強(qiáng)制拍賣船舶中法律關(guān)系分析

精品文檔精心整理精品文檔可編輯精品文檔強(qiáng)制拍賣船舶中法律關(guān)系分析目錄：1、強(qiáng)制拍賣船舶中法律關(guān)系分析2、物業(yè)管理中的法律關(guān)系分析強(qiáng)制拍賣船舶中法律關(guān)系分析強(qiáng)制拍賣船舶指進(jìn)行海事訴訟的海事法院依海事請(qǐng)求人的申請(qǐng)，按照法定程序，將被扣押的船舶拍賣，保存價(jià)款，用以保證將來作出的生效判決或仲裁裁決得以執(zhí)行的保全措施，或者海事法院為執(zhí)行生效判決或仲裁裁決而采取的執(zhí)行措施。海事法院強(qiáng)制拍賣船舶程序中，涉及多方當(dāng)事人，關(guān)系頗為復(fù)雜，理順這些法律關(guān)系，對(duì)于明確各方權(quán)利義務(wù)具有重大意義。遺憾的是，我國目前并沒有專門的強(qiáng)制執(zhí)行法，根據(jù)《中華人民共和國海事訴訟特別程序法》(以下簡稱《海訴法》)第三章“海事請(qǐng)求保全”第二節(jié)“船舶的扣押和拍賣”的規(guī)定，強(qiáng)制拍賣船舶適用《海訴法》的規(guī)定，《海訴法》沒有規(guī)定的，使用《中華人民共和國拍賣法》的規(guī)定。拍賣程序中涉及的主體有申請(qǐng)人，被申請(qǐng)人，海事法院，拍賣船舶委員會(huì)，競買人。本文擬對(duì)各方法律關(guān)系逐一分析如下。一申請(qǐng)人、被申請(qǐng)人、海事法院三者之間的關(guān)系在任意商業(yè)拍賣中，存在委托人和受托人即拍賣企業(yè)的行紀(jì)關(guān)系，那么海事法院強(qiáng)制拍賣船舶程序中，申請(qǐng)人與海事法院的關(guān)系是不是與任意商業(yè)拍賣相同呢?仔細(xì)分析二者有如下不同：首先，被拍賣財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬不同。任意拍賣中，委托人一般對(duì)于拍賣物有所有權(quán)或處分權(quán)，而強(qiáng)制拍賣船舶中，被拍賣船舶的所有權(quán)屬于被申請(qǐng)人，海事申請(qǐng)人對(duì)被申請(qǐng)船舶既無所有權(quán)也無處分權(quán);其次，拍賣程序不同。任意拍賣的依據(jù)是我國《拍賣法》，而強(qiáng)制拍賣船舶依據(jù)我國《海訴法》，《海訴法》沒有規(guī)定的，適用我國《拍賣法》的有關(guān)規(guī)定;最后，拍賣程序的啟動(dòng)不同。任意拍賣中，委托人對(duì)拍賣人發(fā)出要約后，拍賣人接受委托的，一般來說委托拍賣合同即成立，而強(qiáng)制拍賣船舶中，啟動(dòng)程序?yàn)楹Ｊ抡?qǐng)求人在提起訴訟或申請(qǐng)仲裁后，向扣押船舶的海事法院申請(qǐng)拍賣船舶，并且海事法院收到拍賣船舶的申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查，作出準(zhǔn)予或者不準(zhǔn)予拍賣的裁定。當(dāng)事人對(duì)裁定不服的，還可以申請(qǐng)復(fù)議。由此可見，申請(qǐng)人與海事法院的關(guān)系是當(dāng)事人與審判機(jī)關(guān)的關(guān)系，而不是委托人與被委托人的行紀(jì)關(guān)系。強(qiáng)制拍賣船舶是訴訟行為和審判行為的一部分，同普通的商業(yè)拍賣有重大區(qū)別。強(qiáng)制拍賣船舶是海事法院應(yīng)申請(qǐng)人的請(qǐng)求，為保護(hù)其海事請(qǐng)求權(quán)得到實(shí)現(xiàn)，利用國家賦予的公權(quán)力，依照法定程序和條件實(shí)施的一種保全措施。強(qiáng)制拍賣的船舶是被申請(qǐng)人所有或光船租賃的船舶，但是在強(qiáng)制拍賣船舶中被申請(qǐng)人是被動(dòng)的。拍賣程序的啟動(dòng)與否，并不依賴于被申請(qǐng)人的意志。并且根據(jù)《海訴法》的規(guī)定，買受人付清全部價(jià)款后，原船舶所有人應(yīng)當(dāng)在制定的期限內(nèi)于船舶停泊地以船舶現(xiàn)狀向買受人移交船舶;原船舶所有人應(yīng)當(dāng)向原船舶登記機(jī)關(guān)辦理船舶所有權(quán)注銷登記。若被強(qiáng)制拍賣的船舶屬于被申請(qǐng)人所有，則其承擔(dān)了交船義務(wù)和注銷義務(wù)，這種義務(wù)是法定的?？梢姡簧暾?qǐng)人與海事法院的關(guān)系也是當(dāng)事人與審判機(jī)關(guān)的關(guān)系，海事法院行使審判權(quán)，被申請(qǐng)人承擔(dān)訴訟義務(wù)。當(dāng)然，海事法院對(duì)于被申請(qǐng)人的船舶，負(fù)有合理保管義務(wù)。2000年9月21日起施行的《最高人民法院關(guān)于民事、行政訴訟中司法賠償若干問題的解釋》第二條明確規(guī)定：“違法采取保全措施，是指人民法院依職權(quán)采取的下列行為……(四)對(duì)查封、扣押的財(cái)物不履至于申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人的關(guān)系，有學(xué)者認(rèn)為，“由于強(qiáng)制賣船階段并未確定他們之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，不能認(rèn)為強(qiáng)制拍賣船舶的申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人的關(guān)系是債權(quán)人和債務(wù)人的關(guān)系”。[1]然而，筆者認(rèn)為，這種說法太過絕對(duì)，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人是否存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不以法院或有關(guān)機(jī)構(gòu)之裁判為必要?！吧w債權(quán)無排他性，其成立，其內(nèi)容，縱委諸當(dāng)事人之意思自由決定”。[2]因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人的基礎(chǔ)債權(quán)債務(wù)關(guān)系先在所不論，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人之間存在海事訴訟法律關(guān)系，這種訴訟法律關(guān)系是在海事法院主導(dǎo)下進(jìn)行的。正如田平安教授所言：“民事法律關(guān)系是一種多面關(guān)系，民事訴訟法律關(guān)系內(nèi)容系指法律關(guān)系主體依法享有的訴訟權(quán)利和訴訟義務(wù)”。[3]二海事法院與買受人的關(guān)系海事法院是否是強(qiáng)制拍賣船舶法律關(guān)系中的賣方這個(gè)問題，無論是在中國還是國際上，一直爭議頗大。其理論基礎(chǔ)在于強(qiáng)制拍賣性質(zhì)的定位，歸納起來學(xué)界有三種學(xué)說，即公法說、私法說、折衷說(對(duì)此學(xué)界多有論述，筆者不再贅述)。[4]筆者贊同其中的折衷說，強(qiáng)制拍賣是一種特殊的買賣行為，兼有公法處分和私法買賣的性質(zhì)，具體到海事法院強(qiáng)制拍賣船舶的理論中，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，法院是以賣方的身份出現(xiàn)的，如邢海寶先生認(rèn)為：“在強(qiáng)制拍賣船舶中，海事法院是拍賣人。它與買受人之間是買賣法律關(guān)系”“海事法院與買受人簽訂的拍賣成交確認(rèn)書具有買賣合同的性質(zhì)和效力”。[5]金正佳法官在其主編的具有開創(chuàng)意義的《海事訴訟法論》一書中也認(rèn)為：“在強(qiáng)制拍賣船舶的法律關(guān)系中，海事法院是拍賣人，海事法院與買受人之間的關(guān)系就是拍賣人與買受人的關(guān)系。盡管海事法院是國家審判機(jī)關(guān)，但在與買受人的關(guān)系上，是以特殊的民事法律關(guān)系主體的身份出現(xiàn)的，與意定買賣中拍賣人的地位沒有本質(zhì)的區(qū)別，海事法院與買受人的關(guān)系也是一種買賣法律關(guān)系，受民事法律的調(diào)整，海事法院是賣方，買受人是買方”。[6]另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，被拍賣船舶的所有權(quán)人才是賣方。如徐孝先法官認(rèn)為：“被拍賣物的所有權(quán)人因拍賣程序而直接參與了拍賣活動(dòng)，是被拍賣物的賣方，有權(quán)監(jiān)督法院是否依程序法規(guī)定的原則、制度、程序和方式進(jìn)行拍賣。買賣合同隨著法院拍賣成交，在被拍賣物的所有權(quán)人與買受人之間建立?！盵7]劉鐵男法官也認(rèn)為：“法院不是強(qiáng)制拍賣船舶中的賣方，其理由并不是強(qiáng)制拍賣中沒有賣方”“所以，船舶所有權(quán)人才是強(qiáng)制拍賣船舶法律關(guān)系中的賣方，只是他不是按自己的意愿主動(dòng)去賣，而是按法院的意愿被動(dòng)去賣而已，如果認(rèn)為法院是賣方，就變成了強(qiáng)制主體-法院強(qiáng)制被拍賣的對(duì)象賣方-還是法院出賣，這是不合邏輯的。之所以采用公開競賣即拍賣形式出售，完全是為了船舶所有人在意愿被剝奪的情況下，其合法利益不受損害和更加公平。強(qiáng)制加拍賣合二為一，就是船舶的強(qiáng)制拍賣。法院只是強(qiáng)制拍賣船舶的強(qiáng)制執(zhí)行人?！盵8]筆者認(rèn)為，第一種觀點(diǎn)更加合理科學(xué)。首先，從物權(quán)法的角度觀察，物權(quán)的基本權(quán)能有占有、使用、收益、處分，而對(duì)于船舶所有權(quán)人或光船承租人而言，若船舶被死扣(事實(shí)上大多數(shù)情況下是死扣)，則海事法院一般會(huì)派員登輪看管，并且船舶不能投入營運(yùn)，更不能處分或者設(shè)置抵押權(quán)。顯然此時(shí)船舶所有權(quán)人的占有、使用、收益、處分權(quán)能都受到限制或剝奪。固然通常買賣法律關(guān)系中賣方對(duì)于出賣物具有所有權(quán)，且一般都是完整的所有權(quán)，然而船舶被扣押后，船舶所有權(quán)人的所有權(quán)已經(jīng)殘缺不全，以所有權(quán)關(guān)系來認(rèn)定賣方并非適當(dāng)。其實(shí)在民法中，比如委托合同、隱名代理中，代理人對(duì)于出賣物并沒有所有權(quán)，但是代理人可以作為買賣合同中的賣方，其原因在于其有處分權(quán)(經(jīng)被代理人授權(quán))，強(qiáng)制拍賣船舶中，對(duì)于船舶具有處分權(quán)的主體，毫無疑問是海事法院;其次，若以船舶所有權(quán)人為出賣人，則船舶所有權(quán)人不能成為競買人，然而，這與實(shí)踐不相符合，我國《民事訴訟法》和《海事訴訟特別程序法》也沒有禁止拍賣物的所有權(quán)人的競買資格，雖然我國《拍賣法》第三十條規(guī)定：“委托人不得參加競買，也不得委托他人參加競買”，但是，強(qiáng)制拍賣的目的畢竟與任意拍賣不同，強(qiáng)制拍賣船舶的目的是保全債權(quán)，讓作為債權(quán)人或擔(dān)保人的原船東參加競買，比不允許其參加競買，對(duì)海事請(qǐng)求申請(qǐng)人而言，有利而無弊;再次，若認(rèn)為原船舶所有權(quán)人是出賣人，則依買賣合同原理，其負(fù)有交付標(biāo)的物，轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)，然而，實(shí)踐中原船舶所有權(quán)人不露面不應(yīng)訴的情況并不鮮見，這種情況下交付標(biāo)的物的義務(wù)無疑在海事法院，至于轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)，我國《海訴法》規(guī)定：“原船舶所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)向原船舶登記機(jī)關(guān)辦理船舶所有權(quán)注銷登記。原船舶所有權(quán)人不辦理船舶所有權(quán)注銷登記的，不影響船舶所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。”所以交付標(biāo)的物，轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的主要義務(wù)承擔(dān)者是海事法院，這也與起出賣人的地位相符。最后，在強(qiáng)制拍賣船舶中，買受人只需關(guān)心船舶本身的狀況，完全沒有必要理會(huì)被拍賣船舶的申請(qǐng)人和原所有權(quán)人是誰，買受人只是通過拍賣委員會(huì)與海事法院發(fā)生關(guān)系，與強(qiáng)制拍賣船舶的申請(qǐng)人與原所有權(quán)人無買賣法律關(guān)系，比如交存保證金，預(yù)付款，都是交向海事法院，如此，認(rèn)為船舶所有權(quán)人為出賣人顯然與強(qiáng)制拍賣船舶的法律實(shí)踐不符。三海事法院與拍賣委員會(huì)的關(guān)系根據(jù)我國《海訴法》第三十四條的規(guī)定：“拍賣船舶委員會(huì)對(duì)海事法院負(fù)責(zé)，受海事法院監(jiān)督”。金正佳法官認(rèn)為：“在拍賣過程中，拍賣委員會(huì)以自己的名義與競買人發(fā)生關(guān)系，但不能因此認(rèn)為其系強(qiáng)制拍賣法律關(guān)系的主體。拍賣委員會(huì)是具體執(zhí)行拍賣事宜的臨時(shí)性機(jī)構(gòu)，對(duì)海事法院負(fù)責(zé)，受海事法院監(jiān)督。其性質(zhì)和地位類似于審理實(shí)體案件的合議庭”。[9]邢海寶先生也持相同看法，認(rèn)為：“拍賣委員會(huì)是基于海事法院的拍賣裁定或協(xié)助執(zhí)行通知書等具體執(zhí)行拍賣事宜的臨時(shí)性機(jī)構(gòu)，對(duì)海事法院負(fù)責(zé)”。[10]筆者贊同這種觀點(diǎn)。首先，可以從法人制度角度分析。從主體資格來看，強(qiáng)制拍賣船舶法律關(guān)系中的賣方是海事法院，海事法院是公法人，所謂公法人“是指以公共利益位目的，即以提高政府效能、滿足社會(huì)需要和改善社會(huì)公共福利的目的而設(shè)立的法人”。[11]所以還是法院可以作為獨(dú)立的主體與買受人發(fā)生法律關(guān)系，而拍賣委員會(huì)作為一個(gè)臨時(shí)機(jī)構(gòu)，無權(quán)利能力和行為能力，最基本的是沒有責(zé)任能力，責(zé)任承擔(dān)能力的缺乏決定了其不可能作為一個(gè)獨(dú)立的主體對(duì)外發(fā)生法律關(guān)系。其次，借鑒行政法的理論，“臨時(shí)機(jī)構(gòu)是國家行政機(jī)關(guān)設(shè)立的，協(xié)助其處理某項(xiàng)臨時(shí)性行政工作的組織。臨時(shí)機(jī)構(gòu)都不具有行政主體資格，但經(jīng)行政法規(guī)范的授權(quán)也可以成為行政主體。從理論上來說，行政法規(guī)范不宜對(duì)臨時(shí)性機(jī)構(gòu)授予行政主體資格”，[12]雖然司法主體同行政主體存在一定差別，但是與行政臨時(shí)機(jī)構(gòu)一樣，司法機(jī)關(guān)設(shè)立的臨時(shí)性機(jī)構(gòu)同樣不具有主體資格。拍賣船舶委員會(huì)由海事法院指定的執(zhí)行人員和聘請(qǐng)的拍賣師、驗(yàn)船師三人或五人組成。由于其中有法院之外的拍賣師、驗(yàn)船師，給人一種拍賣委員會(huì)具有獨(dú)立法律地位之感覺。實(shí)際上，拍賣工作仍由法院主導(dǎo)，“拍賣船舶的實(shí)踐中，海事法院的執(zhí)行人員起主要作用”[13]，拍賣師和驗(yàn)船師只是從事技術(shù)性工作，由法院聘請(qǐng)。實(shí)踐中，拍賣前公告由海事法院發(fā)布，拍賣船舶一般在海事法院內(nèi)進(jìn)行，時(shí)間由海事法院決定，競買人的保證金也交存于海事法院賬戶，拍賣成交書由海事法院蓋章，船舶移交后由海事法院發(fā)布解除扣押并發(fā)布公告，對(duì)于惡意競買者由海事法院罰款。從上可看出，強(qiáng)制拍賣船舶過程中，海事法院與拍賣委員會(huì)之間的關(guān)系是司法主體與其設(shè)立的臨時(shí)機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系，拍賣委員會(huì)并沒有獨(dú)立之主體地位。四買受人與申請(qǐng)人、被申請(qǐng)人之間的法律關(guān)系買受人與申請(qǐng)人、被申請(qǐng)人并不是涇渭分明的主體，即二者是可能重合的，申請(qǐng)人、被申請(qǐng)人也可能成為買受人。我國《海訴法》并沒有禁止申請(qǐng)人、被申請(qǐng)人參加競買。2005年1月1日起若買受人與被申請(qǐng)人并不是相同的主體，則二者關(guān)系如何呢?如前文所述，強(qiáng)制拍賣船舶法律關(guān)系中的賣方是海事法院，原船舶所有權(quán)人并非賣方，買受人與原船舶所有權(quán)人之間的法律關(guān)系并非買賣法律關(guān)系。然而，二者并非毫無關(guān)系，《海訴法》第三十八條規(guī)定：“買受人付清全部價(jià)款后，原船舶所有人應(yīng)當(dāng)在指定的期限內(nèi)與船舶停泊地以船舶現(xiàn)狀向買受人移交船舶”，第四十條規(guī)定：“原船舶所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)向原船舶登記機(jī)關(guān)辦理船舶所有權(quán)注銷登記”?？梢?，原船舶所有權(quán)人對(duì)于買受人負(fù)有兩項(xiàng)法定義務(wù)：移交船舶和注銷船舶所有權(quán)登記。然而，筆者認(rèn)為把移交船舶義務(wù)賦予原船舶所有權(quán)人并不妥當(dāng)。如上文分析指出，強(qiáng)制拍賣船舶法律關(guān)系中，海事法院是賣方，而交付標(biāo)的物是出賣人的首要義務(wù)，理所當(dāng)然應(yīng)該由海事法院承擔(dān)。實(shí)際上，被強(qiáng)制拍賣船舶處于被扣押狀態(tài)，根據(jù)《海訴法》第三十八條的規(guī)定：“移交船舶完畢，海事法院發(fā)布解除扣押船舶命令”，那么在解除扣押命令之前，原船舶所有權(quán)人不得擅自處置船舶，何以移交?實(shí)踐中，原船舶所有權(quán)人由于船舶被拍賣一般是在違背其意愿下進(jìn)行的，往往其不與法院配合，消極被動(dòng)，設(shè)置障礙，千方百計(jì)阻擾拍賣的進(jìn)行和交接工作，甚至原船舶所有權(quán)人為逃避責(zé)任，可能根本不露面，若硬性規(guī)定原船舶所有權(quán)人的交付義務(wù)，無疑會(huì)極大地打擊競買人的信心，降低強(qiáng)制拍賣的公信力。強(qiáng)制拍賣是一個(gè)有機(jī)整體，應(yīng)當(dāng)包含強(qiáng)制交付，否則很多情況下交接船舶很難完成。具體到實(shí)踐中，法院應(yīng)組織執(zhí)行人員和法警上船，強(qiáng)制原船舶所有權(quán)人的船員離船，強(qiáng)制原船舶所有權(quán)人交出各種船舶證書等。有人主張“在立法上應(yīng)規(guī)定原船東負(fù)有向競買人或者主持拍賣船舶的法院說明其已知的該輪隱藏瑕疵的義務(wù)。否則，要對(duì)該瑕疵承擔(dān)物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。對(duì)原船東未知的隱藏瑕疵，應(yīng)準(zhǔn)予買受人行使物的瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)”。[14]筆者認(rèn)為這種主張并不妥。在強(qiáng)制拍賣程序中，無論是采公法說還是私法說的國家，基本都排除了應(yīng)買人的物之瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)。[15]如意大利民法典第2922條規(guī)定：“在強(qiáng)制變賣時(shí)，不存在對(duì)物的瑕疵提供擔(dān)?！?，瑞士債法典第二百三十四條規(guī)定：“除非有明示擔(dān)?；蛘吲馁u人有故意欺詐行為，不得推定在強(qiáng)制拍賣中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法定之瑕疵擔(dān)?！?。筆者也認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)賦予原船舶所有權(quán)人的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。首先，上文已經(jīng)明確，原船東并非賣方，讓其承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任恐怕與買賣關(guān)系的一般法律原則相悖，違背了合同的相對(duì)性原理。其次，拍賣委員會(huì)中有專業(yè)的驗(yàn)船師參與，對(duì)于船舶的一般瑕疵甚至隱藏瑕疵，驗(yàn)船師在大多數(shù)情況下應(yīng)當(dāng)都可觀察出來，這與普通買賣中沒有專業(yè)檢驗(yàn)人員的參加而讓賣方承擔(dān)物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任顯然不同。本文來自網(wǎng)絡(luò)，請(qǐng)不要使用盜版，謝謝閱讀2010本文來自網(wǎng)絡(luò)，請(qǐng)不要使用盜版，謝謝閱讀201gaoqs我愛朱丹老婆本文來自網(wǎng)絡(luò)，請(qǐng)不要使用盜版，謝謝閱讀2010中華人民共和國本文來自網(wǎng)絡(luò)，請(qǐng)不要使用盜版，謝謝閱讀2010gaoqs我愛朱丹老婆本文來自網(wǎng)絡(luò)，請(qǐng)不要使用盜版，謝謝閱讀2010本文來自網(wǎng)絡(luò)，請(qǐng)不要使用盜版，謝謝閱讀2010gaoqs我愛朱丹老婆本文來自網(wǎng)絡(luò)，請(qǐng)不要使用盜版，謝謝閱讀2010本文來自網(wǎng)絡(luò)，請(qǐng)不要使用盜版，謝謝閱讀2010本文來自網(wǎng)絡(luò)，請(qǐng)不要使用盜版，謝謝閱讀2010gaoqs我愛朱丹老婆本文來自網(wǎng)絡(luò)，請(qǐng)不要使用盜版，謝謝閱讀2010本文來自網(wǎng)絡(luò)，請(qǐng)不要使用盜版，謝謝閱讀2010本文來自網(wǎng)絡(luò)，請(qǐng)不要使用盜版，謝謝閱讀2010本文來自網(wǎng)絡(luò)，請(qǐng)不要使用盜版，謝謝閱讀2010gaoqs我愛朱丹老婆本文來自網(wǎng)絡(luò)，請(qǐng)不要使用盜版，要謝謝閱讀2010本文來自網(wǎng)絡(luò)，請(qǐng)不要使用盜版，謝謝閱讀2010本文來自網(wǎng)絡(luò)，請(qǐng)不要使用盜版，謝謝閱讀2010gaoqs我愛朱丹老婆本文來自網(wǎng)絡(luò)，請(qǐng)不要使用盜版，謝謝閱讀2010本文來自網(wǎng)絡(luò)，請(qǐng)不要使用盜版，謝謝閱讀2010gaoqs我愛朱丹老婆本文來自網(wǎng)絡(luò)，請(qǐng)不要使用盜版，謝謝閱讀2010本文來自網(wǎng)絡(luò)，請(qǐng)不要使用盜版，謝謝閱讀2010gaoqs我愛朱丹老婆本文來自網(wǎng)絡(luò)，請(qǐng)不要使用盜版，謝謝閱讀2010本文來自網(wǎng)絡(luò)，請(qǐng)不要使用盜版，謝謝閱讀2010gaoqs我愛朱丹老婆gaoqs我愛朱丹老婆網(wǎng)絡(luò)賺錢QQ群：40635958精品文檔精心整理精品文檔可編輯精品文檔物業(yè)管理中的法律關(guān)系分析發(fā)展商和物業(yè)管理公司與業(yè)主之間常發(fā)生許多矛盾和糾紛，給物業(yè)管理工作帶來了很大的麻煩，究其原因，大多數(shù)矛盾或糾紛的產(chǎn)生是由于物業(yè)管理公司或發(fā)展商對(duì)物業(yè)管理中的法律關(guān)系不清楚，許多業(yè)主不明確自己擁有的權(quán)力，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。物業(yè)管理中有著哪些法律關(guān)系要想把物業(yè)管理工作搞好，首先應(yīng)當(dāng)理順物業(yè)管理中心的法律關(guān)系。只有理順了關(guān)系，才能夠知道臬直轄市各方面的關(guān)系。物業(yè)管理工作中幾個(gè)主要方面有：房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人、發(fā)展商、物業(yè)管理公司和其他與物業(yè)管理相關(guān)連的行業(yè)以及政府有關(guān)部門。1、發(fā)展商早期在物業(yè)管理中的作用發(fā)展商將物業(yè)建成，并經(jīng)政府有關(guān)部門綜合驗(yàn)收合格后，經(jīng)過房產(chǎn)交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。這里的法律關(guān)系的變化是發(fā)展商由原來擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)到轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權(quán)所有人。對(duì)于一處新的住宅區(qū)，包括公寓或別墅，發(fā)展商在竣工前，一般是先期委托物業(yè)管理公司介入新建物業(yè)的管理工作。有時(shí)發(fā)展商也自己充當(dāng)物業(yè)管理的角色。不論發(fā)展商是自己來管理物業(yè)或是委托其他管理公司來管理新建的物業(yè)，都是在為新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人提供服務(wù)。對(duì)于新建物業(yè)來說，由于發(fā)生了產(chǎn)權(quán)交易行為，發(fā)展商的角色變了，位置也變了。發(fā)展商由原先對(duì)物業(yè)的擁有，變?yōu)椴糠謱?duì)物業(yè)的擁有或完全不擁有。發(fā)展商先期委托物業(yè)管理公司管理新建物業(yè)或自己自行管理物業(yè)的行為只能是一種臨時(shí)的安排，因?yàn)樵谛陆ㄎ飿I(yè)初期，廣大新的產(chǎn)權(quán)所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業(yè)管理公司。發(fā)展商只是臨時(shí)代理已有的新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。這一時(shí)期物業(yè)管理公司的費(fèi)用一般由發(fā)展商支付或預(yù)先墊付，因?yàn)檫@一時(shí)期物業(yè)管理公司在這一新的物業(yè)管理中尚無收益。由于交易行為和物業(yè)管理公司的介入，發(fā)展商對(duì)新建物業(yè)的作用逐漸退居二線。如發(fā)展商直接聘請(qǐng)管理公司，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理公司簽訂臨時(shí)委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因?yàn)闃I(yè)主管理委員會(huì)成立后，有可能在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。2、房屋產(chǎn)權(quán)所有人（業(yè)主）由于購買了物業(yè)，購房人成了新建物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人，合法地?fù)碛兴徫飿I(yè)。房屋產(chǎn)權(quán)所有人對(duì)物業(yè)擁有所有權(quán)與使用權(quán)。由于發(fā)展商在銷售物業(yè)之前，已臨時(shí)安排物業(yè)管理公司對(duì)所購物業(yè)進(jìn)行管理，購房人在此時(shí)只能暫時(shí)放棄自己選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利，認(rèn)同發(fā)展商的安排。當(dāng)新建物業(yè)入住率達(dá)到50%或50%以上時(shí)，發(fā)展商應(yīng)會(huì)同物業(yè)管理公司召開房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會(huì)（或稱業(yè)主大會(huì)）。3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會(huì)（業(yè)主大會(huì)）房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會(huì)是一個(gè)非常重要的會(huì)議，由發(fā)展商、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)召集此會(huì)議。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)所有人來自不同蝗地方，互不相識(shí)，不可能有效地組織起來召開此大會(huì)，所以召集、組織業(yè)主大會(huì)的責(zé)任就落在發(fā)展商或物業(yè)管理公司戶上。發(fā)展商在與物業(yè)管理公司的委托管理合同中就應(yīng)明確規(guī)定，當(dāng)入住率達(dá)到50%時(shí)，物業(yè)管理公司有責(zé)任牽頭組織召開業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)最重的使命之一便是選舉出自己的代表機(jī)構(gòu)——物業(yè)業(yè)管理委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)每年至少召開一次。住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)對(duì)議題進(jìn)行表決時(shí)，每一戶為一票。業(yè)主可將自己的權(quán)利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權(quán)利，維護(hù)自己的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)主要行使以下職權(quán)：（一）選舉、罷免物業(yè)管理委員會(huì)的組成人員；（二）監(jiān)督管委會(huì)的日常工作；（三）聽取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告；（四）對(duì)住宅區(qū)或物業(yè)（寫字樓、商廈）內(nèi)有關(guān)業(yè)主重大利益的事項(xiàng)做出決策；（五）修改業(yè)主公約；（六）改變或撤銷物業(yè)管理委員會(huì)的有關(guān)決定。（七）批準(zhǔn)管委會(huì)章程。4、物業(yè)管理委員會(huì)的性質(zhì)及法律地位物業(yè)管理委員會(huì)是住宅區(qū)、寫字樓或商廈等物業(yè)管理中的常設(shè)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，管理委員會(huì)的成員景要由房屋產(chǎn)權(quán)所有人選出的代表構(gòu)居，代表廣大業(yè)主的權(quán)益。同時(shí)管理委員會(huì)也應(yīng)當(dāng)吸收當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)和派出所的代表參加。既然物業(yè)管理委員會(huì)是帥業(yè)主大會(huì)選舉出的代表組成，代表廣大業(yè)主的權(quán)益，是物業(yè)管理中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，那么管理委員會(huì)就應(yīng)該是一個(gè)長期的、穩(wěn)定的組織，一個(gè)松散、虛設(shè)的管理委會(huì)不可能起到應(yīng)該起到的作用。所以建議管理委員會(huì)成立后應(yīng)該到房屋管理機(jī)構(gòu)備案，并到民政部門社團(tuán)法人機(jī)構(gòu)辦理登記，以確定其性質(zhì)與法律地位。物業(yè)管理委員會(huì)的主要職責(zé)如下：（一）管理委員會(huì)負(fù)責(zé)制定管委會(huì)章程；（二）負(fù)責(zé)今后召集并主持業(yè)主大會(huì)；（三）負(fù)責(zé)考察、選擇、招聘物業(yè)管理公司；（四）與新的或原來的物業(yè)管理公司重簽訂委托管理合同；（五）管委會(huì)有權(quán)審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（六）保管、監(jiān)督和決定物業(yè)維修基金和公用設(shè)施專用基金（啟動(dòng)基金）的使用；（七）審議管理公司上年的財(cái)務(wù)收支善和來年的財(cái)務(wù)預(yù)算；（八）審議管理公司制訂的年度管理計(jì)劃、配套工程和重大維修工程項(xiàng)目（鍋爐、配電設(shè)備、電梯、中央空調(diào)、供暖等）；（九）監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理工作；（十）審議新的物業(yè)管理公約及各種管理規(guī)章制度等等。物業(yè)管理委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間是聘用關(guān)系。物業(yè)管理委員會(huì)是物業(yè)的主人、所有人，物業(yè)管理公司是為之提供服務(wù)的。物業(yè)管理委員會(huì)一般應(yīng)設(shè)常務(wù)工作人員一至兩名，費(fèi)用一般應(yīng)從管理啟動(dòng)基金里撥付。5、物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司是一種信托代理機(jī)構(gòu)，屬中介組織。它是執(zhí)行信托職能的服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域里有著非常重要的位置。開發(fā)和拆遷都是一時(shí)性的工作，幾個(gè)月或幾年就可以完成，而物業(yè)管理卻是延續(xù)性的，可延續(xù)幾十年。搞物業(yè)管理應(yīng)眼光放遠(yuǎn)，急功近利是不會(huì)搞好的。物業(yè)管理公司是依據(jù)委托管理合同在新建住宅區(qū)或物業(yè)中履行管理職責(zé)的。一般情況下，委托管理合同首先是由發(fā)展商代表廣大業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂。等召開業(yè)主大會(huì)，業(yè)主物業(yè)管理委員會(huì)成立后，再由物業(yè)管理委員會(huì)代表全體業(yè)主正式與物業(yè)管理公司續(xù)簽委托管理合同。有的情況下，發(fā)展商并沒有選聘物業(yè)管理公司，而由自己本身來承擔(dān)起管理者的重任。如果是發(fā)展商自己充當(dāng)管理者的話，也要經(jīng)過房地局的批準(zhǔn)，并禽《物業(yè)管理資質(zhì)合格證書》。即使是發(fā)展商作為管理者，當(dāng)管理委員會(huì)成立后，也需要由管理委員會(huì)與其簽訂委托管理合同。6、承租人（房屋租用人）承租人有的是與業(yè)主直接聯(lián)系，并與業(yè)主直接簽訂租賃契約從而使用物業(yè)的某一部分，有的情況是顯主委托管理公司將其擁有的物業(yè)的某一部分出租給承租人的。承租人與業(yè)主的關(guān)系是租賃關(guān)系。承租人在與業(yè)主的租賃契約里應(yīng)當(dāng)保證遵守管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理和物業(yè)管理委員會(huì)的監(jiān)督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約。7、其他相關(guān)機(jī)構(gòu)管理公司依據(jù)委托管理合同在物業(yè)區(qū)內(nèi)開展管理工作，需要和其他管理工作有關(guān)的公司發(fā)生聯(lián)系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)機(jī)構(gòu)，建筑維修部門等。管理公司要與他們簽訂有關(guān)新時(shí)期委托合同，由他們就物業(yè)內(nèi)新時(shí)期業(yè)務(wù)提供服務(wù)。這里產(chǎn)生的直接法律關(guān)系是管理公司與這些公司簽約，但其結(jié)果卻直接影響業(yè)主，所以重大的協(xié)議、合同、管理公司應(yīng)請(qǐng)管委會(huì)審議。二、物業(yè)糾紛類型和法律特征（一）、物業(yè)糾紛類型物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，逐漸走進(jìn)人們的生活也是近幾年的事。因此，反映在司法訴訟實(shí)踐中的問題對(duì)人們而言也是全新的。但是，依據(jù)最高人民法院2000年下發(fā)的[2000]26號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定和相關(guān)的法律⑤，如《合同法》，從司法訴訟實(shí)踐的角度審視物業(yè)糾紛，主要有以下幾種類型：第一、公攤面積不清導(dǎo)致的糾紛：商品房的公攤面積計(jì)算是一個(gè)十分復(fù)雜的專業(yè)計(jì)算問題，涉及一系列復(fù)雜的建筑規(guī)范合國家標(biāo)準(zhǔn)。早在1995年建設(shè)部就發(fā)文成立專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行商品房的公攤面積計(jì)算分擔(dān)測(cè)量。開發(fā)商往往注重整體的建筑，在分?jǐn)偵唐贩康墓珨偯娣e計(jì)算由房管部門發(fā)放產(chǎn)權(quán)時(shí)予以注明。一旦房管部門發(fā)放產(chǎn)權(quán)時(shí)予以注明合相關(guān)的測(cè)量計(jì)算有誤，公攤面積不清就導(dǎo)致的糾紛，業(yè)主訴訟將開發(fā)商告上法庭。第二、設(shè)施不全和不按期完成，導(dǎo)致的合同違約糾紛：業(yè)主和開發(fā)商在喬遷之前簽訂合同，讓業(yè)主先承擔(dān)付款義務(wù)，以此解決開發(fā)商的融資困難。簽訂合同之前，開發(fā)商往往承諾過多，有些已經(jīng)超越了開發(fā)商的能力范圍，如三通的問題，有些是政府壟斷行業(yè)的行為。一旦政府壟斷行業(yè)存在官僚主義和資金問題，導(dǎo)致合同違約，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)合同違約責(zé)任，導(dǎo)致合同違約糾紛。第三，物業(yè)管理不作為導(dǎo)致的合同糾紛：依據(jù)業(yè)主和開發(fā)商之前簽訂的有關(guān)物業(yè)管理合同，雙方確立一系列權(quán)利義務(wù)。如物業(yè)承擔(dān)安全及服務(wù)義務(wù)。但是受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，物業(yè)管理有時(shí)顛倒市場(chǎng)主體的位置和應(yīng)承但的義務(wù)，管而不理，一致于業(yè)主享受不到繳費(fèi)后的服務(wù)。進(jìn)而用違法的方法，如不繳費(fèi)和不服從管理等最原始的手段，進(jìn)行維權(quán)，導(dǎo)致保安打業(yè)主，業(yè)主集體上訪等一系列的極端事件。第四、建筑質(zhì)量問題導(dǎo)致的物業(yè)管理糾紛：業(yè)主喬遷之后，相關(guān)的管理服務(wù)有時(shí)轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理公司，開發(fā)商延續(xù)建筑開發(fā)所獲取的后續(xù)利益。目前，全國70%的物業(yè)公司中，有一半以上屬于開發(fā)商，這種體制，為糾紛埋下了隱患。⑥當(dāng)然，司法訴訟實(shí)踐中還有其他的類型。但這不是主流。（二）、物業(yè)糾紛的法律特征依據(jù)最高人民法院2000年下發(fā)的[2000]26號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定和相關(guān)的法律⑦，如《合同法》，物業(yè)糾紛本質(zhì)是一合同糾紛。因此，有以下法律特征：第一、物業(yè)管理合同是雙方法律關(guān)系的基礎(chǔ)。隨著房改的深化，福利房逐步取消，新型的住房消費(fèi)關(guān)系逐步確立。物業(yè)管理合同作為雙方法律關(guān)系的基礎(chǔ)，以合約的形式，按照雙方意思自治原則，確立雙方法律關(guān)系。物業(yè)管理合同涉及雙方的權(quán)利和義務(wù)?；诖?，依據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，雙方地位平等，權(quán)利義務(wù)一致。依法成立的合同有法律約束利。應(yīng)當(dāng)全面履行。⑧一方不履行或者履行不合約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。⑨第二、物業(yè)管理合同是一服務(wù)合同，業(yè)主履行了付款義務(wù)后，物業(yè)管理公司就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，這些義務(wù)甚至有時(shí)超越了市場(chǎng)體的義務(wù)。如社區(qū)保安義務(wù)本是公安機(jī)關(guān)的義務(wù)。⑩由于服務(wù)具有無形性和不可儲(chǔ)藏性，體現(xiàn)在商品屬性之外和消費(fèi)同時(shí)發(fā)生，即服務(wù)的過程即是消費(fèi)的過程。11就服務(wù)和消費(fèi)的關(guān)系上講，由于服務(wù)產(chǎn)生時(shí)同時(shí)被消費(fèi)，物業(yè)管理公司和業(yè)主形成一種互動(dòng)關(guān)系，只要業(yè)主依次繳費(fèi)，物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)較長時(shí)間的合同責(zé)任和法律責(zé)任。12第三、調(diào)整物業(yè)合同雙方法律關(guān)系的法律較復(fù)雜，不僅涉及合同法，而且涉及相關(guān)的一系列行政法規(guī)。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，逐漸走進(jìn)人們的生活也是近幾年的事。因此，反映在司法訴訟實(shí)踐中的問題對(duì)人們而言也是全新的。以前是通過居民委員會(huì)調(diào)解，1995年頒布實(shí)施的《城市房地管理法》僅僅是規(guī)范城市房地管建設(shè)，幾乎不涉及物業(yè)管理。13至此，合同法沒有專門的條款予以規(guī)范。國家還沒有相應(yīng)的條例和法律法規(guī)。14僅在部分有立法權(quán)的省市頒布實(shí)施了地方的物業(yè)管理?xiàng)l例。15第四，物業(yè)合同雙方法律關(guān)系的主體數(shù)量明顯不相稱：依據(jù)物業(yè)合同所確立的雙方法律關(guān)系的主體呈現(xiàn)出明顯的不對(duì)稱一方面是物業(yè)公司，另一方面是業(yè)主。業(yè)主數(shù)量動(dòng)輒幾百甚至上千。如，前述個(gè)案一期業(yè)主數(shù)量達(dá)200之眾，訴訟時(shí)必須采取代表訴訟制度。16有時(shí)在實(shí)踐中，開發(fā)商作為主債務(wù)人和物業(yè)公司承擔(dān)連帶責(zé)任。17這是因?yàn)槲飿I(yè)公司一般作為分支機(jī)構(gòu)，依據(jù)民事訴訟法不具備完整意義上的訴訟主體資格。三、物業(yè)糾紛的法律分析綜觀物業(yè)糾紛類型和法律特征，不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)糾紛原因無外乎以下幾中原因：第一、法制不健全是導(dǎo)致物業(yè)糾紛的主要原因，如前所述，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，也是近幾年的事。1995年頒布實(shí)施的《城市房地管理法》僅僅是規(guī)范城市房地管建設(shè)，幾乎不涉及物業(yè)管理。18國家還沒有相應(yīng)的條例和法律法規(guī)。19僅在部分有地區(qū)立法。20在實(shí)踐中雙方簽定的合同有時(shí)又不規(guī)范，權(quán)責(zé)利不清。出現(xiàn)問題很難處理。調(diào)解不成必須訴訟，法律適用又較困難。21第二、物業(yè)管理體制和社會(huì)行政體制不順，也是導(dǎo)致糾紛的重要原因，設(shè)施不全和不按期完成，導(dǎo)致的合同違約糾紛，在現(xiàn)實(shí)中占有相當(dāng)比重。簽訂合同之前，開發(fā)商往往承諾過多，有些已經(jīng)超越了開發(fā)商的能力范圍，如三通的問題，有些是政府壟斷行業(yè)的行為和體制行為，開發(fā)商難以作為，審批程序復(fù)雜，難免及時(shí)?？墒亲鳛楹贤_立的雙方法律關(guān)系的主體的業(yè)主，依據(jù)消法的有關(guān)規(guī)定,就可以依據(jù)合同所確立的雙方法律關(guān)系,尋求法律救濟(jì).22因此,由于社會(huì)行政體制不順導(dǎo)致的社會(huì)行政責(zé)任就通過合同的形式轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商和物業(yè)公司。顯然對(duì)開發(fā)商和物業(yè)公司不公平。違反民法的基本價(jià)值觀念。23難怪開發(fā)商和物業(yè)公司為跑手續(xù)付出沉重代價(jià)。近年來，我國房地產(chǎn)發(fā)展迅速，還存在一定程度上的不規(guī)范。首先，審批缺位，不該上的項(xiàng)目上了：其次是監(jiān)管缺位，第三是驗(yàn)收缺位，導(dǎo)致出現(xiàn)質(zhì)量問題。還有開發(fā)商和物業(yè)公司之間的“父與子”的關(guān)系，決定了開發(fā)商和物業(yè)公司利益趨向的一致性，對(duì)開發(fā)商所遺留的問題，物業(yè)公司也不便于處理或者有意不作為。筆者認(rèn)為：當(dāng)我們從歷史的角度,深入分析研究管子相齊持政后法律思想，24對(duì)今天全球自由貿(mào)易環(huán)境下政府行政職能的轉(zhuǎn)化仍然有強(qiáng)列的現(xiàn)實(shí)意義和指導(dǎo)意義。管子“以法理政”的法律思想強(qiáng)調(diào)以法理政，依法統(tǒng)軍，依法治民三者的結(jié)合，管子相齊持政后，采取一系列革新措施，推行他的法律思想使齊強(qiáng)大，成為春秋第一霸主。當(dāng)今復(fù)雜動(dòng)蕩的國際環(huán)境和亂世稱雄的春秋時(shí)期十分相似,復(fù)雜動(dòng)蕩和亂世稱雄。如不研究全球自由貿(mào)易環(huán)境下政府行政職能的轉(zhuǎn)化和執(zhí)政，在歷史潮流面前，中華民族難以中國加入GATT/WTO的最后勝利為機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興。自由貿(mào)易環(huán)境下，市場(chǎng)資源的配置不僅要按照行政意志和管制模式行進(jìn)運(yùn)作，而且政府要依法行政，切實(shí)保護(hù)公民的合法權(quán)益。第三、法律意識(shí)的淡化也是物業(yè)糾紛的主要原因之一，一方面，開發(fā)商和物業(yè)公司的行為不規(guī)范，公司只收費(fèi)不服務(wù)或者多收費(fèi)少服務(wù)，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益；另一方面，業(yè)主的法律意識(shí)和消費(fèi)意識(shí)還沒有完全樹立起來。業(yè)主的意識(shí)正好和公司只收費(fèi)不服務(wù)或者多收費(fèi)少服務(wù)相反，這一矛盾關(guān)系反映到物業(yè)糾紛就是法律意識(shí)的淡化。有時(shí)維權(quán)意識(shí)差和法律意識(shí)的淡化導(dǎo)致用違法的方法，如不繳費(fèi)和不服從管理等最原始的手段，進(jìn)行維權(quán)，進(jìn)一步導(dǎo)致矛盾激化，如保安打業(yè)主，業(yè)主集體上訪等一系列的極端事件的發(fā)生。四、物業(yè)糾紛的解決辦法及外國經(jīng)驗(yàn)針對(duì)物業(yè)糾紛的法律特點(diǎn)和原因，為規(guī)范物業(yè)管理和減少糾紛應(yīng)做好以下幾方面的工作：