1-8月中國各地區(qū)房地產(chǎn)投資行業(yè)基本現(xiàn)狀及行業(yè)特點分析

1-8月中國各地區(qū)房地產(chǎn)投資行業(yè)基本現(xiàn)狀及行業(yè)特點分析

一、各地區(qū)房地產(chǎn)投資行業(yè)基本現(xiàn)狀

2019年1-4月，房地產(chǎn)投資累計同比增速11.9%，創(chuàng)下了2014年11月以來的新高，2019年1-8月的投資累計同比增速亦處于2015年以來的高位。投資增速好于過去四年，為房地產(chǎn)從嚴調(diào)控增加了底氣。

2019年1-8月，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資累計同比增速8.8%，較全國整體增速低1.7個百分點；中部地區(qū)房地產(chǎn)投資累計同比增速9.8%，較全國整體增速低0.7個百分點；西部地區(qū)房地產(chǎn)投資累計同比增速16%，較全國整體增速高5.5個百分點；東北地區(qū)房地產(chǎn)投資累計同比增速9.7%，較全國整體增速低0.8個百分點。

在經(jīng)濟面臨下行壓力導(dǎo)致其他領(lǐng)域投資機會減少并疊加貨幣持續(xù)寬松的大背景下，資金涌入了房地產(chǎn)政策寬松但經(jīng)濟欠發(fā)達的西部，帶動了西部房地產(chǎn)投資的高增長，2019年1-8月西部的房地產(chǎn)投資增速顯著高于全國水平，更高于經(jīng)濟較發(fā)達的東部及中部。

土地購置費、新開工、施工是房地產(chǎn)投資的三大構(gòu)成要素。

土地購置費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種方式取得土地使用權(quán)而支付的費用。2019年1-7月土地購置費累計同比增速22%，好于2015年5月至2017年11月期間任何一個月的水平。

2019年1-8月，土地購置面積累計同比增速-25.6%，土地成交價款累計同比增速-22%，兩項指標均處于自2015年以來的底部，且均為負值，表明在當前時點房企拿地的意愿較低，將對2020年的土地購置費、新開工及施工三大指標的增速產(chǎn)生負面影響，因此，2020年的房地產(chǎn)投資增速將不容樂觀。

2019年1-8月，房地產(chǎn)新開工面積累計同比增速8.9%，遠高于調(diào)控由緊轉(zhuǎn)松的2014年、2012年及2009年上半年，而在調(diào)控由緊轉(zhuǎn)松的這三段時間窗口，新開工累計同比增速均為負值。

分區(qū)域來看，2019年1-7月，東部地區(qū)房地產(chǎn)新開工面積累計同比增速3.4%，較全國整體增速低6.1個百分點；中部地區(qū)房地產(chǎn)新開工面積累計同比增速6.6%，較全國整體增速低2.9個百分點；西部地區(qū)房地產(chǎn)新開工面積累計同比增速23.7%，較全國整體增速高14.2個百分點；東北地區(qū)房地產(chǎn)新開工面積累計同比增速13.5%，較全國整體增速高4個百分點。

與房地產(chǎn)投資累計同比增速相似，在經(jīng)濟面臨下行壓力導(dǎo)致其他領(lǐng)域投資機會減少并疊加貨幣持續(xù)寬松的大背景下，資金涌入了房地產(chǎn)政策寬松但經(jīng)濟欠發(fā)達的西部、東北部，帶動了西部、東北部新開工的高增長，2019年1-7月西部的新開工增速顯著高于全國水平，更高于經(jīng)濟較發(fā)達的東部及中部。

2019年1-7月，施工面積累計同比增速為9.0%，創(chuàng)下了2015年以來的新高，而1-8月的增速為8.8%，是2015年以來的次高點。

2019年1-7月，東部地區(qū)房地產(chǎn)施工面積累計同比增速8.4%，較全國整體增速低0.6個百分點；中部地區(qū)房地產(chǎn)施工面積累計同比增速8.8%，較全國整體增速低0.2個百分點；西部地區(qū)房地產(chǎn)施工面積累計同比增速12%，較全國整體增速高33個百分點；東北地區(qū)房地產(chǎn)施工面積累計同比增速1.8%，較全國整體增速低6.1個百分點。

在經(jīng)濟面臨下行壓力導(dǎo)致其他領(lǐng)域投資機會減少并疊加貨幣持續(xù)寬松的大背景下，資金涌入了房地產(chǎn)政策寬松但經(jīng)濟欠發(fā)達的西部、東北部，西部地區(qū)、東北地區(qū)施工面積累計同比增速均較2018年末大幅上升，分別提高7.8、4.4個百分點，而東部地區(qū)、中部地區(qū)施工面積累計同比增速較2018年末分別提高2.7、1.3個百分點。

二、房地產(chǎn)投資行業(yè)特征

1.房地產(chǎn)投資對象的固定性和不可移動性

房地產(chǎn)投資對象是不動產(chǎn)，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動性。不僅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附屬物一旦形成，也不能移動。

2.房地產(chǎn)投資的高投資量和高成本性

房地產(chǎn)業(yè)是一個資金高度密集的行業(yè)，投資一宗房地產(chǎn)，少則幾百萬，多則上億元的資金。這主要是由房地產(chǎn)本身的特點和經(jīng)濟運行過程決定的。

3.房地產(chǎn)投資的回收期長和長周期性

整個房地產(chǎn)投資的實際操作，就是房地產(chǎn)整個開發(fā)過程。對每一個房地產(chǎn)投資項目而言，它的開發(fā)階段一直會持續(xù)到項目結(jié)束，投入和使用的建設(shè)開發(fā)期是相當漫長的。房地產(chǎn)投資過程中間要經(jīng)過許多環(huán)節(jié)，從土地所有權(quán)或使用權(quán)的獲得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最終收回全部投資資金需要相當長的時間。

4.高風(fēng)險性

由于房地產(chǎn)投資占用資金多，資金周轉(zhuǎn)期又長，而市場是瞬息萬變的，因此投資的風(fēng)險因素也將增多。

5.環(huán)境約束

建筑物是一個城市的構(gòu)成部分，又具有不可移動性。因此，在一個城市中客觀上要求有一個統(tǒng)一的規(guī)劃和布局。城市的功能分區(qū)，建筑物的密度和高度，城市的生態(tài)環(huán)境等等都構(gòu)成外在的制約因素。房地產(chǎn)投資必須服從城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃的要求，把微觀經(jīng)濟效益和宏觀經(jīng)濟效益、環(huán)境效益統(tǒng)一起來。

6.低流動性（變現(xiàn)性差）

房地產(chǎn)投資成本高，不像一般商品買賣可以在短時間內(nèi)馬上完成輕易脫手，房地產(chǎn)