2022年行業(yè)分析從規(guī)劃上看房地產(chǎn)的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)

從規(guī)劃上看房地產(chǎn)的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)“從將來城鎮(zhèn)體系的規(guī)劃來看，每年要有40-50萬的人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，而這些人就是房地產(chǎn)進展的剛需群體。除此之外，不要把房地產(chǎn)魔鬼化，更不要把房地產(chǎn)捧得太高。”

從福建省城鎮(zhèn)體系的總體規(guī)劃來看，將來房地產(chǎn)行業(yè)存在著持續(xù)、有力的進展機遇；同時也不要忽視進展過于快速、城市綜合實力不高的挑戰(zhàn)。

首先是福建省將來房地產(chǎn)進展的機會，從將來城鎮(zhèn)體系的規(guī)劃來看，今后我省平均每年要實現(xiàn)1.3%-1.5%的城市化進展，也就是說每年要有40-50萬的人口要從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。而這些人就是房地產(chǎn)進展的剛需群體。

人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，要解決的一個重要問題，就是住的問題。每個市的住宅比例都不一樣，但是根據(jù)正常的比例，一個人約有20-30平米的住宅量，保守估量城市化進展每年要給房地產(chǎn)帶來800萬平米的剛性需求。當(dāng)然，除了剛性需求外，還有改善型的置業(yè)需求等。

另外還有一個進展的潛力是城鎮(zhèn)化和城市化帶來的機會。

金融危機后，經(jīng)過了貿(mào)易政策、固定資產(chǎn)投資等政策后，我國有實行了通過拉動內(nèi)需的方法來解決經(jīng)濟危機。而通過房地產(chǎn)來拉動內(nèi)需是最有成效的。

以江蘇為例，一個人要實現(xiàn)城市化大約要20-25萬的代價，福建省實現(xiàn)城市化的人均代價約17-18萬，最基本、最簡潔的城市化代價也要10萬/人。根據(jù)將來福建省每年城市化1.3%-1.5%的速度來算的話，至少也會產(chǎn)生400億的效益。除了房產(chǎn)外的其他基礎(chǔ)設(shè)施也會跟著進展，這樣就可以拉動更多的內(nèi)需。

第三，福建是個生態(tài)比較好的宜居大省，在將來的進展中海有一塊核心的趨勢是吸引更多全國各地的人才跟人口來福建就業(yè)。這也是房地產(chǎn)進展的一個核心潛力。以泉州晉江為例，晉江地區(qū)本土人口和外來人口的比例是1:1，而福州目前大約是1:3，在加大對吸引外來人才、人口的力度的同時，可以產(chǎn)生對市場的需求，這也是將來房地產(chǎn)進展的一個潛在的機會。

至于挑戰(zhàn)方面，主要有兩個方面。

第一是進展過于快速的問題。不要把房地產(chǎn)魔鬼化，更不要把房地產(chǎn)捧得太高。就像是開得過熱的鍋爐一樣，雖然夠熱，但是不持續(xù)。假如房地產(chǎn)進展的速度上升到30%的話，要么中央來干預(yù)，要么自身也會垮掉。正常的進展速度應(yīng)當(dāng)是每年10%左右。

其次個方面，就是城市的綜合實力要提高。一個區(qū)域的進展需要諸多因素的支撐，持續(xù)的經(jīng)濟動力、足夠的就業(yè)機會、良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、良好穩(wěn)定的生活環(huán)境等都是城市化進展的因素