通貨膨脹與房地產(chǎn)的關(guān)系課件

通貨膨脹與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系目錄一：背景和模型二：具體分析供給需求三：觀點(diǎn)和建議結(jié)束背景123一：未來工作的需要二：目前通貨膨脹的現(xiàn)狀三：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的撲朔迷離背景二：通貨膨脹通貨膨脹(Inflation)指在紙幣流通條件下，因貨幣供給大于貨幣實(shí)際需求，也即現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力大于產(chǎn)出供給,導(dǎo)致貨幣貶值，而引起的一段時(shí)間內(nèi)物價(jià)持續(xù)而普遍地上漲現(xiàn)象。其實(shí)質(zhì)是社會(huì)總需求大于社會(huì)總供給（供遠(yuǎn)小于求）。預(yù)期和通貨膨脹慣性在實(shí)際中，一旦形成通貨膨脹，便會(huì)持續(xù)一段時(shí)期，這種現(xiàn)象被稱之為通貨膨脹慣性，對(duì)通貨膨脹慣性的一種解釋是人們會(huì)對(duì)通貨膨脹作出的相應(yīng)預(yù)期。預(yù)期是人們對(duì)未來經(jīng)濟(jì)變量作出一種估計(jì)，預(yù)期往往會(huì)根據(jù)過去的通貨膨脹的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的判斷，作出對(duì)未來通貨膨脹走勢(shì)的判斷和估計(jì)，從而形成對(duì)通脹的預(yù)期。預(yù)期對(duì)人們經(jīng)濟(jì)行為有重要的影響，人們對(duì)通貨膨脹的預(yù)期會(huì)導(dǎo)致通貨膨脹具有慣性，如人們預(yù)期的通脹率為10%，在訂立有關(guān)合同時(shí)，廠商會(huì)要求價(jià)格上漲10%，而工人與廠商簽訂合同中也會(huì)要求增加10%的工資，這樣，在其他條件不變的情況下，每單位產(chǎn)品的成本會(huì)增加10%，從而通貨膨脹率按10%持續(xù)下去，必須然形成通貨膨脹慣性。背景二：通貨膨脹背景二：通貨膨脹討論所依據(jù)的模型房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響通貨膨脹的作用機(jī)制

通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)的作用機(jī)制供給需求曲線模型預(yù)算線模型4123房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響通貨膨脹的作用機(jī)制1．家庭部門的財(cái)富效應(yīng)

家庭部門的財(cái)富效應(yīng)較早提出財(cái)富效應(yīng)是庇古，他發(fā)現(xiàn)如果資產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)引起人們實(shí)際財(cái)富的增加，增加的財(cái)富將提高人們的消費(fèi)水平，從而導(dǎo)致消費(fèi)品生產(chǎn)和就業(yè)機(jī)會(huì)的增加，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，這就是所謂的資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)。房產(chǎn)作為我國(guó)居民持有的一種重要資產(chǎn)，房?jī)r(jià)的波動(dòng)會(huì)使居民可支配的財(cái)富總量發(fā)生改變。根據(jù)持久收入理論和生命周期理論，房?jī)r(jià)上升帶來的持久收入的增加會(huì)引起居民消費(fèi)水平的變化，進(jìn)而影響總需求。但房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)需求的影響具有不確定性。對(duì)于已擁有住房的消費(fèi)者而言，房?jī)r(jià)的上漲帶來家庭財(cái)富的增加，會(huì)導(dǎo)致相應(yīng)的消費(fèi)支出增加、總需求擴(kuò)張，這一作用機(jī)制就是所謂的“財(cái)富效應(yīng)”。而對(duì)于沒有住房的消費(fèi)者，房?jī)r(jià)的上漲將會(huì)產(chǎn)生預(yù)算約束效應(yīng)和儲(chǔ)蓄效應(yīng)。一般說來，房?jī)r(jià)的上漲將會(huì)導(dǎo)致房租上升，對(duì)于沒有住房的承租者來說，增加的租金將會(huì)緊縮其預(yù)算約束，即預(yù)算約束效應(yīng)，從而降低居民的當(dāng)期消費(fèi)水平。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)導(dǎo)致希望購(gòu)房的消費(fèi)者為購(gòu)買價(jià)格日益上漲的房產(chǎn)，減少日常開支，增加儲(chǔ)蓄，從而會(huì)減少當(dāng)期消費(fèi)。產(chǎn)生所謂的“儲(chǔ)蓄效應(yīng)”。房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)的最終影響是各種效應(yīng)綜合作用的結(jié)果，這些效應(yīng)的作用效果往往會(huì)相互抵消。但當(dāng)過高的房?jī)r(jià)將更多的住房需求者排斥在市場(chǎng)之外時(shí)，房?jī)r(jià)上升帶來的潛在財(cái)富效應(yīng)將得不到體現(xiàn)，卻使消費(fèi)者為應(yīng)付不斷上漲的房?jī)r(jià)而節(jié)衣縮食，減少了全社會(huì)的消費(fèi)需求。3．企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)在間接融資市場(chǎng)上，由于信息不對(duì)稱而產(chǎn)生的逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)會(huì)降低銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款意愿，影響企業(yè)外部融資的能力和成本，進(jìn)而影響到企業(yè)的投資支出的實(shí)現(xiàn)。而解決這一非對(duì)稱性問題的有效辦法，就是提高企業(yè)資產(chǎn)凈值或貸款擔(dān)保品的價(jià)值，從而減少企業(yè)借款時(shí)的逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)，增加金融中介的放款意愿。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)，擁有房地產(chǎn)的企業(yè)的凈值或貸款擔(dān)保品價(jià)值上升，從而減少了借款時(shí)的逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)，銀行便樂于增加貸款發(fā)放從而使企業(yè)的投資擴(kuò)大。4．銀行信貸效應(yīng)目前，我國(guó)的商業(yè)銀行都大量開展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)。如果房地產(chǎn)價(jià)格上升，則以房地產(chǎn)作為抵押的貸款損失會(huì)減少，這就增加了銀行的資本比率。高的資本比率提高了銀行的貸款能力。企業(yè)將更加容易會(huì)從銀行融入資金，因而投資支出增加、總需求擴(kuò)張。綜合上述分析，房地產(chǎn)價(jià)格通過消費(fèi)和投資影響社會(huì)總需求。但相較于房?jī)r(jià)上漲對(duì)社會(huì)總投資的正向效應(yīng)，房?jī)r(jià)上漲對(duì)于社會(huì)消費(fèi)水平的最終影響則要復(fù)雜得多，必須考慮各種效應(yīng)的綜合作用。在一般情況下，房地產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)增加社會(huì)總需求，從而產(chǎn)生通貨膨脹的壓力。通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)的作用機(jī)制01020304050100200YX15025050預(yù)算線模型1.通脹對(duì)房?jī)r(jià)的直接和間接影響一提到通脹，人們往往第一反應(yīng)是加息，從而對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成不利。但事實(shí)上，通脹是因加息是果，加息只是通脹的間接影響。如果加息趕不上通脹上升的幅度，那么實(shí)際利率反而是進(jìn)一步下滑，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言未必是件壞事。因此，我們認(rèn)為，如果要搞清通脹與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，首先必須區(qū)分通脹對(duì)房?jī)r(jià)的直接影響和間接影響。通脹對(duì)房?jī)r(jià)的直接影響有四：一是提升建安成本，二是帶動(dòng)工資重估，三是驅(qū)動(dòng)租金上漲，四是降低實(shí)際利率。對(duì)房?jī)r(jià)的間接影響主要體現(xiàn)為通脹后的信貸緊縮，譬如加息或者提升準(zhǔn)備金率等。，我們以下的分析主要從工資收入、開發(fā)商成本、租金匯率以及信貸利率等四個(gè)因素出發(fā)，分析通脹與房?jī)r(jià)之間的關(guān)聯(lián)關(guān)系。需求角度：工資收入的上漲幅度與通脹基本保持一致通脹背景下工資收入的上漲帶來名義購(gòu)買力的提升，對(duì)當(dāng)前的名義房?jī)r(jià)必將構(gòu)成一定支撐。無論日本還是國(guó)內(nèi)的數(shù)據(jù)都顯示，工資收入的上漲與通脹基本保持同步。其中的邏輯不言自明，從均衡水平來看，不考慮勞動(dòng)生產(chǎn)率的提升，理論上名義工資收入的上漲應(yīng)該與通脹保持一致。需求角度：通脹是因加息是果，負(fù)利率凸顯住房保值功能

通脹本身會(huì)帶來實(shí)際利率的下跌，從而加重市場(chǎng)的負(fù)利率狀況，但同時(shí)通脹又可能引致信貸緊縮，譬如加息、提高準(zhǔn)備金率等。這里需要強(qiáng)調(diào)的是，通脹是因信貸緊縮是果，在這種情況下，加息幅度趕不上通脹上升幅度，那么政策調(diào)控并不能改善市場(chǎng)的負(fù)利率狀況，此時(shí)房地產(chǎn)在通脹中更顯保值功能。

需求角度：資產(chǎn)價(jià)格中房產(chǎn)抵御通脹能力最強(qiáng)

國(guó)際上Summers在1981年利用美國(guó)季度數(shù)據(jù)對(duì)通貨膨脹率、可支配收入、住宅需求與股票價(jià)格、住宅價(jià)格關(guān)系進(jìn)行研究。結(jié)果發(fā)現(xiàn)通貨膨脹將增加自住房地產(chǎn)價(jià)值，降低股票市場(chǎng)價(jià)值。Wurtzebach，Mueller和Machi在1991年也對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)自1977年三季度至1989年四季度的數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，結(jié)果表明，無論對(duì)實(shí)際的、預(yù)期的還是未預(yù)期的通貨膨脹，房地產(chǎn)都是一種有效的沖銷工具。國(guó)內(nèi)劉洪玉和鄭思齊在2003年利用戴得量行的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)、上證指數(shù)和通貨膨脹率計(jì)算出來的結(jié)論也支持上述觀點(diǎn)：在通貨膨脹期間住宅資產(chǎn)同時(shí)升值，而股票資產(chǎn)收益率與通貨膨脹率呈現(xiàn)相反走勢(shì)?？傊?，房地產(chǎn)比股票明顯更具有保值和抵御通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)的能力。供給角度：通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈條的影響

已經(jīng)收取預(yù)收款的在建工程開發(fā)商利潤(rùn)300建安成本的花費(fèi)（人民幣）360640初始預(yù)算線5605008001000540800通貨膨脹發(fā)生后的預(yù)算線從短期的角度來看，隨著通貨膨脹的形成，房地產(chǎn)整個(gè)價(jià)值鏈條都會(huì)在通脹的影響下，形成產(chǎn)業(yè)價(jià)值的短期外溢。開發(fā)商的利潤(rùn)減少，導(dǎo)致開發(fā)進(jìn)程緩慢，供給減少供給角度：通貨膨脹對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)值鏈條的影響所以綜上所述，在研究建安成本的上漲對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響如何時(shí)，關(guān)鍵是要分清楚已預(yù)售在建工程和未預(yù)售在建工程的數(shù)量。這兩種物業(yè)的比例不同將使開發(fā)商在短期的利潤(rùn)產(chǎn)生相當(dāng)大的變化，也是開發(fā)商是否加快開發(fā)步伐的沖動(dòng)所在，但是對(duì)于房地產(chǎn)從業(yè)人員來說，如何獲取這些信息又是難點(diǎn)所在。供給角度：通貨膨行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的成本價(jià)格影響在短期角度，對(duì)于未預(yù)售的物業(yè)來說，隨著通貨膨脹的發(fā)生，開發(fā)商的自由資產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)一定程度的縮水。使開發(fā)商的資金壓力和資金成本上升。開發(fā)商對(duì)通脹的損失不是通過開發(fā)商自己的內(nèi)部消化渠道來化解，它只是通貨簡(jiǎn)單的成本轉(zhuǎn)移過程，將成本轉(zhuǎn)移的最終房?jī)r(jià)過程當(dāng)中，最終消費(fèi)者只有承擔(dān)更高的房?jī)r(jià)，通貨膨脹因素經(jīng)過層層放大后最終攤在消費(fèi)者手上。加上前面所說的利用通貨膨脹的預(yù)期效應(yīng)，開發(fā)商將攫取更多利潤(rùn)，所以房地產(chǎn)價(jià)格高于通脹水平上漲。供給角度：通貨膨脹對(duì)房產(chǎn)銷售市場(chǎng)短期影響。從短期角度來看，房屋銷售市場(chǎng)也是一個(gè)明顯的股票市場(chǎng)特征，買漲不買跌。當(dāng)通貨膨脹開始發(fā)生時(shí)，價(jià)格開始上揚(yáng)，在對(duì)通脹的后續(xù)發(fā)展判斷不明朗的情況下（特別是我國(guó)通脹指數(shù)的統(tǒng)計(jì)體系下，通脹被低估）。價(jià)格上漲的實(shí)際需求擴(kuò)張判斷和成本上升判斷在消費(fèi)者的知覺理解下，會(huì)形成價(jià)格持續(xù)上漲的心理預(yù)期?？紤]到消費(fèi)能力和資產(chǎn)保值能力，消費(fèi)者會(huì)加速購(gòu)買房屋，短期內(nèi)承擔(dān)房?jī)r(jià)的上漲。供給角度：長(zhǎng)期的通貨膨脹會(huì)加速積累地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)從目前來看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)泡沫已經(jīng)存在，但是在中央的調(diào)控下目前得以一定程度的抑制，這種通脹現(xiàn)象必然會(huì)加速房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，在價(jià)格上漲的過程當(dāng)中房地產(chǎn)行業(yè)本身只是通脹的加速傳遞，消費(fèi)者不但要承受通脹的資產(chǎn)損失還要承擔(dān)價(jià)格溢價(jià)。這兩種趨勢(shì)是消費(fèi)者這得消費(fèi)利益受到嚴(yán)重?fù)p害，在社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)積累的同時(shí)，有效地消費(fèi)需求大規(guī)模下降，此時(shí)資產(chǎn)投資價(jià)值和增值價(jià)值受到對(duì)未來判斷的影響，出現(xiàn)逆向拐點(diǎn)，泡沫開始破滅，價(jià)格崩盤，整個(gè)行業(yè)體系系的崩潰。總結(jié)：需求的影響因素影響房地產(chǎn)需求的增加和減少的因素通貨膨脹的預(yù)期效應(yīng)投資需求：房地產(chǎn)的保值增值性租金上漲的擠壓效應(yīng)生活成本加大剛性需求：利率上升加重觀望情緒總結(jié)：供給的影響因素影響房地產(chǎn)供給的增加和減少的因素開發(fā)商對(duì)預(yù)期效應(yīng)的利用房地產(chǎn)的抵御效應(yīng)財(cái)務(wù)成本增加資金鏈壓力加大已預(yù)售部分利潤(rùn)減少結(jié)論：小組觀點(diǎn)一：通貨膨脹，又使房地產(chǎn)調(diào)控產(chǎn)生新的變局，房?jī)r(jià)的飆升的矛盾讓位于物價(jià)上漲的矛盾，使之退居為民生的次要矛盾。而抑制通貨膨脹主要方法是減少貨幣充足的流動(dòng)性，房地產(chǎn)再次成為容納資金的泄洪池，不是沒有可能。而且不用化大力氣，一個(gè)暗示。一項(xiàng)政策的調(diào)整，足以使資金滾滾洪流回歸蓄水池，這樣通貨膨脹的壓力就會(huì)大大減輕。二：雖然我國(guó)政府多次出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，房?jī)r(jià)總也調(diào)不下來的主要原因。房?jī)r(jià)上漲遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，在通貨膨脹環(huán)境下，房?jī)r(jià)本身就有上漲的動(dòng)能，誰能阻擋著它上漲呢？

總結(jié)：小組建議1.遏制房?jī)r(jià)過快上漲，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要行業(yè)，而保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展則顯得尤其重要。如果房?jī)r(jià)上漲過快，超出一般消費(fèi)者的購(gòu)買力水平，則容易引起投機(jī)盛行或者房?jī)r(jià)泡沫，進(jìn)而擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的秩序和經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，給社會(huì)和經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重的后果。2009年以來，由于寬松的房貸政策而帶來的新一輪房?jī)r(jià)快速上漲趨勢(shì)，已引起政府的高度重視，近期已出臺(tái)了一些抑制房?jī)r(jià)的政策措施?？偨Y(jié)：小組建議2.重視利用房?jī)r(jià)等資產(chǎn)價(jià)格對(duì)通貨膨脹的有效指示器作用。2009以來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的實(shí)施，以及房?jī)r(jià)、石油等大宗商品價(jià)格的升溫，物價(jià)總水平也有上漲的趨勢(shì)，從而形成了溫和的通貨膨脹預(yù)期。前述的理論分析及實(shí)證分析可看出，房?jī)r(jià)在長(zhǎng)短期內(nèi)都對(duì)通貨膨脹有影響。如果房?jī)r(jià)一直持續(xù)快速上漲，由于房?jī)r(jià)波動(dòng)的財(cái)富效應(yīng)、資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)、信貸效應(yīng)以及托賓q效應(yīng)，容易引起物價(jià)總水平的上升，進(jìn)而導(dǎo)致通貨膨脹。因此，政府通過適當(dāng)?shù)呢泿耪哌M(jìn)行溫和的調(diào)整，也可以抵消房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)通貨膨脹的不利影響。總結(jié)：小組建議3.深入研究房地產(chǎn)價(jià)格在貨幣政策中的傳導(dǎo)機(jī)制。房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)會(huì)威脅到金融及經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，因此貨幣政策制定者必須關(guān)注房?jī)r(jià)波動(dòng)及其對(duì)貨幣政策的影響。更為重要的是，理順貨幣政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)渠道、實(shí)現(xiàn)貨幣政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性互動(dòng)，更有利于貨幣政策制定者及時(shí)正確的應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)以及房?jī)r(jià)一旦在高位崩潰或下滑所帶來的社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定。因此，貨幣政策制定者可以通過