房地產(chǎn)估價2015-成本法

第五章成本法第一節(jié)

成本法的基本原理第二節(jié)

房地產(chǎn)價格構成第三節(jié)

成本法的基本公式第四節(jié)

重新購建價格第五節(jié)

建筑物折舊第六節(jié)

成本法應用中涉及的有關規(guī)定第七節(jié)

成本法運用實例第一節(jié)

成本法的基本原理一、成本法的概念與理論依據(jù)1、成本法的概念成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。2、成本法的理論依據(jù)（1）從賣方的角度看是生產(chǎn)費用價值論；（2）從買方的角度看是替代原理。二、成本法適用的對象和條件1、成本法適用的對象只要是新近開發(fā)建造，計劃開發(fā)建造或者可以假設開發(fā)建造的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價；特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)或指針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)；也適用于市場不完善或狹小市場上無法運用比較法進行估價的房地產(chǎn)；還有房地產(chǎn)保險及其損害賠償中房地產(chǎn)的估價。2、成本法適用的條件（1）自由競爭；（2）

該種商品本身可以大量重復生產(chǎn)；（3）

區(qū)分實際成本和客觀成本；（4）

結合市場供求分析來確定價格。三、成本法的操作步驟1、搜集有關房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤的資料；2、估算重新購建價格；3、估算折舊；4、求取積算價格。第二節(jié)

房地產(chǎn)價格構成一、土地取得成本

土地取得成本是取得開發(fā)用地所需的費用、稅金等。二、開發(fā)成本

開發(fā)成本是在取得開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設所需的直接費用、稅金等。三、管理費用管理費用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等。四、投資利息投資利息包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應計算利息。五、銷售費用銷售費用是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費用。六、銷售稅費銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應由開發(fā)商繳納的稅費。七、開發(fā)利潤開發(fā)利潤是由銷售收入減去各種成本、費用和稅金的余額。第三節(jié)

成本法的基本公式一、最基本的公式積算價格=重新購建價格－折舊二、適用于新開發(fā)土地的基本公式新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤例5-1：某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為10%，銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉讓熟地價格的5.5%和9.5%，開發(fā)完成后可轉讓土地面積的比率為60%。試求該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的平均單價。注意:根據(jù)適用于新開發(fā)土地的基本公式分析將公式做必要的轉換該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的平均單價=（取得該荒地的總代價＋土地開發(fā)總成本＋總管理費用＋總投資利息）÷【1－（銷售稅費率＋銷售利潤率）】÷（該荒地總面積×可轉讓土地面積的比率）=【120000000×（1+10%）3+250000000×（1+10%）1.5】÷【1－（5.5%+9.5%）】÷（2000000×60%）

=439.4（元/㎡）三、適用于新建房地產(chǎn)的基本公式新建房地價格=土地取得成本＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤四、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本＋建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊第四節(jié)

重新購建價格一、重新購建價格的概念重新購建價格是假設在估價時點重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的一切合理、必需的費用、稅金和應得的利潤之和。具體理解:1、重新購建價格是估價時點的價格；2、重新購建價格是客觀的價格；3、建筑物的重新購建價格是全新狀態(tài)下的價格。第四節(jié)

重新購建價格二、重新購建價格的求取思路1.求取房地的重新購建價格，是先求取土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本，再求取建筑物的重新購建價格，然后相加。2.求取土地的重新購建價格，通常是假設土地上的建筑物不存在，再采用比較法、基準地價修正法等估價方法求取其重新取得價格；也可采用成本法求取其重新開發(fā)成本。3.求取建筑物的重新購建價格，是假設舊建筑物所在的土地已經(jīng)取得，且此土地是一塊空地，但除舊建筑物之外，其他的狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與舊建筑物完全相同或具有同等效用的全新狀態(tài)的建筑物所需的一切合理、必需的費用、稅金和正常利潤，即為建筑物的重新購建價格；4.或是設想將建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將直接可使用的建筑物交給發(fā)包人，在這種情況下，發(fā)包人應支付給建筑承包商的費用，再加上發(fā)包人應負擔的正常費用、稅金和利潤，即為建筑物的重新購建價格。

三、建筑物重新購建價格的求取方式1、重置價格重置價格又稱重置成本，是采用估價時點的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點的價格水平，重新建造與原建筑物具有同等效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。2、重建價格重建價格又稱重建成本，是采用估價對象房地產(chǎn)原有的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點的價格水平，重新建造與原建筑物完全相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

四、建筑物重新購建價格的求取方法1、單位比較法單位比較法是以建筑物整體與價格、成本密切有關的單位為比較基礎來估算建筑物的重新購建價格的方法。（1）

單位面積法（2）

單位體積法

例5-2：某建筑物的建筑面積為300㎡，該類建筑結構和用途的建筑物的單位建筑面積造價為1200元/㎡，則該建筑物的重新購建價格可估計為:300×1200=36（萬元）。例5-3：某建筑物的體積為500m3，該類建筑結構和用途的建筑物的單位體積造價為600元/m3，則該建筑物的重新購建價格可估計為:500×600=30（萬元）。2、分部分項法分部分項法是以建筑物的各個獨立構件或工程的單位價格或成本為基礎來估算建筑物的重新購建價格的方法。3、工料測量法工料測量法是先估算建筑物所需各種材料、設備的數(shù)量和人工時數(shù)，然后逐一乘以估價時點的各種相同材料、設備的單價和人工費標準，再將其相加來估算建筑物的重新購建價格的方法。4、指數(shù)調整法指數(shù)調整法是運用建筑成本（造價）指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始成本調整到估價時點時的現(xiàn)行成本來估算建筑物的重新購建價格的方法。

第五節(jié)

建筑物折舊一、建筑物折舊的概念和原因(一)建筑物折舊的概念估價上的折舊是各種原因所造成的價值損失，是建筑物在估價時點時的市場價值與其重新購建價格之間的差額，扣除折舊即是減價修正。(二)建筑物折舊的原因1、物質折舊物質折舊又稱物質磨損、有形損耗，是建筑物實體方面的損耗所造成的其價值損失。具體包括：（1）自然經(jīng)過的老朽；（2）正常使用的磨損；（3）意外的破壞損毀；（4）延遲維修的損壞殘存。2、功能折舊功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指由于消費觀念變更、規(guī)劃設計更新、技術進步等原因導致建筑物在功能方面的相對殘缺、落后和不適用所造成的其價值損失。具體包括：（1）功能缺乏；（2）功能落后；（3）功能過剩。3、經(jīng)濟折舊經(jīng)濟折舊又稱外部性折舊，是建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價值損失，包括供給過量、需求不足、自然環(huán)境惡化、噪音、空氣污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變、政府政策變化等。例5-4：某舊住宅，估計其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質折舊為3萬元，戶型不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導致的功能折舊為8萬元，由于位于城市的衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟折舊為7萬元。試求該建筑物的折舊總額和現(xiàn)值。該建筑物的折舊總額=3+8+7=18(萬元)該建筑物的現(xiàn)值=40-18=22(萬元)二、求取建筑物折舊的方法1、年限法年限法又稱年齡-壽命法,是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。(1)有關年限的概念①建筑物的壽命分自然壽命和經(jīng)濟壽命。②建筑物的經(jīng)過年數(shù)分實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。（2）直線法直線法是年限法中最主要的方法。最大的特點是假設在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。直線法的年折舊額計算公式為：Di=D=（C－S）/N=C（1－R）/N式中：Di—第i年的折舊額；C—建筑物的重新購建價格；S—預計的建筑物的凈殘值；N—建筑物的經(jīng)濟壽命；R—預計的建筑物的殘值率。采用直線法的建筑物現(xiàn)值的計算公式是：V=C－E=C[1－（1－R）t/N]=C[1－（1－R）t/（t+n）]式中：V——建筑物的現(xiàn)值；E——建筑物折舊總額t——有效經(jīng)過年數(shù)n——剩余經(jīng)濟壽命例5-5：某建筑物的建筑面積100㎡，經(jīng)過年數(shù)10年，單位建筑面積的重置價格500元/㎡，經(jīng)濟壽命30年，殘值率5%。試用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計算其現(xiàn)值。已知：C=500×100=50000（元）；R=5%；N=30年；t=10年年折舊額D=C（1－R）/N=50000×（1－5%）/30=1583折舊總額E=D×t=C（1－R）t/N

=50000×（1－5%）×10/30=15833建筑物現(xiàn)值=C[1－（1－R）t/N]

=50000×【1－（1－5%）×10/30】=34167（元）（3）成新折扣法成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，或用建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)計算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購建價格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。其計算公式是：V=C×q

式中：q——建筑物的成新率（%）用直線法計算成新率為：

q=[1－（1－R）t/N]×100%當Ｒ＝０時，q=n/（t+n）×100%例5-6：有一座10年前建成交付使用的建筑物，經(jīng)估價人員實地觀察判定其剩余經(jīng)濟壽命為30年，該建筑物的殘值率為零。試用直線法計算該建筑物的成新率。已知：t=10年，n=30年，R=0則：該建筑物的成新率=n/（n+t）×100%

=30/（10+30）×100%

=75%2、市場提取法利用與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例來求取估價對象建筑物折舊的方法。具體為：（1）大量搜集交易實例。（2）從交易實例中選取3個以上與估價對象建筑物具有類似折舊程度的可比實例。（3）對可比實例成交價格的付款方式、交易情況等有關換算、修正和調整。（4）求取可比實例在成交日期時的土地價值，將可比實例的成交價格減去該土地價值得出建筑物的價值。（5）求取可比實例在成交日期時的建筑物的重新購建價格，將該建筑物重新購建價格減去建筑物折舊后價值得出建筑物折舊。（6）將可比實例的建筑物的折舊除以建筑物重新購建價格轉換為折舊率。（7）將估價對象建筑物的重新購建價格乘以折舊率，或乘以年折舊率再乘以其經(jīng)過年數(shù)，便可求出估價對象建筑物的折舊。3、分解法對建筑物各種類型的折舊分別予以分析和測定，然后加總起來求取建筑物折舊的方法。步驟為：①求取物質折舊；②求取功能折舊；③求取經(jīng)濟折舊；④求取建筑物折舊的總額。（1）物質折舊的求取方法①將物質折舊項目分為可修復項目和不可修復項目兩類。②對于可修復項目，估計其修復費用作為折舊額；③對于不可修復費用，再將其分為短壽命項目和長壽命項目，然后采用年限法或成新折扣法分別計算其折舊額，④最后將修復費用、短壽命項目的折舊額、長壽命項目的折舊額相加，便得到建筑物的折舊總額。例5-7：某建筑物的重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝修重置價格為30萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年。殘值率假設均為零。其折舊總額計算如下：門窗等損壞的折舊額=2（萬元）裝修的折舊額=30×1/5×3=18（萬元）設備的折舊額=60×1/15×10=40（萬元）長壽命項目的折舊額=（180－2－30－60）×1/50×10=17.6（萬元）該建筑物的折舊總額=2＋18＋40＋17.6=77.6（萬元）（2）功能折舊的求取方法①功能折舊分功能缺乏、落后和過剩三類。進一步分可修復和不可修復。②功能缺乏：對可修復的功能，使用該功能的重置成本；對不可修復的功能，采用租金損失資本化法求取。③功能落后：對可修復的功能，使用重新購建價格處理得到；對不可修復的功能，采用類似租金損失資本化法求取。④功能過剩：一般為不可修復的功能，采用功能過剩造成的無效成本。⑤將功能缺乏、功能落后和功能過剩引起的折舊額相加，即為功能折舊額（3）經(jīng)濟折舊的求取方法經(jīng)濟折舊在估價時點通常是不可修復的，首先應分清是暫時的還是永久的，然后根據(jù)租金損失的期限不同采用租金損失資本化法求取每年所損失的租金的現(xiàn)值之和作為折舊額。三、求取建筑物折舊應注意的問題（一）估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別。1、估價上的折舊是市場價的真實減損，是“減價修正”；會計上的折舊是原始價值的分攤、補償或收回。2、估價中C是某一估價時點的重新購建價格，因估價時點的變化而變化；在會計上C是資產(chǎn)原值，不隨時間變化。3、在估價中，重新購建價格與累計折舊額的差為資產(chǎn)的實際價值，它必須與市場價值一致；在會計上，原始價值與累計折舊額的差為資產(chǎn)的帳面價值，它無須與市場價值一致。（二）土地使用權年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響。1、建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用權年限而結束的，應按建筑物的經(jīng)濟壽命計算折舊；2、建筑物的經(jīng)濟壽命晚于土地使用權年限而結束的，應按建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權的剩余年限計算折舊。第六節(jié)

成本法應用中涉及的

有關規(guī)定一、商品住宅價格構成的有關規(guī)定1、成本：⑴征地費及拆遷安置補償費；⑵勘察設計及前期工程費；⑶住宅建筑、安裝工程費；⑷住宅小區(qū)基礎設施建設費和住宅小區(qū)非營業(yè)性配套公共建筑的建設費；⑸管理費；⑹貸款利息。2、利潤。3、稅金。4、地段差價。二、經(jīng)濟適用住房價格構成的有關規(guī)定1、開發(fā)成本：（1）征地費及拆遷安置補償費；（2）勘察設計及前期工程費；（3）建筑安裝工程費；（4）住宅小區(qū)基礎設施建設費（小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設費）；（5）管理費；（6）貸款利息；（7）行政事業(yè)性收費2、稅金。3、利潤。三、工程建設定額的分類(1)施工定額(2)預算定額(3)概算定額(4)概算指標(5)投資估算指標某地區(qū)磚混結構住宅概算指標

工程造價及費用構成

建筑工程造價估算指標及相關使用說明

土建工程造價估算指標：

1.居住建筑

說明：

指標是按下列條件測算的，估算對象與下列條件不同時，應對指標作相應調整。標準層高\單元組成\建筑平面\結構特征\建筑裝修\其他特征\其它說明\工程類別：取費標準：三大材市場價格：水泥270元/噸，木材1250元/m3,鋼材2500元/噸；(三)工程造價指數(shù)三、農(nóng)地征收費用的有關規(guī)定1、征地補償安置費：（1）征地補償費；（2）安置補助費；（3）地上附著物補償費（4）青苗補償費；2、征地管理費；3、耕地占用稅；4、耕地開墾費；5、新菜地開發(fā)建設基金；6、政府規(guī)定的其他有關稅、費。四、城市房屋拆遷費用的有關規(guī)定1、房屋拆遷補償安置費用（1）被拆遷房屋的房地產(chǎn)價格（2）被拆遷房屋內自行裝飾裝修的補償費用（3）各種補助費、補償費2、房屋拆遷估價服務費3、房屋拆遷服務費；4、房屋拆遷管理費；5、政府規(guī)定的其他有關稅、費。五、房屋折舊的有關規(guī)定（一）折舊的計算公式年折舊額=原價*（1—殘值率）/耐用年限（二）經(jīng)租房屋結構分類(分4類7等)1、鋼筋混凝土結構；2、磚混結構一等；3、磚混結構二等；4、磚木結構一等；5、磚木結構二等；6、磚木結構三等；7、簡易結構。（三）房屋耐用年限

房屋類型結構生產(chǎn)用房受腐蝕的生產(chǎn)用房非生產(chǎn)用房鋼筋混凝土結構503560磚混結構一等403050磚混結構二等403050磚木結構一等302040磚木結構二等302040磚木結構三等302040簡易結構101010（四）房屋殘值率

殘值率結構%鋼筋混凝土結構0磚混結構一等2磚混結構二等2磚木結構一等6磚木結構二等4磚木結構三等3簡易結構0六、房屋完損等級評定的有關規(guī)定房屋完損等級：用來檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個標準。（一）房屋完損等級分類根據(jù)房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的各個項目完好、損壞程度來判定。房屋完損等級分五類：1、完好房；2、基本完好房；3、一般損壞房；4、嚴重損壞房；5、危險房.（二）房屋完損等級判定依據(jù)1、完好房：十、九、八成。2、基本完好房：七、六成。3、一般損壞房：五、四成。4、嚴重損壞房及危險房：三成以下。①完好房

結構構件完好，基礎未出現(xiàn)不均勻沉降；裝修和設備齊全、完好，正常使用?；螂m個別分項有輕微損壞，但經(jīng)過小修就能修復的。②基本完好房

結構基