房地產(chǎn)公司內(nèi)部銷售培訓教程機密-

銷售培訓教程目錄第一章:銷售團隊的建立及銷售人員的價值體現(xiàn)第二章:房地產(chǎn)基礎知識第三章:現(xiàn)場接待流程第四章:銷售禮儀第五章:電話接聽技巧第六章:SP配合及逼定技巧第七章:客戶分類及對策第八章：其他我們應該掌握的第九章:相關法律、法規(guī)及合同簽定第十章:模擬演練一群人親和力戰(zhàn)斗性

核心力文化力團隊穩(wěn)定性團體凝聚力發(fā)展性一、銷售團隊的建立1、認識團隊第一章：銷售團隊的建立及銷售人員的價值體現(xiàn)一個團隊的成就就是建立在每個成員的成功之上，只有每個或更多的人因努力而成功，才會有團隊的成就。一個團隊的整體利益與個人利益直接關聯(lián)，每個成員通過努力和奮斗才能讓團隊獲取更大利益。在團隊獲得最大利益的同時，個人利益得到極大保證。2、為什么需要團隊大雁的感覺每當秋天，當你見到群雁為過冬而朝南方以“V”字隊形飛行時，你也許想到某種科學論點已經(jīng)可以說明它們?yōu)槭裁慈绱孙w。當每一只鳥展翅拍打時，造成其他的鳥立刻跟進，整個鳥群抬升。借著“V”字隊形，整個鳥群比每只鳥單飛時，至少增加71%的飛行能力。

分享共同目標與集體感的人們可以更快，更輕易地到達他們想去的地方，因為他們憑借著彼此的沖動、助力而向前行。

3、團隊的作用

當一只大雁脫隊時，它立刻會感到獨自飛行時的遲緩、拖拉與吃力，所以很快又回到隊形中，繼續(xù)利用前一只鳥所造成的浮力。如果我們擁有象大雁一樣的感覺，我們會留在隊里跟那些與我們走同一條路，同時又在前面領路的人在一起。當領隊的雁疲倦了，它會輪流到側(cè)翼，另一只雁接替飛在隊形的最前端。3、團隊的作用

輪流從事繁重的工作是合理的，對人或?qū)ρ愣家粯印?/p>

飛行在后的大雁會利用叫聲鼓勵前面的同伴來保持整體的速度。

當我們在后面叫喊時，傳達什么樣的訊息？

最后——而且是重要的——當一只大雁生病了，或是因槍擊而受傷，從而

脫隊,另外兩只雁會脫隊跟隨它，來幫助并保護它。它們跟著落下的雁到地面，直到它能飛或者死掉。而且只有在那時，另兩只雁才會再飛走，或隨著另一隊雁來趕上它自己的隊伍。

如果我們擁有大雁的感覺，我們將象它們一樣互相扶助3、團隊的作用沒有了夢想，就不會有理想；沒有了理想，就不會有信念；沒有了信念，決不會有計劃；沒有了計劃，就不會有行動；沒有了行動，就不會有成果；

沒有了成果，就不會有喜悅。4、團隊的目標建立我們在哪里?在干什么?我們到哪里去?去干什么?我們怎么去?怎么干?建立團隊目標的目的確立自下而上的目標建構(gòu)體系，是團隊目標達成的保證。建立共同遠景第一步：確確定目標，，先明確目目的，再定定出目標；；第二步：探探索達成目目標的各種種途徑及手手段方法；；第三步：選選擇最佳途途徑；第四步：把把最佳途徑徑轉(zhuǎn)化為行行動方案（（到每日、、每周、每每月的的工作目標標）第五步：編編排每周或或每日的工工作次序并并加以執(zhí)行行；第六步：定定期檢查目目標的現(xiàn)實實性以及完完成目標的的最佳途徑徑的可能性性。目標確立的的六個步驟驟但當目標與與現(xiàn)實存在在差距時應應改進方法法，而不是是改變目標標。一、目標必必須是你（（團隊）自自己的。自自己的目標標才會有原原動力；至至少應該是是你參與的，，參與的目目標才會有有行動力。。二、目標必必須切合實實際。既可可以達成，，又具有挑挑戰(zhàn)性。三、目標必必須以書面面形式體現(xiàn)現(xiàn)?？梢蕴崽嵝炎约海ǎ▓F隊），，表明決心心；同時不易忘掉，便于協(xié)調(diào)和超超越。有助助于目標內(nèi)內(nèi)容的清晰晰。四、

目標標必須具體體可以衡量量。五、

目標標必須具有有期限。六、

目標標必須有重重點，從最最重要的做做起。目標確立的的六個原則則5、我們需要要什么樣的的團隊？專業(yè)與規(guī)范范的房地產(chǎn)產(chǎn)市場需要要專業(yè)高素素質(zhì)的營銷銷隊伍，專專業(yè)高素質(zhì)的營銷隊隊伍是當今今房地產(chǎn)公公司贏得市市場的法寶寶。體會這這個重要性性才能建設出具具有競爭力力的隊伍。。銷售團隊是是房地產(chǎn)公公司的一張張“臉”，，是公司先先于產(chǎn)品對對市場進行行的展示，專專業(yè)的素質(zhì)質(zhì)、優(yōu)越的的服務是吸吸引市場的的基礎。對對銷售人員員加強專業(yè)及服服務培訓是是建設一個個優(yōu)秀的銷銷售團隊必必經(jīng)的途徑徑。5、我們需要要什么樣的的團隊？優(yōu)秀的團隊隊需要通過過規(guī)范的流流程來降低低工作中出出現(xiàn)的問題題，更需要要嚴格的制度來來約束行為為避免渙散散，保證團團隊的競爭爭力執(zhí)行力力。“流程程化”“制制度化”的管管理是團隊隊建設的重重要保證。。5、我們需要要什么樣的的團隊？圍繞“品牌牌”建立開開展團隊建建設，建立立規(guī)范的營營銷服務流流程表根據(jù)流程建建立與完善善相關流程程制度，嚴嚴格管理，，提升隊伍伍的執(zhí)行能能力提升服務品品質(zhì)，建立立服務監(jiān)督督系統(tǒng)，促促進員工服服務心態(tài)的的轉(zhuǎn)變積極開展專專業(yè)知識培培訓，增強強銷售人員員的談判技技巧積極開展禮禮儀妝容培培訓，提升升隊伍形象象5、我們需要要什么樣的的團隊？二、銷售人人員的價值值體現(xiàn)A、公司形象象代表.作為一個房房地產(chǎn)公司司銷售人員員是代表公公司面對客客戶，其形形象代表公公司形象與樓樓盤形象，，服飾整潔潔與穩(wěn)重會會給客戶留留下好印象象，增加對對公司的信心，拉拉近雙方距距離。1、我們的責責任B、公司經(jīng)經(jīng)營傳遞者者.銷售人員明明確自己是是公司與客客戶的中介介，其主要要職能把公公司經(jīng)營傳傳遞給客戶，，達到銷售售目的。C、客戶的的購房引導導者，專業(yè)業(yè)顧問.銷售人員要要利用專業(yè)業(yè)的熟悉為為客戶提供供咨詢便利利服務，從從而引導顧顧客購房。1、我們的責責任D、將樓盤推推薦給客戶戶的專家.銷售人員要要有絕對的的信心，并并必須做到到三個相信信：相信自己所所代表的公公司.相信自己所所推銷的能能力.相信自己所所推銷的商商品.1、我們的責責任這樣才能充充分發(fā)揮推推銷人員的的推銷技術(shù)術(shù)，因為：：首先相信自自己的公司司。在推銷銷活動中銷銷售人員不不但代表公公司，而且且其工作態(tài)態(tài)度、服務務質(zhì)量、、推銷成成效直接接影響到到公司的的經(jīng)濟效效益、社社會信譽譽和發(fā)展展的前景景。其次相信信自己。。相信自自己能夠夠完成推推銷任務務的能力力，是推推銷成功功信心的的來源，，并能產(chǎn)生生動力與與熱情，，充滿自自信和信信心去全全心投入入，創(chuàng)出出最好水水平。最后相信信自己所所推銷的的商品。。對于有有需求的的顧客，，相信自自己推銷銷的商品品貨真價價實，從而而也相信信自己的的商品能能成功的的推銷出出去，這這樣就可可以認定定自己是是推銷樓樓盤的專家。1、我們的的責任E、將客戶戶意見向向公司反反映的媒媒介.F、客戶是是最好的的朋友.銷售人員員應努力力采取各各種有利利手段樹樹立更好好的形象象、誠懇懇的態(tài)度度，拉近與客戶戶的距離離，消滅滅戒心，，使客戶戶感到你你是最好好的朋友友，處處處為他著著想1、我們的的責任G、是市場場信息的的收集者者.銷售要有有較強的的反映能能力和應應變能力力，并有有豐富的的業(yè)務知知識，及及對房地產(chǎn)市場場敏銳的的觸角，，這就需需要銷售售人員對對房地產(chǎn)產(chǎn)市場信信息做做大量的的收集，并為為公司的的決策提提供依據(jù)據(jù)。H、具有創(chuàng)創(chuàng)新精神神、卓越越表現(xiàn)的的追求者者.作為銷售售人員應應清楚的的知道追追求的目目的是不不斷創(chuàng)新新與追求求，才能能有卓越越的表現(xiàn)。。1、我們的的責任I、公司的的進錢機機器。2、個人最最大價值值體現(xiàn)：：爭當銷銷售冠軍軍銷售冠軍軍具備的的基本素素質(zhì)：A、親和力力極強.建立親和和力可以以排除陌陌生感，，讓顧客客喜歡你你，銷售售的大門門就打開開了。1、客戶戶是誰？？是至上上的!2、客戶戶是公司司經(jīng)營中中最重要要的因素素，是公公司的財財富及個個人利益益的來源源。3、客戶戶是公司司的組成成部分。。4、客戶戶不是有有求于我我們，而而是我們們有求于于客戶。。5、客戶戶不是與與我們爭爭論的人人。6、客戶戶應受到到最高禮禮遇，對對客戶熱熱情有禮禮，要讓讓客戶有有賓至如如歸的感感覺。認認為自己受到到尊重，，從而對對銷售人人員產(chǎn)生生好感，，對公司司的服務務感到滿滿意，增增強對樓樓盤的購買買興趣。。B、占有力力極強1、第一名名的強烈烈意愿2、旺盛的的學習愿愿望3、面對困困難的必必勝信心心4、不斷提提升的工工作欲望望5、積極樂樂觀的態(tài)態(tài)度2、個人最最大價值值體現(xiàn)：：爭當銷銷售冠軍軍3、銷售人人員對客客戶的服服務內(nèi)容容1、傳遞遞公司的的信息。。2、了解解客戶對對樓盤的的興趣和和愛好。。3、幫助助客戶選選擇最能能滿足他他們需要要的樓盤盤。4、向客客戶介紹紹所推薦薦樓盤的的優(yōu)點。。5、幫助助客戶解解決問題題。6、回答答客戶提提出的問問題。7、說服服客戶下下決心購購買。8、向客客戶介紹紹售后服服務。9、讓客客戶相信信購買此此樓盤是是明智的的選擇4、客戶喜喜歡什么么樣的銷銷售人員員.1、熱熱情、友友好、樂樂于助人人10、關心心客戶利利益，關關心客戶戶所急2、提提供快捷捷的服務務11、、竭盡全全力為客客戶服務務3、外外表整潔潔12、記記住客戶戶的偏好好4、有有禮貌、、有耐心心、有愛愛心13、幫幫助客戶戶做正確確的選擇擇5、介介紹所購購樓的優(yōu)優(yōu)點及適適當缺點點6、耐耐心傾聽聽客戶意意見和要要求7、能能提出建建設性的的意見8、能能準確提提供信息息9、幫幫助客戶戶選擇合合適樓盤盤和介紹紹服務項項目第二章:房地產(chǎn)基基礎知識識▲房地產(chǎn)產(chǎn)的含義義房地產(chǎn)具具體是指指土地、、建筑物物及其地地上的附附著物，，包括物物質(zhì)實體體和依托托于物質(zhì)實實體上的的權(quán)益。。又稱不不動產(chǎn)，，是房產(chǎn)產(chǎn)和地產(chǎn)產(chǎn)的總稱稱，兩者者具有整整體性和不可分分割性。。包括：：a)土地b)建筑物及及地上附附著物c)房地產(chǎn)物物權(quán)注：房地地產(chǎn)物權(quán)權(quán)除所有有權(quán)外，，還有所所有權(quán)衍衍生的租租賃權(quán)、、抵押權(quán)權(quán)、土地地使用權(quán)、地役役權(quán)、典典當權(quán)等等。一、房地地產(chǎn)的概概念房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是指從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、經(jīng)營營、管理理及維修修、裝飾飾、服務務等多種種經(jīng)濟活動動的具有有高附加加值的綜綜合性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，它它與建筑筑業(yè)既有有聯(lián)系，，又有區(qū)區(qū)別。建筑業(yè)從從事勘察察、設計計、施工工、安裝裝、維修修等生產(chǎn)產(chǎn)過程，，它的生生產(chǎn)結(jié)果果是建筑物或構(gòu)構(gòu)筑物。。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是發(fā)發(fā)包方，，建筑業(yè)業(yè)是承包包方，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)歸屬為為生產(chǎn)和消費提提供多種種服務的的第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，建建筑業(yè)歸歸屬對初初級產(chǎn)品品進行再再加工的的部門，屬第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)?！康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)與建建筑業(yè)的的區(qū)別一、房地產(chǎn)產(chǎn)的概念房產(chǎn)指各種種明確了權(quán)權(quán)屬關系的的房屋以及及與之相連連的構(gòu)筑物物或建筑物物；地產(chǎn)是是指明確了土土地所有權(quán)權(quán)的土地，，既包括住住宅或非住住宅附著物物的土地，，又包括已已開發(fā)和待開發(fā)土土地。我國國的地產(chǎn)是是指有限期期的土地使使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)產(chǎn)之間存在在著客觀的、必必然的聯(lián)系系，主要包括括幾個方面面：a)實物形態(tài)上上看，房產(chǎn)產(chǎn)與地產(chǎn)密密不可分；；b)從價格構(gòu)成成上看，房房產(chǎn)價格不不論是買賣賣價格還是是租賃價格格都包含地地產(chǎn)價格；；c)從權(quán)屬關系系看，房產(chǎn)產(chǎn)所有權(quán)和和地產(chǎn)所有有權(quán)是聯(lián)系系在一起的的。▲房產(chǎn)、地地產(chǎn)兩者間間的關系及及差異一、房地產(chǎn)產(chǎn)的概念差異包括幾幾個方面：：a)二者屬性不不同；b)二者增值規(guī)規(guī)律不同；；c)權(quán)屬性質(zhì)不不同；d)二者價格構(gòu)構(gòu)成不同。。一、房地產(chǎn)產(chǎn)的概念a)位置的固定定性；b)使用的耐久久性；c)資源的有限限性；d)物業(yè)的差異異性。二、房地產(chǎn)產(chǎn)的特征▲房地產(chǎn)的的自然特征征a)生生產(chǎn)周周期b)資資金密密集性c)相相互影影響性d)易易受政政策限制性性e)房房地產(chǎn)產(chǎn)的增值性性注：房地產(chǎn)產(chǎn)增值就是是房地產(chǎn)價價值在較長長時間序列列上呈不斷斷上升趨勢的規(guī)律。。其主要歸歸功于房地地產(chǎn)的重要要組成部分分-----土地。?！康禺a(chǎn)的的經(jīng)濟特征征二、房地產(chǎn)產(chǎn)的特征按用途劃分分：a)居住房地產(chǎn)產(chǎn)b)商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)c)旅游房地產(chǎn)產(chǎn)d)工業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)三、房地產(chǎn)產(chǎn)的類型低層住宅為為1-3層層(別墅)多層住宅為為4-6層層小高層住宅宅為7-11層中高層住宅宅為12-18層18層以上為高高層住宅30層以上為超高層住宅房地產(chǎn)住宅宅層數(shù)的劃劃分規(guī)定：：三、房地產(chǎn)產(chǎn)的類型凡與省市土土地管理部部門簽訂《土地使用權(quán)權(quán)出讓合同同書》的用地，其其土地使用年限按國國家規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。即：：居住用地地七十年；；工業(yè)用地地五十年；；教育、科科技、文化、、衛(wèi)生、體體育用地五五十年；商商業(yè)、旅游游、娛樂用用地四十年年；綜合用用地或者其他用用地五十年年。房地產(chǎn)土地地的使用年年限是如何何確定的？？三、房地產(chǎn)產(chǎn)的類型1、鋼結(jié)構(gòu)：承重的主主要結(jié)構(gòu)是是用鋼材料料建造的，，包括懸索索結(jié)構(gòu)。2、鋼、鋼筋混混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)：承重的主要要結(jié)構(gòu)是用用鋼、鋼筋筋混凝上建建造的。如一幢幢房屋一部部分梁柱采采用鋼筋混混凝土構(gòu)架建造3、鋼筋混凝土土結(jié)構(gòu)：承重的主要要結(jié)構(gòu)是用用鋼筋混凝凝上建造的的。包括薄薄殼結(jié)構(gòu)、大大模板現(xiàn)澆澆結(jié)構(gòu)及使使用滑模、、開板等先先進施工方法法施工的鋼鋼筋混凝土土結(jié)構(gòu)的建建筑物四、房屋建建筑結(jié)構(gòu)分分類標準磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架剪力墻墻結(jié)構(gòu)4、混合結(jié)構(gòu)構(gòu)：承重的主要要結(jié)構(gòu)是用用鋼筋混凝凝土和磚木木建造的。。如一幢房房屋的梁是用用鋼筋混凝凝土制成，，以磚墻為為承重墻，，或者梁是是木材制造，，住是用用鋼筋混凝凝土建造5、磚木結(jié)構(gòu)構(gòu)：承重的主要要結(jié)構(gòu)是用用磚、木材材建造的。。如一幢房房屋是木制制結(jié)構(gòu)房架，，磚墻、木木柱建造的的6、其它結(jié)構(gòu)構(gòu)

：凡不屬于上上述結(jié)構(gòu)的的房屋都歸歸此類。如如竹結(jié)構(gòu)、、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等等四、房屋建建筑結(jié)構(gòu)分分類標準◆五證：a.建設用地規(guī)規(guī)劃許可證證；b國有土地使使用證；c.建設工程規(guī)規(guī)劃許可證證；d.建設工程施施工許可證證；e.商品房預售售許可證；；◆兩書：a《住宅質(zhì)量保保證書》、b《住宅使用說說明書》；◆房地產(chǎn)證：是房屋土土地所有權(quán)權(quán)屬二合為為一的憑證證，是房地地產(chǎn)權(quán)屬的的法律憑證；五、房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)名詞詞1、常用名詞詞◆一級市場：是指國家家土地管理理部門按土土地供應計計劃，采用用掛牌、招招標、拍賣賣的方式，以土土地使用合合同的形式式，將土地地使用權(quán)以以一定的年年限、規(guī)定定的用途及一一定的價格格出讓給房房地產(chǎn)發(fā)展展商或其它它使用土地地者的市場場◆二級市場：是指房地地產(chǎn)發(fā)展商商根據(jù)土地地使用合同同的要求，，將建好的的房屋連同同相應的土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓給單位或或個人的市市場；◆三級市場：是指單位位、個人之之間的房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押押、租賃的的市場，它它是二級市場基基礎上的第第二次或多多次轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)交易易活動的市市場；◆房地產(chǎn)市市場：主要包括地地產(chǎn)買賣、、租賃市場場。含一級級市場、二二級市場和和三級市場場；五、房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)名詞詞◆房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)權(quán)人對房屋屋的所有權(quán)權(quán)和對該房房屋所占用用土地的使使用權(quán)。具具體內(nèi)容容是是產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)人人對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的占占有有、、使使用用、、收收益益和和依依法法處處分分的的權(quán)權(quán)利利；；◆土地地使使用用權(quán)權(quán)：是是指指土土地地使使用用權(quán)權(quán)擁擁有有者者對對土土地地使使用用的的權(quán)權(quán)限限，，包包括括開開發(fā)發(fā)權(quán)權(quán)、、收收益益權(quán)權(quán)、、處置置權(quán)權(quán)。。政政府府以以拍拍賣賣、、招招標標、、掛掛牌牌的的方方式式，，將將國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)在在一一定年年限限內(nèi)內(nèi)出出讓讓給給土土地地使使用用者者。。土土地地使使用用權(quán)權(quán)期期滿滿后后，，如如該該土土地地用用途途符符合當當時時城城市市規(guī)規(guī)劃劃要要求求的的，，土土地地使使用用者者可可申申請請續(xù)續(xù)用用；；五、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)專專業(yè)業(yè)名名詞詞◆三通通一一平平：是是指指水水通通、、電電通通、、路路通通及及場場地地平平整整；；◆七通通一一平平：是是指指水水通通、、電電通通、、路路通通、、排排水水通通、、排排污污通通、、通通訊訊通通、、煤煤氣氣通通及及場場地地平整整；；◆紅線線圖圖：又又叫叫（（宗宗地地圖圖）），，是是按按一一定定比比例例尺尺制制作作的的用用以以標標示示一一宗宗地地的的用用地地位位置、、界界線線和和面面積積的的地地形形平平面面圖圖。。它它由由政政府府土土地地管管理理部部門門頒頒發(fā)發(fā)給給土土地地使使用權(quán)權(quán)受受讓讓者者，，受受讓讓者者只只能能在在紅紅線線范范圍圍內(nèi)內(nèi)施施工工建建房房；；五、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)專專業(yè)業(yè)名名詞詞◆總用用地地面面積積：：經(jīng)城城市市規(guī)規(guī)劃劃行行政政主主管管部部門門劃劃定定的的用用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的土土地地面面積積；；◆建設設用用地地面面積積（（凈凈用用地地面面積積））：經(jīng)經(jīng)城城市市規(guī)規(guī)劃劃行行政政主主管管部部門門劃劃定定的的建建設設用用地地范范圍內(nèi)內(nèi)的的土土地地面面積積；；◆總建建筑筑面面積積：：指整整個個社社區(qū)區(qū)地地上上地地下下應應計計算算建建筑筑面面積積的的所所有有面面積積之之和和，，這這個個面面積大大于于銷銷售售面面積積；◆得房房率率：：套內(nèi)內(nèi)使使用用面面積積與與建建筑筑面面積積之之比比。。五、房地產(chǎn)專專業(yè)名詞◆容積率：是指總建筑面面積與建設用用地面積之比比值。（如：：在10萬平方米的土土地上，有20萬平方米的建建筑總面積，，其容積率為為2.0）◆建筑面積：指建筑物外墻墻或結(jié)構(gòu)外圍圍水平投影面面積之和，包包括陽臺、挑挑廊、地下室、室外外樓梯等。且且具備有上蓋蓋、結(jié)構(gòu)牢固固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑筑。◆建筑覆蓋率（（建筑密度））：建設用地范范圍內(nèi)所有建建筑物基底面面積之和與建建設用地面積的比比率；（如：：在10萬平方米的土土地上，建筑用地地凈面積為8萬平方米，其其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）五、房地產(chǎn)專專業(yè)名詞◆綠化率：建設用地范范圍內(nèi)所有綠綠地面積之和和與建設用地地面積之比率率。綠地面積的計算不不包括屋頂、、天臺和垂直直綠化；（如如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠綠化面積，其其綠化率為30%）◆綠化覆蓋率：建設用地范范圍內(nèi)全部綠綠化和植物水水平投影面積積之和與建設設用地面積的比率率；◆房屋銷售面積積：房屋按套（（單元）出售售時，房屋銷銷售面積為該該套（單元））的建筑面積，，即為該套（（單元）的使使用面積與該該套（單元）應分攤的的公用建筑面面積之和；◆套內(nèi)建筑面積積：房屋按單元元計算的建筑筑面積，為單單元門內(nèi)范圍圍的建筑面積，包括套（（單元）內(nèi)的的使用面積、、墻體面積及及陽臺面積；五、房地產(chǎn)專專業(yè)名詞◆套內(nèi)使用面積積：指室內(nèi)實際際能使用的面面積，不包括括墻體、柱子子等結(jié)構(gòu)面積積，使用面積的計算算應符合以下下規(guī)定：A、室內(nèi)使用面面積按結(jié)構(gòu)墻墻體內(nèi)表面尺尺寸計算，墻墻體有復合保保溫、隔熱層層，按復合層內(nèi)皮尺寸寸計算；B、煙囪、通風風道、各種管管道豎井等均均不計入使用用面積；C、非公用樓梯梯（包括躍層層住宅中的套套內(nèi)樓梯）按按自然層數(shù)的的使用面積總總和計入使用面積；D、住宅使用面面積包括：臥臥室、起居室室、廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間、餐廳廳、過廳、過過道、前室、貯藏室等等。單元內(nèi)使用面面積系數(shù)=單元內(nèi)使用面面積/單元內(nèi)建筑面面積+按規(guī)定應分攤攤公用建筑面面積。五、房地產(chǎn)專專業(yè)名詞◆進深：在建筑學上是是指一間獨立立的房屋或一一幢居住建筑筑從前墻皮到到后墻壁之間的實實際長度?！糸_間：即住宅的寬度度。指一間房房屋內(nèi)一面墻墻皮到另一面面墻皮之間的的實際距離。五、房地產(chǎn)專專業(yè)名詞◆隔斷：指專門作為分分隔室內(nèi)空間間的不到頂?shù)牡陌虢亓⒚?◆過道：指住宅套內(nèi)使使用的水平交交通空間。隔斷◆陽臺：陽臺是指供居居住者進行室室外活動、晾晾曬衣物等的的空間?！羝脚_：平臺是指供居居住者進行室室外活動的上上人屋面或由由住宅底層地地面伸出室外的部分。?！糇呃龋鹤呃仁侵缸≌淄馐褂玫牡乃浇煌湛臻g?！舻叵率遥旱叵率沂侵阜糠块g地面低于于室外地平面面的高度超過過該房間凈高高的1／2者?！舭氲叵率遥喊氲叵率沂侵钢阜块g地面低低于室外地平平面的高度超超過該房間凈凈高的1／3，且不超過1／2者。五、房地產(chǎn)專專業(yè)名詞陽臺平臺◆公共建筑面積積：各產(chǎn)權(quán)主共共同占有或共共同使用的建建筑面積，指指各套（單元元）以外為各戶共同同使用，不可可分割的建筑筑面積?？煞址譃閼謹偟牡墓步ㄖ娣e和和不能分攤的的公共建筑面面積；◆實用面積：它是套內(nèi)建建筑面積扣除除公共建筑面面積后的余額額；◆層高：層高是指住住宅高度以““層”為單位位計量，每一一層的高度國國家在設計上上有要求，這個高度度就叫層高。。它通常包括括下層地板面面或樓板面到到上層樓板面面之間的距離。。五、房房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)業(yè)名詞詞◆凈高：凈高高是指指層高高減去去樓板板厚度度的凈凈剩值值；◆公攤面面積：商品品房分分攤的的公用用建筑筑面積積主要要由兩兩部分分組成成：電梯井井、樓樓梯間間、垃垃圾道道、變變電室室、設設備室室、公公共門門廳和和過道道等功能能上為為整樓樓建筑筑服務務的公公共用用房和和管理理用房房的建建筑面面積；；各單元元與樓樓宇公公共建建筑空空間之之間的的分隔隔以及及外墻墻（包包括山山墻））墻體水水平投投影面面積的的50％。套內(nèi)建建筑面面積=套內(nèi)使使用面面積+套內(nèi)墻墻體面面積+陽臺建建筑面面積套（單單元））建筑筑面積積=套內(nèi)建建筑隊隊面積積+分攤得得公用用建筑筑面積積五、房房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)業(yè)名詞詞◆道路用用地：道路路用地地是指指居住住區(qū)道道路、、小區(qū)區(qū)路、、組團團路及及非公公建配配建的的居民民小汽車、、單位位通勤勤車等等停放放場地地?！舻缆芳t紅線：道路路紅線線是指指城市市道路路含居居住區(qū)區(qū)級道道路用用地的的規(guī)劃劃控制制線。。五、房房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)業(yè)名詞詞◆玄關：玄關關就是是登堂堂入室室第一一步所所在的的位置置，它它是一一個緩緩沖過過渡的的地段段。居居室是家庭庭的““領地地”，，講究究一定定的私私密性性，大大門一一開，，有玄玄關阻阻隔，，外人人對室內(nèi)就就不能能一覽覽無余余。玄玄關一一般與與廳相相連，，由于于功能能不同同，需需調(diào)度度裝飾飾手段加加以分分割就就是自自己人人回家家，也也要有有一塊塊放雨雨傘、、掛雨雨衣、、換鞋鞋、擱擱包的地地方。。平時時，玄玄關也也是接接受郵郵件、、簡單單會客客的場場所。。◆期房：是指指開發(fā)發(fā)商從從取得得商品品房預預售許許可證證開始始至取取得房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證證大產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證證止．．在這一一期間間的商商品房房稱為為期房房，消消費者者在這這一階階段購購買商商品房房時應應簽預預售合同同。期期房在在港澳澳地區(qū)區(qū)稱作作為買買“樓樓花””，這這是當當前房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商普普遍采用的的一種種房屋屋銷售售方式式。購購買期期房也也就是是購房房者購購買尚尚處于于建造造之中中的房地地產(chǎn)項項目。。五、房房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)業(yè)名詞詞玄關◆墻：墻是建建筑物物的承承重構(gòu)構(gòu)件和和圍護護構(gòu)件件。作作為承承重構(gòu)構(gòu)件，，承受受著建建筑物物由屋屋頂或樓樓板層層傳來來的荷荷載，，并將將這些些荷載載再傳傳給基基礎。。作為為圍護護構(gòu)件件，外外墻起著著抵御御自然然界各各種因因素對對室內(nèi)內(nèi)侵襲襲的作作用，，內(nèi)墻墻起著著分隔隔房間間、創(chuàng)創(chuàng)造室內(nèi)內(nèi)舒舒適環(huán)環(huán)境的的作用用?！魴M墻、、山墻墻、縱縱墻：：凡沿建建筑物物短軸軸方向向布置置的墻墻稱橫橫墻，，橫向向外墻墻一般般稱山墻墻；而而沿建建筑物物長軸軸方向向布置置的墻墻稱縱縱墻，，縱墻墻有內(nèi)內(nèi)縱墻與與外縱縱墻之之分；；在一一片墻墻上，，窗與與窗或或門與與窗之之間的墻稱稱窗間間墻；；窗洞洞下部部的墻墻稱窗窗下墻墻。五、房房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)業(yè)名詞詞五、房房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)業(yè)名詞詞◆按平面面位置置：外墻和和內(nèi)墻墻；◆按墻的的方向向：縱墻和和橫墻墻；◆按墻的的受力力分：：承重墻墻、非非承重重墻。。墻體分分類：：外墻內(nèi)墻非承重重墻承重墻墻山墻◆樓板層層：樓板層層是樓樓房建建筑中中水平平方向向的承承重構(gòu)構(gòu)件。。樓板板層承承受著著家具具、設設備和人體體的荷荷載以以及本本身自自重，，并將將這些些荷載載傳給給墻。?！舻仄海海旱仄菏鞘堑讓訉臃块g間與土土層相相接觸觸地部部分，，它承承受底底層房房間內(nèi)內(nèi)地荷荷載。?！魳前迕婷鎸樱海河址Q樓樓面或或地面面。起起著保保護樓樓板層層、分分布荷荷載和和絕緣緣的作作用。。五、房房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)業(yè)名詞詞樓板層層地坪五、房房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)業(yè)名詞詞◆地基：：地基指指基礎礎底面面以下下，受受到荷荷載作作用影影響范范圍內(nèi)內(nèi)的部部分巖巖、土土體。。整個建筑筑物的的全部部荷載載都通通過基基礎傳傳給地地基來來承受受。地地基承承受荷荷載的的能力是有一定定限度的。?！艋A：基礎是房屋屋的重要組組成部分，，位于房屋屋的最下部部位，直接接作用在土土上并埋入地下下，即是房房屋的墻或或柱埋入地地下的擴大大部分，稱稱為基礎。?；A用來承受受房屋的全全部荷載，，并將荷載載傳給地基基。地基基礎五、房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)名詞詞基礎的類型型：按基礎的材材料及受力力特點分類類：◆剛性基礎：：剛性基礎是是指由磚石石、素混凝凝土、灰土土等剛性材材料制作的的基礎，這這種基礎抗壓壓強度高而而抗拉、抗抗剪強度低低?！羧嵝曰A：：鋼筋混凝土土基礎稱為為柔性基礎礎。五、房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)名詞詞基礎按構(gòu)造造形式分：：◆條形基礎：：當建筑物采采用磚墻承承重時，墻墻下基礎常常連續(xù)設置置，形成通通長的條形基礎◆獨立基礎：：指呈獨立柱柱墩形式的的基礎，是是鋼筋混凝凝土排架結(jié)結(jié)構(gòu)柱下基基礎的主要形式之之一?！舴ぐ寤A：：又叫滿堂紅紅，一般為為50CM厚，對多層層和高層建建筑，當?shù)氐鼗临|(zhì)差，采用條條形基礎不不能滿足地地基的容許許承載力和和建筑物上上部結(jié)構(gòu)容許變形形時或當建建筑物要求求基礎具有有足夠的剛剛度以調(diào)節(jié)節(jié)不均勻下沉時，可可采用筏板板基礎。◆箱型基礎：：用于高層建建筑?！魳痘A：預制樁、灌灌注樁、鋼鋼樁、組合合材料樁五、房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)名詞詞基礎的應用用：◆多層住宅宅七層及七七層以下可可采用磚混混結(jié)構(gòu)，可可根據(jù)地基基情況采用用柔性基礎礎、筏板基礎或或條形基礎礎，如需要要可與樁相相結(jié)合?！糁懈邔幼∽≌刹捎糜每蜉p結(jié)構(gòu)構(gòu)、框剪結(jié)結(jié)構(gòu)，根據(jù)據(jù)地基情況況采用柔性性基礎、條條形基礎、筏板板基礎，如如需要與樁樁基礎結(jié)合合?！舾邔幼≌刹捎每蚩蚣艚Y(jié)構(gòu)、、剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)，根據(jù)據(jù)地基情況況采用筏板板基礎、箱箱型基礎并與樁樁基礎相結(jié)結(jié)合。◆樓層、地面面：（1）樓層類型型：現(xiàn)澆鋼筋混混凝土樓層層、裝配式式鋼筋混凝凝土樓層、、木樓層層。（2）按施工方方法：現(xiàn)澆、預制制。◆樓梯：（1）樓梯組成成：由樓梯段、、平臺和中中間平臺、、扶手、欄欄桿（或欄欄板）。（2）樓梯形式式：直跑式、雙雙跑式等。。（3）樓梯的使使用性質(zhì)：：主要樓梯、、輔助樓梯梯、疏散樓樓梯、消防防樓梯五、房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)名詞詞單跑樓梯雙跑樓梯◆屋頂：屋頂由屋面面、屋頂承承重結(jié)構(gòu)、、保溫隔熱熱層和頂棚棚組成。屋頂類型：：①平屋頂：：平屋頂?shù)钠缕露群苄?，，一般采用?%以下，上人人屋頂坡度度為1%--2%。②坡屋頂：：坡度較陡，，一般在10%以上。③曲面屋頂頂：一般用在大大跨度的大大型建筑。。五、房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)名詞詞平屋頂坡屋頂曲面屋頂住宅的產(chǎn)權(quán)權(quán)如果某人同同時擁有對對某所住宅宅的占用、、使用、收收益和處分分權(quán)利，也也就擁有了了住宅的產(chǎn)權(quán)權(quán)。住宅的的產(chǎn)權(quán)等同同于住宅所所有權(quán)。特征為：1、所有權(quán)在在行使時不不需要他人人的協(xié)助是是一種絕對對權(quán)。2、住宅的的產(chǎn)權(quán)是是對住宅宅的支配配權(quán)，任任何人不不得干預預。3、一處住住宅只有有一項產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，具具有排他他性。五、房地地產(chǎn)專業(yè)業(yè)名詞住宅產(chǎn)權(quán)權(quán)“共同同共有””：是以數(shù)人人共有關關系來確確定對住住宅產(chǎn)權(quán)權(quán)的共有有。最常常見的如如夫妻關關系。各各共有人并并不能擁擁有自己己的產(chǎn)權(quán)權(quán)部分，，因此對對于住宅宅共有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一般般是分享享權(quán)利、分擔擔義務。。除非共共同關系系消滅或或解除，，否則共共有的房房產(chǎn)住宅宅不能請請求分割。五、房地地產(chǎn)專業(yè)業(yè)名詞銀行按揭揭：銀行按揭揭是指購購買樓房房時與銀銀行達成成抵押貸貸款的一一種經(jīng)濟濟行為。。業(yè)主先先付一部分樓樓款，余余款由銀銀行代購購房者支支付，購購得樓房房所有權(quán)權(quán)將抵押押在銀行行，購房房者將分期期付銀行行的本金金與利息息。這種種方式稱稱為銀行行按揭。五、房地地產(chǎn)專業(yè)業(yè)名詞◆起價：指商品房房在銷售售時各樓樓層銷售售價格中中的最低低價格，，即是起起價?！艟鶅r：指商品房房在銷售售價格相相加之后后的和數(shù)數(shù)除以單單位建筑筑面積的的和數(shù)，即得得出每平平方米的的均價。。◆預售價：：指商品房房預售的的價格，，也是商商品房預預（銷））售合同同中的專專用術(shù)語。五、房地地產(chǎn)專業(yè)業(yè)名詞◆現(xiàn)房：是指開開發(fā)商已已辦妥房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證（大大產(chǎn)證））的商品品房，消消費者在在這一階階段購買商品房房時應簽簽出售合合同。在在通常意意義上指指的現(xiàn)房房是指項項目已經(jīng)經(jīng)竣工可可以入住的房房屋。◆毛坯房：是指沒沒有裝修修的房。?！魳I(yè)主委員員會：是指由由物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)業(yè)主主代表組組成，代代表業(yè)主主的利益益，向社社會各方反映業(yè)業(yè)主意愿愿和要求求，并監(jiān)監(jiān)督物業(yè)業(yè)管理公公司管理理運作的的一個民民間性組織織。業(yè)委委會的權(quán)權(quán)力基礎礎是其對對物業(yè)的的所有權(quán)權(quán)，它代代表該物物業(yè)的全體體業(yè)主，，對該物物業(yè)有關關的一切切重大事事項擁有有決定權(quán)權(quán)。五、房地地產(chǎn)專業(yè)業(yè)名詞◆會所會所的功功能和建建設檔次次可分為為基礎型和和超級型型，基礎設設施提供供業(yè)主最最基本的的健康生活活需求，，可讓人人免費使使用；超級會所所則適當當對其中中部分設設施的使使用收取取一定的的費用。。如果會會所一味味追求高檔而不不顧及業(yè)業(yè)主的能能力與需需求，勢勢必會形形同虛設設；如降降低物業(yè)業(yè)管理費費，將影影響房產(chǎn)的整整體品質(zhì)質(zhì)。會所的設設置，還還要考慮慮工程分分期施工工的因素素。會所所原則上上只對社社區(qū)業(yè)主主服務，不對對外開放放，保證證了業(yè)主主活動的的私密性性和安全全性。作作為休閑閑健身的的場所，，會所也給業(yè)業(yè)主提供供了良好好的社交交場所。。五、房地地產(chǎn)專業(yè)業(yè)名詞◆入伙：是指業(yè)主領取取鑰匙，接房房入住?！羝醵悾菏窃谕恋亍⒎糠课莶粍赢a(chǎn)所所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，按當事事人雙方訂立立契約等對產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人征收收的一種稅。。征稅范圍及納納稅人契稅的的征稅對象是是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移變動的土土地、房屋。。在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房房屋權(quán)屬承受受的單位和個個人為契稅的的納稅人。（1）國有土地使使用權(quán)出讓；；（2）土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括括出售、贈予予、交換；（3）房屋買賣；；（4）房屋贈予。。五、房地產(chǎn)專專業(yè)名詞建筑設備給水設備直接供水方式式設置水箱的供供水方式水泵水箱的供供水方式分區(qū)分壓供水水方式通常分成兩個個供水區(qū)，下下層直接供水水，上層采用用設置水泵水水箱供水。給水的管材目目前多采用PVC管、鋁塑管。。五、房地產(chǎn)專專業(yè)名詞消防給水系統(tǒng)統(tǒng)消火栓系統(tǒng)自動噴灑系統(tǒng)統(tǒng)排水五、房地產(chǎn)專專業(yè)名詞◆安居房：指實施國家““安居（或康康居）工程””而建設的住住房（屬于經(jīng)經(jīng)濟適用房的的一類）。是黨和和國家安排貸貸款和地方自自籌資金建設設的面向廣大大中低收入家家庭，特別是對對4平方米以下特特困戶提供的的銷售價格低低于成本、由由政府補貼的非盈利性性住房?！艚?jīng)濟適用住房房：是指經(jīng)各級人人民政府批準準立項建設、、享受國家優(yōu)優(yōu)惠政策、向向城鎮(zhèn)中低收入家庭庭出售的住房房。◆使用權(quán)房：是指由國家以以及國有企業(yè)業(yè)、事業(yè)單位位投資興建的的住宅，政府府以規(guī)定的租金標準出租租給居民的公公有住房?！舢a(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)人對對房屋（指建建筑物）擁有有所有權(quán)，對對該房屋占用用范圍內(nèi)的土土地擁有使用權(quán)權(quán)，產(chǎn)權(quán)人對對這兩項權(quán)利利享有占有，，使用，收益益和處分的權(quán)權(quán)利。這種權(quán)利利是絕對的、、排他的，不不受其他任何何人的干涉和和影響，產(chǎn)權(quán)權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓、、出租、抵押押、典當?shù)确椒绞胶戏ㄌ幹弥米约旱姆康氐禺a(chǎn)權(quán)利。2、房子的種類類◆商品房：是指具有經(jīng)營營資格的房地地產(chǎn)開發(fā)公司司（包括外商商投資企業(yè)））開發(fā)經(jīng)營的的住宅。由于我我國長期以來來在住房體制制上實行的是是供給制，所所以，商品房房是80年代以后才出出現(xiàn)的。其價價格由成本、、稅金、利潤潤、代收費用用以及地段、層次、朝朝向、質(zhì)量、、材料差價等等組成?！艏Y房：改變住房建設設由國家和單單位發(fā)包的制制度，實行政政府、單位、、個人三方面面共同承擔，通通過籌集資金金，進行住房房建設的一種種房屋。職工工個人可按房房價全額或部分分出資，政府府及相關部門門用地、信貸貸、建材供應應、稅費等方方面給予部分減減免優(yōu)惠。集集資所建住房房的權(quán)屬，按按出資比例確確定。個人按按房價全額出資資的，擁有全全部產(chǎn)權(quán)，個個人部分出資資的，擁有部部分產(chǎn)權(quán)。集資建房有兩兩種產(chǎn)權(quán)；一一種是該房屋屋出售的價格格高于當年的的房改成本價價。其產(chǎn)權(quán)界界定為經(jīng)濟適適用住房產(chǎn)權(quán)權(quán)。另一種是是低于當年的的房改成本價價格，其產(chǎn)權(quán)權(quán)為房改成本本價房。2、房子的種類類◆公房：又稱公有住宅宅、公產(chǎn)住房房、國有住宅宅，它是指國國家（中央政政府或地方政政府）以及國有有企業(yè)、事業(yè)業(yè)單位投資興興建、銷售的的住宅，公有有住宅主要由由本地政府建設設，負責向本本市居民出租租出售：由企企事業(yè)單位建建設的住宅，，向本企事業(yè)單單位的職工出出租出售?！舴扛姆浚菏怯幸欢ǖ母８＠再|(zhì)的，，各產(chǎn)權(quán)單位位按照政府每每年公布的房房改價格出售給本單位職職工的住房。。這類房屋來來源一般是單單位購買的商商品房、自建房屋、集資資建房等。房改房產(chǎn)權(quán)分分為三個級別別：成本價產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和標準價價產(chǎn)權(quán)以及標標準價優(yōu)惠產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。◆空置商品住宅宅：房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)投資建設設，取得房地地產(chǎn)權(quán)證（大大產(chǎn)證）已超超過一年的商品住住宅。2、房子的種類類1）永久性結(jié)構(gòu)構(gòu)的單層房屋屋，按一層計計算建筑面積積；多層房屋屋按各層建筑筑面積總和計算。2）

屋內(nèi)的夾夾層、插層、、技術(shù)層及樓樓梯、電梯間間等其高度在在2.20米以上部位計計算建筑面積。3）

穿過房屋屋的通道，房房屋內(nèi)的門廳廳、大廳，均均按一層計算算面積。門廳廳、大廳內(nèi)的的回廊部分，層層高在2.20米以上的，按按其水平投影影面積計算。。六、房地產(chǎn)面面積的測算1、計算全部建建筑面積有哪哪些？4）

樓梯間、、電梯（觀井井梯）井、垃垃圾道、管道道井均按房屋屋自然層計算算面積。5）

房屋天面面上，屬永久久性建筑，層層高在2.20米以上的樓梯梯間、冰箱間間、電梯機房及斜面構(gòu)屋屋頂設計在2.20米以上的部位位，按外圍水水平投影面積積計算。6）

挑樓、全全封閉的陽臺臺按其外圍水水平投影面積積計算。7）屬永久久性結(jié)構(gòu)有有上蓋的室室外樓梯，，按各層水水平投影面面積計算建建筑面積，，無頂蓋的室外樓樓梯按各層層水平投影影面積一半半計算建筑筑面積。1、計算全部部建筑面積積有哪些？？8）

與房屋屋相連的柱柱走廊，兩兩房屋間有有上蓋和柱柱的走廊，，均按其柱柱的外圍水水平投影面積計算。。9）建筑間間永久性的的封閉架空空通廊，按按其外圍水水平投影面面積計算建建筑面積。。10）地下室室、半地下下室及其相相應出入口口，層高在在2.20米以上的，，按其外圍圍（不包括括采光井、防防潮層及保保護墻）水水平投影面面積計算。。11）

有柱或或有圍護結(jié)結(jié)構(gòu)的門廊廊，門斗、、按其柱或或圍護結(jié)構(gòu)構(gòu)的外圍水水平投影面面積計算。1、計算全部部建筑面積積有哪些？？12）有有玻璃幕墻墻、金屬板板幕墻、石石材幕墻或或組合幕墻墻作為房屋屋外圍的，，當幕墻框框架突出主體體結(jié)構(gòu)距離離已有設計計數(shù)據(jù)或?qū)崒嶋H測量數(shù)數(shù)據(jù)時，按按幕墻外圍圍水平投影影面積計算建建筑面積；；在建筑施施工圖報建建時，還沒沒有設計數(shù)數(shù)據(jù)的，幕幕墻框架突突出主體結(jié)構(gòu)構(gòu)距離一律律按150毫米計算算，竣工后后計算竣工工面積時仍仍采用150毫米的數(shù)據(jù)。13）屬屬永久性建建筑有柱的的車棚、貨貨棚等按柱柱的外圍水水平投影面面積計算。。14）依依坡地建筑筑的房屋利利用吊腳做做架空層，，有圍護結(jié)結(jié)構(gòu)的，按按其高度在在2.20米以上部分的外外圍水平面面積計算。。15）有有伸縮的房房屋，若其其與室內(nèi)相相通的，伸伸縮縫計算算建筑面積積。1、計算全部部建筑面積積有哪些？？1）有蓋無柱柱的外走廊廊、檐廊、、掃頂蓋水水平投影面面積一半計計算面積。。2）獨立柱在在雨篷，單單排柱的車車棚、貨棚棚、站臺等等，按其頂頂蓋水平投投影面積的的一半計算面積。。3）未封閉的的陽臺，按按其水平投投影面積一一半計算面面積。4）建筑物外外有頂蓋，，無柱的走走廊、檐廊廊按其投影影面積的一一半計算面面積。5）建筑物間間有頂蓋的的架空通廊廊，按其投投影面積的的一半計算算面積。2、計算一半半的建筑面面積有哪些些？1）空出房房屋墻面構(gòu)構(gòu)件、藝術(shù)術(shù)裝飾，如如柱、垛、、無柱雨篷篷、懸挑窗窗臺等。2）檢修、、消防等室室外爬梯。。3）沒有圍圍護結(jié)構(gòu)的的屋頂水箱箱、建筑物物上無頂蓋蓋的平臺（（露臺）、、游泳池等等。4）建筑物物如獨立煙煙囪、油罐罐、貯油（（水）池、、地下人人防干道、、支線等。。5）舞臺及及后臺懸掛掛幕布、布布景的天橋橋、挑臺。。6）建筑物物內(nèi)外的操操作平臺、、上料平臺臺及利用建建筑物的空空間安置箱箱罐的平臺臺3、不計算建建筑面積的的有那些?應分攤的公公用面積包包括套（單單元）門以以外的室內(nèi)內(nèi)外樓梯、、內(nèi)外廊、、公共門廳、通道、、電梯、配配電房、設設備層、設設備用房、、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換換層、技術(shù)術(shù)層、空調(diào)調(diào)機房、消防控控制室、為為整棟樓層層服務的值值班警衛(wèi)室室、建筑物物內(nèi)的垃圾圾房以及空空出屋面有圍護結(jié)結(jié)構(gòu)的樓梯梯間、電梯梯機房、水水箱間等。。4、哪些公用用面積應分分攤？不能分攤的的公用面積積為底層架架空層中作作為公共使使用的機動動車庫、非非機動車庫、公共共開放空間間、城市公公共通道、、沿街的騎騎樓作為公公用開放使使用的建筑筑面積、消防避避難層；為為了整棟建建筑物使用用的配電房房；公民防防護地下室室以及地下下車庫、地下設設備用房等等。5、哪些公用用面積不能能分攤？七、認識銷銷售有關媒媒體及銷售售工具1.報紙（NP）：報紙是房房地產(chǎn)廣告告適用最廣廣泛的媒體體，利用報報紙作房地地產(chǎn)商品廣廣告，內(nèi)容可可以比較多多，包括房房地產(chǎn)外觀觀立體圖、、房地產(chǎn)外外觀的照片、房地產(chǎn)產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)構(gòu)布局平面面圖、房地地產(chǎn)地理位位置圖、房房地產(chǎn)有關特征的文文字描素和和說明等。。利用報紙紙作房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)廣告告，其內(nèi)容一般比較較簡單，有有時房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)推銷銷自己的時時候也會在在廣告中放幾張已成成功開發(fā)的的項目照片片，來炫耀耀自己的水水平和業(yè)績績。2.廣播（RD）：廣播也是房房地產(chǎn)廣告告使用比較較廣泛的媒媒體，利用用廣播作房房地產(chǎn)廣告內(nèi)容一般般較簡單，，廣播房地地產(chǎn)商品一一般多為啟啟示性廣告告，其任務僅僅是告告訴潛在投投資者某一一待銷的房房地產(chǎn)，并并不作詳細細介紹。廣播房地產(chǎn)產(chǎn)商品廣告告通常是房房地產(chǎn)商品品廣告的一一種補充形形式。利用廣播作房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)廣告是適適宜的，因因為企業(yè)廣廣告可以不不做描述，口號式式的宣傳即即可增加企企業(yè)的知名名度。３.電視（CF）：用電視作房房地產(chǎn)廣告告形式可以以多種多樣樣．首先可可以用攝像像技術(shù)真實的的再現(xiàn)房地地產(chǎn)商品的的外型、內(nèi)內(nèi)容、結(jié)構(gòu)構(gòu)、各種房房間的裝修，以以至房地產(chǎn)產(chǎn)的周圍環(huán)環(huán)境，給人人以真實感感；其次畫畫面上可以出現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)商商品的地理理位置圖和和房地產(chǎn)結(jié)結(jié)構(gòu)平面圖圖，并有解說人人介紹；第第三，可以以表演各種種以房地產(chǎn)產(chǎn)為中心和和基本背景的生生活小品，，這有助于于引起觀眾眾的聯(lián)想；；其四，電電視也可以播放放帶啟示的的房地產(chǎn)廣廣告，僅僅僅用簡單的的文字說明明一下待出售（（出租）的的房地產(chǎn)；；其五，簡簡單介紹一一下房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商或經(jīng)紀紀人，目的的僅僅在于于向觀眾傳傳達一個簡簡單的信息息；最后，房地地產(chǎn)商還可可以通過對對各種社會會公益活動動和電視劇劇拍攝的贊助，，在電視新新聞和電視視劇的片頭頭或片尾注注上企業(yè)贊贊助字樣而作企企業(yè)廣告。。目前，國國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)的電視廣廣告很少，，主要是因為目目前的房地地產(chǎn)商品以以預售為主主，無法發(fā)發(fā)揮電視真真實展現(xiàn)商品的的作用。七、認識銷銷售有關媒媒體及銷售售工具4.夾報（DM）：即全頁海報報廣告夾在在報紙中被被一起發(fā)行行出去。夾夾報廣告與報紙廣廣告的內(nèi)容容完全一樣樣，如可以以登房地產(chǎn)產(chǎn)外形圖、相片、、說明書等等。利用夾夾報做房地地產(chǎn)廣告應應盡量做大版廣告告或若干房房地產(chǎn)廣告告和在一起起的專業(yè)廣廣告，這樣可以使使讀者打開開報紙便看看到，提高高他們的注注意率。5.海報（DM）：又稱張貼廣廣告。房地地產(chǎn)海報廣廣告包括的的內(nèi)容較多多，由于通常是一一張海報推推廣一項房房地產(chǎn)，因因而海報可可以同時印有房地地產(chǎn)的全貌貌照片、結(jié)結(jié)構(gòu)圖、地地理位置圖圖、文字說明等。。海報廣告告是房地產(chǎn)產(chǎn)推廣所用用的一種次次要廣告形式，其其主要作用用是在一定定時期內(nèi)造造成一種聲聲勢，烘托一種氣氣氛。6.說明書(樓書):說明書不一一定都是廣廣告，附在在商品包裝裝內(nèi)，僅僅僅說明商品的安裝、、使用方法法的說明書書不是廣告告，只有那那些向外散發(fā)發(fā)，，以以說說服服客客戶戶購購買買為為目目的的的的說說明明書書才才是是廣廣告告。。說說明明書廣廣告告的的最最顯顯著著特特點點是是內(nèi)內(nèi)容容詳詳細細、、信信息息豐豐富富。。說說明明書書廣廣告是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)廣廣告告的的主主要要形形式式，，因因為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)購購買買屬屬投投資資行行為，，投投資資者者在在決決策策時時需需要要占占有有比比較較詳詳盡盡的的資資料料，，說說明明書書廣告告供供投投資資者者做做決決策策分分析析，，研研究究參參考考。。七、、認認識識銷銷售售有有關關媒媒體體及及銷銷售售工工具具7.直接接郵郵寄寄廣廣告告：：直接接郵郵寄寄是是對對廣廣告告的的散散發(fā)發(fā)方方式式而而言言的的，，被被郵郵寄寄的的可可能能是是海報報、、說說明明書書、、或或類類似似的的印印刷刷品品。。直直接接郵郵寄寄廣廣告告也也是是房房地產(chǎn)產(chǎn)促促銷銷活活動動常常有有的的形形式式。。8.路牌廣告告（POP）：路牌是房房地產(chǎn)普普遍采用用的一種種廣告媒媒體形式式，房地地產(chǎn)開發(fā)建建筑工地地通常都都會豎立立起正在在開發(fā)項項目的路路牌廣告，，房地產(chǎn)產(chǎn)路牌也也可以豎豎立在一一些主要要路口上上9.車廂廣告告：車廂廣告告是房地地產(chǎn)普遍遍采用的的一種廣廣告媒體體形式，，多為將將房地產(chǎn)商商品的外外觀效果果圖，附附至車身身上，以以此擴大大知名度。10.公關活動動：公關活動動是房地地產(chǎn)較場場用的一一種廣告告形式，，可以是是大型的的演出活動動。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商利用用這種機機會做贊贊助或冠冠名，以以此來推銷銷自己及及房地地產(chǎn)商品品。也可可以是自自行舉辦辦的抽獎獎文藝活動，，不但可可以吸引引大批客客戶促進進銷售，，亦可吸吸引人潮潮制造話題題。七、認識識銷售有有關媒體體及銷售售工具11.羅馬旗：：羅馬旗為為銷售中中心內(nèi)外外，或沿沿街飄掛掛的宣傳傳旗幟。。其上可可印有外觀效果果圖及代代表性的的標志或或字樣，，羅馬旗旗多掛于于銷售中中心的街路邊，，不但有有宣傳作作用，也也可用于于引導客客戶至售售樓處。。（用于道路兩兩邊的我我們俗稱稱：行道道旗）12.小贈品：：銷售中心心現(xiàn)場多多準備一一些小禮禮品，如如紙杯、、紙袋、、圓珠筆筆、筆記本、臺臺歷等。。每逢大大型活動動時，會會加做一一些宣傳傳效果長長久一些的禮品品，如：：T恤衫、紙紙扇、雨雨傘，上上面印有有房地產(chǎn)產(chǎn)商標圖圖案及字樣樣，不但但可以作作為禮品品拉進彼彼此的感感情，在在使用上上讓人加深記憶憶，增加加對產(chǎn)品品的認識識。13.雜志廣告告：房地產(chǎn)廣廣告中，，雜志廣廣告的內(nèi)內(nèi)容與報報紙廣告告的內(nèi)容容相類似似。14.網(wǎng)絡廣告告：利用網(wǎng)絡絡做房地地產(chǎn)商品品廣告，，其內(nèi)容容可以很很多樣化化?？梢砸宰鳛榫W(wǎng)頁形形式，內(nèi)內(nèi)容詳實實，信息息豐富，，圖文并并茂，以以激發(fā)客客戶潛在購買買欲望為為目的。。七、認識識銷售有有關媒體體及銷售售工具15.展示會：：在大型的的展會中中設展示示臺．展展示臺的的設計可可于房地地產(chǎn)商品品的風格一致，，附以外外觀立面面效果圖圖等大量量圖片信信息，及及現(xiàn)場銷銷售人員的介紹紹，展示示會上還還可以派派發(fā)一些些小禮品品，可擴擴大知名名度，挖掘潛在在客源。。16.接待中心心：接待中心心是一種種綜合性性的房地地產(chǎn)廣告告媒體。。首先，，接待中中心配有房地地產(chǎn)商品品的各種種詳細圖圖表及說說明，并并由專職職人員進進行講解。其其次，接接待中心心通常放放置房地地產(chǎn)商品品的模型型，供來來訪者參觀。。其三，，接待中中心也是是一種散散發(fā)說明明書廣告告的理想想場所。最后后，接待待中心可可以有專專人詳細細回答來來訪者提提出的各各種問題，消消除他們們的疑問問。17.樣品間：：樣品間與與被陳列列在櫥窗窗里的自自行車、、照相機機、電視視機等樣樣品商品同樣性性質(zhì)，所所不同的的是由于于房地產(chǎn)產(chǎn)商品自自身的特特殊性，，樣品間本身是是一個容容器，而而不像其其他商品品那樣被被放置在在特定的的容器內(nèi)。樣品品間的設設立方法