XX工業(yè)園區(qū)唯亭廣場(chǎng)項(xiàng)目定位銷售推廣全程報(bào)告

唯亭廣場(chǎng)項(xiàng)目操作思路2006-9-28目錄第一部分商業(yè)地產(chǎn)操作流程分析－－－－－發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品潛力第二部分企劃推廣包裝－－－－－好酒還怕巷子深第三部分銷售執(zhí)行細(xì)案－－－－－完美締結(jié)者第一部分：商業(yè)銷售方案

——復(fù)合型商業(yè)操作思路（一）商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要點(diǎn)（二）項(xiàng)目SWOT分析（三）商業(yè)定位（四）業(yè)態(tài)規(guī)劃定位（五）業(yè)態(tài)面積細(xì)分（六）謹(jǐn)慎建議開(kāi)發(fā)商投資者經(jīng)營(yíng)者目標(biāo)消費(fèi)者針對(duì)本物業(yè)通過(guò)租售結(jié)合實(shí)現(xiàn)自身效益的最大化

通過(guò)所投資增值和租金回報(bào)取得收益

通過(guò)入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)取得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

在消費(fèi)中得到物質(zhì)精神的體驗(yàn)和滿足

（一）商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要點(diǎn)

為了達(dá)到各方目標(biāo)，統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一銷售，統(tǒng)一管理，是本案商業(yè)順利銷售的保障！我們的商業(yè)操作思路消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)者投資者招商思路通過(guò)對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)心理和消費(fèi)模式的研究，形成我們的招商思路通過(guò)商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃和商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的制定，商業(yè)促銷手段的運(yùn)用，最大限度的吸引消費(fèi)者商業(yè)經(jīng)營(yíng)者，從而達(dá)到吸引投資者的目的消費(fèi)者開(kāi)發(fā)商規(guī)劃/招商投資者經(jīng)營(yíng)者物業(yè)利益關(guān)系圖物業(yè)投資者開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)、招商經(jīng)營(yíng)者我們對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）

位于唯亭鎮(zhèn)中心，配套齊全，生活方便，商業(yè)價(jià)值最高，具有唯亭鎮(zhèn)商業(yè)地標(biāo)的身份唯亭鎮(zhèn)首席商業(yè)步行街區(qū)唯亭鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心位置，四周商業(yè)氛圍成熟，容易集聚人氣消費(fèi)者對(duì)此商業(yè)十分認(rèn)可，看好未來(lái)商業(yè)前景劣勢(shì)（WEAKNESS）

商業(yè)氛圍尚未形成機(jī)遇（OPPORTUNITY）張浦鎮(zhèn)本地和外來(lái)人口眾多，消費(fèi)群體龐大

威脅（THREATEN）淺水灣，大唐旺城與本個(gè)案將形成競(jìng)爭(zhēng)局面312國(guó)道婁江路陽(yáng)澄路本案商業(yè)輻射圈商業(yè)核心圈金陵路（三）商業(yè)定位

商業(yè)經(jīng)營(yíng)最關(guān)鍵的要素就是消費(fèi)者，誰(shuí)來(lái)消費(fèi)、消費(fèi)水平，最終決定該商業(yè)的命運(yùn)。通過(guò)分析可以判斷，本案商業(yè)客流主要來(lái)源于此，本案商業(yè)定位：項(xiàng)目形象定位位將項(xiàng)目打造成成為唯亭鎮(zhèn)中中心最有人氣、最具時(shí)尚氣息息、最有商業(yè)價(jià)值值的融購(gòu)物體驗(yàn)驗(yàn)、休閑娛樂(lè)樂(lè)、時(shí)尚文化化與一體的商業(yè)中心！唯亭首座大型型時(shí)尚商業(yè)步步行街區(qū)?。ǘI(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃重新定位位根據(jù)我司對(duì)唯唯亭鎮(zhèn)的認(rèn)識(shí)識(shí)、項(xiàng)目的了了解、唯亭消消費(fèi)人群的分分析，我司認(rèn)認(rèn)為本項(xiàng)目的的規(guī)劃定位有有一定的操作作空間。業(yè)態(tài)規(guī)劃現(xiàn)初步擬訂9大類幾十個(gè)個(gè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，，9大類分別別為綜合大樓樓、餐飲區(qū)、、中檔休閑區(qū)區(qū)、酒吧一條條街、購(gòu)物區(qū)區(qū)、娛樂(lè)區(qū)、、俱樂(lè)部（含含夜總會(huì)）、、廣場(chǎng)區(qū)、商商住區(qū)，并辟辟有露天休閑閑廣場(chǎng)等貼近近自然的公眾眾休閑娛樂(lè)場(chǎng)場(chǎng)所。（四）業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃定位業(yè)態(tài)定位建議業(yè)態(tài)細(xì)分精品專賣區(qū)通訊電子、禮品文具、精品飾物、家居飾物生活配套區(qū)美容美發(fā)、干洗店、藥店、沖印店、超市等特色餐飲區(qū)咖啡shop，特色酒吧，主題店，西式餐廳休閑娛樂(lè)區(qū)活動(dòng)室，網(wǎng)吧，音像，體育用品時(shí)尚服飾區(qū)淑女裝，童裝，休閑裝，時(shí)裝，男士裝，運(yùn)動(dòng)裝

AdidasNIKE美津濃

銳步

GIORDANOU2班尼路堡獅龍休閑運(yùn)動(dòng)服飾飾客戶特色餐飲、休休閑娛樂(lè)客戶戶咖啡shop：上島、真鍋、、Ginocafe特色酒吧：ARKlivehouse、Windowstwo、、樂(lè)美頌會(huì)所所、主題店：：避風(fēng)塘、仙蹤蹤林、錦園茶茶坊、東田果果味綠茶坊西式餐廳：季諾休閑餐飲飲（意大利））、德克士禮品文具：大禾、雅家時(shí)時(shí)尚、蘇佩琦琦精品飾物：黑眼睛、流行行飾品、絲蒂蒂奇飾品、亞亞妮工藝品時(shí)尚服飾：lee、PLAYBOY、堡獅龍、、佐丹奴、生生活幾何家居飾物：世家屋、郎德德家飾、櫻花花衛(wèi)廚、湯美美思家居生活配套客戶戶美容美發(fā)：金莎形象設(shè)計(jì)計(jì)中心、華雄雄形象設(shè)計(jì)中中心、自然美美護(hù)膚美發(fā)中心、、思妍麗護(hù)膚膚美容中心藥店店：雙鶴藥店、同同仁堂大藥房房、海王星辰辰藥房、雷允允上藥店干洗店：：正章干洗、福福奈特干洗、、百立干洗、、陽(yáng)光干洗沖印店：：柯達(dá)、富士、、快圖美網(wǎng)吧吧：東方網(wǎng)點(diǎn)、易易閑網(wǎng)吧步行街、沿街街商鋪客戶的的特殊要求咖啡shop客戶一般要要求建筑面積積在100-200㎡；；裝修標(biāo)準(zhǔn)較較高。特色酒吧一般般要求建筑面面積在100-300㎡㎡。西式餐廳客戶戶一般要求建建筑面積在300-500㎡，不小小于300㎡㎡；需要煤氣氣容量較大，，一般在40m3以上；電容量量要求較大，，電容量不低低于250kv；水管直直徑需大于兩兩寸。美容、美發(fā)客客戶一般要求求建筑面積在在200㎡左左右。干洗店客戶一一般要求建筑筑面積在150㎡左右；；要求店鋪靠靠近居民區(qū)，，人流量要求求較高。藥店客戶一般般要求建筑面面積在100～200㎡㎡左右。沖印店客戶一一般要求建筑筑面積在100㎡左右。。本項(xiàng)目業(yè)態(tài)初初步規(guī)劃A1幢，16套，4333平米綜合大樓銀行、美容美發(fā)、干干洗店、藥店店、沖印店、、超市、中介介公司等A2幢，39套，8260平米網(wǎng)吧，電子城城，音像，品牌服飾，鞋鞋帽城，通訊電子、禮禮品文具、精精品飾物、家家居飾物，淑淑女裝，童裝裝，休閑裝，，時(shí)裝，男士士裝，運(yùn)動(dòng)裝裝，體育用品品B幢，38套套，13223平米大型餐飲區(qū),中檔休閑區(qū)區(qū)、酒吧一條條街、購(gòu)物區(qū)區(qū)人民商場(chǎng)，聯(lián)聯(lián)華超市，咖咖啡廣場(chǎng)，餐餐飲區(qū)，五金金電器，咖啡shop，特色酒吧吧，主題店，，西式餐廳，，精品服飾等等C1幢，娛樂(lè)樂(lè)區(qū)、俱樂(lè)部部（含夜總會(huì)會(huì)）KTV，飆歌歌城，南北干干貨，活動(dòng)室C2幢，24套，5693平米旅館，浴場(chǎng)，，洗腳店，美美容店業(yè)態(tài)面積需求求分析面積定位A1幢，門面面面積要相對(duì)對(duì)較小A2幢，面積積同樣相對(duì)要要控制，但是是可以比A1適當(dāng)大一點(diǎn)點(diǎn)B幢，行業(yè)需需要，面積可可以放開(kāi)C幢，大中小小面積都可以以配置順馳湖畔天城城商業(yè)分割例例證，帶來(lái)的的好處商業(yè)概況產(chǎn)品前期情況況銷售情況修改方案修改后產(chǎn)品情情況銷售情況原因分析企劃要做的工工作發(fā)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值值（規(guī)劃、交交通、園區(qū)、、文化等）業(yè)態(tài)價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值客戶分析投資前景分析析推廣方式及途途徑，效果預(yù)預(yù)測(cè)形象配合，形形象加分（售售樓處現(xiàn)場(chǎng)形形象，看板，，道旗，宣傳傳海報(bào)等等））項(xiàng)目客戶群定定位唯亭鎮(zhèn)傳統(tǒng)居居民，選擇嶄嶄新的商業(yè)場(chǎng)場(chǎng)所購(gòu)物體驗(yàn)驗(yàn)；唯亭鎮(zhèn)企業(yè)群群工作的外來(lái)來(lái)居住人口，，為本案的時(shí)時(shí)尚、新穎購(gòu)購(gòu)物休閑娛樂(lè)樂(lè)氛圍所吸引引，進(jìn)行消費(fèi)費(fèi)；唯亭鎮(zhèn)周邊居居民及外來(lái)旅旅游人士來(lái)此此短暫性、周周期性地購(gòu)物物消費(fèi)。推廣螃蟹節(jié)住博會(huì)十一黃金周元旦封頂開(kāi)街試營(yíng)業(yè)開(kāi)盤周末活動(dòng)大客戶渠道電臺(tái)招商關(guān)鍵詞活動(dòng)策劃虛擬經(jīng)營(yíng)商家進(jìn)駐（五）招商方方向及渠道唯亭園區(qū)蘇州/昆昆山/常常熟上海/浙浙江招商方向招商渠道招商手冊(cè)公開(kāi)宣傳（報(bào)報(bào)廣，戶外，，現(xiàn)場(chǎng)，網(wǎng)絡(luò)絡(luò)）DM投遞（各各大連鎖總部部）展會(huì)、活動(dòng)推推介招商執(zhí)行一、招商宣傳傳（現(xiàn)場(chǎng)，媒媒體，DM，，活動(dòng)）二、虛擬經(jīng)營(yíng)營(yíng)，吸引商家家進(jìn)場(chǎng)三、正式商家家長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)（一）商業(yè)氛氛圍營(yíng)造和提提升根據(jù)項(xiàng)目前期期形象包裝水水準(zhǔn)、項(xiàng)目定定位以及銷售售狀況，施工工進(jìn)展和客戶戶滿意度分析析，我司對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行了初初步的調(diào)整和和改進(jìn)，以期期通過(guò)對(duì)銷售售案場(chǎng)和商業(yè)業(yè)街區(qū)的整體體氛圍營(yíng)造，，制造項(xiàng)目重重新起勢(shì)的形形象，為下期期銷售進(jìn)行良良好的轉(zhuǎn)變。。商業(yè)活動(dòng)策劃劃商業(yè)地產(chǎn)不同同于住宅的操操作就在于如如何保證其可可持續(xù)發(fā)展性性。招商的目目的是為了保保障他們的長(zhǎng)長(zhǎng)期發(fā)展空間間。而項(xiàng)目銷銷售結(jié)束到商商業(yè)氛圍成熟熟期間的商業(yè)業(yè)活動(dòng)策劃，，激活項(xiàng)目商商業(yè)能量?jī)r(jià)值值，是至關(guān)重重要的環(huán)節(jié)。。同時(shí)更對(duì)商商業(yè)項(xiàng)目的物物業(yè)管理水準(zhǔn)準(zhǔn)提出了更高高的要求。這一期間的商商業(yè)運(yùn)作需要要開(kāi)發(fā)商－策策劃?rùn)C(jī)構(gòu)－物物業(yè)管理公司司一起努力運(yùn)運(yùn)作，爭(zhēng)取早早日把項(xiàng)目成成功運(yùn)營(yíng)至比比較成熟的商商業(yè)狀態(tài)。商業(yè)活動(dòng)策劃劃的關(guān)鍵1、要切合實(shí)實(shí)際，根據(jù)進(jìn)進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的的業(yè)態(tài)種類當(dāng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)人群群的欣賞習(xí)慣慣以及商業(yè)時(shí)時(shí)機(jī)舉行恰到到好處的商業(yè)業(yè)活動(dòng)，帶動(dòng)動(dòng)人氣聚集。。2、要有新穎穎的創(chuàng)意?；罨顒?dòng)要能夠最最大程度吸引引消費(fèi)者的關(guān)關(guān)注、逗留并并轉(zhuǎn)移為對(duì)經(jīng)經(jīng)營(yíng)商家的消消費(fèi)行為，以以身心愉悅的的體驗(yàn)產(chǎn)生對(duì)對(duì)商業(yè)的好感感和心理依賴賴，逐步變成成常態(tài)的消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所。3、要有成本本意識(shí)。以最最小的支出產(chǎn)產(chǎn)生最大的商商業(yè)效益和社社會(huì)效益。本項(xiàng)目商業(yè)活活動(dòng)創(chuàng)意方案案1、××啤酒酒文化節(jié)2、秋季服侍侍大型展銷活活動(dòng)4、唯亭廣場(chǎng)場(chǎng)隆重開(kāi)街儀儀式5、慶?！痢痢林髁Φ赀M(jìn)場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)業(yè)活動(dòng)1、唯亭廣場(chǎng)場(chǎng)啤酒文化節(jié)節(jié)活動(dòng)目的：吸引消費(fèi)群體體體驗(yàn)商業(yè)街街區(qū)，形成該該區(qū)域熱鬧、、商機(jī)多的印印象，引導(dǎo)他他們長(zhǎng)期來(lái)此此消費(fèi)?；顒?dòng)場(chǎng)地：現(xiàn)場(chǎng)，借助必必要的休閑設(shè)設(shè)施和燈光音音箱，以及小小型文藝演出出助興，喝啤啤酒比賽、抽抽獎(jiǎng)送禮品等等，以喜聞樂(lè)樂(lè)見(jiàn)的形式制制造人氣?；顒?dòng)時(shí)間：結(jié)合項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)計(jì)劃，可迅迅速組織。具具體時(shí)間為晚晚上19：00－21：：00為宜。。配合單位：小型演出樂(lè)隊(duì)隊(duì)、物業(yè)管理理公司、我司司等。費(fèi)用預(yù)算：整場(chǎng)活動(dòng)控制制在10000元左右。。2、秋季服飾飾大型展銷活活動(dòng)活動(dòng)目的：既可以創(chuàng)造服服飾銷售的商商機(jī)，又可以以繼續(xù)聚集人人氣，形成在在此購(gòu)物的習(xí)習(xí)慣?；顒?dòng)形式：通過(guò)宣傳，吸吸引一些新潮潮時(shí)尚服飾商商家一起參與與，既傳播商商家形象，又又可促進(jìn)銷售，，滿足消費(fèi)者者購(gòu)物需求，，達(dá)到多贏目目的?；顒?dòng)時(shí)間：氣氣候轉(zhuǎn)入秋季季，戶外溫度度適宜，連續(xù)續(xù)3－5日展展銷，形成持持續(xù)關(guān)注。配合單位：開(kāi)發(fā)商予以支支持協(xié)調(diào)、物物業(yè)管理公司司做好現(xiàn)場(chǎng)秩秩序、商家提提供適銷服飾、我司全程程參與活動(dòng)并并做好媒體宣宣傳工作。3、中秋賞月月文藝演出及及煙花表演活活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：中秋佳節(jié)活動(dòng)場(chǎng)地：現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)形式：組織精彩歌舞舞文藝演出，，輔之自助燒燒烤，燈謎競(jìng)競(jìng)猜和精美月月餅獎(jiǎng)品，穿穿插煙花燃放放，制造歡快快熱鬧喜慶的的場(chǎng)景，提升升街區(qū)人氣。?；顒?dòng)組織：現(xiàn)場(chǎng)精心布置置觀賞燈籠、、街區(qū)內(nèi)懸掛掛燈謎、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)物讓利、、辟出燒烤酒酒水區(qū)，通過(guò)過(guò)主持人氛圍圍營(yíng)造和現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)秩序維持，，保證活動(dòng)精精彩演繹。費(fèi)用預(yù)算：整場(chǎng)活動(dòng)費(fèi)用用控制在10000元左左右。4、唯亭廣場(chǎng)場(chǎng)隆重開(kāi)街儀儀式活動(dòng)時(shí)間：國(guó)慶節(jié)前后，，商機(jī)密集之之時(shí)?；顒?dòng)目的：通過(guò)前期招商商工作，預(yù)計(jì)計(jì)進(jìn)駐商家基基本到位，渲渲染良好的經(jīng)經(jīng)營(yíng)氛圍，通通過(guò)隆重“開(kāi)開(kāi)街儀式”擴(kuò)擴(kuò)大街區(qū)影響響?；顒?dòng)形式：民間舞龍鬧獅獅和鑼鼓樂(lè)隊(duì)隊(duì)配合氣氛，，邀請(qǐng)市政官官員和開(kāi)發(fā)商商代表、業(yè)主主代表、商家家代表以及物物業(yè)管理公司司和新聞媒體體、電視臺(tái)等等單位，共同同為商業(yè)街開(kāi)開(kāi)街剪彩祝賀賀，并請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)致辭表示對(duì)對(duì)項(xiàng)目的支持持和肯定，提提高項(xiàng)目的重重要商業(yè)地位位?；顒?dòng)組織：邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、現(xiàn)場(chǎng)拱門門搭建、調(diào)幅幅懸掛、地毯毯鋪陳、花籃籃擺放，保證證活動(dòng)流程順順暢、效果轟轟動(dòng)。（開(kāi)街街購(gòu)物讓利，，滿足消費(fèi)群群體）5、慶?！痢痢林髁Φ赀M(jìn)場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)業(yè)活動(dòng)活動(dòng)目的：以有代表性的的商業(yè)主力店店的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐駐為契機(jī)，進(jìn)進(jìn)行有效的擴(kuò)擴(kuò)大傳播，提提升項(xiàng)目的商商業(yè)價(jià)值地位位和龍頭牽引引效應(yīng)，促進(jìn)進(jìn)消費(fèi)群購(gòu)物物熱潮?；顒?dòng)形式：配合商家自身身隆重開(kāi)業(yè)活活動(dòng)，聯(lián)合開(kāi)開(kāi)發(fā)商、政府府人員、物業(yè)業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)等等，共同慶祝?！痢林髁Φ甑曷鋺粑ㄍぃ?，落戶恒源廣廣場(chǎng)商業(yè)街區(qū)區(qū)?；顒?dòng)意義：將主力店加盟盟的利好消息息通過(guò)活動(dòng)放放大其影響和和帶動(dòng)作用，，進(jìn)一步鞏固固和締造項(xiàng)目目在唯亭的核核心商業(yè)領(lǐng)地地的形象，為為所有商家增增加長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)營(yíng)的信心。活動(dòng)組織：擺放花籃、懸懸掛多條廣告告調(diào)幅、懸掛掛飄空氣球等等道具配合，，制造熱銷氣氣氛，并繼續(xù)續(xù)消費(fèi)購(gòu)物讓讓利折扣活動(dòng)動(dòng)。形象包裝售樓處戶外識(shí)別報(bào)廣電視臺(tái)宣傳冊(cè)樓書(shū)模型等銷售道道具第四部分：銷銷售具體執(zhí)行行——壓力致勝勝，快速回款款（一）銷售氛氛圍營(yíng)造（二）銷售階階段執(zhí)行（三）銷售業(yè)業(yè)務(wù)策略（四）銷售價(jià)價(jià)格策略（五）銷售進(jìn)進(jìn)度控制通過(guò)銷售氛圍圍營(yíng)造，使客客戶進(jìn)入銷售售設(shè)定區(qū)域后后，充分感受受項(xiàng)目的形象象與魅力，通通過(guò)心理和外外在全方位的的滲透，加速速客戶對(duì)項(xiàng)目目的認(rèn)知、認(rèn)認(rèn)同和購(gòu)買決決心的進(jìn)程。。（一）銷售氛氛圍營(yíng)造銷售中心功能能區(qū)域劃分接待區(qū)：安排人員接待待來(lái)訪客戶展示區(qū)：制作模型及展展板，表現(xiàn)社社區(qū)的整體規(guī)規(guī)劃，放置大大量相關(guān)資料料，對(duì)客戶進(jìn)進(jìn)行全方位的的覆蓋、滲透透。洽談區(qū)：對(duì)銷售有利信信息，如公司司Logo，，發(fā)展歷程，，項(xiàng)目施工周周期表，銷控控表，社區(qū)環(huán)環(huán)境圖，各戶戶型和各種建建筑材料的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)綜述等，，使客戶的購(gòu)購(gòu)買沖動(dòng)達(dá)到到高潮，促使使成交。辦公區(qū)：應(yīng)為開(kāi)放式結(jié)結(jié)構(gòu)?？傊?，使客戶無(wú)時(shí)無(wú)無(wú)刻不處在大大量信息的包包圍和細(xì)致周周到的特色服服務(wù)氛圍之中中，深化項(xiàng)目目印象。（二）我們的銷售執(zhí)執(zhí)行【銷售組織綱要要】準(zhǔn)備階段熱銷持續(xù)宣傳/累積開(kāi)盤熱銷認(rèn)購(gòu)期開(kāi)盤期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)公開(kāi)預(yù)熱時(shí)間間：待定關(guān)鍵行動(dòng)：前前期準(zhǔn)備【預(yù)備】關(guān)鍵條件：產(chǎn)品定稿企劃定稿設(shè)計(jì)報(bào)廣活動(dòng)物業(yè)建材配套價(jià)格面積時(shí)間間：待定關(guān)鍵行動(dòng)：銷銷售人員進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)登記意向客戶戶【行動(dòng)一】關(guān)鍵條件：銷售人員到位位售樓處咨詢電話報(bào)紙炒作樓體條幅復(fù)印機(jī)/傳真真機(jī)網(wǎng)絡(luò)廣告銷售道具認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)書(shū)直郵戶外廣告時(shí)間間：待定關(guān)鍵行動(dòng)：內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)報(bào)廣/推廣活活動(dòng)/引導(dǎo)客客戶選房【行動(dòng)二】關(guān)鍵條件：預(yù)售許可證/按揭銀行價(jià)目表/答客客問(wèn)報(bào)紙公告/媒媒體炒作客戶信函/電電話通知選房須知/選選房通知網(wǎng)上銷售系統(tǒng)統(tǒng)POS機(jī)禮品/獎(jiǎng)品茶點(diǎn)時(shí)間間：待定關(guān)鍵行動(dòng)：開(kāi)開(kāi)盤儀式消化客戶/熱熱銷氛圍營(yíng)造造【行動(dòng)三】關(guān)鍵條件：現(xiàn)場(chǎng)布置報(bào)紙公告/媒媒體炒作認(rèn)購(gòu)書(shū)開(kāi)盤show現(xiàn)場(chǎng)銷售組織織人員組織及培培訓(xùn)現(xiàn)場(chǎng)樂(lè)隊(duì)/主主持茶點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)更新人員邀請(qǐng)時(shí)間間：10月1日/5月1日關(guān)鍵行動(dòng)：秋秋/春季房展展會(huì)【行動(dòng)四】關(guān)鍵條件：展位確定展位設(shè)計(jì)制作作售樓處/模型型現(xiàn)場(chǎng)銷售氛圍圍營(yíng)造銷售組織安排排電視專題片看樓專車樓書(shū)/海報(bào)戶外導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)銷售策略解析析：我們的人員配配置策略【專業(yè)素養(yǎng)，深深化服務(wù)意識(shí)識(shí)，無(wú)邊界銷售模模式的運(yùn)用】（1）人人員配置項(xiàng)目經(jīng)理銷售人員策劃人員大客戶組會(huì)員拓展組財(cái)務(wù)人員（開(kāi)開(kāi)發(fā)商提供））物業(yè)（開(kāi)發(fā)商商提供）（2）人人員管理人員分工工作流程人員考核（包括專業(yè)考核核、業(yè)績(jī)考核核、考勤、客客戶意見(jiàn)反饋饋等）獎(jiǎng)懲制度（3）人員培訓(xùn)a)前前期培培訓(xùn)b)開(kāi)開(kāi)盤培培訓(xùn)c)項(xiàng)項(xiàng)目培培訓(xùn)d)專專業(yè)培培訓(xùn)e)流流程培培訓(xùn)f)提提高高培訓(xùn)g)拓拓展訓(xùn)訓(xùn)練銷售策略解析析：我們的銷售通通道策略【立體推進(jìn)，追追求速度最大大化策略】銷售通道策略略現(xiàn)場(chǎng)銷售DM隱性營(yíng)銷銷大客戶渠道展會(huì)促銷活動(dòng)策略媒體吸引大客戶拓展方方式大客戶拓展行行銷將納入整整合銷售過(guò)程程中。我司將將組織大客戶戶團(tuán)隊(duì)深入周周邊意向客群群挖掘購(gòu)買群群體，并以價(jià)價(jià)格優(yōu)惠和誘誘因其口碑傳傳播、以老帶帶新的方式盡盡量擴(kuò)大項(xiàng)目目影響，制造造銷售機(jī)會(huì)。。大客戶拓展方方式：附：制定團(tuán)購(gòu)政策策深入企業(yè)內(nèi)部部，傳播項(xiàng)目目賣點(diǎn)組織意向客群群帶看現(xiàn)場(chǎng)參參觀體驗(yàn)邀請(qǐng)意向客群群參與活動(dòng)等等，建立長(zhǎng)期期穩(wěn)固關(guān)系附：DM隱性營(yíng)銷銷：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目目目標(biāo)客戶群的的準(zhǔn)確定位，，對(duì)客戶進(jìn)行行銷售資料、、期刊的資料料的直投，進(jìn)進(jìn)行一對(duì)一的的宣傳，引起起目標(biāo)客戶的的關(guān)注，引發(fā)發(fā)購(gòu)買心理共共鳴，從而促促成購(gòu)買行為為的發(fā)生。這這也是對(duì)客戶戶通道的一個(gè)個(gè)有效補(bǔ)充。。短信通過(guò)對(duì)客戶的的研究，有針針對(duì)的收集有有效客戶名單單，確定客戶戶群。銷售策略解析析：我們的節(jié)點(diǎn)營(yíng)營(yíng)銷策略【氛圍營(yíng)造，擠擠壓式銷售，，追求效果最大大化策略】主要節(jié)點(diǎn)包括括：產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)/開(kāi)開(kāi)盤工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度度周末/重大節(jié)節(jié)假日戶外SP活動(dòng)動(dòng)房展會(huì)大閘蟹美食節(jié)節(jié)配合項(xiàng)目的節(jié)節(jié)點(diǎn)安排，組組織實(shí)施促銷銷手段，聚集集人氣，加大大客戶到訪量量，使銷售加加速進(jìn)行。我們將根據(jù)本本案實(shí)際情況況和銷售進(jìn)度度進(jìn)行綜合使使用，并隨時(shí)時(shí)按照購(gòu)買層層需求心態(tài)和和市場(chǎng)變化進(jìn)進(jìn)行調(diào)整。銷售策略解析析：我們的價(jià)格競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策略【分期推出，深深入挖掘價(jià)值值，追求價(jià)值最大大化的價(jià)格策策略】【成長(zhǎng)期策略】隨工程進(jìn)度和和現(xiàn)場(chǎng)展示條條件的改善，，深入挖掘項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，追追求價(jià)值最大大化。關(guān)鍵詞：生活活氛圍渲染提提升VS價(jià)價(jià)值最大化化【開(kāi)盤期策略】理性入市，最最大限度消化化積累客戶，，搶占市場(chǎng)份份額，形成熱熱銷局面。關(guān)鍵詞：市場(chǎng)場(chǎng)份額>價(jià)價(jià)值最大化化我們的銷售策策略總綱：策略一：搶時(shí)時(shí)間,搶占市市場(chǎng)份額的市市場(chǎng)策略策略二：策劃劃在先、氛圍圍渲染的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)戰(zhàn)略策略三：分期期推出，深入入挖掘價(jià)值，，追求價(jià)值最大化的的價(jià)格策略入市價(jià)格建議議綜合目前宏觀觀層面的政策策因素、市場(chǎng)場(chǎng)因素和消費(fèi)費(fèi)者心理，開(kāi)開(kāi)盤入市價(jià)格格策略制定非非常關(guān)鍵。此此時(shí)以低價(jià)入入市，打開(kāi)市市場(chǎng)的缺口，，給客戶帶來(lái)來(lái)強(qiáng)撼沖擊，，激發(fā)最大的的購(gòu)買欲望。。結(jié)合公司品牌牌推廣策略，，在第一時(shí)間間吸引大量的的客戶注意力力，形成熱銷銷效應(yīng)，推動(dòng)動(dòng)公司整體戰(zhàn)戰(zhàn)略進(jìn)行。所所以，開(kāi)盤價(jià)價(jià)格也應(yīng)當(dāng)以以較低姿態(tài)進(jìn)進(jìn)行。開(kāi)盤均價(jià)控制制在5450元/平米左右，比較合合適。策略解析：我們的銷售進(jìn)進(jìn)度控制【分期推出，深深入挖掘客戶戶通道，追求銷售速度度最大化策略略】我們的目標(biāo)：：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目精精準(zhǔn)的定位、、規(guī)劃和偏執(zhí)執(zhí)的銷售推廣廣執(zhí)行，迅速速啟動(dòng)一期的的銷售，并為為后期的順利利銷售打下基基礎(chǔ)。同時(shí)通過(guò)一系系列的策劃和和宣傳推廣活活動(dòng)，打造開(kāi)開(kāi)發(fā)公司企業(yè)業(yè)品牌，為后后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)積累品牌影影響。有銷售力的品品牌有品牌力的銷銷售企業(yè)品牌指標(biāo)標(biāo)品牌聯(lián)想品牌忠誠(chéng)度品牌美譽(yù)度品牌知名度客戶對(duì)品牌的認(rèn)同度第六部分：雙雙方合作——探尋價(jià)值值最大化多贏贏模式營(yíng)銷推廣費(fèi)用用預(yù)算合作方式研討討項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)測(cè)算媒體推廣費(fèi)用用計(jì)劃及預(yù)算算——THEEND———THANKS9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹(shù)樹(shù)，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。02:14:1202:14:1202:141/5/20232:14:12AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見(jiàn)見(jiàn)頻頻。。。。1月月-2302:14:1202:14Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。02:14:1202:14:1202:14Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問(wèn)問(wèn)年。。。1月-231月-2302:14:1202:14:12January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青山。。。05一一月20232:14:12上午午02:14:121月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月232:14上上午午1月-2302:14January5,202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/52:14:1202:14:1205January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。2:14:12上上午午2:14上上午午02:14:121月月-239、沒(méi)有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒(méi)有。。。02:14:1202:14:1202:141/5/20232:14:12AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。1月-2302:14:1202:14Jan-2305-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對(duì)對(duì)圓滿，留一一份不足，可可得無(wú)限完美美。。02:14:1202:14:1202:14Thursday,January5,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。1月-231月-2302:14:1202:14:12January5,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏