酒店項目投研報告

內(nèi)部資料注意保密深圳廬山酒店項目投資建議匯報2015年12月目錄1. 項目概況4. 合作方案及測算3. 設計方案2. 市場分析1.1項目區(qū)位本項目位于深圳市市區(qū)核心——羅湖CBD，靠近羅湖口岸，是深圳最早建立的主城區(qū)，整個片區(qū)車水馬龍，極盡繁華。本案蓮塘項目項目位于深圳知名的廬山酒店原址，羅湖主干道春風路南側(cè)，距離深圳羅湖地鐵站及口岸僅700米，距離建設中的9號線地鐵站300米，2016年通車。1.1項目區(qū)位本案羅湖口岸深圳火車站香港地鐵羅湖站地王大廈京基100萬象城人民南商圈東門商圈文錦渡口岸根據(jù)深圳城市定位，本片區(qū)為“羅湖金三角地區(qū)”即蔡屋圍、人民南、東門三個核心商圈的范圍?；亟鹑堑貐^(qū)的發(fā)展目標是：多元魅力的深港都市消費中心活力繁榮的區(qū)域金融商務中心深厚積淀的深圳歷史文化中心本案羅湖口岸1.1項目區(qū)位萬象城金光華廣場地塊為廬山大廈原員工宿舍及商務樓位置，西至深圳羅湖中學、南至廬山花園大廈、東至廬山大廈及廬山酒店、北至春風路。總占地6823平米，周邊發(fā)展已十分成熟。本案1.1項目區(qū)位項目東側(cè)、南側(cè)為4幢百米樓，其中1幢為廬山酒店、3幢為廬山大廈（商住兩用），西側(cè)為羅湖中學羅湖中學廬山酒店廬山大廈廬山大廈春風路高架用地范圍1.1項目區(qū)位項目目前為待拆除狀態(tài)，包括酒店連廊、一棟商業(yè)樓、兩棟員工宿舍，目前單一業(yè)主已控制，拆遷協(xié)議已簽署，員工宿舍已搬空，隨時可拆遷。江西經(jīng)貿(mào)大樓計劃拆除酒店連廊計劃拆除春風路廬山酒店1.2項目現(xiàn)狀員工宿舍已搬空計劃拆除員工宿舍已搬空計劃拆除南至廬山花園大廈西至廬山酒店春風路高架計劃拆除計劃拆除1.2項目現(xiàn)狀羅湖中學未來操場位置春風路高架1.2項目現(xiàn)狀員工宿舍1賠1.15員工宿舍1賠1.15江西經(jīng)貿(mào)大樓貨幣安置江西駐深圳辦事處1賠1.15員工宿舍1賠1.15羅湖中學未來教學樓在建更新意愿征集列入更新計劃專項規(guī)劃審批實施主體確認拆除完畢1.3深圳城市更新流程2/3以上業(yè)主有更新意愿100%拆遷合同簽署完畢明確規(guī)劃指標舊改貸款審批用地規(guī)劃許可證土地出讓合同補繳地價舊改貸款放款深圳城市更新政策重要節(jié)點已與主管部門深入溝通根據(jù)我司方案承諾2周內(nèi)完成排它主體本項目更新公示范圍為4940平米，周邊有兩幅夾角地隸屬于廬山大廈（部分已經(jīng)出售給小業(yè)主），準備與政府溝通，以招拍掛形式底價摘下，合并為6823平米用地。估計困難較大，給予一定時間，如解決不了則用4940方案推進。城市更新單元廬山大廈用地擬并宗用地擬并宗用地1.4土地合并目錄1. 項目概況4. 合作方案及測算3. 設計方案2. 市場分析深圳公寓市場全年成交14.7萬平米，由于易受個案影響，均價波動較大，但整體呈現(xiàn)波動上漲趨勢，全年公寓成交均價61450元/平米。2.1板塊市場項目區(qū)域內(nèi)唯一在售的公寓產(chǎn)品為寶安南路的ONE39項目，該項目為爛尾樓改建，品質(zhì)較低。2.2周邊競品本案ONE39簡裝SOHO53000元月均53套塑和公園華府住宅報價70000元未開盤錦緣里嘉園住宅54000元月均110套中海天鉆住宅報價10-12萬元未開盤深圳中心天元精裝公寓8.5萬元月均56套2.2周邊競品ONE39該項目為1棟爛尾樓改建的簡裝SOHO2015年1月開盤至今，總供應量1077套，累積銷售632套，總成交面積3.14萬平方米。目前在售主力戶型為46、78平米一房、83平米兩房。近三月成交均價51435元/平米。目錄1. 項目概況4. 合作方案及測算3. 設計方案2. 市場分析廬山大廈地下室范圍土地開發(fā)條件規(guī)劃更新單元具備出讓條件待取得土地需合宗AB待取得土地需合宗B.東南側(cè)地塊地面為活動場地，地下為兩層地下室，地下一層為設備用房及酒店員工用房，地下二層為車庫?，F(xiàn)狀建筑與地下室根據(jù)以往項目經(jīng)驗，羅湖區(qū)土質(zhì)巖層較淺，對地下室開挖有一定難度-規(guī)范要求50M范圍內(nèi)新建需經(jīng)規(guī)劃、國土、建設等部門批準-我司目前方案地庫距離為17M-現(xiàn)狀廬山酒店地庫17M-深圳市區(qū)項目過往成功案例最低為10M地鐵9號線50M城市軌道交通安全保護區(qū)土地開發(fā)條件設計容量6822.8㎡公寓50%辦公45.7%商業(yè)1.8%公共配套2.4%用地面積：6822.8㎡容積率：12計容建筑面積：81870㎡建筑覆蓋率：50%綠化覆蓋率：30%

4940㎡公寓50%辦公44%商業(yè)2.6%公共配套3.4%用地面積：4940㎡容積率：12計容建筑面積：59280㎡建筑覆蓋率：50%綠化覆蓋率：30%根據(jù)與主管部門城更局、規(guī)劃國土局深入溝通，如下規(guī)劃指標可實現(xiàn)程度較高：業(yè)態(tài)配比：公寓50%，商辦50%容積率：12限高：150-180米4940方案一（按規(guī)范退線）4940方案一標準層4940方案一4940方案一4940方案二（溝通后極限退線）4940方案二標準層6823方案6823方案標準層6823方案6823方案目錄1. 項目概況4. 合作方案及測算3. 設計方案2. 市場分析合作方案目前項目公司已通過立項，100%業(yè)主已簽拆遷協(xié)議，對方提出方案為我方100%股權收購。對方承諾我方給出方案后，最快2周內(nèi)批準專項規(guī)劃。對方目前名下約3900平米物業(yè)以全貨幣補償?shù)男问桨仓茫约s10萬元/平米的價格進入項目公司土地成本。對方報價25000元/平米，負責安置房約7000平方米的建設費用談判協(xié)商后總對價=23000元/平米*可售面積（含補繳地價、安置費等成本）3.1合作方案標的公司情況3.1合作方案深圳市鼎曦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法代：鐘少偉注冊資金：1億元鐘少偉林俊成60%40%民間借貸回購協(xié)議2宗法院查封5000萬元標的公司情況3.1合作方案深圳市鼎曦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法代：鐘少偉注冊資金：1億元鐘少偉林俊成60%40%林俊成名下法人股東林俊成名下法人股東標的公司情況3.1合作方案深圳市鼎曦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法代：鐘少偉注冊資金：1億元60%40%林俊成名下法人股東林俊成名下法人股東陽光城100%轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署40%股權解凍專項規(guī)劃40%股權過戶60%股權過戶拆遷完成后續(xù)節(jié)奏安排3.1合作方案小地塊招拍掛土地合宗小地塊項目公司收購正式動工銷售回款體外5000萬借款共管解凍首期款5億元歸還2016年3月前無法解決則放棄該方案12月1月盡調(diào)后簽署股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議確保法律風險閉合廬山酒店資產(chǎn)抵押（二押）后續(xù)資金需求后續(xù)資金需求約4940地塊約1800平米地塊2015年12月5000萬體外借款2016年1月5億元共管至股權過戶解除2016年4月1.8億元4940補地價首期款2016年4月約4.7億元1800土地款溢價款一期2016年7月2億元項目合作二期款2017年4月1.8億元4940補地價二期款2017年4月約1.4億元1800溢價款二期交付2019年9月5000萬元(實付740萬)項目合作保證金+尾款結(jié)算回遷建安3.1合作方案3.2測算初步結(jié)論項目指標值說明核心指標：

IRR19.79%使累計凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率銷售凈利率8.70%項目凈利潤/銷售收入×100%凈利潤額22,397項目凈利潤=項目利潤-期間費用-所得稅參考指標：

第一次支付地價款時間2016年1月第一次支付總地價款20%以上的時間累計現(xiàn)金流為正的時間2017年11月

資金峰值(萬元）105,580資金峰值為累計負向凈現(xiàn)金流量的最大值資金峰值的時間2017年3月

輔助指標：

開工時間2016年2月

開盤時間2017年4月

清盤時間2017年11月

4940動態(tài)投模結(jié)論銷售價格產(chǎn)品可售面積銷售均價公寓(2000精裝)2326055000辦公2436045000一層底商200010萬3.2測算初步結(jié)論項目總額(萬元)地上可售分攤(元/㎡)備注一、營業(yè)收入257,55051,904

1、公寓銷售收入127,93025,782帶2000裝修55000元2、底商銷售收入20,0004,03110萬元3、辦公銷售收入109,62022,092甲級辦公45000元二、營業(yè)稅及附加27,4295,528三、銷售成本119,85324,154

1、純土地成本79,12715,947含3%契稅2、全工程建造成本40,7268,208含裝修費四、項目利潤110,26822,222

五、補繳土地增值稅13,4802,717占總銷5.23%六、期間費用20,0924,049占總銷7.80%1、管理費用5,1511,038占總銷2.00%2、營銷費用5,4091,090占總銷2.10%3、財務費用9,5331,921占總銷3.70%，年利按10%計七、稅前利潤76,69615,457

八、所得稅19,1743,864

九、稅后利潤57,52211,593

十、溢價分攤35,1257,079溢價+溢價財務成本十一、到手利潤22,3974,514銷售利潤率8.7%4940動態(tài)投模結(jié)論-敏感性分析3.2測算初步結(jié)論公寓均價(帶2000裝修)（元/平米）項目公司凈利潤（萬元）溢價及溢價財務成本（萬元）到手利潤（萬元）總銷金額（萬元）到手利潤率保守價：500005216035125170352459206.9%正常價：550005752235125223972575508.7%樂觀價：6000062226351252710126918010.1%盈虧平衡點為：整盤均價42500元/平米投資建議總結(jié)項目位于深圳CBD核心區(qū)位——寸土寸金的羅湖國貿(mào)核心位置，此處發(fā)展已十分成熟，土地資源極度稀缺。羅湖核心區(qū)幾乎無同類競爭產(chǎn)品，未來本項目有一定的自住定價權，打造領先產(chǎn)品更可獲得高額市場溢價。目前深圳周邊部分區(qū)域均價已超越羅湖板塊，羅湖核心區(qū)長期無新盤供應，房價洼地效應倍顯，中海天鉆項目明年初面世預計銷售價10-12萬，將引領市場重估羅湖價值。項目業(yè)權單一，目前100%控制在交易對手手中，拆遷協(xié)議全部簽署完畢，所有居民均已搬離，我方接手后可馬上開展拆遷工作，專項規(guī)劃批復后可立即動工。項目對價合理，利潤率較高，保本整體均價僅4.2萬元，經(jīng)濟安全邊界較大。3.3總結(jié)3.4融資方案發(fā)放貸款償還貸款100%持股受讓49%的股權優(yōu)先B（2.2億）平安大華（資管計劃）SPV項目公司廬山酒店舊改項目拆遷補償股權對價持股51%陽光城集團3.3億（劣后）優(yōu)先A（5.5億）合作方銷售回款開發(fā)建設風險控制措施：1.陽光城集團及實際控制人連帶責任保證擔保。2.SPV公司51%的股權質(zhì)押、項目公司100%的股權質(zhì)押。3.三章共管、平安派出董事（重大事項一致通過）、財務人員（監(jiān)管資金）4.項目土地證辦理完成后追加抵押。5.陽光城認購3.3億元劣后。6.首次放款前提（1）項目公司100%的股權過戶至SPV名下，并辦理了質(zhì)押登記。（2）項目已取得專項規(guī)劃批復。（3）項目公司已與原業(yè)主100%簽約拆遷。3.4融資方案1.建議設立SPV公司。因項目交易日程較緊（1月底交割），而項目公司需清理債權債務、理清股權關系，故建議新設SPV，并以SPV與項目方進行股權轉(zhuǎn)讓交易，金融機構(gòu)以SPV及項目公司作為授信的主體，前置審批，實現(xiàn)簽署融資協(xié)議、達到放款條件后直接放款，以配合陽光城的項目收購。2.項目貸款分批發(fā)放。預計交易價格11.4億元，扣除交易尾款0.4億元左右，預計股權轉(zhuǎn)讓價款支付規(guī)模11億元，本方案暫按照11億元的規(guī)模（含劣后的30%）計算。各筆的放款節(jié)奏如下：次數(shù)支付款項支付時點支付前提支付總規(guī)模陽光城集團出資規(guī)模平安出資規(guī)模第一筆股權轉(zhuǎn)讓款或安置款2016年1月（1）項目公司100%的股權過戶至SPV名下，并辦理了質(zhì)押登記。（2）項目已取得專項規(guī)劃批復。（3）項目公司已與原業(yè)主100%簽約拆遷。5億元1.5億元3.5億元第二筆補交地價款2016年3月（1）獲得補交地價