XXXX年上東大街項(xiàng)目定價(jià)策略

上東大街定價(jià)策略目錄

一、影響單價(jià)的權(quán)益因素

二、各棟樓價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)表

三、各棟價(jià)格總額統(tǒng)計(jì)表

四、商鋪返租計(jì)算

五、銷售策略貨包價(jià)值分析

六、平均折扣率計(jì)算過程

七、投資計(jì)劃舉例1.1商鋪結(jié)構(gòu)影響因素1.2商鋪位置影響因素1.3商鋪使用功能影響因素1.4商鋪層數(shù)影響因素一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.1商鋪結(jié)構(gòu)影響因素A級(jí)

商鋪內(nèi)開間大，室內(nèi)無柱網(wǎng)，此類商鋪?zhàn)罴?。B級(jí)

商鋪內(nèi)開間大，室內(nèi)有柱網(wǎng)，此類商鋪次佳。C級(jí)商鋪內(nèi)為純剪力墻核心筒，室內(nèi)無柱網(wǎng)，此類商鋪較差。D級(jí)

商鋪內(nèi)為純剪力墻核心筒，室內(nèi)有柱網(wǎng)，此類商鋪?zhàn)畈?。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.2商鋪位置影響因素A級(jí)

臨規(guī)劃路的商鋪（原蔡鍔大道、上東大道）價(jià)格加權(quán)系數(shù)最高。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素蔡鍔大道上東大道1.2商鋪位置影響因素B級(jí).臨次干道的商鋪（原東莊大道）價(jià)格加權(quán)系數(shù)較高。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素東莊大道1.2商鋪位置影響因素C級(jí).臨小區(qū)內(nèi)街的商鋪（原彩云街、天子街）價(jià)格加權(quán)系數(shù)較差。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素天子街彩云街1.2商鋪位置影響因素D級(jí).在商鋪內(nèi)街的商鋪（9＃樓內(nèi)街）價(jià)格加權(quán)系數(shù)最差。一、影響單價(jià)的權(quán)益因素9＃摟內(nèi)街1.3商鋪使用功能影響因素1.3.1預(yù)留可做餐飲條件的商鋪（7＃、15＃、16＃）一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.3商鋪使用功能影響因素1.3.2可滿足汽車美容要求的商鋪（10＃）一、影響單價(jià)的權(quán)益因素1.4商鋪鋪層層數(shù)數(shù)影影響響因因素素1.4.1臨主主干干道道的的二二層層商商鋪鋪（（1＃、、6＃、、7＃、、8＃A區(qū)域域））一、、影影響響單單價(jià)價(jià)的的權(quán)權(quán)益益因因素素蔡鍔鍔大大道道上東東大大道道AAAA1.4商鋪鋪層層數(shù)數(shù)影影響響因因素素1.4.1臨次次干干道道的的二二層層商商鋪鋪（（12＃，，B區(qū)域域））一、、影影響響單單價(jià)價(jià)的的權(quán)權(quán)益益因因素素東莊莊大大道道B1.商業(yè)業(yè)摟摟層層越越往往上上價(jià)價(jià)值值越越低低，，通通常常如如果果是是4層商商業(yè)業(yè)，，則則四樓樓價(jià)價(jià)格格是是一一樓樓的的1/8；三三樓樓價(jià)價(jià)格格是是一一樓樓的的1/4；二二樓樓是是一一樓的的1/2。2.考慮慮昆昆明明消消費(fèi)費(fèi)者者的的逛逛街街習(xí)習(xí)慣慣，，二二層層商商業(yè)業(yè)銷銷售售風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較較高高。。3.為降降低低二二層層商商鋪鋪銷銷售售風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，利利用用價(jià)價(jià)格格杠杠桿桿，，采采用用將將一一層層與二二層層以以上上商商鋪鋪價(jià)價(jià)格格拉拉開開較較大大差差距距的的方方式式，，吸吸引引部部分分實(shí)實(shí)力力相相對(duì)較較低低的的投投資資客客，，低低價(jià)價(jià)購(gòu)購(gòu)買買二二層層商商鋪鋪。。天方方觀觀點(diǎn)點(diǎn)：：二、、各各棟棟樓樓價(jià)價(jià)格格區(qū)區(qū)間間統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)表表?xiàng)澨?hào)層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)1一層33834.5927000142萬～1048萬114萬～837萬16二層17543.8614000165萬～425萬132萬～276萬145二層復(fù)式25062.6620000401萬～642萬320萬～512萬76一層33834.592700085萬～384萬68萬～306萬17二層17543.8614000433萬～720萬345萬～575萬67一層31328.4625000106萬～1881萬84萬～1501萬7二層13784.4611000226萬～843萬181萬～673萬5三層8771.937000144萬～537萬115萬～428萬3四層8771.937000126萬～500萬100萬～399萬38一層31328.322500090萬～336萬72萬～268萬6二層17543.8614000197萬～366萬157萬～292萬5一層公寓8333.33800033萬～100萬32萬～96萬7二層公寓8333.33800016萬～76萬15萬～73萬119一層25062.662000012萬～116萬10萬～93萬33二層12531.3310000314萬～335萬251萬～267萬2二層公寓8333.33800016萬～50萬15萬～48萬13二、、各各棟棟樓樓價(jià)價(jià)格格區(qū)區(qū)間間統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)表表?xiàng)澨?hào)層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)10一層商鋪20050.131600037萬～221萬29萬～177萬12二層公寓8333.33800013萬～99萬12萬～95萬1411一層商鋪20050.131600071萬～194萬56萬～155萬512一層22556.391800064萬～559萬51萬～446萬10二層8771.93700064萬～225萬51萬～180萬513一層22556.391800039萬～337萬31萬～269萬11二層8771.93700082萬～144萬66萬～115萬2二層公寓8333.33800018萬～75萬17萬～72萬1214一層商鋪22556.391800067萬～166萬53萬～132萬1515一層28822.0623000143萬～216萬114萬～173萬4二層12531.3310000319萬254萬1三層7518.86000191萬153萬116一層商鋪35087.72280001677萬1338萬1二層商鋪17543.8614000838萬669萬1合計(jì)商鋪191/公寓57不同同總總價(jià)價(jià)區(qū)區(qū)間間商商鋪鋪分分布布明明細(xì)細(xì)表表?xiàng)澨?hào)50萬以下50-100萬100-300300-500萬500萬-1000萬1000萬以上小計(jì)1＃00141311295＃00061076＃0114530237＃008451188＃016400119＃151361003510＃7320001211＃032000512＃2480101513＃3541001314＃01410001515＃005100616＃0000112合計(jì)27447035123191合計(jì)14.14%23.04%36.65%18.32%6.28%1.57%注：：以以上上價(jià)價(jià)格格區(qū)區(qū)間間為為價(jià)價(jià)格格表表的的總總價(jià)價(jià)二、、各各棟棟樓樓價(jià)價(jià)格格區(qū)區(qū)間間統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)表表1＃樓樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層33834.5927000142萬～1048萬114萬～837萬16二層17543.8614000165萬～425萬132萬～276萬141＃樓樓一一層層二、、各各棟棟樓樓價(jià)價(jià)格格區(qū)區(qū)間間統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)表表1＃樓樓二二層層二、、各各棟棟樓樓價(jià)價(jià)格格區(qū)區(qū)間間統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)表表二、、各各棟棟樓樓價(jià)價(jià)格格區(qū)區(qū)間間統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)表表5＃樓樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)二層復(fù)式25062.6620000401萬～642萬320萬～512萬75＃樓樓一一層層二、、各各棟棟樓樓價(jià)價(jià)格格區(qū)區(qū)間間統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)表表5＃樓樓二二層層二、、各各棟棟樓樓價(jià)價(jià)格格區(qū)區(qū)間間統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)表表6＃樓樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層33834.592700085萬～384萬68萬～306萬17二層17543.8614000433萬～720萬345萬～575萬6二、、各各棟棟樓樓價(jià)價(jià)格格區(qū)區(qū)間間統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)表表6＃樓樓一一層層6＃樓樓二二層層7＃樓樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層31328.4625000106萬～1881萬84萬～1501萬7二層13784.4611000226萬～843萬181萬～673萬5三層8771.937000144萬～537萬115萬～428萬3四層8771.937000126萬～500萬100萬～399萬3二、、各各棟棟樓樓價(jià)價(jià)格格區(qū)區(qū)間間統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)表表7＃樓樓一一層層7＃樓樓二二層層7＃樓三層層7＃樓四層層8＃樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層31328.322500090萬～336萬72萬～268萬6二層17543.8614000197萬～366萬157萬～292萬5一層公寓8333.33800033萬～100萬32萬～96萬7二層公寓8333.33800016萬～76萬15萬～73萬11二、各棟棟樓價(jià)格格區(qū)間統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表8＃樓一層層公寓部分分8＃樓二層層公寓部分分9＃樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層25062.662000012萬～116萬10萬～93萬33二層12531.3310000314萬～335萬251萬～267萬2二層公寓8333.33800016萬～50萬15萬～48萬13二、各棟棟樓價(jià)格格區(qū)間統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表9＃樓一層層公寓大堂堂9＃樓二層層公寓部分分10＃樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層商鋪20050.131600037萬～221萬29萬～177萬12二層公寓8333.33800013萬～99萬12萬～95萬14二、各棟棟樓價(jià)格格區(qū)間統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表10＃樓一層層公寓大堂堂10＃樓二層層公寓部分分11＃樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層商鋪20050.131600071萬～194萬56萬～155萬5二、各棟棟樓價(jià)格格區(qū)間統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表11＃樓一層層12＃樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層22556.391800064萬～559萬51萬～446萬10二層8771.93700064萬～225萬51萬～180萬5二、各棟棟樓價(jià)格格區(qū)間統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表12＃樓一層層12＃樓二層層13＃樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層22556.391800039萬～337萬31萬～269萬11二層8771.93700082萬～144萬66萬～115萬2二層公寓8333.33800018萬～75萬17萬～72萬12二、各棟棟樓價(jià)格格區(qū)間統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表13＃樓一層層公寓大堂堂13＃樓二層層公寓部分分14＃樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層商鋪22556.391800067萬～166萬53萬～132萬15二、各棟棟樓價(jià)格格區(qū)間統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表14＃樓一層層15＃樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層28822.0623000143萬～216萬114萬～173萬4二層12531.3310000319萬254萬1三層7518.86000191萬153萬1二、各棟棟樓價(jià)格格區(qū)間統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表15＃樓一層層15＃樓二、、三層16＃樓層數(shù)對(duì)外均價(jià)實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)區(qū)間實(shí)收總價(jià)區(qū)間商鋪個(gè)數(shù)一層商鋪35087.72280001677萬1338萬1二層商鋪17543.8614000838萬669萬1二、各棟棟樓價(jià)格格區(qū)間統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表16＃樓一層層三、各棟棟價(jià)格總總額統(tǒng)計(jì)計(jì)表?xiàng)澨?hào)類型銷售面積實(shí)收總額實(shí)收均價(jià)對(duì)外總價(jià)對(duì)外均價(jià)1＃商鋪3806.677620600.0020391.0697268922.3125552.705＃商鋪1377.1227542400.0020000.0034514285.7125062.666＃商鋪2829.1252900180.0018698.4666290952.3823431.657＃商鋪5022.7264733900.0012888.2281120175.4416150.658＃商鋪906.8922546630.0024861.4828253922.3131154.74公寓906.897255120.008000.007557416.678333.339＃商鋪1274.8720319200.0015938.2525462656.6419972.75公寓376.753014000.008000.003139583.338333.3310＃商鋪471.357541600.0016000.009450626.5720050.13公寓550.514404080.008000.004587583.338333.3311＃商鋪263.534216480.0016000.005283809.5220050.1312＃商鋪1479.5917221680.0011639.4921581052.6314585.8313＃商鋪827.5612059620.0014572.5015112305.7618261.28公寓407.73261600.008000.003397500.008333.3314＃商鋪583.4210501560.0018000.0013159849.6222556.3915＃商鋪741.139412490.0012700.1911795100.2515915.0216＃商鋪955.8420072640.0021000.0025153684.2126315.79合計(jì)22781.59364623780.0016005.19453129426.6919890.16四、銷售售策略貨貨包價(jià)值值分析開盤日期區(qū)域銷售對(duì)象總建面積比例實(shí)收總額比例7.19A區(qū)6#、9#、10#、11#、12#、13#、14#7729.4433.93%124760320.0034.22%9.13B區(qū)1#、5#、7#、8#、15#12810.356.23%221928660.0060.87%09.1.1公寓8#、9#、10#、13#公寓部分2241.859.84%17934800.004.92%合計(jì)22781.59㎡364623780元五、商鋪鋪返租計(jì)計(jì)算價(jià)格表總總價(jià)=實(shí)收總價(jià)價(jià)/0.84/0.95（平均折折扣率））根據(jù)估算算價(jià)格表表得出：：返租部分分的對(duì)外外均價(jià)為為20050/㎡㎡六、平均均折扣率率計(jì)算過過程平均折扣扣率——是指樓盤盤各種情情況下打打折總和和后的平平均值，，是在做做價(jià)格表表時(shí)上浮浮的比例例。六、平均均折扣率率計(jì)算過過程1．一次性性付款方方式(0.3%)3%*0.1=0.0032．領(lǐng)導(dǎo)優(yōu)優(yōu)惠方式式(0.6%)3%*0.2=0.0063.8達(dá)證10000優(yōu)惠(0.52%)10000*191=19100001910000/364000000=0.00524.8達(dá)證持證證1%的優(yōu)惠(0.5%)1%*0.5=0.0055.8達(dá)證持證證介紹10人1%的優(yōu)惠0.4%1%*0.4=0.0046.8達(dá)證客戶戶感謝金金(0.26%)5000*191=955000955000/364000000=0.0026六、平均均折扣率率計(jì)算過過程7.老業(yè)購(gòu)買買1%的優(yōu)惠0.1%1%*0.1=0.0018.400萬推廣基基金的成成本1.1%4000000/364000000=0.0119.投資綠卡卡1%的優(yōu)惠0.5%1%*0.5=0.00510.牛仔卡的的優(yōu)惠0.37%90*30000*0.5/364000000=0.003711．其他銷銷售政策策優(yōu)惠0.4%2%*0.2=0.004需上浮折折扣=1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11≈≈5%但實(shí)際銷銷售實(shí)收收是不只只3.64億，所以以上浮約約5%已包含其其他不可可預(yù)見的的折扣。。七、投資資計(jì)劃舉舉例舉例：以10棟第87號(hào)鋪（10#-87）為例，，建筑面積積：32.45㎡假設(shè)單價(jià)價(jià)：18000元/㎡折前總價(jià)價(jià)：58.41萬元1.一次性付付款3%2.持8達(dá)卡2%A、硬買（（不不返租））折后單價(jià)價(jià)：18000×0.95=17100元/㎡折后實(shí)際際總價(jià)：：17100×32.45=554895元七、投資資計(jì)劃舉舉例B、84折購(gòu)買折前總價(jià)價(jià)：58.41萬元返租后價(jià)價(jià)格：58.41×0.84=49.06萬元合同成交交總價(jià)：：49.06×0.95=46.61元七、投資資計(jì)劃舉舉例9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。00:22:2000:22:2000:221/5/202312:22:20AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2300:22:2000:22Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。00:22:2000:22:2000:22Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2300:22:2000:22:20January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見見青山。。。05一一月202312:22:20上上午00:22:201月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2312:22上午1月-2300:22January5,202316、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2023/1/50:22:2000:22:2005January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。12:22:20上上午午12:22上上午00:22:201月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功??！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。00:22:2000:22:2000:221/5/202312:22:20AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。1月-2300:22:2000:22Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對(duì)圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。00:22:2000:22:2000:22Thursday,January5,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2300:22:2000:22:20January5,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。05一月202312:22:20上午午00:22:201月-2315、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。