《金融不良資產(chǎn)評估問題研究10000字【論文】》

一、引言(一)研究背景中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年中國銀行金融機構(gòu)不良貸款數(shù)額為694.4億元。中國銀行不良貸款4235億元，僅一年增長21％，與中國銀行不良資產(chǎn)的這種情況相比，可以推斷出最可能的原因是，由于國際經(jīng)濟的急劇下滑，中國的整體投資環(huán)境并不樂觀。大量不良資產(chǎn)像商業(yè)銀行累積的癌癥。如果不能及時治療，一旦癌癥惡化，整個銀行業(yè)將無法長足發(fā)展。銀行不良資產(chǎn)的問題帶來了我國金融體系的內(nèi)在風(fēng)險隱患,所以隨著我國不良資產(chǎn)的不斷增加,監(jiān)管層為了降低大幅度提升的不良率,一直呼吁各大商業(yè)銀行加大對不良資產(chǎn)的監(jiān)管與核銷力度,但從主觀意愿上來看銀行并沒有把這一方法作為解決問題的首選。因為對不良資產(chǎn)進行核銷,就相當于銀行失去了這筆債權(quán),所以只要有選擇的情況下,銀行還是更加偏向?qū)⒉涣假Y產(chǎn)進行低價出售。如果出售,四大資產(chǎn)管理公司則成為了主要的接受者。我國通過設(shè)立資產(chǎn)管理公司來專門解決我國不良資產(chǎn)比例過高這一問題。(二)研究目的及意義在不良資產(chǎn)評估方法的理論和方法目前的研究是缺乏的，也是難以解決實踐中遇到的各種問題，從而導(dǎo)致評估行為的不規(guī)則和在定價不能起到真正的作用。但是，在不良資產(chǎn)的分類，抵押實物不良資產(chǎn)占了很大的比例，而在處置不良資產(chǎn)的實物對象的評估也是在實踐中發(fā)揮了重要的作用。因此，如何使抵押實物不良資產(chǎn)的合理估值成為一個需要在當前處置不良資產(chǎn)的一個亟待解決的問題。然而，抵押實物不良資產(chǎn)的評估是一項技術(shù)性很強的工作，目前中國尚未形成相對成熟和完善的評估機制。中國目前的評估標準和規(guī)范主要是針對正常的市場交易，持續(xù)經(jīng)營和有利可圖的資產(chǎn)而制定的。對于快速清算的抵押貸款實物資產(chǎn)，現(xiàn)行的評價標準和規(guī)范明顯不適用，中介評價機構(gòu)在實際操作中缺乏理論支持。因此，在中國目前處置的抵押實物不良資產(chǎn)中，沒有確定的方法來評估不良資產(chǎn)的抵押品?；旧?，不同的機構(gòu)根據(jù)自己的方法評估，有些機構(gòu)只是像普通的評估一樣，考慮抵押品實現(xiàn)的貼現(xiàn)率;有些主觀上沒有客觀依據(jù)來設(shè)定，所考慮的因素并不全面;最負責任的是問一些專家。但是，在確定抵押評估過程中貼現(xiàn)率等參數(shù)時，評估者需要具備較強的實踐經(jīng)驗和專業(yè)判斷力。參數(shù)的微小變化將導(dǎo)致評估結(jié)果發(fā)生較大變化，這將導(dǎo)致不同評估人員得出的評估結(jié)論往往差異很大，有時最終評估結(jié)果并不嚴謹。因此，為了更客觀地確定貼現(xiàn)率，使抵押實物不良資產(chǎn)的估值更加合理準確，引入分析模型研究貼現(xiàn)率，對抵押實物進行評估，優(yōu)化不良資產(chǎn)評估方法。二、金融不良資產(chǎn)評估理論及方法和現(xiàn)狀分析(一)金融不良資產(chǎn)評估的定義關(guān)于金融不良資產(chǎn)的定義，理論界有狹義和廣義的含義。狹義金融不良資產(chǎn)是指借款人不能或者有跡象表明其不能按照原協(xié)議及時償還本金和利息的不良貸款，導(dǎo)致或?qū)?dǎo)致銀行資產(chǎn)流失。廣泛的金融不良資產(chǎn)不僅包括狹隘的概念，還包括資產(chǎn)管理機構(gòu)和非金融機構(gòu)持有的金融壞賬。在評估實踐中，金融不良資產(chǎn)的估值主要集中在金融壞賬上。因此，本文選擇的評估對象是廣義的金融不良資產(chǎn)。(二)我國金融不良資產(chǎn)的成因不良金融資產(chǎn)來自銀行的不良貸款，不良貸款的形成也是多方的結(jié)果。本文主要分析了政府，銀行和社會三個方面。首先，國家的宏觀經(jīng)濟政策和政府的不當干預(yù)。20世紀90年代，中國正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和國有企業(yè)改制的時期。作為國有金融企業(yè)，商業(yè)銀行自然承擔著經(jīng)濟和社會改革的成本。為支持國有企業(yè)改革和產(chǎn)業(yè)政策的實施，政府干預(yù)下的分配和保護貸款應(yīng)運而生。許多國有企業(yè)未能適應(yīng)市場經(jīng)濟環(huán)境，經(jīng)濟效率低下甚至破產(chǎn)，導(dǎo)致大量不良貸款。此外，過熱的經(jīng)濟導(dǎo)致投資盲目重復(fù)，行業(yè)利潤急劇下降，嚴重依賴貸款循環(huán)的項目也被關(guān)閉，這是不良貸款的主要原因。不良貸款出現(xiàn)后，由于地方保護主義，地方政府強制干預(yù)處置過程，導(dǎo)致不良貸款。其次，銀行內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)存在重大缺陷。中國的商業(yè)銀行，特別是國有銀行，具有強大的行政色彩，尚未建立完善的商業(yè)信用管理體系。特別是對于中小城市的商業(yè)銀行而言，內(nèi)部控制系統(tǒng)極不完善。此外，銀行員工的整體素質(zhì)也不高，沒有嚴格執(zhí)行必要的信貸程序。盲目追求貸款規(guī)模，忽視貸款質(zhì)量，大大增加了銀行的運作風(fēng)險和壞賬率。此外，內(nèi)部問責機制和監(jiān)管制度也是不良貸款出現(xiàn)的主要原因。廣泛的“一把手決定”現(xiàn)象意味著極大的道德風(fēng)險，即使貸款和貸款分離，“人情貸款”和“利益貸款”仍然存在。第三，沒有有效的社會信用體系和法律約束機制。企業(yè)和個人信用意識太弱，不良貸款增加和增加。因此，建立解決不良貸款問題的社會信用機制具有重要意義。目前，中國還沒有建立完善的信用體系，導(dǎo)致銀行掌握借款人信用狀況的不對稱性，容易做出錯誤的貸款決策。此外，不值得信任的企業(yè)和個人的成本太低，不足以影響經(jīng)濟活動和個人生活。這也成為惡意逃稅的主要原因，使得不良貸款問題更加困難。(三)金融不良資產(chǎn)的處置方式從流程的角度來看，金融不良資產(chǎn)的處置大致可分為兩個階段：資產(chǎn)管理公司首先根據(jù)賬面價值或招標方式接受銀行不良貸款。然后資產(chǎn)管理公司處理了其財務(wù)壞賬和價值回收。目前，資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)主要發(fā)生在第二階段，即評估金融壞賬的價值。根據(jù)金融機構(gòu)和資產(chǎn)管理公司的處置方法，本文總結(jié)了以下處置方法：1.壞賬準備。根據(jù)國家金融管理制度，不良金融機構(gòu)的運作過程中產(chǎn)生的貸款，允許計提壞賬準備的金額內(nèi)注銷。這種方法是消化金融機構(gòu)內(nèi)不良資產(chǎn)的主要方式，并大大降低了經(jīng)營風(fēng)險。2.債務(wù)重組。這種處置可分為以下四種方法：首先，債務(wù)與股權(quán)互換，也就是債權(quán)變股權(quán)的轉(zhuǎn)換，有利于降低企業(yè)的債務(wù)負擔，并適用于企業(yè)廣闊的發(fā)展前景;第二，折扣還款，也就是減少了債務(wù)人的貸款的賬面價值或放棄利息收入;第三，改變初始貸款協(xié)議，就是放寬合同條款，如延長還款期限，降低貸款利率等優(yōu)惠條件;第四，以資抵債，也就是債務(wù)人持有資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到銀行或資產(chǎn)管理公司償還債務(wù)，這種類型的處置多發(fā)生在按揭貸款。3.債權(quán)轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)移有三種主要方式：第一，商業(yè)銀行將資金壞賬轉(zhuǎn)移給資產(chǎn)管理公司;第二，資產(chǎn)管理公司將金融壞賬轉(zhuǎn)移給其他社會實體;第三，商業(yè)銀行直接將金融壞賬轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)管理公司以外的其他社會實體。4.不良資產(chǎn)證券化。對于流通性和變現(xiàn)能力較差的金融不良債權(quán),以銀行單筆或打包不良貸款作為抵押并進行信用增級,通過證券市場將不良金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為有價證券公開發(fā)行出售,以此來化解不良貸款問題。三、抵押實物類不良資產(chǎn)處置評估現(xiàn)狀及存在的問題(一)抵押實物類不良資產(chǎn)評估現(xiàn)狀抵押實物資產(chǎn)主要是當債務(wù)企業(yè)不能按時償還銀行貸款，企業(yè)清償全部債務(wù)，根據(jù)抵押、質(zhì)押、補償資產(chǎn)等形式，從而使債務(wù)以實物支付。所得的資產(chǎn)被稱為抵押實物不良資產(chǎn)。常見的實物抵押的不良資產(chǎn)包括公司建筑物、土地使用權(quán)，機器設(shè)備、存貨等。雖然有許多類型的債務(wù)資產(chǎn)，往往在實踐中是固定資產(chǎn)。它主要包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。大部分的動產(chǎn)是真實的資產(chǎn)，如車輛和機械。關(guān)于抵押類不良貸款的處理，產(chǎn)權(quán)從債權(quán)轉(zhuǎn)化。通常情況下，債權(quán)人的資產(chǎn)把抵押實物資產(chǎn)當成價值。實物資產(chǎn)的抵押品是評估的對象，因為資產(chǎn)變現(xiàn)的程度會有所不同，評估方法會有所不同。目前的評估方法主要是確定一般普通的資產(chǎn)價值，然后添加快速實現(xiàn)的相關(guān)因素進行分析，然后獲得最終的評估值。(二)抵押實物類不良資產(chǎn)處置評估存在的問題由于資產(chǎn)評估機構(gòu)的獨立性、客觀性、科學(xué)性和專業(yè)性，它保證了評估資產(chǎn)的價值和咨詢意見的權(quán)威評價。這是很容易為當事人的資產(chǎn)業(yè)務(wù)接受并達成交易。為了促進不良資產(chǎn)的合理流動和優(yōu)化配置。在這個過程中，評估的價值發(fā)現(xiàn)功能有基礎(chǔ)性作用。只有科學(xué)發(fā)現(xiàn)、揭示不良資產(chǎn)的價值可以在評估不良資產(chǎn)的定價起到一定的作用。然而，從處置和不良資產(chǎn)的評估在中國的目前的做法，存在很多問題。由于在抵押貸款處置不良資產(chǎn)的評估缺乏研究，這里的主要研究是不良資產(chǎn)的抵押。在其處置評估中存在的問題:1.評估方法和指導(dǎo)理論比較落后對抵押實物不良資產(chǎn)的評估是一項技術(shù)性很強的工作。目前，中國尚未形成相對成熟和全面的評估機制。中國目前的評估標準和規(guī)范主要針對正常的市場交易，持續(xù)運營和盈利資產(chǎn)。對于快速清算的抵押實物資產(chǎn)的實物資產(chǎn)，目前的評價標準和規(guī)范顯然不適用，中介評估機構(gòu)在實際操作中缺乏理論支持。2.評估結(jié)果缺乏公允,不良資產(chǎn)處置效果不佳根據(jù)不良資產(chǎn)評估結(jié)果設(shè)定處置價格的前提是評估結(jié)果的權(quán)威性和準確性。但是，對于中國抵押貸款實體的非標準化評估行為，銀行非標準化資產(chǎn)的價值尚未得到公正估計，評估結(jié)果往往高于或低于不良資產(chǎn)的處置價格。因此，評估缺乏公平性，這將影響交易方對交易價格的認可和處置效果。(三)原因分析由此可以看出，在處置的中國不良資產(chǎn)的評估諸多問題。本文認為，這些問題的關(guān)鍵原因歸納如下：1.評估方法和指導(dǎo)理論比較落后的原因抵押實物類不良資產(chǎn)的處置一般都是以快速變現(xiàn)為目的,相對于受其本身資產(chǎn)價值影響較大的其他資產(chǎn)而言,這類資產(chǎn)更容易受抵押實物類不良資產(chǎn)的特殊處置因素、市場供求關(guān)系等一系列其他因素的影響,這樣就使評估機構(gòu)在實際的處置變現(xiàn)中缺乏合適的標準從而導(dǎo)致市場的不規(guī)范。對于此類資產(chǎn),很難以較為流通的市價法進行評估,而如果采用重置成本法進行評估時則會受到《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》中規(guī)定的各類限制,從而導(dǎo)致評估價值與該資產(chǎn)的實際價值相差很大,更有甚者會造成二次處置損失。2.評估結(jié)果不嚴謹?shù)脑虍a(chǎn)生的評估結(jié)果不公允,與市場價值有差距的原因有以下幾個:(1)確定一般單項資產(chǎn)價值的時候，一般將一切由債權(quán)轉(zhuǎn)為物權(quán)的實物不良資產(chǎn)，全部都當成產(chǎn)權(quán)手續(xù)健全的實物資產(chǎn)，來展開評估，忽略了其產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的健全。實際上，這樣的事物不良資產(chǎn)里，很多都是商業(yè)銀行在產(chǎn)權(quán)手續(xù)有缺陷的狀況中接下來的。雖然很多實物類是健全的，不過很多產(chǎn)權(quán)權(quán)屬有些缺陷。實際上，像不動產(chǎn)這樣的實物資產(chǎn)價值，如果它的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬不健全，現(xiàn)實價值就會被折減。根據(jù)了解，當前許多地區(qū)的房市的場外買賣中，缺少完整權(quán)，而是有著居住年限的使用權(quán)的商品房，它的現(xiàn)實價格只是高于同地段公房一點而已，只有同地段有著完整產(chǎn)權(quán)商品房的一半左右。這樣對于權(quán)屬情況欠考慮的對于資產(chǎn)的價值影響很大，這也是導(dǎo)致當前這樣的不良資產(chǎn)評估結(jié)果和現(xiàn)實處理結(jié)果有著很大差別，一般高出的關(guān)鍵因素之一。(2)在確定迅速變現(xiàn)或者是貶值的因素時，無法客觀精準的判斷，有兩種偏差。一個是變現(xiàn)折扣率過高，一個是變現(xiàn)折扣過低。對于從債權(quán)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)的抵押實物資產(chǎn)，其性質(zhì)仍然是需要迅速變現(xiàn)的資產(chǎn)。上述兩個偏差將導(dǎo)致低估或高估對此類不良資產(chǎn)的評估。對這類不良資產(chǎn)的"變現(xiàn)折扣率"作出科學(xué)合理的判斷確實比較困難。這需要在該領(lǐng)域工作的評估師實行的科學(xué)統(tǒng)計分析還有大量的積累。另外，這也需要商業(yè)銀行、資產(chǎn)管理公司與相關(guān)部門的支持與合作，提供盡可能多的信息。還需要確定各項資產(chǎn)的具體情況、市場狀況、交易者意愿和其他相關(guān)因素。(四)抵押實物類不良資產(chǎn)評估方法優(yōu)化1.優(yōu)化思路本文的優(yōu)化想法是建立一個模型，合理確定折現(xiàn)率。按照上述內(nèi)容能夠發(fā)現(xiàn)，評估抵押物的時候評估價值差別很大，評估結(jié)果不符合實際的現(xiàn)狀經(jīng)?？梢?，因為評估的時候大多考慮資產(chǎn)本身的評估因素，和普通實物資產(chǎn)或是無形資產(chǎn)評估方式過程相差不大，并沒有考慮到抵押物變現(xiàn)的特別之處。就算是在評估的時候表現(xiàn)了變現(xiàn)折扣率，也僅僅是隨便幾個因素相加，對于各個因素比率的確定都是主觀判斷，并沒有詳細數(shù)據(jù)的支撐，并不是很客觀。在確認迅速變現(xiàn)因素中，有著兩個方面的偏向，一是變現(xiàn)折扣率過高，一是變現(xiàn)折扣率過低，這樣會導(dǎo)致這樣的不良資產(chǎn)評估結(jié)果評估的偏低或者偏高。因此本文將變現(xiàn)折扣率作為切入點，利用構(gòu)建模型恰當?shù)拇_認折扣率，從而優(yōu)化不良資產(chǎn)處置的評估。2.變現(xiàn)折扣率影響因素通過總結(jié)文獻和案例的分析，本文的研究重點結(jié)合，本文認為，為了合理確定折現(xiàn)率，影響因素應(yīng)該被歸納為兩類，即外部因素和主觀因素。它體現(xiàn)在市場條件綜合因素、處理的時間、資產(chǎn)質(zhì)量因素、交易意愿綜合因素。其中，市場條件的綜合因素包括市場需求、市場政策和相關(guān)的法律環(huán)境，從而影響資產(chǎn)清算。變現(xiàn)折扣率變現(xiàn)折扣率抵押物自身主觀因素外部因素抵押物自身主觀因素外部因素資產(chǎn)資糧因素處置時間市場條件綜合因素交易者意愿因素資產(chǎn)資糧因素處置時間市場條件綜合因素交易者意愿因素圖3-1多層次分析模型3.變現(xiàn)折扣率優(yōu)化過程(1)以上分析,本文建立變現(xiàn)折扣率模型:Y=f(X1,X2,X3,X4)Y代表的折現(xiàn)率;X1表示市場條件因子;X2代表交易者愿意因素;X3代表資產(chǎn)質(zhì)量因子;X4是處置時間因素。接著,假設(shè)Y=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4并進一步采用層次分析法來確定參數(shù)A1A2A3A4。(2)層次分析法基本理論層次分析法的基本步驟是:1)建立層次結(jié)構(gòu)的模型對于系統(tǒng)運用AHP來進行分析,首先把所包含的各種因素分組,每一個組作為一個層次,按最高層、中間層(可以有若干個)和最低層的形式順序排列起來。對于評價問題,通?？梢园哑浒凑找髣澐殖蓪哟谓Y(jié)構(gòu)的模型。其中:最頂層：與AHP要實現(xiàn)的目標是代表解決問題的目的。中間層:對于系統(tǒng)評價,層次分析法的中間層是表示為達到客觀的評價結(jié)果應(yīng)該從幾個方面來對系統(tǒng)進行分析。最低層:把需要分析的幾個方面細化為可量化的具體指標,即指標層。最高層，中間層和最低層應(yīng)指示上層和下層之間的關(guān)系。如果一個因素與下一級的因素，它可以被稱為這個因素與下一個級別完整的層次關(guān)系。當一個因素是只涉及到一些因素，在一個新的水平，它可以被稱為這個因素與下一級的不完整的層次關(guān)系。2)構(gòu)造判斷矩陣任何系統(tǒng)上的分析必須建立在一定量的信息。通過在每個水平各因素的相對重要性給出的判決。由這些給定的判斷進行數(shù)值定量的矩陣的形式被稱為判斷矩陣。判斷矩陣是層次結(jié)構(gòu)。該模型的第一步，也是最關(guān)鍵的一步。對于指標，判斷矩陣B具有如下形式：專家打分的形式來評估折現(xiàn)率的自適應(yīng)指標權(quán)重。專家打分法是指有關(guān)專家通過匿名方式咨詢。專家們根據(jù)自己積累的經(jīng)驗劃分自己的觀點，并進行統(tǒng)計、處理、分析和意見歸納，結(jié)合大多數(shù)專家的經(jīng)驗。合理的估計是難以分析和量化通過常規(guī)技術(shù)的因素，最后分析和多輪的協(xié)商，反饋和調(diào)整后確定每個指標的重要性確定方法。(3)選擇標度,構(gòu)造判斷矩陣,計算權(quán)重選擇1-9標度法表3-11-9標度表甲與乙指標比極其重要很重要重要略重要相等略不重要不重要很不重要及其不重要9876543211/21/31/41/51/61/71/81/9然后，根據(jù)專家調(diào)查的結(jié)果，得分均值進行計算，并且獲得下面的判斷矩陣。表3-2判斷矩陣交易者意愿因素資產(chǎn)質(zhì)量因素處置時間市場條件綜合因素交易者意愿因素151/32資產(chǎn)質(zhì)量因素1/511/71/2處置時間3714市場條件綜合因素1/221/41運行AHP軟件,應(yīng)用AHP計算得到最終結(jié)果。得到:Y=0.125X1+0.2774X2+0.0618X3+0.5361X4四、案例分析(一)案例簡介本文以以AB商業(yè)銀行抵押實物類金融不良資產(chǎn)評估為例來說明優(yōu)化后的變現(xiàn)折扣率在不良資產(chǎn)處置中的運用。1.評估背景AB商業(yè)銀行有一筆A公司的銀行貸款，因為經(jīng)營不善沒能如期歸還，AB銀行把這筆不良貸款分成可疑不良資產(chǎn)。2017年XX資產(chǎn)管理公司購買了AB商業(yè)銀行這筆資產(chǎn)，其中：本金5750萬元，利息共計2477萬元。A公司在貸款時，將其擁有的5個建筑物作為抵押，同時B公司為A公司剩下的貸款提供擔保，詳細情況如下表所示：表4-1擔保抵押情況表貸款方式貸款金額抵押物擔保方抵押4300萬元總建筑面積為127，257.24平米的房屋建筑物擔保1450萬元B公司這里用作抵押品的房屋和建筑物是公司自建和獨立的。目前，建筑物所有權(quán)證尚未辦理，有著中華人民共和國建設(shè)許可證，主要建筑物為辦公樓、生活樓、辦公樓、車庫、泵房等。建于2015年10月，位于A公司的電場增壓站。根據(jù)本文的研究重點，我們只研究其實物抵押資產(chǎn)的評估。為了簡化的關(guān)鍵點，本文只選擇這些建筑的辦公樓進行評估研究。2.評估對象辦公樓基本情況:評估對象為3層框架結(jié)構(gòu)建筑物,建筑面積1447.90平方米,2015年10月投入使用,都位于A公司的電場升壓站廠區(qū)內(nèi)。建筑主立面采用淺色調(diào),矩形建筑,外形樸素,與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。外墻采用灰砂磚,中級涂料,采用平屋頂，防水SBS。窗口由白色塑鋼窗，門均采用鋼質(zhì)防火門，木門及三防門。外墻是色漆，內(nèi)壁是白色涂料。3.評估方法本案例選擇重置成本法來進行評估:資產(chǎn)評估的基本方法是：市場法、收益法和成本法。評估對象是建筑物，評估結(jié)構(gòu)主要采用重置成本法。重置成本法是資產(chǎn)評估的常用方法。它是基于當前的條件下被評估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本，減去實體性貶值、功能性貶值和資產(chǎn)折舊經(jīng)濟。(二)資產(chǎn)評估在案例中的運用因為重點是應(yīng)用優(yōu)化的折現(xiàn)率來評估，這種情況下，將貼現(xiàn)率的分析過程重點分析。評估過程類似于一般的評估概括，數(shù)據(jù)分析和測量過程將不再說明。1.應(yīng)用重置成本法對抵押建筑物進行評估由于評估資產(chǎn)為近期審價后入賬,有預(yù)算書及財務(wù)分攤?cè)胭~表。本次評估采用預(yù)算調(diào)整法。根據(jù)電力建設(shè)工程預(yù)算定額《第一冊建造工程上下冊》,計一算確定單位面積重置單價。公式:重置價=主材料差調(diào)整重置價+施工輔助項目+攤銷費具體評估步驟:(1)重置價格的確定:根據(jù)X省發(fā)布的電力建設(shè)項目預(yù)算定額《第一冊建造工程上下冊》，并對物價差異進行調(diào)整，計算確定單位置換單價。經(jīng)過評估所得:該材料差調(diào)整之后，建設(shè)成本2,218,012.98×95％=2107112.34元(2)其他費用和資金成本計算評估，工程造價，施工輔助費用，攤銷費用，利息和臨時占地補償費后共計244,1486.9元。(3)建筑面積確定：據(jù)該公司公布的數(shù)據(jù)，評估對象的中央控制大樓的建筑面積1447.90平方米。(4)成新率:a.年限法理論成新率的確定:經(jīng)測算確定年限法理論成新率為94%。b.打分法技術(shù)測定成新率的確定:經(jīng)測算確定打分法技術(shù)測定成新率為99%c.綜合成新率的確定:采用加權(quán)平均所得到的綜合成新率為97%2.變現(xiàn)折扣率系數(shù)根據(jù)前面優(yōu)化結(jié)果,變現(xiàn)折扣率系數(shù)Y=0.125X1+0.2774X2+0.0618X3+0.5361X41)系數(shù)選取分析過程a.X1取值:綜合市場條件包括市場需求、市場政策和影響資產(chǎn)清算能力的相關(guān)法律環(huán)境等因素。市場需求對貼現(xiàn)率的確定也有很大影響。如果市場需求短缺，則資產(chǎn)肯定更容易出售，資產(chǎn)的貼現(xiàn)率也會相應(yīng)降低。相反，如果市場需求有限，在這種情況下，除非資產(chǎn)的價格與同類型的其他資產(chǎn)相比非常具有吸引力，否則實現(xiàn)資產(chǎn)的難度相對較大。會增加折扣率的價值。每個地方的市場政策和法律環(huán)境也會影響資產(chǎn)的快速流動性。因此，雖然一個國家的政策和法律是相同的，但各地市場政策和執(zhí)法的嚴格程度也會影響貼現(xiàn)率的價值。綜上所述，市場條件綜合因素的標準值示于下面表5-2：表5-2市場條件綜合因素打分指標一級指標二級指標評價標準取值市場條件綜合因素市場需求（60%）評估標準：市場需求屬于供不應(yīng)求0-50%市場需求屬于屬于供過于求50%-100%評估說明：請對市場需求進行描述，并根據(jù)具體過程在特定范圍內(nèi)取值a市場政策和相關(guān)法律環(huán)境（40%）評估標準：市場政策與法律環(huán)境良好0-30%市場政策與法律環(huán)境一般30%-60%市場政策與法律環(huán)境差60%-100%評估說明：請對市場政策與法律環(huán)境進行描述，并根據(jù)具體程度在特定范圍內(nèi)取值b通過觀察抵押房地產(chǎn)城市的市場狀況，發(fā)現(xiàn)該評估的建設(shè)位于距市中心一定距離的開發(fā)區(qū)。這個開發(fā)區(qū)尚未形成相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，其普及程度并不高，其升值空間并不大。根據(jù)房地產(chǎn)統(tǒng)計交易數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，擁有本地購買力的潛在買家較少，市場需求有限。在這種情況下，除非資產(chǎn)價格具有競爭力，否則實現(xiàn)資產(chǎn)更加困難。考慮到上述因素，根據(jù)該迄今獲得的相關(guān)性分析，發(fā)現(xiàn)這個城市沒有這樣的抵押房地產(chǎn)巨大的市場需求，所以a的值是0.6;該地區(qū)的市場政策和相關(guān)的法律環(huán)境都不錯，所以b的值是0.1。因此，X1=0.6×0.6+0.4×0.1=0.4。b.X2取值:交易意志主要是指買家的心理因素。在一般銷售的情況下，潛在的買家有一個心理預(yù)期，對不良資產(chǎn)的抵押品折價出售。如果資產(chǎn)出售不打折，也不會買的，所以大多數(shù)人會采取等待和觀望的態(tài)度。當這種心理較為明顯，資產(chǎn)是比較難以實現(xiàn)，而且折扣率較高。總之，對于交易意愿因子的標準列于下面表5-3：表5-3交易者意愿因素打分指標一級指標評價標準取值交易者意愿因素評估標準：潛在購買者能接受接近正常市場價格0-30%潛在購買者能接受正常與異常低之間的價格30%-60%潛在購買者只能接受異常低于正常市場價格60%-100%評估說明：請對交易者意愿進行描述，并根據(jù)具體程度在特定范圍內(nèi)取值分析市場的潛在買家后，認為潛在的買家對大多數(shù)房貸壞賬的折扣抱有期待，但在一個可接受的范圍內(nèi)，所以X2采用0.5。C.X3取值:該抵押資產(chǎn)的質(zhì)量和自有產(chǎn)權(quán)的質(zhì)量也受內(nèi)部因素影響其折現(xiàn)率的確定。如果要出售資產(chǎn)有一定的缺陷，它的處置必須是相對困難的，相應(yīng)地提高貼現(xiàn)率的價值。如果資產(chǎn)本身的產(chǎn)權(quán)是不完整的，其處置難度和處置價格將受到相應(yīng)的影響，折價率的價值也將增加。總之，對于資產(chǎn)質(zhì)量因素的標準列于下面表5-4：表5-4資產(chǎn)質(zhì)量因素打分指標一級指標評價指標取值資產(chǎn)質(zhì)量因素評估標準：資產(chǎn)質(zhì)量好0-30%資產(chǎn)質(zhì)量一般30%-60%資產(chǎn)質(zhì)量差60%-100%評估說明：請對資產(chǎn)質(zhì)量因素進行描述，并根據(jù)具體程度在特定范圍內(nèi)取值分析數(shù)據(jù)的情況下，審查建設(shè)歷史使用后，它被認為是沒有明顯的不良因素。同時，大樓的產(chǎn)權(quán)信息也比較齊全，所以X3采用0.2。d.X4取值:資產(chǎn)處置時對于折扣率的影響也非常顯著。顯然，當?shù)盅嘿Y產(chǎn)在應(yīng)急處置時，需要很短的時間進行處置，貼現(xiàn)率應(yīng)該向被強迫清算靠近，并且它的值較高;相反，當資產(chǎn)僅進入清算程序，但沒有很短的時間限制，它可以有更多的時間來等待更合理的交易價格，折現(xiàn)率的值也會相應(yīng)減少。對于資產(chǎn)處置時間的劃分,由于在理論和實踐中都缺乏明確的標準,所以本文采取專家打分的方法來使數(shù)據(jù)更加專業(yè),提高評估準確度和可信度。此處選擇的專家包括三類人群:理論方面做研究的學(xué)者、銀行信貸領(lǐng)域的管理人員以及資產(chǎn)管理公司的專員。調(diào)查問卷詳細請見附錄,并根據(jù)多個專家的調(diào)查結(jié)果,統(tǒng)計分析后得到的資產(chǎn)處置時間取值標準如下表5-5所示:表5-5資產(chǎn)處置時間打分指標一級標題評價標準取值資產(chǎn)處置時間評估標準：1年-2年0-30%6個月-1年30%-60%0個月-3個月70%-100%評估說明：請對資產(chǎn)處置時間進行描述，如果沒有在標準時間段內(nèi)，則根據(jù)其具體程度所給定的比例范圍之間進行取值從案例中可以看出，X4采用0.5由于資產(chǎn)管理公司需要6個月到一年的限期處分抵押財產(chǎn)。2)系數(shù)選取結(jié)果綜上所述:X1取0.4;X2取0.5;X3取0.2;X4取0.5。所以,變現(xiàn)折扣率系數(shù)Y=47%(取整)(3)最終評估結(jié)果:XX資產(chǎn)管理公司抵押物變現(xiàn)評估值=重置價×成新率×快速變現(xiàn)率=2,441,486.90×97%×(1-47%)=2,368,242.29×53%=1255168.41元五、結(jié)論(一)研究結(jié)論本文在分析目前我國商業(yè)銀行不良資產(chǎn)相關(guān)理論研究的基礎(chǔ)上,先從不良資產(chǎn)形成背景、不良資產(chǎn)的界定等角度來分析不良資產(chǎn),接著按照不良資產(chǎn)處置類型的不同,對現(xiàn)有的幾種不良資產(chǎn)處置評估方法進行分類,并探討了其不同類別不良資產(chǎn)處置評估時各種評估方法的適用性。然后從抵押物清償時變現(xiàn)折扣率的角度,對抵押實物類不良資產(chǎn)處置評估進行進一步的優(yōu)化,并運用優(yōu)化后的評估方法對XX資產(chǎn)管理公司的不良資產(chǎn)典型案例進行分析評估,進而得出以下結(jié)論:1.