XXXX-翠金湖地塊產(chǎn)品建議

翠金湖項(xiàng)目10#、11#地塊—產(chǎn)品建議報(bào)告——北京公司2013年11月19日背景掃描產(chǎn)品定位產(chǎn)品建議自持建議壹貳叁肆目錄背景掃描關(guān)于市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目本體條件1壹本體

/地塊素質(zhì)10#11#地塊規(guī)劃條件地塊10#地11#地總占地面積(m2)44120.1045360.70總建筑面積(m2)128643.03149953.09地上總建筑面積(m2)114786.00129530.12地上住宅總建筑面積(m2)107886.00121922.46地上公建總建筑面積(m2)6900.007607.66地下總建筑面積(m2)13857.0320422.97地下住宅總建筑面積(m2)650.00700.00地下公建總建筑面積(m2)13207.0319722.97容積率2.62.8510#、11#地塊，整體容積率為2.73。根據(jù)此容積率，10#和11#地的建筑產(chǎn)品，應(yīng)以高層和小高層產(chǎn)品為主。其中10#地塊的小高層占比稍多，11#地塊的高層更多。本體

/地塊基礎(chǔ)條件各地塊功能業(yè)態(tài)劃分項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖10#、11#10#、11#地塊，位處整體地塊的西北角。周邊被湖水、河流、小區(qū)主商業(yè)街區(qū)包圍，景觀環(huán)境優(yōu)越，視野良好。整個(gè)小區(qū)只有3號(hào)地和8號(hào)地有小高層。其他地塊基本以洋房、疊拼、別墅為主。10#、11#地塊，是本項(xiàng)目唯一的高層建筑區(qū)。整體市場(chǎng)武清整體市場(chǎng)供應(yīng)量不斷攀升，預(yù)計(jì)完全去化需要9-12年時(shí)間近一年，武清區(qū)月均去化12.6萬(wàn)㎡；整年去化151.2萬(wàn)㎡區(qū)域市場(chǎng)入市產(chǎn)品存量：366萬(wàn)㎡2011.9-2012.8武清供應(yīng)面積（建面）787萬(wàn)㎡2012.9-2013.8武清區(qū)供應(yīng)面積（建面）191萬(wàn)㎡2010.5-2011.5新增建面978萬(wàn)㎡預(yù)計(jì)未來(lái)年均新增供應(yīng)489萬(wàn)㎡預(yù)計(jì)武清區(qū)整體供應(yīng)（1344-1833萬(wàn)㎡

）/151.2萬(wàn)㎡=9~12年板塊項(xiàng)目建面（萬(wàn)㎡）去化（萬(wàn)㎡）存量（萬(wàn)㎡）楊村鎮(zhèn)上盛世天下51.740.111.6盛世年華21.59.512保利海棠灣28.118.49.7經(jīng)緯城市綠洲25.77.917.8楓丹天城39.46.532.9荔城公館155.39.7金都花園15.11.613.5武清鎮(zhèn)下澤信金匯灣25.65.120.5慧翔龍?jiān)?147天房四季148.85.2五一陽(yáng)光6018.141.9匯錦新園6.6

1.74.9盛世華府6315.747.3住總尚清灣27.610.217.4松江運(yùn)河城149.54.5下朱莊天和林溪12.8111.8保利香頌湖12.70.212.5世貿(mào)茂悅府363.432.6龍灣城40328國(guó)際城月伴灣8.027.430.59花樣年花郡54.236.2348首城南湖1號(hào)6.750.256.5總計(jì)588.8222.91365.89市場(chǎng)

/武清市場(chǎng)現(xiàn)狀概述項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品面積段（平米）主力產(chǎn)品裝修情況亞泰瀾公館洋房/高層2居：90-109平米、3居：115-138平米75㎡一居90-109㎡二居115-138㎡三居毛坯茂悅府小高層/洋房/別墅小高層88-137平米/洋房117-161平米/別墅165-295平米95-98㎡二居137㎡三居精裝2500花樣年華郡小高層/別墅74-87平米/180-255平米70-87㎡二居毛坯龍灣城小高層/洋房/別墅68-115平米/110-141平米/250-300平米65㎡一居80㎡二居100㎡三居毛坯保利海棠灣高層/別墅2居90-100平米/2居125-128平米/大三居150-200平米/聯(lián)排300-370平米118-130㎡三居310-370㎡聯(lián)排毛坯經(jīng)緯城市綠洲武清高層1居50-60平米/2居90-100平米/復(fù)式120-130平米85-95㎡二居110-125㎡三居毛坯奧克斯盛世年華高層2居80-100平米、3居110-130平米84-97㎡二居113-125㎡三居毛坯盛世天下高層/別墅2居94平米/3居107-122平米/別墅301-388平米94㎡二居107-122㎡三居毛坯荔城公館高層2居：80-90平米，3居：90-120平米84-86㎡二居117㎡三居毛坯住總尚清灣高層/洋房/別墅2居84-104平米/3居115-142平米/洋房120-160/176-220平米聯(lián)排/325平米雙拼/420平米獨(dú)棟84-104㎡二居115-142v三居99㎡洋房二居毛坯天鵝湖一號(hào)高層2居70-110平米/3居130-142平米/90-100㎡二居105㎡三居毛坯精裝項(xiàng)目稀少，高層為供應(yīng)主力，面積段同質(zhì)化嚴(yán)重市場(chǎng)

/武清市場(chǎng)重點(diǎn)高層項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品類(lèi)型銷(xiāo)售均價(jià)(元/平米)裝修情況茂悅府小高層6500精裝2500花樣年華郡小高層6500毛坯龍灣城小高層7300毛坯保利海棠灣高層7000毛坯經(jīng)緯城市綠洲武清高層6400毛坯奧克斯盛世年華高層6800毛坯盛世天下高層7500毛坯荔城公館高層7000毛坯住總尚清灣高層6500毛坯天鵝湖一號(hào)高層6200毛坯高層6200-7500元/㎡左右（毛坯）市場(chǎng)

/武清市場(chǎng)高層價(jià)格戶(hù)型

盛世年華盛世天下保利上河雅頌保利海棠灣荔城公館經(jīng)緯城市綠洲一居在售面積區(qū)間-74---57供應(yīng)戶(hù)型比例-5%---35%二居在售面積區(qū)間80-9794949580-8680—90供應(yīng)戶(hù)型比例64%32%25%20%35%45%三居（首置）在售面積區(qū)間113-125107-122120125-128100-117100-125供應(yīng)戶(hù)型比例30.6%35%40%31%65%20%三居（改善）在售面積區(qū)間--150150-供應(yīng)戶(hù)型比例--35%17%-四居及以上（改善）在售面積區(qū)間152--200-供應(yīng)戶(hù)型比例4.7%--12%-別墅產(chǎn)品在售面積區(qū)間-301-308-300-370-供應(yīng)戶(hù)型比例-28%-20%-區(qū)域主要產(chǎn)品為80-95平米兩居，100-120平米首置三居。三居比例一般在30%左右，其余為二居和一居。市場(chǎng)

/武清市場(chǎng)高層配比城區(qū)及

盛世年華客戶(hù)構(gòu)成：當(dāng)?shù)鼐用?下屬市鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)移民+藍(lán)印客戶(hù)客戶(hù)比例：5：3：2主力客戶(hù)：當(dāng)?shù)刈杂酶纳疲ü珓?wù)員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主）

當(dāng)?shù)鼐用窈拖聦汆l(xiāng)鎮(zhèn)改善型客戶(hù)是在售高層項(xiàng)目的主要購(gòu)買(mǎi)者

荔城公館客戶(hù)構(gòu)成：當(dāng)?shù)鼐用?下屬市鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)移民+藍(lán)印客戶(hù)客戶(hù)比例：6：3：1主力客戶(hù)：當(dāng)?shù)刈杂酶纳疲ü珓?wù)員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主）

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及中心鎮(zhèn)的成熟，有力的吸引了下屬鎮(zhèn)市的人口藍(lán)印客戶(hù)有一定比例

上河雅頌客戶(hù)構(gòu)成：當(dāng)?shù)鼐用?下屬市鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)移民+外地藍(lán)印客戶(hù)客戶(hù)比例：6：2：2主力客戶(hù)：當(dāng)?shù)刈杂酶纳疲ü珓?wù)員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主）客戶(hù)層面：地緣內(nèi)改善自用為主體，剛需為主力?？蛻?hù)

/群體客戶(hù)/群體武清區(qū)域客戶(hù)群群體來(lái)源和特特性高層：本地客客戶(hù)，藍(lán)印補(bǔ)補(bǔ)充洋房：天津客客戶(hù)，改善需需求別墅：北京客客戶(hù)，度假投投資客群演變趨勢(shì)：武清地區(qū)生態(tài)態(tài)居住的概念念被京津地區(qū)區(qū)廣泛接受，，隨著我國(guó)人人口老齡化的的趨勢(shì)，養(yǎng)老老客群逐漸會(huì)會(huì)成為從洋房房到高層客戶(hù)戶(hù)的重要補(bǔ)充充。對(duì)于本案的10#、11#地而言，所推推出的高層產(chǎn)產(chǎn)品除了承接接藍(lán)印戶(hù)口的的客戶(hù)外，對(duì)對(duì)養(yǎng)老客戶(hù)的的需求也是在在前期規(guī)劃時(shí)時(shí)需要考慮到到的。背景總結(jié)地塊本體條件件決定產(chǎn)品只只能是高層為為主，搭配部部分小高層。。區(qū)域市場(chǎng)和客客戶(hù)情況顯示，高層產(chǎn)品項(xiàng)項(xiàng)目眾多，貨貨量巨大，市市場(chǎng)飽和，消消化周期長(zhǎng)，，價(jià)格上攻乏乏力。本地客客戶(hù)和和藍(lán)印印戶(hù)口口客群群，是是武清清高層層產(chǎn)品品的主主要購(gòu)購(gòu)買(mǎi)者者。貳產(chǎn)品組組合關(guān)于產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)型和和客戶(hù)戶(hù)需求求之間間的考考量2規(guī)劃定定位分分析/地塊優(yōu)優(yōu)勢(shì)資資源：：濕地景景觀、、清新新空氣氣、無(wú)無(wú)阻礙礙的視視野、、別墅墅區(qū)高高端配配套、、商業(yè)業(yè)街、、溫泉泉資源源……地塊劣劣勢(shì)分分析：：交通、、外部部生活活配套套檔次定定位：：10#11#地塊，，采用用高層層+小高層層的產(chǎn)產(chǎn)品組組合，，相對(duì)對(duì)于別別墅產(chǎn)產(chǎn)品，，交通通問(wèn)題題將成成為最最大的的硬傷傷。只有不不在乎乎通勤勤時(shí)間間的藍(lán)藍(lán)印客客戶(hù)，，和部部分養(yǎng)養(yǎng)老投投資客客戶(hù)會(huì)會(huì)選擇擇購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)本項(xiàng)項(xiàng)目的的高層層。如前所所述，，交通通和周周邊成成熟度度的，，只能能在產(chǎn)產(chǎn)品品品質(zhì)和和價(jià)格格上進(jìn)進(jìn)行彌彌補(bǔ)。。因此，，建議議地塊塊的高層和和小高高層產(chǎn)品定定位中中端。以下下分別別根據(jù)據(jù)檔次次定位位，確確定兩兩種產(chǎn)產(chǎn)品的的容積積率。。建筑形式容積率范圍高品質(zhì)，低容積率中品質(zhì)，中容積率中低品質(zhì)，高容積率獨(dú)立、雙拼別墅小于0.4小于0.30.3-0.40.4-0.5Townhouse

聯(lián)排別墅0.5-0.90.5-0.60.6-0.70.7-0.94．5層疊加0.7-1.10.7-0.80.8-0.90.9-1.16層多層1.1-1.71.1-1.31.3-1.51.5-1.711層小高層1.7-2.51.7-2.02.0-2.22.2-2.518層以上高層2.2-4.02.2-2.72.7-3.23.2-4.0產(chǎn)品容容積率率組合合估算算本案的的10#和11#地塊，，小高高層容容積率率建議議按照照2.1估算，，高層層容積積率建建議按按照3.2估算。?？傉嫉孛娣e89480總建筑面積(地上)244316容積率2.7產(chǎn)品組合參考

容積率覆蓋率平均層數(shù)占地面積建筑面積比例(㎡)(㎡)高層3.2015%21.356,490180,79474.0%小高層2.1019%11.023,38049,10820.1%公建1.5050%3.09,61014,4155.9%

合計(jì)89,480244,316100.0%產(chǎn)品容容積率率組合合估算算建議小小高層層11層，高高層18層到24層不等等，不不高于于33層。本案的的10#和11#地塊，，定位位中端端，小小高層層容積積率建建議按按照2.1估算，，高層層容積積率建建議按按照3.2估算。。叁3產(chǎn)品建建議各個(gè)角角度解解析地地塊產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)品整整體規(guī)規(guī)劃建建議規(guī)劃方方面，，10#11#地塊處處于整整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的的西北北角，，樓層層最高高，視視野最最好。。布局建建議西南高高，東東北低低，以滿滿足觀觀景。。建議在在滿足足日照照要求求的前前提下下，規(guī)劃劃布局局時(shí)盡盡量能夠從從風(fēng)水水的角角度闡闡釋項(xiàng)項(xiàng)目的的布局局，增增加項(xiàng)項(xiàng)目的的賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)。產(chǎn)品建建筑風(fēng)風(fēng)格建建議建筑風(fēng)風(fēng)格對(duì)對(duì)比效果—表現(xiàn)力力整體—適應(yīng)性性成本—性?xún)r(jià)比比從地塊塊產(chǎn)品品定位位檔次次出發(fā)發(fā)，地地塊產(chǎn)產(chǎn)品為為中端端檔次次。考慮到到成本本和效效果，，建議議采用用工藝藝成熟熟，表表現(xiàn)力力效果果較好好的西西班牙牙風(fēng)格格和artdeco風(fēng)格。。其中，，西班班牙風(fēng)風(fēng)格和和項(xiàng)目目整體體的風(fēng)風(fēng)格較較為契契合，，因此此建議議高層層產(chǎn)品品的建建筑風(fēng)風(fēng)格采采用西西班牙牙風(fēng)格格。產(chǎn)品面面積區(qū)區(qū)段和和面積積配比比產(chǎn)品配比小高層二居小高層三居小高層五居高層二居高層三居高層四居面積（㎡）75-95120-13020070-9095-120160套數(shù)34215712144659156總面積（㎡）27009.419643.22455.4108476.463277.99039.7面積占該產(chǎn)品比例55%40%5%60%35%5%套數(shù)占比13.1%6.0%0.5%55.5%22.7%2.2%考慮到到所處處的地地段位位置，，地塊塊的產(chǎn)產(chǎn)品建建筑形形態(tài)建建議南南北通通透全全板樓樓。不不建議議加入入一居居產(chǎn)品品，可可適當(dāng)當(dāng)加入入部分分頂樓樓躍層層。結(jié)合市市場(chǎng)的的主流流產(chǎn)品品面積積區(qū)間間段和和戶(hù)型型配比比，建建議配配比如如下：：二居產(chǎn)產(chǎn)品共共占比比68.6%三居產(chǎn)品品共占占比28.7%躍層產(chǎn)產(chǎn)品占占比2.7%套數(shù)和和面積積僅供供參考考，具具體數(shù)數(shù)值由由設(shè)計(jì)計(jì)單位位確定定剖面圖圖層層遞遞進(jìn)的的退臺(tái)臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)屋頂花花園“情景花花園””住宅宅形式式與高高層板板樓完完美結(jié)結(jié)合。。層層退退臺(tái)的的立面面造型型，豐豐富了了近人人尺度度的建建筑形形式，，降低低了高高層板板樓的的壓迫迫感。。為低層層住戶(hù)戶(hù)提供供了露露臺(tái)、、平臺(tái)臺(tái)等活活動(dòng)空空間，，采用用盆栽栽、吊吊籃等等可能能的綠綠化形形式，，可以以使平平面園園林在在豎向向空間間上得得到延延伸。。創(chuàng)新新：：針針對(duì)對(duì)高高層層建建筑筑，，建建議議采采用用高高臺(tái)臺(tái)情情景景洋洋房房的的建建筑筑形形式式豐富富空空間間產(chǎn)品品附附加加值值建建議議增加加產(chǎn)產(chǎn)品品附附加加值值，，錯(cuò)錯(cuò)層層露露臺(tái)臺(tái)的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)更更為為人人性性化化。。它它不不僅僅為為客客戶(hù)戶(hù)送送出出了了面面積積，，更更重重要要的的是是它它相相對(duì)對(duì)前前者者更更強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)私私人人空空間間。。也可可利利用用、、奇奇數(shù)數(shù)層層、、偶偶數(shù)數(shù)層層增增加加了了賣(mài)賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)，，從從而而提提高高了了每每平平米米的的價(jià)價(jià)格格。。產(chǎn)品品附附加加值值建建議議附加加建建議議1、項(xiàng)項(xiàng)目目本本身身有有溫溫泉泉地地?zé)釤豳Y資源源，，10#和11#地塊塊共共有有24萬(wàn)建建筑筑面面積積，，有有條條件件在在部部分分較較好好的的位位置置，，推推出出一一棟棟小小高高層層樓樓王王，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)溫溫泉泉入入戶(hù)戶(hù)和和全面面觀觀景效效果果，，打打造造一一棟棟高高級(jí)級(jí)溫溫泉泉公公寓寓。。2、針針對(duì)對(duì)養(yǎng)養(yǎng)老老客客群群的的產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議在產(chǎn)