物業(yè)評星級的總結(jié)

一、硬件設(shè)施要求。1、小區(qū)內(nèi)地面停車位數(shù)量不應(yīng)超過小區(qū)總停車位數(shù)量的10%。專用固定停車泊位不少于1個/戶。2、住宅小區(qū)應(yīng)具備門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他3項以上平安防范設(shè)施。3、小區(qū)宜建有配套的休閑活動中心、場地或固定活動館所，以及滿足業(yè)主需求的體育活動設(shè)施。4、新建小區(qū)綠地率不應(yīng)低于35%，舊區(qū)改建不宜低于25%。5、住宅小區(qū)公共效勞設(shè)施的配建水平應(yīng)與居住人口規(guī)模相對應(yīng)，其中小區(qū)應(yīng)配套建設(shè)有教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)效勞、金融郵電、社區(qū)效勞等公共效勞設(shè)施。二、綜合管理效勞。1、前期物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)向業(yè)主提供物業(yè)效勞手冊。2、承接工程時，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。4、24小時受理業(yè)主或物業(yè)使用人報修。急修15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，6小時內(nèi)修復(fù)。一般修理1日內(nèi)完成〔預(yù)約除外〕。5、對業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴在24小時內(nèi)答復(fù)處理。6、住宅小區(qū)工程經(jīng)理應(yīng)具有注冊物業(yè)管理師資格，有6年以上的物業(yè)效勞工作經(jīng)驗，并有3年以上住宅小區(qū)工程經(jīng)理任職經(jīng)歷。7、實行酬金制物業(yè)效勞收費方式的物業(yè)效勞企業(yè)每年至少公布2次效勞資金的收支情況。8、能提供6種以上便民〔無償〕效勞，如代收郵件、電瓶車接送、配置手推車、短時間內(nèi)物品存放、配備雨具、信息咨詢等。9、每年開展4次以上一定規(guī)模的社區(qū)文化活動，節(jié)假日有專題環(huán)境布置。10、每年的溝通面到達小區(qū)住戶的100%，每季至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)效勞的意見，并定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理效勞工作征求意見單，滿意率達95%以上對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達95%，處理率達95%以上。三、房屋管理與維修養(yǎng)護效勞。〔一〕房屋管理。1、制定完善的房屋管理規(guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理方法、戶外設(shè)置物管理規(guī)定等規(guī)章制度。2、每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護方案。3、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，組團及幢、單元〔門〕、戶門標(biāo)號標(biāo)志明顯。4、房屋外觀完好、整潔，外墻面磚、涂料等裝飾材料無脫落、無污跡。5、樓梯、扶手、公共門窗、休閑設(shè)施等共有局部牢固、無裂縫、無破損、無明顯污漬，使用平安。6、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔、統(tǒng)一、美觀，無平安隱患或破損。7、封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面。8、建筑設(shè)計有要求外不應(yīng)安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。9、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕。10、對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。〔二〕維修養(yǎng)護。1、巡查。物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)實際情況選擇房屋維護巡查工程，包括：〔1〕每年1次觀測房屋結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)特殊情況及時上報，必要時請專業(yè)單位進行檢測評定?！?〕每季檢查1次墻體、墻面?！?〕每季檢查1次頂棚。〔4〕每季檢查1次樓梯、扶手。〔5〕每季檢查1次屋面保溫隔熱層、防水層?！?〕每季檢查1次天臺扶欄、公共防盜網(wǎng)?！?〕每季檢查1次散水坡、雨檐臺、連廊?！?〕每季全面檢查1次樓板、地面磚。〔9〕每季檢查1次通風(fēng)口。〔10〕每半月巡查1次小區(qū)各標(biāo)識。〔11〕每周全面檢查1次公共門窗。〔12〕每周巡查1次路面、側(cè)石、井蓋等。〔13〕每周巡查1次圍墻?！?4〕每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品?！?5〕每周巡查1次室外健身設(shè)施、兒童樂園。2、維修效勞。在房屋巡查中發(fā)現(xiàn)的損壞及時安排專項修理。依照合同約定，屬于物業(yè)效勞費用中支出的維修工程應(yīng)在24小時內(nèi)組織修復(fù)。需要動用維修資金的，應(yīng)及時編制維修方案或?qū)ｍ椌S修資金使用方案，并在24小時內(nèi)向業(yè)主委員會提出書面申請，根據(jù)業(yè)主大會的決定組織維修。3、裝飾裝修管理。〔1〕受理業(yè)主或物業(yè)使用人的裝飾裝修申請登記，與業(yè)主、物業(yè)使用人或裝飾裝修企業(yè)簽訂裝飾裝修管理效勞協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知和考前須知?！?〕裝飾裝修期間每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或物業(yè)使用人未申請登記或違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)平安及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時勸阻或制止。拒不改正的，報告相關(guān)行政主管部門及業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示?！?〕裝飾裝修結(jié)束后進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理效勞協(xié)議的當(dāng)事人按照約定處理?！?〕委托清運裝修垃圾的，應(yīng)在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋等措施在2日內(nèi)清運。自行清運裝修垃圾的，應(yīng)采用袋裝運輸或密閉運輸?shù)姆绞?，?日內(nèi)清運。四、共用設(shè)備設(shè)施運行、維修、保養(yǎng)效勞。〔一〕供配電。1、總配電室專人值守，每2小時檢查1次設(shè)備運行狀況，對主要運行參數(shù)進行查抄。具備無人值守條件的配電室每日檢查1次，用電頂峰時期適當(dāng)增加巡視次數(shù)。其它低壓配電室每周巡查1次。2、上下壓配電柜、變壓器每年1次檢修除塵，按要求對上下壓配電設(shè)備、絕緣工具進行打壓檢測。3、配電室平安標(biāo)識、平安防護用品齊全，通風(fēng)照明良好，能有效防止蛇鼠等小動物進入。無有毒有害危險品及雜物存放，環(huán)境整潔。4、無自身系統(tǒng)故障引起的方案外大面積停電?！捕彻舱彰鳌?、院落、樓道照明巡查每周1次，不定期巡視，及時修復(fù)損壞的開關(guān)、燈口燈泡。2、保持公共照明燈具清潔，亮燈率100%。院落照明燈按時開啟，滿足使用要求。3、公共照明系統(tǒng)控制柜、線路、燈具綜合檢修每年1次，控制柜工作正常，無損壞組件。燈具無損壞、無變形、無銹蝕，完好率100%?！踩畴娞?。1、配備專業(yè)管理人員，電梯設(shè)備運行情況每日巡查2次，記錄標(biāo)準、詳實。2、保證電梯24小時運行，轎廂內(nèi)按鈕、照明燈具等配件保持完好，轎廂內(nèi)整潔。3、委托專業(yè)電梯維保單位按質(zhì)監(jiān)部門要求定期進行保養(yǎng)，每年進行平安檢測并在轎廂內(nèi)張貼《年檢合格證》。對維保單位保養(yǎng)工作進行監(jiān)督，保存相關(guān)記錄。4、電梯發(fā)生故障，物業(yè)管理人員應(yīng)及時通知電梯維保單位，并催促維保單位對故障進行修復(fù)，一般性換件維修1日內(nèi)完成，較為復(fù)雜維修3日內(nèi)完成。發(fā)生困人或其它重大事故，物業(yè)管理人員應(yīng)立即通知電梯維保單位，并在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，開展應(yīng)急處理，協(xié)助專業(yè)維修人員進行救助。物業(yè)效勞企業(yè)保存相關(guān)記錄。〔四〕給排水。1、生活供水。〔1〕泵房設(shè)備運行情況每日檢查4次。地下室、管道井等部位明裝管線、閥門巡查每周1次。〔2〕水泵、閥門全面檢查、檢測、保養(yǎng)每年1次，保證正常供水。水泵潤滑點注油每月1次，水泵、管道等除銹、防腐、刷漆每年至少1次?！?〕水箱、水池每年清洗2次，檢查保養(yǎng)附屬配件，并對水質(zhì)進行化驗，二次供水水質(zhì)符合國家飲用水標(biāo)準?！?〕水箱、水池管理具備一箱一卡。上人孔蓋板完好并加鎖。溢流管口安裝防護網(wǎng)并完好。每年秋冬季對暴露水管進行防凍保溫處理，確保供水的平安性。5〕泵房環(huán)境整潔，通風(fēng)良好，無雜物存放，能有效防蛇鼠等小動物進入。2、雨污水排放?！?〕公共污水管道每季檢查1次，視情況進行清通，排水暢通?！?〕雨水管道、化糞池等部位每季檢查1次，視情況進行清通，排水暢通，無堵塞。〔3〕污水提升泵檢查保養(yǎng)每半年1次，對化糞池進行清挖、清抽，集水坑定期清〔4〕雨季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理清挖?！?〕不定期對鑄鐵雨污水井蓋、明裝雨污水管道進行除銹、刷漆，損壞井蓋及時更換。5、供熱設(shè)施。〔1〕自行供熱的住宅小區(qū)，其供熱設(shè)備、設(shè)施及供熱管線應(yīng)由物業(yè)效勞企業(yè)負責(zé)維護、管理，或由其委托專業(yè)供暖公司維護、管理。采用集中供熱的住宅小區(qū)物業(yè)效勞企業(yè)可根據(jù)集中供熱部門的委托承當(dāng)小區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線等的維護和管理?！?〕每年在供熱開始前完成采暖供熱系統(tǒng)的年度檢修保養(yǎng)工作。〔3〕供熱季節(jié)，供熱交換站內(nèi)應(yīng)設(shè)24小時值班人員，每2小時巡視機房和設(shè)備1次，并做好設(shè)備運行記錄，及時發(fā)現(xiàn)和處理設(shè)備的各類故障隱患?！?〕維修人員每日10：00、22：00對小區(qū)供采暖閥門進行巡視檢查，對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時采取整改措施，暫時不能解決的應(yīng)及時上報主管部門。6、平安防范設(shè)施。物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)平安防范設(shè)施配備的實際情況，選擇做好以下維護保養(yǎng)工作：〔1〕監(jiān)控系統(tǒng)，做到：設(shè)備設(shè)施24小時運轉(zhuǎn)正常，實現(xiàn)對管理區(qū)域的有效監(jiān)控，畫面齊全、清晰。按設(shè)備隨機使用說明書的要求對硬盤錄像機、攝像機等設(shè)備進行檢修保養(yǎng)。。設(shè)備出現(xiàn)故障，能及時修復(fù)。〔2〕門禁系統(tǒng)，做到：每周巡視1次，保證系統(tǒng)工作正常。門鎖、對講主機檢查保養(yǎng)每季1次。一般性故障2小時內(nèi)修復(fù)。較為復(fù)雜的故障2日內(nèi)修復(fù)。〔3〕電子巡更，做到：調(diào)試保養(yǎng)每季1次，保證正常運行。保持巡更時間、地點、人員和數(shù)據(jù)的顯示、歸檔、查詢及打印功能正常，巡更違規(guī)記錄提示功能正常?！?〕周界防范系統(tǒng)，做到：主機除塵，壓線端子牢固，對射探頭牢固性檢查每年1次。報警系統(tǒng)有效性測試每周1次，中心報警控制主機能準確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號。系統(tǒng)發(fā)生故障，一般性故障1小時內(nèi)修復(fù)，較為復(fù)雜的故障24小時內(nèi)修復(fù)。7、 防雷接地系統(tǒng)。〔1〕每年對避雷裝置進行2次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復(fù)?！?〕高層建筑每年雨季前對避雷系統(tǒng)進行測試，保證其性能符合國家規(guī)定。8、 景觀配套附屬設(shè)施設(shè)備?！?〕每日按時開啟。每月檢查1次，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)?！?〕重大節(jié)日前對景觀附屬設(shè)施設(shè)備進行平安功能檢修，保證各項設(shè)施運行正常。五、 協(xié)助公共秩序維護效勞。〔一〕人員要求。1、 專職公共秩序維護人員以中青年為主，45周歲以下的人員占總數(shù)60%以上，身體健康，有較強的責(zé)任心，并定期接受專業(yè)培訓(xùn)。2、 能處理和應(yīng)對小區(qū)公共秩序維護工作，能正確使用各類消防、安防器械和設(shè)備。3、 配備對講裝置或必要的平安護衛(wèi)器械。〔二〕門崗。1、建立健全門衛(wèi)、值班、巡邏、守護制度，落實崗位職責(zé)制，人員到位，責(zé)任到位。3、各出入口24小時值班，主出入口雙人值勤，7：00?9：00、17：00?19：00設(shè)立崗，按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記。4、對大型物品搬出進行登記，記錄標(biāo)準、詳實。5、對裝修及其它臨時施工人員實行出入證管理，加強出入詢問，阻止小商小販、可疑人員隨意進入。6、保持出入口環(huán)境整潔、有序，道路暢通?！踩逞策?。1、制定詳細的巡查方案。公共秩序維護人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每2小時巡查1次，重點部位增加巡查頻次。2、每日定時巡查樓梯間等室內(nèi)公共區(qū)域，保持樓梯間暢通、無擅自占用、亂堆亂放現(xiàn)象。3、巡查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施，隨時準備啟動相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案?！菜摹耻囕v管理。1、按車輛行駛要求設(shè)立標(biāo)識牌和標(biāo)線，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，地上車位標(biāo)識標(biāo)準。有條件住宅小區(qū)宜設(shè)立臨時停車位。2、按照合同約定對車輛進行管理，確保車輛有序停放，消防通道中禁止停放車輛，保證消防通道的暢通，對不按規(guī)定停車的行為進行勸阻、糾正。3、車庫門禁系統(tǒng)、車庫內(nèi)照明、消防設(shè)備設(shè)施配置齊全并保持正常使用。4、收取車輛看管費的車場、車庫設(shè)專人24小時值班，車輛出入記錄標(biāo)準、詳實。5、 有條件的'住宅小區(qū)宜建設(shè)立體化停車設(shè)施。6、 建有立體停車設(shè)備的車庫應(yīng)設(shè)專業(yè)技術(shù)人員值守，并對設(shè)備使用人進行專業(yè)培訓(xùn)。7、 車場、車庫不應(yīng)私自改建、分隔、撤除。8、 非機動車應(yīng)定點停放?！参濉潮O(jiān)控。1、 設(shè)有監(jiān)控室的應(yīng)有專人24小時值班，交接班記錄標(biāo)準、詳實。2、 監(jiān)控室收到報警信號后，公共秩序維護人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理。六〕緊急事故防范。1、對洪澇、地震等突發(fā)性自然災(zāi)害，火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生、電梯故障等突發(fā)事件制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急事件處理責(zé)任人。事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。2、對因故障導(dǎo)致的臨時性停水、停電事故，應(yīng)及時排除故障并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。3、每年組織1次以上應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。六、保潔效勞?！惨弧硺莾?nèi)保潔。1、樓層通道和樓梯臺階，每日清潔3次。地面每日濕拖1次，干凈整潔。2、樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消防栓、指示牌每日清潔1次，欄桿每周清潔1次。3、天花板、公共燈具、墻面、踢腳線每月清潔1次，目視無積塵、無蜘蛛網(wǎng)4、共用門窗玻璃，每月擦拭2次，玻璃明亮、目視干凈。5、電梯轎廂地面、轎廂四壁每日清潔2次，燈飾及轎廂頂部每月清潔2次，保持干凈、整潔。〔二〕外圍保潔。1、道路每日清掃2次。雨雪天氣及時清掃主要通行道路，方便出行。2、綠化帶每日清潔2次，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)，目視無雜物。花壇外表潔凈無污跡。3、水景開放期內(nèi)，每日清潔2次。定期對水體投放藥劑或進行其它處理。水面一、綜合管理效勞。〔一〕業(yè)主入住時物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)提供全面、詳細的臨時管理規(guī)約、房屋使用手冊?！捕吵薪庸こ虝r，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全?！菜摹硤笮薨措p方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄?！参濉硨嵭谐杲鹬莆飿I(yè)效勞收費方式的物業(yè)效勞企業(yè)每年至少公布一次物業(yè)管理效勞費用收支情況?！擦趁磕甑臏贤娌坏陀谛^(qū)住戶的50%，每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)效勞的意見，滿意率達80%以上。對不滿意事項進行分析、整改、回訪，不滿意事項回訪率達70%，處理率達80%以上。二、房屋管理與維修養(yǎng)護效勞?！惨弧持贫ǚ课莨芾硪?guī)定、房屋維修養(yǎng)護制度、小區(qū)巡檢制度、房屋裝飾裝修管理方法等規(guī)章制度?！捕趁磕甑谒募径戎贫ㄏ乱荒甓染S修養(yǎng)護方案?！踩硺I(yè)主或物業(yè)使用人裝修前，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)依規(guī)定與其簽訂裝修協(xié)議，告知業(yè)主或物業(yè)使用人裝修須知，并監(jiān)督裝修過程。對違規(guī)裝修，影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)平安及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，應(yīng)及時勸阻或制止?！菜摹硨`反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門。〔五〕發(fā)現(xiàn)房屋結(jié)構(gòu)損壞時，應(yīng)及時告知業(yè)主委員會、相關(guān)部門并安排專項維修?！擦嘲l(fā)現(xiàn)道路、路面、側(cè)石、窨井蓋損壞時，應(yīng)及時告知業(yè)主委員會、相關(guān)部門并安排專項維修。〔七〕對危險隱患部位設(shè)置平安防范警示標(biāo)志。三、共用設(shè)備設(shè)施運行、維修、保養(yǎng)效勞?！惨弧陈窡簟堑罒敉旰寐什坏陀?0%，院落照明燈按時開啟，滿足使用要求?！捕秤?、污水主管道及化糞池遇有堵塞時應(yīng)進行清理、清掏?！踩硨I(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備未移交專業(yè)經(jīng)營單位的，每年在供熱開始前，完成承當(dāng)?shù)牟膳嵯到y(tǒng)的年度檢修保養(yǎng)工作。專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)屬專業(yè)經(jīng)營單位的每年在供熱開始前，可接受專業(yè)經(jīng)營單位的委托，協(xié)助做好有關(guān)工作?！菜摹齿d人電梯24小時正常運行。按質(zhì)檢部門要求委托專業(yè)電梯維保單位對電梯進行保養(yǎng)，每年進行平安檢測，并在轎廂內(nèi)張貼《年檢合格證》。電梯發(fā)生故障時，物業(yè)管理人員應(yīng)及時通知電梯維保單位，并監(jiān)督維保單位對故障進行修復(fù)?！参濉趁磕陮Ρ芾籽b置進行1次檢查，銹蝕、變形、斷裂部位及時修復(fù)，保證其性能符合國家規(guī)定。四、協(xié)助公共秩序維