常州西太湖別墅項(xiàng)目市場定位分析201003

常州西太湖別墅項(xiàng)目市場定位分析2010年3月目錄PartOne.常州高端市場現(xiàn)狀PartTwo.環(huán)太湖別墅板塊現(xiàn)狀PartThree.常州高端市場發(fā)展性分析PartFour.客群分析PartFive.實(shí)地調(diào)研工作框架PRATONE.常州高端市場現(xiàn)狀常州高端住宅市場狀美地山莊香樹灣花園九龍倉時(shí)代上院世貿(mào)香檳湖御城九洲·豪庭苑新城·湖畔春秋天安別墅綠地世紀(jì)城龍城福地長興·秀江南花園青楓1號(hào)新城首府湖濱1號(hào)滆湖別墅區(qū)城中別墅區(qū)恐龍園別墅區(qū)資源型別墅區(qū)純別墅社區(qū)為主滆湖為重點(diǎn)高端居住區(qū)規(guī)劃本區(qū)域成為武進(jìn)高端居住區(qū)城市別墅個(gè)案中配備少量別墅物業(yè)規(guī)模性欠缺，供應(yīng)稀少規(guī)劃中新市政府恐龍園自然環(huán)境高新產(chǎn)業(yè)區(qū)新體育中心整體以經(jīng)濟(jì)型別墅為主：產(chǎn)品以聯(lián)排別墅為主；總價(jià)線在300萬左右；多為復(fù)合型社區(qū)，純別墅項(xiàng)目較少；置業(yè)習(xí)慣向南、北發(fā)展：客群以私營業(yè)主及公務(wù)員為主；除看中價(jià)格外，對社區(qū)環(huán)境、區(qū)位、私密性與氛圍均有要求；三口之家居住為主，對朝向和空間尺度要求較高；高端住宅市場中出現(xiàn)了城中平層大宅高端住宅市場——?jiǎng)e墅個(gè)案分析彩虹城璞麗灣萊蒙城新城公館香樹灣別墅世茂香檳湖世貿(mào)·香檳湖—項(xiàng)目概況用地面積：90萬㎡容積率：1.67土地屬性：住宅、辦公目前現(xiàn)狀：部分開工物業(yè)類型：普通住宅、別墅建筑形態(tài)：6棟32層高層

1棟18層的小高層

5棟11層的小高層聯(lián)排23棟、獨(dú)棟4棟雙拼7棟、聯(lián)體5棟產(chǎn)品名稱套數(shù)(套)報(bào)價(jià)獨(dú)棟42.2-2.4萬元/㎡聯(lián)排231.4-1.6萬元/㎡雙拼141.7-1.9萬元/㎡

產(chǎn)品信息

園林風(fēng)格：歐式外立面：歐式景觀環(huán)境：以湖為核心的扇形半圍合方式布局，由低至高依次布置，通過將湖水滲透到每一個(gè)組團(tuán)，將灣區(qū)島居主題得以致體現(xiàn)，整個(gè)小區(qū)以扇形圍合式分布，以板式為主，點(diǎn)式為輔；外墻：涂料面磚為主，局部石材；安保系統(tǒng)：無死角監(jiān)控，花園、中心湖、會(huì)所、建筑物等重點(diǎn)監(jiān)控設(shè)備，24小時(shí)輪流切換監(jiān)控、電子巡更、紅外線外墻侵入報(bào)警；智能化：無障礙一卡通系統(tǒng)、對講呼救與物業(yè)信息管理中心相連，門鎖配置密碼及指紋識(shí)系統(tǒng)；其他:無線寬帶入戶、遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)會(huì)議系統(tǒng)、預(yù)留空調(diào)主機(jī)位；會(huì)所模式：全封閉經(jīng)營；綠地世紀(jì)城—項(xiàng)目概況用地面積：272845㎡一期面積：98610㎡容積率：2.30土地屬性：住宅目前現(xiàn)狀：部分開工物業(yè)類型：普通公寓，別墅銷售報(bào)價(jià)：公寓：4300-5100元/㎡

聯(lián)排：7300-8000元/㎡建筑形態(tài)：9棟11層小高層、4棟9層小高層聯(lián)排10棟戶型面積套數(shù)(套)面積一房224二房80373-85㎡三房64聯(lián)排40260㎡合計(jì)1131產(chǎn)品信息園林風(fēng)格：英倫風(fēng)情外立面：英式景觀環(huán)境：310米跌水清泉循環(huán)水系，游步道、樹陣、休息亭、花架、坐椅、噴泉、泳池等；窗材：雙層中空玻璃；安保系統(tǒng)：車輛出入一卡通管理系統(tǒng)、24小時(shí)安保系統(tǒng)、樓宇可視對講與防盜門控制系統(tǒng)、周界防范報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、住宅緊急按鈕報(bào)警系統(tǒng)；智能化：停車場攝像機(jī)監(jiān)控系統(tǒng)；其他:消防自動(dòng)噴淋裝置；新城湖畔春秋—項(xiàng)目概況用地面積：332794.29㎡建筑面積：116478㎡容積率：0.35土地屬性：住宅目前現(xiàn)狀：全部開工物業(yè)類型：別墅銷售報(bào)價(jià)：6700-10000元/㎡建筑形態(tài)：76棟2-3層的低層、獨(dú)棟40棟、雙拼25棟、獨(dú)棟137棟產(chǎn)品名稱套數(shù)(套)面積獨(dú)棟137500-600㎡雙拼12合計(jì)149產(chǎn)品信息園林風(fēng)格：中式現(xiàn)代外立面：中式現(xiàn)代景觀環(huán)境：石板路、噴泉、雕塑小品；進(jìn)戶門：成品木質(zhì)門；安保系統(tǒng)：樓宇門禁可視對講系統(tǒng)，采用“點(diǎn)散”式智能IC卡門禁系統(tǒng)及二十四小時(shí)全天候安保系統(tǒng)，保安巡更管理系統(tǒng)、住宅緊急按鈕報(bào)警系統(tǒng)；智能化：可視對講；其他：每戶智能冷、熱水室外空調(diào)冷凝水收集管道；九洲豪庭苑—項(xiàng)目概況用地面積：216847.47㎡建筑面積：180000㎡容積率：0.83土地屬性：住宅目前現(xiàn)狀：部分開工物業(yè)類型：普通住宅、別墅銷售報(bào)價(jià)：獨(dú)棟8000-10000元/㎡

住宅3800-4700元/㎡建筑形態(tài)：11棟6層多層住宅

118棟獨(dú)棟別墅產(chǎn)品名稱套數(shù)(套)比例(%)四房9430.72獨(dú)棟11838.56產(chǎn)品信息園林風(fēng)格：中式現(xiàn)代外立面：中式現(xiàn)代景觀環(huán)境：花園水景，百合花池，蓮花池，游泳池，瀑布，噴泉，中庭花園，豐富多彩，有小橋流水，樹木草坪，休閑凳椅；走廊：大理石草皮走道；安保系統(tǒng)：采用“點(diǎn)散”式智能IC卡門禁系統(tǒng)及二十四小時(shí)全天候安保系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、小區(qū)閉路電視監(jiān)控；車輛出入一卡通管理系統(tǒng)；窗材：彩鋁中空玻璃；其他:設(shè)置室外空調(diào)冷凝水收集系統(tǒng)；御城—項(xiàng)目概況用地面積：139480.92㎡容積率：1.80土地屬性：住宅目前現(xiàn)狀：部分開工物業(yè)類型：普通住宅、別墅銷售報(bào)價(jià)：獨(dú)棟150000萬元/㎡（23棟）聯(lián)排130000元/㎡（32套）獨(dú)棟為內(nèi)部銷售物業(yè)，聯(lián)排開始公開推售日期主題內(nèi)容09.11.19御城200平米臨湖平層豪宅，現(xiàn)房同步首發(fā)，11月28日前交20萬抵50萬御城200平米臨湖平層豪宅，現(xiàn)房同步首發(fā)，11月28日前交20萬抵50萬，均價(jià)6500元/平米。透天聯(lián)排別墅13000元/平米。住宅5600元/平米。09.10.21高層小高層熱銷中御城獨(dú)立別墅已售罄，高層小高層熱銷中，均價(jià)5500元/平米。產(chǎn)品信息園林風(fēng)格：歐式園林外立面：中式現(xiàn)代景觀環(huán)境：兒童游樂園，老人活動(dòng)區(qū)，望景庭，法式迷宮，馬蒂斯花園，象棋廣場，親水木棧長道，紅楓林，陽光草坪；走廊：高級地磚；安保系統(tǒng)：采用“點(diǎn)散”式智能IC卡門禁系統(tǒng)及二十四小時(shí)全天候安保系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)；

窗材：雙層中空玻璃；其他:設(shè)置室外空調(diào)冷凝水收集系統(tǒng)；天安別墅—項(xiàng)目概況一期面積：39245㎡容積率：0.3土地屬性：住宅目前現(xiàn)狀：部分開工物業(yè)類型：別墅銷售報(bào)價(jià)：11000—12000元/㎡建筑形態(tài)：112棟獨(dú)棟（一期）產(chǎn)品信息園林風(fēng)格：歐式外立面：歐式景觀環(huán)境：水體、緩坡、森林；外墻涂料：面磚；窗材：彩鋁雙層中空玻璃；安保系統(tǒng)：門禁對講系統(tǒng)，紅外線周界報(bào)警系統(tǒng)；智能化：有線電視系統(tǒng)，寬帶系統(tǒng)；城中平層大宅—新城首府用地面積：92100㎡一期面積：37510㎡容積率：4.20土地屬性：住宅目前現(xiàn)狀：部分開工物業(yè)類型：普通住宅（大宅）銷售報(bào)價(jià)：13000元/㎡-16000元/㎡主力戶型：245㎡四房建筑形態(tài)：3棟32層高層住宅項(xiàng)目介紹：總建筑面積為305121㎡，其中住宅182900㎡，公建66700㎡（商業(yè)、辦公、小學(xué)及配套用房）、地下車庫55521㎡產(chǎn)品名稱套數(shù)(套)比例(%)二房3015.96三房6434.04四房9450.00產(chǎn)品信息園林風(fēng)格：現(xiàn)代外立面：現(xiàn)代景觀環(huán)境：沿著主入口景墻的臺(tái)階的中央水景，由建筑圍合成私家庭院窗材：雙層中空防爆玻璃安保系統(tǒng)：聯(lián)網(wǎng)雙重門禁安保、中央影像監(jiān)控系統(tǒng)、遠(yuǎn)紅外線防盜及電子巡更（周界報(bào)警系統(tǒng)）、家庭安防系統(tǒng)（衛(wèi)生間及臥室設(shè)應(yīng)急救助鈴各一個(gè)）、消防自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)滅火智能化：單元門廳、地下車庫單元入口及電梯使用一卡通、各室安裝噴淋裝置水、電、燃?xì)膺h(yuǎn)程抄表管位其他：煙感器、公共部位的照明采用(紅外線)感應(yīng)燈、地下車庫有溫感系統(tǒng)、公寓內(nèi)設(shè)背景音響系統(tǒng)、全天候熱水常州高端市場小結(jié)

兩極分化，南區(qū)自然資源優(yōu)勢明顯，北區(qū)缺乏私密性常州別墅市場南北兩極分化，城中別墅僅存在少量供應(yīng)，新城首府為大宅物業(yè)，個(gè)性化定位取得成功；北區(qū)借助恐龍園資源優(yōu)勢及新市政府、高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)為賣點(diǎn)，以經(jīng)濟(jì)型別墅供應(yīng)為主，且多位復(fù)合型社區(qū)；南區(qū)借助滆湖自然資源及政府規(guī)劃高端居住區(qū)概念利好對于高端客戶吸引力較大，項(xiàng)目逐步集中區(qū)域形象得到進(jìn)一步認(rèn)可

高性價(jià)比的同時(shí)，其他因素比重逐漸加大社區(qū)居住環(huán)境、社區(qū)私密性、生活配套及居住氛圍等方面的因素成為別墅客戶尤其是高端別墅物業(yè)客戶重要考量面；三口之家居住特征對于空間組合等均有較高要求，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面必須從均好性及私享性兩方面出發(fā)，刺激客戶購買欲望；

純別墅社區(qū)對于客戶吸引力較大，獨(dú)棟產(chǎn)品欠缺常州目前別墅項(xiàng)目以復(fù)合型社區(qū)為主，北區(qū)除世貿(mào)香檳湖以小島進(jìn)行各區(qū)外，其他項(xiàng)目均缺少純粹別墅特征；雖然常州客戶存在較強(qiáng)的“地緣性”特征，但是別墅客戶這一特征較弱，關(guān)鍵是項(xiàng)目買點(diǎn)感染性是否足夠；常州高端市場發(fā)展規(guī)律總結(jié)通過研究常州物業(yè)發(fā)展的趨勢，我們發(fā)現(xiàn):

頂級別墅發(fā)展鏈缺失客戶需求物業(yè)發(fā)展趨勢普通住宅（多層）普通住宅（小高層、高層）高端住宅（別墅）頂級別墅城中平層豪宅常州房地產(chǎn)高端市場現(xiàn)狀為300-500萬獨(dú)棟別墅主導(dǎo)、城中平層豪宅市場起步階段。對于長三角其他城市而言，頂富階層的置業(yè)習(xí)慣目前處于城中豪宅和頂級別墅的雙向選擇。從常州高端市場發(fā)展規(guī)律推理，頂級別墅市場缺失，并有較大的市場潛力。因此，我們推理出如下兩點(diǎn)：

更高級別的別墅有需求土壤和市場空白目前高端別墅的發(fā)展進(jìn)程與整體城市發(fā)展的水平脫節(jié)；新城首府、晉陵路八號(hào)等城中豪宅為更高級別的別墅上市進(jìn)行鋪墊；常州土地市場的開放程度正在扭轉(zhuǎn)，有品牌、實(shí)力的開發(fā)商進(jìn)入常州，為高端物業(yè)的進(jìn)一步升級提供了市場氛圍。

常武區(qū)域進(jìn)入豪宅時(shí)間窗隨著西太湖板塊的整體開發(fā)，常州從真正意義上擁有城市資源型高檔居住板塊；樓市的好轉(zhuǎn)使不動(dòng)產(chǎn)，尤其是高端不動(dòng)產(chǎn)的保值能力進(jìn)一步凸現(xiàn)，促使常武區(qū)域高端物業(yè)客戶主體——中小私營業(yè)主對資本和資產(chǎn)的雙向投入意識(shí)開始增強(qiáng)。PRATTWO.環(huán)太湖別墅市場情況蘇州：2010蘇州太湖年，地價(jià)暴漲項(xiàng)目地址：太湖國家旅游度假區(qū)入口，太湖大道北側(cè)、孫武路南側(cè)項(xiàng)目類別：別墅開發(fā)商：江蘇省吳中地產(chǎn)集團(tuán)有限公司占地面積：41萬㎡建筑面積：12萬㎡容積率：0.3綠化率：50%以上項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目風(fēng)格為現(xiàn)代中式路線。一期房源以獨(dú)棟別墅為主，共33套，目前已售罄。二期開盤時(shí)間時(shí)間2010年5月。戶型面積：329㎡,426-428㎡、497-499㎡、502㎡價(jià)格：900萬元/套-2000萬元/套開盤時(shí)間：2009-9-26

車位情況：1：1物業(yè)公司：蘇州天祥物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)：4元/㎡太湖黃金水岸項(xiàng)目地址：蘇州太湖國家旅游度假區(qū)湖濱路68號(hào)項(xiàng)目類別：獨(dú)棟別墅開發(fā)商：蘇州太湖中騰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司占地面積：6.36萬㎡建筑面積：1.85萬㎡容積率：0.267綠化率：53.8%項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目為新亞洲風(fēng)格別墅。一期建36席獨(dú)棟別墅，共計(jì)11種戶型，平均每戶占地約3畝。二期也已全部售罄.目前在售三期房源。戶型面積：530-917㎡價(jià)格：二期1500萬/套起（售罄）；三期850-2000萬/套開盤時(shí)間：2008年5月25日車位情況：72個(gè)物業(yè)公司：蘇州安邦物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)費(fèi)：4.3元/㎡太湖高爾夫山莊項(xiàng)目地址：蘇州市吳中區(qū)環(huán)太湖大道66號(hào)項(xiàng)目類別：獨(dú)立別墅開發(fā)商：蘇州工業(yè)園區(qū)海宜置業(yè)有限公司占地面積：8.5萬㎡建筑面積：3.33萬㎡容積率：0.39綠化率：67.2%項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目建筑風(fēng)格以新自然主義為主（中西合璧），共有46套高檔別墅。目前銷售已到收尾階段。戶型面積：主力戶型640—820㎡價(jià)格：1100萬/套起，均價(jià)20000元/㎡開盤時(shí)間：2004年11月車位情況：1：1物業(yè)公司：上海瑞駿控股公司物業(yè)費(fèi)：4.4元/㎡太湖天闋無錫：向2000萬總價(jià)線邁進(jìn)項(xiàng)目地址：無錫馬山太湖國家旅游度假區(qū)環(huán)山東路8號(hào)項(xiàng)目類別：獨(dú)棟別墅開發(fā)商：無錫蘇源置業(yè)有限公司占地面積：80萬㎡建筑面積：18萬㎡容積率：0.17綠化率：75%項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目風(fēng)格為北美式型別墅?？偣?00余棟，有帶地下室的，也有帶閣樓。戶型面積：297㎡、330-396㎡、431-487㎡、583㎡價(jià)格：獨(dú)棟別墅14000元-24000元/套本期開盤時(shí)間：2010年1月11日車位情況：400個(gè)物業(yè)公司：無錫市錫能物業(yè)管理有限責(zé)任公司物業(yè)費(fèi)：2.5元/㎡太湖檀溪灣項(xiàng)目地址：馬山區(qū)馬山鎮(zhèn)環(huán)山東路6號(hào)項(xiàng)目類別：獨(dú)棟別墅開發(fā)商：無錫申錫房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司占地面積：18.59萬㎡建筑面積：5.87萬㎡容積率：0.24綠化率：66%項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目風(fēng)格為現(xiàn)代中式風(fēng)格。一期20棟別墅，二期和三期約50棟別墅。戶型面積：一期349-369㎡、438-458㎡；二期、三期500-700㎡價(jià)格：二期、三期獨(dú)棟別墅500萬/套-2500萬/套開盤時(shí)間：2008年5月車位情況：99個(gè)物業(yè)公司：上海中星集團(tuán)申城物業(yè)有限公司物業(yè)費(fèi)：3.75元/㎡半山一號(hào)項(xiàng)目地址：濱湖區(qū)山水東路88號(hào)項(xiàng)目類別：獨(dú)棟別墅開發(fā)商：無錫市山水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：22.06萬㎡建筑面積：7.74萬㎡容積率：0.2綠化率：68%項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目為純西班牙風(fēng)格，獨(dú)棟別墅80余套，并配套建設(shè)1.5萬多平方米的星級酒店式會(huì)所，總投資約6.2億，戶型面積：獨(dú)棟別墅653-839㎡價(jià)格：1650萬元/套-2050萬元/套開盤時(shí)間：2005年7月車位情況：82個(gè)物業(yè)公司：無錫市中住山水物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)：3.8元/㎡湖璽莊園2期常州：難與長三角環(huán)太湖別墅市場看齊項(xiàng)目地址：武進(jìn)太湖灣旅游度假區(qū)環(huán)湖路東側(cè)項(xiàng)目類別：別墅開發(fā)商：常州萬澤天海置業(yè)有限公司占地面積：一期21.13萬㎡建筑面積：一期11萬㎡容積率：一期0.36綠化率：一期50%項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目別墅部分采用新亞洲主義建筑風(fēng)格太湖莊園住宅用地計(jì)劃分三期開發(fā)，主要產(chǎn)品類型有公寓、洋房、聯(lián)排、獨(dú)棟，規(guī)劃總戶數(shù)372戶。其中95棟獨(dú)立別墅，61棟雙拼別墅。戶型面積：聯(lián)排190-260㎡、300-600㎡價(jià)格：聯(lián)排14000元/㎡，獨(dú)棟16000元/㎡開盤時(shí)間：2010年2月3日物業(yè)公司：萬澤物業(yè)萬澤太湖莊園項(xiàng)目地址：常州武進(jìn)區(qū)太湖灣度假區(qū)內(nèi)項(xiàng)目類別：別墅開發(fā)商：常州太湖灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：11.81萬㎡建筑面積：8萬㎡容積率：0.72綠化率：50%項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目建筑風(fēng)格為現(xiàn)代和后現(xiàn)代主義風(fēng)格。五星級酒店及會(huì)所等綜合部分約20000平方米，景觀高層酒店公寓約180套20000平方米，景觀洋房約50套10000平方米，獨(dú)立景觀房約90套20000余平方米。戶型面積：287-540㎡價(jià)格：均價(jià)16000元/㎡（已售罄）開盤時(shí)間：2006年1月車位情況：400個(gè)太湖灣度假村項(xiàng)目地址：武進(jìn)區(qū)潘家竺山湖度假村太湖灣旅游度假區(qū)項(xiàng)目類別：別墅開發(fā)商：常州永豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

占地面積：4萬㎡建筑面積：4.3萬㎡容積率：0.33綠化率：40%項(xiàng)目概況：戶型面積：300-600㎡價(jià)格：獨(dú)棟600-800萬/套；雙拼300-400萬/套開盤時(shí)間：2006年10月車位情況：物業(yè)公司：常州市竺山湖小鎮(zhèn)物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)：2.8元/㎡竺山湖小鎮(zhèn)PRATTHREE.常州高端市場發(fā)展性分析我們將上一章結(jié)論代入長三角城市圈進(jìn)行類比：GDP橫向?qū)Ρ葟奶K、錫、常等城市整體經(jīng)濟(jì)格局類比別墅豪宅的發(fā)展等級。

城市化進(jìn)程橫向?qū)Ρ葟拈L三角各城市的城市化進(jìn)程類比別墅豪宅的發(fā)展等級。

居民消費(fèi)水平橫向?qū)Ρ葟母鞒鞘械木用裣M(fèi)水平增長曲線類比別墅豪宅的發(fā)展等級。城市經(jīng)濟(jì)地位

通過對常州及周邊城市GDP橫向?qū)Ρ?，我們發(fā)展，09年常州GDP與05年的南京、無錫相當(dāng)，與03年的蘇州相當(dāng)。橫向?qū)Ρ冉徊纥c(diǎn)橫向?qū)Ρ染€長三角同等城市高端住宅市場橫向?qū)Ρ任覀儼l(fā)現(xiàn)，在2005年的時(shí)候，無錫出現(xiàn)了頂級別墅項(xiàng)目——湖璽莊園項(xiàng)目地址：濱湖區(qū)山水東路88號(hào)項(xiàng)目類別：獨(dú)棟別墅開發(fā)商：無錫市山水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：22.06萬㎡建筑面積：7.74萬㎡容積率：0.2綠化率：68%項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目為純西班牙風(fēng)格，獨(dú)棟別墅80余套，并配套建設(shè)1.5萬多平方米的星級酒店式會(huì)所，總投資約6.2億，戶型面積：獨(dú)棟別墅653-839㎡價(jià)格：1650萬元/套-2050萬元/套

開盤時(shí)間：2005年7月車位情況：82個(gè)物業(yè)公司：無錫市中住山水物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)：3.8元/㎡長三角同等城市高端住宅市場橫向?qū)Ρ任覀儼l(fā)現(xiàn)，在2005年的時(shí)候，南京出現(xiàn)了頂級別墅項(xiàng)目——中山國際高爾夫項(xiàng)目地址：南京玄武區(qū)環(huán)陵路7號(hào)項(xiàng)目類別：獨(dú)棟別墅開發(fā)商：南京鐘山國際高爾夫置業(yè)有限公司占地面積：1037畝建筑面積：10萬㎡容積率：0.14綠化率：60.28%項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目為擁有18洞標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫高端獨(dú)立別墅區(qū)，為南京頂級別墅項(xiàng)目。戶型面積：獨(dú)棟別墅640-770㎡價(jià)格：3000-4000萬元/套

開盤時(shí)間：2005年底物業(yè)公司：高力國際物業(yè)費(fèi)：6.50元/㎡城市發(fā)展進(jìn)程09年常州城市化率達(dá)到63%；常州武進(jìn)區(qū)西太湖發(fā)展戰(zhàn)略，加速城市化進(jìn)程無錫新區(qū)發(fā)展。。。。。。。蘇州金雞湖。。。。。。房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展產(chǎn)品、價(jià)格進(jìn)一步提升高端物業(yè)土壤出現(xiàn)大量高端住宅出現(xiàn)長三角同等城市高端住宅市場橫向?qū)Ρ软?xiàng)目地址：太湖國家旅游度假區(qū)入口，太湖大道北側(cè)、孫武路南側(cè)項(xiàng)目類別：別墅開發(fā)商：江蘇省吳中地產(chǎn)集團(tuán)有限公司占地面積：41萬㎡建筑面積：12萬㎡容積率：0.3綠化率：50%以上項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目風(fēng)格為現(xiàn)代中式路線。一期房源以獨(dú)棟別墅為主，共33套，目前已售罄。二期開盤時(shí)間時(shí)間2010年5月。戶型面積：329㎡,426-428㎡、497-499㎡、502㎡價(jià)格：900-2000萬元/套開盤時(shí)間：2009-9-26

車位情況：1：1物業(yè)公司：蘇州天祥物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)：4元/㎡太湖黃金水岸長三角同等城市高端住宅市場橫向?qū)Ρ忍聪獮稠?xiàng)目地址：無錫馬山太湖國家旅游度假區(qū)環(huán)山東路8號(hào)項(xiàng)目類別：獨(dú)棟別墅開發(fā)商：無錫蘇源置業(yè)有限公司占地面積：80萬㎡建筑面積：18萬㎡容積率：0.17綠化率：75%項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目風(fēng)格為北美式型別墅。總共400余棟，有帶地下室的，也有帶閣樓。戶型面積：297㎡、330-396㎡、431-487㎡、583㎡價(jià)格：獨(dú)棟別墅14000-24000元/套本期開盤時(shí)間：2010年1月11日車位情況：400個(gè)物業(yè)公司：無錫市錫能物業(yè)管理有限責(zé)任公司物業(yè)費(fèi)：2.5元/㎡居民消費(fèi)能力橫向?qū)Ρ冉徊纥c(diǎn)橫向?qū)Ρ染€

通過對常州及周邊城市人均可支配收入橫向?qū)Ρ?，我們發(fā)展，09年常州GDP與08年的南京、無錫相當(dāng)。長三角同等城市高端住宅市場橫向?qū)Ρ任覀儼l(fā)現(xiàn)，在2008年的時(shí)候，蘇州出現(xiàn)了頂級別墅項(xiàng)目——太湖高爾夫山莊

項(xiàng)目地址：蘇州太湖國家旅游度假區(qū)湖濱路68號(hào)項(xiàng)目類別：獨(dú)棟別墅開發(fā)商：蘇州太湖中騰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司占地面積：6.36萬㎡建筑面積：1.85萬㎡容積率：0.267綠化率：53.8%項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目為新亞洲風(fēng)格別墅。一期建36席獨(dú)棟別墅，共計(jì)11種戶型，平均每戶占地約3畝。二期也已全部售罄.目前在售三期房源。戶型面積：530-917㎡價(jià)格：三期850-2000萬/套開盤時(shí)間：2008年5月25日車位情況：72個(gè)物業(yè)公司：蘇州安邦物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)費(fèi)：4.3元/㎡長三角同等城市高端住宅市場橫向?qū)Ρ任覀儼l(fā)現(xiàn)，在2004年的時(shí)候，蘇州出現(xiàn)了頂級別墅項(xiàng)目——太湖天闋項(xiàng)目地址：蘇州市吳中區(qū)環(huán)太湖大道66號(hào)項(xiàng)目類別：獨(dú)立別墅開發(fā)商：蘇州工業(yè)園區(qū)海宜置業(yè)有限公司占地面積：8.5萬㎡建筑面積：3.33萬㎡容積率：0.39綠化率：67.2%項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目建筑風(fēng)格以新自然主義為主（中西合璧），共有46套高檔別墅。目前銷售已到收尾階段。戶型面積：主力戶型640—820㎡價(jià)格：1100萬/套起，均價(jià)20000元/㎡開盤時(shí)間：2004年11月車位情況：1：1物業(yè)公司：上海瑞駿控股公司物業(yè)費(fèi)：4.4元/㎡高端市場對應(yīng)比較分析

城市GDP橫向?qū)Ρ韧ㄟ^GDP的對比，蘇州、無錫、常州分別在2003、2005和2009年達(dá)到了2500億元到3000億元的區(qū)間，而在當(dāng)期市場上出現(xiàn)的頂級別墅總價(jià)線均超過了1000萬元。常州別墅市場目前均價(jià)在300-500萬之間，明顯低于同等級城市的環(huán)比發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)。

城市化進(jìn)程橫向?qū)Ρ饶壳俺Ｖ莩鞘谢M(jìn)程達(dá)到65%，已高于2050年全國平均城市化目標(biāo)水平。相對于長三角城市，常州已經(jīng)形成成熟的城市格局。西太湖的整體開發(fā)標(biāo)志著城市功能性擴(kuò)容進(jìn)程的加快，使頂級別墅具備市政城建方面的推動(dòng)力。

居民消費(fèi)能力橫向?qū)Ρ饶壳伴L三角城市居民可支配收入相當(dāng)，而常州的私營經(jīng)濟(jì)比重更大，表明高端人群的購買能力更強(qiáng)，因此從收入基礎(chǔ)上來看，常州具備高端市場進(jìn)一步提升總價(jià)線的空間。長三角地區(qū)高端別墅上千萬元的價(jià)格也已經(jīng)不是什么新聞。比如位于淀山湖畔的大自然花園，借助五星級的國際游艇會(huì)，把游艇別墅的概念推廣得淋漓盡致，這比以前的湖景別墅、海景別墅和高爾夫別墅又上了一個(gè)臺(tái)階。占地達(dá)1000畝的“大自然花園”將成為離上海大虹橋規(guī)劃區(qū)最近的擁有頂級游艇會(huì)的別墅豪宅，并蘊(yùn)含極大升值前景。而位于在人口只有90萬的縣級市——張家港的暨陽湖生態(tài)園區(qū)，別墅社區(qū)的名稱叫“暨陽湖一號(hào)”，獨(dú)棟別墅的售價(jià)都在2000萬元左右。另外，蘇州、無錫環(huán)太湖地區(qū)等地一些上千萬元的大宅、豪宅或正打造、或正準(zhǔn)備推出。這說明上海周邊地區(qū)的長三角范圍內(nèi)，高端的頂級別墅項(xiàng)目已經(jīng)成為一種潮流和趨勢。高端市場對應(yīng)比較分析發(fā)展性分析總結(jié)

常州具備高端別墅市場發(fā)展空間通過長三角城市圈內(nèi)，在GDP、城市化比例和人均可支配收入的類比分析，表明常州高端別墅市場的上升空間較大。

目前具備沖1000萬總價(jià)線的基礎(chǔ)條件從城市類比和西太湖開發(fā)進(jìn)程綜合分析，目前高端市場具備沖1000萬元總價(jià)線的基礎(chǔ)條件。PRATFOUR.客群分析客群定性分析

西太湖高端頂級別墅客群——資產(chǎn)型客群這部分客群擁有極高的財(cái)富，他們對頂級別墅的購買能力較強(qiáng)，屬于高端的消費(fèi)行為，這部分客群具有幾大共性：

產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性文化關(guān)聯(lián)性產(chǎn)品關(guān)聯(lián)性

客戶來源較廣客戶之間有較強(qiáng)的帶動(dòng)性主要特征購買目的置業(yè)經(jīng)歷第一圈層屬于典型的成功人士，經(jīng)過多年的奮斗有了相當(dāng)?shù)呢?cái)富積累，有見識(shí)，對事物有個(gè)人的見解，不喜歡太張揚(yáng)和炫耀，追求有品位和內(nèi)涵的生活第二居所/度假/投資多次置業(yè)第二圈層高知識(shí)階層，在事業(yè)上小有所成，企業(yè)中處于中高階層，有一定的經(jīng)濟(jì)積累，渴望改善居住條件，并以此為身份標(biāo)簽，渴望與成功者為鄰并以此驗(yàn)證自身的社會(huì)地位第1．5居所/度假/升值保值多次置業(yè)第三圈層屬于暴富一族，有見識(shí)沒文化，喜歡跟潮流和攀比，容易被引導(dǎo)也需要被引導(dǎo)第1．5居所/度假/投資2次以上置業(yè)第四圈層年輕群體，城市高級白領(lǐng)，主要表現(xiàn)為知識(shí)經(jīng)濟(jì)富裕一代，追求品質(zhì)生活，以住為榮的思想比較強(qiáng)第一居所首次或2次以上置業(yè)我們對常州在售別墅客群進(jìn)行級別分類：本項(xiàng)目主要目標(biāo)客群本項(xiàng)目次要目標(biāo)客群主要目標(biāo)客群特征分析：第一圈層客戶主要為成功人士，屬于理智型客戶，特點(diǎn)是比較理智，有原則，有規(guī)律，這部分客戶社會(huì)閱歷豐富，對待事物不在追求浮華，而是要求本質(zhì)的品級。針對這部分客戶要從自然環(huán)境、居住主題、硬件設(shè)施、安全系數(shù)、升值等方面入手。這部分客戶屬于高端客戶，是本項(xiàng)目的目標(biāo)客群。主要目標(biāo)客群特征分析：第二圈層客戶主要為事業(yè)初有成效的人士：屬于綜合型客戶，特點(diǎn)是這樣的客戶在交往中沒有一定性格模式，特定的環(huán)境下會(huì)演變成特定類型的客戶，這樣的客戶一般非常老道，社會(huì)經(jīng)驗(yàn)非常豐富，關(guān)系網(wǎng)也比較復(fù)雜，他的生活軌跡也不容易把握，思想活動(dòng)很難認(rèn)請。大部分年齡段在35歲～50歲，這部分客戶求知欲強(qiáng)，希望通過知識(shí)的攝取有助于事業(yè)的發(fā)展；同時(shí)這部分人群已成家，大部分客戶希望通過與家人的共處，以減輕工作壓力。所以針對這部分人群要從客戶的生活品質(zhì)、生活配套、文化氛圍、產(chǎn)品質(zhì)量、保值等方面著手。我們對常州在售別墅客群進(jìn)行級別分類：對別墅的主要需求景觀面積與功能私密性安全性檔次品位其它第一圈層重視小區(qū)整體景觀與居住環(huán)境面積需求較大并追求舒適性，對室內(nèi)功能的多元化和庭院要求高高要求高要求高要求希望居所能與自己的身份與地位相符，與共同品位和追求的人為鄰第二圈層對景觀要求較高不但要舒適而且要夠大（越大越好），對室內(nèi)功能的多元化和庭院要求較高高要求有要求但對檔次理解不全面高要求喜歡攀比也喜歡攀結(jié)有身份有地位的人，希望居所能提高自己的社會(huì)地位客群定量分析

常州市高端客群框定我們設(shè)定一些限制條件，粗略框定常州市及周邊地區(qū)高端人群數(shù)量常州市高端數(shù)據(jù)分類數(shù)據(jù)總數(shù)（萬人）高端數(shù)據(jù)（萬人）手機(jī)VIP用戶904（每月話費(fèi)1000元以上）私家車主175（車價(jià)50萬以上）商場VIP9

銀行VIP12企業(yè)主162.6（注冊資金500萬以上）個(gè)體工商戶28

高檔小區(qū)業(yè)主183.9（單價(jià)在1.5萬/㎡以上）廠長、行長0.3

合計(jì)190.315.5樣本組成數(shù)量比例選擇說明仁恒國際公寓2513%城市高層豪宅成交金額400-1500萬湖璽莊園2349%成交金額1600-2000萬鐘山高爾夫1630%頂級高爾夫別墅成交金額在4000萬以上三級市場投資客戶158%成交金額1000萬以上合計(jì)73（65份有效）100%——

本次針對豪宅客戶調(diào)查共分兩個(gè)階段，總樣本量73份，其中第一階段65份主要是針對長三角市場高檔豪宅樓盤的客戶；第二階段8份，主要是針對長三角頂級豪宅市場近期成交客戶，在以下的客戶分析中，將按不同階段數(shù)據(jù)進(jìn)行闡述。具體樣本構(gòu)成如下表所示：客戶分析體系樣本構(gòu)成樣本組成數(shù)量仁恒國際公寓1鐘山高爾夫2湖璽莊園1太湖高爾夫山莊2太湖天厥2合計(jì)8第一階段第二階段+千萬級豪宅客戶分析問卷收集：

仁恒國際公寓：19位

湖璽莊園：17位

鐘山高爾夫：14位

三級市場投資客戶：15位

其中有效問卷65份客戶調(diào)查數(shù)據(jù)來源千萬級豪宅客戶基本特征：客戶來源客戶職業(yè)特征來源區(qū)域關(guān)注因素私營企業(yè)主制造業(yè)、加工、零售、代理行業(yè)長三角區(qū)域珠三角、香港、臺(tái)灣居住感受、人群素質(zhì)、區(qū)域價(jià)值企業(yè)高管外企、民營企業(yè)高管、董事長三角區(qū)域發(fā)展商背景、配套、升值潛力專業(yè)炒家專業(yè)證券、房產(chǎn)投資客深圳、香港人、溫州、臺(tái)灣區(qū)域價(jià)值、升值潛力其他藝術(shù)類、文娛類不限定居住氛圍、公共空間、周邊環(huán)境豪宅客戶基本特征千萬以上豪宅客戶分析客戶分類豪宅客戶居住觀客戶相對來說更享受生活，對物業(yè)要求較多元化，對物業(yè)的舒適性和生活便利程度要求很高，同時(shí)很看重發(fā)展商品牌家庭背景以三口之家居多生活閱歷大部分客戶有海外生活或者學(xué)習(xí)的背景，經(jīng)常出入長三角，生意范圍比較廣投資觀居住追求品質(zhì)，但作為投資他們?nèi)匀粫?huì)對有潛力的區(qū)域充滿興趣消費(fèi)理念追求品牌，時(shí)尚的東西開的車以奔馳、陸虎、寶馬居多豪宅客戶特征客戶的職業(yè)：90%屬于私企老板，其中自己開廠的占到12%。另外為企業(yè)高管及政府工作人員。其中不乏專業(yè)的投資人士。

客戶區(qū)域：客戶以企業(yè)主為主，居住區(qū)域?yàn)殚L三角為主

客戶家庭結(jié)構(gòu)：90%為2代或3代家庭結(jié)構(gòu)。

客戶年齡結(jié)構(gòu)：年齡段處于31-45歲之間，正處于事業(yè)高峰期及子女處于小學(xué)或初中，家庭觀念強(qiáng)。千萬級以上豪宅客戶分析豪宅客戶特征從投資方向分析：這部分客戶52%的資產(chǎn)用來投資房產(chǎn)，30%的投資在股票里面。

從房產(chǎn)投資類別看：60%投資住宅，20%投資商鋪，17%投資寫字樓

從置業(yè)次數(shù)上看：4次置業(yè)人數(shù)近50%，多次置業(yè)現(xiàn)象普遍

從付款方式分析：近4成客戶選擇一次性，約4成客戶選擇商貸，約2成多客戶選擇按揭，可見這批客戶資金是非常雄厚的。

千萬以上豪宅客戶分析豪宅客戶特征購買原因分析：此類客戶購房經(jīng)驗(yàn)豐富，多數(shù)擁有多套別墅物業(yè)。對于再次購置物業(yè)的需求不是非常明顯，一套與自己社會(huì)地位更匹配的房產(chǎn)，并保有一定的升值保值功能，是客戶最大的購買原因。購買用途分析：

自住與投資的比較比較均勻，隨著訪談進(jìn)一步深入，我們也了解到，對于高端物業(yè)的持有很多客戶沒有非常明確的目的。千萬以上豪宅客戶分析豪宅客戶特征豪宅近期成交客戶深訪實(shí)業(yè)團(tuán)體案名:鐘