日照影視廣場(chǎng)策劃定位方案626

日照市賽福特●影視廣場(chǎng)商業(yè)報(bào)告2015.06CONTENTS目錄Page01宏觀環(huán)境分析Page14項(xiàng)目地塊分析Page23商業(yè)市場(chǎng)分析Page52項(xiàng)目定位分析01宏觀環(huán)境分析2015.06|Page11.2日照市城市概況1.3日照市城市形象1.4日照市經(jīng)濟(jì)分析1.5日照市城市規(guī)劃1.6小結(jié)1.1山東省半島規(guī)劃1.1山東省半島規(guī)劃新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page2山東半島城市群由濟(jì)南、青島、煙臺(tái)、淄博、威海、濰坊、東營(yíng)、日照等8個(gè)設(shè)區(qū)城市構(gòu)成的城市地域空間組合，土地面積近7.4萬(wàn)平方公里，人口4244萬(wàn)預(yù)計(jì)到2020年，山東半島城市群城市化水平要達(dá)到70%區(qū)域經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：2014年山東全年完成GDP5.94萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)8.7%，其中日照完成1611.87億元，山東省排名16位。1.1山東省半島規(guī)劃新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page3區(qū)域空間發(fā)展結(jié)構(gòu)——“雙中心，兩主軸，兩次軸”龍頭城市：青島雙中心：青島、濟(jì)南副中心：煙臺(tái)兩主軸濟(jì)南—淄博—濰坊—青島

日照—青島—威?！獰熍_(tái)兩次軸煙臺(tái)—萊州—濰坊

日照—五蓮—諸城—安丘—濰坊—壽光—東營(yíng)1.1山東省半島規(guī)劃新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page4產(chǎn)業(yè)空間布局——以膠濟(jì)線、沿海岸線為依托組成T形產(chǎn)業(yè)帶核心骨架，培育發(fā)展東營(yíng)—淄博、濟(jì)南、青島—日照、煙臺(tái)—威海、濰坊—青島，日照—青島—威?！獰熍_(tái)六條優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集聚帶六大產(chǎn)業(yè)聚集帶石化醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)帶：東營(yíng)、淄博電子信息產(chǎn)業(yè)帶：濟(jì)南家電制造產(chǎn)業(yè)帶：青島、日照汽車制造產(chǎn)業(yè)帶：煙臺(tái)、威海紡織服裝產(chǎn)業(yè)帶：濰坊、青島海洋產(chǎn)業(yè)帶：日照、青島、威海、煙臺(tái)山東省重要地級(jí)市，新興的沿海港口城市，山東半島重要的交通樞紐和物流中心，坐擁兩大港口：石臼港、嵐山港全市轄東港區(qū)、嵐山區(qū)、莒縣、五蓮縣、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、山海天旅游度假區(qū)、國(guó)際海洋城，共11街道、40鎮(zhèn)、4鄉(xiāng)，1782村，常住人口人口293萬(wàn)人項(xiàng)目所在東港區(qū)是日照市政府所在地和全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，全區(qū)陸域面積1636.4平方公里，海岸線長(zhǎng)80公里，總?cè)丝?9萬(wàn)人搶抓“藍(lán)紅金”和“一帶一路”國(guó)家戰(zhàn)略機(jī)遇，抓改革、穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、強(qiáng)藍(lán)區(qū)、優(yōu)生態(tài)、惠民生、保穩(wěn)定1.2日照市城市概況日照市新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page5港口日照港、嵐山港是國(guó)家一類對(duì)外開放港口，與世界重要港口都實(shí)現(xiàn)了通航與韓國(guó)平澤港開通了客箱班輪，與韓國(guó)釜山港、日本福岡港開通了集裝箱航班1.2日照市城市概況公路南北方向有同三高速公路，直達(dá)遼東半島、山東半島、長(zhǎng)江三角洲和珠江三角洲東西方向有日東高速公路與京滬高速公路、京福高速公路相交，與河南、陜西的高速公路相連鐵路東西方向的有日西線復(fù)線鐵路，與京滬鐵路、京九鐵路、京廣鐵路相交，坪嵐線連接日西鐵路南北方向的有中國(guó)沿海鐵路大通道，直達(dá)上海、杭州等地機(jī)場(chǎng)

120公里半徑之內(nèi)即有青島流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)、連云港機(jī)場(chǎng)、臨沂機(jī)場(chǎng)，均有高速公路相連，乘車1小時(shí)之內(nèi)可抵達(dá)

日照機(jī)場(chǎng)也在建設(shè)之中新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page61.3日照市城市形象山東半島城市群的重要組成部分，是山東省對(duì)外開放的重點(diǎn)城市城市規(guī)劃規(guī)劃建設(shè)成為能源、原材料工業(yè)和制造業(yè)基地、出口加工和物流基地、休閑旅游度假基地區(qū)位優(yōu)勢(shì)日照市位于山東半島南翼，東臨黃海，與韓國(guó)、日本隔海相望。地理位置優(yōu)越，北上可直達(dá)北京南下可直通上海，西進(jìn)可輻射中原大地，東出可出海直達(dá)國(guó)際市場(chǎng)臨港產(chǎn)業(yè)基地陽(yáng)光度假海岸水上運(yùn)動(dòng)之都生態(tài)宜居家園濱江文化名城北方綠茶之鄉(xiāng)雙億綜合大港大學(xué)科技園區(qū)生態(tài)城市中國(guó)東部沿海新興的港口生態(tài)城市，具有區(qū)位、港口、生態(tài)、資源四大發(fā)展優(yōu)勢(shì)新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page7日照作為山東重要的港口、工業(yè)城市，其經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)在山東省舉足輕重日照經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)，近六年來(lái)經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)增長(zhǎng)，2014年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1611.87億元，比上年增長(zhǎng)10%，增幅居全省17市第三日照人均GDP平均增速11%，2014年人均GDP為56349元，是2009年的1.8倍，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?.4日照市經(jīng)濟(jì)分析新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page8隨著城市建設(shè)速度的加快，固定資產(chǎn)投資也與日俱增，日照固定資產(chǎn)投資增幅平均為21%，近三年增幅趨于理性穩(wěn)定與此同時(shí)，房地產(chǎn)開放投資速度逐漸加快，2014年增長(zhǎng)率為27.6%，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期，城市建設(shè)步伐加快，提升了日照的城市環(huán)境1.4日照市經(jīng)濟(jì)分析新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page9日照第三產(chǎn)業(yè)增加值逐年增長(zhǎng)，增速穩(wěn)定，為優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)做出了巨大的貢獻(xiàn)，在藍(lán)色經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，服務(wù)業(yè)將在未來(lái)一段時(shí)間迎來(lái)發(fā)展的春天日照消費(fèi)品市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額535.98億元，消費(fèi)品市場(chǎng)發(fā)展良好，開發(fā)潛力大1.4日照市經(jīng)濟(jì)分析新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page10日照是一個(gè)海港工業(yè)城市，第二產(chǎn)業(yè)所占比例對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)一直穩(wěn)定在50%左右，同時(shí)第三產(chǎn)業(yè)的新興，勢(shì)必成為對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的新主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)2014年服務(wù)業(yè)增速居全省第一位，第三產(chǎn)業(yè)增加值為660.64億元，是近幾年增長(zhǎng)較快的產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)也是日照優(yōu)先鼓勵(lì)發(fā)展的先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)工業(yè)基礎(chǔ)+第三產(chǎn)業(yè)厚積薄發(fā)=新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化明顯旅游市場(chǎng)發(fā)展拉動(dòng)消費(fèi)日照是海濱城市，全市21個(gè)A級(jí)景區(qū)與其他特殊景點(diǎn)每年都吸引著國(guó)內(nèi)外大量游客。旅游市場(chǎng)的火爆來(lái)拉動(dòng)了市內(nèi)的消費(fèi)，為餐飲服務(wù)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展平臺(tái)良好的市場(chǎng)環(huán)境為日照市餐飲業(yè)蓬勃發(fā)展奠定基礎(chǔ)1.4日照市經(jīng)濟(jì)分析餐飲業(yè)發(fā)展?jié)u入佳境與旅游業(yè)相輔相成的是餐飲業(yè)，日照以創(chuàng)建中國(guó)優(yōu)秀旅游城市為目標(biāo)，堅(jiān)持“吃、住、行、游、購(gòu)、娛”配套建設(shè)

游客的增加和市內(nèi)消費(fèi)水平的提升，讓餐飲業(yè)市場(chǎng)漸入佳境收入提高促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)城鄉(xiāng)居民的收入有了大幅度的提高，2014年城市居民可支配收入為27540元，比2009年增長(zhǎng)了10000多元，居民消費(fèi)能力提高高收入追求高質(zhì)量生活，刺激城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)，產(chǎn)品更新?lián)Q代新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page11陽(yáng)光旅游城市日照市城市總體規(guī)劃打造新亞歐大陸橋東方橋頭堡，臨港工業(yè)和海濱旅游業(yè)發(fā)達(dá)的陽(yáng)光城市一主三副一個(gè)主中心——日照主城區(qū)三個(gè)副中心——南部副中心嵐山城區(qū)，西部副中心莒縣城區(qū)，北部副中心五蓮城區(qū)四條發(fā)展軸線日照東部的產(chǎn)業(yè)發(fā)展主軸，西部城鎮(zhèn)發(fā)展軸，東西橫向工業(yè)發(fā)展軸線，北部的東西橫向接軌青島發(fā)展軸線九個(gè)重點(diǎn)城鎮(zhèn)兩城鎮(zhèn)、濤雒鎮(zhèn)、后村鎮(zhèn)、招賢鎮(zhèn)、夏莊鎮(zhèn)、東莞鎮(zhèn)、街頭鎮(zhèn)、于里鎮(zhèn)、潮河鎮(zhèn)未來(lái)日照城市空間結(jié)構(gòu)模式為“雙城一區(qū)、軸向拓展”的帶形模式，分別依托石臼港區(qū)、嵐山港區(qū)南北分區(qū)發(fā)展，滿足海濱旅游業(yè)發(fā)展的需要在當(dāng)今城市發(fā)展中，土地資源稀缺，包含商業(yè)、辦公、住宅、娛樂(lè)、休閑、景觀等多種功能的城市綜合體成為規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)及方向在城市巨大變化中，日照依托港口和海岸帶旅游業(yè)發(fā)展的勢(shì)態(tài)將長(zhǎng)期保持不變，在未來(lái)的發(fā)展中第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是重中之重1.5日照市城市規(guī)劃新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page1201城市規(guī)劃拉動(dòng)住宅區(qū)和其他產(chǎn)業(yè)區(qū)外擴(kuò)，城市中心區(qū)的商業(yè)、金融、旅游功能將更加突出。04經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)牽動(dòng)日照位于多個(gè)經(jīng)濟(jì)商圈結(jié)合部，跟經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的關(guān)系緊密，發(fā)展機(jī)會(huì)大。03產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶動(dòng)日照的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是工業(yè)，未來(lái)的發(fā)展方向是第三產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)騰飛。02形象更新推動(dòng)日照市政擺脫老日照落后、發(fā)展緩慢的城市形象，在藍(lán)色經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下打造新日照，吸引更多關(guān)注和投資。日照市正處于快速發(fā)展期，城市發(fā)展的動(dòng)力來(lái)源于以下四個(gè)方面。1.6小結(jié)新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page1302項(xiàng)目地塊分析2.1地理區(qū)位分析2.2地塊基本用地規(guī)劃2.3地塊周邊商業(yè)分析2.4地塊周邊交通優(yōu)勢(shì)2.5項(xiàng)目SWOT分析2015.06|Page142.1地理區(qū)位分析新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page15如左圖所示，本項(xiàng)目位于日照市東港區(qū)日照南路與海曲西路交匯處，地處日照市老城區(qū)核心地段日照在加大其他新區(qū)發(fā)展力度的同時(shí)，為了提高城市居民的生活質(zhì)量，政府對(duì)老城區(qū)的改造寄予厚望本項(xiàng)目為日照市老城區(qū)老電影院改造項(xiàng)目項(xiàng)目位于日照市老城區(qū)核心，有濃厚的商業(yè)氛圍，與市內(nèi)其他功能主體距離較近隨著老城區(qū)的改造建設(shè)，項(xiàng)目地理區(qū)位會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化，商業(yè)前景廣闊影視廣場(chǎng)項(xiàng)目四至海曲西路以南日照南路以西項(xiàng)目面積總用地面積10288.4平方米約為15.43畝項(xiàng)目規(guī)劃本項(xiàng)目規(guī)劃用地有限，高效利用土地資源，將項(xiàng)目建設(shè)成為居住、商業(yè)及影院等多種功能的綜合性建筑，是本案的核心目標(biāo)2.1地理區(qū)位分析新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page16海曲西路日照南路項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目總建筑面積：41929m2地上總建筑面積：23750m2地下總建筑面積：18179m2整個(gè)項(xiàng)目為綜合項(xiàng)目，物業(yè)類型有住宅、商業(yè)、電影院及居住配套等塑造一個(gè)綜合性的居住、商業(yè)、休閑娛樂(lè)空間是本案的目標(biāo)，此次服務(wù)物業(yè)為整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)部分，即商業(yè)街、商業(yè)及配套共建等項(xiàng)目商業(yè)總面積（地上）20097m2，其中:商業(yè)面積15847m2，影院面積:4250m22.2地塊基本用地規(guī)劃新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page172.3地塊周邊分析新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page18項(xiàng)目周邊商業(yè)現(xiàn)狀銀座店汽車總站街鋪專賣店國(guó)美電器蘇寧電器希努爾男裝專賣2.3地塊周邊分析新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page19門面鋪1-2層300平,43萬(wàn)元/年,4元/天門面鋪1-3層260平,38萬(wàn)元/年,4元/天華益大廈3樓700平，15萬(wàn)元/年，0.6元/天項(xiàng)目周邊商業(yè)租金2.4地塊周邊交通優(yōu)勢(shì)新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page20海曲西路東辰集團(tuán)站：1路、6路、15路、30路日照南路電影院站：14路、15路、23路日照缺乏軌道交通項(xiàng)目周邊目前擁有六條公交線路，可以方便到達(dá)日照其他地區(qū)，鏈接城市核心區(qū)及周邊區(qū)域，且毗鄰日照汽車總站北發(fā)車區(qū)，交通通達(dá)性好，人流量多日照汽車總站北發(fā)車區(qū)2.5SWOT分析新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page21STOW區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯：位于日照舊城區(qū)的核心區(qū)域交通便利：項(xiàng)目緊鄰主干道海曲路，多條公交可直達(dá)本項(xiàng)目商業(yè)氛圍：在老電影院的影響下已形成一定的商業(yè)氛圍地塊周邊環(huán)境較差：項(xiàng)目周邊中、低檔商業(yè)均存在，人流量雜，對(duì)項(xiàng)目的整體打造有一定影響商業(yè)檔次：除去商品市場(chǎng)外，周邊商業(yè)底商多為大眾消費(fèi)，檔次不高，缺乏品牌凝聚度競(jìng)爭(zhēng)激烈：項(xiàng)目周邊已存在大量商業(yè)項(xiàng)目，未來(lái)幾年還將有來(lái)自其他區(qū)域大量商業(yè)項(xiàng)目入市在需求穩(wěn)定的前提下，競(jìng)爭(zhēng)將逐步升級(jí)，各項(xiàng)目的入市時(shí)間很關(guān)鍵區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅喝狈?gòu)物、餐飲及休閑娛樂(lè)為一體的綜合性商業(yè)，市場(chǎng)空白點(diǎn)明顯政府大力支持：由于是舊城區(qū)改造項(xiàng)目，得到政府部門的大力支持是本項(xiàng)目較大的利好因素優(yōu)勢(shì)威脅劣勢(shì)機(jī)會(huì)2.5SWOT分析新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page22強(qiáng)化區(qū)域成熟，深度挖掘項(xiàng)目綜合價(jià)值、差異化、穩(wěn)健再實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)劣勢(shì)與威脅放大、挖掘弱化、彌補(bǔ)位于老城核心地段，舊改得到政府大力支持。周邊商圈商業(yè)氛圍濃，但相對(duì)缺少一站式綜合商業(yè)。周邊商業(yè)客戶群體不一，低檔次消費(fèi)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生影響。周邊其余項(xiàng)目的開發(fā)，對(duì)本案形成的沖擊。重點(diǎn)特出商業(yè)地段位置，發(fā)揮現(xiàn)有電影院優(yōu)勢(shì)，吸引主力店及品牌店入駐，與周邊商業(yè)形成錯(cuò)位。通過(guò)政府的支持力度，發(fā)展項(xiàng)目周邊的市政配套。通過(guò)品牌以及建筑造型上的定位，與周邊的商業(yè)形成對(duì)比，吸引周邊及區(qū)域內(nèi)的中高消費(fèi)的客戶群體。03商業(yè)市場(chǎng)分析3.1商業(yè)總體分析3.2主要商業(yè)區(qū)分析3.3競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析2015.06|Page233.4市場(chǎng)招商目標(biāo)2在本報(bào)告中，為了對(duì)項(xiàng)目具有更好的參考性、針對(duì)性，除去對(duì)本區(qū)域的各類型商業(yè)進(jìn)行了全面研究外，其余商業(yè)區(qū)只對(duì)百貨公司、購(gòu)物中心及大型商業(yè)街等優(yōu)質(zhì)商業(yè)進(jìn)行研究。1日照市現(xiàn)有及未來(lái)商業(yè)主要分為幾個(gè)類型：百貨公司、購(gòu)物中心、商業(yè)街、商品市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)及臨街店鋪等。3.1商業(yè)總體分析新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page243.1商業(yè)總體分析老城區(qū)商圈商業(yè)主要分布在海曲中路沿線及海曲西路沿線，該商圈為日照的傳統(tǒng)核心商圈，區(qū)域的商業(yè)正處于升級(jí)改進(jìn)中。石臼區(qū)商圈以黃海一路沿線的商業(yè)為代表，由于聚集性較高，所以形成了一個(gè)較新商圈，商圈內(nèi)人流量較大。新市區(qū)商圈為日照未來(lái)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，由于市政府遷入，帶動(dòng)了區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，并逐漸形成一個(gè)新商圈嵐山區(qū)商圈在嵐山港及日照鋼鐵的帶動(dòng)下，區(qū)內(nèi)的商業(yè)得到了一定的發(fā)展，已有多家知名百貨進(jìn)入該區(qū)域。日照現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要集中在東港區(qū)及嵐山區(qū)內(nèi)，并根據(jù)商業(yè)的聚集性可劃分為四個(gè)主要商圈新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page253.1商業(yè)總體分析新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page26商業(yè)形式圖片舉例描述典型項(xiàng)目百貨公司規(guī)模：通常1-3萬(wàn)平米左右統(tǒng)一收銀、一般采用扣點(diǎn)租金整體持有、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)商品類型：化妝品牌較多，并以服裝服飾等商品為主，品牌豐富度高日照百貨大樓利群日照購(gòu)物廣場(chǎng)日照銀座商城利群集團(tuán)日照瑞泰國(guó)際商城購(gòu)物中心規(guī)模：通常3萬(wàn)平米以上各店鋪?zhàn)灾魇浙y、一般采用多種租金方式整體持有、店中店形式、店鋪各自經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)商品類型：以超市、影院、百貨公司等為主力業(yè)態(tài)，結(jié)合服裝服飾、餐飲、配套等業(yè)態(tài)安泰水晶城凱德廣場(chǎng)海曲國(guó)際商業(yè)街規(guī)模：通常1萬(wàn)平米左右產(chǎn)品特點(diǎn)：以大面積街區(qū)形式為主的商鋪店鋪特點(diǎn)：?jiǎn)蝹€(gè)面積小，適宜分散銷售處置方式：可持有，也可銷售，處置靈活興業(yè)王府大街利華名品商業(yè)街輝煌國(guó)際海港城日照的優(yōu)質(zhì)商業(yè)主要包括：百貨公司、購(gòu)物中心及商業(yè)街三種形式，也是本報(bào)告的重點(diǎn)研究對(duì)象3.1商業(yè)總體分析新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page27商業(yè)形式圖片舉例描述典型項(xiàng)目商品市場(chǎng)規(guī)模：1萬(wàn)平米以上商業(yè)中主要經(jīng)營(yíng)各類低檔的服裝服飾品牌百貨類商品的批發(fā)及零售商業(yè)只提供基本的管理太陽(yáng)城市場(chǎng)韓國(guó)商貿(mào)城溫州城專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模：3千平米以上整體持有、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)商品類型：家居建材貨電器類商品觀海苑建材市場(chǎng)宜家家居廣場(chǎng)國(guó)美電器臨街店鋪&底商規(guī)模：根據(jù)項(xiàng)目定位不同規(guī)模有所區(qū)別產(chǎn)品特點(diǎn)：類似商業(yè)街，常位于商業(yè)區(qū)主干道兩側(cè)的建筑底部裙房或相對(duì)獨(dú)立店鋪特點(diǎn)：?jiǎn)蝹€(gè)面積小，適宜分散銷售處置方式：可持有，也可銷售，處置靈活海區(qū)中路沿街商鋪華益大廈底商日照目前的商業(yè)類型較為多樣，除了上文所提到的優(yōu)質(zhì)商業(yè)以外，還有商品市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)及臨街商鋪三種形式，本報(bào)告中只在區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究中提及次三種商業(yè)類型，其余商業(yè)區(qū)只研究?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)3.2主要商業(yè)區(qū)分析新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page28老城區(qū)新城區(qū)石臼區(qū)嵐山區(qū)海曲路目前日照的主要商業(yè)區(qū)集中在東港區(qū)海曲路沿線及其周邊區(qū)域本項(xiàng)目位于海區(qū)西路與日照南路的交叉位置，北臨國(guó)美東臨蘇寧，附近有日照百貨、銀座、利群等百貨類及太陽(yáng)城批零兼顧專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目位于日照老城區(qū)核心商圈，人流量大，商業(yè)較為集中，且區(qū)域正處于升級(jí)改造中，蘊(yùn)藏著很大的商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)石臼商業(yè)區(qū)目前以三大百貨及沿街商鋪為基礎(chǔ)，形成了一定的商業(yè)氛圍新市區(qū)由于政府的規(guī)劃，發(fā)展較為迅速，其商業(yè)氛圍也在逐步形成，但區(qū)域內(nèi)的商業(yè)較為分散，而且人流量較少，區(qū)內(nèi)商業(yè)仍需要時(shí)間培養(yǎng)新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page293.2主要商業(yè)區(qū)分析商圈名稱等級(jí)位置主要特征老城區(qū)傳統(tǒng)商圈海曲路沿線區(qū)內(nèi)的商業(yè)較為集中，主要以百貨公司為主，商業(yè)檔次涵蓋低檔到中檔老城區(qū)未來(lái)有較大規(guī)模的改造工程，其中以本項(xiàng)目為主導(dǎo)的老城區(qū)影視廣場(chǎng)、蘇寧廣場(chǎng)項(xiàng)目為主導(dǎo)的改造工程，將使老城區(qū)現(xiàn)有商業(yè)得到大幅提升；除此之外，本商業(yè)有向外擴(kuò)展的趨勢(shì)新市區(qū)市級(jí)商圈海曲路沿線區(qū)域?yàn)槟壳叭照帐姓乃诘兀瑓^(qū)域發(fā)展情況良好，為日照市未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)內(nèi)路網(wǎng)較為密集，交通便利，但由于商業(yè)過(guò)于分散，導(dǎo)致人流量不夠集中區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)較多，其中以銷售型的商業(yè)街為主，但目前入住商家檔次低，空置率較高，從而降低了租金水平；區(qū)域內(nèi)百貨公司以中檔及中高檔為主；區(qū)域內(nèi)已有銀座、新瑪特、凱德廣場(chǎng)為知名運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目外，還有在建設(shè)的有華潤(rùn)萬(wàn)象城，其它大多數(shù)項(xiàng)目為住宅底商或?qū)懽謽堑咨淌蕝^(qū)區(qū)域商圈東港區(qū)緊鄰日照經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，該地區(qū)也是開發(fā)區(qū)連接市區(qū)的主要區(qū)域，所以帶動(dòng)了該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展；同時(shí)石臼也是韓國(guó)人的聚居地，區(qū)內(nèi)有多個(gè)韓國(guó)商貿(mào)市場(chǎng)；石臼現(xiàn)有的商業(yè)以利群為代表的百貨業(yè)外，另外黃海一路沿線有較多的沿街商鋪；區(qū)內(nèi)未來(lái)的商業(yè)主要以住宅底商為主，未有大型商業(yè)的規(guī)劃嵐山區(qū)區(qū)域商圈嵐山區(qū)依靠嵐山港帶來(lái)的港口貿(mào)易及日照鋼鐵的帶動(dòng)下，使該區(qū)的經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展，并帶動(dòng)了人口的流入，形成了一個(gè)交由發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域；嵐山區(qū)距離日照市中心東港區(qū)較遠(yuǎn)，居民通常在區(qū)內(nèi)消費(fèi)為主，而且區(qū)內(nèi)的商業(yè)在受到區(qū)域發(fā)展的影響下，也逐漸起步；區(qū)域目前已有三大著名連鎖百貨進(jìn)駐，分別是銀座、利群及日百區(qū)內(nèi)未來(lái)的商業(yè)主要以住宅底商為主，未有大型商業(yè)的規(guī)劃日照市各商圈特征對(duì)比新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page303.2主要商業(yè)區(qū)分析現(xiàn)有分布特征主要集中在老城區(qū)及新市區(qū)其中新市區(qū)的商業(yè)供應(yīng)量最大，但除了銀座商城及日百新瑪特兩個(gè)檔次較高的商業(yè)之外，即將高檔次商業(yè)也將加入。其他商業(yè)類型主要是商業(yè)街為主未來(lái)供應(yīng)特征老城區(qū)未來(lái)的商業(yè)主要以住宅底商及小商品市場(chǎng)為主未來(lái)新市區(qū)將出現(xiàn)較多的商業(yè)項(xiàng)目，如知名商業(yè)華潤(rùn)萬(wàn)象匯等嵐山區(qū)及石臼未來(lái)也將有優(yōu)質(zhì)商業(yè)的規(guī)劃與開發(fā)商業(yè)類型目前日照的優(yōu)質(zhì)商業(yè)仍然以百貨為主，因此對(duì)購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)模式相對(duì)較有基礎(chǔ)，品牌一般交由代理商經(jīng)營(yíng)，在這種情況下，采取百貨公司的統(tǒng)一管理模式對(duì)品牌發(fā)展較為有利新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page313.3主要商業(yè)區(qū)分析——老城區(qū)區(qū)域序號(hào)項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間商業(yè)類型商業(yè)面積（平米）檔次平均租金扣點(diǎn)%首層平均租金（元/平方米/天）優(yōu)質(zhì)商業(yè)1日照百貨大樓1985百貨15,000中低檔22%-2利群日照購(gòu)物廣場(chǎng)2004百貨42,000中高檔21%-3銀座日照廣場(chǎng)店2004百貨12,000中檔20%-4凌云大廈2008百貨26,000中檔20%-5安泰.水晶城2011購(gòu)物中心66,000中高檔-8-106利華名品商業(yè)街2005商業(yè)街12,000低檔-4總計(jì)-百貨54%購(gòu)物中心39%商業(yè)街7%173,000---老城區(qū)的核心商業(yè)區(qū)以主要集中在海曲中路以及海曲西路沿線，并以此為中心向其周邊擴(kuò)展，并以周邊幾條主要干道如海曲東路、興海路及迎賓路沿線形成外延商業(yè)區(qū)；區(qū)域內(nèi)目前的優(yōu)質(zhì)商業(yè)以百貨為主，而區(qū)內(nèi)唯一的購(gòu)物中心形式的商業(yè)-安泰水晶城則主要以超市大賣場(chǎng)、蘇寧電器、大地影城及餐飲為的生活型商業(yè)；區(qū)內(nèi)的百貨以扣點(diǎn)租金為主，平均扣點(diǎn)率為23-26%，安泰水晶城則由于以主力店為主，散租的鋪位較少，租金相對(duì)較高，為8-10元/平米/天，商業(yè)街由于以散售為主，缺乏統(tǒng)一招商及管理，目前經(jīng)營(yíng)情況不太理想，故租金相對(duì)較低，約為4元/平米/天；從整體上看，目前本商圈內(nèi)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)以中檔為主，總體購(gòu)物環(huán)境較差，缺乏高品質(zhì)的高端商區(qū)域序號(hào)項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間商業(yè)類型商業(yè)面積（平米）檔次平均租金扣點(diǎn)%首層平均租金（元/平米/天）其他商業(yè)7太陽(yáng)城市場(chǎng)1995商品市場(chǎng)77,300低檔-2-38凌云家電城2003專業(yè)市場(chǎng)12,000---9宜家家居廣場(chǎng)2006專業(yè)市場(chǎng)20,000---10德福龍服裝名品大世界2007商品市場(chǎng)10,036--611紅星美凱龍2010專業(yè)市場(chǎng)75,000---總計(jì)商品市場(chǎng)45%專業(yè)市場(chǎng)55%194,336---新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page323.2主要商業(yè)區(qū)分析——老城區(qū)區(qū)域內(nèi)的其他商業(yè)類型以大型的專業(yè)店為主，其中家居占了較大比例，另外還有部分電器店如蘇寧電器及國(guó)美電器等，主要在一些商業(yè)底商內(nèi)經(jīng)營(yíng)，店鋪的面積一般約2,000-3,000平米左右；另外緊鄰本項(xiàng)目的太陽(yáng)城市場(chǎng)，其開業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，規(guī)模大，集合了服裝，家居，五金件等批發(fā),但大都以低端商品為，而且購(gòu)物環(huán)境較差區(qū)域內(nèi)主要業(yè)態(tài)代表品牌國(guó)際一二線品牌無(wú)國(guó)際快速時(shí)尚品牌無(wú)中檔時(shí)尚品牌百麗、達(dá)芙妮、杰克瓊斯、ONLY、VeroModa、皮爾卡丹、佐丹奴、班尼路、BOSSINI、ES、EtamWeekend國(guó)內(nèi)及本地品牌老人頭、真維斯、以純、美特斯邦威、森馬、凱撒、玖姿、木真了、哥弟、鄂爾多斯、珍貝、麥考林、凱斯閣、貴姿運(yùn)動(dòng)品牌Nike、Puma、Adidas、Kappa、李寧知名餐飲連鎖品牌KFC、麥當(dāng)勞娛樂(lè)大地?cái)?shù)字影院電器凌云家電城、國(guó)美、蘇寧、利群家電、銀座家電、日百家電美容美發(fā)美體LotlonSPA、摩奧家居紅星美凱龍、宜家家居（非IKEA）超市大潤(rùn)發(fā)、利群超市、日百超市、銀座超市新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page333.2主要商業(yè)區(qū)分析——老城區(qū)本區(qū)域的優(yōu)質(zhì)商業(yè)業(yè)態(tài)中，百貨類由于受到商業(yè)類型的局限，主要以超市、化妝品、黃金珠寶、服裝服飾、箱包鞋類等百貨公司的常規(guī)業(yè)態(tài)為主，雖然部分百貨帶有餐飲業(yè)態(tài)，但主要以快餐為主，而且只有一到兩家，缺乏可選擇性；另外百貨的業(yè)態(tài)較為“單一”主要以純購(gòu)物為主，缺乏休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)，區(qū)內(nèi)唯一的購(gòu)物中心安泰水晶城雖然加入了影院，美食廣場(chǎng)及兒童類等業(yè)態(tài)，已有購(gòu)物中心的雛形，但其業(yè)態(tài)主要以超市大賣家（大潤(rùn)發(fā)）及蘇寧電器作為主力店，并有部分以數(shù)碼、美容美體的配套業(yè)態(tài)，缺乏一站式的服務(wù)；從品牌檔次來(lái)看，除部分休閑服飾為國(guó)際連鎖之外，其他大部分品牌為國(guó)內(nèi)或本地品牌為主，整體檔次較低，引入品牌空間較大，并可作為本項(xiàng)目的發(fā)展重點(diǎn)新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page343.2主要商業(yè)區(qū)分析——老城區(qū)日照的老城區(qū)作為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)有著悠久的歷史，也是日照的商業(yè)中心，現(xiàn)有商業(yè)比較集中，商業(yè)類型較多，包括百貨、購(gòu)物中心、商業(yè)街及臨街商鋪，人流量及車流量較大，具有較強(qiáng)的商業(yè)氛圍區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施都較為陳舊，整體檔次較低，該商圈現(xiàn)有商業(yè)如缺乏后續(xù)的改造升級(jí)以及吸收新的商業(yè)業(yè)態(tài)，未來(lái)將會(huì)造成商業(yè)發(fā)展的滯后，并最終被新形成的商圈所取代從一、二線城市的商業(yè)發(fā)展階段來(lái)看，單純購(gòu)物已越來(lái)越難以滿足顧客的需求，物質(zhì)及精神上多帶來(lái)的享受越來(lái)越被銷售者所看重，但從目前區(qū)內(nèi)各商業(yè)業(yè)態(tài)類型上看，購(gòu)物類業(yè)態(tài)（服裝服飾、超市、化妝品、箱包鞋類以及運(yùn)動(dòng)用品等）的比例占絕大多數(shù)，而能起到吸引人流并延長(zhǎng)顧客滯留時(shí)間的餐飲及休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)比較匱乏，使消費(fèi)者只能以購(gòu)物為目的而無(wú)法體驗(yàn)到休閑娛樂(lè)的服務(wù)，使消費(fèi)者無(wú)法銷費(fèi)到購(gòu)物所帶來(lái)的精神上的銷費(fèi)從區(qū)內(nèi)的品牌上看，目前商圈內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)的品牌都較為雷同，主要以中檔到中高檔為主，而目前的商業(yè)在區(qū)內(nèi)開業(yè)已有較長(zhǎng)的一段時(shí)間，區(qū)內(nèi)的消費(fèi)者已形成習(xí)慣性消費(fèi)，所以本項(xiàng)目需要在品牌上與區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目有一定的區(qū)別，但同時(shí)也需要保留較多消費(fèi)者認(rèn)可，銷售業(yè)績(jī)較好的品牌，在保證消費(fèi)者擁有新的購(gòu)物體驗(yàn)的同時(shí)，還能買到他們熟悉的品牌，從而帶動(dòng)本項(xiàng)目的人流量并擴(kuò)大本項(xiàng)目的消費(fèi)人群老城區(qū)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，已成為一個(gè)成熟的商業(yè)區(qū)，但由于商業(yè)核心區(qū)域缺乏可持續(xù)發(fā)展的資源，所以商圈已由原來(lái)以日照百貨大樓為主核心區(qū)域逐漸向其外圍區(qū)域擴(kuò)展，區(qū)域的商業(yè)環(huán)境升級(jí)迫在眉睫本項(xiàng)目的開發(fā)能改變核心商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)及硬件落后的現(xiàn)狀，但需要利用項(xiàng)目自身的綜合性及特色的主題去解決與其他現(xiàn)有商業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重的問(wèn)題老城區(qū)市場(chǎng)小結(jié)新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page353.2主要商業(yè)區(qū)分析——嵐山區(qū)嵐山區(qū)嵐山西路嵐山東路疏港大道嵐山區(qū)現(xiàn)有商業(yè)主要集中在該區(qū)域的主干道-嵐山中路沿線現(xiàn)有的三個(gè)百貨中，三家現(xiàn)有的百貨中，其中日百萬(wàn)德福檔次較低，其余兩家百貨以中檔為主銀座日照嵐山店為2011年新開業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)自身及各項(xiàng)設(shè)施都較新，購(gòu)物環(huán)境相對(duì)與區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的兩家商場(chǎng)好區(qū)內(nèi)未來(lái)商業(yè)發(fā)展主要以住宅底商為主新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page363.2主要商業(yè)區(qū)分析——嵐山區(qū)區(qū)域序號(hào)項(xiàng)目名稱開業(yè)時(shí)間商業(yè)類型商業(yè)面積（平米）檔次平均租金扣點(diǎn)%首層平均租金（元/平米/天）石臼1日百萬(wàn)德福2005百貨12,000中低檔--2日百新瑪特購(gòu)物中心嵐山店2009百貨36,000中檔21%-3銀座日照嵐山店2011百貨28,000中檔21%-總計(jì)：百貨：100%76,000---嵐山目前人口規(guī)模較小，現(xiàn)有商業(yè)主要以吸引區(qū)內(nèi)及周邊城鎮(zhèn)的居民為主，并基本能滿足這些消費(fèi)人群的購(gòu)物需求，而本項(xiàng)目在建筑上、業(yè)態(tài)及品牌上做出特色及亮點(diǎn)，并憑借本項(xiàng)目區(qū)域的知名度，能吸引嵐山的消費(fèi)者前往消費(fèi)。3.3競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page37對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)威脅的主要有日百、利群、銀座、瑞泰利群、大潤(rùn)發(fā)、新瑪特六個(gè)項(xiàng)目日照百貨利群銀座瑞泰利群大潤(rùn)發(fā)新瑪特友誼商店3.3競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——日百2015.06|Page381F2F3F4F5F生活超市、手機(jī)、數(shù)碼、名煙名酒、鐘表眼鏡超市、女裝、男裝、休閑服飾、布匹黃金珠寶、化妝品、鞋類、家電、數(shù)碼產(chǎn)品、床上用品商場(chǎng)辦公區(qū)域日照百貨大樓有限公司是日照市一家現(xiàn)代化大型商業(yè)連鎖企業(yè)。經(jīng)三十年的發(fā)展，現(xiàn)已形成購(gòu)物中心、大型綜合超市兩種業(yè)態(tài)為主體，涉及商品批發(fā)、汽車貿(mào)易、房地產(chǎn)開發(fā)、餐飲娛樂(lè)、進(jìn)出口業(yè)務(wù)等多業(yè)種為一體的多元化經(jīng)營(yíng)格局。項(xiàng)目面積：15000m2通道：主通道2.5米，次通道2米車位：155個(gè)超市：面積5000m2百貨：面積10000m2

樓層——3層

新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)3.3競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——利群2015.06|Page39利群日照購(gòu)物廣場(chǎng)位于日照市海曲中路76號(hào)，于2004年10月28日隆重開業(yè)。其設(shè)計(jì)新穎，環(huán)境優(yōu)雅，經(jīng)營(yíng)面積32000平方米。1F4F3F5F2F1B超市、美食廣場(chǎng)、煙酒茶化妝品、珠寶、鐘表、鞋類、箱包、肯德基女裝、時(shí)尚潮流裝休閑男裝、精品男裝、羊毛衫休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝老年裝、童裝、針織、內(nèi)衣、床上用品、玩具家電、文化用品項(xiàng)目面積：32000m2通道：主通道3.5米，次通道3米車位：正門廣場(chǎng)80

后門卸貨區(qū)135超市：面積7000m2百貨：面積25000m2

樓層——5層共215個(gè)新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)3.3競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——利群利群購(gòu)物廣場(chǎng)品牌分布一層時(shí)尚生活元素、馳牛、佐丹奴、卡帝樂(lè)鱷魚、歡騰、寶石密碼、越王珠寶、office、自然堂、金伯利鉆石、玫卡、卡美多、迪萊朵莉老人頭、夢(mèng)特嬌、浮德、達(dá)芙妮、仙妮特、奈奢、歐羅巴、康奈、亨達(dá)、吉爾達(dá)、金猴、獸王、袋鼠、playboy、鶴園石潤(rùn)、奧德美、威豹、Lednardo、玉翠仙蹤、羅西尼、天王表、依時(shí)表、周大生、六福珠寶、招金珠寶、OLAY、泊美、悠萊、資生堂、Loreal、歐珀萊、老銀匠、銀老漢二層金利來(lái)、皮爾卡丹、春竹、天山、老人頭、花花公子、鄂爾多斯、恒源祥、纖絲鳥、唐王、雅戈?duì)枴⒚罓栄?、杉杉、紳士襯衣、波司登男裝、萬(wàn)仕、羅蒙、polo、新郎、美爾頓、九鹿王、龍達(dá)飛、愛(ài)登堡、啄木鳥、意梵詩(shī)、九牧王、七匹狼、伊馳、賽兔、諸老大、捍衛(wèi)、韓宇來(lái)、斯萊德、麥高娜、金獅、和平鳥、杰克瓊斯、mansege三層安踏、CBA、鴻星爾克、袋鼠、喬丹、kappa、puma、阿迪達(dá)斯、only、veromoda、艾格、ibudu、秋水伊人、增值牛仔、KFT、格爾、依米奴、muntion、真維斯、美特斯邦威、以純、森馬、納迪亞、李寧、特步、依步達(dá)、唐獅、黑騎、艾夫斯、KAMA、駱駝、哥倫布、探路者、艾蝶、史努比、雪兒、嫚婭奴、honeys、粉藍(lán)兒、匡威四層sefon、amne、BukSukHonry、名典屋、可盈、雅絲、Dybala、Fun、Meizi、3F、七波輝、安奈爾、ABC、迪士尼、富安娜、彩翼家紡、羅萊家紡、曼妮芬、婭茜、太和、圣可尼、sierlicollection、Girdear、盛世佳人、韻色、香影、浩萱、玫卡、安黎薩、汝斯芬、金利來(lái)、雅菲、BalaBala、雀太郎、361、redspider、圣翔、婭麗達(dá)、福太太、感恩的心、愛(ài)思特萊雅、菲閣、比布美、喬姐兒、BLG、雅伊嫚、資藤五層TCL、海爾、海信、創(chuàng)維、美的、格力、開普特健身、三星、華碩、聯(lián)想、七喜電腦、澳柯瑪、方太、帥康、萬(wàn)和、萬(wàn)家樂(lè)、格蘭仕、長(zhǎng)虹、夏普、飛利、萬(wàn)利達(dá)、大金空調(diào)、三洋、小天鵝、東芝、小鴨、榮泰按摩器材、好記星、朵唯、諾基亞、sony、松下、九陽(yáng)、亞都加濕器、金立手機(jī)、oppo、新飛電冰箱、愛(ài)仕達(dá)、富士寶2015.06|Page40新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)3.3競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——銀座2015.06|Page41日照銀座商城，位于北京路與泰安路交匯處，興業(yè)世紀(jì)城北首，建筑面積3萬(wàn)平方米，內(nèi)部裝飾豪華氣派，購(gòu)物環(huán)境舒適宜人，提供優(yōu)雅的環(huán)境、一流的商品、溫馨的服務(wù)，是購(gòu)物休閑的理想場(chǎng)所。1F4F3F5F2F1B超市、美食廣場(chǎng)珠寶、鐘表、鞋類、肯德基女裝男裝休閑裝、兒童用品、運(yùn)動(dòng)用品休閑、美食項(xiàng)目面積：30000m2通道：主通道2.5米，次通道2米車位：東側(cè)及北側(cè)共180個(gè)超市：面積5000m2

百貨：面積25000m2新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)3.3競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——銀座銀座商城品牌分布一層revlon、DHC、Mamonde、ONLY、金至尊、aupres、Loreal、佰草集、CK、maybelline、Lancome、BOSS、六福、周大福、老鳳祥、星期六、enicar、mido、Tata、富貴鳥、Kisscat、Tissot、patricia、百思里、哈森、達(dá)芙妮、天美意、GNC、AEE、百麗、迪蘭·朵莉、EMS、康美詩(shī)二層敦奴、和泰、港瑪菲、太陽(yáng)城人、眾尋、纖、無(wú)色無(wú)味、喬萬(wàn)尼、茜舞、美之藤、名師路、米蘭、雅瑩、高田、瑟澤、ELLE、紅貝緹三層沙馳、迪迪公子、迪萊、金利來(lái)、卡奴迪路、喬治白、卡爾丹頓、李?yuàn)W納多、安東尼奧、夢(mèng)特嬌、新秀麗、皮爾卡丹、狄亞諾、圣伽步、七匹狼、圣菲拉利、古希尼、拉齊奧、德威希利、和泰、樸路仕、圣約克、九牧王、諾帝卡四層ONLY、VEROMODA、杰克瓊斯、斯萊德、KAMA、ochirly、G2000、恒源祥、夢(mèng)特嬌、樂(lè)町、大嘴猴、donoratico、mikebana、Yigne、貝拉維拉、Lachapelle、小熊、普普風(fēng)、馬克華菲、播、S·deer五層阿迪達(dá)斯、Kappa、匡威、新百倫、阿迪休閑、耐克360、CBA、哥倫比亞、哥倫布、探路者、登路普、喬丹、阿珂姆、以純、美特斯邦威、小耐克、艾艾屋、駱駝、泰迪、小阿迪、巴布豆、ELLE、拉比2015.06|Page42新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)3.3競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——瑞泰利群2015.06|Page43利群集團(tuán)日照瑞泰國(guó)際商城位于日照市東港區(qū)黃海一路64號(hào)，于2006年12月29日開業(yè)。項(xiàng)目面積：32000m2通道：主通道3米，次通道2.5米車位：北側(cè)80個(gè)超市：面積7000m2百貨：面積25000m2

樓層——4層

1B1F2F3F4F超市，美食廣場(chǎng)珠寶、化妝品、鞋類、箱包、鐘表女裝、運(yùn)動(dòng)、休閑男裝、女裝、床上用品童裝、家電、數(shù)碼新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)3.3競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——瑞泰利群泰瑞利群品牌分布一層奧康、金利來(lái)、老人頭、夢(mèng)特嬌、浮德、達(dá)芙妮、仙妮特、金蒂貝爾、?；辍⒛紊?、歐羅巴、康奈、亨達(dá)、吉爾達(dá)、金猴、獸王、袋鼠、playboy、正派、稻草人、DEMI、鶴園石潤(rùn)、奧德美、威豹、Lednardo、玉翠仙蹤、羅西尼、天王表、千禧之星、中國(guó)黃金、依時(shí)表、寶亨達(dá)、周大生、六福珠寶、招金珠寶、OLAY、泊美、DHC、悠萊、資生堂、Loreal、歐珀萊、老銀匠、銀老漢二層apple、貴人鳥、CBA、FAST、安踏、李寧、361、沃登卡、金萊克、阿迪達(dá)斯、匹克、VEROMODA、耐克、ONLY、Kappa、以純、鴻星爾克、森馬、真維斯、納迪亞、美特斯邦威、唐獅、啄木鳥、艾蓮達(dá)、honeys、金苑、史努比、linctex、時(shí)尚家族、綠酷、迪克牛仔、ELTENO、黑騎、北美風(fēng)、依步達(dá)、艾夫斯、萬(wàn)麗、互動(dòng)地帶三層girldear、金繆之斯琴、真水一佳、梅茲、杰克瓊斯、坦博爾、賽思、波司登、鹿王、伊馳、意梵詩(shī)、夢(mèng)特嬌、GTGRY、新郎、斯萊德、雅戈?duì)枴⒈Ａ_驃騎、帕蒂秀、夏陌、伊奈、納雨、艾蝶、桑迪、素羅依、雅諾、瑪珂、愛(ài)斯特萊雅、羅蒙、杰瑞尼、麥蒂娜金獅、太子龍、高爾普、紅豆、九牧王、富貴百年家紡、圣吉奧、雅菲、亞歐、playboy、法曼爾、瑞佳人、菁軒四層雀太郎、海爾、海信、澳柯瑪、康佳、小鴨、三洋、TCL、博世、西門子、創(chuàng)維、三星、蘇泊爾、美的、九陽(yáng)、oppo、金立、nokia2015.06|Page44新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)3.3競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——大潤(rùn)發(fā)2015.06|Page45大潤(rùn)發(fā)是由臺(tái)灣潤(rùn)泰集團(tuán)于1997年創(chuàng)立的超市品牌，大潤(rùn)發(fā)日照店于2011年8月18日正式開業(yè)。項(xiàng)目面積：31000m2通道：主通道3.5米，次通道2.5米車位：超市：面積20000m2百貨：蘇寧——6000m2

電影院——2000m2

美食——3000m21F2F3F4F室內(nèi)商業(yè)街、肯德基、蘇寧電器超市（生鮮食品、水果、蔬菜、米面油）家電、服裝、百貨、休閑食品電玩城、影院、咖啡吧、美發(fā)共210個(gè)新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)3.3競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——大潤(rùn)發(fā)大潤(rùn)發(fā)品牌分布三層明牌珠寶、維羅納純銀、伶俐飾品、達(dá)芙妮、笛獅頓男裝、東方駱駝、寶島眼鏡、金橋緣米線、紅豆居家、童年陽(yáng)光游樂(lè)園、伊泰蓮娜飾品、摩奧、麥諾伊、KFC四層大地影院、賓樂(lè)無(wú)限電玩城、健力源美食廣場(chǎng)2015.06|Page46新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)3.3競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——新瑪特購(gòu)物廣場(chǎng)2015.06|Page47新瑪特作為日照大型購(gòu)物商場(chǎng)之一，位于日照泰安路與煙臺(tái)路交匯處，地理位置特別優(yōu)越，延續(xù)百貨大樓積累的超高人氣，客流量一直較大，入駐的商家也越來(lái)越多。項(xiàng)目面積：30000m2通道：主通道2.5米，次通道2米車位：西側(cè)142個(gè)超市：面積6000m2百貨：面積24000m2

樓層——4層1B1F2F3F4F超市珠寶、鐘表、鞋類、箱包、手機(jī)、數(shù)碼、肯德基女裝男裝、運(yùn)動(dòng)、休閑童裝、家電、床上用品新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)3.3競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——新瑪特購(gòu)物廣場(chǎng)新瑪特購(gòu)物廣場(chǎng)品牌分布一層周大生、百世緣、金大福、六福珠寶、嘉華珠寶、雙龍滴翠、潤(rùn)合通寶、吉祥珠寶、上海老店、老鳳祥、OLAY、悠萊、羽西、相宜本草、LANCOME、CITIZEN、RADO、CASIO、AVENIR、美寶蓮、藍(lán)秀、金利來(lái)包、ELLE包、夢(mèng)特嬌包、CROWN、老人頭包、歐羅巴、富貴鳥、百麗、紅蜻蜓、康奈、浮德、金利來(lái)、Tata、歡騰、圣伽步、亨達(dá)、蘋果、playboy、7C珠寶、ZA、高夫、歐萊雅、Mamonde、瑞士梅花表、亨得利眼鏡二層懿菲、北京故事、奧斯璐、紅蜻蜓、萊芙·艾迪兒、喬倫、AMAINI、粉紅瑪琍、瑪尼蓮、Lavinia、Vesas、達(dá)芭娜、左右逢源、deener、omser、想象、Voinge、作品、gogirl、BAAO、CAESAR、Showlong、鄂爾多斯、oudifu、koradior、哥弟、TANGY、婭麗達(dá)、rime、seasonwind、蜜雪兒、秋水伊人、a02、艾格、gozo、moveup、菲勛·菲斯、柯迪茲、史努比、幻走、珍見(jiàn)、夢(mèng)特嬌、貝加爾、帕雪兒三層以純、森馬、拓谷、鹿王、恒源祥、兔皇、百斯盾、啄木鳥、皮爾卡丹、青藏牧王、夢(mèng)特嬌、老人頭、瑞開、雪行、凱迪東尼、賓度、凱撒、polo、menseye、波頓、鄂爾多斯、dnim、耐克、沃步、匡威、阿迪達(dá)斯、樂(lè)斯菲斯、探路者、Yonex、Toland、Kolumb、古希尼、金利來(lái)、Teszunni、Frognie·zola、Canudilo·hilidays、Lozio、BOSS、圣大保羅、Meyer、杉杉、Jeray、喬丹、Fila、蘋果、Lonsdale、特步、Kappa、puma、比音勒芬、hushpuppies四層李寧、balabala、耐克、阿迪達(dá)斯、Jeep、our-QJunior、杰米熊、Bearfamania、七波輝、海威遜、史努比、仙聘萊、ABC、麗嬰房、拉比、TAYOHYA、松下、多喜愛(ài)、羅萊、飛利浦、美的、康強(qiáng)、海爾、海信、蘇泊爾、九陽(yáng)、惠誼家紡、富安娜家紡、艾誼家紡2015.06|Page48新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)3.3競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——友誼商店2015.06|Page49日照友誼商店是山東省日照市規(guī)模宏大的購(gòu)物中心，日照友誼商店以“時(shí)尚、實(shí)惠”著稱，由于堅(jiān)持誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、貨真價(jià)實(shí)、友情服務(wù)，在港城享有盛譽(yù)，被稱為“放心店”，六大放心打造了日照市唯一的省級(jí)“六真店”。項(xiàng)目面積：16000m2通道：主通道3米，次通道2.5米車位：北側(cè)及西側(cè)共72個(gè)超市：面積3000m2

款臺(tái)數(shù)13

百貨：面積12000m2

樓層——3層

每層3個(gè)款臺(tái)

中間2部扶梯1F2F3F4F珠寶黃金、超市、手機(jī)、化妝品、箱包、小家電羽絨服專區(qū)、鞋類、運(yùn)動(dòng)、男裝女裝、休閑裝毛衫、圖書、床上用品、童裝、玩具、小家電新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)04項(xiàng)目商業(yè)定位2015.06|Page504.1項(xiàng)目總體商業(yè)定位4.2規(guī)劃方案建議4.3市場(chǎng)招商目標(biāo)4.5租金價(jià)格研判4.4客戶定位新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page514.1項(xiàng)目總體商業(yè)定位城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展日照在山東省內(nèi)、省外都具有比較強(qiáng)的輻射力目前日照形象大為改觀，城市發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力增強(qiáng)日照區(qū)域地位明顯及較強(qiáng)輻射力，本項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)的的大環(huán)境前景樂(lè)觀商業(yè)市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)商業(yè)類型主要以百貨為主，但隨著日照消費(fèi)者的生活水平不斷提高，綜合型購(gòu)物中心將成為日照商業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)銷售型商業(yè)在日照有較大的市場(chǎng)，但需要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃及合理的業(yè)態(tài)布局，為投資者帶來(lái)長(zhǎng)久的租金收益及升值空間本項(xiàng)目所在地位于老城區(qū)海曲西路與日照路交匯處，聚集商業(yè)人氣地塊條件項(xiàng)目位于日照核心區(qū)域，位置得天獨(dú)厚是政府大力打造的舊城區(qū)改造項(xiàng)目，政府支持力度大，是本項(xiàng)目較大的利好因素體量中等，易滿足商業(yè)類型及業(yè)態(tài)豐富度位置優(yōu)越，政府支持利好因素明顯，新型商業(yè)街區(qū)式體驗(yàn)消費(fèi)模式吸引力強(qiáng)生活的第三空間項(xiàng)目商業(yè)體量中等，有老電影院品牌支撐，項(xiàng)目各商業(yè)間注重互補(bǔ)及差異化，使各部分商業(yè)能有機(jī)結(jié)合到一起，成為一個(gè)復(fù)合型的體驗(yàn)式商業(yè)體，使本項(xiàng)目的輻射范圍得到擴(kuò)展，并能覆蓋更廣泛的客群，從而提升本項(xiàng)目商業(yè)的價(jià)值最大化。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案凱德廣場(chǎng)為日照第一個(gè)集購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、餐飲為一體的“一站式”購(gòu)物中心，對(duì)日照的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)具有較強(qiáng)的吸引力凱德廣場(chǎng)地理位置劣勢(shì)明顯，但該項(xiàng)目位于區(qū)域非核心商圈位置，周邊缺乏商業(yè)氛圍與本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置形成較為鮮明對(duì)比，競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)減弱。新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page524.1項(xiàng)目總體商業(yè)定位老城區(qū)新城區(qū)石臼區(qū)嵐山區(qū)海曲路本項(xiàng)目老城區(qū)老城區(qū)人流量大，商業(yè)較為集中，而且區(qū)域正處于升級(jí)改造當(dāng)中，未來(lái)將保持其核心商圈的地位新市區(qū)由于政府的規(guī)劃，發(fā)展較為迅速，其商業(yè)氛圍也在逐步形成；區(qū)域內(nèi)的商業(yè)較為分散，而且人流量較少，區(qū)內(nèi)商業(yè)仍需要時(shí)間培養(yǎng)，競(jìng)爭(zhēng)力較小。石臼區(qū)目前以三大百貨及沿街商鋪為基礎(chǔ)，形成了一定的商業(yè)氛圍未來(lái)缺乏大型商業(yè)規(guī)劃，發(fā)展?jié)摿π?，缺乏?jìng)爭(zhēng)力嵐山區(qū)目前人口規(guī)模較小，現(xiàn)有商業(yè)主要以吸引區(qū)內(nèi)及周邊城鎮(zhèn)的居民為主，并基本能滿足這些消費(fèi)人群的購(gòu)物需求。未來(lái)缺乏大型綜合項(xiàng)目供應(yīng)，發(fā)展空間不大，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。目前日照的主要商業(yè)區(qū)集中在東港區(qū)的海曲路沿線及其周邊區(qū)域，而本項(xiàng)目所在的海曲西路，靠近日照百貨大樓區(qū)域?yàn)槿照帐械睦铣菂^(qū)，其核心的商業(yè)區(qū)將繼續(xù)保持項(xiàng)目區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，區(qū)域未來(lái)商業(yè)稀缺性明顯新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page53迎賓路核心商業(yè)區(qū)本項(xiàng)目核心商業(yè)區(qū)本項(xiàng)目所在區(qū)域，成熟商圈，現(xiàn)有商業(yè)比較集中，商業(yè)類型較多，包括百貨、購(gòu)物中心、電器、商業(yè)街及臨街商鋪，有流量及車流量大，具有較強(qiáng)的商業(yè)氛圍海曲路外延商業(yè)區(qū)日照南路外延商業(yè)區(qū)非核心區(qū)域，商業(yè)氛圍不濃厚，供應(yīng)單一，商業(yè)互動(dòng)性較差，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，有安泰水晶城等外延商業(yè)區(qū)外延商業(yè)區(qū)非核心區(qū)域，商業(yè)氛圍不濃厚，商業(yè)體量不大，商業(yè)互動(dòng)性較差，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，有凌云家電等外延商業(yè)區(qū)外延商業(yè)區(qū)非核心區(qū)域，商業(yè)氛圍不濃厚，均為專業(yè)市場(chǎng)（家具家居及商品市場(chǎng)），不具競(jìng)爭(zhēng)力，有紅星美凱龍、溫州城等4.1項(xiàng)目總體商業(yè)定位新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page54賽福特·影視廣場(chǎng)地處老城區(qū)海曲路與日照路交匯處，依托著老城區(qū)繁華地段，本項(xiàng)目將重新定義日照這座城市的時(shí)尚、動(dòng)感與潮流，演繹城市尚品生活項(xiàng)目采用創(chuàng)新設(shè)計(jì)理念，致力于打造日照首家以休閑娛樂(lè)美食為主題的商業(yè)體。項(xiàng)目旨在將一個(gè)承載了日照人諸多記憶與情懷的地方打造成日照新的風(fēng)景，成為日照新的休閑娛樂(lè)新地標(biāo)4.1項(xiàng)目總體商業(yè)定位新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page55東南方視角西南方視角鳥瞰圖共5層共9層鳥瞰圖海曲西路日照南路地塊優(yōu)越性：地塊北側(cè)的海曲西路及地塊東側(cè)的日照路的主干道；地塊外部路網(wǎng)均較為發(fā)達(dá)，通達(dá)性佳4.1項(xiàng)目總體商業(yè)定位新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page56第一層平面規(guī)劃設(shè)想4.2規(guī)劃方案建議上6層平臺(tái)用的光觀電梯，由6層平臺(tái)進(jìn)入住宅。從日照路邊的公共廁所放到物業(yè)的背面，讓大路邊的商鋪價(jià)值最大化朝向海曲路與日照路的一拖二的商鋪建議進(jìn)深15米，開間5-6米，由于臨街鋪價(jià)值高，盡量回避公共設(shè)施的建設(shè)。建議南北座商業(yè)部分各安裝兩臺(tái)直升電梯，電梯后面設(shè)消防梯。新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page57第二層平面規(guī)劃設(shè)想4.2規(guī)劃方案建議一拖二商鋪上二樓使用室內(nèi)步行梯。美食廣場(chǎng)可獨(dú)立一層經(jīng)營(yíng)，也可通過(guò)步行梯連接一樓內(nèi)鋪經(jīng)營(yíng)。新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page58第三層平面規(guī)劃設(shè)想4.2規(guī)劃方案建議以動(dòng)感游樂(lè)為主的中大型的游樂(lè)場(chǎng)

以開發(fā)智力為主的兒童系列的產(chǎn)品和服務(wù)。三樓除了樂(lè)園外，其它可分小鋪位出租和銷售。新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page59第四層平面規(guī)劃設(shè)想4.2規(guī)劃方案建議以特色餐飲、風(fēng)味美食為主。以中西餐廳、休閑美食為主。新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page60第五層平面規(guī)劃設(shè)想4.2規(guī)劃方案建議以配合影院的水吧、冷飲等系列休閑小吃為主的業(yè)態(tài)。南座:品牌專賣北座:品牌專賣店、肯德基超市南座:親子樂(lè)園北座:兒童系列三層二層一層負(fù)一層四層五層南座:餐飲北座:餐飲、咖啡西餐廳南座:電影院北座:水吧、冷飲、休閑小吃4.2規(guī)劃方案建議新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)南座:酒吧北座:美食廣場(chǎng)各樓層業(yè)態(tài)定位2015.06|Page61新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page62第一層業(yè)態(tài)定位分析4.2規(guī)劃方案建議臨街商鋪商鋪商鋪臨街商鋪新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page63第二層業(yè)態(tài)定位分析4.2規(guī)劃方案建議臨街商鋪酒吧美食廣場(chǎng)臨街商鋪美容院新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page64第三層業(yè)態(tài)定位分析4.2規(guī)劃方案建議兒童系列親子樂(lè)園新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page65第四層業(yè)態(tài)定位分析4.2規(guī)劃方案建議咖啡西餐廳餐飲餐飲新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page66第五層業(yè)態(tài)定位分析4.2規(guī)劃方案建議電玩城網(wǎng)吧電影院水吧冷飲電影院休閑小吃新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page67六層電影院第六至九層業(yè)態(tài)定位分析八層電影院七層電影院九層電影院4.2規(guī)劃方案建議新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page68前期：“放水養(yǎng)魚”策略，提升影視廣場(chǎng)號(hào)召力和消費(fèi)凝聚能力，主要針對(duì)品牌商家及經(jīng)營(yíng)實(shí)力強(qiáng)的大商家，租賃條件上給予一定的優(yōu)惠促使其進(jìn)駐，并通過(guò)其進(jìn)駐的信息推廣，以帶動(dòng)其它商家進(jìn)駐。中后期：“篩子”策略，提升項(xiàng)目整體租金水平，對(duì)一些零散商家，篩選有價(jià)格優(yōu)勢(shì)又有經(jīng)營(yíng)能力的商家。招引商家先后策略：先招品牌主力商家或者大商家，然后吸引承租力高的一般中小商家。

品牌主力商家一般商家4.2規(guī)劃方案建議新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page69

針對(duì)各類型商家對(duì)租金的承受能力不同，我們把目標(biāo)商家分為A、B、C、D等級(jí)。A.BCD租金承受力很強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)效益好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)；品牌效應(yīng)好，聚集人流；必備的商家，數(shù)量不必多。租金承受力強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)效益好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)；受消費(fèi)者歡迎的商家品牌形象佳。租金承受力強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)效益也好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般；但并非知名品牌，受消費(fèi)者歡迎商家。租金承受及經(jīng)營(yíng)能力都不強(qiáng)的商家；為本項(xiàng)目不考慮的商家。4.2規(guī)劃方案建議新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page70定位方向根據(jù)宏觀市場(chǎng)的趨勢(shì)以及日照城市現(xiàn)狀的真實(shí)情況，本項(xiàng)目定位還是以休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)模式打造的綜合商業(yè)體。檔次定位尋求中高檔品牌連鎖經(jīng)營(yíng)，在檔次定位上與現(xiàn)有市場(chǎng)差異化，避開直接的競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目自身?xiàng)l件優(yōu)越，具備打造成區(qū)域型一站式體驗(yàn)消費(fèi)中心的客觀條件。區(qū)域定位業(yè)態(tài)定位綜合類中高檔一站式購(gòu)物中心通過(guò)對(duì)日照零售市場(chǎng)及周邊商業(yè)研究，本項(xiàng)目打造成以吃喝玩樂(lè)購(gòu)為主、親子樂(lè)園為輔的新型一站式體驗(yàn)消費(fèi)中心。中高檔為主，吃喝玩樂(lè)購(gòu)、環(huán)境舒適的，區(qū)域型一站式體驗(yàn)消費(fèi)中心區(qū)域型4.2規(guī)劃方案建議新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page71賽福特影視廣場(chǎng)鳥瞰圖南面商業(yè)地塊北面商住地塊4.2規(guī)劃方案建議新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page72地面鋪裝圖案注重細(xì)節(jié)的連接，以及色彩與圖案的變化，增加購(gòu)物趣味性。入口廣場(chǎng)采用有機(jī)玻璃地?zé)粞b飾，增加時(shí)尚現(xiàn)代感下水處理不同地磚樣式的拼接組合增加步行樂(lè)趣花池與路面的交接4.2規(guī)劃方案建議新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page734.2規(guī)劃方案建議

商鋪招牌賦予個(gè)性化設(shè)計(jì)，沿街展示面注重色調(diào)與造型的變幻，增加顧客記憶點(diǎn)及購(gòu)物風(fēng)情。新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page74入口廣場(chǎng)及各內(nèi)部街區(qū)端口處安放導(dǎo)視牌，增加時(shí)尚的造型設(shè)計(jì)，提升商業(yè)娛樂(lè)氛圍。4.2規(guī)劃方案建議新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page75深度原則廣度原則高度原則影視廣場(chǎng)項(xiàng)目將以品牌超市與影院為發(fā)展重點(diǎn)，同時(shí)引進(jìn)一批大型休閑美食連鎖企業(yè)，以及眾多中高端美容美發(fā)、化妝品、娛樂(lè)、親子樂(lè)園等品牌連鎖店將建設(shè)成為集大型購(gòu)物、休閑、影視、娛樂(lè)、居住于一體的多功能國(guó)際化城市綜合商業(yè)廣場(chǎng)，為東港及周邊地區(qū)創(chuàng)造一個(gè)一站式休閑購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所，成為東港區(qū)的標(biāo)志性新商業(yè)中心，并輻射日照和周邊地區(qū)。影視廣場(chǎng)將形成涵蓋游、娛、購(gòu)、居等功能形態(tài)同時(shí)滲透的“四位一體”全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)缴藤Q(mào)高地，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展注入高能級(jí)活力和動(dòng)力。戰(zhàn)略定位在功能上全方位滿足居住、商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)、休閑等多元化需求符合未日照城市發(fā)展方向突出影視廣場(chǎng)的獨(dú)特性，即商業(yè)與住宅配套發(fā)展，功能互補(bǔ)，打造影視廣場(chǎng)的影響力定位原則4.3市場(chǎng)招商目標(biāo)新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page7601商貿(mào)購(gòu)物提供參觀、購(gòu)物、洽談的商貿(mào)功能，包括精品連鎖、形象店、旗艦店、特色小商品等，主要分布在一、二層，為入駐的商家企業(yè)提供最佳的銷售平臺(tái)和渠道，為消費(fèi)者提供琳瑯滿目的特色商品和最佳的服務(wù)02美食休閑提供極富地方特色的休閑、美食服務(wù)，涵蓋西餐、酒吧、精品餐館、商務(wù)茶樓等03餐飲娛樂(lè)建設(shè)娛樂(lè)城，提供KTV、影院、中式餐飲、康樂(lè)、健身等中高端配套服務(wù)04廣告服務(wù)充分利用內(nèi)外部資源提供廣告服務(wù)，如大型戶外廣告牌、LED廣告屏、大堂內(nèi)液晶展示屏廣告等商業(yè)地塊整體上形成“游、娛、購(gòu)”等多功能形態(tài)同時(shí)滲透的格局，分布大型超市、商務(wù)餐飲區(qū)、娛樂(lè)休閑區(qū)、親子樂(lè)園區(qū)以及配套服務(wù)區(qū)4.3市場(chǎng)招商目標(biāo)新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page77NO.1NO.2NO.3影視廣場(chǎng)將采取“政府支持、企業(yè)投資、市場(chǎng)招商、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)”的國(guó)內(nèi)先進(jìn)的新型地產(chǎn)開發(fā)模式，將體現(xiàn)一種全新的“商業(yè)+住宅+服務(wù)”三位一體的開發(fā)理念項(xiàng)目開發(fā)完成后，開發(fā)商可采取“物業(yè)出售+物業(yè)出租”相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式既能滿足地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)對(duì)現(xiàn)金流的要求，又能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資產(chǎn)的長(zhǎng)期持有和持續(xù)穩(wěn)定的項(xiàng)目收益。本項(xiàng)目商業(yè)面積部分應(yīng)委托專業(yè)商業(yè)管理公司進(jìn)行招商、運(yùn)營(yíng)和管理，相應(yīng)的管理模式為租賃經(jīng)營(yíng)管理，并成立商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司進(jìn)行全方位管理服務(wù)本項(xiàng)目將采用國(guó)際化的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，有利于各方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、科學(xué)決策、快速投資并運(yùn)營(yíng)，快速發(fā)揮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。影視廣場(chǎng)將做好全方位地產(chǎn)開發(fā)，除了商貿(mào)，也能滿足居住、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等多方面需求，面向中高端客戶。以大型品牌超市、影視城、親子樂(lè)園為運(yùn)營(yíng)支撐，來(lái)打造“5+2、白+黑、晴+雨、365天年中無(wú)休”的宜人、宜商、宜居的城市綜合商業(yè)體，形成老城區(qū)的地標(biāo)性項(xiàng)目和新的商業(yè)中心運(yùn)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式開發(fā)模式4.3市場(chǎng)招商目標(biāo)新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page78影視廣場(chǎng)的建設(shè)將借鑒目前國(guó)際先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念和經(jīng)驗(yàn)，由知名專業(yè)商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)部分進(jìn)行前期招商和后期運(yùn)營(yíng)管理。本項(xiàng)目將集合品牌策劃、招商、運(yùn)營(yíng)和管理四位一體，將影視廣場(chǎng)建設(shè)成為“5+2、白+黑、晴+雨、365天全年無(wú)休”的宜人、宜商、宜居的城市綜合體，成為日照的“地標(biāo)性建筑”和“城市名片”，迎合日照商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，促進(jìn)日照的地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮。4.3市場(chǎng)招商目標(biāo)新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page794P策略產(chǎn)品策略硬件方面：在硬件建設(shè)方面影視廣場(chǎng)將建設(shè)一流的大型超市、影視院線、親子樂(lè)園、中高檔商務(wù)公寓和公共配套建筑，建筑設(shè)計(jì)科學(xué)、有藝術(shù)感，建材以綠色環(huán)保為出發(fā)點(diǎn)，裝修以舒適、智能為目標(biāo)，商場(chǎng)和居家方面將配備大量的物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備，實(shí)現(xiàn)智能便捷化的現(xiàn)代生活。能源方面做到低碳、環(huán)保、無(wú)污染，采用與新能源結(jié)合的污水處理，盡可能的降低能耗軟環(huán)境方面：本項(xiàng)目不僅僅為商家和居民提供優(yōu)質(zhì)的商場(chǎng)和生活硬件設(shè)施，更為他們提供一種適合創(chuàng)業(yè)、穩(wěn)定發(fā)展、享受工作和生活樂(lè)趣的軟環(huán)境，提供完美和獨(dú)特的文化環(huán)境，倡導(dǎo)環(huán)保簡(jiǎn)約、時(shí)尚動(dòng)感、宜居宜商、方便快捷的城市文化，使當(dāng)?shù)鼐用竦玫礁昝赖纳钕硎軆r(jià)格策略本項(xiàng)目總體上實(shí)行市場(chǎng)價(jià)格策略，即商業(yè)、居住的地產(chǎn)租售價(jià)格基本與老城區(qū)同類型的地產(chǎn)價(jià)格持平，結(jié)合突出的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)、高品質(zhì)的建設(shè)質(zhì)量和國(guó)際化的服務(wù)配套，形成具有高性價(jià)比的房地產(chǎn)資源渠道策略本項(xiàng)目可利用專業(yè)商業(yè)管理公司的資源網(wǎng)絡(luò)，在省內(nèi)、國(guó)內(nèi)進(jìn)行招商，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶發(fā)展促銷策略從造成市場(chǎng)轟動(dòng)與推高售價(jià)兩方面考慮，在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期及正式開盤期間，制定一定的優(yōu)惠辦法，促進(jìn)銷售。在營(yíng)銷推廣上最大限度地利用現(xiàn)場(chǎng)臨街的展示面，強(qiáng)化地盤包裝，吸引過(guò)往人員的目光，達(dá)到事半功倍的效果4.3市場(chǎng)招商目標(biāo)新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page804C策略由美國(guó)營(yíng)銷專家勞特朋教授(1990)首次提出，分別代表顧客(Customer)、成本(Cost),方便(Convenience)、溝通(Communication)。4C營(yíng)銷理論是以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)企業(yè)首先應(yīng)該把追求顧客滿意放在第一位，其次是努力降低顧客的購(gòu)買成本，然后要充分注意到顧客購(gòu)買過(guò)程中的便利性，而不是從企業(yè)的角度來(lái)決定銷售渠道策略，最后以消費(fèi)者為中心實(shí)施有效的營(yíng)銷溝通以商戶和居民需求為核心，注重人性化與個(gè)性化全面提高產(chǎn)品質(zhì)量。堅(jiān)持不懈以消費(fèi)者切身感受為導(dǎo)向，不遺余力在細(xì)節(jié)上用心，為商戶和居民營(yíng)造家一樣的舒適環(huán)境。整個(gè)影視廣場(chǎng)契合了家庭的天倫本質(zhì)、環(huán)境的自然本質(zhì)、建筑的生活本質(zhì)，從而充分滿足消費(fèi)者需求以經(jīng)濟(jì)性為中心，力求控制客戶成本項(xiàng)目考慮到消費(fèi)者愿意付出和能夠付出多少成本，以4C理論中“消費(fèi)者支持的價(jià)格—適當(dāng)利潤(rùn)＝成本上限”的思維模式，將消費(fèi)者愿意付出的成本作為決定性因素，倒推成本搞開發(fā)，使物業(yè)的實(shí)際價(jià)格低于消費(fèi)者的心理價(jià)格，形成銷售勢(shì)能以便捷為重心，為客戶創(chuàng)造方便快捷

全面清楚地為企業(yè)和消費(fèi)者提供信息資料、傳播樓盤信息，開展大規(guī)模的樓盤推介活動(dòng)，設(shè)立更多的銷售網(wǎng)點(diǎn)或通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行雙向交流，以及進(jìn)行全程服務(wù)代理，不斷完善和改進(jìn)服務(wù)的每一細(xì)節(jié)，給予消費(fèi)者最大限度的方便以真誠(chéng)相待為宗旨，實(shí)現(xiàn)交流方式多樣化房地產(chǎn)營(yíng)銷是開發(fā)商與消費(fèi)者發(fā)生互動(dòng)作用的過(guò)程，采取多種形式與消費(fèi)者有效溝通，注重與消費(fèi)者的有效溝通，徹底摒棄過(guò)去“教師爺式”強(qiáng)加于人的促銷行徑，以積極的方式適應(yīng)顧客的情感，建立基于共同利益上的新型關(guān)系4.3市場(chǎng)招商目標(biāo)新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page81營(yíng)銷機(jī)構(gòu)和團(tuán)隊(duì)

本項(xiàng)目應(yīng)設(shè)立市場(chǎng)部，并聘請(qǐng)外部專業(yè)的營(yíng)銷公司，共同負(fù)責(zé)品牌定位、營(yíng)銷策劃、市場(chǎng)開拓、企業(yè)招商和后續(xù)管理，組織專業(yè)的精英營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，全力協(xié)助入駐商家的選址規(guī)劃、商家注冊(cè)和配套服務(wù)。營(yíng)銷方式本項(xiàng)目通過(guò)“借勢(shì)”和“造勢(shì)”，以求提高企業(yè)和項(xiàng)目的知名度，樹立良好的品牌形象，并最終促成影視廣場(chǎng)樓盤銷售的目的。本項(xiàng)目獨(dú)特的市場(chǎng)定位、所處的優(yōu)越位置、巨大的升值潛力、完善的配套以及在這里舉行的一系列活動(dòng)都為項(xiàng)目提供了引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注的話題。項(xiàng)目可以結(jié)合每個(gè)銷售階段的實(shí)際情況，制定相應(yīng)的造勢(shì)活動(dòng)，制造市場(chǎng)熱點(diǎn)，提高市場(chǎng)關(guān)注度，達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。營(yíng)銷策略4.3市場(chǎng)招商目標(biāo)新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page82網(wǎng)絡(luò)推廣通過(guò)網(wǎng)絡(luò)推廣是快速提高項(xiàng)目知名度的有效渠道。網(wǎng)絡(luò)推廣具有成本低覆蓋面廣、互動(dòng)性好、受眾廣泛、24小時(shí)不間斷等優(yōu)點(diǎn)。公司可通過(guò)自建網(wǎng)絡(luò)及知名門戶網(wǎng)站和行業(yè)網(wǎng)站進(jìn)行品牌宣傳，形成有價(jià)值的新聞、采訪等口碑相傳是最重要的品牌推廣渠道。服務(wù)好每一個(gè)客戶，為每一個(gè)招商入駐的商家提供滿意的服務(wù)是樹立品牌的最好方式，重點(diǎn)發(fā)展客戶之間的相互推薦，以點(diǎn)帶面，以客戶帶動(dòng)客戶共同招商入駐品牌口碑雜志類似報(bào)紙，視覺(jué)表現(xiàn)能力強(qiáng)，具藝術(shù)美感，印刷精美，為讀者喜愛(ài)。相比其它媒體，雜志的重復(fù)閱讀率及傳閱率最高，同一廣告能反復(fù)傳播。可選擇一些專業(yè)的經(jīng)理人、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)和投資雜志作為主要的廣告投放對(duì)象雜志廣告本項(xiàng)目針對(duì)各期工程的建筑，由專業(yè)策劃招商公司制定詳盡的招商計(jì)劃，有針對(duì)性的吸引國(guó)內(nèi)外知名商家和服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐商業(yè)廣場(chǎng)招商計(jì)劃廣告策略4.3市場(chǎng)招商目標(biāo)新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page83核心客群：海曲路與日照路現(xiàn)有商圈輻射人群重點(diǎn)客群：日照老城區(qū)核心輻射圈內(nèi)的中高端消費(fèi)者機(jī)會(huì)客群：日照2區(qū)2縣290多萬(wàn)人口的消費(fèi)群日照旅游客群4.4客戶定位新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page844.5租金價(jià)格研判基于項(xiàng)目周邊商鋪參考租金區(qū)位面積㎡單價(jià)元/㎡/天年租金萬(wàn)元備注華益大廈三樓7000.615海中路1-2層3503.443一層150㎡二層200㎡海中路1-3層260438一至三層面積相等正陽(yáng)路太陽(yáng)城門面1-2層3101.820一層110㎡一層200㎡望海路一層356.37.9太陽(yáng)城內(nèi)302.83二層新恒迪商業(yè)地產(chǎn)全程顧問(wèn)機(jī)構(gòu)2015.06|Page854.5租金價(jià)格研判等級(jí)租金范圍(元/天/㎡)外街內(nèi)街最低43最高52.51層租金建議價(jià)基于項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)研情況，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，影視廣場(chǎng)各層租金建議價(jià)：等級(jí)租金范圍(元/天/㎡)最低0.6最高1.52