的意見和建議，并發(fā)表了重要講話。

曾培炎副指出：“房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)健康開展，事關(guān)重大。我們要以鄧小平理論和‘’重要思想為指導(dǎo)，全面落實(shí)科學(xué)開展觀，把穩(wěn)定房價(jià)作為當(dāng)前加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)來抓，切實(shí)搞好對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控。30要遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，更多的采用土地、財(cái)稅、金融等經(jīng)濟(jì)手段，加強(qiáng)市場管理和監(jiān)管，從供給和需求兩方面入手，積極穩(wěn)妥地進(jìn)行調(diào)控；要重點(diǎn)控制不合理需求，遏制投機(jī)炒房，控制投資性購房，合理引導(dǎo)住房需求；31

要改善住房供給結(jié)構(gòu)，增加中低檔商品房和廉租房供給，努力滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的根本住房需求；

要把握好調(diào)控的力度，防止市場大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供求根本平衡、結(jié)構(gòu)根本合理、價(jià)格根本穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快開展。”32建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部委對(duì)穩(wěn)定房價(jià)問題進(jìn)行了認(rèn)真研究，提出：

當(dāng)前和今后一段時(shí)間，調(diào)控房地產(chǎn)市場，要突出穩(wěn)定房價(jià)這個(gè)重點(diǎn)，采取積極穩(wěn)妥措施，加強(qiáng)供給與需求的雙向調(diào)控，側(cè)重抑制不合理需求；同時(shí)，要標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場秩序。33

調(diào)整供給，重點(diǎn)是改善市場供給結(jié)構(gòu)，著力增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供給；

調(diào)控需求，重點(diǎn)是遏制投機(jī)性需求，控制投資性需求，合理引導(dǎo)改善性住房需求，控制拆遷帶來的住房被動(dòng)性需求；

標(biāo)準(zhǔn)市場秩序，重點(diǎn)是查處違規(guī)銷售、惡意哄抬房價(jià)等行為。34

國務(wù)院第88次常務(wù)會(huì)議，聽取了建設(shè)部的匯報(bào)。充分肯定了建設(shè)部等有關(guān)部門前一階段工作，明確了穩(wěn)定房價(jià)的有關(guān)政策措施。35

2005年5月9日，國務(wù)院辦公廳又轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、開展委、財(cái)政部、、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》（國辦發(fā)〔2005〕26號(hào)）。對(duì)穩(wěn)定房價(jià)采取了以下主要措施：36（一）強(qiáng)化城市規(guī)劃調(diào)控，改善住房供給結(jié)構(gòu)。

要求各地盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模、工程布局以及進(jìn)度安排。

住房價(jià)格上漲過快、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供給缺乏的地區(qū)，住宅建設(shè)要以此類工程為主，并在有關(guān)方案中明確開工、竣工面積和占住宅建設(shè)總量的比例，盡快向社會(huì)公布，穩(wěn)定市場預(yù)期。37

城市規(guī)劃主管部門要根據(jù)中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)需求，加快工作進(jìn)度，要優(yōu)先審查規(guī)劃工程，在工程選址上予以保證。

對(duì)中低價(jià)普通商品住房建設(shè)工程，在供給土地前，由城市規(guī)劃主管部門提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，房地產(chǎn)主管部門會(huì)同有關(guān)部門提出住房銷售價(jià)位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件。同時(shí)，要求加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程的規(guī)劃許可監(jiān)管。38（二）加大土地供給調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。

要求各地在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用方案的前提下，對(duì)居住用地土地價(jià)格、住房價(jià)格上漲過快的城市，適當(dāng)提高居住用地在土地供給中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供給量。39

在土地出讓公告和合同中，要明確開工與竣工的條件和時(shí)間要求、違約責(zé)任。

嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，依法制止炒買炒賣土地行為。要加大對(duì)閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為。

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（三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。

運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段，加大對(duì)投機(jī)性、投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。

對(duì)個(gè)人購置普通住房缺乏兩年的，銷售時(shí)按銷售額恢復(fù)征收營業(yè)稅；個(gè)人購置普通住房超過兩年（含兩年）的，銷售時(shí)繼續(xù)免征營業(yè)稅。同時(shí)要嚴(yán)格界定現(xiàn)行有關(guān)住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強(qiáng)稅收征收管理。41（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)要加大“窗口指導(dǎo)”力度，商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理.

銀監(jiān)局要加大對(duì)國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)提示，嚴(yán)格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。42（五）明確享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)。對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房，在規(guī)劃審批、土地供給、信貸審核、稅收征管等環(huán)節(jié)，給予優(yōu)惠政策支持。

對(duì)享受優(yōu)惠政策普通住房的認(rèn)定，要從嚴(yán)掌握，原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上的住房、單套建筑面積在120平方米以下的住房、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下的住房。43各地可根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，具體標(biāo)準(zhǔn)可在上述標(biāo)準(zhǔn)根底上適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過20%，并報(bào)建設(shè)部等部門備案。44（六）加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。要求各地按《經(jīng)濟(jì)適用住房管理方法》和當(dāng)?shù)卣囊?guī)定，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房工程招投標(biāo)制度，嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，控制套型面積和銷售對(duì)象，切實(shí)降低本錢、控制開發(fā)利潤。

要求把城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況，納入省級(jí)政府對(duì)市（區(qū)）、縣政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理。

45各地要抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查，建立保障對(duì)象檔案；切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金的規(guī)定，著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。46

（七）切實(shí)和標(biāo)準(zhǔn)市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購置的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。

實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。

47嚴(yán)肅查處和嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)銷售以及不履行開工與竣工時(shí)間、銷售價(jià)格與套型面積控制等工程建設(shè)要求的行為。對(duì)各類違法違規(guī)行為，房地產(chǎn)主管部門要將其作為不良記錄，納入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，并公開曝光。48

（八）加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。

要求各地加快建立健全市場信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)市場運(yùn)行情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)測，準(zhǔn)確判斷建設(shè)用地供給、土地價(jià)格和房價(jià)變動(dòng)趨勢。要求各有關(guān)部門加強(qiáng)信息溝通與整合，適時(shí)披露土地供給情況、房地產(chǎn)市場供求及房價(jià)、地價(jià)變動(dòng)等信息。同時(shí)加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，促進(jìn)市場理性開展。

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這次調(diào)控，立足于促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定開展,立足于維護(hù)普通居民的根本住房權(quán)益,立足于以經(jīng)濟(jì)手段為主調(diào)控市場。根本原則是：積極穩(wěn)妥，把握力度；突出重點(diǎn)，區(qū)別對(duì)待；因地制宜，分類指導(dǎo)；強(qiáng)化法治，加強(qiáng)監(jiān)管。

50四、近期房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況51當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況：（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)回落據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)快報(bào)，今年前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長22.2%，增幅比去年同期回落6.1個(gè)百分點(diǎn)，比今年上半年回落1.3個(gè)百分點(diǎn)；低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅5.5個(gè)百分點(diǎn)。52東部地區(qū)投資增幅回落快于中西部地區(qū)。

全國31個(gè)?。▍^(qū)、市）中，有21個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅同比回落，其中北京、遼寧、浙江、福建等7個(gè)?。▍^(qū)、市）增幅回落超過20個(gè)百分點(diǎn)。

53房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅情況圖54（二）市場成交量逐步趨穩(wěn)。1-9月，商品住房累計(jì)成交面積有17個(gè)城市同比下降；其中，寧波、溫州、杭州市降幅達(dá)30％以上，上海市下降28.4％。但9月份與8月份相比，有23個(gè)城市成交面積環(huán)比有所增長。55一些前段市場觀望氣氛較濃、市場收縮較大的沿海城市成交量有所上升，上海、沈陽、大連、杭州等16個(gè)城市環(huán)比增長20%以上。56此外，買賣市場和租賃市場的比重有所改變。南京、寧波、蘇州、北京等地一些投機(jī)、投資性購房和二手住房由出售轉(zhuǎn)為出租，租賃市場的房源供給量明顯增多。一些擬購房者也轉(zhuǎn)為租房，租賃市場漸趨活潑。57（三）中小套型、中低價(jià)位商品住房成交比例有所提高。

9月份，40個(gè)大中城市120平方米以下套型成交面積占比由6月份的45.5％提高到49.6％；其中80平方米以下套型成交面積占比由6月份的12.6％提高到15.9％。58

上海市4000元/平方米以下的商品住房成交套數(shù)占比由1－7月的19.13%上升到1-9月的21.35%，1萬元/平方米的高價(jià)位商品住房比重從20.19%下降為7.67%。據(jù)蘇州市141個(gè)房地產(chǎn)中介信息采集點(diǎn)反響的信息，今年三季度120平方米以下的商品住房成交量占比到達(dá)94%以上。59

（四）商品住房價(jià)格漲幅趨緩。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)抽樣調(diào)查，9月份70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格比去年同月上漲6.2%，同比漲幅分別較8月份、7月份漲幅低0.6、1.3個(gè)百分點(diǎn)；比上月上漲0.5%，環(huán)比漲幅與8月份持平。局部熱點(diǎn)地區(qū)價(jià)格有所回落。一些正在銷售的樓盤價(jià)格外表看未做調(diào)整，但有的已通過送裝修、汽車、家電、契稅、物業(yè)管理費(fèi)等方法隱性降價(jià)。60從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，上海市今年前9個(gè)月商品住房預(yù)售價(jià)格環(huán)比漲幅分別為1.13%、0.14%、2.28%、1.28%、1.06%、－0.94%、－1.51%、－0.46%、－0.17，比上年底累計(jì)上漲2.79％。另據(jù)上海市調(diào)查，考慮送裝修、家具等隱性降價(jià)因素，一些高價(jià)位樓盤銷售價(jià)格實(shí)際下降了10％左右。61626364（五）房地產(chǎn)信貸增幅放緩。

據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)，截止9月底，商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額和個(gè)人購房貸款余額分別增長16.82%和20.07%，比年初下降了10.1和13.9個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房貸款余額增幅已連續(xù)17個(gè)月下降。

65與此同時(shí)，一些開發(fā)企業(yè)開始尋求其它非銀行的融資渠道。有的以投資基金參股方式，有的通過信托融資用于房地產(chǎn)工程貸款。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局1-9月快報(bào)數(shù)據(jù)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，國內(nèi)貸款占全部資金來源的比重比去年同期下降2個(gè)百分點(diǎn)，自籌資金上升了4個(gè)百分點(diǎn)。66

（六）房地產(chǎn)開發(fā)用地供給總量得到控制，結(jié)構(gòu)有所改善。

在前兩年供給量較大的情況下，今年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)用地供給量比去年同期減少了24.03%；

其中，經(jīng)濟(jì)適用住房用地供給量所占比例比去年同期提高了2.2個(gè)百分點(diǎn)。67

閑置土地處置力度進(jìn)一步加大。前三季度，存量用地占土地供給總量的57.96%，比去年同期提高了2.87個(gè)百分點(diǎn)。土地價(jià)格繼續(xù)穩(wěn)中有升，三季度居住用地地價(jià)比去年同期增長1%，增幅比去年同期下降0.85個(gè)百分點(diǎn)。

68（七）有區(qū)別的稅收政策促進(jìn)了住房供給結(jié)構(gòu)的改善。

隨著享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的制定和有區(qū)別的住房交易營業(yè)稅政策的實(shí)施，一些開發(fā)企業(yè)對(duì)正在開發(fā)或即將開發(fā)工程的設(shè)計(jì)方案作調(diào)整，增加中小戶型商品住房，以適應(yīng)市場的需求。69北京市今年以來一度熱銷的某工程在第三期開發(fā)中，將原設(shè)計(jì)的很多大戶型調(diào)整為中小戶型，同時(shí)增加一居室、二居室的數(shù)量。

沈陽某開發(fā)商將已經(jīng)建成長期滯銷的180-240平方米大戶型商品住宅，拆分改造成每套80-90平方米。70

（八）房地產(chǎn)市場秩序逐步標(biāo)準(zhǔn)。

以40個(gè)大中城市為重點(diǎn)的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的開通，為全面、及時(shí)、準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場供求總量、結(jié)構(gòu)、成交價(jià)格等真實(shí)情況，提供了便利。通過即時(shí)發(fā)布市場信息，增強(qiáng)了市場的透明度；通過建立網(wǎng)上投訴等信息反響渠道，形成社會(huì)監(jiān)督機(jī)制。717月份以來，上海、杭州等地通過信息系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)并查處了一批違法違規(guī)銷（預(yù)）售商品房案。南京市還通過網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測每一樓盤的銷售活動(dòng)，實(shí)時(shí)公布房價(jià)漲幅排行榜、轉(zhuǎn)手率排行榜，促使企業(yè)加強(qiáng)自律。

深圳、北京等地還開展了房地產(chǎn)廣告、商品房銷售活動(dòng)等專項(xiàng)整治活動(dòng)。上述措施的實(shí)施，為標(biāo)準(zhǔn)市場秩序，維護(hù)消費(fèi)者合法利益發(fā)揮了積極作用。72上述情況說明：隨著中央穩(wěn)定住房價(jià)格的各項(xiàng)調(diào)控政策的落實(shí)，政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。局部地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模增長趨勢得到控制，投機(jī)行為得到遏制，住房價(jià)格漲幅趨緩，住房供給結(jié)構(gòu)有所改善，消費(fèi)心理正發(fā)生變化，各地房價(jià)總體回落，房地產(chǎn)市場總體趨于穩(wěn)定，朝著預(yù)期目標(biāo)開展。73

調(diào)控政策對(duì)市場的影響，有兩個(gè)明顯特點(diǎn)。一是各地結(jié)合本地實(shí)際落實(shí)調(diào)控政策，根本到達(dá)了預(yù)期調(diào)控目標(biāo)。

市場規(guī)模較大的東部沿海城市，特別是原先供求矛盾較為突出、房價(jià)上漲較快的長三角地區(qū)較為敏感。上海、杭州等熱點(diǎn)城市，投資增幅趨緩，投機(jī)性需求根本退市、投資性需求得到抑制，供求矛盾得到緩解，市場秩序有所好轉(zhuǎn)，房價(jià)有一定的回落。

中西部地區(qū)等一些市場開展中矛盾相對(duì)緩和的城市，調(diào)控政策實(shí)施后，市場運(yùn)行情況比較平穩(wěn)，但過快的投資增長趨勢有所抑制。74二是市場變化總體較為平緩。

從市場成交量情況看，5、6月份明顯下降，8、9月份有所上升。

6月份，40個(gè)大中城市中，有24個(gè)城市當(dāng)月商品住房成交面積同比負(fù)增長。東部沿海地區(qū)和內(nèi)地局部中心城市尤為明顯，有些城市降幅在45％以上，甚至超過60％。

8、9月份以來，前期成交量下降較大的地區(qū)開始有所增長。從房價(jià)走勢看，成交量的持續(xù)下降和住房需求結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，促使商品住房價(jià)格增幅趨緩，先前房價(jià)上漲過快的地區(qū)價(jià)格出現(xiàn)回落。75國辦發(fā)和七部委發(fā)的兩個(gè)穩(wěn)定房價(jià)的文件，對(duì)解決全國房地產(chǎn)市場存在的突出問題，促進(jìn)市場健康開展發(fā)揮了積極和重要的作用。這次調(diào)控在較短的時(shí)間內(nèi)取得較明顯效果，既解決當(dāng)前存在的突出矛盾和問題，又保持了房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)開展，得到了社會(huì)各界的普遍支持。充分說明，國務(wù)院的決策是及時(shí)的，調(diào)控的目標(biāo)定位、決策部署是科學(xué)的，是我國房地產(chǎn)市場調(diào)控一次較為成功的實(shí)踐。76

從開展走勢看，隨著各項(xiàng)調(diào)控政策措施的不斷落實(shí)，市場調(diào)控效果將繼續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的矛盾將進(jìn)一步得到緩解；同時(shí)，市場預(yù)期將趨于穩(wěn)定，合理住房需求逐步入市，開發(fā)投資較為理性。因此，預(yù)計(jì)今年四季度將延續(xù)三季度后期平穩(wěn)開展的態(tài)勢，開發(fā)投資、成交總量將保持一定的增長，房價(jià)漲幅進(jìn)一步趨緩，市場總體上朝著供求總量根本平衡、結(jié)構(gòu)根本合理、價(jià)格根本穩(wěn)定的方向開展。77五、當(dāng)前存在的主要問題及需要關(guān)注的新情況、新問題78（一）存在的主要問題

一是調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)的任務(wù)還十分艱巨。

住房供給結(jié)構(gòu)不合理是各地普遍存在的突出問題

9月末，40個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)可售商品住房面積中，120平方米以上的住房占50%以上的有21個(gè)城市，最高的達(dá)91.06%；有17個(gè)城市套型面積80平方米以下的住房不到總面積的10%。79據(jù)調(diào)查，某市套型面積60平方米以下的住房需求比例為16%，市場供給比例只有2.6%；

60-100平方米的住房需求比例為61%，市場供給比例只有24%；

150平方米以上的住房需求比例僅為2%，市場供給比例則高達(dá)35%，嚴(yán)重供大于求。80供需結(jié)構(gòu)矛盾的凸現(xiàn)，一方面導(dǎo)致中低收入家庭買不到適合自己的住房；此外，供求結(jié)構(gòu)性矛盾也是影響平均房價(jià)過快上漲的重要因素之一。中低價(jià)位、中小戶型住房供給缺乏，使得中低價(jià)位商品住房成交量減少，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上顯示出商品住房平均成交價(jià)格的不斷上漲。81

二是開發(fā)商囤積土地、圈占土地的現(xiàn)象沒有從根本上得到有效解決。

據(jù)最近組織的調(diào)查顯示，全國有40萬畝房地產(chǎn)開發(fā)用地在開發(fā)企業(yè)手上逾期兩年未開發(fā)。開發(fā)企業(yè)通過分期開發(fā)、延長建設(shè)周期等手段變相囤積土地的行為也較普遍，個(gè)別企業(yè)10年前圈占的土地至今尚未開發(fā)完。大量開發(fā)土地被開發(fā)企業(yè)掌握，加大了調(diào)控有效供給的難度，增加了開發(fā)商炒作房價(jià)的空間，會(huì)影響調(diào)控的總體效果。

82

三是房價(jià)上漲的壓力依然存在。當(dāng)前，城鎮(zhèn)化過程中外來人員住房需求以及城市居民改善型住房需求仍然較為旺盛，將會(huì)在較長時(shí)間內(nèi)得到持續(xù)釋放。此外，一些地方為加快城市建設(shè)，在編制拆遷方案時(shí)，仍想維持較大的拆遷規(guī)模，由此影響對(duì)被動(dòng)性住房需求的控制。在其他投資渠道不暢的條件下，房地產(chǎn)市場仍然是投資和消費(fèi)的主要方向。從統(tǒng)計(jì)快報(bào)看，北京、上海等地商品住房新開工面積同比下降較大，也可能影響今后兩年市場供給量和市場供求關(guān)系，加大穩(wěn)定房價(jià)的困難。83

四是一些地方住房保障工作推進(jìn)情況仍不理想。

一些地方在執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房制度中，配套政策不完善，優(yōu)惠政策不落實(shí)，管理不到位；一些地方重視不夠，廉租住房覆蓋面小，有的城市還沒有真正啟動(dòng)，有的城市沒有建立暢通的廉租住房資金渠道。84五是個(gè)別媒體和專家的輿論引導(dǎo)存在偏差。

中央調(diào)控政策實(shí)施以來，新華社等主流媒體進(jìn)行了大量正面報(bào)道，對(duì)引導(dǎo)市場預(yù)期起到了積極作用。但也有個(gè)別不負(fù)責(zé)任的媒體，對(duì)調(diào)控政策及市場反響做了一些不夠客觀公正的報(bào)道。有的以偏概全，沒有準(zhǔn)確把握調(diào)控政策精神；有的斷章取義，歪曲解讀調(diào)控政策；個(gè)別甚至捏造虛假新聞，造成了社會(huì)混亂。85（二）需要關(guān)注的新情況、新問題

一是進(jìn)一步關(guān)注供求關(guān)系走向。一方面，關(guān)注成交量萎縮帶來的問題。近年來為緩解房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的矛盾，一些地方政府采取了加大市場供給量的措施，目前這局部工程正處于上市期，如果成交量持續(xù)萎縮，有可能使供給關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，帶來空置量的上升。86

另一方面，關(guān)注局部城市出現(xiàn)的新增上市量的減少。據(jù)1-8月信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)，40個(gè)重點(diǎn)城市中，有18個(gè)城市新增商品住房供給量減少，其中北京、杭州、蘇州等11個(gè)城市批準(zhǔn)上市的商品住房面積同比下降超過20%。

新增供給量的減少，將加大局部城市結(jié)構(gòu)調(diào)整、穩(wěn)定房價(jià)的困難。87

二是關(guān)注局部地區(qū)新開工面積的變化。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局1-8月統(tǒng)計(jì)快報(bào)，局部省市商品住房新開工面積為負(fù)增長，如北京、上海、浙江商品住房新開工面積同比分別下降15.1%、10.7%、7.8%。88如新開工面積繼續(xù)有明顯下降，要做中長期供求分析，防范在1－2年后因供給量減少引發(fā)供求矛盾，帶來房價(jià)漲幅的反彈。

89

三是關(guān)注在建工程的資金鏈。因商品房銷售速度明顯放緩，開發(fā)企業(yè)的資金回收期延長，杭州等城市已經(jīng)出現(xiàn)拖欠稅款、逾期還貸現(xiàn)象。

如果市場持續(xù)僵持，局部在建工程有可能因資金鏈斷裂而出現(xiàn)“爛尾”，產(chǎn)生新的社會(huì)問題，并可能影響金融平安。

90

四是關(guān)注商品房銷售糾紛增長。

局部城市已經(jīng)出現(xiàn)因新推出樓盤價(jià)位較低，引發(fā)周邊以較高價(jià)位購置了住房者的心理不平衡，以各種理由要求退房或進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)募m紛增多，甚至出現(xiàn)集體現(xiàn)象。

91

五是關(guān)注局部開發(fā)企業(yè)違規(guī)行為的抬頭。據(jù)南京、杭州等城市反映，商品房銷售環(huán)節(jié)的一些違法違規(guī)行為重新抬頭。由于市場銷售速度放緩，一些開發(fā)商為加快資金回籠，有的以許諾“售后包租返銷”等高回報(bào)或讓利的方式實(shí)現(xiàn)銷售；有的以產(chǎn)權(quán)式酒店或“分時(shí)度假”等宣傳方式，誘使消費(fèi)者投資購房；還有的以通過“假按揭”，騙取銀行貸款。這些違法違規(guī)的行為的重新抬頭，容易引發(fā)新的售房糾紛和矛盾，擾亂正常的市場秩序。92因調(diào)控的時(shí)間尚短，以上問題還只是局部城市反映出來的初步現(xiàn)象，不應(yīng)影響調(diào)控政策的全面貫徹。

當(dāng)前要高度關(guān)注市場變化，密切跟蹤、深入分析、加強(qiáng)監(jiān)管、分類指導(dǎo)，既要防止調(diào)控工作的松動(dòng)帶來房價(jià)的反彈，也要注意穩(wěn)定市場預(yù)期。93六、關(guān)于商品房預(yù)售制度

94

中國人民銀行《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》提出“考慮取消現(xiàn)行的預(yù)售制度”的建議后，社會(huì)各界反映強(qiáng)烈，對(duì)房地產(chǎn)市場的政策預(yù)期也產(chǎn)生了較大影響。根據(jù)國辦秘書局的要求，我部組織有關(guān)方面力量，就國內(nèi)外商品房預(yù)售制度進(jìn)行了深入的比較研究；并召開了完善商品房預(yù)售制度座談會(huì)，聽取了局部開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、專家學(xué)者以及人民銀行、工商銀行、建設(shè)銀行的意見。95

目前局部人士主張取消商品房預(yù)售制度，其主要考慮：一是，除香港外，等大局部國家沒有預(yù)售制度，新建房屋都是現(xiàn)售。二是，預(yù)售款由開發(fā)商支配，資金缺乏平安性，少數(shù)開發(fā)商通過假按揭套取銀行貸款，已直接構(gòu)成了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)售制使市場風(fēng)險(xiǎn)過多地轉(zhuǎn)嫁給了金融系統(tǒng)和消費(fèi)者。

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三是，預(yù)售制下，商品房銷售與房屋實(shí)際交付之間存在時(shí)間差，給局部開發(fā)商虛假宣傳、延期交房、貨不對(duì)板等不標(biāo)準(zhǔn)行為留下了空子，也容易造成“爛尾”等現(xiàn)象，不利于維護(hù)購房者權(quán)益。四是，預(yù)售使得開發(fā)商提前收款，侵占購房人貸款利息。97一）世界主要國家和地區(qū)

商品房預(yù)售制度及特點(diǎn)

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據(jù)各方面的資料顯示，世界上許多國家和地區(qū)都允許新建房屋（相當(dāng)于我國的商品房）在竣工前進(jìn)行預(yù)售，但對(duì)預(yù)售的管理和個(gè)人購置預(yù)售房屋的貸款政策有所區(qū)別。

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1、有關(guān)國家新建房屋銷售情況

各國新建房屋的銷售方式有較大差異。

新建房屋大局部是預(yù)售。據(jù)人口普查局統(tǒng)計(jì)，預(yù)售量占新建房屋銷售量的比例已由1963年的53.9%上升到2004年的76.6%。

2004年，新建房屋銷售120.3萬套，其中預(yù)售92.1萬套。預(yù)售房屋中，開工前已經(jīng)售出的48.2萬套，在建造期間售出的43.9萬套。100

商品房銷售情況 101

新加坡、中國香港等東南亞地區(qū)預(yù)售規(guī)模也較大，預(yù)售率在90％左右。

歐洲、等一些經(jīng)濟(jì)興旺國家，房地產(chǎn)市場以二手房市場為主，新建房屋工程規(guī)模普遍較小，同時(shí)融資渠道興旺，房地產(chǎn)投資主要依靠投資基金，新建房屋以現(xiàn)房銷售為主

102

2、有關(guān)國家政府對(duì)房屋預(yù)售的管理各國在預(yù)售管理上有明顯差異。主要有兩類：一類是澳大利亞、以及韓國、新加坡、馬來西亞、中國香港等東南亞國家和地區(qū)，政府一般都規(guī)定預(yù)售條件，實(shí)施預(yù)售許可管理，對(duì)預(yù)售活動(dòng)的監(jiān)管也較嚴(yán)格。

如澳大利亞預(yù)售前需取得工程規(guī)劃審批證書，需獲得建筑許可。

中國香港還對(duì)內(nèi)部認(rèn)購比例、期房轉(zhuǎn)讓等有明確規(guī)定。103

另一類是歐美多數(shù)國家和地區(qū)，預(yù)售條件比較寬松，也不實(shí)行許可管理，買賣雙方通過律師自行協(xié)商預(yù)售合同并受合同法等法律的制約。104

在預(yù)售過程中，多數(shù)國家和地區(qū)對(duì)購房人繳納的首付款比例或訂金額度都有相應(yīng)要求，對(duì)預(yù)收款的使用也有規(guī)定。如韓國，購房人繳納的首付款為房款的20-30%，可在一年內(nèi)分期付清；

、中國香港和澳大利亞購房人繳納的訂金分別為房款的20%、10%、5-10%。105

有的國家和地區(qū)允許開發(fā)商把預(yù)收款用于工程建設(shè)。如新加坡、馬來西亞和中國香港，首付款或訂金直接向開發(fā)商支付；購房貸款則存入貸款銀行與開發(fā)商共管的帳戶，由工料測量師行（相當(dāng)于國內(nèi)的工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)）根據(jù)工程進(jìn)度，提出撥款意見，經(jīng)律師同意后，購房款可以轉(zhuǎn)給開發(fā)商。

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有的則明確規(guī)定，在房屋交付使用后購房款才轉(zhuǎn)付給開發(fā)商。如澳大利亞，買賣雙方達(dá)成協(xié)議后，購房人繳納5-10%的訂金，由律師存入銀行保證賬戶，待房屋竣工交付后，連同剩余房款一并轉(zhuǎn)給開發(fā)商。107

歐家一般由雙方合同約定。如

，聯(lián)邦和各州對(duì)預(yù)售活動(dòng)沒有法律限定，各州的房地產(chǎn)會(huì)雖然有一些監(jiān)管的規(guī)定，但服從于買賣雙方協(xié)商確定的預(yù)售合約，購房款的支付時(shí)間、方式和使用主要取決于雙方的信用情況，通常是簽訂合約時(shí)買者支付5-10%的保證金，根據(jù)工程進(jìn)度付款，完工時(shí)清算。108

3、個(gè)人購房貸款政策商品房預(yù)售時(shí)，在多數(shù)國家和地區(qū)，購房者可以獲得各種形式的貸款，但在貸款方式上差異較大。

東南亞國家和歐洲一些國家，在預(yù)售時(shí)購房人就可以向銀行申請(qǐng)購房貸款。

109

的金融機(jī)構(gòu)在工程完工后才為購房人發(fā)放抵押貸款，但在預(yù)售階段，根據(jù)未來的抵押貸款情況，購房人可以獲得短期的建筑貸款，用以支付房屋在建時(shí)分段支付的款項(xiàng)；

銀行可以要求資信不高或新成立的開發(fā)商將預(yù)付款存放在銀行的托管賬戶內(nèi)，直到房屋竣工。

英國也有類似的過橋貸款。110二）我國商品房預(yù)售制度的形成過程及作用111

商品房預(yù)售許可制度確實(shí)立，與我國房地產(chǎn)市場開展進(jìn)程緊密聯(lián)系。

房地產(chǎn)開發(fā)的前身是開放初期（80年代中期）的城市房屋“統(tǒng)代建”，即需要建房的單位按國家批準(zhǔn)的建房方案委托由政府組織成立的“統(tǒng)建辦公室”（政府事業(yè)單位）統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一結(jié)算，建設(shè)資金來自各參建單位。

112

隨著房屋商品化、土地有償使用等制度的推行，各地“統(tǒng)建辦”逐步演變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其效勞對(duì)象也逐漸通過市場進(jìn)行選擇，但其開發(fā)建設(shè)資金除獲得貸款外，主要仍然是購房者預(yù)付的購房款，商品房預(yù)售也逐步成主要的銷售方式。113

1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)根底上，建立了預(yù)售許可制度，并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80％以上，局部城市甚至達(dá)90％以上。

114

商品房預(yù)售制度對(duì)促進(jìn)我國住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場開展發(fā)揮了積極作用。

一是加快了住房供給。長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量缺乏，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供給是客觀需要。

預(yù)售制加速了建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用本錢，促進(jìn)了住宅開展。根據(jù)測算，預(yù)售工程比現(xiàn)售工程的動(dòng)態(tài)投資回收期約縮短10個(gè)月。115

二是發(fā)揮了融資作用。我國資本市場開展滯后，目前除銀行貸款外根本沒有其他可供選擇的融資方式。在我國現(xiàn)有的融資渠道無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)需要的現(xiàn)實(shí)條件下，預(yù)售實(shí)際上成為房地產(chǎn)開發(fā)融資的重要手段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前開發(fā)資金來源中，約40%來源于訂金、預(yù)售款。

116

三是適應(yīng)了成片開發(fā)的要求。我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚，多數(shù)開發(fā)企業(yè)規(guī)模小、積累缺乏，完全靠自籌資金完成工程開發(fā)，并不現(xiàn)實(shí)。特別是，由于歷史欠帳多，新建住宅量大，我國房地產(chǎn)市場一直以增量市場為主，開發(fā)工程大多是成片、滾動(dòng)開發(fā)，有的一開就是幾十萬、上百萬平方米（北京方莊、回龍觀等），這是有別于世界其他國家的中國特色。在資本市場不發(fā)育的情況下，完全靠開發(fā)企業(yè)自有資金，難以實(shí)施工程成片開發(fā)。

117四是具有一定的價(jià)格優(yōu)勢。

預(yù)售商品房相對(duì)于現(xiàn)售商品房的價(jià)格優(yōu)勢，客觀上有利于購房者，這也是預(yù)售制度為消費(fèi)者所接受的重要原因。目前預(yù)售價(jià)格較現(xiàn)售約低10-15%。118三）取消商品房預(yù)售制度的利弊分析119

1、商品房預(yù)售的融資功能凸現(xiàn)，根本原因是我國房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道不暢，金融工具較為單一。

從負(fù)債率來看，我國開發(fā)商與國外開發(fā)商根本相當(dāng)（2003年五大住宅開發(fā)商中資產(chǎn)負(fù)債率最高的達(dá)76％，最低的也在51％），不同的是融資渠道，即負(fù)債資金來源不同。

我國開發(fā)企業(yè)的負(fù)債主要是銀行貸款（包括開發(fā)貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款通過預(yù)售轉(zhuǎn)入開發(fā)環(huán)節(jié)）；而，開發(fā)資金主要來自信托、基金、債市等直接融資渠道，銀行貸款僅占其總負(fù)債的10%左右。

120

2、購房貸款進(jìn)入開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)在一些市場經(jīng)濟(jì)國家同樣存在，但我國對(duì)預(yù)售款使用的監(jiān)管相對(duì)較弱。目前尚沒有形成銀行與開發(fā)商之外的第三方監(jiān)管的有效機(jī)制，加上有的基層信貸機(jī)構(gòu)疏于管理，致使有的開發(fā)工程預(yù)售款由開發(fā)商自由支配，有的工程出現(xiàn)假按揭（從目前情況看，多數(shù)由貸款銀行工作人員與開發(fā)商相勾結(jié)造成），容易引發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

3、預(yù)售過程中出現(xiàn)的一些不標(biāo)準(zhǔn)行為，應(yīng)當(dāng)通過加強(qiáng)市場監(jiān)管解決。121

從市場經(jīng)濟(jì)國家看，預(yù)售作為一種商業(yè)模式是客觀存在的。在我國融資工具缺乏、相關(guān)配套措施不健全的情況下，簡單取消預(yù)售制度，將帶來較大的負(fù)面影響。122

一是市場供給規(guī)模將較大程度地萎縮，影響房價(jià)穩(wěn)定。一方面大量具備預(yù)售條件的在建工程不能上市，市場即期供給量將明顯減少；

123

另一方面，受建設(shè)資金的制約，建設(shè)規(guī)?？s減，后續(xù)供給能力削弱，造成供求關(guān)系失衡，都會(huì)引起短期內(nèi)房價(jià)的快速上漲。

2000年上海市政府決定提高預(yù)售條件，就曾導(dǎo)致市場出現(xiàn)階段性的供不應(yīng)求，房價(jià)隨之上升。同時(shí)，市場價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制，本錢的上升將不可防止地局部轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。這與當(dāng)前穩(wěn)定房價(jià)的調(diào)控目標(biāo)是不相符的。

124

二是開發(fā)資金鏈可能出現(xiàn)斷裂，并由此帶來一系列社會(huì)問題和金融風(fēng)險(xiǎn)。多數(shù)開發(fā)企業(yè)資金壓力明顯加大，一些中、小企業(yè)將因資金鏈斷裂而被迫退出市場，在提高產(chǎn)業(yè)集中度的同時(shí)，有可能帶來樓盤爛尾、拖欠工程款、合同糾紛等現(xiàn)象的大量出現(xiàn)，也會(huì)影響金融平安。

125三是外資將可能大量進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，增加新的不確定性因素。目前，基于人民幣升值的預(yù)期和國內(nèi)巨大的市場需求，境外資金十分關(guān)注中國房地產(chǎn)市場。一旦取消預(yù)售制，留出的開發(fā)資金缺口將刺激外資加速進(jìn)入市場，加大市場的不確定性，加大宏觀調(diào)控的難度，有可能引發(fā)新的市場風(fēng)險(xiǎn)。126

綜上，取消商品房預(yù)售制度，并不能從根本上解決商品房預(yù)售中所存在的問題，而且還將帶來較大的市場震蕩，不利于房地產(chǎn)市場持續(xù)健康開展。因此，總體上弊大于利。

當(dāng)前的著力點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放在進(jìn)一步完善商品房預(yù)售制度上，而不是取消該制度。127四）社會(huì)各界反映128

1、絕大多數(shù)專家學(xué)者贊成保存預(yù)售制度1）預(yù)售作為一種商業(yè)運(yùn)作模式,不宜以行政手段硬性取消。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認(rèn)為，預(yù)售制度是全行的一種營銷手段，是房屋買賣雙方的一種自發(fā)選擇。129清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉教授認(rèn)為，商品房銷售和預(yù)售是交易的不同形式，國際上大局部國家都不禁止預(yù)售，在期房銷售過程中，購房者實(shí)際上分擔(dān)了開發(fā)商的一局部開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，相應(yīng)地也獲得了期房和現(xiàn)房的價(jià)格差異作為回報(bào)。

130國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉認(rèn)為，取消預(yù)售本質(zhì)上是對(duì)愿意購置期房的消費(fèi)者消費(fèi)權(quán)的一種侵犯，有悖于房地產(chǎn)市場的良性開展。房屋預(yù)售制度的存在是由房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系決定的，房屋預(yù)售制度的存留應(yīng)以及是否成為主流應(yīng)該讓市場去調(diào)節(jié)，而不應(yīng)通過行政干預(yù)，否則不利于市場制度的長遠(yuǎn)建設(shè)。131北京師范大學(xué)管理學(xué)院董藩教授認(rèn)為，對(duì)于生產(chǎn)周期比較長、價(jià)值量巨大的產(chǎn)品，有一個(gè)預(yù)售的過程或者有一個(gè)訂購的過程也是很正常的，在西方也是常見的。商品房預(yù)售存在的風(fēng)險(xiǎn)和不標(biāo)準(zhǔn)，不在于這種方式的本身，只能是監(jiān)管上的問題。1322）取消商品房預(yù)售將減少市場供給量，影響房價(jià)穩(wěn)定。

一是削弱房地產(chǎn)市場后續(xù)供給能力。

國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉認(rèn)為，在目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道不健全、相關(guān)配套措施不健全的情況下，取消房屋預(yù)售制度可能加劇開發(fā)商的資金壓力，使開發(fā)商尤其是一些實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商放棄相關(guān)的開發(fā)工程，極大影響房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模市場上商品房的供給數(shù)量。

133二是大量具備預(yù)售條件的在建工程不能上市，市場即期供給將明顯減少。三是取消房屋預(yù)售制度后，短期內(nèi)市場對(duì)存量房的需求可能會(huì)急劇增長。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所主任劉洪玉教授認(rèn)為，在當(dāng)前需求依然旺盛的情況下，市場供求結(jié)構(gòu)失衡，可能會(huì)引起短期內(nèi)房價(jià)的快速上漲。

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉也認(rèn)為，如果單純?nèi)′N預(yù)售，對(duì)房價(jià)無疑是火上澆油。134

3）取消預(yù)售制度達(dá)不到防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的目的。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，如果從防范金融風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)，完全可以提高期房按揭貸款的利率或首付款比例，或者干脆不給期房銷售提供按揭貸款。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，來采取相應(yīng)的市場和經(jīng)營策略，而不是要求取消預(yù)售制度。防范風(fēng)險(xiǎn)歸根到底還是要求金融機(jī)構(gòu)自身具備風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，而不是取消房屋預(yù)售制度就能做到。135國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉認(rèn)為，央行研究報(bào)告建議取消房屋預(yù)售，主要目的是防范金融風(fēng)險(xiǎn)。但是防范風(fēng)險(xiǎn)要靠金融機(jī)構(gòu)自身具備風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，而不能靠取消房屋預(yù)售這種簡單的做法，防范風(fēng)險(xiǎn)不能因噎廢食，躲避風(fēng)險(xiǎn)不能以更大的收益的時(shí)機(jī)本錢為代價(jià)，而是要靠提高自身的風(fēng)險(xiǎn)控制、管理能力，才是防范金融風(fēng)險(xiǎn)之本，一刀切的做法是不適宜的。136

4）為外資大量進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域開辟空間。央行、專家、開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，中國缺乏興旺的多層次房地產(chǎn)融資市場，融資渠道狹窄，開發(fā)經(jīng)營資金主要依賴銀行貸款。

國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉、西南證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員段海瑞都認(rèn)為，基于人民幣升值的預(yù)期和國內(nèi)巨大的市場需求，境外資金十分關(guān)注中國房地產(chǎn)市場。137

目前已有海外資金以直接投資或參股、間接投資以及外資貸款等多種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

清華大學(xué)的劉洪玉認(rèn)為，一旦取消預(yù)售制度，留出的開發(fā)資金缺口將刺激外資加速進(jìn)入外資加速進(jìn)入市場，使國內(nèi)大量儲(chǔ)蓄資金以低收益方式放于銀行，而銀行儲(chǔ)蓄資金沉淀本身就是一種損失。138五）有關(guān)政策建議139

1、積極拓展房地產(chǎn)融資渠道2、加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管3、強(qiáng)化商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理4、嚴(yán)格商品房預(yù)售許可管理5、完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)每套商品房預(yù)售全過程的跟蹤管理140

七、關(guān)于的房地產(chǎn)泡沫破滅141

一段時(shí)期來，在我國房地產(chǎn)業(yè)市場出現(xiàn)價(jià)格過快上漲現(xiàn)象和人民幣趨于升值的背景下，一些輿論提出，我國正面臨在1985年“廣場協(xié)議”后的情況，房地產(chǎn)業(yè)將因人民幣升值而出現(xiàn)大量“泡沫”，國民經(jīng)濟(jì)已被房地產(chǎn)價(jià)格的快速膨脹所脅持，10年衰退的教訓(xùn)有可能在中國重演。我們認(rèn)為，這些判斷缺乏客觀依據(jù)。

142一）我國目前和“廣場協(xié)議”前后的面臨的不是同一開展階段。

所謂廣場協(xié)議，是指1985年9月22日，、、聯(lián)邦德國、法國、英國的財(cái)政部長和中央銀行行長在紐約廣場飯店舉行會(huì)議，達(dá)成五國政府聯(lián)合干預(yù)外匯市場，誘導(dǎo)美元對(duì)主要貨幣的匯率有秩序地貶值，以解決巨額貿(mào)易赤字問題的協(xié)議。因協(xié)議在廣場飯店簽署，故該協(xié)議又被稱為“廣場協(xié)議”。

143

目前輿論中普遍存在一個(gè)偏頗的前提，就是把1985年的“廣場協(xié)議”當(dāng)成了日元升值的起點(diǎn)，并由此來分析我國可能面臨的問題。這種割斷歷史的孤立分析是相當(dāng)有害的。

144

在戰(zhàn)后為盡快恢復(fù)經(jīng)濟(jì)和開展出口產(chǎn)業(yè)，按照占領(lǐng)幫助制定的“道奇方案”，于1949年將本幣一下子貶到360日元比1美元，并執(zhí)行固定匯率。這個(gè)固定匯率一直執(zhí)行了22年。長期的低匯率使很快成了一個(gè)外向型經(jīng)濟(jì)興旺的國家。1969年到1971年，的國際貿(mào)易順差不斷擴(kuò)大。

1451971年，由于突然公布“新經(jīng)濟(jì)政策”，停止美元與黃金掛鉤，被迫于同年11月將日元對(duì)美元大幅度升值為306：1。1973年2月，“布雷頓森林體制”解體，和其他興旺國家共同開始實(shí)行浮動(dòng)匯率。146

日元升值的這個(gè)第一階段，正是我們應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注的階段。在這個(gè)階段，日元升值給帶來的，首先是產(chǎn)業(yè)競爭力的大幅度提高。企業(yè)被迫轉(zhuǎn)向提高質(zhì)量、改進(jìn)技術(shù)、樹立品牌和節(jié)約資源等方面。促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)開展水平的極大升級(jí)。在既沒有鐵礦石，也沒有能源的，鋼鐵業(yè)一舉成為了優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。到1975年，還躍居為世界第一大汽車出口國。147

從這個(gè)意義上說，日元升值給帶來的，是轉(zhuǎn)變?cè)鲩L方式、促進(jìn)結(jié)構(gòu)升級(jí)的動(dòng)力和壓力；是受益而不是受害。我國面臨的，實(shí)際上是日元第一次升值時(shí)的開展水平。就國際競爭力說，我國目前的開展階段與這個(gè)時(shí)期的水平相當(dāng)；和“廣場協(xié)議”時(shí)的不在同一開展階段上。148二）房地產(chǎn)泡沫分析的歷屆政府都把改善國民生活作為自己的政治綱領(lǐng)。其中最具代表性的有六十年代初池田內(nèi)閣的《國民收入倍增方案》，七十年代田中內(nèi)閣的《社會(huì)經(jīng)濟(jì)根本方案》（列島改造論）、八十年代中曾根內(nèi)閣的《80年代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的展望和方針》等。但一段時(shí)間內(nèi)，一些政治家們過度迎合社會(huì)急于趕超歐美生活水平的訴求，則為房地產(chǎn)業(yè)的過度擴(kuò)張埋下了伏筆。149

從住房政策分析：

上個(gè)世紀(jì)80年代初，急于趕超歐美生活水平，提出“向二十一世紀(jì)新城鎮(zhèn)目標(biāo)邁進(jìn)”方案，鼓勵(lì)人們“住大房子、好房子”，由此，地方開始加快舊區(qū)改造工作并進(jìn)行大拆大建，房地產(chǎn)投資規(guī)模急劇擴(kuò)張，地價(jià)快速上漲。

150

1990年，政府已經(jīng)意識(shí)到過度快速上漲的房地產(chǎn)價(jià)格可能給金融和國民經(jīng)濟(jì)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，開始大造壓低房地產(chǎn)價(jià)格輿論，采取措施抑制價(jià)格，調(diào)整市場。但這個(gè)政策采取了“硬著陸”的不當(dāng)方式。一方面，突然快速抽緊銀根，另一方面，政府主導(dǎo)大造壓低房地產(chǎn)價(jià)格的輿論。151

1990年9月，國營播送電視臺(tái)NHK連續(xù)五個(gè)晚上在黃金時(shí)段播放了有關(guān)土地問題的特別節(jié)目，提出應(yīng)讓的地價(jià)下降一半；主張進(jìn)行土地稅制的，限制房地產(chǎn)融資。

這一連續(xù)節(jié)目成了社會(huì)價(jià)格預(yù)期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

152

1991年6月，宮澤喜一內(nèi)閣提出《生活大國五年方案》，進(jìn)一步提出，要“確保國民能用五年的家庭年收入購置一套住房的目標(biāo)”，也就是房價(jià)收入比要壓低到五年的政策性價(jià)格目標(biāo)。

前期過度迎合社會(huì)急于趕超歐美心理，鼓勵(lì)住大房子、好房子的政策急劇吹大了需求，膨脹了價(jià)格；

后期同樣過度迎合社會(huì)心理，讓國民買到廉價(jià)房子的政策宣言又一舉刺破了“泡沫”，完全打亂了社會(huì)價(jià)格預(yù)期。

這個(gè)循環(huán)構(gòu)成了房地產(chǎn)“泡沫”從產(chǎn)生到破滅的政策根底。

153

貨幣政策方面分析：

“廣場協(xié)議”后為緩解本幣升值的影響，1986年1月起連續(xù)5次降低貼現(xiàn)率，1987年到達(dá)2.5％的戰(zhàn)后最低水平。

由于銀根放松，貨幣供給量快速增長，而大量貨幣的去處就是股票與房地產(chǎn)市場。154

1990年政府意識(shí)到快速上漲的房地產(chǎn)價(jià)格可能給金融和國民經(jīng)濟(jì)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，開始采取措施抑制價(jià)格和調(diào)整市場。但貨幣政策采取了“硬著陸”的不當(dāng)方式，央行快速抽緊銀根，通過連續(xù)五次加息，把利率從2.5％一下提高到1990年8月的6％。

貨幣政策180度大轉(zhuǎn)彎使得房地產(chǎn)市場來不及調(diào)整而迅速崩潰。

155

在“泡沫”破滅之際的1990年，地產(chǎn)總價(jià)值約為20萬億美元，大約是1955年的75倍。但是到1992年，股票和土地價(jià)格下降造成的資產(chǎn)損失相當(dāng)于當(dāng)年國民生產(chǎn)總值的90％，由此經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入了長期停滯不前的“失去的十年”時(shí)期。

156

房地產(chǎn)“泡沫”破滅后，房價(jià)一落千丈，銀行大量貸款成為不良資產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)衰退就此開始。

1993年

經(jīng)濟(jì)年增長率從1990年的5.6％急劇下滑為0.2％。

157

三）房地產(chǎn)興衰的幾點(diǎn)啟示：

一是解決居民住房問題的制度設(shè)想要有長遠(yuǎn)安排。房地產(chǎn)“泡沫”破滅的原因之一是政府急于在一個(gè)短時(shí)期內(nèi)改善整個(gè)社會(huì)的住房條件而大量提供政策性住房。我國是一個(gè)開展不平衡的大國，滿足人民群眾的住房需求需要一個(gè)長期的開展建設(shè)過程。指望中短期內(nèi)就能滿足大多數(shù)人住房需求的良好愿望，往往會(huì)和經(jīng)濟(jì)規(guī)律發(fā)生矛盾。158

二是擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)的升級(jí)仍要長期堅(jiān)持。九十年代經(jīng)濟(jì)停滯不前的最大教訓(xùn)是政策搖擺不定，沒有把擴(kuò)大內(nèi)需、擴(kuò)張消費(fèi)和促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的政策堅(jiān)持始終。我國已經(jīng)走過了短缺時(shí)代，住房消費(fèi)需求的高漲是社會(huì)消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)變化的良性反映，堅(jiān)決不移地采取鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策需要從長期戰(zhàn)略高度來認(rèn)識(shí)。159

三是對(duì)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題的調(diào)控要堅(jiān)持積極穩(wěn)妥的原則，注意把握力度，著眼于軟著陸，切忌下猛藥，造成大起大落。

160三）從的教訓(xùn)，對(duì)我國穩(wěn)定房價(jià)工作回頭看回憶半年多來以穩(wěn)定房價(jià)為主要內(nèi)容的調(diào)控工作，在政策研究、文件制發(fā)和貫徹實(shí)施的各個(gè)階段，國務(wù)院和各有關(guān)部委非常審慎。堅(jiān)持按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，始終貫穿著科學(xué)務(wù)實(shí)態(tài)度，牢牢把握著解決當(dāng)前的問題，是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場更加持續(xù)健康開展這個(gè)主線。

161一是首先認(rèn)真分析市場出現(xiàn)的問題，并找準(zhǔn)其中的主要問題。因房價(jià)問題是市場運(yùn)行狀況的綜合反映，表現(xiàn)得也最為直接和敏感。解決供求關(guān)系、結(jié)構(gòu)問題、市場秩序等，都最終表現(xiàn)為商品房價(jià)格的穩(wěn)定。所以把局部城市出現(xiàn)房價(jià)非正常上漲或有此苗頭作為當(dāng)前的主要問題；

二是從統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)入手，確定這次調(diào)控要到達(dá)的主要目的。即采取有效措施，穩(wěn)定房價(jià),阻止房價(jià)的非正常上漲；162三是為妥善解決問題，先把產(chǎn)生問題的原因分析清楚。房價(jià)上漲有合理的原因：如城鎮(zhèn)人口增長較快，居民生活水平不斷提高，對(duì)住房需求迅速增加；土地價(jià)格上升，建筑材料價(jià)格上漲，加之商品房品質(zhì)提高，配套設(shè)施和環(huán)境改善以及精裝修，帶來商品房開發(fā)建設(shè)本錢增加等。也有不合理的原因：主要表現(xiàn)在市場需求偏大，供求矛盾突出，市場供給結(jié)構(gòu)不合理，投機(jī)性購房抬頭，政府行為不標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商哄抬房價(jià)等。163四是針對(duì)問題和原因?qū)ΠY下藥：1）首先強(qiáng)化地方政府在穩(wěn)定房價(jià)問題上的責(zé)任；2）其次是采取積極穩(wěn)妥措施，從加強(qiáng)供給與需求的雙向調(diào)控，側(cè)重抑制不合理需求入手；加上標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場秩序三管齊下；

164——調(diào)控供給：重點(diǎn)放在調(diào)整市場供給結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)位和中小套型的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房供給，逐步滿足普通居民家庭的住房需求；——調(diào)控需求：重點(diǎn)是遏制投機(jī)性需求，控制投資性需求，合理引導(dǎo)改善性住房需求，控制拆遷帶來的住房被動(dòng)性需求；165

——標(biāo)準(zhǔn)市場秩序:

重點(diǎn)是加快建立并開通城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握房地產(chǎn)市場的供求真實(shí)情況，加大市場的透明度，同時(shí)查處開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)違規(guī)銷售、惡意哄抬房價(jià)等行為，讓百姓明明白白消費(fèi)、清清楚楚購房。

166

這次調(diào)控比較成功的方面：

一是中央確定的調(diào)控目標(biāo)和根本政策，堅(jiān)持了“積極穩(wěn)妥、把握力度，突出重點(diǎn)、區(qū)別對(duì)待，因地制宜、分類指導(dǎo)，強(qiáng)化法治、加強(qiáng)監(jiān)管”的根本原則，同時(shí)，強(qiáng)調(diào)地方政府在穩(wěn)定房價(jià)問題上的責(zé)任。

國家的統(tǒng)一政策解決或防范普遍性問題，地方的調(diào)控措施則針對(duì)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，有什么問題解決什么問題，尚未暴露問題的則未雨綢繆、注意防范，不搞一刀切。167二是調(diào)控貫穿了有保有壓的方針，沒有下猛藥，不搞硬著陸。國務(wù)院《通知》和七部委文件提的都是穩(wěn)定房價(jià)，并明確要求防止市場出現(xiàn)大起大落，使得調(diào)控以來市場總體表現(xiàn)平穩(wěn)。

168三是調(diào)控政策具有很強(qiáng)的針對(duì)性，下藥較準(zhǔn)，用量適度。

*首先采取經(jīng)濟(jì)手段加法律手段重錘打擊最容易形成泡沫、對(duì)房地產(chǎn)市場破壞力最大的市場投機(jī)行為。

——通過擠壓泡沫到達(dá)逼迫投機(jī)性購房退市的目的，——在較短的時(shí)間內(nèi)使市場節(jié)奏有所放緩，——供求矛盾緩解，——房價(jià)漲幅趨緩，——使市場逐步回歸理性。169*其次，把穩(wěn)定房價(jià)的另一個(gè)工作重點(diǎn)放在改善住房供給結(jié)構(gòu)、著力增加適合普通居民購置的中低價(jià)位和中小戶型普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房上，努力讓有能力進(jìn)入市場的工薪家庭買得起房。

*第三，強(qiáng)化住房保障工作，努力使沒有能力進(jìn)入市場的最低收入家庭得到根本保障。要求各地抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查，建立保障對(duì)象檔案，切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金的規(guī)定，著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。170這次調(diào)控能在較短的時(shí)間內(nèi)，取得較明顯的效果，充分說明中央、國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的重大決策是非常及時(shí)的，調(diào)控的目標(biāo)定位、決策部署都是科學(xué)的。有關(guān)政策措施具有較強(qiáng)的針對(duì)性，得到了各地和社會(huì)各界的普遍支持，既有利于解決當(dāng)前存在的突出矛盾和問題，又為促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康開展打下了根底，充分表達(dá)了貫徹落實(shí)科學(xué)開展觀和構(gòu)建和諧社會(huì)的客觀要求。171盡管隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的逐步落實(shí)，政策效應(yīng)已經(jīng)得到初步顯現(xiàn)。但我們應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到，當(dāng)前調(diào)控成效還是初步的，市場尚在開展變化中，需要冷靜觀察，密切關(guān)注走勢，注意穩(wěn)定政策不松懈。

要到達(dá)“供求根本平衡、結(jié)構(gòu)根本合理、價(jià)格根本穩(wěn)定”的調(diào)控目標(biāo)，切實(shí)把穩(wěn)定房價(jià)的初步成果穩(wěn)固好，使市場結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到合理調(diào)整，市場行為進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)，住房保障工作逐步建立和完善，還有大量工作要做。

172

八、結(jié)束語173

在國務(wù)院經(jīng)濟(jì)形勢分析會(huì)上，溫家寶對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，強(qiáng)調(diào)：

*兩個(gè)堅(jiān)決不移：一是堅(jiān)決不移落實(shí)中央已確定的調(diào)控政策，解決好突出問題；二是堅(jiān)決不移把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)其健康開展。

*兩個(gè)關(guān)鍵：一是著力改善供給結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)位普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房及廉租住房建設(shè)，嚴(yán)格控制高檔商品房開發(fā)；二是切實(shí)和標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)秩序，遏制投機(jī)炒作。174國辦發(fā)曾培炎主持召開的房地產(chǎn)市場形勢分析會(huì)議紀(jì)要明確提出：

*根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)和土地市場的形勢，下一步要繼續(xù)推進(jìn)和落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施，不再出臺(tái)新的調(diào)控政策。*努力實(shí)現(xiàn)“調(diào)整結(jié)構(gòu)、保障供給、分類指導(dǎo)、穩(wěn)定價(jià)格”的宏觀調(diào)控目標(biāo)。175國務(wù)院副曾培炎在遼寧考察了房地產(chǎn)市場，從以下方面作了強(qiáng)調(diào)：1、當(dāng)前各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策效果開始顯現(xiàn)，市場形勢總體趨好。各地要進(jìn)一步把思想行動(dòng)統(tǒng)一到國務(wù)院調(diào)控房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)政策措施上，促進(jìn)住房價(jià)格根本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)健康開展。1762、保持房地產(chǎn)市場健康開展，關(guān)系國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展的全局，關(guān)系廣闊人民群眾的切身利益。各級(jí)地方政府要切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，堅(jiān)決不移地貫徹落實(shí)國務(wù)院已經(jīng)出臺(tái)的政策措施，著力解決當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的突出問題；堅(jiān)決不移地把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康開展。1773、要繼續(xù)遏制投機(jī)性需求，控制投資性需求。同時(shí)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，鼓勵(lì)居民正常的住房消費(fèi)需求。178

4、要加快調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，切實(shí)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房，以及經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的供給。進(jìn)一步完善和標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、銷售方法，使政策優(yōu)惠真正落實(shí)到符合條件的低收入家庭。加快廉租住房制度建設(shè)，重點(diǎn)幫助困難居民解決住房問題。繼續(xù)控制高檔商品住房和政府機(jī)關(guān)辦公樓等非住宅開發(fā)，控制其投資過快增長。179

5、要繼續(xù)和標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場秩序，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)市場準(zhǔn)入，加強(qiáng)市場監(jiān)管，嚴(yán)肅查處開發(fā)和銷售中的各種違法違規(guī)行為。繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，增強(qiáng)市場透明度，引導(dǎo)市場理性開展。180從去年以來，國