X年月保定天業(yè)地產(chǎn)富江路項目溝通報告

天業(yè)地產(chǎn)富江路項目溝通報告北京傾城尚德房地產(chǎn)投資顧問有限公司二O一O年三月案前思考保定市場大盤林立，中端產(chǎn)品密集成堆，產(chǎn)品同質(zhì)化相當(dāng)嚴重；項目所在區(qū)域?qū)儆诶瞎I(yè)區(qū)，周邊環(huán)境惡劣，居住氛圍相對其它區(qū)域較差；項目所在區(qū)域整體客群消費潛力相對較低，對于居住產(chǎn)品舒適性要求相對簡單。如何定位才能從眾多競爭對手中脫穎而出呢？怎樣才能既保證項目利潤最大化，同時快速完成現(xiàn)金流？項目成功與否的關(guān)鍵到底是什么？

五、項目經(jīng)濟測算

一、項目本體解析

二、城市發(fā)展研究

三、市場競爭分析

四、物業(yè)發(fā)展建議報告目錄

六、整體營銷思路

一、項目本體解析※項目本體解析※SWOT分析※項目難點解析地塊基本情況地塊位置：本項目位于天威西路南側(cè)，東側(cè)緊鄰富江路；規(guī)劃用地：項目規(guī)劃總用地5.69公頃，其中居住區(qū)用地5.02公頃。建筑容積率：不大于3.3

項目用地本項目地塊四至東側(cè)：東鄰富江路，對面為已建成的秀蘭康澤園小區(qū)；西側(cè)：現(xiàn)狀農(nóng)田；北側(cè)：現(xiàn)狀農(nóng)田；南側(cè)：緊鄰侯河。交通現(xiàn)狀本項目進入性：項目位于城市主干道天威路以南100米，可經(jīng)天威路，由富江路進入本項目，項目進入性較好；公共交通：3路、23路、25路、26路、101路、103路、301路、303路等公交線路，項目可達性良好。天威西路富江路周邊配套商業(yè)配套：商業(yè)配套為住宅底商及沿街商店，以社區(qū)便利商業(yè)為主，項目周邊缺乏商業(yè)氛圍；教育配套：周邊有花之蕾幼兒園、逸夫小學(xué)、二十二中、二十六中等學(xué)校，大學(xué)前教育體系完善；醫(yī)療配套：兒童醫(yī)院、恒興醫(yī)院、市第二醫(yī)院、中醫(yī)院分院、交通醫(yī)院，醫(yī)療配套齊全。周邊街鋪二十二中學(xué)花之蕾幼兒園區(qū)域產(chǎn)業(yè)項目周邊區(qū)域為保定市傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，匯集了天威集團、風(fēng)帆集團、大唐熱電等規(guī)模以上企業(yè)以及眾多為其配套的上下游產(chǎn)業(yè)；由于數(shù)量眾多的廠區(qū)存在，區(qū)域內(nèi)污染相對嚴重，居住氛圍較差；工業(yè)的發(fā)展，帶來數(shù)量眾多的產(chǎn)業(yè)人群，但其收入在保定僅居于中下游水平。大唐熱電風(fēng)帆集團天威集團屬性界定項目屬性：區(qū)域?qū)傩裕宏P(guān)鍵詞:三線城市、城區(qū)邊緣地段、中小等規(guī)模、不利因素客戶心理認知偏遠，區(qū)域環(huán)境相對較差不利因素項目規(guī)劃總用地5.69公頃，在保定屬于中小規(guī)模中小等規(guī)模項目位于城西板塊，非城市核心地段非核心地段保定在房地產(chǎn)市場劃分中屬三線城市三線城市

SWOT分析W（劣勢）S（優(yōu)勢）O（機會）T（威脅）政策利好，河河北三年大變變樣；侯河為保定大大水系建設(shè)戰(zhàn)戰(zhàn)略重要組成成水系；處于城市“西優(yōu)”發(fā)展戰(zhàn)略空間間，具備區(qū)域域發(fā)展利好；；區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品升升級創(chuàng)新不夠夠，仍有提升升空間。周邊工廠污染染會對客戶產(chǎn)產(chǎn)生負面的心心理影響；地塊規(guī)模較小小，不利于園園林景觀打造造；區(qū)域內(nèi)配套設(shè)設(shè)施相對落后后。未來將出現(xiàn)大大盤競爭，區(qū)區(qū)域競爭日趨趨激烈；競爭對手背景景實力雄厚，，開發(fā)經(jīng)驗豐豐富；房地產(chǎn)近期價價格上漲過快快，市場已進進入下一輪調(diào)調(diào)整期。地塊進入性較較好，多條公公交線路經(jīng)過過，交通條件件便利；項目周邊已形形成一定的居居住氛圍；土地平整，不不存在拆遷。。SWOT分析通過不同的市市場定位，需需找差異化特特征，解決市市場影響力不不足問題細分目標(biāo)消費費群體，尋找找對環(huán)境影響響較弱的客群群，才能有效效弱化市場抗抗力準(zhǔn)確市場定位位項目才能從從競爭中突圍圍成功，恰當(dāng)當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品設(shè)計計才能精準(zhǔn)圈圈定目標(biāo)客群群項目總體量適適中，與競品品項目規(guī)模相相比，市場影影響力不足項目區(qū)域形象象差，周邊工工廠存在污染染，客戶心理理認知偏遠市場競爭日趨趨激烈，項目目入市面臨大大盤的強勢競競爭項目成功關(guān)鍵鍵二、城市發(fā)展展研究※城市概況※區(qū)位交通※城市規(guī)劃城市研究——城市概述城市區(qū)位：保定市位于河河北省中部，，地處北京、天津、、石家莊三角地帶，素素有“京畿重重地”、“首首都南大門””之稱。城市性質(zhì)：國家級歷史文文化名城，京京津冀城鎮(zhèn)群群中的重要城城市，先進制制造業(yè)和現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)基地地。城市人口口規(guī)模：：總?cè)丝诮?100萬，其中市市區(qū)人口口106萬人，國務(wù)院院最新批批準(zhǔn)的118個百萬人人口以上上特大城城市之一一。規(guī)劃劃2010年城市人人口為137萬人；2020年180萬人。城市建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)模：總面積2.21萬平方公公里，規(guī)劃2010年建設(shè)用用地規(guī)模模140平方公里里；2020年180平方公里里。保定是河河北省人人口第一一大市，，在環(huán)渤渤海經(jīng)濟濟圈中居居重要地地位。資料來源源：保定定市人民民政府、、《保定市城城市總體體規(guī)劃（（2008-2020）》保定市市管轄轄4市，18縣，3區(qū)，另另設(shè)高高新技技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)區(qū)，2009年又新新設(shè)白白溝·白洋淀淀溫泉泉城開開發(fā)區(qū)區(qū)。三大支支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：：以長城城汽車車為代代表的的汽車車工業(yè)業(yè)；以以英利利集團團、天天威集集團為為代表表的新新能源源及輸輸變電電制造造業(yè)；；紡織織服裝裝皮毛毛加工工業(yè)；；縣區(qū)經(jīng)經(jīng)濟：：目前已已形成成了滿滿城草草莓、、望都都辣椒椒、曲曲陽石石雕、、安國國藥業(yè)業(yè)、蠡蠡縣皮皮毛、、白溝溝箱包包、高高陽紡紡織、、容城城服裝裝、安安新制制鞋、、順平平腸衣衣、涿涿州"貢米"、博野野油漆漆、易易縣硯硯臺、、定興興景泰泰藍、、徐水水釀酒酒、雄雄縣塑塑料制制品、、清苑苑花生生、定定州市市的蔬蔬菜和和鴨梨梨等特特色經(jīng)經(jīng)濟帶帶。城市解解讀——行政區(qū)區(qū)劃保定縣縣域經(jīng)經(jīng)濟富富有特特色，，發(fā)展展勢頭頭良好好，各各縣區(qū)區(qū)已形形成相相當(dāng)數(shù)數(shù)量的的產(chǎn)業(yè)業(yè)人群群，具具備極極大的的購買買力。。城市解解讀——區(qū)位交交通保定市市地處處京、、津、、石三三角腹腹地，，市中中心北北距北北京140公里，，東距距天津津145公里，，西南距距河北北省會會石家家莊125公里，，直接接可達達首都都機場場、正正定機機場及及天津津、秦秦皇島島、黃黃驊等等海港港。京廣鐵鐵路、、107國道、、京珠珠高速速公路路、津津保高高速公公路、、保滄滄高速速公路路、張張石高高速公公路使使保定定擁有有四通通八達達的交交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，，而已已經(jīng)開開工的的京石石客運運專線線（高高速鐵鐵路））和即即將開開工的的保津津城際際鐵路路（高高速鐵鐵路））將實實現(xiàn)到到北京30分鐘和和到天天津40分鐘的公交交化聯(lián)聯(lián)系，，將進進一步步鞏固固區(qū)位位地位位。資料來來源：：保定定市人人民政政府、、河北北省交交通廳廳保定是是京、、津、、石腹腹地重重要的的重要要的交交通樞樞紐城城市，，對外外交通通便捷捷。城市研研究——區(qū)位交交通“十一五五”期期間，，保定定市規(guī)規(guī)劃建建設(shè)了了保滄、、廊涿涿、張張石、、大廣廣、保保阜、、榮烏烏、張張涿7條高速速公路路，里程程801公里，，總投投資500多億元元，投資資規(guī)模模占全全省四四分之之一，，全部部建成成后，，保定定市高高速公公路通通車里里程將將達到到1033公里，，占全全省五五分之之一，，貫穿穿全市市20個縣（（市）），高高速公公路網(wǎng)網(wǎng)密度度將達達到4.6公里/百平方方公里里（超過過目前前德國國水平平）。。屆時保保定市市區(qū)到到所轄轄各縣縣只需需1小時車車程，，到北京京、天天津、、石家家莊、、滄州州只需需100分鐘車車程，保定定將成成為南南北通通衢、、東出出西聯(lián)聯(lián)的““高速速公路路樞紐紐港””。2009年底新新竣工工的河河北省省最大大的立立交橋橋“電谷谷立交交橋””，更是為為保定定交通通起到到更大大作用用。公公路交交通將將形成成連接接京津津、接接軌沿沿海，，西聯(lián)聯(lián)晉蒙蒙，形形成京京津冀冀蒙交交通一一體化化格局局。保定第第一座座立交交橋——電谷立立交橋橋資料來來源：：保定定市人人民政政府、、河北北省交交通廳廳保定與與所轄轄各縣縣及京京、津津、石石、滄滄的對對外聯(lián)聯(lián)系將將更加加便捷捷。北跨：：拓展空空間，，打造造中國國電谷谷南進：：融合清清苑，，共建建汽車車產(chǎn)業(yè)業(yè)園東拓：：依托高高鐵車車站，，戰(zhàn)略略空間間蓄勢勢待發(fā)發(fā)，打打造新新興功功能區(qū)區(qū)西優(yōu)：：鼓勵清清潔生生產(chǎn)，，吸納納體育育產(chǎn)業(yè)業(yè)和綠綠色產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中提：：突出歷歷史文文化，，提升升現(xiàn)代代文化化本項目目處于于城市市“西西優(yōu)””發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略空空間中中，伴伴隨產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)調(diào)整與與升級級，未未來本本區(qū)域域?qū)⑿涡纬筛邔訉哟蔚牡漠a(chǎn)業(yè)業(yè)人群群。城市研研究——城市規(guī)規(guī)劃資料來來源：：《保定市市城市市總體體規(guī)劃劃（2008-2020）》區(qū)域解解讀城區(qū)規(guī)規(guī)劃——三年大大變樣樣綠色生生態(tài)重點推推進太太陽能能之城城建設(shè)設(shè)，實實施藍藍天行行動，，完善善城市市水系系，推推進護護城河河還清清，實實施綠綠化美美化工工程等等，打打造““低碳碳保定定”，，建設(shè)設(shè)近水水親綠綠宜人人的生生態(tài)城城市。。古城文文化城市交交通重點推推進文文體中中心建建設(shè)、、修繕繕和復(fù)復(fù)建文文物古古跡、、整治治西大大街、、推介介保定定旅游游等，，展現(xiàn)現(xiàn)歷史史文化化名城城的風(fēng)風(fēng)采。。重點完完善城城區(qū)路路網(wǎng)，，建設(shè)設(shè)高速速外環(huán)環(huán)、兩兩條高高速引引線、、三座座立交交橋，，構(gòu)建建現(xiàn)代代化城城市立立體交交通格格局。?，F(xiàn)代商商貿(mào)重點建建設(shè)萬萬博廣廣場、、新燕燕趙商商務(wù)樓樓等六六大項項目，，打造造繁華華商貿(mào)貿(mào)中心心區(qū)，，提升升商貿(mào)貿(mào)服務(wù)務(wù)業(yè)水水平。。和諧宜宜居重點實實施城城中村村、舊舊小區(qū)區(qū)、天天然氣氣管網(wǎng)網(wǎng)等改改造，，加快快經(jīng)濟濟適用用住房房和廉廉租房房、便便民設(shè)設(shè)施、、社區(qū)區(qū)文體體設(shè)施施等建建設(shè)。。資料來來源：：保定定市人人民政政府城市研研究結(jié)結(jié)論保定市市為河河北省省人口口第一一大市市，在在環(huán)渤渤海經(jīng)經(jīng)濟圈圈中居居重要要地位位；保定市市三年年大變變樣政政策將將促進進城市市快速速發(fā)展展；城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展以以三大大產(chǎn)業(yè)業(yè)為主主，縣縣域經(jīng)經(jīng)濟各各具特特色，，發(fā)展展迅猛猛，并并形成成相應(yīng)應(yīng)的財財富人人群；；隨著交交通路路網(wǎng)的的進一一步提提升完完善，，保定定市對對外交交通聯(lián)聯(lián)系更更加便便捷，，城市市地位位得到到提升升；伴隨城城市遠遠期規(guī)規(guī)劃的的實施施，房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場供給給與需需求將將向多多元化化方向向發(fā)展展。三、市市場競競爭分分析※整體市市場分分析※重點個個案分分析※客戶分分析保定房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場綜述述發(fā)展階階段：：伴隨隨保保定定市市的的城城市市化化進進程程加加速速及及城城市市經(jīng)經(jīng)濟濟的的高高速速發(fā)發(fā)展展，，保保定定市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場進進入入高高速速發(fā)發(fā)展展階階段段；；發(fā)展展水水平平：：房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目的的開開發(fā)發(fā)更更加加注注重重產(chǎn)產(chǎn)品品力力的競爭格局：整體市場以大盤競爭為主，競爭的板塊分化明顯；外地成熟開發(fā)商進入保定，市場競爭日趨激烈。保定定市市房房屋屋竣竣工工面房屋屋保定定市市2009年以來，受全國房地產(chǎn)市場整體回暖影響，商品房成交均價達3500元/平米左右。房地地產(chǎn)依托托資資源源：：高開開區(qū)區(qū)板板塊塊依依托托城城市市規(guī)規(guī)劃劃利利好好及及日日趨趨成成熟熟的的城城市市配配套套環(huán)環(huán)境境，，大大盤盤項項目目集集中中，，市市場場競競爭爭激激烈烈；；產(chǎn)品品特特征征：：在售售項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品形形式式以以板板式式高高層層及及板板塔塔高高層層為為主主；；多多層層產(chǎn)產(chǎn)品品及及類類別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品具具備備一一定定的的品品質(zhì)質(zhì)感感；；注注重重社社區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境及及戶戶型型創(chuàng)創(chuàng)新新；；客戶戶認認知知：本本區(qū)區(qū)域域已已經(jīng)經(jīng)形形成成保保定定市市中中高高端端居居住住認認知知；；價格格平平臺臺：：3800元/平米米。。代表表性性項項目目：：水榭榭花花城城、、麗麗景景藍藍灣灣、、新新一一代代C區(qū)、、京京南南一一品品高開開區(qū)區(qū)板板塊塊水榭榭花花城城麗景景藍藍灣灣新一一代代C區(qū)京南南一一品品維多多利利亞亞夏夏郡郡博鑫鑫青青年年城城城城項目位置新市區(qū)向陽大街與復(fù)興路交叉口西北角開發(fā)商保定永昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積200畝建筑面積42萬平米容積率2.7綠化率55%基礎(chǔ)礎(chǔ)信信息息規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)主力戶型面積戶型配比27棟2600120-140平米120-140平米50%大戶型占80%產(chǎn)品品信信息息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價價格漲幅成交套數(shù)折扣信息板樓、高層3850---建筑風(fēng)格建筑類型外立面現(xiàn)代簡約板式小高層、高層客群群說說明明項目目客客群群以以地地緣緣性性客客群群和和升升級級型型客客群群為為主主，，客客戶戶關(guān)關(guān)注注園園林林景景觀觀及及居居住住私私密密性性，，總總價價承承受受能能力力強強。。項目信信息銷售信信息水榭花花城外立面面：現(xiàn)代簡簡約風(fēng)風(fēng)格，，明彩彩涂料料保溫溫隔熱熱。園林景景觀：：擁有200畝規(guī)劃劃的城城市公公園廣廣場、、6000㎡㎡明湖水水景、、九重重水系系流動動。戶型：：主力戶戶型二二居、、三居居，一一梯兩兩戶南南北通通透格格局、、270度轉(zhuǎn)角角飄窗窗，大大面寬寬觀景景陽臺臺。社區(qū)配配套：：車庫入入戶、、水晶晶宮會會所、、500米歐風(fēng)風(fēng)情商商業(yè)街街、國國際智智能安安防系系統(tǒng)、、雙語語幼兒兒園營銷手手段：：售樓處處包裝裝、圍圍檔、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、報報廣、、戶外外項目位置復(fù)興中路和鐵路交叉口西北側(cè)開發(fā)商保定永昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積147800.0000平方米建筑面積47萬平米容積率2.7綠化率33.6%基礎(chǔ)信信息規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)主力戶型面積戶型配比-2936110-150平米產(chǎn)品信信息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價價格漲幅成交套數(shù)折扣信息高層,28層4000元-1萬抵2萬建筑風(fēng)格建筑類型外立面28層現(xiàn)代簡約客群說說明項目客客群以以地緣緣性客客群和和升項目信信息銷售信信息本項目目體量量較大大，09年12月5日開盤盤與本本案有有絕對對競爭爭。競爭關(guān)關(guān)系京南一一品外立面面：現(xiàn)代簡簡約風(fēng)風(fēng)格。。園林景景觀戶型：主力戶型二居、三居。社區(qū)配套：在社區(qū)的南側(cè)、東側(cè)和北側(cè)規(guī)劃有2.4萬平米的商業(yè)店鋪，靠近復(fù)興路一側(cè)，規(guī)劃了地下一層、地上兩層、總建筑面1.7萬平米的綜合性商業(yè)，地下一層是大型超市，地上兩層是商場。營銷手段：售樓處包裝、樣板間、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、報廣、戶外、促銷活動一萬抵二萬。項目位置誠信麗景藍灣開發(fā)商保定誠信房地產(chǎn)開有限公司占地面積350畝建筑面積460000平米容積率2.0綠化率42%基礎(chǔ)信信息規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)主力戶型面積戶型配比15棟1294戶86-108平米兩居138-180平米三居86-108約占50%138-180約占30%產(chǎn)品信信息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價價格漲幅成交套數(shù)折扣信息3900--建筑風(fēng)格建筑類型外立面現(xiàn)代高層，小高層涂料客群說說明地源客客戶及及北市市區(qū)客客戶為為主，，周邊邊縣客客戶為為輔。。項目信信息銷售信信息誠信·麗景藍藍灣外立面面：建筑立立面采采用了了強烈烈的對對比設(shè)設(shè)計手手法，，極具具現(xiàn)代代感，，灰園林景觀：大型園林水景，突出自然生態(tài)園林與水景交融，蜿蜒的水系環(huán)繞風(fēng)景綠地和建筑單體、中央水體沿岸設(shè)計親水平臺及棧道，組團內(nèi)部設(shè)置特色淺水系和小型噴泉景觀。戶型：一居、二居、三居、四居、躍層等多種戶型形式。社區(qū)配套：特色主題雙豪華會所、中老年活動中心、社區(qū)親子幼兒園、30000平米的國際風(fēng)情商業(yè)街、智能安防。營銷手段：售樓處包裝、樣板間、圍檔、網(wǎng)絡(luò)、報廣、戶外、區(qū)域炒作項目位置新一代C區(qū)三期開發(fā)商北市區(qū)恒祥北大街以西復(fù)興路以北

占地面積320畝

建筑面積63萬平米

容積率2.51綠化率42%基礎(chǔ)信信息規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)主力戶型面積戶型配比24棟約1300147-308131—141平米約占30%140-200平米約占50%200-308平米約占20%產(chǎn)品信信息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價價格漲幅成交套數(shù)折扣信息5棟高層均價3700100-建筑風(fēng)格建筑類別外立面現(xiàn)代簡約高層涂料客群說說明地源客客戶及及高新新區(qū)客客戶為為主，，周邊邊縣客客戶為為輔。。項目信信息銷售信信息品牌開開發(fā)商商、品品牌物物業(yè)、、區(qū)域域位置置優(yōu)越越環(huán)境境配套套優(yōu)勢勢明顯顯，價價格較較低。。競爭關(guān)關(guān)系新一代代C區(qū)外立面面：簡約現(xiàn)現(xiàn)代園林景景觀：：法式園園林戶型：：二居、、三居居，明明廚明明衛(wèi)社區(qū)配配套：：社區(qū)商商業(yè)、、會所所營銷手手段：：售樓處處包裝裝、樣樣板間間、圍圍檔、、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、戶戶外高開區(qū)區(qū)板塊塊代表表了保保定市市房地地產(chǎn)市市場發(fā)發(fā)展的的最高高水平平；產(chǎn)品：：項目成成規(guī)模模，大大盤集集中，，注重重產(chǎn)品品力的的打造造，注注重戶戶型創(chuàng)創(chuàng)新，，注重重園林林景觀觀的打打造；；營銷：：注重售售樓處處營銷銷展示示，展展示效效果好好的項項目，，促銷銷效果果顯著著，實實現(xiàn)了了較高高的銷銷售均均價和和銷售售速度度，如如京南南一品品；客群：：吸引城城市中中高端端客戶戶，以以改善善型居居住需需求為為主，，客戶戶關(guān)注注社區(qū)區(qū)居住住舒適適度，，總價價承受受能力力強，，可接接受跨跨區(qū)域域置業(yè)業(yè)。高開開區(qū)區(qū)板板塊塊市市場場分分析析結(jié)結(jié)論論依托托資資源源：：依托托成成熟熟城城市市配配套套，，開開發(fā)發(fā)項項目目以以老老市市區(qū)區(qū)為為核核心心向向周周邊邊擴擴散散分分布布；；產(chǎn)品品特特征征：：產(chǎn)品品形形式式普普遍遍為為板板式式高高層層，，產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新力力不不夠夠；；客戶戶特特征征：：以地地緣緣型型客客戶戶為為主主，，對對價價格格敏敏感感，，對對景景觀觀資資源源要要求求較較低低；；價格格平平臺臺：：3200元/平米米。。代表表性性項項目目：：東儷儷灣灣、、加加森森理理想想城城東南南板板塊塊項目位置保定市天威東路1006號開發(fā)商保定佰盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

占地面積90畝建筑面積65600平方米容積率1.09綠化率39%基礎(chǔ)礎(chǔ)信信息息規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)主力戶型面積戶型配比16棟70090-120平米--產(chǎn)品品信信息息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價價格漲幅成交套數(shù)折扣信息板樓4100---建筑風(fēng)格建筑類型外立面現(xiàn)代簡約

板式客群群說說明明項目目客客群群以以地地緣緣性性客客群群和和升升級級型型客客群群為為主主，，客客戶戶追求求社社區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境和和產(chǎn)產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)，總總價價承承受受能能力力強強。。項目目信信息息銷售售信信息息東儷儷灣灣外立面面：現(xiàn)代簡約風(fēng)風(fēng)格，明彩彩涂料保溫溫隔熱。園林景觀：：把公園引進進小區(qū)內(nèi)，“七日休閑閑園”、““溪畔天籟籟園”擁擁有運動、、休閑雙主主題公園。。戶型型：54㎡、79㎡、90㎡實用二居，，122㎡緊湊三居，，129㎡、138㎡雍闊三居，，滿足不同同家庭需求求，一梯兩戶南北通透透格局。營銷手段：：售樓處包裝裝、圍檔、、網(wǎng)絡(luò)、報報廣、戶外外項目位置長城南大街西側(cè)，長城老廠區(qū)北，卓雅豪庭南

開發(fā)商保定市嘉森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積一期7.52公頃建筑面積31萬平米容積率3.29綠化率52%基礎(chǔ)信息規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)主力戶型面積戶型配比12棟080-140平米-產(chǎn)品信息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價價格漲幅成交套數(shù)折扣信息高層3200

---建筑風(fēng)格建筑類型外立面學(xué)院主義建筑風(fēng)格

高層客群說明項目客群以以地緣性客客群和升級級型客群為為主，客戶戶產(chǎn)品性價價比，總價價承受能力力較低。項目信息銷售信息加森理想城城外立面面：以現(xiàn)代學(xué)院院主義建筑筑風(fēng)格為建建造模板，建筑主體體為深咖色色園林景觀：：創(chuàng)新性的將將“架空層層”概念引引入社區(qū)，，三大開敞敞式廣場和和8大組團景觀觀，徜徉于于空中花園園之間.戶型型：主力戶型二二居、三居居，一梯兩兩戶南北通通透格局。。周邊配套：：會所、東風(fēng)風(fēng)公園、商業(yè)街、名校河北農(nóng)農(nóng)業(yè)大學(xué)、、保定一中中、保定二二中、保師師附小。婦婦幼、省醫(yī)醫(yī)院。營銷手段：：售樓處包裝裝、圍檔、、網(wǎng)絡(luò)、報報廣、戶外外東南板塊市市場分析結(jié)結(jié)論東南板塊依依托老城區(qū)區(qū)完善配套套，項目開開發(fā)向東、、向南延展展；產(chǎn)品：與高開區(qū)板板塊相比，，在規(guī)劃布布局、園林林景觀、戶戶型創(chuàng)新等等方面與高高開區(qū)板塊塊存在較大大差距；營銷：整體營銷水水平較低，，售樓處營營銷展示不不足，宣傳傳物料單一一；客群：以地緣性客客戶為主，，主要為周周邊工作人人群首次購購房和原有有城市居民民居住升級級換房；少少量縣區(qū)客客戶；客戶戶置業(yè)關(guān)注注性價比，，對總價承承受能力較較低。依托資源：：本區(qū)域無強強勢資源依依托；產(chǎn)品特征：：項目以中小小規(guī)模為主主，產(chǎn)品品品質(zhì)有很大大提升空間間；客戶特征：：周邊地緣型型客戶為主主，對住宅宅總價敏感感，注重戶戶型功能；；價格平臺：：3400元/平米；代表性項目目：晨巍佳欣、、天成嘉園園、蘇堤杭杭城城西板塊——核心競爭區(qū)區(qū)域晨巍佳欣天成嘉園蘇堤杭城項目位置蘇堤杭城位于新市區(qū)天威西路，天威集團南區(qū)西行100米開發(fā)商保定市康遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積176畝建筑面積30萬平米容積率2.56綠化率36%基礎(chǔ)信息規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)主力戶型面積戶型配比20棟-80-135平米（一期）產(chǎn)品信息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價價格漲幅成交套數(shù)折扣信息板樓、高層3300---建筑風(fēng)格建筑類型外立面現(xiàn)代中式小高層客群說明項目客群以以地緣性客客群和升級級型客群為為主，客戶戶關(guān)注人文文環(huán)境，追追求產(chǎn)品品品質(zhì)?？們r價承受能力力強。項目信息銷售信息蘇堤杭城外立面面：現(xiàn)代中式建建筑風(fēng)格，，建筑立面面簡潔大方方，以灰、、白、青為為主色調(diào)。。建筑細部部采用傳統(tǒng)統(tǒng)建筑符號號。園林景觀：：寬200米的生態(tài)景景觀長廊，，中式景觀觀園林，結(jié)結(jié)合侯河水水系，打造造水岸坡地地景觀。戶型型：80-90m2靈動兩居，，100-110m2經(jīng)濟三居，，120-135m2優(yōu)雅三居的的優(yōu)化結(jié)構(gòu)構(gòu)。實用舒舒適，戶戶戶超大面寬，家家可可賞中心園園景。85%的超高得房房率。周邊配套：：中小學(xué):天威幼兒園園實驗小小學(xué)天威校校區(qū)綜合合商場:時代超市天天威店惠惠友超市樂樂凱大街店店醫(yī)院:市四院營銷手段：：售樓處包裝裝、圍檔、、網(wǎng)絡(luò)、報報廣、戶外外項目位置晨巍佳欣位于新市區(qū)天威西路山外園斜對面(二十六中對面)開發(fā)商保定市晨巍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積82畝建筑面積185000平米容積率綠化率38%基礎(chǔ)信息規(guī)劃樓棟數(shù)總套數(shù)主力戶型面積戶型配比10棟-78-180平米產(chǎn)品信息目前在售產(chǎn)品現(xiàn)售價價格漲幅成交套數(shù)折扣信息高層3700---建筑風(fēng)格建筑類型外立面現(xiàn)代簡約高層客群說明項目客群以以地緣性客客群和升級級型客群為為主，客戶戶關(guān)注環(huán)境境，追求品品質(zhì)?？們r價承受能力力強。項目信息銷售信息晨巍佳欣外立面面：現(xiàn)代中式建建筑風(fēng)格，，建筑立面面簡潔大方方，以灰、、白、青為為主色調(diào)。。建筑細部部采用傳統(tǒng)統(tǒng)建筑符號號。園林景觀：：楓林景觀。。戶型型：主力戶型二二居、三居居，戶型方方正。周邊配套：：地下停車位位，24小時監(jiān)控，，幼兒園，，會所，實實驗小學(xué)，，二十六中中，二中分分校等，保保百購物家家園，惠友友超市，建行行、工行、、農(nóng)行。營銷手段：：售樓處包裝裝、圍檔、、網(wǎng)絡(luò)、報報廣、戶外外該板塊為保保定市傳統(tǒng)統(tǒng)工業(yè)區(qū)所所在地，相相比其他板板塊，城市市污染嚴重重，居住氛氛圍較差；；產(chǎn)品：區(qū)域在售項項目多為中中小盤項目目，受項目目體量影響響，產(chǎn)品在在規(guī)劃布局局、園林景景觀方面未未能體現(xiàn)品品質(zhì)感；營銷：整體營銷水水平偏低，，營銷展示示不足，宣宣傳物料匱匱乏，推廣廣渠道單一一；客群：以地緣性客客戶為主，，本區(qū)域工工作首次購購房及原住住戶居住升升級換房；；包含部分分周邊縣區(qū)區(qū)客戶；客客戶購買看看重戶型功功能性及合合理性，對對總價敏感感，總價承承受能力較較低。城西板塊市市場分析結(jié)結(jié)論市場競爭：：本區(qū)域范圍圍內(nèi)在售項項目放量不不大，但近近期將面臨臨競爭升級級，區(qū)域內(nèi)內(nèi)部未來競競爭將日趨趨激烈；競爭層級：：區(qū)域競爭層層級較低，，項目競爭爭處于產(chǎn)品品競爭層級級，部分項項目通過高高于平臺競競爭的產(chǎn)品品力獲得較較高的銷售售均價和去去化速度；；同質(zhì)化競爭爭：受容積率等等規(guī)劃條件件限制及客客戶購買心心理限制，，主流產(chǎn)品品為高層板板樓，產(chǎn)品品同質(zhì)化競競爭明顯；；產(chǎn)品創(chuàng)新不不足：項目產(chǎn)品力力打造主要要依托園林林規(guī)劃及戶戶型設(shè)計，，未能有效效創(chuàng)新，產(chǎn)產(chǎn)品打造存存在較大的的突破空間間；市場競爭分分析結(jié)論因此，本案案一定要成成為區(qū)域的的明星個案案，即便不不是市場領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者，我我們也需要要打造獨一一無二的特特點……四、物業(yè)發(fā)發(fā)展建議※項目定位※產(chǎn)品打造※園林景觀※社區(qū)配套一、項目差差異化定位位項目形象定定位保定首席低低碳時尚青青年社區(qū)定位關(guān)鍵詞詞：首席、、綠色、時時尚首席——前所未有的的，全新的的綠色——環(huán)保，節(jié)能能，科技時尚——年輕，新銳銳，活力，，現(xiàn)代感總體發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略與區(qū)域未來來產(chǎn)業(yè)調(diào)整整升級相及及市場競爭爭分析及客客戶定位研研究相符合合，打造：：低碳時尚青青年社區(qū)本項目處于于城市“西西優(yōu)”發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略空空間中，區(qū)區(qū)域未來將將鼓勵清潔潔生產(chǎn)，吸吸納體育產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和綠色色產(chǎn)業(yè)。本項目所處處板塊項目目競爭處于于產(chǎn)品競爭爭較低層級級，本案將將從區(qū)域競競爭中脫穎穎而出，城城市市場明明星項目。。哥本哈根氣氣候峰會之之后，世界界范圍內(nèi)低低碳經(jīng)濟被被認為是未未來經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的主流流，房地產(chǎn)產(chǎn)必將引發(fā)發(fā)一輪綠色色低碳發(fā)展展趨勢。案名推薦萊茵河畔萊茵河為德德國境內(nèi)主主干河流，，體現(xiàn)項目目新德式建建筑風(fēng)格；；本項目南側(cè)側(cè)侯河為城城市水系重重要河流，，暗喻項目目臨水而居居的優(yōu)雅環(huán)環(huán)境目標(biāo)客戶來來源地緣性客戶戶：客戶描述：年齡25-35歲，城市青青年才俊，，具備一定定的購買力力職業(yè)：周邊廠區(qū)工工薪階層、、初級管理理階層，剛剛?cè)肼毠珓?wù)務(wù)員，文化化事業(yè)（教教育、廣告告、創(chuàng)意等等）的從業(yè)業(yè)者等置業(yè)關(guān)注點點：首次置業(yè)或或二次置業(yè)業(yè)，關(guān)注產(chǎn)產(chǎn)品功能與與居住品質(zhì)質(zhì)，認可區(qū)區(qū)域未來發(fā)發(fā)展?jié)摿Ρ６ㄊ袇^(qū)客客戶：客戶描述：：年齡30-40歲，改善型型置業(yè)，處處于事業(yè)上上升期；追追求時尚個個性居所職業(yè)：周邊企事業(yè)業(yè)單位中層層管理階層層、保定市市域范圍內(nèi)內(nèi)泛公務(wù)員員、個體老老板置業(yè)關(guān)注點點：關(guān)注產(chǎn)品品品質(zhì)、休閑閑娛樂的便便利性周邊縣區(qū)客客戶：客戶描述：：地緣型客戶戶以外的其其它區(qū)域客客戶以及周周邊縣區(qū)青青年人置業(yè)關(guān)注點點：關(guān)注居住環(huán)環(huán)境、投資資升值潛力力客戶：周先生年齡32歲，變壓器器廠職工，，已婚，孩孩子2歲購房承受能能力30-40萬元；目前居住單單位職工宿宿舍，希望望提高居住住品質(zhì)，但但不想離單單位太遠，，高開區(qū)的的房子太貴貴，而且距距離太遠，，上班不方方便；選擇高層或或小高層，，帶電梯，，不用爬樓樓梯；希望房子戶戶型合理，，面積在90左右的二居居，戶型最最好能通透透，采光好好；考慮孩子教教育，希望望能有幼兒兒園，附近近最好能有有小學(xué)。市場需求典型客戶訪訪談重視子女教教育、重視視功能住宅宅功能齊全全、就近置置業(yè)。客戶：張女士年齡38歲，阜平縣縣公安系統(tǒng)統(tǒng)工作，孩孩子10歲，5年級購房承受能能力40萬以下來保定買房房子，主要要考慮孩子子就學(xué)需要要，另外，，以后退休休能來保定定居住；選擇高層或或小高層，，帶電梯，，不用爬樓樓梯；希望房子戶戶型合理，，面積在110-130之間的二居居或三居，，通透，采采光好；認為保定房房價并不高高，有的縣縣的房子也也有2000多，還有上上漲空間，，買房也考考慮到保值值升值需要要。市場需求典型客戶訪訪談重視教育、、重視住宅宅的升值、、重視戶型型設(shè)計的通通透性。客戶：王艷艷客戶描述：：工作：保定定電視臺年齡：42看重開發(fā)商商品牌，特別是華華中；看重房屋質(zhì)質(zhì)量；喜歡多層，，小高層也也行，高層23層左右能接接受，再高不行行；喜歡一梯兩兩戶南北通通透，一梯多戶不不接受；配套看重幼兒園的功能，，例如是不不是雙語的；認為會有幾幾類人購房房：大學(xué)畢業(yè)生生、年輕人人結(jié)婚、住住宅升級；同樣面積三三居比二居居更適合；；對飄窗有需求，但但是心里較較矛盾，飄飄窗大采光光好，但是是冬天不保保暖。市場需求典型客戶訪訪談重視教育、、重視住宅宅的升值、、重視戶型型設(shè)計的通通透性。影響本區(qū)域域客戶購買買要素第一要素——總價區(qū)間：：目標(biāo)客戶戶對價格敏敏感，總價價承受能力力較低，在在30-40萬之間；第二要素——便利交通：：在本區(qū)域域內(nèi)工作生生活，不考考慮跨區(qū)域域置業(yè)，對對項目可達達性要求高高；第三要素——產(chǎn)品品質(zhì)：：要求戶型型功能齊全全，安排合合理功能空空間，具備備一定的創(chuàng)創(chuàng)新性；第四要素——生活配套：：有基本生生活配套，，注重基礎(chǔ)礎(chǔ)教育配套套。區(qū)域市場客客群極為重重視居住的的便利性，，對住宅總總價敏感，，重視戶型型功能及基基礎(chǔ)教育配配套。市場需求客戶研究結(jié)結(jié)論小太陽之家家城市新銳城市精英頤養(yǎng)天年33-42歲38-50歲28-45歲60歲以上二人世界25-34歲剛剛步入工作崗位不久，事業(yè)處于起步階段，首次置業(yè)為主，較為關(guān)心價格重視首付，小戶型是其置業(yè)首選。事業(yè)處于穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展期期，剛剛成成立的三口口之家，以以子女為家家庭核心，，對產(chǎn)品的的功能性有有了初步的的認識，重視周邊配配套仍然較為關(guān)關(guān)心價格大大部分首次次置業(yè)小部部分為二次次置業(yè)，經(jīng)經(jīng)濟型和舒舒適型兩居居是其置業(yè)業(yè)首選。在事業(yè)上得得到一定成成功，講究究社區(qū)配套套完善性、、產(chǎn)品功能能性，對產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)有有一定認識識，有追求求品牌的行行為，對生生活有很高高的期望值值，重視投資，均以再次次置業(yè)提升升生活品質(zhì)質(zhì)為主，購房目的性性強在事業(yè)上獲獲得成功重視物業(yè)綜綜合服務(wù)性性、產(chǎn)品功能性性、產(chǎn)品配配套，對產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)認認識深刻重視產(chǎn)品園園林、周邊邊環(huán)境、醫(yī)醫(yī)療配套服服務(wù)等市場需求本項目客群群定位集中中在二人世世界及小太太陽之家目標(biāo)客群初初步定位客群定位二、產(chǎn)品競競爭力打造造項目總體規(guī)規(guī)劃建議總占地面積5.02公頃總建筑面積162400平方米容積率3.24住宅總建筑面積155900平方米商業(yè)總建筑面積5200平方米幼兒園建筑面積1300平方米29層高層住宅宅沿街底商2層27層高層住宅宅18層高層住宅宅項目建筑風(fēng)風(fēng)格建議簡約、純粹粹的德式純純凈主義風(fēng)風(fēng)格外形簡練、、現(xiàn)代、充充滿活力，，色彩大膽膽而時尚立面表現(xiàn)立面簡約，，線條挺拔拔，突出簡簡潔的線條條，用直線線條的造型型，讓建筑筑大膽出位位，簡約而而不簡單。。色彩搭配年輕、躍動動、亮麗的的色彩，鮮鮮艷、出挑挑，富有變變化，極具具視覺震撼撼力戶型配比建建議房型建筑面積(M2)比例一居50-6015％二居70-8040％三居90-110120-13540％5％戶型建議——一梯四戶戶型：兩居居70-80平米戶型建議——一梯三戶三居：90-110平米兩居：75平米產(chǎn)品力塑造造產(chǎn)品價值點點一：大陽陽臺和陽光光房空中花園：：拉近家與與自然的距距離，贈送送面積提高高附加值陽光房間：：享受陽光光的沐浴，，享受舒適適人生運用大陽臺臺和陽光房房，使小高高層低密度度化，增加加與自然親親密接觸和和居住情趣趣產(chǎn)品價值點點二：180度/270度凸窗180度外飄窗，，景觀主臥臥270度外飄窗，，向南向西西均可欣賞賞景觀落地凸窗，，增強室內(nèi)內(nèi)空間，并并提高附加加值。倒凸窗贈送180度/270度凸窗增加加可使用空空間，提高高舒適度；；左右錯/南北錯的露露臺使戶型型成為性價價比殺手。。產(chǎn)品價值點點三：兩代代居戶型考慮本項目目客群定位位，設(shè)置部部分兩代居居戶型，可可分可合，，既能解決決養(yǎng)老及子子女看護問問題，又能能保持兩代代間的私密密性一居（50平米）+二居（80平米）=三居（130平米）產(chǎn)品價值點點四：步入入式陽臺（（凸窗）

步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽臺步入式景觀凸窗步入式陽臺利用落地凸凸窗的特性性，設(shè)置步步入式陽臺臺，模糊的的陽臺同房房間區(qū)分，，步入式陽陽臺的設(shè)置置可根據(jù)使使用者的喜喜好選擇安安裝。產(chǎn)品價值點點五：創(chuàng)新新供暖方式式燃氣模塊機機組供暖，，體積小，，每臺機組組供建筑面面積100平方米使用用。這種方方式的初投投資低于城城市集中供供熱配套費費，采暖運運行費用與與集中供熱熱費用基本本持平，供供暖效果優(yōu)優(yōu)于集中供供熱。產(chǎn)品價值點點六：創(chuàng)新新建筑工藝藝二次結(jié)構(gòu)采采用會呼吸吸的石膏砌砌塊，減少少了室內(nèi)的的濕作業(yè)，，提高了工工期，降低低了整體荷荷載，每平平方米降低低鋼材用量量0.35公斤左右。。石膏砌塊塊具有較好好的隔音保保溫效果及及調(diào)節(jié)濕度度效果；與與其它砌塊塊比，由于于墻身厚度度減小，所所以建筑物物有效使用用面積至少少可增加5%以上。產(chǎn)品價值點點七：新風(fēng)風(fēng)置換系統(tǒng)統(tǒng)每個衛(wèi)生間間和廚房內(nèi)內(nèi)各設(shè)置1個排氣口，，每個客廳廳、臥室等等房間內(nèi)設(shè)設(shè)置若干個個新風(fēng)槽；；室內(nèi)90%以上的空間間實現(xiàn)自然然通風(fēng)；室室內(nèi)空氣質(zhì)質(zhì)量達到二二級。大風(fēng)量（375m3/h）運行時耗耗電70W；小風(fēng)量（（160m3/h）運行時耗耗電30W。產(chǎn)品價值點點八：光導(dǎo)導(dǎo)照明系統(tǒng)統(tǒng)采用光導(dǎo)照照明系統(tǒng)，，為地下車車庫提供6~8小時以上的的照明。從從黎明到黃黃昏,甚至是雨天天或陰天,光導(dǎo)照明系統(tǒng)統(tǒng)導(dǎo)入室內(nèi)內(nèi)的光線都都十分充足足，從而可可以減少白白天室內(nèi)電電耗。地下車庫光光導(dǎo)照明照明系統(tǒng)原原理示意三、園林景景觀園林風(fēng)格建議采用現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格的的園林做法法，以現(xiàn)代代幾何圖案案式的景觀觀和綠化設(shè)設(shè)計，輔以以形體簡潔潔、富有創(chuàng)創(chuàng)意的園林林小品。為達到綠化化與水景相相交融的效效果，建議議園林要有有立體感，，適當(dāng)?shù)亩讯淹猎炱?、、造景，以以增加景觀觀的立體層層次感和空空間變幻感感。綠化植被小型景觀喬喬木用于點點綴組團空空間或視線線和景觀隔隔離。銀杏杏等高大喬喬木可形成成活動場所所的標(biāo)志景景觀，為小小區(qū)增添成成熟與深邃邃。同時利利用大面積積草坪和修修剪后的灌灌木營造現(xiàn)現(xiàn)代、雅致致的園林景景觀。水系處理為控制管理理成本，建建議本項目目核心景觀觀局部以淺淺水系手法法做水景，，采用硬底底淺水水景景，用花崗崗巖、水泥泥、瓷磚等等作為底部部。景觀創(chuàng)意廣廣場結(jié)合水水岸風(fēng)情廣場是整個個項目景觀觀營造的靈靈魂所在。。廣場不僅僅要追求時時尚和經(jīng)濟濟，更要與與吸引業(yè)主主駐足賞憩憩，而水景景、創(chuàng)意小小品和噴泉泉的加入更更給中心廣廣場增添了了時尚新鮮鮮活力，避避免了旱地地廣場單一一、乏味的的缺點。道路系統(tǒng)建議采用水水泥地、彩彩色地磚與與綠地自然然相連，在在綠地和硬硬質(zhì)地面的的分界處采采用連續(xù)的的燈光裝飾飾，在晚間間可以取到到良好的燈燈光效果和和親和力。。加強道路路對景觀綠綠化的引導(dǎo)導(dǎo)性，增加加道路曲折折變化和坡坡度設(shè)置，，使之更具具變幻和空空間層次感感。廊架與道路的有機結(jié)合水系與道路和諧統(tǒng)一

建筑小品小品進一步步強化塑造造社區(qū)的時時尚氣息和和居住氣息息，同時又又增加了景景觀的創(chuàng)意意性，增加加了趣味，，形成一道道道獨特的的風(fēng)景。社區(qū)標(biāo)志系系統(tǒng)將公共設(shè)施施景觀化，，可以大大大提升小區(qū)區(qū)的品質(zhì)和和形象。一套專屬于于本社區(qū)的的標(biāo)識系統(tǒng)統(tǒng)是社區(qū)文文化的外在在表現(xiàn)。通通過精致、、具有文化化氣息的門門牌號、道道路指示牌牌、公共垃垃圾桶等設(shè)設(shè)置，充分分體現(xiàn)了社社區(qū)的文化化內(nèi)涵和品品味，提升升了項目的的整體層次次。四、社區(qū)配配套商業(yè)配套商業(yè)定位：：時尚風(fēng)情商商業(yè)街結(jié)合項目整整體定位，，融入時尚尚文化元素素，打造時時尚風(fēng)情商商業(yè)街；同同時具有購購物、便利利、服務(wù)的的多元化功功能，滿足足本社區(qū)居居民需求。。富江路沿街街商業(yè)現(xiàn)狀狀富江路沿街街商業(yè)以便便利店、送送水站、診診所、小餐餐飲及中介介等社區(qū)便便利商業(yè)為為主，商業(yè)業(yè)形象差，，缺乏特色色商業(yè)及合合理引導(dǎo)。。風(fēng)情街效果果示意時尚風(fēng)情街街建筑風(fēng)格格應(yīng)適當(dāng)融融入現(xiàn)代時時尚建筑元元素。教育配套根據(jù)項目客群群定位，本項項目將著力打打造一所雙語語幼兒園，為為孩子提供滿滿足2種語言發(fā)展的的教育環(huán)境。。社區(qū)會所社區(qū)會所風(fēng)格格應(yīng)體現(xiàn)項目目特質(zhì)，與項項目整體風(fēng)格格相吻合臺球廳育兒輔導(dǎo)圖書室精品餐飲會所功能示意意健身俱樂部茶吧物業(yè)管理國際標(biāo)準(zhǔn)的物物業(yè)管理模式式：24小時不間斷細細微服務(wù)主動的服務(wù)意意識互動的溝通平平臺全方位管理體體系保安加密巡視視24小時保潔社區(qū)、室內(nèi)空空間安防示意意安裝實例照片五、項目經(jīng)濟濟測算※分期策略※測算結(jié)果分期開發(fā)策略略總體策略：項目地塊較小小，應(yīng)充分利利用地塊特性性，充分挖掘掘項目價值，，在保證居住住舒適度的前前提下，盡量量提高項目容容積率；項目開發(fā)分期期：根據(jù)保定市場場在售項目去去化速度，并并考慮市場的的不確定風(fēng)險險，本項目共共分三期開發(fā)發(fā)完成開發(fā)順序：本著充分挖掘掘項目價值及及施工合理性性的原則，同同時考慮甲方方取地順序，，項目將先期期開發(fā)A地塊；然后由由南向北依次次開發(fā)。已辦理使用權(quán)權(quán)土地：16畝由南向北，順順序開發(fā)測算取費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)土地成本：100萬元/畝前期工程費：：60元/平米建安工程費：：高層1800元/平米市政配套費：：100元/平米小區(qū)配套費：：100元/平米財務(wù)費用：一一年期貸款利利率5.31%營銷費用：銷銷售額的2%營業(yè)稅及附加加：銷售額的的5.5%土地增值稅：：應(yīng)納稅增值值額的30%企業(yè)所得稅：：營業(yè)利潤的的25%項目名稱總額（萬元）單價(元/㎡)占總投資比例土地成本7755.86481.4315.46%前期工程費974.4060.481.94%建安工程29154.001809.6858.11%基礎(chǔ)設(shè)施費3248.00201.616.47%管理費1001.2962.152.00%不可預(yù)見費1031.3364.022.06%其他費用1624.00100.813.24%財務(wù)費用792.7649.211.58%土地增值稅166.6310.340.33%銷售費用1174.4872.902.34%銷售稅金及附加3247.44201.586.47%合

計50170.193114.23100.00%開發(fā)總投資估估算項目開發(fā)總投投資額約為5個億，其中土土地成本占比比15.46%，建安成本占占比58.11%。銷售收入估算算

建筑面積（萬平米）銷售均價（元/平米）回款（萬元）住宅15.59360056124商業(yè)0.5250002600合計16.11——58724項目總銷售收收入約為6個億，其中住住宅銷售收入入56124萬元，商業(yè)銷銷售收入2600萬元。項目利潤估算算項目投資凈利利潤為6415萬元，投資凈凈利潤率率為為12.79%。項目計算公式

金額（萬元）銷售收入

58724.00開發(fā)成本

44788.88銷售費用

1174.48銷售稅金及附加

3247.44財務(wù)費用

792.76土地增值稅

166.63利潤總額(1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)8553.81所得稅

2138.45凈利潤(6)-(7)6415.36投資利潤率利潤/總投資17.05%投資凈利潤率凈利潤/總投資12.79%六、整體營銷銷思路※整體戰(zhàn)略※營銷目標(biāo)※展示策略整體營銷戰(zhàn)略略以高于區(qū)域市市場平臺的營營銷力，迅速速樹立項目中中高端時尚社社區(qū)的形象；；以區(qū)域平臺價價格入市，實實現(xiàn)快速銷售售，保障現(xiàn)金金流安全，中中后期逐漸高高于平臺均價價。高舉低打戰(zhàn)略略價格策略根據(jù)整體營銷銷戰(zhàn)略，在保保證銷售速度度的前提下：：以本區(qū)域平臺臺價格開盤，，“低開高走走，穩(wěn)步提升升”，適當(dāng)當(dāng)增加購買緊緊迫感2010年5月-2010年12月2011年1月-2011年6月價格進度2011年7月-2011年12月中段升溫變頻快跑開盤強銷引爆關(guān)注持續(xù)熱銷平穩(wěn)收官總體銷售目標(biāo)標(biāo)進度目標(biāo)：18個月內(nèi)，完成項目整整體銷售價格目標(biāo)：實實現(xiàn)整盤均價價3600元/平方米回款目標(biāo)：實實現(xiàn)約6個億的整體回款目目標(biāo)

建筑面積（萬平米）銷售均價（元/平米）回款（萬元）住宅15.59360056124商業(yè)0.5250002600合計16.11——58724展示策略——圍擋展示策略——銷售中心展示策略——銷售中心項目銷售中心心應(yīng)設(shè)置展板板及模型，展展示項目創(chuàng)新新供暖方式及及其他低碳技技術(shù)的應(yīng)用。。展示策略——樣板間項目樣板間整整體風(fēng)格以現(xiàn)現(xiàn)代時尚為主主，符合項目目目標(biāo)客戶定定位，展示客客戶未來生活活場景。樣板間必須對對本項目的低低碳措施，如如新風(fēng)系統(tǒng)、、供熱系統(tǒng)進進行展示，引引導(dǎo)客戶體驗驗項目低碳生生活方式。新風(fēng)系統(tǒng)地面面進氣口燃氣模塊機組組應(yīng)用示意傾城尚德營銷銷理念營銷理念一：：團隊制勝傾城尚德?lián)碛杏袘?zhàn)斗力極強強的的團隊，，共有員工130余人，平均年年齡25歲，99%以上的員工為為公司自己培培養(yǎng)。以“勤勤奮、愛心、、自信、進取取和團隊精神神”的文化理理念追求每一一次操盤的巨巨大成功。營銷理念二：：精準(zhǔn)營銷傾城尚德專業(yè)業(yè)服務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域5年，積累了完完備的、精確確的客戶數(shù)據(jù)據(jù)庫，建立了了系統(tǒng)的營銷銷體系，針對對不同項目開開展精準(zhǔn)有效效的營銷。營銷理念三：：細節(jié)營銷傾城尚德的營營銷團隊善于于挖掘產(chǎn)品任任何一個細微微賣點，銷售售培訓(xùn)常抓不不懈，重視同同每一位客戶戶的交流和溝溝通，從小處處體現(xiàn)完善的的服務(wù)理念，，實現(xiàn)成功銷銷售的目標(biāo)。。傾城城尚尚德德營營銷銷理理念念營銷銷理理念念四四：：服服務(wù)務(wù)營營銷銷“服服務(wù)務(wù)營營銷銷””的的核核心心是是討討論論服服務(wù)務(wù)工工作作與與市市場場提提升升的的關(guān)關(guān)系系，，傾傾城城尚尚德德內(nèi)內(nèi)部部廣廣泛泛推推行行這這種種營營銷銷策策略略。。就就目目前前保保定定市市場場而而言言，，競競爭爭已已演演變變?yōu)闉橐灰淮未胃偢偁帬幒秃投未胃偢偁帬?。。作作為為對對以以產(chǎn)產(chǎn)品品、、價價格格等等基基本本元元素素為為主主的的一一次次競競爭爭，，我我們們致致力力于于對對產(chǎn)產(chǎn)品品二二次次競競爭爭———服務(wù)務(wù)咨咨詢詢和和售售后后服服務(wù)務(wù)體體系系的的重重新新搭搭建建，，用用““以以客客生生客客””的的營營銷銷原原理理，，推推動動個個案案銷銷售售。。營銷銷理理念念五五：：價價值值營營銷銷傾城城尚尚德德奉奉行行的的““價價值值營營銷銷””是是指指通通過過提提供供最最有有價價值值的的產(chǎn)產(chǎn)品品和和服服務(wù)務(wù)，，創(chuàng)創(chuàng)造造新新的的競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢。。““價價值值營營銷銷””包包括括有有形形競競爭爭體體系系（（即即產(chǎn)產(chǎn)品品層層面面）），，無無形形競競爭爭體體系系（（即即品品牌牌、、形形象象和和服服務(wù)務(wù)等等）），，我我們們會會在在產(chǎn)產(chǎn)品品開開發(fā)發(fā)、、品品牌牌形形象象等等方方面面進進行行創(chuàng)創(chuàng)新新和和提提高高，，優(yōu)優(yōu)化化機機制制競競爭爭的的群群體體組組合合，，拉拉開開競競爭爭差差異異，，不不斷斷開開發(fā)發(fā)新新的的競競爭爭活活力力。。營銷銷理理念念六六：：品品牌牌連連動動營營銷銷以橫橫向向營營銷銷方方式式，，傾傾城城尚尚德德會會充充分分促促進進開開發(fā)發(fā)品品牌牌、、項項目目品品牌牌及及代代理理品品牌牌等等的的連連盟盟互互動動，，取取得得銷銷售售外外圍圍資資源源的的突突破破與與更更新新，，對對社社會會資資源源最最大大化化的的利利用用，，提提升升品品牌牌影影響響力力及及市市場場滲滲透透性性。。對對于于保保定定項項目目而而言言，，高高端端品品牌牌間間的的互互動動聯(lián)聯(lián)盟盟帶帶來來快快捷捷且且顯顯性性的的市市場場效效應(yīng)應(yīng)，，是是凸凸現(xiàn)現(xiàn)期期房房價價值值的的實實效效路路徑徑之之一一。?？蛻魬糍Y資料料庫庫06-09年以以來來積積累累的的50000余份份房房地地產(chǎn)產(chǎn)（（包包含含別別墅墅、、公公寓寓、、普普通通住住宅宅、、商商業(yè)業(yè)等等））購購房房客客戶戶、、十十萬萬余余份份車車主主客客戶戶名名單單。。經(jīng)典典案案例例庫庫傾城城尚尚德德服服務(wù)務(wù)項項目目經(jīng)經(jīng)典典案案例例分分析析與與技技術(shù)術(shù)總總結(jié)結(jié)。。傾城城尚尚德德特特色色營營銷銷管管理理系系統(tǒng)統(tǒng)項目目數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)庫庫傾城城尚尚德德在在保保定定掌掌握握各各住住宅宅類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在售售項項目目動動態(tài)態(tài)跟跟蹤蹤資資料料（（每每周周/月/季度度/年））。。宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟庫庫從1997年至至今今的的全全國國、、北北京京及及河河北北、、山山西西、、內(nèi)內(nèi)蒙蒙古古等等重重點點城城市市的的相相關(guān)關(guān)經(jīng)經(jīng)濟濟數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)。。項目目策策劃劃經(jīng)經(jīng)理理總部部策策劃劃組組項目目總總監(jiān)監(jiān)營銷銷運運營營管管理理核核心心現(xiàn)場場銷銷售售核核心心策劃劃助助理理項目目銷銷售售經(jīng)經(jīng)理理銷售售一一組組銷售售二二組組銷售售主主管管3名銷銷售售代代表表銷售售主主管管3名銷銷售售代代表表項目目助助理理銷售售保保障障體體系系關(guān)于于新新中中式式風(fēng)風(fēng)格格的的探探討討附件件：：什么么是是新新中中式式情感感表表達達的的中中國國化化生活活需需要要的的現(xiàn)現(xiàn)代代化化現(xiàn)代代建建筑筑手手法法中式式建建筑筑元元素素現(xiàn)代代生生活活流流線線與與傳傳統(tǒng)統(tǒng)建建筑筑精精粹粹水水乳乳交交融融新中中式式的的優(yōu)優(yōu)勢勢保持持了了傳傳統(tǒng)統(tǒng)建建筑筑的的精精髓髓，，又又有有效效地地融融合合了了現(xiàn)現(xiàn)代代建建筑筑元元素素與與現(xiàn)現(xiàn)代代設(shè)設(shè)計計因因素素，，改改變變了了傳傳統(tǒng)統(tǒng)建建筑筑的的功功能能使使用用。。增強了建筑的的識別性和個性性。新中式發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀做的較好的項項目一般為別別墅、類別墅墅產(chǎn)品；高層層、小高層項項目中鮮見成成功萬科第五園北京觀塘塘上海九間堂堂北京禧福匯云山詩意人人家新中式賣什么么中國化的情感感表達傳統(tǒng)文化回歸歸中國情結(jié)居住價值認可可文化與情感新中式的客戶戶認可中國文化化，認可傳統(tǒng)統(tǒng)文化的老外外、高知階層層、儒商……如果本案一定定要引入新中中式建筑風(fēng)格格，我們認為為應(yīng)該從以下下幾個方