XXXX億城地產(chǎn)培訓運營管理體系改進二

億城地產(chǎn)培訓：

房地產(chǎn)企業(yè)運營管理系統(tǒng)改進

地址：深圳銀湖酒店二零一二年三月十五日1房地產(chǎn)企業(yè)運營管理

——目錄前言第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計第二講：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系運行第三講：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系改進

2房地產(chǎn)企業(yè)運營管理

——前言一、運營管理的概念與內(nèi)容二、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述3

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十年發(fā)展，已經(jīng)由“做項目”階段發(fā)展到“做企業(yè)”階段。越來越多的地產(chǎn)企業(yè)面臨著多項目、跨區(qū)域的管理問題，如何使企業(yè)實現(xiàn)有質(zhì)量的持續(xù)增長給房地產(chǎn)企業(yè)管理提出了更高的要求。很多的中國房地產(chǎn)企業(yè)也不乏戰(zhàn)略和制度，但“執(zhí)行難”成為很多快速發(fā)展中企業(yè)的成長瓶頸。房地產(chǎn)企業(yè)運營管理

——前言4

變化不斷增加和加快----風險不確定性利益相關(guān)者不斷增加----利益細分、價值鏈延長客戶和自身要求不斷提高----質(zhì)量、利潤、資金、效益、競爭力項目復雜性不斷提高

----呼喚房地產(chǎn)的運營管理房地產(chǎn)企業(yè)運營管理

——前言5房地產(chǎn)企業(yè)運營管理

——前言如何保證企業(yè)持續(xù)高效的運轉(zhuǎn)？如何實現(xiàn)對項目的有效管理？如何做好分工協(xié)作？如何建立有效的運營管理體系？如何提高內(nèi)部協(xié)作的效率？如何保證員工的工作激情？企業(yè)擴大規(guī)模，進入企業(yè)發(fā)展的成長期階段，面臨一系列問題：規(guī)模/市場影響力成長期成熟期創(chuàng)業(yè)期6房地產(chǎn)企業(yè)運營管理

——前言成長期：管理成熟期：產(chǎn)品創(chuàng)業(yè)期：人規(guī)模/市場影響力企業(yè)在不同的發(fā)展階段面臨解決問題的重點有所不同，房地產(chǎn)企業(yè)在成功轉(zhuǎn)型之后，進入企業(yè)發(fā)展的成長期階段，對規(guī)范全面管理提出急迫的要求，特別是企業(yè)的運營管理7一、運營管理的概念與內(nèi)容1、運營的定義2、運營管理的基本概念3、對運營管理的深入理解前言

——運營管理的概念與內(nèi)容8一、運營的定義運營（Operations）就是把投入的資源（生產(chǎn)要素）按照特定要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出（產(chǎn)品和服務）的過程。因而是一切組織的最基本職能之一。輸入輸出職能過程材料設(shè)備人員信息資金制造供應運輸服務產(chǎn)品服務提供產(chǎn)品和服務的過程前言

——運營管理的概念與內(nèi)容9二、運營管理的基本概念1、運營管理的幾種定義2、企業(yè)價值鏈3、基于企業(yè)價值鏈的運營管理前言

——運營管理的概念與內(nèi)容10二、運運營管管理的的基本本概念念1、、運營營管理理的幾幾種定定義運營管管理（（OperationsManagement））相近近的概概念有有制造造管理理、生生產(chǎn)管管理、、生產(chǎn)產(chǎn)與運運作管管理、、作業(yè)業(yè)管理理、運運作管管理等等，它它們的的名稱稱之所所以不不同，，實際際上是是反映映了這這一學學科的的發(fā)展展過程程。與工業(yè)業(yè)化聯(lián)聯(lián)系在在一起起的有有形產(chǎn)產(chǎn)品，，可稱稱為““Production”或或“manufacturing”,對應應的（（productionManage-ment）），如如：汽汽車、、生生產(chǎn)產(chǎn)等提供服服務的的活動動稱為為“operations””,運運作/運營營管理理（OperationsManagement）前言——運運營管管理的的概念念與內(nèi)內(nèi)容11運營管管理定定義（（1））運營管管理（（OM）是對運運營過過程的的計劃劃、組組織、、實施施和控控制，，是對對生產(chǎn)產(chǎn)和提提供公公司主主要產(chǎn)產(chǎn)呂和和服務務的系系統(tǒng)進進行設(shè)設(shè)計、、運行行、評評價和和改進進，是是與產(chǎn)產(chǎn)品生生產(chǎn)和和服務務創(chuàng)造造密切切相關(guān)關(guān)的各各項管管理工工作的的總稱稱。前言——運運營管管理的的概念念與內(nèi)內(nèi)容12運營營管管理理（（OM））是是對對主主要要經(jīng)經(jīng)營營活活動動的的管管理理，，即即組組織織和和控控制制為為客客戶戶提提供供商商品品或或服服務務中中的的最最基基本本的的經(jīng)經(jīng)營營活活動動(Managementofmainbusinessactivity:theorganizingandcontrollingofthefundamentalbusinessactivityofprovidinggoodsandservicestocustomers).運營管理理定義（（2）前言——運營營管理的的概念與與內(nèi)容13運營管理理（OM）就是對創(chuàng)創(chuàng)造和提提供公司司基本產(chǎn)產(chǎn)品和服服務的各各個系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計計、運行行和改進進。(Operationsmanagement(OM)isdefinedasthedesign、operationandimprovementofthesystemsthatcreateanddeliverthefirm’’sprimaryproductsandservices)運營管理理定義（（3）前言——運營營管理的的概念與與內(nèi)容14現(xiàn)在的趨趨勢是將將生產(chǎn)和和提供服服務的活活動均稱稱為“運運營”，，生產(chǎn)管管理也就就演化為為運營管管理（operationmanagement）,也有的的稱之為為“生產(chǎn)產(chǎn)與運作作管理””“ProductionandOperationManagement”前言——運營營管理的的概念與與內(nèi)容15二、運營營管理的的基本概概念2、企業(yè)業(yè)價值鏈鏈（VCM）每一企業(yè)業(yè)都是設(shè)設(shè)計、生生產(chǎn)、銷銷售、交交貨和對對產(chǎn)品起起輔助作作用的各各種活動動的集合合體。所有這些些活動都都可以用用一個價價值鏈（（VCM）表示示。價值鏈把把企業(yè)的的活動分分成主要要活動（（PrimaryActivities）和支支持活動動（SecondaryActivities）兩大大類。企業(yè)價值值鏈（VCM））----就是創(chuàng)創(chuàng)造和提提供公司司基本產(chǎn)產(chǎn)品和服服務并實實現(xiàn)增值值的各個個系統(tǒng)的的集合前言——運營營管理的的概念與與內(nèi)容16房地產(chǎn)企企業(yè)價值值鏈支持活動主要活動公司基礎(chǔ)建設(shè)（一般管理、會計、財務、成本、戰(zhàn)略計劃）人力資源管理（招聘、培訓、發(fā)展）技術(shù)開發(fā)（研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進，新技術(shù)研究）采購、報建（原材料采購、設(shè)備供應、手續(xù)提供）立項策劃設(shè)計施工竣工銷售服務利潤前言——運營營管理的的概念與與內(nèi)容17企業(yè)價值值鏈（VCM））運營管理理（OM）就是對創(chuàng)創(chuàng)造和提提供公司司基本產(chǎn)產(chǎn)品和服服務的各各個系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計計、運行行和改進進。企業(yè)價值值鏈（VCM）就是創(chuàng)創(chuàng)造和提提供公司司基本產(chǎn)產(chǎn)品和服服務并實實現(xiàn)增值值的各個個系統(tǒng)的的集合。。運營管理理（OM）就是企業(yè)業(yè)價值鏈鏈上的各各個系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計計、運行行和改造造前言——運營營管理的的概念與與內(nèi)容18二、運營營管理的的基本概概念3、基于企業(yè)業(yè)價值鏈鏈的運營營管理企業(yè)的運運營管理理（OM）就是是通過企企業(yè)價值值鏈上各各項活動動進行分分析和設(shè)設(shè)計，強強化主要要業(yè)務流流程，協(xié)協(xié)調(diào)企業(yè)業(yè)活動并并不斷優(yōu)優(yōu)化，從從而創(chuàng)造造和提供供增值的的產(chǎn)品和和服務，，在滿足足客戶價價值需求求的同時時降低產(chǎn)產(chǎn)品和服服務成本本，獲得得和提高高企業(yè)競競爭優(yōu)勢勢前言——運營營管理的的概念與與內(nèi)容19運營管理理的對象象和內(nèi)容容運營管理理的目標標運營管理理的原則則運營管理理的執(zhí)行行者前言——運營營管理的的概念與與內(nèi)容20運營管理理的對象象運營管理理的對象象是運營營過程和和運營系系統(tǒng)。運營過程程是一個個投入、、轉(zhuǎn)換、、產(chǎn)出的的過程，，是一個個勞動過過程或價價值增加加的過程程，它是是運營管管理的第第一大對對象，運運營管理理必須考考慮如何何對這樣樣的生產(chǎn)產(chǎn)運營活活動進行行有效的的組織和和控制前言——運營營管理的的概念與與內(nèi)容211、企業(yè)業(yè)價值鏈鏈的各個個系統(tǒng)的的設(shè)計2、企業(yè)業(yè)價值鏈鏈的各個個系統(tǒng)和和運行3、企業(yè)業(yè)價值鏈鏈的各個個系統(tǒng)和和改進運營管理理的內(nèi)容容前言——運營營管理的的概念與與內(nèi)容22第一一：：不不斷斷滿滿足足客客戶戶需需要要。。（性性能能、、價價格格、、時時間間…………））第二二：：有有效效利利用用資資源源。。（人人員員、、材材料料、、運運輔輔、、庫庫存存、、設(shè)設(shè)備備、、場場地地…………））運營營管管理理的的目目標標提升升產(chǎn)產(chǎn)品品價價值值、、實實現(xiàn)現(xiàn)戰(zhàn)戰(zhàn)略略目目標標；；降降低低成成本本，，提提高高效效率率———提提升升企企業(yè)業(yè)核核心心競競爭爭力力前言言———運運營營管管理理的的概概念念與與內(nèi)內(nèi)容容23運營營管管理理的的原原則則樹立立整整體體思思想想，，追追求求協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)下下的的均均衡衡運營營過過程程規(guī)規(guī)范范化化、、標標準準化化、、流流程程化化堅持持量量化化的的管管理理與與控控制制前饋饋控控制制與與反反饋饋控控制制相相結(jié)結(jié)合合剛性性與與柔柔性性相相結(jié)結(jié)合合充分分利利用用信信息息平平臺臺前言——運營營管理的的概念與與內(nèi)容24運營管理理的執(zhí)行行者首席運營營官（ChiefOperatingOfficer,縮寫COO，，又稱營營運長）），主要要負責企企業(yè)的日日常營運運，輔助助CEO（ChiefExecutiveOfficer）的工工作；負負責企業(yè)業(yè)的運營營管理，，對CEO負責責，不對對企業(yè)的的發(fā)展趨趨勢負責責。COO在某某些公司司中同時時任職總總裁，但但他們通通常是常常務或資資深的副副總裁一般來講講，COO負責責公司職職能體系系的建設(shè)設(shè)，并代代表CEO處理理企業(yè)日日常職能能事務。。如果公公司未設(shè)設(shè)有總載載職務，，則CEO還要要承擔整整體業(yè)務務管理的的職能，，主管企企業(yè)營銷銷與綜舍舍業(yè)務的的職能公公司整個個的銷售售策略與與政策，，組織生生產(chǎn)經(jīng)營營活動，，協(xié)助CEO制制定公司司的業(yè)務務發(fā)展計計劃前言——運營營管理的的概念與與內(nèi)容25運營管理理的執(zhí)行行者其化運營營管理執(zhí)執(zhí)行者運營總監(jiān)監(jiān)運營管理理部經(jīng)營管理理部計劃財務務部總經(jīng)理辦辦公室行政部董事長秘秘書前言——運營營管理的的概念與與內(nèi)容26組織制定定公司全全年、半半年、季季度和月月工作計計劃提出內(nèi)部部管理機機構(gòu)設(shè)置置及崗位位設(shè)立方方案組織擬訂訂公司的的業(yè)務規(guī)規(guī)范和運運營流程程組織建立立各部門門業(yè)績評評估體系系，對部部門和主主管進行行考評協(xié)調(diào)各部部門之間間的工作作關(guān)系主持召開開日常運運營會議議，跟蹤蹤、檢查查、協(xié)調(diào)調(diào)各職能能部門的的工作組織建立立各部門門的績效效評估體體系，對對各部門門和主管管進行考考評……………運營管理理的主要要職責前言——運營營管理的的概念與與內(nèi)容27組織制定定公司全全年、半半年、季季度和月月工作計計劃提出內(nèi)部部管理機機構(gòu)設(shè)置置及崗位位設(shè)立方方案組織擬訂訂公司的的業(yè)務規(guī)規(guī)范和運運營流程程組織建立立各部門門業(yè)績評評估體系系，對部部門和主主管進行行考評協(xié)調(diào)各部部門之間間的工作作關(guān)系主持召開開日常運運營會議議，跟蹤蹤、檢查查、協(xié)調(diào)調(diào)各職能能部門的的工作組織建立立各部門門的績效效評估體體系，對對各部門門和主管管進行考考評……………運營管理理的主要要職責前言——運營營管理的的概念與與內(nèi)容281、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)產(chǎn)品開開發(fā)與銷銷售價值值鏈的各各個系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計計2、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)產(chǎn)品開開發(fā)與銷銷售價值值鏈的各各個系統(tǒng)統(tǒng)的運行行3、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)產(chǎn)品開開發(fā)與銷銷售價值值鏈的各各個系統(tǒng)統(tǒng)的改進進房地產(chǎn)企企業(yè)運營營管理的的內(nèi)容前言——運營營管理的的概念與與內(nèi)容29一、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營管管理的現(xiàn)現(xiàn)狀與特特點二、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營管管理與項項目計劃劃管理的的關(guān)系三、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營管管理的原原理前言——房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營管管理綜述述30一、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營管管理的現(xiàn)現(xiàn)狀與特特點很多房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)中普通通存的現(xiàn)現(xiàn)象：部門職能能不清，，相互推推諉，交交叉工作作難協(xié)調(diào)調(diào)崗位職責責不明，，干好干干壞說不不清授權(quán)不清清，不知知該不該該做主單個項目目做得很很好，但但多項目目運作問問題不斷斷總有忙不不完的事事情，但但不知道道在忙什什么，為為什么忙忙？同樣的問問題重復復發(fā)生不斷地處處理問題題但總也也處理不不完換一個領(lǐng)領(lǐng)導換一一種做法法越級指揮揮，計劃劃天天變變制度流程程一大堆堆，形同同虛設(shè)員工不斷斷抱怨，，雖然收收入越來來越高滿滿意度卻卻越來越越低客戶投訴訴不斷-----出現(xiàn)現(xiàn)這種現(xiàn)現(xiàn)象的根根本原因因在于企企業(yè)在發(fā)發(fā)展的過過程中并并未形成成一套規(guī)規(guī)范化的的運營管管理體系系，這樣樣的企業(yè)業(yè)據(jù)統(tǒng)計計占行業(yè)業(yè)的80%。前言——房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營管管理綜述述31認識誤區(qū)區(qū)：認為運營營管理就就是項目目計劃管管理最新難題題：多項目跨跨區(qū)域開開發(fā)的企企業(yè)計劃劃和目標標如如何保證證前言——房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營管管理綜述述32二、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營管管理與項項目計劃劃管理的的關(guān)系（一）運運營與項項目（二）項項目管理理簡介（三）運運營管理理與項目目管理的的區(qū)別（四）運運營管理理與項目目計劃的的關(guān)系前言———房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營管管理綜述述33（一）運運營與項項目工作性質(zhì)質(zhì)與內(nèi)容容的不同同工作環(huán)境境與方式式的不同同組織與管管理上的的不同前言———房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營管管理綜述述34（二）項項目管理理簡介項目的定定義：對確定性性對象按按限定時時間，費費用和質(zhì)質(zhì)量標準準完成的的一次性性任務。。“項目管理理就是指把把各種系系統(tǒng)、方方法和人人員結(jié)合合在一起起，在規(guī)規(guī)定的時時間、預預算和質(zhì)質(zhì)量目標標范圍內(nèi)內(nèi)完成項項目的各各項工作作，有效效的項目目管理是是指在規(guī)規(guī)定用來來實現(xiàn)具具體目標標和指標標的時間間內(nèi)，對對組織機機構(gòu)資源源進行計計劃、引引導和控控制工作作。”----美國項項目管理理學會<項目管管理知識識體系綱綱要>前言———房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營管管理綜述述35項目管理理框架圖圖項目干系系人的需需要和期期望9大知識識領(lǐng)域核核心功能能范圍管理理時間管理理成本管理理質(zhì)量管理理人力資源源管理溝通管理理風險管理理采購管理理項目管理理工具項目管理理技術(shù)9大知識識領(lǐng)域輔輔助功能能前言———房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營管管理綜述述36項目管理理簡介：：中國項目目管理知知識體系系框架前言———房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營管管理綜述述37（三）運運營管理理與項目目管理的的區(qū)別前言———房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營管管理綜述述38（四）運運營管理理與項目目計劃的的區(qū)別前言———房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營管管理綜述述39多項目公公司企業(yè)業(yè)管理的的三個層層次發(fā)展目標標項目開發(fā)發(fā)運營體系系戰(zhàn)略管理項目管理運營管理前言———房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營管管理綜述述40確定需要項目選擇項目計劃項目執(zhí)行項目控制項目評估項目結(jié)束定義計劃實施收尾項目的生生命周期期前言———房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營管管理綜述述41房地產(chǎn)企企來產(chǎn)品品開發(fā)與與銷售價價值鏈的的主要系系統(tǒng)和支持、、保證、、控制價價值鏈的的支持系系統(tǒng)主要系統(tǒng)統(tǒng)：立項項、策劃劃、設(shè)計計、施工工、竣工工、銷售售支持系統(tǒng)統(tǒng)：人力力資源、、財務、、行政、、成本、、采購、、技術(shù)、、報報建房地產(chǎn)企企業(yè)運營營管理就就是對以以上各個個系統(tǒng)進進行設(shè)計計、運行行和改進進、以實實現(xiàn)項目目開發(fā)的的增值，，提高效效率、降降低成本本，提升升企業(yè)的的核心競競爭力。。前言———房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營管管理綜述述42三、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營管管理的原原理（一）房房地產(chǎn)企企業(yè)價值值鏈（二）房房地產(chǎn)運運營管理理體系中中的各項項活動/子系統(tǒng)統(tǒng)前言———房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營管管理綜述述43（一）房房地產(chǎn)企企業(yè)價值值鏈支持活動主要活動公司基礎(chǔ)建設(shè)（一般管理、會計、財務、成本、戰(zhàn)略計劃）人力資源管理（招聘、培訓、發(fā)展）技術(shù)開發(fā)（研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進，新技術(shù)研究）采購、報建（原材料采購、設(shè)備供應、手續(xù)提供）立項策劃設(shè)計施工竣工銷售服務利潤前言———房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營管管理綜述述44（二）房房地產(chǎn)運運營管理理體系中中的各項項活動/子系統(tǒng)統(tǒng)房地產(chǎn)企企業(yè)產(chǎn)品品開發(fā)與與銷售價價值鏈的的主要系系統(tǒng)和支支持、保保證、控控制價值值鏈的支支持系統(tǒng)統(tǒng)：主要系統(tǒng)統(tǒng)：立項、策策劃、設(shè)設(shè)計、施施工、竣竣工、銷銷售。支持系統(tǒng)統(tǒng)：人力資源源、財務務、行政政、成本本、技術(shù)術(shù)、采購購、報建建。房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈（ValueChain）業(yè)務規(guī)范運營組織運營管理公司的運運營組織織、業(yè)管管規(guī)范和和運營流流程均圍圍繞房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)價值鏈鏈建立并并用作于于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)價價值鏈前言———房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營管管理綜述述45第一講講：房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理體系系模型型房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營組織織系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)設(shè)計房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)業(yè)務務規(guī)范范系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)設(shè)計房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營流程程系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)設(shè)計房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理體系系的設(shè)設(shè)計常常見問問題46公司發(fā)展戰(zhàn)略價值觀使命愿景Vision希希望望未來來成為為什么么樣的的企業(yè)業(yè)Mission明明確企企業(yè)的的客戶戶是誰誰？將將為客客戶提提供什什么樣樣的服服務Values公公司司在追追求目目標時時使用用的準準則Strategy公公司司的發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)徊金金字塔塔房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理體系系模型型47企業(yè)組組織架架構(gòu)運營組組織系系統(tǒng)業(yè)務規(guī)規(guī)范系系統(tǒng)運營流流程系系統(tǒng)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略企業(yè)運運營戰(zhàn)戰(zhàn)略企業(yè)運運營管管理體體系房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理體系系模型型48運營戰(zhàn)略運營組織系統(tǒng)部門職能崗位崗位職能業(yè)務規(guī)范系統(tǒng)開發(fā)設(shè)計成本工程營銷物業(yè)行政人事財務運營流程系統(tǒng)項目論證項目策劃設(shè)計管理招標采購工程管理企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略運營管理戰(zhàn)略房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理體系系模型型49一、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略略指引引下的的組織織架構(gòu)構(gòu)二、設(shè)設(shè)計組組織架架構(gòu)下下的部部門職職能三、合合理設(shè)設(shè)計各各部門門崗位位崗位位職責責及權(quán)權(quán)責劃劃分四、組組織系系統(tǒng)文文件的的設(shè)計計方法法和設(shè)設(shè)計要要求房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營組織織系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)設(shè)計50一、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略略指引引下的的組織織架構(gòu)構(gòu)按照現(xiàn)現(xiàn)代管管理理理論企業(yè)管管理一一般按按職能能分工工，其其中最最其本本的也也是最最主要要的職職能是是財務務會計計、技技術(shù)、、生產(chǎn)產(chǎn)運營營、市市場營營銷和和人力力資源源管理理。分工的的職能能既是是獨立立的又又是相相互依依賴的的，正正是這這種相相互依依賴和和配合合才能能實現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)業(yè)的經(jīng)經(jīng)營目目標。。企業(yè)的的經(jīng)營營活動動是這這些職職能有有機聯(lián)聯(lián)系的的一個個循環(huán)環(huán)往復復的過過程。。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理體系系模型型51四種架架構(gòu)圖圖職能式式項目式式弱矩陣陣式強矩陣陣式房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理體系系模型型52職能式式執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員職員適用于于規(guī)模模較小小的，，以技技術(shù)為為主的的項目目。不不適用用于時時間限限制性性強或或?qū)Ρ缺茸兓焖偎傧鄳獞捻楉椖宽椖繀f(xié)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理體系系模型型53項目式式執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員職員項目協(xié)協(xié)調(diào)適用于于包括括多個個相似似單個個項目目的單單位或或組織織以及及長期期的大大型的的重要要的和和復雜雜的項項目。。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理體系系模型型54矩陣式式—弱弱矩陣陣執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員職員項目協(xié)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理體系系模型型55矩陣式式-平平衡式式執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員項目經(jīng)理項目協(xié)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理體系系模型型56強矩陣陣式執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員項目經(jīng)理項目經(jīng)理主管項目經(jīng)理項目經(jīng)理項目經(jīng)理項目協(xié)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理體系系模型型57矩陣型型-復復合式式執(zhí)行主管職能主管職能主管職能主管職員職員職員職員職員職員職員職員項目經(jīng)理項目經(jīng)理主管項目經(jīng)理項目經(jīng)理項目經(jīng)理項目A協(xié)調(diào)調(diào)項目協(xié)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理體系系模型型58股東大會董事會總裁監(jiān)事會董事會秘書公司投資、財務委員會和外部行業(yè)專家顧問等行政管理部人力資源部經(jīng)營管理部企業(yè)發(fā)展部技術(shù)管理部財務管理部北京金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市金地物業(yè)管理有限公司上海金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市金地置業(yè)顧問有限公司深圳金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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金地集集團組組織架架構(gòu)圖圖房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理體系系模型型59董事長總經(jīng)理技術(shù)發(fā)展委員會公司投資地產(chǎn)項目以項目經(jīng)理制執(zhí)行總經(jīng)辦計劃部行政部檔案室公關(guān)部見下頁華潤集集團組織架架構(gòu)圖圖房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理體系系模型型60華潤集集團組組織架架構(gòu)圖圖接上頁頁財務部部資金管管理中中心研發(fā)部部經(jīng)營部部工程管管理部部招標采采購中中心合同預預算部部網(wǎng)絡(luò)部部人力資資源部部法務部部客服中中心市場研研究、、土地地談判判、前前期策策劃規(guī)劃局局、立立項、、證照照辦理理總建筑筑師負負責，，每個個項目目實行行責任任建筑筑師制制總工負負責制制設(shè)計管管理部部合同起起草、、審核核、執(zhí)執(zhí)行、、監(jiān)約約，做做工程程預算算信息化化平臺臺建立立維護護鳳凰城城華亭嘉嘉園優(yōu)仕園園翡翠城城成都翡翡翠城城華潤俱俱樂部部華潤特特點：：1、公公司所所有項項目影影響由由華潤潤置地地經(jīng)濟濟公司司承擔擔。專專業(yè)化化與職職業(yè)化化，形形成內(nèi)內(nèi)部市市場化化運作作2、實實行項項目經(jīng)經(jīng)理制制、總總工負負責制制、建建筑師師責任任制3、市市場反反應較較慢，，管理理隊伍伍年輕輕化4、華華遠分分流人人才，，內(nèi)傷傷較大大5、資資金、、品牌牌、規(guī)規(guī)劃有有優(yōu)勢勢6、逐逐漸形形成自自己開開發(fā)模模式，，如鳳鳳凰城城項目目和翡翡翠城城項目目房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理體系系模型型61董事長總經(jīng)理總經(jīng)辦萬科周刊秘書處檔案室行政部財務管理中心資金結(jié)算中心建筑研究中心工程管理部企劃部管理總部物業(yè)管理部人力資源部審計法務部監(jiān)事長投資決策中心區(qū)域項目利潤中心成本費用中心大連萬科天津萬科北京萬科深圳萬科武漢萬科南京萬科沈陽萬科財務部營銷部工程管理部綜合部分管成本財務分管營銷分管工程、規(guī)劃設(shè)計、采購。預算人力資源、行政、信息等功能集合萬科集集團房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理體系系模型型62萬科組組織架架構(gòu)特特點：：最早提提出職職業(yè)經(jīng)經(jīng)理人人理念念的企企業(yè)，，倡導導職業(yè)業(yè)化管管理管理較較規(guī)范范集團本本部為為投資資決策策中心心，從從事戰(zhàn)戰(zhàn)略高高度事事宜各地區(qū)區(qū)為法法人治治理機機制企企業(yè)，，通過過產(chǎn)權(quán)權(quán)控制制分公司司授權(quán)權(quán)較大大，機機構(gòu)盡盡量簡簡單，，總部部提供供支持持和監(jiān)監(jiān)約功功能人力資資源管管理非非常重重視，，強調(diào)調(diào)人員員的輪輪崗和和晉升升，職職業(yè)生生源較較好，，薪酬酬較低低，強強調(diào)職職業(yè)生生涯的的發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計——房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理體系系模型型63運營組組織系系統(tǒng)的的設(shè)計計原則則合理處處理好好集中中和分分散的的關(guān)系系明確各部部門之間間的定位位和權(quán)責責界定及及劃分分析各部部門在運運營流程程中發(fā)揮揮的職能能確定各部部門與其其它部門門溝通協(xié)協(xié)調(diào)關(guān)系系確定各部部門權(quán)利利與行編寫各部部門的部部門職能能分析各崗崗位工作作飽滿程程度因崗設(shè)人人與因人人設(shè)崗相相結(jié)合確定部門門各崗位位名稱及及基本工工作內(nèi)容容部門定崗崗定編時時需要對對公司短短其與長長期戰(zhàn)略略綜合考考慮公司織織架構(gòu)公司發(fā)展戰(zhàn)略各部門權(quán)力與責任各部門崗位定編部門各崗位職責確定房地產(chǎn)企企業(yè)運營營管理的的體系設(shè)設(shè)計——房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營管管理體系系模型64責權(quán)明確原則兼顧發(fā)展原則精干高效原則戰(zhàn)略導向原則以戰(zhàn)略為核心的運營組織系統(tǒng)設(shè)計基于公司司戰(zhàn)略，，自上而而下進行行設(shè)計力求機構(gòu)構(gòu)簡練，，人員精精干，從從簡單到到專業(yè)管管理效率率高，保保持競爭爭力?；诂F(xiàn)狀狀的管理理成熟度度、組織織的發(fā)展展階段及及管理能能力，同同時兼顧顧未來的的發(fā)展需需要。每一管理理層次、、部門、、崗位的的責任權(quán)權(quán)利都明明確和對對應。房地產(chǎn)企企業(yè)運營營管理的的體系設(shè)設(shè)計——房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營管管理體系系模型運營組織織系統(tǒng)的的設(shè)計原原則65部門職能能----例：：成本部部、采購購部各企業(yè)部部門的名名稱和職職責劃分分往往不不同，但但基本管管理與業(yè)業(yè)務工作作內(nèi)容必必須齊全全，才能能達到運運營管理理要求。。房地產(chǎn)企企業(yè)運營營管理的的體系設(shè)設(shè)計——房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營管管理體系系模型二、設(shè)計計組織架架構(gòu)下的的部門職職能66崗位職責責----例：：成本部部、采購購部成本部經(jīng)經(jīng)理崗位位職責預算工程程師崗位位職責采購部經(jīng)經(jīng)理崗位位職責合約工程程主管崗崗位職責責合約物資資主管崗崗位職責責合約營銷銷主管崗崗位職責責成本管理理事務員員崗位職職責三、合理理設(shè)計各各部門崗崗位職責責及權(quán)責責劃分房地產(chǎn)企企業(yè)運營營管理的的體系設(shè)設(shè)計——房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營管管理體系系模型671、市場場調(diào)查和和供方管管理工作作：1.1負負責了解解各施工工單位的的資質(zhì)狀狀況、施施工業(yè)績績、報價價水平及及任務飽飽和情況況;1.2負負責組織織對供方方（施工工隊伍、、設(shè)計單單位、廣廣告商等等）的資資質(zhì)進行行考察，，建立合合格供方方名錄；；1.3負負責定期期對材料料設(shè)備市市場進行行考察，，動態(tài)掌掌握材料料設(shè)備的的市場信信息；1.4負負責編制制或匯總總供方市市場考察察報告評評分表和和材料市市場考察察報告；；1.5負負責建立立材料市市場信息息庫，為為相關(guān)部部門提供供最新的的市場價價格信息息。2、招投投標及合合同管理理2.1負負責編制制項目整整體施工工招標方方案及計計劃；2.2負負責組織織設(shè)計招招投標工工作；2.3負負責組織織工程招招投標工工作；2.4負負責組織織工程監(jiān)監(jiān)理的分分判；2.5負負責組織織營銷廣廣告包裝裝業(yè)務的的分判工工作；2.6負負責對投投標單位位資格審審核；2.7負負責對部部門起草草的合同同文件進進行解釋釋，建立立和完善善招投標標及合同同文件的的標準版版本。3、甲供供材料和和裝飾材材料的管管理3.1負負責編制制公司甲甲供材料料的進度度計劃；；3.2負負責物資資采購；；3.3負負責協(xié)助助設(shè)計部部提供裝裝飾材料料和其它它需送樣樣報審物物資的樣樣品。范例：采采購部部部門管理理職能房地產(chǎn)企企業(yè)運營營管理的的體系設(shè)設(shè)計——房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營管管理體系系模型68范例：成成本部經(jīng)經(jīng)理崗位位職責1、全面面負責成成本部工工作，直直接對主主管副總總經(jīng)理或或總經(jīng)理理負責，，承擔本本部門領(lǐng)領(lǐng)導責任任；2、制定定本部門門的工作作計劃和和目標，，負責本本部門工工作職責責的落實實和各項項工作計計劃的執(zhí)執(zhí)行，保保證部門門高效、、有序的的進行；；3、組織織部門預預算專業(yè)業(yè)人員開開展項目目各建設(shè)設(shè)階段的的成本控控制工作作，合理理確定和和有效控控制工程程造價，，通過動動態(tài)控制制實現(xiàn)成成本控制制目的；；4、組織織部門開開展市場場調(diào)查和和研究，，收集各各類材料料與工程程造價信信息，進進行技術(shù)術(shù)經(jīng)驗分分析，堅堅持數(shù)據(jù)據(jù)積累；；5、確認認和簽署署部門發(fā)發(fā)出的重重要造價價文件，，如結(jié)算算等，配配合公司司完成三三算單辦辦理等重重大事項項；6、負責責組織部部門管理理制度與與業(yè)務規(guī)規(guī)范的建建立，并并與公司司及相關(guān)關(guān)部門的的有關(guān)制制度銜接接，保證證部門制制度合理理有效。。房地產(chǎn)企企業(yè)運營營管理的的體系設(shè)設(shè)計——房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營管管理體系系模型69范例：預預算工程程師崗位位職責1、在部部門經(jīng)理理的領(lǐng)導導下，完完成項目目在各階階段：方方案建議議階段、、初步設(shè)設(shè)計階段段、施工工圖設(shè)計計階段、、招投標標階段、、合同實實施階段段、以及及竣工等等階段所所相應的的投資估估算書、、預算書書、概算算書、工工程量清清單、結(jié)結(jié)算書等等的編制制。2、接受受參加專專業(yè)培訓訓、更新新知識、、提高業(yè)業(yè)務水平平。3、及時時掌握項項目工程程進展的的狀況，，對承包包商報送送的工程程形象進進度進行行審核，，提出付付款額的的建議。。（僅限限項目部部的預算算工程師師）4、對不不同的設(shè)設(shè)計及材材料進行行成本研研究，并并向現(xiàn)場場工程師師或設(shè)計計單位提提出成本本建議，，協(xié)助他他們在投投資限額額范圍內(nèi)內(nèi)進行設(shè)設(shè)計或設(shè)設(shè)計變更更。5、工程進行行期間，定期期制定成本估估算報告書，，反映施工中中存在的問題題及支付的情情況，就工程程變更的大約約費用，向公公司有關(guān)領(lǐng)導導及相關(guān)部門門提出建議。。6、審核工程程變更清單，，與承包商達達成費用上的的增減協(xié)議。。審核合同以以外的新增材材料單價。房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)企企業(yè)運營管理理體系模型70范例：成本管管理中心總監(jiān)監(jiān)職位說明書書房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)企企業(yè)運營管理理體系模型71范例：成本部部、采購部權(quán)權(quán)限劃分成本管理權(quán)限限劃分招標采購事務務權(quán)限劃分1、規(guī)劃設(shè)設(shè)計招標與合合約權(quán)限劃分分2、營銷事務務招標與合約約權(quán)限劃分3、工程合約約與招標權(quán)限限劃分房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)企企業(yè)運營管理理體系模型72范例：規(guī)劃設(shè)設(shè)計招標與合合約權(quán)限劃分分房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)企企業(yè)運營管理理體系模型73范例：營銷事事務招標與合合約權(quán)限劃分分房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)企企業(yè)運營管理理體系模型74范例：工程合合約與招標權(quán)權(quán)限劃分房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)企企業(yè)運營管理理體系模型75四、組織系統(tǒng)統(tǒng)文件的設(shè)計計方法和設(shè)計計要求組織規(guī)范系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計方法法明確戰(zhàn)略定位位：開發(fā)地區(qū)區(qū)范圍、預期期規(guī)模、經(jīng)營營思想（求快快、求大、求求精）設(shè)置管理模式式：管理層級級劃分（二級級OR三級））設(shè)計組織架構(gòu)構(gòu)：包括部門門及職能、崗崗位及職責劃分管理權(quán)限限：即各項業(yè)業(yè)務的審批授授權(quán)組織規(guī)范系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計要求求管理層級與部部門職責配置置可支持高效效運營適度授權(quán)、防防范風險總之：尋求風風險與效率的的最佳平衡點點房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)企企業(yè)運營管理理體系模型76組織系統(tǒng)規(guī)范范體系的設(shè)計計原則以組織系統(tǒng)為為基礎(chǔ)廣與深原則制度導向原則實現(xiàn)經(jīng)營目標為原則共享互補原則則分與合原則管理制度的制制定必須能夠夠體現(xiàn)“分分”與“合合”原則，對對管理權(quán)限有有收有放，既既集中于集中中的管理，又又兼顧橫向的的管理創(chuàng)造綜合效應應，達到資源源共享，優(yōu)勢勢互補，互相相推動，有效效提高效率，，降低管理成成本管理制度、管管理規(guī)定和管管理辦法，必必須確保各核核心業(yè)務實現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)營目標，，為實現(xiàn)公司司戰(zhàn)略發(fā)展目目標做出貢獻獻，隨著組織織的重大戰(zhàn)略略調(diào)整而調(diào)整整管理制度的要要體現(xiàn)“廣””的原則，即即制度應該最最大限度的覆覆蓋全公司所所有部分，也也要體現(xiàn)“深深”的原則，，即必須明確確和詳細以制度為導向向，建立一套套完整的、規(guī)規(guī)范化的系統(tǒng)統(tǒng)，淡化管理理者個人的因因素，加強制制度的約束力力房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)企企業(yè)運營管理理體系模型77組織系統(tǒng)文件件的建立過程程現(xiàn)狀診斷（WHY）制定目標（WHERE））組織人員（WHO）明確計劃（WHEN）文件架構(gòu)與關(guān)關(guān)鍵內(nèi)容確定定（WHAT）編制與評審/培訓與應用用（HOW））房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)企企業(yè)運營管理理體系模型78與其他部門的的交叉內(nèi)容必必須有效銜接接，共同確定定系統(tǒng)文件的詳詳細程度與技技能及培訓程程度相適應并非越細越好好，關(guān)鍵能明明確要求，發(fā)發(fā)揮作用能夠自我完善善，即文件自自身有完善機機制需要持續(xù)改進進房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)企企業(yè)運營管理理體系模型79統(tǒng)一規(guī)劃文件件的格式：手冊封面文件目錄文件編號文件版號紙張字體字號LOGO房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)企企業(yè)運營管理理體系模型80三、房地產(chǎn)企企業(yè)業(yè)務規(guī)范范系統(tǒng)的設(shè)計計（一）業(yè)務規(guī)范系統(tǒng)統(tǒng)的內(nèi)容（二）業(yè)務規(guī)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)設(shè)計過程與工工作協(xié)調(diào)（三）業(yè)務規(guī)規(guī)范系統(tǒng)文件件手冊的建立立要求其中，第（二二）、（三））項內(nèi)容同運運營組織系統(tǒng)統(tǒng)，不再重復復房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務規(guī)范系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計81（一）業(yè)務規(guī)規(guī)范系統(tǒng)的內(nèi)內(nèi)容業(yè)務管理體系系的設(shè)計原則則公司發(fā)展戰(zhàn)略略公司組織架構(gòu)構(gòu)各部門管理制制度各部門管理規(guī)規(guī)定各部門管理辦辦法管理制度是公公司總體的管管理要求，全全面和概括性性地說明各部部門對所管理理內(nèi)容的基本本規(guī)范要求；；管理規(guī)定用于于規(guī)范有關(guān)部部門各項具體體業(yè)務內(nèi)容，，是對管理制制度的要求的的落實；部門的管理辦辦法是對比較較復雜的某項項業(yè)務的操作作過程、方式式方法等的詳詳細說明，并并體現(xiàn)對具體體業(yè)務工作的的深度要求與與成果標準，，是對管理規(guī)規(guī)定的補充和和細化房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務規(guī)范系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計82房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務規(guī)范系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計83關(guān)于業(yè)務規(guī)范范系統(tǒng)分類的的說明制度也可稱為：條條例、規(guī)章規(guī)定也可稱為：規(guī)規(guī)則、準則、、原則、規(guī)范范、規(guī)程辦法也可稱為：方方法、細則、、指引（指引與程序序一般質(zhì)量管管理體系中專專指描述流程程的企業(yè)公文文）房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務規(guī)范系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計84四、房地產(chǎn)運運營流程系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計（一）運營流流程系統(tǒng)的內(nèi)內(nèi)容（二）系統(tǒng)的的設(shè)計過程與與工作協(xié)調(diào)（三）運營流流程系統(tǒng)文件件手冊的建立立房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)運運營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計計85對流程負責而而不是部門職職能負責，減減少不增值的的活動及內(nèi)部部的重復流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，減少報告告層級流程的的接口，適當當采取集中評評審方式進行行決策，減少少過程環(huán)節(jié)，，對員工進行行充分的操作作技能培訓高效性原則有效性原則明確流程關(guān)鍵鍵點及關(guān)鍵控控制點的作業(yè)業(yè)方法及要求求，對薄弱環(huán)環(huán)節(jié)進行有效效管控，并監(jiān)監(jiān)控流程的執(zhí)執(zhí)行戰(zhàn)略導向原則則根據(jù)公司戰(zhàn)略略確定及組織織目標，將組組織目標與相相關(guān)流程對應應以提升公司司核心競爭力力充分考慮內(nèi)外外部可能存在在的不確定因因素以及可能能的變化，流流程設(shè)計既要要考慮現(xiàn)狀的的實用性又具具有適度的超超前性持續(xù)性原則基于房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)運運營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計計（一）運營流流程系統(tǒng)的內(nèi)內(nèi)容86階段1階段2開發(fā)設(shè)計工程營銷部門職能驅(qū)動動的運營認同流程、但但部門職能占占據(jù)主導的運運營開發(fā)設(shè)計工程營銷階段3以流程驅(qū)動的的運營設(shè)計管理工程管理項目論證項目論證工程管理設(shè)計管理房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)運運營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計計87案例——流程程清單房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)運運營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計計88案例——流程程清單房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)運運營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計計89案例——流程程清單房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)運運營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計計90案例——流程程清單房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)運運營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計計91案例——流程程清單房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)運運營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計計92案例——流程程清單房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)運運營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計計93案例——流程程清單房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)運運營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計計94案例——流程程清單房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)運運營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計計95基于房地產(chǎn)開開發(fā)價值鏈運運營流程系統(tǒng)統(tǒng)業(yè)務流程業(yè)務流程是指指產(chǎn)品實現(xiàn)流流程，例如：：市場調(diào)研流程程產(chǎn)品開發(fā)流程程施工管理流程程銷售流程包括房地產(chǎn)開開發(fā)產(chǎn)生受益益的核心作業(yè)業(yè)管理支持流程程支持流程為其其它流程提供供基本的框架架和底層基礎(chǔ)沒有這些管理理支持流程，，核心流程不不可能有效運作作客戶立項階段流程程策劃階段流程程設(shè)計階段流程程發(fā)包階段流程程施工階段流程程竣工階段流程程成本管理流程程人力資源管理理流程財務預算流程程……房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)運運營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計計96***地產(chǎn)流流程項目流程程文件清單73個房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)運運營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計計97***地產(chǎn)流流程項目流程程文件清單73個房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)運運營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計計98***地產(chǎn)流流程項目流程程文件清單73個房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)運運營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計計99***地產(chǎn)流流程項目流程程文件清單73個房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)運運營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計計100***地產(chǎn)流流程項目流程程文件清單73個房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計——房房地產(chǎn)產(chǎn)運營營流程程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)設(shè)計101***地產(chǎn)產(chǎn)流程程項目目流程程文件件清單單73個房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計——房房地產(chǎn)產(chǎn)運營營流程程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)設(shè)計102***地產(chǎn)產(chǎn)流程程項目目流程程文件件清單單73個房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計——房房地產(chǎn)產(chǎn)運營營流程程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)設(shè)計103***地產(chǎn)產(chǎn)流程程項目目流程程文件件清單單73個房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)運營營管理理的體體系設(shè)設(shè)計——房房地產(chǎn)產(chǎn)運營營流程程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)設(shè)計104（二））系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)設(shè)計過過程與與工作作協(xié)調(diào)調(diào)運營流流程系系統(tǒng)的的設(shè)計計原則則有效性性(Effective)高效性(Efficient)適應性(Adaptable)有效性強調(diào)的的是結(jié)果即結(jié)果有效，，是指達成高績效的流流程目標的程度，卓越越的流程應該能夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)預期的績效目標，這這就要求“做正確的事事情”高效性強調(diào)的的是過程即過程效率，，是指以最低的成本或或的有效的結(jié)果，這就就要求“正確地做事事情”適應性強調(diào)的的是持續(xù)即持續(xù)適應，，是指在不同的環(huán)境下下（內(nèi)外部環(huán)境）能夠夠保持有效和高效（一一定的流程寬度和靈活活性）房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)運運營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計計105第一階段，業(yè)業(yè)務關(guān)系的清清晰化第二階段，實實現(xiàn)流程運營營的規(guī)范化第三階段，過過程及結(jié)果的的標準化，量量化衡量指標標第四階段，正正式形成流程程文件房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)運運營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計計106——運營流程程系統(tǒng)文件不不能覆蓋所有有的業(yè)務要求求——必要時需需要業(yè)務規(guī)范范文件的支持持——規(guī)范文件件強調(diào)的是能能做什么，不不能做什么，，流程文件關(guān)關(guān)注的是如何何做房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)運運營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計計107案例1——集集團公司成本本管理的職能能管理職能：經(jīng)營層面：立立項與資金審審批，經(jīng)營目目標確定（集集團確定收益益要求及時間間）管理層面：人人力資源與考考核（針對下下派人員，包包括總經(jīng)理、、總監(jiān)、建筑筑、財務、成成本部經(jīng)理、、學生招聘與與培養(yǎng)）；統(tǒng)統(tǒng)一架構(gòu)、管管理制度與流流程、作業(yè)指指導業(yè)務層面：管管理、監(jiān)控與與服務房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)運運營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計計108案例1——集集團公司成本本管理的職能能具體操作：目標評審（立項及方案階階段——審批批）動態(tài)監(jiān)控（集集團成本月報報）參與重大招標標（鋁合金、、總包、電梯梯）戰(zhàn)略采購（與與技術(shù)部協(xié)作作）地區(qū)成本基準準（考察分析析，與地方一一起）標準合同、招招標文件成本控制研究究（設(shè)計階段段、含鋼量））信息化平臺建建設(shè)與推廣項目年度月度度檢查評分（（評分表）房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)運運營流程系統(tǒng)統(tǒng)系統(tǒng)的設(shè)計計109五、房地產(chǎn)集集團企業(yè)運營營管理的特殊殊性房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)企企業(yè)集團運營營管理的特殊殊性110集團公司的組組織架構(gòu)公司性質(zhì)：項目——公司司——區(qū)域———集團管理定位：運行管理、戰(zhàn)戰(zhàn)略管理、財財務管理公司規(guī)模：從小到大，機機構(gòu)從簡單到到復雜發(fā)展階段：初識——擴張張——穩(wěn)定———提升房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)企企業(yè)集團運營營管理的特殊殊性111三種形式：運營管控：組組織與項目運運營相關(guān)的環(huán)環(huán)節(jié)戰(zhàn)略管控：主主要資源：人人、財、項目目財務管控：投投資與財務如何確立：形成過程：項項目——公司司——區(qū)域———集團授權(quán)程度：先先集權(quán)、后放放權(quán)取決因素：區(qū)區(qū)域性與管理理能力，效率率與控制力房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)企企業(yè)集團運營營管理的特殊殊性112六、房地產(chǎn)企企業(yè)運營管理理體系的設(shè)計計常見問題房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)企企業(yè)運營管理理體系的設(shè)計計常見問題113脫離實際，追追求大而全沒有及時清理理歸集沒有及時培訓訓導入，導致致無法完全利利用沒有及時補充充與升級沿襲以人為法法的做法，人人不同規(guī)范、、流程就不同同房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)企企業(yè)運營管理理體系的設(shè)計計常見問題114運營管理體系系設(shè)計總結(jié)完整的運營管管體系要具備備適用性、針針對性、可操操作性和持續(xù)續(xù)性預期目標適用性針對性可操作性持續(xù)性適用于企業(yè)情情況基于內(nèi)外部環(huán)環(huán)境基于現(xiàn)狀管理理能力基于現(xiàn)狀專業(yè)業(yè)能力針對企業(yè)薄弱弱環(huán)節(jié)針對現(xiàn)狀問題題對現(xiàn)狀充分了了解研究有效的改進建建議能夠得到執(zhí)行行詳細的文件目目錄可操作的表格格設(shè)計簡單高效的流流程以企業(yè)戰(zhàn)略為為導向借鑒先進企業(yè)業(yè)經(jīng)驗適度前瞻設(shè)計計監(jiān)控保障體系系房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計——房地產(chǎn)企企業(yè)運營管理理體系的設(shè)計計常見問題115房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的體體系設(shè)計體系運行的基基本原理運營的計劃管管理運營的目標管管理第二講：房地地產(chǎn)企業(yè)運營營管理的系統(tǒng)統(tǒng)進行116一、體系運行行的驅(qū)動方式式二、體系運行行的一般過程程房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的系系統(tǒng)進行——體系運行行的基本原理理117一、體系運行行的驅(qū)運方式式（一）目標管管理：引導一一系列經(jīng)營、、管理活動（二）計劃管管理：落實和和協(xié)調(diào)各項經(jīng)經(jīng)營、管理活活動房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的系系統(tǒng)進行——體系運行行的基本原理理118二、體系運行行的一般過程程環(huán)境條件目標與計劃實際進度與狀狀況建立目標與計劃PLAN項目實施DO檢查對比CHECK做出調(diào)整ADJUST各層級子系統(tǒng)統(tǒng)的PDCA循環(huán)房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的系系統(tǒng)進行——體系運行行的基本原理理119一、房地產(chǎn)企企業(yè)計劃管理理體系的構(gòu)成成二、計劃的形形成三、計劃的跟跟蹤與監(jiān)控四、計劃的調(diào)調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的系系統(tǒng)進行——運營的計計劃管理120一、房地產(chǎn)企企業(yè)計劃管理理體系的構(gòu)成成公司經(jīng)營計劃劃業(yè)務管理計劃劃項目開發(fā)相關(guān)關(guān)計劃各業(yè)務部門工工作計劃專項業(yè)務開展展計劃項目關(guān)鍵節(jié)點點計劃項目建設(shè)計劃劃項目廣告推廣廣計劃項目營銷計劃劃工程及費用開開支計劃銷售回款計劃劃融資計劃房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的系系統(tǒng)進行——運營的計計劃管理121二、計劃的形形成計劃形成的一一般過程：自自上而下與自自下而上計劃的編制、、評審、決策策與下達計劃管理的責責任部門計劃編制的依依據(jù)各類計劃編制制的時間各項計劃編制制的深度要求求房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的系系統(tǒng)進行——運營的計計劃管理122計劃形成的一一般過程：1、每一級計計劃自上而下下提出節(jié)點要要求（由上級級或上游計劃劃控制）2、自下而上上編制計劃滿滿足節(jié)點要求求3、反反復復復多個來回的的磨合計劃的編制、、評審、決策策與下達1、編制：責責任部門牽頭頭，相關(guān)部門門配合2、評審方式式：由集團業(yè)業(yè)務部門、上上級主管領(lǐng)導導以會議或會會簽方式3、達不成一一致意見時，，授權(quán)的決策策人確定，但但不應違反責責權(quán)對等原則則4、正式審批批與下達計劃管理的責責任部門：圍圍繞計劃工作作有多種責任任:不同類型型和深度的計計劃責任部門門不同1、組織與協(xié)協(xié)調(diào)部門，如如運營部、總總經(jīng)辦等2、編制：主主導與配合編編寫：審核與與評估部門3、信息管理理部門：發(fā)布布下達計劃4、決策機構(gòu)構(gòu)：管理者或或委員會房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的系系統(tǒng)進行——運營的計計劃管理123范例：**年年項目開發(fā)計計劃匯總表房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的系系統(tǒng)進行——運營的計計劃管理124范例：**項項目分期開發(fā)發(fā)計劃房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的系系統(tǒng)進行——運營的計計劃管理125范例：多項目目管理的工程程計劃管理體體系圖（一））公司領(lǐng)導對要開發(fā)項目的工作打算公司年度工作計劃公司領(lǐng)導對業(yè)務發(fā)展的工作目標設(shè)想工程部年度工作計劃項目公司年度工作總進度計劃（分布工程深度）項目材料設(shè)備供應計劃項目施工總進度計劃（分項工程深度）項目施工月度計劃項目實施月度計劃項目工作月度計劃月度材料設(shè)備供應計劃項目工程師月工作計劃項目竣工報建項目工程質(zhì)量進度房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的系系統(tǒng)進行——運營的計計劃管理126房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的系系統(tǒng)進行——運營的計計劃管理127房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的系系統(tǒng)進行——運營的計計劃管理計劃編制的依依據(jù)——各類類標準與經(jīng)驗驗數(shù)據(jù)1、重視經(jīng)驗驗數(shù)據(jù)的積累累，特別是自自身公司的經(jīng)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，因因各公司操作作均不相同2、向標桿企企業(yè)看齊，形形成標準3、例：企業(yè)業(yè)工期標準（（住宅工期標標準）128房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的系系統(tǒng)進行——運營的計計劃管理范例：萬科、、中海、公司司標準工期與與深圳定額工工期的對比129房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的系系統(tǒng)進行——運營的計計劃管理130房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的系系統(tǒng)進行——運營的計計劃管理131房地產(chǎn)企業(yè)運運營管理的系系統(tǒng)進行——運營的計計劃管理說明：1.外單位數(shù)數(shù)據(jù)來源于《《萬科深圳區(qū)區(qū)域工程標準準工期計算表表》、《中海海項目發(fā)展總總體進度計劃劃（聯(lián)排、別別墅、多層））》、《深圳圳市建設(shè)工程程施工工期標標準2006》。由于各各單位統(tǒng)計計計算的口徑不不一，本次對對比時進行了了必要的數(shù)據(jù)據(jù)換算、整合合2.深圳工工期標準中中未考慮基基坑支護、、基礎(chǔ)檢測測、園建道