營銷策略專案

營銷策略專案2007年9月12號思路的形成源自對項目的深度思考，對項目層層剖析，知微見箸，實現(xiàn)未動而先行！

市場——大發(fā)展下的樓市背景07伊寧多層樓市導航

品牌資源樓盤營建白楊麗景經(jīng)典花園后推出的第一個樓盤，借助經(jīng)典花園的市場口碑和良好的地段，贏得了一定市場。地段價值樓盤上海城位于伊寧主干道解放西路中心路段，克服之前市場負面影響，成為熱銷樓盤之一。品質(zhì)資源樓盤怡安都市田園開發(fā)商大力的景觀打造，以及通過去年與今年對樓盤的品質(zhì)營造，受到市場追捧。規(guī)模資源樓盤

江南春城

外來開發(fā)企業(yè)，經(jīng)過兩年的掙扎，守得云開見月明，以較大的社區(qū)規(guī)模，穩(wěn)步去化。仁和蘋果社區(qū)號稱30萬平方米的蘋果生活樂土，大規(guī)模和仁和房產(chǎn)在開發(fā)區(qū)的影響力，一直是該樓盤成功銷售的關鍵。07伊寧多層樓市導航價格導向樓盤

鉆石花苑邊緣地段，但一投入市場就以低于其它樓盤300元/平方米的價格宣傳，引起了廣泛關注度。民怡新居

以低價位、小戶型，緩步銷售。樓市機會樓盤

天合康城、榮華苑在地段、價格、品質(zhì)和品牌方面均沒有大的引導力，市場火爆是生存機會。07伊寧多層樓市導航項目名稱地址開發(fā)棟數(shù)套數(shù)主力戶型預計房價上海城（黃埔苑）新客運站旁16棟600多套戶型齊全3樓2300以上天合康城二期黎光街8棟+去年8棟600多套78平米、83平米、102平米3樓1870元仁和蘋果社區(qū)開發(fā)區(qū)安徽路與福州路交叉處6棟312套戶型齊全3樓1660-1930多仁和蘋果社區(qū)（南區(qū)）開發(fā)區(qū)安徽路與福州路交叉處25棟1000多套戶型齊全未定榮華苑小區(qū)后天山后街4棟300套戶型齊全3樓1860-1920元江南春城開發(fā)區(qū)三中對面9棟300套左右戶型齊全3樓1890元鉆石花苑218國道8棟400多套戶型齊全3樓1600都市田園飛機場路20多棟700多套戶型齊全3樓1946白楊麗景體育場20多棟600多套戶型齊全3樓2400多元民怡新居勝利街舊貨市場12棟400套戶型齊全3樓1800元伊寧多層市場列表多層住宅行情播報：

全民地產(chǎn)大勢看好規(guī)模：70萬平方米左右，項目分布于伊寧的各個區(qū)域，四面開花價格：跳躍式增長，2006年下半年1450元市場均價，2007年8月1750元左右。去化速度：各房產(chǎn)公司都保持良好銷售，呈現(xiàn)平穩(wěn)銷售態(tài)勢。產(chǎn)品：產(chǎn)品類型單一，缺乏新型產(chǎn)品；普通住宅產(chǎn)品劇增，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品少。目前市場僅有四個高層樓盤,都占據(jù)了絕佳的地段?。ǜ邔幼≌瑓^(qū)位圖）高層市場看點分析一下市場上的高層,看看他們的主張是什么?華東東··百百盛盛總建建筑筑面面積積：：23611.4平平方方米米銷售售均均價價：：2466元元/平平方方米米銷售售率率：：住住宅宅已已認認籌籌95%面積積范范圍圍：：104.59————204.59平平米米戶數(shù)數(shù)：：104戶戶綜合合分分析析：：1、、利利多多：：具具有有非非常常好好的的地地段段，，生生活活機機能能配配套套齊齊全全、、交交通通便便捷捷。。2、、利利空空：：環(huán)環(huán)境境嘈嘈雜雜，，并并不不適適宜宜人人居居。。3、、市市中中心心絕絕佳佳的的地地段段掩掩蓋蓋了了其其弱弱點點，，博博得得了了客客戶戶認認同同。。主推推廣廣語語：：中央央商商圈圈，，榮榮耀耀府府邸邸營建建··望望景景華華庭庭總建筑筑面積積:43000平方方米銷售均均價:2500元/平方方米銷售率率:50%面積范范圍:160平平方米米左右右戶數(shù):234戶戶綜合分分析:1、利利多：：位于于伊寧寧市主主干道道解放放西路路，優(yōu)優(yōu)勢地地段、、交通通便捷捷生活配配套齊齊全。。2、利利空：：位置置臨街街，噪噪音污污染嚴嚴重，，缺乏乏住宅宅應有有的舒舒適環(huán)環(huán)境。。3、伊伊寧市市的第第一座座高層層住宅宅，但但由于于市場場對于于高層層住宅宅的認認同感感銷售狀狀況一一般。。主推廣廣語：：砥柱柱城市市中流流，遠見伊伊寧未未來白銀谷谷總建筑筑面積積:平平方米米銷售均均價:2400元/平方方米銷售率率:98%面積范范圍:139.79，，202.86平方方米戶數(shù):44套綜合分分析：：1、利利多：：位于于青年年街商商圈，，住宅宅資源源貧乏乏，屬屬于稀稀缺地地段。。2、利利空：：環(huán)境境嘈雜雜，影影響居居住品品質(zhì)。。3、市市場空空白點點和學學區(qū)成成為住住宅銷銷售的的關鍵鍵。主推廣廣語：：雙子星星座,幸運運星宿宿46尊我們對對競爭爭對手手及其其營銷銷推廣廣分析析的結(jié)結(jié)論是是：伊寧市市的高高層，，大都都占據(jù)據(jù)了良良好的的地緣緣優(yōu)勢勢伊寧市市的高高層，，目前前的價價格在在2400元———2600元元伊寧市市的高高層，，大都都保持持中庸庸的特特點伊寧市市的高高層，，在市市場空空白的的機遇遇與客客戶認認同的的挑戰(zhàn)戰(zhàn)中徘徘徊伊寧市市的高高層，，在標標榜高高居住住品質(zhì)質(zhì)的同同時，，都忽忽略了了高檔檔住宅最最本質(zhì)質(zhì)的特特點———良良好的的居住住環(huán)境境。那么直直面現(xiàn)現(xiàn)狀，，我們的的突破口口在哪里里？多層樓樓盤的的同質(zhì)質(zhì)化，，競爭爭激烈烈，而而高端端市場場產(chǎn)品品貧乏乏；城中心心優(yōu)質(zhì)質(zhì)地段段稀缺缺，為為高層層市場場預留留空間間；地價高高，房房價漲漲，為為保證證利潤潤空間間，高高層是是首選選；小部分分追求求生活活品質(zhì)質(zhì)的客客戶，，呼喚喚高檔檔住宅宅小結(jié)與與思考考：伊寧高高層樓樓市剖剖析啟啟示：：強勢資資源者者贏強勢資資源集集大成成者大贏！！產(chǎn)品———了了解并并完善善自己己，與與認識識競爭爭對手手同樣樣重要要！項目SWOTS：地塊環(huán)環(huán)境：：地塊塊平整整、生生態(tài)環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)良、、鬧中取取靜，，適宜宜做高高端物物業(yè)。。地段：：緊鄰鄰主干干道解解放西西路，，交通通便利利。學區(qū)：：有三三中、、二十十四小小等優(yōu)優(yōu)質(zhì)教教育源源。升值潛潛力：：位于于開發(fā)發(fā)區(qū)前前瞻性性區(qū)域域，商商務公園就就在對對面,升值值潛力力巨大大。W：周邊生生活配配套目目前不不是很很齊全全。開發(fā)企企業(yè)在在地產(chǎn)產(chǎn)界沒沒有顯顯著影影響力力。T：市場對對于高高層樓樓盤的的接受受程度度。項目周周邊的的多層層樓盤盤會分分流部部分客客戶。。O：目前伊伊寧市市場高高端樓樓盤稀稀缺，，但有市市場需需求。。市場中中高層層項目目少，，競爭爭處于于萌芽芽狀態(tài)態(tài)。與其它它高層層項目目相比比,本本案處處于劣劣勢.本項目目與其其它在在售或或待建建樓盤盤相比比:在地段段資源源方面面,其其它高高層都都處于于商圈圈核心心位置置,與與本項項目相相比優(yōu)優(yōu)勢明明顯。。在開發(fā)發(fā)商品品牌資資源方方面,他們們都屬屬于伊伊寧地地產(chǎn)界界的前前輩,具有有良好好的客客戶資資源與與品牌牌效應應。如何克克服項項目與與其它它高層層相比比地段段方面面的弱弱勢，，爭取到到最大大的目目標客客源？？問題一一：如何突突破開開發(fā)商商品牌牌資源源限制制，快速樹樹立市市場認認知度度？問題二二：我們的的主張張：決戰(zhàn)資資源決勝市市場項目核核心資資源挖挖掘：：區(qū)位資源環(huán)境資源教育資源配套資源交通資源投資熱熱點開開發(fā)區(qū)，，緊鄰鄰解放路路，具具有稀缺缺地緣緣價值。。周圍綠綠樹成成蔭鬧中取取靜，，環(huán)境清清幽，，具有良良好居居住環(huán)境。。三中二十四四小，，讓孩子子從小小接受良良好教育熏熏陶。。社區(qū)會會所、、游泳池池等內(nèi)部配配套具有吸吸引力力。緊鄰解解放西路，，出行行便捷。。有了這這些還還不夠夠，我我們對對現(xiàn)有有規(guī)劃劃的建建議：：對現(xiàn)有有規(guī)劃劃的意意見此種設設計方方式，，雖然然滿足足了地塊塊利用用，但但未從從市場場角度考考慮，，設計計理念念非常常陳舊，，無法法符合合現(xiàn)代代復合合地產(chǎn)的的需求求。戶型秉秉承人人性化化設計計理念念，追追求創(chuàng)創(chuàng)意先先進，，精心心設計計三到四個個戶型型，戶戶型種種類不不宜過過多、、過雜雜。在保證證私密密的前前提下下，采采取開開放格格局，，特寬寬開間間，保保證較較高的的得房房率。。每戶通通風采采光，，通過過觀景景凸窗窗與南南北雙雙陽臺臺把綠綠色引引入室室內(nèi)，，讓花花草的的氣息息敞入入屋內(nèi)內(nèi)，使使房型型在功功能性性、舒舒適性性、經(jīng)經(jīng)濟性性、科科學性性上達達到完完美統(tǒng)統(tǒng)一。。戶型設設計建建議房型總總體部部署原原則在環(huán)境境優(yōu)秀秀、景景觀好好（如如中心心景觀觀周圍圍）的的配大大房，，好房賣賣高高價價；；在在沿沿街街，，邊邊角角地地方方配配以以小小房房型型低低價價，，便便于于去去化化。。安防防系系統(tǒng)統(tǒng)建建議議人們們對對居居住住環(huán)環(huán)境境的的要要求求不不斷斷提提高高，，希希望望擁擁有有高高效效率率、、舒舒適適、、溫溫馨馨、、便便利利以以及安安全全的的居居住住環(huán)環(huán)境境，，因因此此我我們們建建議議本本項項目目在在安安防防系系統(tǒng)統(tǒng)做做到到以以下下幾幾個個方方面面：：1、、樓樓宇宇對對講講系系統(tǒng)統(tǒng)：：除實實現(xiàn)現(xiàn)身身份份確確認認，，門門禁禁控控制制外外；；還還可可實實現(xiàn)現(xiàn)緊緊急急求求助助，，紅紅外外報報警、煙霧霧報警等等家居安安保功能能；2、車輛輛管理系系統(tǒng)：磁卡識別別，自動動控門，，對車輛輛放行，，并記錄錄到物業(yè)業(yè)數(shù)據(jù)庫庫，實現(xiàn)無人人管理；；3、電子子巡更系系統(tǒng)：在小區(qū)關關鍵地段段設立電電子巡更更點，既既起到防防衛(wèi)作用用又能監(jiān)監(jiān)督工作人員員負責情情況；4、周界界防盜報報警系統(tǒng)統(tǒng)：在小區(qū)關關鍵地點點布置安安裝主動動紅外雙雙射探測測器，在在設定的時間區(qū)區(qū)域內(nèi)對對這些地地點實施施設防；；5、閉路路監(jiān)控系系統(tǒng)：對小區(qū)內(nèi)內(nèi)的主要要出入口口、重要要公共場場所、停停車場出出入口、、每棟樓入口口門廳等等重要位位置進行行實時監(jiān)監(jiān)控和錄錄像、監(jiān)監(jiān)控。規(guī)劃篇綜綜合處理理意見：：現(xiàn)代房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)步入品品質(zhì)時代代,樓盤盤規(guī)劃、、配套、、環(huán)境越越來越被被人們關關注，成成為判斷斷樓盤品品質(zhì)的重重要指標標，而一一個規(guī)劃劃設計方方案的好好壞很大大程度上上決定著著樓盤成成敗命運運。規(guī)劃設計計應該與與時俱進進，從市市場的角角度考量量，注重重差異化化，營造造樓盤個個性，從從而提升升樓盤競競爭力，，達到預預期的目目標。因此，我我們建議議更換規(guī)規(guī)劃設計計單位??！營銷———在狹小小的市場場縫隙里里挖掘最最大的市市場份額額首先,來來看看我我們未來來的業(yè)主主，他們們是一群群什么樣樣的人？？他們必定定有較強強的經(jīng)濟濟基礎他們對物物質(zhì)享受受充滿欲欲望他們注重重精神內(nèi)內(nèi)涵他們在各各自的工工作領域域中占據(jù)據(jù)重要的的位置他們對居居住有自自己獨到到的要求求和眼光光！他們，就就是金帝帝·城市市愿景的的追隨者！！我們尊稱稱他們?yōu)闉槌鞘蓄I航航者!!客戶定位位不是所有有的建筑筑都可以以讓他們們仰目，，它所具有有的氣勢勢和力度度，必須是眼界和心心靈的徹底折折服！建筑外立立面眼界社區(qū)景觀觀設計室內(nèi)空間間物業(yè)服務務、智能能化升值潛力力產(chǎn)品競爭爭力配套設施施只有我真真正看得得上的，，才是我我想要的的?。蹠r時代精神神）（人與自自然的溝溝通）（便利是是關鍵））（滿足所所有舒適適的要求求）（貼心、、安全、、方便））（增值、、保值））觸碰內(nèi)心心深處最最敏感的的神經(jīng)??！這個神經(jīng)經(jīng)包括：：聽覺、、感覺、、視覺聽覺感覺視覺樓盤濃縮縮價值的的體現(xiàn)樓盤精神神內(nèi)涵的的共鳴樓盤表現(xiàn)現(xiàn)力度的的影響形象競爭爭力心靈聽覺———聽起來來就是我我想要的的！給樓盤一一個形神神和一的的好名字字！每一個城城市都有有一個遠遠景規(guī)劃劃每一個城城市的人人都有骨骨子里流流淌著的的美好生生活愿望望！金帝·城城市愿景景——城城市領航航者生活活之域金帝·城城市愿景景感覺———為購房房者留一一個想象象空間通過整合合推廣，，金帝··城市愿愿景應該該在目標標客戶群群里形成成這樣一一種觀念念：金帝·城城市愿景景，精神與物物質(zhì)達到到共融那么，第第三種生生活應該該是物質(zhì)質(zhì)和精神神都趨向向于平衡衡的一種種高質(zhì)量量生活方方式！感覺的營營造者———第三種生生活，靜靜候伊寧寧如果說解解決溫飽飽是第一一種生活活，純粹的物物質(zhì)享受受是第二二種生活活，營銷主題題感覺的營營造者———第三種生生活，靜靜候伊寧寧這是一個個精神符符號，能獲得得社會的的廣泛認認同,是絕大多多數(shù)目標標群的自自我認同同和相互互認同。。這是一個個社交名名片，它告訴訴別人，，

你和和誰在一一起，你你在人群群中的位位置,你你過的怎怎樣的一一種生活活。這是城市市理念的的一個提提煉，是時代代精神的的一個概概括。營銷主題題感覺的營營造者———城市市領航者者生活之之域形象定位位項目形象象定位直直接瞄準準目標客客戶群體體——城市市領航者者。這是專屬屬于這類類特定人人群的生生活版圖圖這里，令令精神與與物質(zhì)達達到共融融！暗線：第第三種生生活，靜靜候伊寧寧明線：城城市領航航者生活活之域我們其實實需要明明暗兩條條線來完完成樓盤盤感覺的的營造！！視覺：將將我們所所想要表表達的，，直觀傳傳遞給客客戶。好了，現(xiàn)現(xiàn)在一起起來看看看，我們?nèi)绾魏伟殃P于于樓盤““眼界與與心靈””的信息息傳遞給給客戶？？營銷策略略：三個支撐撐點從執(zhí)行手手段上看看，我們們歸結(jié)出出三個關關鍵點，，支撐項項目銷售售：客戶挖掘掘關鍵字分眾營銷銷銷售物料料關鍵字多向包抄抄活動營銷銷關鍵字經(jīng)營人群群營銷策略略：客戶挖掘掘：瞄準準目標多多管齊下下分眾營銷銷單張，針對性性活動動行業(yè)大大客戶戶專場活活動企事業(yè)業(yè)單位位VIP客戶戶夾報、、DM目標區(qū)區(qū)域客客戶手機短短訓，，業(yè)主主通信信保溫活活動，，推薦薦獎勵勵舊業(yè)主主準業(yè)主主單張、、巡展展活動廣泛客客戶營銷策策略：：銷售物物料，，多向向包抄抄，定定點傳傳球除樓書書、戶戶型圖圖、總總規(guī)圖圖等常常規(guī)資資料外外，為為配合合現(xiàn)場場銷售售與推推廣應根據(jù)據(jù)項目目階段段性推推廣賣賣點，，制作作不同同資料料：生活手手冊———全全面闡闡述項項目概概況，，周邊邊配套套等業(yè)主通通訊———通通過直直郵派派送準準業(yè)主主，介介紹工工程進進度、、銷售售快訊訊等多期夾夾報———含含項目目前景景利好好，促促銷信信息等等，針針對目目標客客戶投投放單張———配配合各各個活活動推推進制制作單單張派派發(fā)，，吸納納客流流，同同時廣廣布項項目信信息營銷策策略：：活動營營銷：：因時時度勢勢，經(jīng)經(jīng)營人人群活動營營銷做人氣氣做人群群做熱點點做業(yè)主主做品牌牌營銷策策略：：活動營營銷：：因時時度勢勢，經(jīng)經(jīng)營人人群1、做品牌牌——提提升形形象，，引發(fā)發(fā)關注注在項目目品牌牌建設設階段段，舉舉辦新新聞發(fā)發(fā)布會會，巡巡展等等活動動，增進公公眾認認知度度，同同時贏贏得各各媒體體的廣廣泛關關注，，為拉拉升金帝帝品牌牌形象象，推推廣項項目預預熱。。營銷策策略：：活動營營銷：：因時時度勢勢，經(jīng)經(jīng)營人人群逢大時時大節(jié)節(jié)、銷銷售旺旺季利利用大大型活活動聚聚集現(xiàn)現(xiàn)場人人氣搶占客客流，，傳播播品牌牌效應應，挖挖掘潛潛在客客戶。。2、做人氣氣聚集人人氣，，搶占占客源源營銷策策略：：活動營營銷：：因時時度勢勢，經(jīng)經(jīng)營人人群在銷售售閑日日，針針對特特定客客戶群群（專專業(yè)市市場、、企事事業(yè)單單位客戶））舉辦辦專場場活動動，如如銀行行VIP客客戶理理財沙沙龍等等，吸吸納目標客客戶，，推行行針對對性營營銷。。3、做做人群群——深深挖客客源，，對口口營銷銷營銷策策略：：活動營營銷：：因時時度勢勢，經(jīng)經(jīng)營人人群把握社社會熱熱點，，舉辦辦專題題活動動，增增進品品牌美美譽度度，借力推推廣項項目優(yōu)優(yōu)勢，，創(chuàng)造造持續(xù)續(xù)旺銷銷的業(yè)業(yè)績。。4、做做熱點點——緊緊扣熱熱點，，借力力營銷銷營銷策策略：：活動營營銷：：因時時度勢勢，經(jīng)經(jīng)營人人群在不同同推貨貨階段段，穿穿插不不同類類型業(yè)業(yè)主活活動，，鼓勵勵舊業(yè)業(yè)主推推薦新業(yè)主主夠房房，保保溫客客戶資資源的的同時時，借借助口口碑傳傳播挖挖掘各各層次客戶戶，促促成持持續(xù)銷銷售。。5、做做業(yè)主主——保保溫客客源，，鼓勵勵推薦薦價格策策略：：我們建建議開開盤銷銷售均均價為為2500元元/平平方米米當然，，如果果規(guī)劃劃更具具前瞻瞻性；；戶型更更為科科學、、合理理配套設設施更更完善善；……一切做做的更更好我們有有信心心賣到到2800元元/平平方米米甚至更更高………我們的的支持持點：：金帝公公司打造精精品建建筑的的決心心,對產(chǎn)品品的雕雕琢程程度,好的價價格需需要好好的產(chǎn)品來來支撐撐!合富輝輝煌專業(yè)地地產(chǎn)代代理商商,致力成成為地地產(chǎn)品品牌提升專專家.以對對客戶戶與市場場的把把握度度取勝勝!合作共贏謝謝!謝謝12月-2214:17:3814:1714:1712月-2212月-2214:1714:1714:17:3812月月-2212月月-2214:17:382022/12/3114:17:389、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。14:17:3814:17:3814:1712/31/20222:17:38PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。12月-2214:17:3814:17Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。14:17:3814:17:3814:17Saturday,December31,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2214:17:3814:17:38December31,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。31十十二月20222:17:39下午午14:17:3912月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月222:17下下午午12月月-2214:17December31,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/3114:17:3914:17:3931December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。2:17:39下午2:17下下午14:17:3912月-229、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。14:17:3914:17:3914:1712/31/20222:17:39PM11、成功就是日日復一日那一一點點小小努努力的積累。。。12月-2214:17:3914:17Dec-2231-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。14:17:3914:17:3914:17Saturday,December31,202213、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。12月-2212月-2214:17:3914:17:39December31,202214、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。31十二月月20222:17:39下午14:17:3912月-2215、