XXXX年北京某地產(chǎn)·常營項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展放心及策略性定位

調(diào)研考察

自龍湖常營項(xiàng)目啟動之日至今（2010年6月17日至今），SPACE項(xiàng)目工作組開展了大量的工作，主要包括：案頭工作

覆蓋區(qū)域主要商圈和項(xiàng)目，重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域大型商業(yè)項(xiàng)目；大量實(shí)景照片，了解區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢。階段性工作回顧

配合報規(guī)進(jìn)行建筑規(guī)劃建議一、二手資料分析、整理專家團(tuán)隊(duì)頭腦風(fēng)暴項(xiàng)目發(fā)展方向研究論證區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研了解項(xiàng)目地塊及周邊交通組織了解項(xiàng)目所處區(qū)域區(qū)域及市場競爭格局分析區(qū)域功能布局及人口分布研究非核心商圈商業(yè)發(fā)展案例研究SWOT分析項(xiàng)目發(fā)展方向及定位分析建筑規(guī)劃建議項(xiàng)目立地條件初判非核心商圈商業(yè)發(fā)展規(guī)律分析項(xiàng)目開發(fā)背景分析項(xiàng)目發(fā)展方向及定位論證分析項(xiàng)目立地條件初判本案處于非核心商業(yè)區(qū)的區(qū)位特征明顯本案西單、王府井工體三里屯CBD、前門…朝青區(qū)域雙橋區(qū)域本案區(qū)位屬于區(qū)域中的非成熟地段通州區(qū)域本案周邊無商業(yè)氛圍地處城市非核心商業(yè)區(qū)域

下面我們將通過類比案例分析，總結(jié)此類非核心商圈商業(yè)運(yùn)作的普遍性規(guī)律，以給本案以借鑒。非核心商圈！非成熟地段??？

非核心商圈商業(yè)發(fā)展規(guī)律分析上海大拇指廣場聯(lián)洋社區(qū)定位體量

開業(yè)時間區(qū)位上海浦東區(qū)聯(lián)洋社區(qū)內(nèi)2005年7月8日占地近5.2萬平方米總建筑面積約為11萬平方米區(qū)域生活中心案例一定位為以零售為主的社區(qū)型購物中心進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整擴(kuò)大、豐富餐飲面積和種類注重家庭消費(fèi)

2005年7月開業(yè)內(nèi)需不足、外需不入經(jīng)營狀況不佳

成為餐飲、休閑娛樂為主的社區(qū)休閑中心區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)領(lǐng)軍項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展區(qū)域發(fā)展20072008200420052006聯(lián)洋社區(qū)入住率很低外圍居住成熟，但消費(fèi)力一般內(nèi)部公交系統(tǒng)不完善區(qū)域內(nèi)無集中商業(yè)項(xiàng)目多條內(nèi)部公交線路開通內(nèi)外聯(lián)通聯(lián)洋社區(qū)入住率提高白領(lǐng)和外籍人士居多消費(fèi)多元化社區(qū)入住率成熟小結(jié)新涇鎮(zhèn)鎮(zhèn)北新涇涇仙霞新新村程橋案例二二新涇鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口口不足足主干道道在項(xiàng)項(xiàng)目附附近未未設(shè)置置出口口班車系系統(tǒng)不不完善善傳統(tǒng)住住宅區(qū)區(qū)無商業(yè)業(yè)氛圍圍仙霞路路擴(kuò)展展中環(huán)線線出口口開放放周邊中中高消消費(fèi)力力人群群導(dǎo)入入高檔住住宅興興建項(xiàng)目周周邊三三公里里人口口達(dá)到到30萬2004年12月開業(yè)業(yè)區(qū)域商商業(yè)中中心社區(qū)文文化與與活動動中心心20052006200720082009北新涇涇鎮(zhèn)新新盤開開發(fā)大量人人口入入住項(xiàng)目發(fā)發(fā)展區(qū)域發(fā)發(fā)展2004經(jīng)營狀狀況改改善目標(biāo)客客群為為中等等收入入家庭庭、社社區(qū)居居民新涇鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民民消費(fèi)費(fèi)力不不夠外部消消費(fèi)者者導(dǎo)入入困難難消費(fèi)活活躍度度不夠夠小結(jié)區(qū)位北北京京市昌昌平區(qū)區(qū)天通通苑社社區(qū)南南側(cè)開業(yè)時時間2007年8月家樂樂福開開業(yè)其他主主力店店2008年初相相繼開開業(yè)體量24萬平方方米定位家家庭庭生活活購物物中心心北京龍龍德廣廣場案例三三2006年初動動工啟動主主力店店招商商定位為為中高高端購購物中中心計(jì)劃引引入家家樂福福、翠翠微百百貨、、百安安居及及時尚尚零售售品牌牌2007年8月家樂樂福開開業(yè)，，人氣氣十足足一個月月后其其他主主力店店相繼繼簽約約時尚零零售招招商持持續(xù)招招商200720092008其他主主力店店開業(yè)業(yè)時尚零零售品品牌招招商困困難北京最最大的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用房區(qū)區(qū)居住人人群結(jié)結(jié)構(gòu)復(fù)復(fù)雜商業(yè)配配套零零散、、檔次次偏低低2006項(xiàng)目發(fā)發(fā)展定位位區(qū)域發(fā)發(fā)展2010商業(yè)氛氛圍日日益成成熟時尚零零售品品牌招招商情情況逐逐漸好好轉(zhuǎn)，，服飾飾零售售比例例逐漸漸增大大品牌品品質(zhì)逐逐漸提提升小結(jié)區(qū)位成成都都市成成華區(qū)區(qū)建設(shè)設(shè)路開業(yè)時時間2010年11月20日試營營業(yè)2010年11月24日正式式營業(yè)業(yè)體量3.2萬平方方米定位社社區(qū)區(qū)生活活百貨貨成都伊伊藤洋洋華堂堂建設(shè)設(shè)路店店SM2009年11月20日試營營業(yè)2009年11月24日正式式營業(yè)業(yè)2009項(xiàng)目發(fā)發(fā)展區(qū)域發(fā)發(fā)展周邊大大量中中高端端住宅宅商業(yè)氛氛圍成成熟

休閑服飾零售生活零售

業(yè)態(tài)組合多元化親子休閑娛樂

特色文化活動

購物環(huán)境舒適休閑空間營造缺乏優(yōu)優(yōu)質(zhì)消消費(fèi)環(huán)環(huán)境傳統(tǒng)大大眾化化服飾飾零售售業(yè)態(tài)間間缺乏乏互動動小結(jié)區(qū)域根根本屬屬性特特征區(qū)域發(fā)發(fā)展特特征及及成熟熟度微觀市市場機(jī)機(jī)會點(diǎn)點(diǎn)初判項(xiàng)項(xiàng)目總總體發(fā)發(fā)展方方向制定項(xiàng)項(xiàng)目具具體發(fā)發(fā)展策策略區(qū)域交交通條條件整體市市場競競爭格格局非核心心商圈圈商業(yè)業(yè)運(yùn)作作思路路總結(jié)結(jié)項(xiàng)目開開發(fā)背背景分分析項(xiàng)目自自身情情況區(qū)域環(huán)環(huán)境商業(yè)市市場競競爭環(huán)環(huán)境用地性質(zhì)公建混合住宅用地總用地面積175669.92平方米規(guī)劃建設(shè)用地面積131896.7平方米項(xiàng)目容積率公建混合住宅用地3.5；公共交通用地0.3住宅13.85萬平米；商業(yè)金融、娛樂28.16萬平米另有4.15萬平米是區(qū)政府計(jì)劃建造的文化館建筑控制規(guī)模≤462928.5平方米建筑控制高度公建混合住宅用地80米；公共交通用地9米功能綜綜合體體項(xiàng)目目，商商業(yè)部部分體體量大大臨城市市主干干道，，項(xiàng)目目外部部展示示性良良好面寬達(dá)達(dá)700米且被被道路路分割割，不不利于于兩邊邊商業(yè)業(yè)互動動朝陽北路建材院中路辛莊路常營中街項(xiàng)目自自身情情況區(qū)域環(huán)環(huán)境商業(yè)市市場競競爭環(huán)環(huán)境定福莊莊傳媒媒產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)傳統(tǒng)住住宅區(qū)區(qū)東壩保保障房房+商品房房商品房房保障房房金盞商商務(wù)區(qū)區(qū)通州新新興居居住區(qū)區(qū)通州新新城綠地待開發(fā)發(fā)區(qū)域域待開發(fā)發(fā)區(qū)域域通州傳傳統(tǒng)住住宅區(qū)區(qū)朝青住住宅區(qū)區(qū)東壩商商務(wù)區(qū)區(qū)綠地綠地、、廠房房、住住宅四惠住住宅區(qū)區(qū)項(xiàng)目所所處區(qū)區(qū)域板板塊劃劃分商品房房保障房房商品房房保障房房朝青住住宅區(qū)區(qū)綠地、、廠房房、住住宅四惠住住宅區(qū)區(qū)商品房房保障房房5公里半半徑輻輻射范范圍內(nèi)內(nèi)住宅宅成熟熟度較較高通州傳傳統(tǒng)住住宅區(qū)區(qū)成熟度度高通州新新興居居住區(qū)區(qū)成熟度度高傳統(tǒng)住住宅區(qū)區(qū)東壩保保障房房+商品房房注：以以項(xiàng)目目開業(yè)業(yè)時間間為節(jié)節(jié)點(diǎn)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)圈層界定理論總?cè)丝冢ㄈ耍┲?013年入住人口交房時間第一商圈半徑1.5公里161,000140,000保障房2010年底前、商品房2011年底前二手房2006年以前第二商圈半徑約3公里298,000272,000新房基本為保障房，2011年底前二手房2006年前第三商圈半徑約5公里470,000454,000東壩和崇文安置保障房預(yù)計(jì)2012年前交房，其他2010年底前交房二手房2005年前東壩保保障房房+商品房房項(xiàng)目5公里輻輻射半半徑區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)人群結(jié)結(jié)構(gòu)復(fù)復(fù)雜，，總體體消費(fèi)費(fèi)力相相對一一般保障房房+商品房房（均價價19321）新興商商品住住宅區(qū)區(qū)（均價價16092）“CBD雇員”為主消費(fèi)能能力相相對較較高住宅均均價明明顯高高于本本案區(qū)區(qū)域保障房房+商品房房（均價價15360）普通住住宅（均價價16204）通州傳傳統(tǒng)住住宅區(qū)區(qū)（均價價15324）通州老老城原原住民民為主主金盞商商務(wù)區(qū)區(qū)10年“一一環(huán)兩兩廊””規(guī)劃劃通州新新城區(qū)域商商務(wù)規(guī)規(guī)劃長長期向向好，，必將將引導(dǎo)導(dǎo)區(qū)域域人群群結(jié)構(gòu)構(gòu)升級級但短期期內(nèi)對對本案案支撐撐有限限CBD-定福莊莊傳媒媒產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)發(fā)展剛剛剛起起步于于CBD區(qū)域東壩北北區(qū)高高端商商務(wù)、、使館館區(qū)運(yùn)河北北京新新商務(wù)務(wù)區(qū)、、商務(wù)務(wù)園金金融服服務(wù)后后臺、、宋莊莊文化化創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)業(yè)功能能區(qū)東五環(huán)機(jī)場第二高速朝陽北路朝陽路京通快速路雙橋路雙橋東路京哈高速新華大街京塘路安順路管莊路東高路項(xiàng)目周周邊區(qū)區(qū)域被被快速速路及及河流流切割割但總體體道路路交通通可達(dá)達(dá)性較較好東壩及及東南南部區(qū)區(qū)域至至本案案的交交通壓壓力較較大306364639758758991991499306364499506506東部及及東南南部輻輻射區(qū)區(qū)域公公交可可達(dá)性性相對對較弱弱項(xiàng)目自自身情情況區(qū)域環(huán)環(huán)境商業(yè)市市場競競爭環(huán)環(huán)境建外商商圈CBD商圈亞奧商商圈前門商圈崇文門門商圈王府井井商圈西單商圈金融街街商圈公主墳墳商圈當(dāng)代商圈中關(guān)村村商圈望京商商圈燕莎商商圈“攤大餅餅”城市格格局及及“多主多多副”多中心心商業(yè)業(yè)格局局對本案案輻射射能力力的制制約工體三三里屯屯商圈大峽谷谷本案城市整整體商商業(yè)格格局對對本案案的影影響①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩111112項(xiàng)目周周邊商商業(yè)氛氛圍尚尚未形形成5公里輻輻射半半徑及及周邊邊區(qū)域域商業(yè)業(yè)亟待待升級級現(xiàn)階段段主要要面臨臨來自自朝陽陽大悅悅城的的競爭爭區(qū)域名稱序號項(xiàng)目名稱類型體量（平方米）特征朝青區(qū)域1朝陽大悅城購物中心23萬除朝陽大悅城外，其他區(qū)域項(xiàng)目體量與本案無法抗衡，商業(yè)形態(tài)傳統(tǒng)，無法滿足一站式消費(fèi)需求。雙橋區(qū)域2京通苑商業(yè)廣場百貨N/A3中百世貿(mào)小商品市場2萬4國泰百貨百貨3.7萬通州傳統(tǒng)區(qū)域5新華商場百貨約10萬6上科華聯(lián)百貨7人民商場百貨8國泰百貨百貨通州新興區(qū)域9新生活廣場超市+店中店4.6萬10蘇荷時代商業(yè)廣場百貨2萬11貴友大廈百貨3.5萬12淘寶城小商品市場N/A定福莊區(qū)域以街鋪和底商為主，無大型集中商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)區(qū)域市市場競競爭現(xiàn)現(xiàn)狀對對本案案的影影響國泰百百貨中百世世貿(mào)朝陽大大悅城城人民商商場新生活活廣場場貴友大大廈蘇荷時代代華聯(lián)商廈廈淘寶城區(qū)域市場場競爭現(xiàn)現(xiàn)狀對本本案的影影響朝陽大悅悅城項(xiàng)目體量量與本案案相當(dāng)運(yùn)營商的的在資金金支持、、資源整整合及運(yùn)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)方面的的強(qiáng)大實(shí)實(shí)力開業(yè)時間間早，有有利于消消費(fèi)粘性性的培養(yǎng)養(yǎng)整體發(fā)展展節(jié)奏超超前于本本案坐擁高消消費(fèi)人群群聚集的的朝青板板塊；240000平方米商商業(yè)航母母，中糧糧集團(tuán)在在北京市市場的又又一商業(yè)業(yè)力作；；2010年6月開業(yè)；；時尚品質(zhì)質(zhì)生活中中心定位位。區(qū)域市場場競爭現(xiàn)現(xiàn)狀對本本案的影影響時尚有余余，生活活氛圍相相對不足足檔次和品品質(zhì)基本本與區(qū)域域消費(fèi)力力相適應(yīng)應(yīng)業(yè)態(tài)類型分類及店鋪數(shù)量代表品牌特征總結(jié)餐飲正餐：30家唐宮、金錢豹、熔宴種類齊全、口味豐富檔次相對中高端休閑簡餐：24家DQ、胡椒廚房、滿記甜品、鹿港小鎮(zhèn)快餐：6家BurgerKing零售時尚零售：130家GAP、HUGOBOSS、JOOP!首層時尚零售品質(zhì)較高生活零售規(guī)模較小，類型單一兒童零售與其他業(yè)態(tài)互動不足生活零售：23家屈臣氏、瘋果盒子、一伍一拾休閑娛樂享受型：10家天使麗人、瑪花纖體、貝黎詩整體缺乏互動性種類不夠豐富社交型：5家冠軍冰場、金逸影院、金銀島電玩、歌友匯KTV家庭型：5家藍(lán)天城、創(chuàng)意寶貝、悅?cè)皇止ど钆涮?家名表手機(jī)維修、福奈特種類匱乏，無法滿足區(qū)域基本生活配套需求區(qū)域市場場競爭現(xiàn)現(xiàn)狀對本本案的影影響朝陽大悅悅城調(diào)整勢在在必行根本原因以收益為導(dǎo)向，忽視非核心商圈商業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律次要原因部分大面積主力商戶的開業(yè)時間滯后開業(yè)至今今人流量量一般商戶租約約限制難以進(jìn)行行大面積積商戶調(diào)調(diào)整零售品牌遴選升級適當(dāng)降低餐飲比例增補(bǔ)小型休閑娛樂業(yè)態(tài)增加生活服務(wù)類業(yè)態(tài)比例區(qū)域名稱零售餐飲休閑娛樂定福莊區(qū)域以小型超市、專業(yè)賣場等基礎(chǔ)生活配套零售為主以中式正餐為主大眾化檔次以傳統(tǒng)休娛形式為主品類相對單一品牌乏善可陳普遍缺乏品質(zhì)通州老城區(qū)高街品牌，大眾化檔次品牌重合度高以中式正餐為主大眾化檔次，品牌傳統(tǒng)通州新興區(qū)域雙橋區(qū)域高街品牌，大眾化檔次多為街邊小店，檔次低較為匱乏主要承載載生活配配套職能能，大眾眾化檔次次零售品牌牌總量不不足，同同質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重，時時尚感欠欠缺餐飲以中中式正餐餐為主，，類類型不夠夠豐富休閑娛樂樂業(yè)態(tài)類類型單一一，種類類匱乏，，無品牌牌效應(yīng)區(qū)域市場場競爭現(xiàn)現(xiàn)狀對本本案的影影響其他板塊塊①②③④⑤⑥序號新開業(yè)項(xiàng)目名稱開業(yè)時間類型開發(fā)商1朗廷2010商業(yè)街北京東方旺盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2匯通時尚購物中心2011購物中心北京通建合美投資管理有限公司3華聯(lián)N/A購物中心華聯(lián)集團(tuán)4萬達(dá)N/A綜合體萬達(dá)集團(tuán)5北京ONE2011購物中心北京實(shí)地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6綠城項(xiàng)目2012購物中心綠城集團(tuán)區(qū)域商業(yè)業(yè)升級趨趨勢明顯顯開業(yè)時間間扎堆，，品牌資資源搶奪奪激烈未來2-3年區(qū)域市市場變化化對本案案的影響響通州現(xiàn)核核心區(qū)商圈常營商圈雙橋商圈圈朝青商圈圈個體項(xiàng)目目間競爭爭向商圈圈間競爭爭轉(zhuǎn)化的的趨勢明明顯未來2-3年區(qū)域市市場變化化對本案案的影響響商圈名稱項(xiàng)目名稱體量（平方米）類型開業(yè)時間特征分析競爭威脅朝青商圈朝陽大悅城23萬購物中心2010年入市時間早，有利于形成消費(fèi)粘性；實(shí)力商業(yè)運(yùn)營商的豐富經(jīng)驗(yàn)和資源；體量與本案相當(dāng)；先行調(diào)整彌補(bǔ)現(xiàn)缺陷。通州現(xiàn)核心區(qū)商圈綠城項(xiàng)目10萬購物中心2012年開業(yè)傳統(tǒng)商圈升級改造，零售規(guī)模、業(yè)態(tài)復(fù)合度、檔次齊全全面提升；傳統(tǒng)商圈的消費(fèi)粘性和影響力；總體規(guī)模與本案商圈相當(dāng)。萬達(dá)廣場N/A購物中心2012年封頂北京ONE（高端方向）2.7萬購物中心2012年前人民商城、上科華聯(lián)、新華商場、國泰百貨約15萬百貨80、90年代常營商圈龍湖項(xiàng)目22萬購物中心2013年10月華聯(lián)10萬購物中心2012年區(qū)位關(guān)系上有利與同本案形成規(guī)模效應(yīng)；先期開業(yè)對周邊商業(yè)氛圍聚集的正面作用。北辰福第6.6萬N/AN/A體量上有可能運(yùn)作集中商業(yè)，動態(tài)未知。富力陽光美居2萬預(yù)計(jì)為底商或街鋪。保利嘉園2.5萬金隅麗景苑2.5萬本案西側(cè)A-006地塊2.3萬雙橋商圈朗廷商業(yè)街1萬商業(yè)街（全部持有）2010年商圈規(guī)模擴(kuò)張，業(yè)態(tài)復(fù)合度提升，但休閑娛樂業(yè)態(tài)仍較為匱乏；餐飲與其他業(yè)態(tài)互動性較為欠缺；朗廷項(xiàng)目由于面臨快速路阻隔，很難與雙橋其他項(xiàng)目形成合力。國泰百貨3.7萬百貨2008年匯通時尚購物中心（已簽華聯(lián)、金逸影院）7.5萬購物中心2010年底未來2-3年區(qū)域市市場變化化對本案案的影響響50余萬平方方米的商業(yè)、文文化娛樂樂用地250萬平方米米商業(yè)用地地從長期看看，通州州新城、、金盞及及東壩板板塊的商商業(yè)規(guī)模?；l(fā)展展將進(jìn)一一步降低低上述區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)外流的的可能中長期區(qū)區(qū)域市場場變化對對本案的的影響項(xiàng)目發(fā)展展方向及及定位論論證分析析項(xiàng)目SWOT分析W7.通州區(qū)域域與本案案公交聯(lián)聯(lián)系較弱弱W6.東壩、通通州人群群到本案案道路交交通壓力力較大W5.短期內(nèi)，，地鐵6號線對東東向人流流的導(dǎo)入入作用有有限Strengths優(yōu)勢Weaknesses劣勢S4.除東壩及及通州板板塊，其其余區(qū)域域交通通通達(dá)性較較好S3.以項(xiàng)目開開業(yè)時間間為節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，5公里半徑徑區(qū)域住住宅成熟熟度高S2.臨主路（（主干道道），項(xiàng)項(xiàng)目展示示性較好好S1.體量大，，有助于于打造規(guī)規(guī)模優(yōu)勢勢W4.商務(wù)規(guī)劃劃長期向向好，但但短期內(nèi)內(nèi)支撐有有限，不不能改變變區(qū)域以以住宅功功能為主主的根本本屬性W3.區(qū)域人群群結(jié)構(gòu)復(fù)復(fù)雜，整整體消費(fèi)費(fèi)能力一一般W2.項(xiàng)目周邊邊商業(yè)氛氛圍尚未未聚集W1.項(xiàng)目面寬寬過長及及被市政政道路分分割T7.個體項(xiàng)目目間競爭爭向商圈圈間競爭爭轉(zhuǎn)化T6.項(xiàng)目周邊邊出現(xiàn)同同類型競競爭項(xiàng)目目，計(jì)劃劃開業(yè)時時間先于于本案T5.從長期看看，通州州新城、、東壩及及金盞大大規(guī)模商商業(yè)規(guī)劃劃的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)將進(jìn)一一步弱化化上述板板塊消費(fèi)費(fèi)外流的的可能性性O(shè)5.雙橋區(qū)域域2-3年后仍無無法真正正滿足一一站式消消費(fèi)需求求O4.定福莊區(qū)區(qū)域無大大型集中中商業(yè)出出現(xiàn)，未未來2-3年內(nèi)仍無無大型集集中商業(yè)業(yè)入市O3.朝陽大悅悅城現(xiàn)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃上的不不足點(diǎn)O1.金盞及通通州新城城商務(wù)區(qū)區(qū)功能規(guī)規(guī)劃從長長期看有有利于為為區(qū)域人人口結(jié)構(gòu)構(gòu)升級O2.現(xiàn)區(qū)域商商業(yè)形態(tài)態(tài)傳統(tǒng)，，無一站站式消費(fèi)費(fèi)場所出出現(xiàn)Threats威脅Opportunities機(jī)會T4.通州現(xiàn)核核心商區(qū)區(qū)規(guī)模擴(kuò)擴(kuò)張及形形式升級級將提升升其對本本區(qū)內(nèi)人人群的吸吸附能力力T3.朝陽大悅悅城體量量大與本本案相當(dāng)當(dāng)，于本本案開業(yè)業(yè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)入調(diào)整整期，擁擁有豐富富運(yùn)營經(jīng)經(jīng)驗(yàn)T1.城市整體體商業(yè)格格局對本本案輻射射能力的的制約T2.整個區(qū)域域商業(yè)升升級趨勢勢明顯，，眾多項(xiàng)項(xiàng)目開業(yè)業(yè)扎堆項(xiàng)目SWOT分析O6.零售品牌牌以大眾眾化檔次次為主，，品牌總總量不足足，同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)重重O7.餐飲以中中式正餐餐為主，，口味單單一，類類型匱乏乏，品牌牌傳統(tǒng)O8.休閑娛樂業(yè)業(yè)態(tài)類型單單一，以歌歌廳、洗浴浴為主，普普遍缺乏品品質(zhì)T1.城市整體商商業(yè)格局對對本案輻射射區(qū)域的制制約本案發(fā)展必必須立足于于城市東部部區(qū)域（東東四環(huán)外））西至朝青板板塊，東至至通州新城城，北至東東壩金盞、、南至雙橋橋1、初判項(xiàng)目目發(fā)展方向向T3.朝陽大悅城城作為城市市東部區(qū)域域旗艦型商商業(yè)的先期期入市本案應(yīng)以區(qū)區(qū)域根本屬屬性為出發(fā)發(fā)點(diǎn)，重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注生活活需求整體檔次需需與區(qū)域消消費(fèi)力相適適應(yīng)，以大大眾化檔次次為主1、初判項(xiàng)目目發(fā)展方向向W4.商務(wù)規(guī)劃長長期向好，，但短期內(nèi)內(nèi)支撐有限限，不能改改變區(qū)域以以住宅功能能為主的根根本屬性S3.以項(xiàng)目開業(yè)業(yè)時間為節(jié)節(jié)點(diǎn)，5公里輻射半半徑區(qū)域區(qū)區(qū)域住宅成成熟度高W3.區(qū)域人口結(jié)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，，整體消費(fèi)費(fèi)能力一般般本案應(yīng)盡早早入市憑借體量優(yōu)優(yōu)勢，迅速速樹立起在在區(qū)域中的的影響力，，在品牌資資源爭奪中中占得先機(jī)機(jī)同時為后續(xù)續(xù)發(fā)展贏得得調(diào)整的時時間和空間間O1.長期金盞及及通州新城城商務(wù)區(qū)功功能規(guī)劃的的逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)O2.現(xiàn)區(qū)域商業(yè)業(yè)形態(tài)傳統(tǒng)統(tǒng)，無一站站式消費(fèi)場場所出現(xiàn)S2.臨主路（主主干道），，項(xiàng)目展示示性較好S1.體量大，有有助于打造造規(guī)模優(yōu)勢勢T2.整個區(qū)域商商業(yè)升級趨趨勢明顯，，眾多項(xiàng)目目開業(yè)扎堆堆2、項(xiàng)目具體體發(fā)展策略略—應(yīng)對總體市市場競格局局變化2、項(xiàng)目具體體發(fā)展策略略—應(yīng)對總體市市場競格局局變化W2.項(xiàng)目周邊商商業(yè)氛圍尚尚未聚集O3.朝陽大悅城城業(yè)態(tài)規(guī)劃劃上的不足足點(diǎn)本案發(fā)展初初期需尊重重非核心商商圈商業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)律注重目的性性商業(yè)模式式的重要意意義，待商商業(yè)氛圍成成熟后再尋尋求調(diào)整2、項(xiàng)目具體體發(fā)展策略略—應(yīng)對不同板板塊競爭的的策略與周邊同類類項(xiàng)目化競競爭為協(xié)同同合作，提提升商圈整整體競爭力力借助華聯(lián)先先期入市對對區(qū)域商業(yè)業(yè)氛圍的預(yù)預(yù)熱，有利利于本案招招商W2.項(xiàng)目周邊商商業(yè)氛圍尚尚未聚集S1.體量大，有有助于打造造規(guī)模優(yōu)勢勢T7.個體競爭將將在2-3年內(nèi)升級為為商圈競爭爭T6.項(xiàng)目周邊出出現(xiàn)同類型型競爭項(xiàng)目目2、項(xiàng)目具體體發(fā)展策略略—應(yīng)對不同板板塊競爭的的策略T3.朝陽大悅城城先期開業(yè)業(yè)，于本案案開業(yè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)入調(diào)整整期，體量量大并擁有有豐富運(yùn)營營經(jīng)驗(yàn)W1.項(xiàng)目面寬過過長及被市市政道路分分割考慮到朝陽陽大悅城未未來調(diào)整，，本案應(yīng)避避免與其直直接競爭，，采取檔次次的差異化化為應(yīng)對策策略以朝陽大悅悅城運(yùn)作經(jīng)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)為為戒，合理理進(jìn)行業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃，營營造出濃郁郁的生活氛氛圍O3.朝陽大悅城城業(yè)態(tài)規(guī)劃劃上的不足足點(diǎn)W3.區(qū)域人口結(jié)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，，整體消費(fèi)費(fèi)能力一般般2、項(xiàng)項(xiàng)目目具具體體發(fā)發(fā)展展策策略略—應(yīng)對對不不同同板板塊塊競競爭爭的的策策略略本案案必必須須注注重重產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)及及業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)亮亮點(diǎn)點(diǎn)的的打打造造，，同同時時盡盡可可能能與與政政府府協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)打打通通區(qū)區(qū)域域間間交交通通脈脈絡(luò)絡(luò)，，以以提提升升未未來來朝朝青青、、東東壩壩、、金金盞盞和和通通州州區(qū)區(qū)域域人人群群的的到到達(dá)達(dá)可可能能性性。。W7.通州州區(qū)區(qū)域域與與本本案案公公交交聯(lián)聯(lián)系系較較弱弱W6.東壩壩、、通通州州人人群群到到本本案案道道路路交交通通壓壓力力較較大大T5.從長長期期看看，，通通州州新新城城、、東東壩壩及及金金盞盞大大體體量量商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)將將進(jìn)進(jìn)一一步步弱弱化化板板塊塊消消費(fèi)費(fèi)外外流流的的可可能能性性T4.通州州現(xiàn)現(xiàn)核核心心商商區(qū)區(qū)的的規(guī)規(guī)模模擴(kuò)擴(kuò)張張及及形形式式升升級級將將提提升升其其對對本本區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)人人群群的的吸吸附附能能力力W5.短期期內(nèi)內(nèi)，，地地鐵鐵6號線線對對東東向向人人流流的的導(dǎo)導(dǎo)入入作作用用有有限限T3.朝陽陽大大悅悅城城體體量量大大與與本本案案相相當(dāng)當(dāng)，，于于本本案案開開業(yè)業(yè)節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)入入調(diào)調(diào)整整期期，，擁擁有有豐豐富富運(yùn)運(yùn)營營經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)2、項(xiàng)項(xiàng)目目具具體體發(fā)發(fā)展展策策略略—應(yīng)對對不不同同板板塊塊競競爭爭的的策策略略O(shè)5.雙橋橋區(qū)區(qū)域域2-3年后后仍仍無無法法真真正正滿滿足足一一站站式式消消費(fèi)費(fèi)需需求求O4.定福福莊莊區(qū)區(qū)域域無無大大型型集集中中商商業(yè)業(yè)入入市市S4.除東東壩壩及及通通州州板板塊塊，，其其余余區(qū)區(qū)域域交交通通通通達(dá)達(dá)性性較較好好S1.體量量大大，，有有助助于于打打造造規(guī)規(guī)模模優(yōu)優(yōu)勢勢充分分利利用用大大體體量量優(yōu)優(yōu)勢勢，，真真正正滿滿足足周周邊邊居居民民的的一一站站式式消消費(fèi)費(fèi)需需求求引引導(dǎo)導(dǎo)消消費(fèi)費(fèi)模模式式升升級級2、項(xiàng)目具體發(fā)發(fā)展策略—業(yè)態(tài)方向O7.餐飲以中式正正餐為主，其其他餐飲類型型匱乏，品牌牌傳統(tǒng)O8.休閑娛樂業(yè)態(tài)態(tài)類型單一，，以歌廳、洗洗浴為主，普普遍缺乏品質(zhì)質(zhì)O6.零售品牌以大大眾化檔次為為主，品牌總總量不足，同同質(zhì)化嚴(yán)重高街品牌+快速時尚品牌牌基本款+休閑運(yùn)動服飾飾做足兒童相關(guān)關(guān)零售大面積生活零零售主力店其他生活配套套型零售家庭聚會正餐餐、時尚正餐餐休閑簡餐、快快餐打造多元化餐餐飲組合，豐豐富選擇性檔次相對朝陽陽大悅城較低低親子型及社交交型休閑娛樂樂，提升參與與性和互動性性引入高知名度度連鎖品牌，，提升品質(zhì)項(xiàng)目商業(yè)總體體定位結(jié)論京東最具親和和力的生活港港灣這里，倡導(dǎo)最最休閑的消費(fèi)費(fèi)方式這里，陳列的的是一種生活活精致休閑生活活、溫馨家庭庭生活的締造造者細(xì)心鄰里服務(wù)務(wù)、愉悅社交交場所的提供供者以常營、定福福莊及雙橋板板塊為核心輻輻射區(qū)域，通通州新興住宅宅區(qū)、朝青板板塊及規(guī)劃中中的商務(wù)板塊塊為外圍輻射射區(qū)域金盞商務(wù)區(qū)東壩板塊通州新城通州新興住宅宅區(qū)常營、定福莊莊及雙橋板塊朝青板塊項(xiàng)目市場定位位結(jié)論現(xiàn)階段以輻射射區(qū)內(nèi)的家庭庭住戶為主要要目標(biāo)客群未來隨著區(qū)域域商務(wù)氛圍的的成熟，可兼兼顧商務(wù)需求求三口之家年輕夫婦商務(wù)人群未來5-10年項(xiàng)目目標(biāo)客群群初步定位結(jié)結(jié)論如何體現(xiàn)生活活感和親和力力？業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)布局運(yùn)營推廣規(guī)劃設(shè)計(jì)生活的瑣碎由由我們?yōu)槟仙虾０俾?lián)西郊郊購物中心臺灣統(tǒng)一夢時時代購物中心心孩子是家庭的的天使，這里里是孩子成長長的加油站！！北京金源燕莎莎購物中心這里的生活處處處充滿歡笑笑聲正大廣場思泳杰麥吉柯魔術(shù)皇家攝影湯姆熊英孚教育湯尼英蓋美發(fā)培訓(xùn)學(xué)校好樂迪

Salon

GK美甲

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美蝶天堂紐悅伊人史云遜護(hù)發(fā)中心

俊奧形象設(shè)計(jì)

湯尼英蓋御美會紫穎美胸美體體專業(yè)連鎖機(jī)機(jī)構(gòu)星美正大電影影城大眾書局新都市舞工廠廠威爾士健身中中心歡樂童趣館健康瘦身館SalonEspritDAIWOSUSHI艾維庭LAVINNE如何體現(xiàn)生活活感和親和力力？業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)布局運(yùn)營推廣規(guī)劃設(shè)計(jì)花朵的芬芳、、咖啡的濃郁郁撲面而來，，如同走進(jìn)老友友家般親切挪威OSLOCITY望京嘉茂一層層美味與歡笑在在這里自然融融合，生活竟竟能如此美妙妙香港新生活廣廣場CentralWorldPlaza如何體現(xiàn)生活活感和親和力力？業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)布局運(yùn)營推廣規(guī)劃設(shè)計(jì)一眼望去，讓讓你不自覺地地走進(jìn)大家的的生活空間建筑風(fēng)格建議議新古典主意的的建筑風(fēng)格，，保持簡潔的的同時又突出出了品質(zhì)。建議：方案一的設(shè)計(jì)計(jì)突出了高端端品質(zhì)，但是是與項(xiàng)目的主主題定位不相相符。建筑外外立面設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)圍繞著“親親和力、溫馨馨”體現(xiàn)本項(xiàng)項(xiàng)目的主題。。水平與垂直線線條組成的網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，使建筑筑外立面具有有圖案的效果果。本方案的的展示性強(qiáng)。。建議：方案二的設(shè)計(jì)計(jì)突出了建筑筑的展示性。。但是在300米的沿街展示示面上會使建建筑顯得整體體性不強(qiáng)、零零亂，應(yīng)注意意整體的節(jié)奏奏，保持項(xiàng)目目的協(xié)調(diào)性。。建筑風(fēng)格建議議垂直的線條使使建筑呈現(xiàn)挺挺拔高聳。建議：方案三的設(shè)計(jì)計(jì)在材質(zhì)上采采用了大面積積的玻璃幕墻墻，使建筑的的親和力弱。?！凹彝?、舒舒適”感差。。應(yīng)著重注意意色彩的處理理，建議采用用暖色為主色色調(diào)。材質(zhì)上上注意虛實(shí)的的結(jié)合，不建建議采用大面面積的玻璃幕幕墻。建筑風(fēng)格建議議1體現(xiàn)項(xiàng)目“家庭、溫馨”的主題定位2色彩以暖色為主，局部運(yùn)用其他色調(diào)，注意和諧統(tǒng)一3在建筑形式上建議考慮首層增加柱廊與景觀相結(jié)合的建筑空間參考案例陽光灑遍每個個角落，人們們不是從家里里出來走到Mall里，而是從客客廳走到院子子里挪威OSLOCITY香港新生活廣廣場香港APM新加坡VIVOCITY香港新生活廣廣場媽媽和寶寶信信步徜徉，如如同在自家客客廳一樣舒適適方便挪威FIELD`S不同的裝飾詮詮釋了不同的的生活側(cè)面香港圓方購物物中心ValenciaTownCenterMall香港杏花村美國國家公園園附件購物中中心中庭日本某啤酒廠廠改造購物中中心中庭加拿大埃德蒙蒙頓購物中心心香港海港城香港Megabox如何體現(xiàn)生活活感和親和力力？運(yùn)營推廣規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)布局這里還是社區(qū)區(qū)居民的精神神交流平臺上海百聯(lián)西郊郊和大拇指廣廣場北京金源燕莎莎購物中心上海正大廣場場陽光所至之處處都有我們細(xì)細(xì)心的服務(wù)Field`sOSLOCITY生活的色彩同同樣需要不經(jīng)經(jīng)意間的驚喜喜來點(diǎn)綴CentralWorldPlaza下階段工作安安排本階段工作確確定了項(xiàng)目的的總體發(fā)展方方向和定位，，并配合貴方方報規(guī)工作對對規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案提出專業(yè)業(yè)意見。下階階段我方將通過過案例例借鑒鑒，結(jié)結(jié)合區(qū)區(qū)域消消費(fèi)群群體和和影響響規(guī)劃劃的主主力商商戶的的研究究，深深化項(xiàng)項(xiàng)目業(yè)業(yè)態(tài)組組合及及配比比，確確定主主力目目標(biāo)客客戶，，并給給出初初步業(yè)業(yè)態(tài)布布局建建議。。同時時，基基于對對于產(chǎn)產(chǎn)品使使用需需求的的分析析，繼繼續(xù)配配合規(guī)規(guī)劃及及建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)給出出專業(yè)業(yè)建議議。附件：本案二手房新盤福臨家園蘋果派20108300經(jīng)適房新天際SPACE+(萬象新天)金隅麗景苑保利、富力、北辰、住總、金隅、首開中弘·北京像素8哩島首開東都匯CROSS朗廷金隅康惠園遠(yuǎn)洋一方住總住欣家園遠(yuǎn)洋潤園限價房東一時區(qū)天時名苑世紀(jì)星城康城(暖山)柏林愛樂(上線6號)樂棟300財(cái)富東方翠福園(翠福星城)龍湖項(xiàng)目北京新天地萬象新天二區(qū)蘋果派優(yōu)點(diǎn)社區(qū)萬象新天一區(qū)

萬象新天四區(qū)新天際SPACE卡夫卡公社

定福家園

福怡苑美然動力街區(qū)(英郡)

疊彩園

定福景園金福家園萬象街

綠島苑

定福莊北里18014定福莊北里定福莊南里

珠江綠里珠江綠洲

水郡長安

天泰北雙苑天泰新房苑雙橋鐵路小區(qū)金隅·可樂+

雙柳新居雅舍香橋

朝陽旺角三間房南里

北岸1292

尚東閣萬方家園

薈康苑柏林愛樂管莊西里京東麗景京通苑

京通新城

雙橋小區(qū)

北京新天地

東會新村

旺角.福邸遠(yuǎn)洋一方零點(diǎn)特區(qū)

東一時區(qū)

雙橋六號康城世紀(jì)星城楊莊小區(qū)1鑫苑小區(qū)芳洲花園天時名苑八里橋南街

長橋園公寓通典銘居西馬莊小區(qū)華興園

復(fù)興南里怡佳家園

天賜良園品德

至善家園帥府小區(qū)

復(fù)興里小區(qū)萬福家園東閣雅舍

上東上品16042朝陽新城15844朝新嘉園15500金星小區(qū)

華龍美樹

建東苑小區(qū)藝水芳園

瑞祥里小區(qū)?名稱類型體量（平方米）戶數(shù)人數(shù)入住時間售價（元/平米）蘋果派商品房200000200050002010.6（半地下部分）19700柏林愛樂商品房酒店公寓61000015433857.52010.8（上線6號）18700北京像素商住公寓2100004700117502011.521000萬象新天普通住宅8100008100202502011.1018000龍湖常營項(xiàng)目商品房、公寓13850013503375待定待定首開東都匯商住公寓28000349872.52011.319800金隅麗景苑經(jīng)適房20000030007500已入住一部分4322北京新天地商品房6100005000125002010.118700首開暢心園經(jīng)適房5400018294572.5待定4322北岸1292商住公寓10000080020002010年底10000富力、北辰、保利限價房、廉租房10100008000200002010.65900項(xiàng)目周邊地塊普通住宅30000030007500不詳不詳1.5公里輻輻射半半徑內(nèi)內(nèi)新盤盤經(jīng)適房房、限限價房房、廉廉租房房商品房房售價數(shù)數(shù)據(jù)為為當(dāng)前前市場場房價價名稱類型體量（平方米）戶數(shù)人數(shù)入住時間售價（元/平米）優(yōu)點(diǎn)社區(qū)商品房8.8萬7131782.5200618727管莊西里商品房55萬35508875199516073京通苑商品房50萬512512812.5199916084京通新城（一期）商品房17萬465011625200016667京通新城（二期）商品房50萬980024500199916871雙橋小區(qū)商品房4.9萬50012502009146001.5公里輻輻射半半徑內(nèi)內(nèi)二手手房1.5-3公里輻輻射半半徑內(nèi)內(nèi)新盤盤名稱類型體量（平方米）戶數(shù)人數(shù)入住時間售價（元/平米）CROSS朗廷商住公寓4600041010252010.824000福臨家園經(jīng)適房435000538513462.5不詳未定金隅康惠園經(jīng)適房4350005789144722010年底20000遠(yuǎn)洋一方一期商品房170000220055002010年底7400遠(yuǎn)洋潤園限價房4500004500112502011年底17802東一時區(qū)經(jīng)適房225000290072502010.64322住總住欣家園經(jīng)適房225000290072502010.643221.5-3公里輻輻射半半徑內(nèi)內(nèi)二手手房樓盤名稱樓盤類型體量（平方米）戶數(shù)人數(shù)入住時間售價美然動力街區(qū)（英郡）普通住宅30萬13483370200219000福怡園普通住宅16萬16004000199918000定福家園普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房30萬25006250200617778定福景園普通住宅10萬290（一期）725200519000三間房南里普通住宅不詳38349585199513000華龍美樹普通住宅15萬13003250200620538建東苑小區(qū)經(jīng)適房19萬310077502000164