房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估2

第七講房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)的必要性估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)的必要性房地產(chǎn)估價(jià)的必要性

（一）理論上房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、獨(dú)一無二性和價(jià)值高大性，房地產(chǎn)市場(chǎng)是“不完全市場(chǎng)”。經(jīng)濟(jì)學(xué)上，同時(shí)具備下列8個(gè)條件者為“完全市場(chǎng)”：（1）同質(zhì)商品，買者不在乎從誰手里購買；（2）賣者和買者的人數(shù)眾多；（3）賣者和買者都有進(jìn)入市場(chǎng)的自由；（4）賣者和買者都有掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測(cè)未來的價(jià)格；

房地產(chǎn)估價(jià)的必要性（5）就成交總額而言，每個(gè)賣者和買者的購銷額是無關(guān)緊要的；（6）賣者和買者無串通共謀行為；（7）消費(fèi)者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化；（8）商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。

房地產(chǎn)估價(jià)的必要性房地產(chǎn)作為商品，其本質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性違反了第一條和第四條，另外，盡管房地產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但它本身無法移動(dòng)，違反了第八條，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)通常被視為典型的不完全市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全市場(chǎng)，因而不會(huì)自動(dòng)的形成眾人都容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格，同時(shí)由于有許多阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成因素，并且在其判斷中要求有專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，所以，需要專業(yè)估價(jià)人員提供市場(chǎng)信息，進(jìn)行替代市場(chǎng)的估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)的必要性（二）現(xiàn)實(shí)上（1）房地產(chǎn)交易的需要房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二性，差不多每宗房地產(chǎn)的價(jià)格都不相同；并且，由于一般單位或個(gè)人不是專業(yè)從事房地產(chǎn)交易的，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情不易掌握，所以，在房地產(chǎn)交易時(shí)往往需要請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供價(jià)格參考依據(jù)。例如，對(duì)于賣者來說需要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，以確定合理的賣價(jià)，避免定價(jià)過低；對(duì)于買者來說也需要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，以確定合理的買價(jià)，避免付款過多。房地產(chǎn)估價(jià)的必要性（2）房地產(chǎn)抵押的需要房地產(chǎn)不可移動(dòng)、不可隱藏、壽命長久，具有保值增值性，是一種良好的用于提供債務(wù)履行擔(dān)保的物品，因此，在單位或個(gè)人向銀行申請(qǐng)借款時(shí)，銀行為了減少自身的風(fēng)險(xiǎn)，往往要求借款人以其房地產(chǎn)作為抵押物，同時(shí)，銀行的貸款額一般要低于該用于抵押的房地產(chǎn)的價(jià)值。（3）房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)男枰龅淙藢⒆约旱姆康禺a(chǎn)讓與他人使用、收益，以獲得相當(dāng)于賣價(jià)的資金（典價(jià)），但保留該房地產(chǎn)的所有權(quán)，待日后有能力時(shí)可以返還典價(jià)回贖該房地產(chǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)的必要性而典權(quán)人則以支付低于買價(jià)的資金（典價(jià)），取得房地產(chǎn)的占有、使用和收益的權(quán)利，且日后還有取得房地產(chǎn)所有權(quán)的可能（當(dāng)?shù)錂?quán)期限屆滿后的一定期限內(nèi)出典人未返還典價(jià)回贖的，典權(quán)人即取得房地產(chǎn)的所有權(quán)）。這可同時(shí)滿足資金需要和用益需要，且資金使用者不付利息，房地產(chǎn)使用者不付租金，使出典人與典權(quán)人各得其所。典價(jià)的確定需要房地產(chǎn)估價(jià)來提供參考依據(jù)。房地產(chǎn)估價(jià)的必要性（4）房地產(chǎn)保險(xiǎn)和損害賠償?shù)男枰康禺a(chǎn)中的建筑物難免會(huì)發(fā)生自然災(zāi)害或意外事故，如火災(zāi)、爆炸、地面突陷等而遭受損毀或滅失，從而需要保險(xiǎn)。房地產(chǎn)保險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要：一是在投保時(shí)需要評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值，為確定保險(xiǎn)金而提供參考依據(jù)；二是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后需要評(píng)估所遭受的損失或重置價(jià)格、重建價(jià)格，為確定賠償金額提供參考依據(jù)。其他方面的房地產(chǎn)損害賠償，如施工挖基礎(chǔ)不慎造成臨近房屋傾斜，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利行使的不當(dāng)限制（如錯(cuò)誤查封）造成權(quán)利人損害的，也需要房地產(chǎn)估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)的必要性（5）房地產(chǎn)稅收的需要房地產(chǎn)稅收一般以房地產(chǎn)價(jià)值為課稅依據(jù)，為了掌握切實(shí)可靠的課稅依據(jù)，避免偷稅和課稅不公平，稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅義務(wù)人都需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。特別是稅務(wù)機(jī)關(guān)，要拿出科學(xué)公正的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值來說服納稅義務(wù)人。（6）房地產(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償?shù)男枰獓覍?duì)房地產(chǎn)的需要，除了靠空閑的房地產(chǎn)來解決，還需要以征用、拆遷的方式強(qiáng)行使用城鄉(xiāng)個(gè)人、集體、企業(yè)等正在使用的房地產(chǎn)，并給予原房地產(chǎn)所有者或使用者合理的補(bǔ)償。而確定這些補(bǔ)償金額，就需要房地產(chǎn)估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)的必要性（7）處理房地產(chǎn)糾紛和有關(guān)法律案件的需要房地產(chǎn)糾紛，一類是有關(guān)當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)買賣、交換、租賃、抵押、賠償、抵債、征用、拆遷、課稅等當(dāng)中有關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)值、價(jià)格、租金、賠償金額、補(bǔ)償金額等，持有不同的看法。解決這類糾紛需要公正、權(quán)威的房地產(chǎn)估價(jià)，以提供有說服力的、能讓糾紛各方接受的價(jià)值、價(jià)格、租金、賠償金額、補(bǔ)償金額等參考依據(jù)。另一類是遺產(chǎn)分配、公有財(cái)產(chǎn)分割等引起的糾紛。在某些情況下采用簡單的實(shí)物分配或分割難于解決（如果這樣做就會(huì)破壞房地產(chǎn)的使用價(jià)值），特別是在許多房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)的必要性性情況下房地地產(chǎn)在實(shí)物物形態(tài)上難難以分割，，而要做到到合理的分分配或分割割，實(shí)際上上是關(guān)于房房地產(chǎn)價(jià)值值形態(tài)的劃劃分，這就就需要房地地產(chǎn)估價(jià)。。另外，對(duì)于于各類房地地產(chǎn)違法行行為，衡量量違法情節(jié)節(jié)輕重的參參考依據(jù)之之一，不僅僅是房地產(chǎn)產(chǎn)的實(shí)物量量，而且應(yīng)應(yīng)考慮房地地產(chǎn)的價(jià)值值量，這也也需要房地地產(chǎn)估價(jià)。。（8）企業(yè)業(yè)合資、合合作、合并并、兼并、、分立、買買賣、租賃賃經(jīng)營、承承包經(jīng)營、、改制、上上市、破產(chǎn)產(chǎn)清算等的的需要。房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)的必要性性以土地、房房屋作價(jià)或或者為條件件進(jìn)行合資資、合作等等情形大量量存在，如如一方出土土地、房屋屋，另一方方出資金、、設(shè)備，然然后依據(jù)一一定比例確確定雙方的的利益分配配；以土地為條條件建住宅宅、辦公樓樓等也時(shí)常常出現(xiàn)，如如在合建房房屋的情況況下，一方方出土地，，另一方出出資金，然然后依據(jù)一一定比例分分配建成的的房屋。在現(xiàn)實(shí)中有有這種情形形：一個(gè)企企業(yè)之所以以兼并另一一個(gè)企業(yè)，，主要的一一個(gè)動(dòng)機(jī)是是看中了被被兼并企業(yè)業(yè)的場(chǎng)地和和房屋，以以取得生產(chǎn)產(chǎn)或生活發(fā)發(fā)展的場(chǎng)所所。所有這這些都需要要對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)的必要性性（9）房地地產(chǎn)管理的的需要中國經(jīng)濟(jì)體體制改革將將過去高度度集權(quán)的計(jì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，相相應(yīng)的對(duì)于于各類資產(chǎn)產(chǎn)的管理從從過去單純純的實(shí)物管管理轉(zhuǎn)到重重視價(jià)值管管理，即不不僅需要搞搞清楚資產(chǎn)產(chǎn)的實(shí)物量量，更需要要搞清楚資資產(chǎn)的價(jià)值值量。故房地產(chǎn)管管理也不能能僅停留在在有多少數(shù)數(shù)量的土地地和房屋上上，更需要要搞清楚這這些房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值量量，它們的的增值或貶貶值情況。。這就需要要房地產(chǎn)估估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)的必要性性（10）其其他方面的的需要現(xiàn)實(shí)中對(duì)房房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)的需要還還有許多方方面，如在在房地產(chǎn)強(qiáng)強(qiáng)制拍賣（（拍賣底價(jià)價(jià)）、抵債債、拆遷補(bǔ)補(bǔ)償、損害害賠償?shù)裙拦纼r(jià)中，往往往出現(xiàn)某某一方對(duì)原原房地產(chǎn)估估價(jià)結(jié)果有有異議，這這就需要對(duì)對(duì)原房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)結(jié)果果進(jìn)行復(fù)核核或鑒定，，所以也需需要房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)。在房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營中中，從房地地產(chǎn)開發(fā)投投資的可行行性研究到到開發(fā)完成成后的房地地產(chǎn)租售等等，也都離離不開房地地產(chǎn)估價(jià)。。有時(shí)還需需要把房地地產(chǎn)的購買買價(jià)格在土土地和建筑筑物之間進(jìn)進(jìn)行分配，，這也需要要房地產(chǎn)估估價(jià)。估價(jià)原則（一）合法法原則（二）最高高最佳使用用原則（三）替代代原則（四）估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)原則則（五）公平平原則估價(jià)原則估價(jià)原則（一）合法法原則合法原則要要求房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以以估價(jià)對(duì)象象的合法權(quán)權(quán)益為前提提進(jìn)行。合法權(quán)益包包括合法產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、合法法使用、合合法處分等等方面：1.在合法法產(chǎn)權(quán)方面面，應(yīng)以房房地產(chǎn)權(quán)屬屬證書和有有關(guān)證件為為依據(jù)。現(xiàn)現(xiàn)行的土地地權(quán)屬證書書有《國有有土地使用用證》、《《集體土地地所有證》》、《集體體土地使用用證》、《《土地他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)力證明明書》四種種，房屋權(quán)權(quán)屬證書有有《房屋所所有證》、、《房屋共共有權(quán)證》》和《房屋屋他項(xiàng)權(quán)證證》估價(jià)原則三種。統(tǒng)一一的產(chǎn)權(quán)證證書有《房房地產(chǎn)權(quán)證證》、《房房地產(chǎn)共有有權(quán)證》和和《房地產(chǎn)產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證證》三種。。2.在合法法使用方面面，應(yīng)以城城市規(guī)劃、、土地用途途管制等為為依據(jù)。例例如，如果果城市規(guī)劃劃規(guī)定了該該宗土地為為居住用途途，即使從從其坐落位位置、周圍圍環(huán)境等來來看，適合合用作商業(yè)業(yè)用途，但但也必須以以居住用途途為前提來來估價(jià)；除除非申請(qǐng)變變更為商業(yè)業(yè)用途，而而且能夠獲獲得批準(zhǔn)。。3.在合法法處分方面面，應(yīng)以法法律、行政政法規(guī)或合合同（如土土地使用權(quán)權(quán)出讓合同同）等允許許的處分方方式為依據(jù)據(jù)。處分方式包包括買賣、、租賃、抵抵押、典當(dāng)當(dāng)、抵債、、贈(zèng)與等。。估價(jià)原則4.在其其他方面，，評(píng)估出的的價(jià)格必須須符合國家家的價(jià)格政政策。（二）最高高最佳使用用原則最高最佳使使用必須符符合四個(gè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（1））法律上許許可（2））技術(shù)上可可能（3））經(jīng)濟(jì)上可可行（4））價(jià)值最大大化。這些些標(biāo)準(zhǔn)通常常有先后順順序。另外，最高高最佳使用用不是無條條件的最高高最佳使用用，而是在在法律（包包括法律、、行政法規(guī)規(guī)、城市規(guī)規(guī)劃、土地地使用權(quán)出出讓合同等等）許可范范圍內(nèi)的最最高最佳使使用，這也也是合法原原則的要求求。估價(jià)價(jià)原原則則最高高最最佳佳使使用用具具體體包包括括3個(gè)個(gè)方方面面:（1））最最佳佳用用途途（（2））最最佳佳規(guī)規(guī)模模（（3））最最佳佳集集約約度度。。最高高最最佳佳使使用用應(yīng)應(yīng)把把握握三三個(gè)個(gè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)學(xué)原原理理：：1.收收益益遞遞增增遞遞減減原原理理收益益遞遞增增遞遞減減原原理理揭揭示示的的是是兩兩種種投投入入產(chǎn)產(chǎn)出出關(guān)關(guān)系系:（1））收收益益遞遞減減規(guī)規(guī)律律（（邊邊際際收收益益遞遞減減原原理理））是在在一一種種投投入入量量變變動(dòng)動(dòng)而而其其他他投投入入量量固固定定的的情情況況下下的的投投入入產(chǎn)產(chǎn)出出關(guān)關(guān)系系。。對(duì)對(duì)于于一一宗宗土土地地來來說說，，表表現(xiàn)現(xiàn)在在對(duì)對(duì)該該宗宗土土地地的的使使用用強(qiáng)強(qiáng)度度（（如如建建筑筑層層數(shù)數(shù)、、建建筑筑高高度度、、容容積積率率、、建建筑筑規(guī)規(guī)模模））超超過過一一定定限限度度后后，，收收益益開開始始下下降降。。估價(jià)價(jià)原原則則（2））規(guī)規(guī)模模的的收收益益（（規(guī)規(guī)模模報(bào)報(bào)酬酬規(guī)規(guī)律律））假定定以以相相同同的的比比例例來來增增加加所所有有的的投投入入量量（（即即規(guī)規(guī)模模的的變變化化）），，則則產(chǎn)產(chǎn)出出量量的的變變化化有有3種種可可能能：：收收益益不不變變、、收收益益遞遞增增、、收收益益遞遞減減。。在在擴(kuò)擴(kuò)大大規(guī)規(guī)模模時(shí)時(shí)，，一一般般是是先先經(jīng)經(jīng)過過一一個(gè)個(gè)規(guī)規(guī)模模的的收收益益遞遞增增階階段段，，然然后后經(jīng)經(jīng)過過一一個(gè)個(gè)規(guī)規(guī)模模的的收收益益不不變變階階段段，，在在經(jīng)經(jīng)過過一一個(gè)個(gè)規(guī)規(guī)模模的的收收益益遞遞減減階階段段。。2.均均衡衡原原理理均衡衡原原理理是是以以房房地地產(chǎn)產(chǎn)內(nèi)內(nèi)部部各各構(gòu)構(gòu)成成要要素素的的組組合合是是否否均均衡衡，，來來判判定定是是否否為為最最高高最最佳佳使使用用。。它它也可可以以幫幫助助確確定定最最佳佳集集約約度度和和最最佳佳規(guī)規(guī)模模。。估價(jià)價(jià)原原則則3.適適合合原原理理適合合原原理理是是以以房房地地產(chǎn)產(chǎn)與與其其外外部部環(huán)環(huán)境境是是否否協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)，，來來判判定定是是否否為為最最高高最最佳佳使使用用。。它它可可以以幫幫助助確確定定最最佳佳用用途途。。（三三））替替代代原原則則替代代原原則則要要求求房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)果果不不得得明明顯顯偏偏離離類類似似房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在同同等等條條件件下下的的正正常常價(jià)價(jià)格格。。類似似房房地地產(chǎn)產(chǎn)是是指指與與估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象處處在在同同一一供供求求范范圍圍內(nèi)內(nèi)，，并并在在用用途途、、規(guī)規(guī)模模、、檔檔次次、、建建筑筑結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)等等方方面面與與估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象相相同同或或相相近近的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)。。同同一一供供求求范范圍圍是是指指與與估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象估價(jià)價(jià)原原則則具有有替替代代關(guān)關(guān)系系，，價(jià)價(jià)格格會(huì)會(huì)相相互互影影響響的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)所所處處的的區(qū)區(qū)域域范范圍圍。。替代代原原則則對(duì)對(duì)于于具具體體的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)要要求求：：（1））如如果果附附近近有有若若干干相相近近效效用用的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)存存在在著著價(jià)價(jià)格格，，則則可可以以依依據(jù)據(jù)替替代代原原則則，，由由這這些些相相近近效效用用的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的價(jià)價(jià)格格推推算算出出估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象的的價(jià)價(jià)格格。。（2））不能能孤立立的思思考估估價(jià)對(duì)對(duì)象的的價(jià)格格，要要考慮慮相近近效用用的房房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)價(jià)格牽牽擎。。如：：單就就一宗宗房地地產(chǎn)的的估價(jià)價(jià)結(jié)果果來看看似乎乎有道道理，，但當(dāng)當(dāng)把它它與其其它房房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)價(jià)格或或估價(jià)價(jià)結(jié)果果同時(shí)時(shí)拿來來看時(shí)時(shí)卻顯顯得不不合理理，沒沒有一一個(gè)合合理的的價(jià)格格差。。估價(jià)原原則（四））估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)原則則估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)原原則要要求房房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)結(jié)果果應(yīng)是是估價(jià)價(jià)對(duì)象象在估估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)時(shí)時(shí)的客客觀合合理價(jià)價(jià)格或或價(jià)值值。不同估估價(jià)目目的的的房地地產(chǎn)估估價(jià)，，其估估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)與與估價(jià)價(jià)所依依據(jù)的的估價(jià)價(jià)對(duì)象象狀況況和房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)狀況況不同同:1.估估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)為為過去去的情情形，，多出出現(xiàn)在在房地地產(chǎn)糾糾紛案案件中中，特特別是是對(duì)估估價(jià)結(jié)結(jié)果有有爭議議而引引發(fā)的的復(fù)核核估價(jià)價(jià)。2.估估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)為為現(xiàn)在在，估估價(jià)對(duì)對(duì)象為為歷史史狀況況下的的情形形，多多出現(xiàn)現(xiàn)于房房地產(chǎn)產(chǎn)損害害賠償償案件件中。。估價(jià)原則3.估估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)為為現(xiàn)在在，估估價(jià)對(duì)對(duì)象為為現(xiàn)實(shí)實(shí)狀況況下的的情形形，是是估價(jià)價(jià)中最最常見見、最最大量量的，，包括括在建建工程程估價(jià)價(jià)。4.估估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)為為現(xiàn)在在，估估價(jià)對(duì)對(duì)象為為未來來狀況況下的的情形形，如如評(píng)估估房地地產(chǎn)的的預(yù)售售或預(yù)預(yù)購價(jià)價(jià)格。。5.估估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)為為未來來的情情形，，多出出現(xiàn)于于房地地產(chǎn)市市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)、、為房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析提供供價(jià)值值依據(jù)據(jù)的情情況中中，特特別是是預(yù)估估房地地產(chǎn)在在未來來建成成后的的價(jià)值值。在在假設(shè)設(shè)開發(fā)發(fā)法中中，預(yù)預(yù)計(jì)估估價(jià)對(duì)對(duì)象開開發(fā)完完成后后的價(jià)價(jià)值就就屬于于這種種情況況。估價(jià)原原則現(xiàn)狀為為在建建工程程的房房地產(chǎn)產(chǎn)，可可能同同時(shí)存存在著著下列列3種種估價(jià)價(jià)：（1））估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)為現(xiàn)現(xiàn)在，，估價(jià)價(jià)對(duì)象象為現(xiàn)現(xiàn)實(shí)狀狀況下下的估估價(jià)，，即該該在建建工程程在現(xiàn)現(xiàn)在這這個(gè)樣樣子的的價(jià)值值是多多少。。（2））估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)為現(xiàn)現(xiàn)在，，估價(jià)價(jià)對(duì)象象為未未來狀狀況下下的估估價(jià)，，如該該在建建工程程經(jīng)過過一段段時(shí)間間（如如15個(gè)月月）后后將建建成，，而現(xiàn)現(xiàn)在預(yù)預(yù)售或或預(yù)購購它的的價(jià)值值是多多少。。（3））估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)為未未來，，估價(jià)價(jià)對(duì)象象為未未來狀狀況下下的估估價(jià)，，如該該在建建工程程經(jīng)過過一段段時(shí)間間（如如15個(gè)月月）后后將建建成，，且在在建成成時(shí)的的價(jià)值值是多多少。。估價(jià)原原則（五））公平平原則則為評(píng)估估出公公平合合理的的價(jià)值值，估估價(jià)人人員應(yīng)應(yīng)本著著下列列假設(shè)設(shè)進(jìn)行行估價(jià)價(jià)：各各方當(dāng)當(dāng)事人人均是是理性性的、、精明明的。。其次次，估估價(jià)人人員應(yīng)應(yīng)以各各方當(dāng)當(dāng)事人人的角角色或或心態(tài)態(tài)來考考慮價(jià)價(jià)格（（又稱稱“換換位思思考””），，然后后，估估價(jià)人人員再再以專專家的的身份份來反反復(fù)、、精細(xì)細(xì)的權(quán)權(quán)衡評(píng)評(píng)估價(jià)價(jià)值。。房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法法市場(chǎng)比比較法法成本法法收益法法假設(shè)開開發(fā)法法房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法法（一））市場(chǎng)場(chǎng)比較較法概念：將估估價(jià)對(duì)對(duì)象與與在估估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)的的近期期有過過交易易的類類似房房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行行比較較，對(duì)對(duì)這些些類似似房地地產(chǎn)的的成交交價(jià)格格作適適當(dāng)?shù)牡男拚?，以以此估估算估估價(jià)對(duì)對(duì)象的的客觀觀合理理價(jià)格格或價(jià)價(jià)值的的方法法。原理：1.替替代原原理房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)對(duì)象象的未未知價(jià)價(jià)格可可通過過類似似房地地產(chǎn)的的已知知成交交價(jià)格格來求求取。。2.大大數(shù)定定律大量交交易實(shí)實(shí)例成成交價(jià)價(jià)格的的綜合合結(jié)果果可作作為正正常市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格的的最佳佳指標(biāo)標(biāo)。房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法法適用對(duì)對(duì)象：具有有交易易性的的房地地產(chǎn)。。使用條條件：在同同一供供求范范圍內(nèi)內(nèi)存在在著較較多的的類似似房地地產(chǎn)的的交易易。步驟：1.搜搜集交交易案案例2.選選取可可比實(shí)實(shí)例3.建建立價(jià)價(jià)格可可比基基礎(chǔ)4.進(jìn)進(jìn)行交交易情情況修修正5.進(jìn)進(jìn)行交交易日日期修修正6.進(jìn)進(jìn)行行房地地產(chǎn)狀狀況修修正7.求求取比比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法法1.搜搜集交交易實(shí)實(shí)例搜集交交易實(shí)實(shí)例時(shí)時(shí)，須須搜集集的內(nèi)內(nèi)容一一般應(yīng)應(yīng)包括括：（1））交易易雙方方的基基本情情況和和交易易目的的；（2））交易易實(shí)例例房地地產(chǎn)的的狀況況，如如坐落落、用用途、、土地地狀況況、建建筑物物狀況況、周周圍環(huán)環(huán)境、、景觀觀等；；（3））成交交日期期；（4））成交交價(jià)格格；（5））付款款方式式；（6））交易易情況況，如如交易易稅費(fèi)費(fèi)的負(fù)負(fù)擔(dān)方方式，，有無無隱價(jià)價(jià)瞞價(jià)價(jià)、急急賣急急買、、人為為哄抬抬、親親友間間的交交易等等特殊殊交易易情況況。房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法法2.選選取可可比實(shí)實(shí)例可比實(shí)實(shí)例的的選取取應(yīng)滿滿足以以下8點(diǎn)：：（1））可比比實(shí)例例所處處的地地區(qū)應(yīng)應(yīng)與估估價(jià)對(duì)對(duì)象所所處的的地區(qū)區(qū)相同同，或或是在在同一一供求求范圍圍內(nèi)的的類似似地區(qū)區(qū)。（2））可比比實(shí)例例的用用途應(yīng)應(yīng)與估估價(jià)對(duì)對(duì)象的的用途途相同同。主主要分分為:（a）居住??；（（b））商業(yè)業(yè)；（（c））辦公公；（（d））旅館館；（（e））工業(yè)業(yè)；（（f））農(nóng)業(yè)業(yè)等。。（3））可比比實(shí)例例的建建筑結(jié)結(jié)構(gòu)應(yīng)應(yīng)與估估價(jià)對(duì)對(duì)象的的建筑筑結(jié)構(gòu)構(gòu)相同同。一一般分分為:（a））鋼結(jié)結(jié)構(gòu)；；（b）鋼鋼筋混混凝土土結(jié)構(gòu)構(gòu)；（（c））磚混混結(jié)構(gòu)構(gòu)；（（d））磚木木結(jié)構(gòu)；；（e）簡簡易結(jié)結(jié)構(gòu)。。房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法法（4））可比比實(shí)例例的規(guī)規(guī)模應(yīng)應(yīng)與估估價(jià)對(duì)對(duì)象的的規(guī)模模相當(dāng)當(dāng)。（5））可比比實(shí)例例的權(quán)權(quán)利性性質(zhì)應(yīng)應(yīng)與估估價(jià)對(duì)對(duì)象的的權(quán)利利性質(zhì)質(zhì)相同同。（6））可比比實(shí)例例的交交易類類型應(yīng)應(yīng)與估估價(jià)目目的吻吻合。。（7））可比比實(shí)例例的成成交日日期應(yīng)應(yīng)與估估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)接接近。。（8））可比比實(shí)例例的成成交價(jià)價(jià)格應(yīng)應(yīng)是正正常成成交價(jià)價(jià)格，，或可可修正正為正正常成成交價(jià)價(jià)格。。房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法法3.建建立價(jià)價(jià)格可可比基基礎(chǔ)（1））統(tǒng)一一付款款方式式估價(jià)價(jià)價(jià)格以以一次次付清清所需需支付付的金金額為為基準(zhǔn)準(zhǔn)，將將分期期付款款的可可比實(shí)實(shí)例的的成交交價(jià)格格折算算為在在其成成交日日期時(shí)時(shí)一次次付清清。（2））統(tǒng)一一采用用單價(jià)價(jià)單價(jià)，，通常常為單單位面面積上上的價(jià)價(jià)格，，其中中土地地除了了單價(jià)價(jià)，還還可為為樓面面地價(jià)價(jià)。根根據(jù)估估價(jià)對(duì)對(duì)象的的具體體情況況，可可有不不同的的比較較單位位。如：倉倉庫以以單位位體積積為比比較單單位，，停車車場(chǎng)以以每個(gè)個(gè)車位位為比比較單單位，，旅館館以每每個(gè)房房間或或床位位為比比較單單位。。房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法法（3））統(tǒng)一一幣種種和貨貨幣單單位（4））統(tǒng)一一面積積內(nèi)涵涵在現(xiàn)實(shí)實(shí)房地地產(chǎn)交交易中中，有有按建建筑面面積計(jì)計(jì)價(jià)，，有按按套內(nèi)內(nèi)建筑筑面積積計(jì)價(jià)價(jià)，也也有按按使用用面積積計(jì)價(jià)價(jià)的。。它們們之間間的換換算如如下：：套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格建筑面積下的價(jià)格=×建筑面積下的價(jià)格=×套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格=×使用面積下的價(jià)格使用面積下的價(jià)格房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法法（5））統(tǒng)一一面積積單位位平方米米下的的價(jià)格格=畝畝下的的價(jià)格格÷666.67平方米米下的的價(jià)格格=公公頃下下的價(jià)價(jià)格÷÷10000平方米下下的價(jià)格格=平方方英尺下下的價(jià)格格×10.764平方米下下的價(jià)格格=坪下下的價(jià)格格×0.303房地產(chǎn)估估價(jià)方法法4.交易易情況修修正房地產(chǎn)成成交價(jià)格格容易受受交易中中一些特特殊因素素的影響響，而使使其偏離離正常的的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格。交交易中的的特殊因因素主要要有下列列幾方面面：（1）有有利害關(guān)關(guān)系人之之間的交交易。（2）急急于出售售或急于于購買的的交易。。（3）交交易雙方方或某一一方對(duì)市市場(chǎng)行情情缺乏了了解的交交易。（4）交交易雙方方或某一一方有特特別動(dòng)機(jī)機(jī)或偏好好的交易易。（5）特特殊交易易方式的的交易。。如拍賣賣、招標(biāo)標(biāo)等。房地產(chǎn)估估價(jià)方法法（6）交交易稅費(fèi)費(fèi)非正常常負(fù)擔(dān)的的交易。。（7）相相鄰房地地產(chǎn)的合合并交易易。（8）受受債權(quán)債債務(wù)關(guān)系系影響的的交易。。5.交易易日期修修正將可比實(shí)實(shí)例在其其成交日日期時(shí)的的價(jià)格調(diào)調(diào)整為在在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)時(shí)的的價(jià)格，，并將其其作為估估價(jià)對(duì)象象的價(jià)格格。這種種調(diào)整稱稱為交易易日期修修正。房地產(chǎn)估估價(jià)方法法6.房地地產(chǎn)狀況況修正（1）區(qū)區(qū)位狀況況修正區(qū)位狀況況比較修修正的內(nèi)內(nèi)容主要要包括：：繁華程程度、交交通便捷捷程度、、環(huán)境景景觀、公公共設(shè)施施完備程程度（屬屬于估價(jià)價(jià)對(duì)象以以外的部部分）、、臨路狀狀況、朝朝向、樓樓層等影影響房地地產(chǎn)價(jià)格格的因素素。（2）權(quán)權(quán)力狀況況修正權(quán)力狀況況比較修修正的內(nèi)內(nèi)容主要要包括：：土地使使用年限限、城市市規(guī)劃限限制條件件（如容容積率））等影響響房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的的因素。。房地產(chǎn)估估價(jià)方法法（3）實(shí)實(shí)物狀況況修正實(shí)物狀況況比較修修正的內(nèi)內(nèi)容，對(duì)對(duì)于土地地來說，，主要包包括：面面積大小小、形狀狀、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施完完備程度度（屬于于估價(jià)對(duì)對(duì)象之外外的部分分）、土土地平整整程度、、地勢(shì)、、地質(zhì)水水文狀況況等影響響房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的的因素；；對(duì)于建建筑物來來說，主主要包括括：新舊舊程度、、建筑規(guī)規(guī)模、建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)、設(shè)備備、裝修修、平面面布置、、工程質(zhì)質(zhì)量等影影響房地地產(chǎn)價(jià)格格的因素素。房地產(chǎn)估估價(jià)方法法7.求取取比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格（1）求求取某個(gè)個(gè)可比實(shí)實(shí)例對(duì)應(yīng)應(yīng)的某個(gè)個(gè)比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格的方方法a.直接接比較修修正公式式交易情況修正交易日起修正房地產(chǎn)狀況修正估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×××=可比實(shí)例價(jià)格×××上式中，，交易情情況修正正的分子子為100，表表示以正正常價(jià)格格為基準(zhǔn)準(zhǔn)；交易易日修正正的分母母為100，表表示以成成交日期期時(shí)的價(jià)價(jià)格為基基準(zhǔn)；房房地產(chǎn)狀狀況修正正的分子子為100，表表示以估估價(jià)對(duì)象象的房地地產(chǎn)狀況況為基準(zhǔn)準(zhǔn)。房地產(chǎn)估估價(jià)方法法b.間接接比較修修正公式式：交易情況修正交易日期修正標(biāo)準(zhǔn)化修正房地產(chǎn)狀況修正估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格××××=可比實(shí)例價(jià)格××××上式中，，標(biāo)準(zhǔn)化化修正的的分子為為100，表示示以標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)房地產(chǎn)產(chǎn)的狀況況為基準(zhǔn)準(zhǔn)，分母母是可比比實(shí)例房房地產(chǎn)相相對(duì)于標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)房地地產(chǎn)所得得的分?jǐn)?shù)數(shù)；房地地產(chǎn)狀況況修正的的分母為為100，表示示以標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)房地產(chǎn)產(chǎn)的狀況況為基準(zhǔn)準(zhǔn)，分子子是估價(jià)價(jià)對(duì)象房房地產(chǎn)相相對(duì)于標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)房地地產(chǎn)所得得的分?jǐn)?shù)數(shù)。房地產(chǎn)估估價(jià)方法法（2）將將多個(gè)可可比實(shí)例例對(duì)應(yīng)的的比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格綜合合成一個(gè)個(gè)最終比比準(zhǔn)價(jià)格格的方法法。a.平均均數(shù)①簡單算算術(shù)平均均數(shù)把修正出出的各個(gè)個(gè)價(jià)格直直接相加加，再除除以這些些價(jià)格的的個(gè)數(shù)，，所得的的數(shù)即為為綜合出出的一個(gè)個(gè)價(jià)格。。②加權(quán)算算術(shù)平均均數(shù)把修正出出的各個(gè)個(gè)價(jià)格綜綜合成一一個(gè)價(jià)格格時(shí)，考考慮到每每個(gè)價(jià)格格的重要要程度不不同，先先賦予每每個(gè)價(jià)格格不同的的權(quán)數(shù)，，然后綜綜合出一一個(gè)價(jià)格格。房地產(chǎn)估估價(jià)方法法b.中位位數(shù)把修正出出的各個(gè)個(gè)價(jià)格按按從低到到高或從從高到低低的順序序排列，，當(dāng)項(xiàng)數(shù)數(shù)為奇數(shù)數(shù)時(shí)，位位于正中中間位置置的那個(gè)個(gè)價(jià)格為為綜合出出的一個(gè)個(gè)價(jià)格；；當(dāng)項(xiàng)數(shù)數(shù)為偶數(shù)數(shù)時(shí)，位位于正中中間位置置的那兩兩個(gè)價(jià)格格的簡單單算術(shù)平平均數(shù)為為綜合出出的一個(gè)個(gè)價(jià)格。。c.眾數(shù)數(shù)眾數(shù)是一一組數(shù)值值中出現(xiàn)現(xiàn)次數(shù)最最多的數(shù)數(shù)值。d.其他他方法如分別去去掉一個(gè)個(gè)最高的的價(jià)格和和一個(gè)最最低的價(jià)價(jià)格，將將余下的的簡單算算術(shù)平均均。房地產(chǎn)估估價(jià)方法法例：為評(píng)評(píng)估某寫寫字樓2002年10月1日日的正常常市場(chǎng)價(jià)價(jià)格，在在該寫字字樓附近近地區(qū)調(diào)調(diào)查選取取了A、、B、C三宗類類似寫字字樓的交交易實(shí)例例，有關(guān)關(guān)資料見見表可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格5000（元/m2）600（美元/m2）5500（元/m2）成交日期2002年1月1日2002年3月1日2002年7月1日交易情況+2%+5%－3%房地產(chǎn)狀況－8%－4%+6%房地產(chǎn)估估價(jià)方法法在表的交交易情況況中，正正（負(fù)））值表示示可比實(shí)實(shí)例的成成交價(jià)格格高（低低）于其其正常價(jià)價(jià)格的幅幅度；房房地產(chǎn)狀狀況中，，正（負(fù)負(fù)）值表表示可比比實(shí)例的的房地產(chǎn)產(chǎn)狀況優(yōu)優(yōu)（劣））于估價(jià)價(jià)對(duì)象的的房地產(chǎn)產(chǎn)狀況導(dǎo)導(dǎo)致的價(jià)價(jià)格差異異幅度。。另假設(shè)設(shè)人民幣幣與美元元的市場(chǎng)場(chǎng)匯價(jià)2002年3月月1日為為1：8.5，，2002年10月1日為1：8.3；該該類寫字字樓以人人民幣為為基準(zhǔn)的的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格2002年年1月1日至2002年2月月1日基基本保持持不變，，2002年2月1日日至2002年年5月1日平均均每月比比上月下下降1%，以后后平均每每月比上上月上升升0.5%。試試?yán)蒙仙鲜鲑Y料料估算該該寫字樓樓2002年10月1日的正正常市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格。。估算該寫寫字樓2002年10月1日日的正常常市場(chǎng)價(jià)價(jià)格如下下：1.計(jì)計(jì)算公式式:比準(zhǔn)價(jià)格格=可比比實(shí)例價(jià)價(jià)格×交交易情況況修正系系數(shù)×交交易日期期修正系系數(shù)×房房地產(chǎn)狀狀況修正正系數(shù)2.比比準(zhǔn)價(jià)格格：A=5000××(1－1%)3×(1+5%)5×=6598.33(元/m2)房地產(chǎn)估估價(jià)方法法3.比比準(zhǔn)價(jià)格格：4.比比準(zhǔn)價(jià)格格：5.將將上述三三個(gè)比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格的的簡單算算術(shù)平均均數(shù)作為為比較法法的估算算結(jié)果，，則：估計(jì)對(duì)象象價(jià)格（（單價(jià)））=（6598.33+6328.88+6192.31）÷÷3=6373.17（（元/m2）B=600×8.5××(1－1%)2×(1+0.5%)5×=6328.88（元/m2）C=5500××(1+0.5%)3×=6192.31（元/m2）房地產(chǎn)估估價(jià)方法法（二）成成本法1.概概念：成本法法是求取取估價(jià)對(duì)對(duì)象在估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)時(shí)的重重新構(gòu)建建價(jià)格，，然后扣扣除折舊舊，以此此估算估估價(jià)對(duì)象象的客觀觀合理價(jià)價(jià)格或價(jià)價(jià)值的方方法。2.理理論依據(jù)據(jù)：（1）從從賣方的的角度來來看：是生產(chǎn)產(chǎn)費(fèi)用價(jià)價(jià)值論，，即賣方方愿意接接受的最最低價(jià)格格，不能能低于他他為開發(fā)發(fā)建造該該房地產(chǎn)產(chǎn)已花費(fèi)費(fèi)的代價(jià)價(jià)。（2）從從買方的的角度來來看：是替代代原理，，即買房房愿意支支付的最最高價(jià)格格，不能能高于他他所預(yù)計(jì)計(jì)的重新新開發(fā)建建造該房房地產(chǎn)所所需花費(fèi)費(fèi)的代價(jià)價(jià)。房地產(chǎn)估估價(jià)方法法3.適適用的對(duì)對(duì)象：只要是新新近開發(fā)發(fā)建造、、計(jì)劃開開發(fā)建造造或者可可以假設(shè)設(shè)重新開開發(fā)建造造的房地地產(chǎn)，都都可以采采用成本本法估價(jià)價(jià)。成本本法特別別適用于于那些既既無收益益又很少少發(fā)生交交易的房房地產(chǎn)的的估價(jià)，，如學(xué)校校、圖書書館、體體育場(chǎng)館館、醫(yī)院院、政府府辦公樓樓、軍隊(duì)隊(duì)營房、、公園等等公用、、公益房房地產(chǎn)，，以及及化工廠廠、鋼鐵鐵廠、發(fā)發(fā)電廠、、油田、、碼頭、、機(jī)場(chǎng)等等有獨(dú)特特設(shè)計(jì)或或只針對(duì)對(duì)個(gè)別用用戶的特特殊需要要而開發(fā)發(fā)建造的的房地產(chǎn)產(chǎn)。單純純建筑物物的估價(jià)價(jià)通常也也是采用用成本法法。另外外，成本本法也適適用于市市場(chǎng)不完完善或狹狹小市場(chǎng)場(chǎng)上無法法運(yùn)用比比較法估估價(jià)的房房地產(chǎn)。。在房地地產(chǎn)保險(xiǎn)險(xiǎn)（包括括投保和和理賠））及其他他損害賠賠償中。。通常也也是采用用成本法法估價(jià)。。房地產(chǎn)估估價(jià)方法法運(yùn)用成本本法估價(jià)價(jià)值得注注意的是是：在現(xiàn)現(xiàn)實(shí)中，，房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)格格直接取取決于其其效用，，而非花花費(fèi)的成成本，成成本的增增減一定定要對(duì)效效用有所所作用才才能形成成價(jià)格；；換一個(gè)個(gè)角度講講，房地地產(chǎn)成本本的增加加并不一一定能增增加其價(jià)價(jià)值，投投入的成成本不多多也不一一定說明明其價(jià)值值不高。。4.成成本法的的操作步步驟（1）搜搜集有關(guān)關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的成本、、稅費(fèi)、、利潤等等資料；；（2）估估算重新新購建價(jià)價(jià)格；（3）估估算折舊舊；（4）求求取積算算價(jià)格。。房地產(chǎn)估估價(jià)方法法（1）搜搜集有關(guān)關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的成本、、稅費(fèi)、、利潤等等資料房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格通常常由下列列6大項(xiàng)項(xiàng)構(gòu)成：：①土地取取得成本本根據(jù)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)取得土土地的途途徑分為為下列3種：a.通過過征用農(nóng)農(nóng)地取得得的，土土地取得得成本包包括農(nóng)地地征用費(fèi)費(fèi)和土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金等。b.通過過在城市市中進(jìn)行行房屋拆拆遷取得得的，土土地取得得成本包包括城市市房屋拆拆遷補(bǔ)償償安置費(fèi)費(fèi)和土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金等；c.通過過在市場(chǎng)場(chǎng)上：““購買””取得的的，如購購買政府府出讓或或其他開開發(fā)商轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的已已完成征征用拆遷遷的熟地地，土地地取得成成本包括括購買土土地的價(jià)價(jià)款和在在購買時(shí)時(shí)應(yīng)買方方繳納的的稅費(fèi)（（如房地產(chǎn)估估價(jià)方法法交易手續(xù)續(xù)費(fèi)、契契稅）等等。②開發(fā)成成本在實(shí)際中中主要包包括下列列幾項(xiàng)：：a.勘察察設(shè)計(jì)和和前期工工程費(fèi)，，包括可可行性研研究、規(guī)規(guī)劃、勘勘察、設(shè)設(shè)計(jì)及““三通一一平”等等工程前前期所發(fā)發(fā)生的費(fèi)費(fèi)用；b.基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)，，包括所所需的道道路、給給水、排排水、電電力、通通訊、燃燃?xì)?、熱熱力等的的建設(shè)費(fèi)費(fèi)用；c.建筑筑安裝工工程費(fèi)，，包括建建造房屋屋及附屬屬工程所所發(fā)生的的土建費(fèi)費(fèi)和安裝裝費(fèi)；d.公共共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)，包包括所需需的非營營業(yè)性的的公共配配套設(shè)施施的建設(shè)設(shè)費(fèi)用；；房地產(chǎn)估估價(jià)方法法e.開發(fā)發(fā)過程中中的稅費(fèi)費(fèi)。③管理費(fèi)費(fèi)用包括開發(fā)發(fā)商的人人員工資資、辦公公費(fèi)、差差旅費(fèi)等等。④投資利利息包括土地地取得成成本、開開發(fā)成本本和管理理費(fèi)用的的利息，，無論他他們的來來源是借借貸資金金還是自自有資金金，都應(yīng)應(yīng)計(jì)算利利息。⑤銷售稅稅費(fèi)a.銷售售費(fèi)用（（包括廣廣告宣傳傳、銷售售代理費(fèi)費(fèi)）b.銷售售稅金及及附加（（包括營營業(yè)稅、、城市維維護(hù)建設(shè)設(shè)稅和教教育費(fèi)附附加）房地產(chǎn)估估價(jià)方法法c.其他他銷售稅稅費(fèi)（包包括應(yīng)由由賣方負(fù)負(fù)擔(dān)的交交易手續(xù)續(xù)等）。。⑥開發(fā)利利潤估算開發(fā)發(fā)利潤應(yīng)應(yīng)掌握下下列幾點(diǎn)點(diǎn)：a.開發(fā)發(fā)利潤是是所得稅稅前的，，即開發(fā)發(fā)利潤=開發(fā)完完成后的的房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值－－土地取取得成本本－開發(fā)發(fā)成本－－管理費(fèi)費(fèi)用－投投資利息息－銷售售稅費(fèi)。。b.開發(fā)發(fā)利潤是是在正常常條件下下開發(fā)商商所能獲獲得的平平均潤。。c.開發(fā)發(fā)利潤是是按一定定基數(shù)乘乘以同一一市場(chǎng)上上類似房房地開發(fā)發(fā)項(xiàng)目所所要求的的相應(yīng)平平均利潤潤率來計(jì)計(jì)算。房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法（2）估算算重新購建建價(jià)格重新購建價(jià)價(jià)格是假設(shè)設(shè)在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)重新取取得或重新新開發(fā)、重重新建造全全新狀況的的估價(jià)對(duì)象象所需的一一切合理、、必要的費(fèi)費(fèi)用、稅金金和應(yīng)得的的利潤之和和。（3）估算算折舊估價(jià)上的折折舊是各種種原因所造造成的價(jià)值值損失，是是建筑物在在估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值與其其重新購建建價(jià)格之間間的差額。?？紤]建筑物物的折舊包包括3個(gè)方方面：a.物質(zhì)折折舊（自然經(jīng)過過的老朽、、正常使用用的磨損、、意外的破破壞損毀、、延遲維修修的損壞殘殘存）房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法b.功能折折舊是指由于消消費(fèi)觀念變變更，規(guī)劃劃設(shè)計(jì)更新新、技術(shù)進(jìn)進(jìn)步等原因因?qū)е陆ㄖ镌诠δ苣芊矫娴南嘞鄬?duì)殘缺、、落后或不不適用所造造成的其價(jià)價(jià)值損失。。c.經(jīng)濟(jì)折折舊是指建筑物物本身以外外的各種不不利因素所所造成的其其價(jià)值損失失，包括供供給過量、、需求不足足、自然環(huán)環(huán)境惡化、、噪音、空空氣污染、、交通擁擠擠、城市規(guī)規(guī)劃改變、、政府規(guī)劃劃變化等。。房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法（4）求取取積算價(jià)格格積算價(jià)格=重新購建建價(jià)格－折折舊上述公式可可運(yùn)用于下下列3類估估價(jià)對(duì)象：：①新開發(fā)的的土地；②新建的房房地產(chǎn)（此此處指房地地、建筑物物兩種情況況）；③舊的房地地產(chǎn)（此處處指房地、、建筑物兩兩種情況））。新開發(fā)土地地價(jià)格=取取得待開發(fā)發(fā)土地的成成本+土地地開發(fā)成本本+管理費(fèi)費(fèi)用+投資資利息+銷銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤潤房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法例：某宗房房地產(chǎn)的土土地總面積積為1000m2，是10年年前通過征征用農(nóng)地取取得的，當(dāng)當(dāng)時(shí)平均每每畝花費(fèi)18萬元，，現(xiàn)時(shí)重新新取得該類類土地每平平方米需要要620元元；地上建建筑物的總總建筑面積積為2000m2，是8年前前建成交付付使用的，，當(dāng)時(shí)的建建筑造價(jià)為為每平方米米建筑面積積600元元，現(xiàn)時(shí)建建造同類建建筑物每平平方米建筑筑需要1200元，，估計(jì)該建建筑有八成成新。試選選用所給資資料估算該該宗房地產(chǎn)產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總總價(jià)和單價(jià)價(jià)。該題主要是是注意重新新構(gòu)建價(jià)格格應(yīng)為估計(jì)計(jì)時(shí)點(diǎn)時(shí)的的。在弄清清了此問題題的基礎(chǔ)上上，該宗房房地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格估算如如下：土地現(xiàn)值=620××1000=620000（（元）建筑物現(xiàn)值值=1200×2000×80%=1920000（元元）估價(jià)對(duì)象的的現(xiàn)時(shí)總價(jià)價(jià)=620000+1920000=2540000（（元）估價(jià)對(duì)象的的現(xiàn)時(shí)單價(jià)價(jià)=2540000÷2000=1270（元元/m2）房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法（三）收益益法1.理論論依據(jù)：預(yù)期原理2.適用用的對(duì)象：：由收益或有有潛在收益益的房地產(chǎn)產(chǎn)。3.收益益法的操作作步驟：（1）搜集集有關(guān)房地地產(chǎn)收入和和費(fèi)用的資資料；（2）估算算潛在毛收收入；（3）估算算有效毛收收入；（4）估算算運(yùn)營費(fèi)用用；（5）估算算凈收益；；（6）選用用適當(dāng)?shù)馁Y資本化率或或折現(xiàn)率；；（7）選用用適宜的收收益法計(jì)算算公式求出出收益價(jià)格格。房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法4.相關(guān)關(guān)概念潛在毛收入入：假定房地產(chǎn)產(chǎn)在充分利利用、無空空置狀況下下可獲得的的收入。有效毛收入入：由潛在毛收收入扣除空空置、拖欠欠租金（延延遲支付租租金和不付付租金）以以及其他原原因造成的的收入損失失后所得到到的收入。。運(yùn)營費(fèi)用：：維持房地產(chǎn)產(chǎn)正常生產(chǎn)產(chǎn)、經(jīng)營或或使用必須須支付的費(fèi)費(fèi)用及歸屬屬于其他資資本或經(jīng)營營的收益。。運(yùn)營費(fèi)用率率：運(yùn)營費(fèi)用與與有效毛收收入之比。。實(shí)際收益：：在現(xiàn)狀下實(shí)實(shí)際取得的的收益，一一般來說它它不能用于于估價(jià)。收益乘數(shù)：：房地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格除以其其某種年收收益所得的的倍數(shù)。房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法5.收益益法估價(jià)時(shí)時(shí)常用的估估價(jià)公式：：1.房地產(chǎn)價(jià)格=2.資本化率=5.收益乘數(shù)=（一）估價(jià)價(jià)中的公式式轉(zhuǎn)換3.房地地產(chǎn)凈收益益=房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格×資資本化率4.房地地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)收收益×收益益乘數(shù)房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法（二）已知知收益與所所求價(jià)格直直接對(duì)應(yīng)下下的估價(jià)土地價(jià)格=建筑物價(jià)格=房地價(jià)格=1.由土土地收益求求取土地價(jià)價(jià)格2.由建建筑物收益益求取建筑筑物價(jià)格3.由房房地收益求求取房地價(jià)價(jià)格房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法（三）已知知收益與所所求價(jià)格不不直接對(duì)應(yīng)應(yīng)下的估價(jià)價(jià)1.由房房地收益單單獨(dú)求取土土地價(jià)格（1）土地價(jià)格=（3）土地價(jià)格=建筑物價(jià)格（2）土地價(jià)格=房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)方方法法2.由由房房地地收收益益單單獨(dú)獨(dú)求求取取建建筑筑物物價(jià)價(jià)格格（1）建筑物價(jià)格=（3）建筑物價(jià)格=土地價(jià)格（2）建筑物價(jià)格=房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)方方法法例1：：某某旅旅館館需需要要估估價(jià)價(jià)，，據(jù)據(jù)調(diào)調(diào)查查，，該該旅旅館館共共有有300張張床床位位，，平平均均每每張張床床位位每每天天向向客客人人實(shí)實(shí)收收50元元，，年年平平均均空空房房率率為為30%，，該該旅旅館館營營業(yè)業(yè)平平均均每每月月花花費(fèi)費(fèi)14萬萬元元；；當(dāng)當(dāng)?shù)氐赝瑱n檔次次旅旅館館一一般般床床價(jià)價(jià)為為每每床床每每天天45元元，，年年平平均均空空房房率率為為20%，，正正常常營營業(yè)業(yè)每每月月總總費(fèi)費(fèi)用用平平均均占占每每月月總總收收入入的的30%；；該該類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的資資本本化化率率為為10%。。試試選選用用所所給給資資料料估估算算該該旅旅館館的的價(jià)價(jià)值值。。①年年有有效效毛毛收收入入=300××45××365××（（1－－20%））=394.20（（萬萬元元））②年年運(yùn)運(yùn)營營費(fèi)費(fèi)用用=394.2××30%=118.26（（萬萬元元））③年年凈凈收收益益=394.2－－118.26=275.94（（萬萬元元））④旅旅館館價(jià)價(jià)值值=275.94÷÷10%=2759.4（（萬萬元元））房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)方方法法例2：：（一一））估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象概概況況：：本估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象是是一一座座出出租租的的寫寫字字樓樓；；土土地地總總面面積積12000m2；建建筑筑物物層層數(shù)數(shù)為為地地上上22層層、、地地下下2層層，，建建筑筑結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)為為鋼鋼筋筋混混凝凝土土結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)；；土土地地使使用用權(quán)權(quán)年年限限為為50年年，，從從1996年年5月月15日日起起計(jì)計(jì)。。（二二））估估價(jià)價(jià)要要求求：：需要要評(píng)評(píng)估估該該寫寫字字樓樓2001年年5月月15日日的的購購買買價(jià)價(jià)格格。。（三三））估估計(jì)計(jì)過過程程：：1.選選擇擇估估價(jià)價(jià)方方法法。。該宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)是是出出租租的的寫寫字字樓樓，，為為收收益益性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，適適用用收收益益法法估估價(jià)價(jià)，，故故選選用用收收益益法法。。因因其其收收益益年年限限為為有有限限年年，，故故具具體體選選用用的的收收益益法法公公式式為為：：房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法法V=2.搜搜集集有關(guān)關(guān)資料料。通過調(diào)調(diào)查研研究，，搜集集的有有關(guān)資資料如如下:（1））租金金按凈凈使用用面積積計(jì)。。可供供出租租的凈凈使用用面積積總計(jì)計(jì)為31200m2，占總總建筑筑面積積的60%，其其余部部分為為大廳廳、公公共過過道、、樓梯梯、電電梯、、公共共衛(wèi)生生間、、大樓樓管理理人員員用房房、設(shè)設(shè)備用用房等等占用用的面面積。。（2））租金金平均均每月月每平平方米米35元。。（3））空房房率年年平均均為10%，即即出租租率年年平均均為90%。（4））建筑筑物原原值5500萬萬元。。（5））家具具設(shè)備備原值值500萬萬元。。房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法法（6））經(jīng)常常費(fèi)平平均每每月10萬萬元，，包括括人員員工資資、水水電、、空調(diào)調(diào)、維維修、、清潔潔、保保安等等費(fèi)用用。（7））房產(chǎn)產(chǎn)稅按按建筑筑物原原值減減扣30%后的的余值值的1.2%繳繳納（（每年年）。。（8））其他他稅費(fèi)費(fèi)約為為月總總收入入的6%（（每月月）。。3.估估算算年有有效毛毛收入入。年有效效毛收收入=31200××35×12××90%=1179.36（（萬元元）4.估估算算年運(yùn)運(yùn)營費(fèi)費(fèi)用。。（1））經(jīng)常常費(fèi)：：年經(jīng)常常費(fèi)=10×12=120（（萬元元）房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法法年家具設(shè)備的折舊費(fèi)==48（萬元）（2））房產(chǎn)產(chǎn)稅：：年房產(chǎn)產(chǎn)稅=5500×（（1－－30%））×1.2%=46（萬萬元））（3））家具具設(shè)備備折舊舊費(fèi)：：采用用直線線折舊舊法計(jì)計(jì)算每每年家家具設(shè)設(shè)備的的折舊舊費(fèi)。。家具具設(shè)備備的經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽壽命推推定平平均為為10年，，殘值值率為為4%。（4））其他他稅費(fèi)費(fèi)：年其他他稅費(fèi)費(fèi)=31200×35××90%××6%×12=70.76（（萬元元）（5））年運(yùn)運(yùn)營費(fèi)費(fèi)用：：年運(yùn)營營費(fèi)用用=（（1））+（（2））+（（3））+（（4））=284.76（（萬元元）房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法法5.計(jì)計(jì)算算年凈凈收益益。年凈收收益=年有有效毛毛收入入－年年運(yùn)營營費(fèi)用用=1179.36－－284.76=894.6（（萬元元）6.確確定定資本本化率率。資本化化率確確定為為10%。。7.計(jì)計(jì)算算房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格。。計(jì)算公公式為為：v=上述公公式中中的n值為為50減5等于于45（因因?yàn)?996年年5月月15日到到2001年5月15日日為5年，，此后后的收收益年年限為為45年））。則則：房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法法V==8823.27（萬萬元））（四））估價(jià)價(jià)結(jié)果果：根據(jù)計(jì)計(jì)算結(jié)結(jié)果，，并參參考估估價(jià)人人員的的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，確確定本本估價(jià)價(jià)對(duì)象象2001年5月15日日的購購買總總價(jià)為為8823萬元元，約約合每每平方方米建建筑面面積1696.7元元。房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法法（四））假設(shè)設(shè)開發(fā)發(fā)法1.定定義義：假設(shè)開開發(fā)是是求取取估價(jià)價(jià)對(duì)象象未來來開發(fā)發(fā)完成成后的的價(jià)值值，減減去未未來的的正常常開發(fā)發(fā)成本本、稅稅費(fèi)和和利潤潤等，，以此此估算算估價(jià)價(jià)對(duì)象象的客客觀合合理價(jià)價(jià)格或或價(jià)值值的方方法。。2.理理論論依據(jù)據(jù)：預(yù)期原原理假設(shè)開開發(fā)法法在形形式上上是評(píng)評(píng)估新新建房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的成成本法法的倒倒算法法。兩兩者的的主要要區(qū)別別是：：成本本法中中的土土地價(jià)價(jià)格為為已知知，需需要求求取的的是開開發(fā)完完成后后的房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格；假假設(shè)開開發(fā)法法中開開發(fā)完完成后后的房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格已事事先通通過預(yù)預(yù)測(cè)得得到，，需要要求取取的是是土地地價(jià)格格。通通常估估算的的是一一次性性的價(jià)價(jià)格剩剩余。。房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法法3.使使用用的對(duì)對(duì)象：：假設(shè)開開發(fā)法法適用用于具具有投投資開開發(fā)或或再開開發(fā)潛潛力的的房地地產(chǎn)的的估價(jià)價(jià)，如如待開開發(fā)的的土地地（包包括生生地、、毛地地、熟熟地））、在在建工工程、、可裝裝修改改造或或可改改變用用途的的舊房房（包包括裝裝修、、改建建、擴(kuò)擴(kuò)建，，如果果是重重建就就屬于于毛地地的范范疇））。4.操操作作步驟驟：（1））調(diào)查查待開開發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)的基基本情情況；；（2））選擇擇最佳佳的開開發(fā)利利用方方式；；（3））估計(jì)計(jì)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營期；；（4））預(yù)測(cè)測(cè)開發(fā)發(fā)完成成后的的房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)值；；（5））估算算開發(fā)發(fā)成本本、管管理費(fèi)費(fèi)用、、投資資利息息、銷銷售稅稅費(fèi)、、開發(fā)發(fā)利潤潤及投投資者者購買買待開開發(fā)房房地產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)的的稅費(fèi)費(fèi)；（6）進(jìn)行行具體計(jì)算算，求出待待開發(fā)房地地產(chǎn)的價(jià)值值。房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法5.假設(shè)設(shè)開發(fā)法最最基本的公公式為：待開發(fā)房地地產(chǎn)的價(jià)值值=開發(fā)完完成后的房房地產(chǎn)價(jià)值值－開發(fā)成成本－管理理費(fèi)用－投投資利息－－銷售稅費(fèi)費(fèi)－開發(fā)利利潤－投資資者購買待待開發(fā)房地地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)擔(dān)的稅費(fèi)例1：有一一成片荒地地需要估價(jià)價(jià)。獲知該該成片荒地地的面積為為2平方公公里，適宜宜進(jìn)行“五五通一平””的開發(fā)后后分塊有償償轉(zhuǎn)讓；可可轉(zhuǎn)讓土地地面積的比比率為60%；附近近地區(qū)與之之位置相當(dāng)當(dāng)?shù)摹靶K塊”“五通通一平”熟熟地的單價(jià)價(jià)為2.5億元；貸貸款年利率率為10%；投資利利潤率為15%；當(dāng)當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方方需要繳納納的稅費(fèi)為為轉(zhuǎn)讓價(jià)格格的6%，，買方需要要繳納的稅稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓讓價(jià)格的4%。試用用傳統(tǒng)方法法估算該成成片荒地的的總價(jià)和單單價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法1.設(shè)該該成片荒地地的總價(jià)為為V。2.該成成片荒地開開發(fā)完成后后的總價(jià)值值=800×2000000×60%=9.6（（億元）3.開發(fā)發(fā)成本和管管理費(fèi)用等等的總額=2.5××2=5（（億元）4.投資資利息總額額=(V+V×4%)×［(1+10%)3－1］+5×［(1+10%)1.5－1］=0.344V+0.768（億元））5.轉(zhuǎn)讓讓稅費(fèi)總額額=9.6×6%=0.576（億元元）6.開發(fā)發(fā)利潤總額額=(V+V×4%+5)××15%=0.156V+0.75（（億元）7.購買買該成片荒荒地的稅費(fèi)費(fèi)總額=V×4%=0.04