《物業(yè)管理模式問題研究6800字【論文】》

多元化居住物業(yè)管理模式研究【摘要】社區(qū)治理是多個主題管理社區(qū)公共服務的活動。中國社會變化加快，促進城市社區(qū)支配方式的創(chuàng)新。要構(gòu)建和創(chuàng)新城市社區(qū)的治理模式，必須重新定位政府在社區(qū)治理中的作用，培養(yǎng)社區(qū)治理的各種主題，構(gòu)建機制，鼓勵社區(qū)會員積極參與多個交互式網(wǎng)絡運營、社區(qū)治理、加強社區(qū)法律的建立以及社區(qū)治理目前，隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)增長，城市社區(qū)對物業(yè)的管理也在迅速發(fā)展。但是越來越多的問題被強調(diào)，這在一定程度上限制了中國城市資產(chǎn)管理產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使中國資產(chǎn)管理產(chǎn)業(yè)在日益成熟的市場環(huán)境中沒有明確的發(fā)展，因此發(fā)展正在增加。因此，深入分析中國城市社區(qū)特色管理存在的問題，探索科學有效的管理方法對促進發(fā)展至關(guān)重要。中國城市管理社區(qū)的所有權(quán)?；诖耍驯疚膶Ξ斍案C火社區(qū)管理的現(xiàn)狀進行整理和分析，找出當前我國的社區(qū)管理中存在的問題，并提出相關(guān)的解決對策，希望能夠?qū)ξ磥砦覈鐓^(qū)無業(yè)管理的發(fā)展有一定的借鑒作用?！娟P(guān)鍵詞】公共行政理論；多元化居??；物業(yè)管理模式1引言1.1研究背景就物業(yè)管理最基本的問題——管理模式來說，我國目前在居住小區(qū)中主要倡導委托物業(yè)公司進行物業(yè)管理的模式。在這種唯一的物管模式下，物業(yè)管理費收費難、物業(yè)管理企業(yè)舉步維艱、老舊小區(qū)失管失養(yǎng)、開發(fā)商遺留問題以及社區(qū)公共行政缺位等現(xiàn)象較為普遍。據(jù)一份網(wǎng)上的調(diào)查統(tǒng)計顯示，2006年在諸多的社會熱點問題中，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛問題高達70％以上，如此高頻率的糾紛問題已經(jīng)不是個案，而是共性，從而折射出了我國物業(yè)管理在制度設計和管理模式上存在的很多問題。通過參與建設部的《物業(yè)管理制度創(chuàng)新研究》的課題，筆者對物業(yè)管理問題有了全新的認識。本論文在該課題基礎上，對我國居住小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展中存在的矛盾和瓶頸的源頭——物業(yè)管理模式進行分析與研究，提出了“在我國住宅供應市場中應采用基于社區(qū)公共行政理論的多元化物業(yè)管理模式”的觀點，并就如何實現(xiàn)多元物業(yè)管理模式的問題進行了方案設計。1.2研究意義1.2.1理論意義中國社會變革加速，城市社會公共生活發(fā)生了巨大變化。在這樣的背景下，城市共同體的公報日益復雜，管理城市社區(qū)的傳統(tǒng)系統(tǒng)越來越難以適應這種變化。因此，要盡快實施管理城市共同體的傳統(tǒng)制度的制度改革和創(chuàng)新，構(gòu)建城市共同體治理模式是必不可少的。社區(qū)管理作為一種新型的公共服務供給方式，體現(xiàn)了政府、社會與市場互動合作的理念，是轉(zhuǎn)變政府職能、提高行政效率的需要。因此，如何在制度和運行機制上加以規(guī)范和完善，成為擺在我國政府和學者面前的一個重要課題。加快政府購買的理論研究對于解決我國政府購買中的難題，推進公共服務供給機制的良性發(fā)展，深化我國服務型政府建設具有重要的理論意義。1.2.2現(xiàn)實意義首先，我國的各個地區(qū)的社區(qū)管理服務還處于嘗試摸索階段，在具體實踐中還存在很多問題。目前，各個社區(qū)向社會組織購買的社區(qū)服務大多集中于社區(qū)衛(wèi)生、社區(qū)養(yǎng)老、社工等傳統(tǒng)公共服務領(lǐng)域，而在教育、社會保障等領(lǐng)域購買較少。在空間發(fā)展上，上海、深圳等少數(shù)發(fā)達城市取得了長足的進展，而中西部地區(qū)發(fā)展緩慢。本文試圖通過分析我國目前政府購買社區(qū)公共服務的現(xiàn)狀，探討政府購買實踐中的問題，并進一步提出改善措施，對于推廣社區(qū)服務的實踐活動具有重要的實際意義。其次，當前社區(qū)服務在發(fā)展過程中與當?shù)卣穆?lián)系必不可少，因此在一定程度上也是幫助轉(zhuǎn)變政府職能、建設服務型政府的需要。我國過去由政府直接提供公共服務的模式有很大的弊端，由于政府在公共資源的分配和供給上處于壟斷地位，缺乏外部競爭的壓力，從而導致公共服務供給效率低下和公共資源的浪費，給政府財政造成沉重的負擔。公共服務的普惠性、公共性和非排他性等特征決定了提供公共服務的責任必須由政府來承擔，但卻不一定只能由政府進行直接生產(chǎn)。養(yǎng)老、醫(yī)療、衛(wèi)生、就業(yè)、社區(qū)等公共服務涉及民眾生活的各個方面，這些龐大的責任體系單靠政府自身的力量是無法有效完成的。隨著我國市場的不斷孕育成熟和社會力量的發(fā)展壯大，由社會組織來承接政府轉(zhuǎn)移出來的職能成為可能，這就使得政府從具體的社會事務中脫離出來，把更多的經(jīng)歷投入到經(jīng)濟社會的宏觀調(diào)控和管理中來。政府購買公共服務有利于打破公共服務供給的壟斷局面，形成多元化的供給制度，實現(xiàn)政府、市場和社會的和諧共生。因此，探究我國目前政社區(qū)公共服務存在的問題，并在此基礎上進一步完善和改進，具有重要的現(xiàn)實意義。1.3研究內(nèi)容在諸多的社會熱點問題中，有關(guān)物業(yè)管理方面的糾紛問題一直居高不下。其主要原因，一方面是因為我國社區(qū)中政府的公共行政缺位，另一方面是因為我國的物業(yè)管理模式單一，產(chǎn)權(quán)人缺乏對物業(yè)管理模式的選擇權(quán)。本研究深入地剖析了我國當前物業(yè)管理體系中存在的若干問題，通過對公共行政理論的研究，將“社區(qū)公共行政主體”的概念移植到我國的社區(qū)共環(huán)境管理中，并對社區(qū)的公共行政問題進行了制度設計。社區(qū)公共行政主體制度的建立為居住小區(qū)的管理提供了基本的保障，從而為實現(xiàn)多元化物業(yè)管理模式奠定了基礎。本文主要分為五個部分。第一部分對本研究相關(guān)的研究背景和研究意義的那個進行闡述；第二部分對相關(guān)的理論，如社區(qū)行政管理、物業(yè)管理等相關(guān)概念進行整理，為后文進一步研究做鋪墊；第三部分分析了當前我國社區(qū)管理中存在的問題；第四部分針對當前存在各種問題，提出相應的解決措施；第五部分，鑒于當前現(xiàn)狀對我國的多元化社區(qū)管理模式進行展望。2相關(guān)理論基礎2.1社區(qū)公共行政理論“公共行政”是指根據(jù)憲法、法律和法律的規(guī)定，進而規(guī)范行使管理國家社會和公共事務的公共權(quán)力的國家或其他公共機關(guān)的行政活動。第一，行政和其他行政的主要特點是行政主體不是民間組織，而是公共機關(guān)。而政府是行政的主體。第二，行政是一種經(jīng)營行為，是處理與社會公共利益相關(guān)的問題的公共事務。第三，行政程序不可避免地伴隨著采取行政權(quán)力形式的公權(quán)力的行使。第四，公共行政是科學的管理活動，必須考慮效率和成本。2.2物業(yè)管理相關(guān)概述2.2.1新公共管理理論新的公共管理理論是城市治理的重要理論基礎之一，對城市管理至關(guān)重要。治理是一種社會問題和國家的管理，為了實施必須依靠特定的理論，新的公共管理理論就是這樣的理論。新的公共管理理論在媒體簡報中的應用對提高國家的國際競爭力和政府的運營效率至關(guān)重要。當然，在微觀層面上應用公共管理新理論對我國社區(qū)管理和服務有一定的參考意義。2.2.2物業(yè)管理（1）物業(yè)的概念物業(yè)是指各種住宅建筑、設施和支援場所?？傮w屬性通常由四個組成部分組成:木材施工、輔助設備、公共設施和施工圖。從物業(yè)管理服務的角度來看，屬性是指所有已建造的建筑物種類，不僅指相應的使用功能，還指公開聯(lián)盟的設施。城市支持和相關(guān)網(wǎng)站。它具有多樣性、完整性、固定性、保存和價值的審計、耐久性、多樣性、商品的特殊性等特征。屬性可根據(jù)存在的形式劃分為建筑群；也可以是單個建筑或構(gòu)造單位。從所有權(quán)的形式來看，屬性可以分為租賃屬性和自我使用屬性。根據(jù)使用的特性，財產(chǎn)可分為住宅用財產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)財產(chǎn)、特殊用途財產(chǎn)等。從財產(chǎn)的角度來看，可以分為公共資產(chǎn)和非公共財產(chǎn)；公共資產(chǎn)包括學校、政府機關(guān)、醫(yī)院等；非公共資產(chǎn)包括建筑物、生產(chǎn)、居住地和機構(gòu)、企業(yè)和個人的其他財產(chǎn)。（2）物業(yè)管理涵義物業(yè)管理包括關(guān)于房地產(chǎn)公司服務工作、房地產(chǎn)管理、銷售、租賃和房地產(chǎn)售后服務的法律和規(guī)定。從狹義上說，財產(chǎn)管理是指房地產(chǎn)所有人或用戶委托進行建筑物和相鄰設備、安全保證以及相鄰設備的特殊日常維護和控制的業(yè)務。借助現(xiàn)代模型和管理概念以及采用尖端技術(shù)的企業(yè)，最大限度地提高建筑的使用功能和經(jīng)濟價值，以提供生活環(huán)境、高速度、高質(zhì)量、經(jīng)濟高效的服務內(nèi)容以及商品的所有者和用戶。資產(chǎn)管理公司的服務工作通常包括維護、管理和保護與建筑物相關(guān)的機電設施和設備，以及維護設施和設施。提供清潔、安全性和安全性、綠色和其他內(nèi)容的服務。（3）物業(yè)管理模式物業(yè)管理模式是指操作機制和資產(chǎn)管理的組織方式。那是物業(yè)管理活動規(guī)律和物業(yè)管理活動本質(zhì)反映的理論總結(jié)。物業(yè)管理受經(jīng)濟體制限制，應根據(jù)全國物業(yè)管理體制的特點運作的方式。因此，物業(yè)管理模式實際上根據(jù)物業(yè)管理系統(tǒng)的特點分為不同的類型。目前，中國的資產(chǎn)管理正從傳統(tǒng)住房管理轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代資產(chǎn)管理。新模型和舊模型交織在一起，管理方法多樣化，在過渡期間形成資產(chǎn)管理的特征。3我國社區(qū)居住物業(yè)管理現(xiàn)狀3.1社區(qū)管理服務觀念落后我國社區(qū)物業(yè)管理公司積壓服務的概念使中國城市物業(yè)管理的服務質(zhì)量難以證明。它主要體現(xiàn)在兩個方面:一、中國城市資產(chǎn)管理的主觀原因?qū)е庐a(chǎn)業(yè)位置的偏差。中國的城市房地產(chǎn)管理公司無法確定行業(yè)的位置，因此成為了經(jīng)理，而不是服務提供商。因為物業(yè)管理公司本身就有逆行服務的概念，也沒有意識到資產(chǎn)管理的功能就是服務。這種惡劣的產(chǎn)業(yè)取向?qū)е轮袊鞘形飿I(yè)管理服務質(zhì)量不好。第二，由于初期房地產(chǎn)價格低，業(yè)主在晚期支付房地產(chǎn)費用的延遲或拒絕等客觀因素，中國房地產(chǎn)管理公司提供高質(zhì)量的服務。但是一旦所有者推遲或拒絕財產(chǎn)管理費，資產(chǎn)經(jīng)營公司就會變得更加消極和柔和，這將對所有者的管理意識產(chǎn)生重大影響。很難提供優(yōu)質(zhì)服務，將形成惡性循環(huán)，限制我國社區(qū)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和增長。3.2社區(qū)物業(yè)管理能力有限與發(fā)達國家相比，我國社區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)因創(chuàng)業(yè)遲來和我國房地產(chǎn)管理人才不足而相對落后，大部分城市社區(qū)財產(chǎn)管理公司的管理。它主要反映在兩個方面:第一，房地產(chǎn)管理公司、房地產(chǎn)所有者和開發(fā)者之間的關(guān)系管理不善。第二，物業(yè)管理側(cè)重于外部廣告，積累自己的實際管理經(jīng)驗，開發(fā)與管理相關(guān)的設施，在廣告中運行柜臺。在一定程度上，中國城市社區(qū)物業(yè)管理公司的先進管理設施逐漸成為家具，難以發(fā)揮其功能和作用。3.3老舊小區(qū)缺少管理歷史上我國前鄰居留下的問題非常復雜，混亂、產(chǎn)權(quán)混亂和財產(chǎn)管理的計劃更加困難。規(guī)劃和設計60多歲和70多歲的居住區(qū)，共同建設，自行建設，多代開發(fā)和調(diào)試建造的部分居住區(qū)，與20世紀80年代分散建設和居住在空置居住區(qū)的總體規(guī)劃不符。過去建的房子“適合所有情況”。他們想要的只是解決住宅問題。公共支援設施還沒有完工，公共綠地和停車場嚴重不足，有些支援服務所也能獲得經(jīng)濟效益。此外，以前居住區(qū)的財產(chǎn)權(quán)經(jīng)常由很多單位和個人組成。以前的住宅區(qū)只有一種運營和管理機制。他們大多數(shù)有多種運營和管理機制。然而，這些舊居住區(qū)經(jīng)常位于城市的中心。管理和維護的持續(xù)損失使居民生活和對整個城市環(huán)境產(chǎn)生負面影響的居住區(qū)相對退化。目前過很多地區(qū)可以把丑陋的舊居住區(qū)“美化”為政府的損害，還可以為城市的形象修理和更換屋頂、外窗和外觀。政府的財政資源有限，住宅區(qū)內(nèi)只面向道路的建筑物的屋頂變成了“斜坡水平”，無法更換外部窗戶來管理內(nèi)部看不見的建筑物。這不是根本原因，但治療癥狀的方法不是長期的解決方法，也不能解決根本的問題。3.4物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營困難目前我國大多數(shù)物業(yè)管理公司仍處于勞動密集型開發(fā)的主要階段。從管理方法的角度看，他們主要依賴手動工作。管理技術(shù)落后，科學和技術(shù)內(nèi)容不高，因此效率低，管理成本高。從管理規(guī)模來看，資產(chǎn)管理公司規(guī)模小、數(shù)量多、管理的財產(chǎn)規(guī)模小、分散，不構(gòu)成規(guī)模經(jīng)濟，并保持較高的管理成本。從服務范圍來看，這是安全和安全、清潔和衛(wèi)生、維護和維修等簡單服務，尚未執(zhí)行業(yè)務管理等增值業(yè)務服務。房屋租賃銷售和家電維修程序。此外，國家實施的“擔保和低收入成本”原則以及延交財產(chǎn)管理費用的原因是大多數(shù)資產(chǎn)管理公司資金不足和經(jīng)濟利潤低。4完善當前我國社區(qū)物業(yè)管理的對策和建議4.1加強相關(guān)法律法規(guī)我國房地產(chǎn)管理已經(jīng)發(fā)展了很多年，但相關(guān)法律和條例仍然落后。開發(fā)者、房地產(chǎn)公司和房東之間的糾紛往往導致無法通過法律手段正確解決的糾紛，因為沒有詳細的法律和規(guī)章來提供法律依據(jù)。根據(jù)資產(chǎn)管理的特點，法律和法規(guī)將根據(jù)兩個方面進行改進。一方面，必須改善當?shù)胤珊鸵?guī)章。我國不同部分的經(jīng)濟文化開發(fā)有很大差異。經(jīng)常不可能解決僅基于國有法律和規(guī)章的實質(zhì)性糾紛。根據(jù)開發(fā)房地產(chǎn)監(jiān)管的各個位置的實際情況，在財產(chǎn)管理過程中解決財產(chǎn)糾紛可能會更方便。例如，您需要詳細的法律和法規(guī)來管制定價原則、定價標準、服務配置和管理方法等詳細問題，以解決糾紛，這樣才能有法律依據(jù)。4.2調(diào)整社區(qū)管理制度改革當前的社區(qū)管理體系。社區(qū)是自主的基層組織。第一個是履行為居民提供服務的功能和執(zhí)行行政工作的功能。第二，通過支持公務員，政府必須為社區(qū)提供充足的力量和資源來解決問題，這項支援工作不能成為工作的轉(zhuǎn)移。總之，要在社區(qū)管理中做好工作，各部門要有明確的責任，履行各自的職能。同時，作為基本自治團體，要發(fā)揮共同體的作用，實現(xiàn)社會主義民主主義，促進大規(guī)模居民的參與，必須密切合作。合格的社區(qū)資產(chǎn)管理相信社區(qū)管理必須設定明確的績效目標，包括組織和個人目標。必須衡量和評價目標實現(xiàn)的程度。第一，必須加強社區(qū)工作人員的教育和評價。教育的主要目的是培養(yǎng)社區(qū)工作人員政治素質(zhì)和政策理論。與此同時，社區(qū)居民必須能夠參與社區(qū)員工評價過程，在民主中充分發(fā)揮。第二，可以建立和具體化激勵機制。為了改善社區(qū)工人的經(jīng)濟待遇，取得卓越成績的社區(qū)工人必須得到晉升和獎勵，以便能夠充分調(diào)動熱情。4.3培育多元化社區(qū)治理主體根據(jù)治理理論的要求，社區(qū)治理模式中的社區(qū)治理問題必須多樣化。除了政府之外，主要的社區(qū)治理組織還包括社區(qū)社區(qū)委員會、其他社區(qū)組織和社區(qū)居民。社區(qū)治理創(chuàng)新方式的創(chuàng)新意味著政府機構(gòu)和其他社區(qū)主題，如社區(qū)社區(qū)委員會、社區(qū)居民和社區(qū)中介組織。以平等協(xié)商為基礎，對社區(qū)治理負責。但是現(xiàn)在，在社區(qū)治理過程中，各種社區(qū)組織(自治團體、社區(qū)非政府組織等)和社區(qū)居民的角色充當社區(qū)居民。社區(qū)治理組織沒有完全更新和反映。因此，有必要加強符合社區(qū)現(xiàn)實的社區(qū)團體、社區(qū)居民和其他治理問題的文化和發(fā)展。應該以社區(qū)科學合理的分裂為基礎，改善社區(qū)的組織建設，設立和整頓社區(qū)組織、社區(qū)居民委員會。社區(qū)成員的代表。通過社區(qū)咨詢和審議會議，培育和培育各種社區(qū)中介，尤其是社區(qū)服務組織，以滿足居民社區(qū)的日常需求，構(gòu)建提供組織權(quán)威和移動通信公司的強大組織結(jié)構(gòu)，以及具有明確責任的社區(qū)組織體系，以幫助社區(qū)自立。5社區(qū)管理的創(chuàng)新模式——多元化管理模式考慮到我國城市共同體的現(xiàn)狀、特點和存在的問題，提出了第三種共同體管理模式，即政府對多類型共同體管理模式的主導因素。社區(qū)協(xié)商會以載體和社區(qū)成員的參與為核心。根據(jù)這個模式，社區(qū)管理一般應該由兩個級別組成:政府和社區(qū)自治組織，這是單一行政和完全自治之間的過渡改革模式。以“小政府和大企業(yè)”為基礎的政府職能變化與社區(qū)管理中政府的主導地位不一致，并且兼容。社區(qū)管理是一種社會層面的管理，政府已經(jīng)負責規(guī)劃、組織、管理、監(jiān)督和監(jiān)管。這是政府社會公共工作職能的直接體現(xiàn)。如果我們用比喻，我們可以認為政府是社區(qū)工作的總部，社區(qū)組織是社區(qū)工作的普通員工。社區(qū)多元型管理模式是對現(xiàn)行社區(qū)組織管理體制的功能性修補，是一個半行政化、半自治化的社區(qū)多元型管理體系。因而在本質(zhì)上仍然是以行政力量為主導的社區(qū)管理體制，但也正是由于這一原因，這一方案的實施具有較強的可行性。同時，較之目前的社區(qū)管理體制，社區(qū)多元型管理模式完善了社區(qū)的橫向管理體系，使社區(qū)管理由過去的以條為主，條塊分割向條塊結(jié)合的網(wǎng)絡化管理方向轉(zhuǎn)變。它體現(xiàn)了改革的進步意義，即有助于提高社區(qū)事務的民主參與度并相應弱化行政干預的力量，從而為逐步建立起多元互動民主自治的城市社區(qū)運行格局積累經(jīng)驗和奠定基礎。參考文獻張昊.基于社區(qū)公共行政理論的多元化居住物業(yè)管理模式研究[D].湖南大學.2015.彭杏芳.基于多元利益協(xié)調(diào)理論的住宅小區(qū)物業(yè)管理路徑研究[J].現(xiàn)代營銷(下旬刊),2018(04):144-145.李海若.住宅物業(yè)管理中多元管理體系建設及政府職責[D].遼寧師范大學,2014.程小飛.