房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理與市場管理知識

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第一章房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險第二章房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行第三章房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理第四章房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析第五章現(xiàn)金流量與資金時間價值第六章經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與方法第七章風(fēng)險分析與決策第八章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究第九章房地產(chǎn)金融與項目融資第十章物業(yè)資產(chǎn)管理第四章房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析第一節(jié)市場調(diào)查第二節(jié)市場分析的手段與方法第四節(jié)競爭者分析第三節(jié)目標(biāo)市場的細(xì)分與選擇第五節(jié)消費者購買行為分析第一節(jié)市場調(diào)查一、市場調(diào)查的意義和內(nèi)容（了解）（一）市場調(diào)查的重要性（二）市場調(diào)查的內(nèi)容1.國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查2.市場需求容量調(diào)查3.消費者和消費者行為調(diào)查4.競爭情況調(diào)查（競爭者和競爭產(chǎn)品調(diào)查）5.市場營銷因素調(diào)查（產(chǎn)品調(diào)查、價格調(diào)查、分銷渠道調(diào)查、促銷策略調(diào)查）政治法律環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境人口環(huán)境社會文化環(huán)境技術(shù)發(fā)展調(diào)查二、市場調(diào)查的步驟（了解）（一）確定問題和調(diào)查目標(biāo)調(diào)查項目分三類試探性調(diào)查：通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法。例如：在價格大幅下降的情況下，調(diào)查有意向在2009年購買商品住房的家庭數(shù)目描述性調(diào)查：明確一些特定的量值。例如：有多少人愿意花50萬買一套兩居室商品房。因果性調(diào)查：檢驗因果關(guān)系例如：如果買房送車，能夠增加多少購買者？（二）制定調(diào)查計劃1資料來源一手資料和二手資料2調(diào)查方法觀察法、訪問法、問卷法、實驗法3調(diào)查手段問卷和座談4抽樣方案抽樣單位、樣本規(guī)模、抽樣程序（概率抽樣和非概率抽樣）5聯(lián)系方法郵寄問卷、電話訪問、網(wǎng)絡(luò)調(diào)研、面訪（三）收集信息（四）分析信息（五）報告結(jié)果三、對市場調(diào)查的分析與評估（了解）有效的市場調(diào)查應(yīng)具備的特點：1.方法科學(xué)2.調(diào)查具有創(chuàng)造性3.調(diào)查方法多樣4.模型和數(shù)據(jù)相互依賴5.合理的信息價值和成本比率6.正常的懷疑態(tài)度7.市場調(diào)查過程遵守職業(yè)道德第二節(jié)市場分析的手段與方法一、市場規(guī)模的估計（熟悉）（一）市場需求分析的基本概念1.市場規(guī)模特定商品的潛在購買者數(shù)量潛在購買者的三個特點：興趣（你想嗎）收入（你可以嗎）途徑（條件允許嗎）2.市場總需求在特定地理范圍內(nèi)、特定時期、特定市場營銷環(huán)境、特定市場營銷計劃的情況下，特定的消費群體可能購買的總量。（二）市場需求預(yù)測估算出一個特定的市場對某種產(chǎn)品的潛在的需求數(shù)量公式：

Q=nqpQ——總市場潛量n——特定產(chǎn)品或市場的購買者數(shù)量（人）q——購買者的平均購買數(shù)量（單位/人）p——平均單價（元/單位）新建住宅市場需求量（元）=家庭數(shù)量（戶）*戶均可支配收入（元/戶）*住房消費傾向（%）二市場趨勢分析步驟：首先是宏觀環(huán)境預(yù)測；然后是行業(yè)預(yù)測；最后是企業(yè)的銷售預(yù)測。方法：（熟悉）1.購買者意圖調(diào)查法2.銷售人員意見綜合法3.專家意見法4.時間序列分析法5.相關(guān)分析法（一）購購買者意意圖調(diào)查查法購買者意意圖調(diào)查查法：就是通過過直接詢詢問消費費者在某某一時期期需要哪哪些商品品及其數(shù)數(shù)量來進(jìn)進(jìn)行分析析的方法法。適用范圍圍：在購買者者人數(shù)較較少、訪問購買買者的成成本不高高、購買者具具有明確確的意圖圖、會按其意意圖購買買并且愿愿意配合合意圖調(diào)調(diào)查（二）銷銷售人員員意見綜綜合法具體做法法：首先請幾幾位銷售售人員分分別估算算某一產(chǎn)產(chǎn)品在不不同條件件下未來來的銷售售額及發(fā)發(fā)生的概概率；然后求出出其期望望值；最后將各各位銷售售人員的的平均期期望值作作為銷售售額的預(yù)預(yù)測值。。適用范圍圍：不能直接接調(diào)查購購買者或或者費用用太高時時。（三）專家家意見法步驟：（1）提出所所要預(yù)測的的問題及有有關(guān)要求，，必要時附附上有關(guān)這這個問題的的背景材料料，然后一一并寄給各各專家；（2）各專專家根據(jù)所所掌握的資資料和經(jīng)驗驗提出自己己的預(yù)測意意見，并說說明自己主主要使用哪哪些資料提提出預(yù)測值值的，這些些意見要以以書面形式式返回調(diào)查查人員；（3）將各各專家的第第一次預(yù)測測值說明列列成表，并并再次分發(fā)發(fā)給各位專專家，以便便他們比較較自己和他他人的不同同意見，修修改自己的的意見和判判斷；（4）將所所有專家的的修改意見見置于一個個修正表內(nèi)內(nèi)，分發(fā)給給各位專家家作第二次次或多次修修改。最后后綜合各位位專家的意意見便可獲獲得比較可可靠的預(yù)測測值。（四）時間間序列分析析法（1）簡單平平均法把資料中各各期實際銷銷售量的平平均值作為為下一期銷銷售量的預(yù)預(yù)測值。適用范圍：：時間序列比比較平穩(wěn)，，即隨時間間變化各期期實際銷售售量增減變變化不大時時。（2）移動平平均法按各期銷售售量的時間間順序逐點點推移，然然后用最后后的移動平平均值來預(yù)預(yù)測未來某某一期的銷銷售量。（3）加權(quán)移移動平均法法把每期資料料的重要性性用一個權(quán)權(quán)數(shù)來代表表，然后求求出每期資資料與對應(yīng)應(yīng)的權(quán)數(shù)乘乘積之和。。（4）指數(shù)平平滑法（五）相關(guān)關(guān)分析法（（了解）（1）回歸分分析法根據(jù)現(xiàn)有的的一組數(shù)據(jù)據(jù)來確定變變量之間的的定量關(guān)系系分為：一元回歸和和多元回歸歸線性回歸和和非線性回回歸（2）市場因因子推演法法市場因子：：能夠明顯引引起某種產(chǎn)產(chǎn)品市場需需求變化的的實際因素素。第三節(jié)目目標(biāo)市場的的細(xì)分與選選擇現(xiàn)代營銷的的核心可以以稱為STP營銷銷：市場細(xì)分(Segmentation)、目標(biāo)市場選選擇(Targeting)市場定位(Positioning)一市場細(xì)細(xì)分Segmentation（熟悉悉）（一）市場場細(xì)分與細(xì)細(xì)分市場市場細(xì)分：：以消費需求求的某些特特征或變量量為依據(jù)，，區(qū)分具有有不同需求求的顧客群群體細(xì)分市場：：市場細(xì)分后后所形成的的具有相同同需求的顧顧客群體成成為細(xì)分市市場。（二）市場場細(xì)分的依依據(jù)顧客需求存存在著差異異性。（三）市場場細(xì)分的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1.消費者市場場細(xì)分的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)地理環(huán)境因因素人口因素消費心理消費行為因因素2.生產(chǎn)者市場場細(xì)分的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)地理因素、、追求的利利益與使用用者狀況等等；行業(yè)、企業(yè)業(yè)規(guī)模、地地理位置變變量、經(jīng)營營變量、采采購方法與與其他因素素等。（四）消費費者偏好與與市場細(xì)分分1.同質(zhì)偏好。。2.分散偏偏好。3.集群偏偏好。三種選擇：：1）無無差異性營營銷；2）集中性性營銷；3）差異性性營銷（五）市場場細(xì)分的程程序1.調(diào)查階階段2.分析階階段3.歸納總總結(jié)階段二目標(biāo)標(biāo)市場選擇擇Targeting（熟熟悉）目標(biāo)市場：：企業(yè)打算進(jìn)進(jìn)入的細(xì)分分市場打算滿足的的具有某一一需求的顧顧客群體細(xì)分市場評評價：細(xì)分市場的的規(guī)模和發(fā)發(fā)展前景、、細(xì)分市場結(jié)結(jié)構(gòu)的吸引引力、企業(yè)的目標(biāo)標(biāo)和資源目標(biāo)市場選選擇的模式式：（一）市場場集中化以一種營銷銷組合面向向一個細(xì)分分市場（二）選擇擇專業(yè)化不同細(xì)分市市場配有不不同的營銷銷組合（三）產(chǎn)品品專業(yè)化企業(yè)生產(chǎn)一一種產(chǎn)品，，并按照不不同的細(xì)分分市場對其其加以調(diào)整整使其適應(yīng)應(yīng)不同的細(xì)細(xì)分市場（四）市場場專業(yè)化企業(yè)專門為為一個特殊殊的細(xì)分市市場服務(wù)，，并為該細(xì)細(xì)分市場提提供一系列列不同的產(chǎn)產(chǎn)品（五）全面面覆蓋企業(yè)要為整整個市場服服務(wù)（六）大量量定制三、市場定定位Positioning（掌握））（一）市場場定位的含含義和方式式（1）市場場定位的含含義：根據(jù)競爭者者現(xiàn)有產(chǎn)品品在細(xì)分市市場上所處處的地位和和顧客對產(chǎn)產(chǎn)品某些屬屬性的重視視程度，塑塑造出本企企業(yè)產(chǎn)品與與眾不同的的鮮明個性性或形象并并傳遞給目目標(biāo)顧客，，使產(chǎn)品在在細(xì)分市場場上占據(jù)強(qiáng)強(qiáng)有力的競競爭地位。。（2）市場場定位的方方式：避強(qiáng)定位對抗性定位位重新定位（二）市場場定位的步步驟1.識別潛潛在競爭優(yōu)優(yōu)勢2.企業(yè)核核心競爭優(yōu)優(yōu)勢定位3.制定發(fā)發(fā)揮核心競競爭優(yōu)勢的的戰(zhàn)略（三）市場場定位戰(zhàn)略略1.產(chǎn)品差差別化戰(zhàn)略略從質(zhì)量、產(chǎn)產(chǎn)品款式等等方面實現(xiàn)現(xiàn)2.服務(wù)差差別化戰(zhàn)略略目標(biāo)市場提提供與競爭爭者不同的的優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)3.人員差差別化戰(zhàn)略略通過聘用和和培訓(xùn)比競競爭者更為為優(yōu)秀的人人員以獲取取差別優(yōu)勢勢4.形形象象差差別別化化戰(zhàn)戰(zhàn)略略在產(chǎn)產(chǎn)品品的的核核心心部部分分與與競競爭爭者者雷雷同同的的情情況況下下塑塑造造不不同同的的產(chǎn)產(chǎn)品品形形象象以以獲獲取取差差別別優(yōu)優(yōu)勢勢第四四節(jié)節(jié)競競爭爭者者分分析析（（了解解）一、、識識別別競競爭爭者者競爭爭者者：：與本本企企業(yè)業(yè)提提供供的的產(chǎn)產(chǎn)品品或或服服務(wù)務(wù)相相類類似似，，并并且且有有相相似似目目標(biāo)標(biāo)顧顧客客和和相相似似價價格格的的企企業(yè)業(yè)。。（一）產(chǎn)業(yè)競競爭觀念從產(chǎn)業(yè)方面看看，提供同一一類產(chǎn)品或可可相互替代產(chǎn)產(chǎn)品的企業(yè)，，構(gòu)成一種產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。（二）、從市市場方面看，，企業(yè)的競爭爭者有從市場方面看看，競爭者是是那些滿足相相同市場需要要或服務(wù)于同同一目標(biāo)市場場的企業(yè)。二、確定競爭爭者的目標(biāo)我們應(yīng)該了解解競爭者對目目前盈利的可可能性、市場場占有率的增增長、資金流流動、技術(shù)領(lǐng)領(lǐng)先、服務(wù)領(lǐng)領(lǐng)先和其他目目標(biāo)所給予的的重要性權(quán)數(shù)數(shù)。企業(yè)要了解每每個競爭者的的重點目標(biāo)是是什么，才能能正確估計他他們對不同的的競爭行為將將做任何反應(yīng)應(yīng)。二、確定競爭爭者的目標(biāo)三、確定競爭爭者的戰(zhàn)略各企業(yè)采取的的戰(zhàn)略越相似似，它們之間間的競爭就越越激烈一是進(jìn)入各個戰(zhàn)略略群體的難易易程度不同。。二是當(dāng)企業(yè)決定進(jìn)進(jìn)入某一戰(zhàn)略略群體時，首首先要明確誰誰是主要的競競爭對手，然然后決定自己己的競爭戰(zhàn)略略。除了在同一戰(zhàn)戰(zhàn)略群體內(nèi)存存在激烈競爭爭外，在不同同戰(zhàn)略群體之之間也存在競競爭。因為：第一，某些戰(zhàn)略群群體可能具有有相同的目標(biāo)標(biāo)顧客；第二，顧客可能分分不清不同戰(zhàn)戰(zhàn)略群體的產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)別，，如分不清高高檔貨與中檔檔貨的區(qū)別；；第三，屬于某個戰(zhàn)戰(zhàn)略群體的企企業(yè)可能改變變戰(zhàn)略，進(jìn)入入另一個戰(zhàn)略略群體，如提提供高檔住宅宅的企業(yè)可能能轉(zhuǎn)而開發(fā)普普通住宅。四、判斷競競爭者的反應(yīng)應(yīng)模式（一）從容不不迫型競爭者者（二）選擇型型競爭者（三）兇猛型型競爭者（四）隨機(jī)型型競爭者五、企業(yè)應(yīng)應(yīng)采取的對策策決策的依據(jù)：：（一）競爭者者的強(qiáng)弱（二）競爭者者與本企業(yè)的的相似程度（三）競爭者者表現(xiàn)的好壞壞第五節(jié)市市場購買行為為分析（熟悉）市場可以分為為消費者市場和和組織市場一、消費者市市場及其購買買對象（一）消費者者市場及其特特性概念：個人或家庭為為了生活消費費而購買產(chǎn)品品和服務(wù)的市市場。特點：廣泛性、分散散性、復(fù)雜性性、易變性、、發(fā)展性、情情感性、伸縮縮性、替代性性、地區(qū)性、、季節(jié)性（二）消費者者市場的購買買對象1、便利品（（衛(wèi)生紙）消費者日常生生活所需、需需重復(fù)購買的的商品。消費者在購買買此類商品時時，一般不愿愿花很多的時時間比較價格格和質(zhì)量，愿愿意接受其他他任何代用品品。2、選購品（（衣服）指價格比便利利品要貴，消消費者購買時時愿意花較多多時間對許多多家商品進(jìn)行行比較之后才才決定購買的的商品。消費者在購買買前對這類商商品了解不多多，因而在決決定購買前總總是要對同一一類型的產(chǎn)品品從價格、款款式、質(zhì)量等等方面進(jìn)行比比較。3、特殊品（（汽車）至消費者對其其有特殊偏好好并愿意花較較多時間去購購買的商品。。消費者在購買買前對這些商商品有了一定定的認(rèn)識，偏偏愛特定的廠廠牌和商標(biāo)不不愿接受代用用品。二、影響消費費者購買行為為的主要因素素（一）社會文文化因素1.文化因素素2.社會因素素（二）個人因因素1.年齡2.性別、職業(yè)、、受教育承度度3.經(jīng)濟(jì)狀況況4.生活方式式5.個性和自自我形象（三）心理因因素1.動機(jī)（生理需要、安安全需要、社社會需要、尊尊重需要和自自我實現(xiàn)的需需要）2.感覺3.學(xué)習(xí)4.信念和態(tài)態(tài)度三、消費者購購買決策過程程（一）參與購購買的角色發(fā)起者、影響響者、購買者者、決策者、、使用者（二）購買行行為類型1.習(xí)慣性夠夠買行為2.尋求多樣樣化購買行為為3.化解不協(xié)協(xié)調(diào)購買行為為4.復(fù)雜購買買行為（三）購買決決策過程1.引起需要要此階段企業(yè)必須通過市場場調(diào)研，認(rèn)定定促使消費者者認(rèn)識到需要要的具體因素素，營銷活動動應(yīng)致力于做做好兩項工作：（1）發(fā)掘消消費驅(qū)策力；；（2）規(guī)劃刺刺激、強(qiáng)化需需要2.信息收集集一般來講，引引起的需要不不是馬上就能能滿足，消費費者需要尋找找某些信息。。消費者信息來來源主要有：：個人來源（家家庭、朋友、、鄰居、熟人人）商業(yè)來源（廣廣告、推銷員員、經(jīng)銷商、、包裝、展覽覽）公共來源（大大眾傳播媒體體、消費者評評審組織等））經(jīng)驗來源（處處理、檢查和和使用產(chǎn)品））等。3.方案評價價產(chǎn)品屬性（即產(chǎn)品能夠夠滿足消費者者需要的特性性）屬性權(quán)重（即消費者對對產(chǎn)品有關(guān)屬屬性所賦予的的不同的重要要性權(quán)數(shù)）品牌信念（即消費者對對某品牌優(yōu)劣劣程度的總的的看法）效用函數(shù)（即描述消費費者所期望的的產(chǎn)品滿足感感隨產(chǎn)品屬性性的不同而有有所變化的函函數(shù)關(guān)系）評價模型（即消費者對對不同品牌進(jìn)進(jìn)行評價和選選擇的程序和和方法）等問問題。4.購買決策策評價行為會使使消費者對可可供選擇的品品牌形成某種種偏好，從而而形成購買意意圖，進(jìn)而購購買所偏好的的品牌。但是，在購買買意圖和決定定購買之間，，有兩種因素素會起作用一是別人的態(tài)態(tài)度，二是意外情況況。5.購后行為為消費者在購買買產(chǎn)品后會產(chǎn)產(chǎn)生某種程度度的滿意感和和不滿意感，，進(jìn)而采取一一些使市場營營銷人員感興興趣的買后行行為。所以，產(chǎn)品在在被購買之后后，就進(jìn)入了了買后階段，，此時，市場場營銷人員的的工作并沒有有結(jié)束，購買買者對其購買買活動的滿意意感（S）是是其產(chǎn)品期望望（E）和該該產(chǎn)品可覺察察性能（P））的函數(shù)，即S＝f（E，P）。若E=P，則則消費者會滿滿意；若E>P，則則消費者不滿滿意，若E<P則消消費者會非常常滿意。第六節(jié)房地地產(chǎn)市場分析析與市場分析析報告（掌握）一、房地產(chǎn)市市場分析的概概念與作用（一）房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析的的概念通過房地產(chǎn)市市場信息的收收集、分析和和加工處理，，尋找出其內(nèi)內(nèi)在的規(guī)律和和含義，預(yù)測測市場來來的的發(fā)展趨勢，，用以幫助房房地產(chǎn)市場的的參與者掌握握市場動態(tài)、、把握市場機(jī)機(jī)會或調(diào)整其其市場行為。。目的：就是將風(fēng)險降降到最低，并并盡可能通過過及時、準(zhǔn)確確的市場分析析，來爭取最最大的盈利機(jī)機(jī)會。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析的的層次1.區(qū)域房地地產(chǎn)市場分析析2.專業(yè)房地地產(chǎn)市場分析析3.項目房地地產(chǎn)市場分析析（三）房地產(chǎn)市場場分析的作用用（1）開發(fā)商商幫助開發(fā)商選選擇合適的項項目位置、確確定滿足市場場需求的產(chǎn)品品類型，向金金融機(jī)構(gòu)說明明項目的財務(wù)務(wù)可行性以獲獲取貸款、尋尋找投資合作作伙伴，在開開發(fā)后期幫助助開發(fā)商尋找找目標(biāo)使用者者或購買者，，根據(jù)市場需需求的變化調(diào)調(diào)整產(chǎn)品。（2）投資者者和金融機(jī)構(gòu)構(gòu)。市場分分析結(jié)結(jié)果能能否支支持項項目財財務(wù)可可行性性的結(jié)結(jié)論，，是金金融機(jī)機(jī)構(gòu)決決定是是否提提供開開發(fā)貸貸款的的先決決條件件。商商業(yè)銀銀行要要求開開發(fā)項項目貸貸款評評估報報告中中，必必須包包括市市場分分析的的內(nèi)容容。（3））設(shè)計計人員員（4））營銷銷經(jīng)理理（5））地方方政府府（6））租戶戶和購購房者者（三））市場場區(qū)域域的確確定市場區(qū)區(qū)域：：是指主主要（（潛在在）需需求的的來源源地或或主要要競爭爭物業(yè)業(yè)的所所在地地它包含含與目目標(biāo)物物業(yè)相相似的的競爭爭空間間的需需求和和供給給。定義市市場區(qū)區(qū)域工工作主主要包包括：：描繪市市場區(qū)區(qū)域、、在相應(yīng)應(yīng)地圖圖上標(biāo)標(biāo)出市市場區(qū)區(qū)域的的邊界界、解釋確確定市市場區(qū)區(qū)域邊邊界的的依據(jù)據(jù)。（1））影響響市場場區(qū)域域形狀狀和大大小的的關(guān)鍵鍵因素素①自然然特征征；②建筑筑阻礙礙、高高速路路或鐵鐵路；；③人口口密度度的大大?。?；④政治治區(qū)域域，市市區(qū)和和郊區(qū)區(qū)，學(xué)學(xué)校間間的區(qū)區(qū)域；；⑤鄰里里關(guān)系系和人人口統(tǒng)統(tǒng)計特特征；；⑥發(fā)展展的類類型和和范圍圍；⑦競爭爭性項項目的的區(qū)域域（競競爭項項目重重新組組合的的區(qū)域域）。。（2）物物業(yè)類類型和和市場場分析析目的的對確確定市市場區(qū)區(qū)域的的影響響不同市市場分分析目目的影影響市市場區(qū)區(qū)域的的確定定。要準(zhǔn)確確定義義項目目層次次的市市場區(qū)區(qū)域，，就必必須實實地考考察該該項目目的地地點和和鄰里里狀況況，收收集必必要的的數(shù)據(jù)據(jù)，經(jīng)經(jīng)分析析判斷斷后才才能合合理確確定。。二.房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場分析析的內(nèi)內(nèi)容（一））宏觀觀因素素分析析1.投投資資者者首首先先要要考考慮慮國國家家和和地地方方的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)特特性性，，以以確確定定區(qū)區(qū)域域整整體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)形形勢勢是是處處在在上上升升階階段段還還是是處處在在衰衰退退階階段段。。2.所所選選擇擇的的特特定定開開發(fā)發(fā)地地區(qū)區(qū)的城市市發(fā)發(fā)展展與建設(shè)設(shè)情情況況3.地地區(qū)區(qū)的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)特特征征確確定定后后，，還還必必須須對對項項目目所所在在地地域域的的情情況況進(jìn)進(jìn)行行分分析析。。（二二））市市場場狀狀況況分分析析1.供供給給分分析析1））調(diào)調(diào)查查房房地地產(chǎn)產(chǎn)當(dāng)當(dāng)前前的的存量量、過去去的的走走勢勢和未來來可可能能的的供供給給。2））分分析析當(dāng)當(dāng)前前城市市規(guī)規(guī)劃劃及其其可可能能的的變化化和土地地利利用用、、交交通通、、基基本本建建設(shè)設(shè)投投資資等等計計劃劃。3））分分析析規(guī)規(guī)劃劃和和建建設(shè)設(shè)中中的的主主要要房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目。。4））分分析析房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的商商業(yè)業(yè)周周期期和和建建造造周周期期循循環(huán)環(huán)運(yùn)運(yùn)動動情情況況，，分分析析未未來來相相關(guān)關(guān)市市場場區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)供求求之之間間的數(shù)量量差差異異。2.需求求分析1）需求求影響因因素分析析。2）需求求預(yù)測3）吸納納率分析析。就每一個個相關(guān)的的細(xì)分市市場進(jìn)行行需求預(yù)預(yù)測，以以估計市市場吸納納的價格格和質(zhì)量量。具體內(nèi)容容包括：：市場吸納納和空置置的現(xiàn)狀狀與趨勢勢，預(yù)估估市場吸吸納計劃劃或相應(yīng)應(yīng)時間周周期內(nèi)的的需求。。4）市場場購買者者的產(chǎn)品品功能需需求。包括：購買者的的職業(yè)、、年齡、、受教育育程度、、現(xiàn)居住住或工作作地點的的區(qū)位分分布，投投資購買買和使用用購買的的比例。。3.競爭爭分析1）列出出與競爭爭有關(guān)項項目的功功能和特特點。具體內(nèi)容容包括：：描述已建建成或正正在建設(shè)設(shè)中的競競爭性項項目（價價格、數(shù)數(shù)量、建建造年代代、空置置、競爭爭特點）），描述述計劃建建設(shè)中的的競爭性性項目，，對競爭爭性項目目進(jìn)行評評價。2）市場場細(xì)分，，明確擬擬建項目目的目標(biāo)標(biāo)使用者者。具體內(nèi)容容包括：：目標(biāo)使用用者的狀狀態(tài)、行行為、地地理分布布，每一一細(xì)分市市場下使使用者的的愿望和和需要，，按各細(xì)細(xì)分市場場結(jié)果，，分析對對競爭項項目功能能和特點點的需求求狀況，，指出擬擬建項目目應(yīng)具備備的特色色。4.市場場占有率率分析1）基于于競爭分分析的結(jié)結(jié)果，按按各細(xì)分分市場，，估算市市場供給給總吸納納量和吸吸納速度度和擬開開發(fā)項目目的市場場份額，，明確擬擬開發(fā)項項目吸引引顧客或或使用者者的競爭爭優(yōu)勢。。具體內(nèi)容容包括：：估計項目目的市場場占有率率，在充充分考慮慮擬開發(fā)發(fā)項目優(yōu)優(yōu)勢的條條件下進(jìn)進(jìn)一步確確認(rèn)其市市場占有有率，簡簡述主要要的市場場特征；；估算項目目吸納量量，項目吸納納量=市市場供求求缺口（（未滿足足需求量量）和擬擬開發(fā)項項目市場場占有率率的乘積積。2）市場場占有率率分析結(jié)結(jié)果:要求計算算出項目目的市場場占有率率、擬建建項目銷銷售或出出租進(jìn)度度、價格格和銷售售期，并并提出有有利于增增加市場場占有率率的建議議。（三）相相關(guān)因素素分析不同類型型項目需需要重點點分析的的內(nèi)容包包括：1.住宅宅項目2.寫字字樓項目目3.商業(yè)業(yè)購物中中心開發(fā)發(fā)項目4.工業(yè)業(yè)或倉儲儲項目三、房地地產(chǎn)市場場分析報報告內(nèi)容：地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析區(qū)位分析析市場概況況分析市場供求求分析項目競爭爭分析營銷建議議售價和租租金預(yù)測測吸納量計計劃預(yù)測測回報率預(yù)預(yù)測敏感性分分析1.房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)為為了確定定開盤價價，對其其樓盤所所在區(qū)域域房價的的市場認(rèn)認(rèn)可情況況進(jìn)行市市場調(diào)查查，該市市場調(diào)查查的類型型屬于（（B）（（2012）A.試探探性調(diào)查查B.預(yù)預(yù)測性調(diào)調(diào)查C.因果果性調(diào)查查D.描描述性調(diào)調(diào)查2.購買買者對其其購買活活動的滿滿意感（（S）是是其產(chǎn)品品期望（（E）和和該產(chǎn)品品可察覺覺性能（（P）的的函數(shù)，，即S=f（E,P））。若購購買者非非常滿意意，則（（D）。。（2012））A.P=0B.E>PC.E=PD.E<P3.在時時間序列列分析法法中，按按各期銷銷售量的的時間順順序逐點點推移，，根據(jù)最最后的移移動平均均值來預(yù)預(yù)測未來來某一期期銷售量量的方法法是（B）。（（2012）A.指數(shù)數(shù)平滑法法B.移動平平均法C.簡單單平均法法D.加權(quán)平平均法本章真真題題4.為適適應(yīng)房地地產(chǎn)市場場波動，，某房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)通通過降低低成本利利潤率來來確定其其商品房房銷售價價格，該該定價方方法為（（B）（（2011）A.認(rèn)知知價值定定價法B.成本本加成定定價法C.挑戰(zhàn)戰(zhàn)定價法法D.領(lǐng)導(dǎo)定定價法5.某房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)針對其其開發(fā)項項目進(jìn)行行市場需需求分析析，在確確定其市市場規(guī)模模時，有有效市場場、滲透透市場、、服務(wù)市市場三者者關(guān)系正正確的是是（C））。（2011）A.有效效市場＞＞滲透市市場＞服服務(wù)市場場B.服務(wù)務(wù)市場》》有效效市場＞＞滲透市市場C.有效效市場＞＞服務(wù)市市場＞滲滲透市場場D.服務(wù)務(wù)市場》》滲透透市場＞＞有效市市場6.商品品住房市市場之所所以能夠夠細(xì)分為為若干子子市場，，最主要要的原因因是（C））存在在差異性性。（2011）A.房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的特點B.城城市區(qū)域域功能C.購房房者的需需求D.城市市地理環(huán)環(huán)境7.對商商品住房房項目的的市場吸吸納及趨趨勢的分分析，屬屬于房地地產(chǎn)市場場狀況分分析中的的（A））分析。。（2011））A.需求B.供供給C.競爭D.市場占占有率8.某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通通過調(diào)查，了了解寫字樓租租金變動10%、20%時市場承租租面積的變化化，該項調(diào)查查屬于（D）。(2010)A．試探性調(diào)調(diào)查B．．描述性調(diào)查查

C．創(chuàng)新新性調(diào)查D．因果性性調(diào)查9.下列市場場趨勢分析方方法中，屬于于時間序列分分析法的是（（A）。。(2010)A．指數(shù)平滑滑法B．市場因因子推演法C．德爾菲菲法D．銷售人員員意見綜合法法10.某房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)向購房人承承諾，在簽訂訂購房協(xié)議15天內(nèi)，如如果不滿意可可以無條件退退房，該企業(yè)業(yè)采取的市場場定位戰(zhàn)略是是（C））。(2010)A．形象差異異化戰(zhàn)略B．人員差差別化戰(zhàn)略C．服務(wù)差差別化戰(zhàn)略D．產(chǎn)品品差別化戰(zhàn)略略11.在一一定時期內(nèi)，，某類商品房房的市場潛量量是指這類商商品房的(A)。(2009)A.市場需求求上限B.市市場有效需求求C.市場現(xiàn)實實需求D.市場最低低需求12.某市市2008年年住宅的預(yù)測測銷售量為500萬㎡，，實際銷售量量為650萬萬㎡，平滑指指數(shù)為0.75，利用指指數(shù)平滑法預(yù)預(yù)測的該市2009年住住宅銷售量為為(C)萬㎡。(2009)13.某城城市的居民對對高層住宅經(jīng)經(jīng)歷了一個從從較為抗拒到到較普遍接受受的過程，這這一現(xiàn)象反映映了消費者市市場的(B)。(2009)A.替代性B.發(fā)發(fā)展性C.地區(qū)性D.復(fù)雜性性謝謝12月-2212:00:3612:0012:0012月-2212月-2212:0012:0012:00:3612月-2212月-2212:00:362022/12/3112:00:369、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。12:00:3712:00:3712:0012/31/202212:00:37PM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2212:00:3712:00Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。12:00:3712:00:3712:00Saturday,December31,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2212:00:3712:00:37December31,202214、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。31十十二二月202212:00:37下下午午12:00:3712月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2212:00下下午12月-2212:00December31,202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/3112:00:3712:00:3731December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。12:00:37下下午午12:00下下午午12:00:3712月月-229、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變