-年月X年中韓國際小商品城商業(yè)項目定位報告

中韓國際小商品城正式匯報（定位部分）2008年1月16日謹呈：青島政建投資集團有限公司項目整體工作思路發(fā)展戰(zhàn)略資源挖掘機會分析功能定位價格定位客戶定位業(yè)態(tài)定位案例研究模式借鑒發(fā)展定位物業(yè)發(fā)展建議產(chǎn)品規(guī)劃功能配比配套設(shè)施宏觀經(jīng)濟背景城市規(guī)劃研究前期項目價值挖掘大勢分析資料收集實地調(diào)研問卷調(diào)查客戶訪談規(guī)劃設(shè)計跟進格局分析競爭分析客戶分析項目本體分析區(qū)位價值項目界定資料收集實地調(diào)研行業(yè)分析營銷策略思路企業(yè)愿望模式案例借鑒外部：環(huán)境影響總述內(nèi)部：自身條件研判項目核心問題機會背景分析項目價值研判項目定位物業(yè)發(fā)展建議財務成本分析客戶定位產(chǎn)品規(guī)劃—商業(yè)布局價格定位功能定位回顧：核心問題是否得到解決配套業(yè)態(tài)規(guī)劃核心問題中韓國際小商品城的初印象一個成功起步的商業(yè)航母在青島具有一定影響力的商業(yè)項目面臨競爭和機遇的商業(yè)項目經(jīng)營客戶不斷演進的商業(yè)項目可永續(xù)經(jīng)營發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目承載企業(yè)理想的商業(yè)航母中韓國際小商品城是需要提升，整合與可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)航母核心問題一：項目規(guī)模大，在動態(tài)發(fā)展過程中如何占得競爭優(yōu)勢和可持續(xù)發(fā)展？解決思路：強勢建立三期的知名度同時，有效開展其他營銷和經(jīng)營活動促進一二期的經(jīng)營，同時與三期進行互動；核心問題二：項目是否具有足夠市場空間，具備差異化的競爭優(yōu)勢？解決思路：尋找市場、項目自身、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機會，在市場空白點建立項目的競爭優(yōu)勢，有效的利用空港經(jīng)濟圈的平臺核心問題三：項目如何創(chuàng)新？解決思路：小商品市場流通模式的創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)服務鏈的創(chuàng)新和業(yè)態(tài)創(chuàng)新；市場的唯一性和差異性。核心問題解析項目發(fā)展策略，切實解決項目的核心問題機會背景所面臨的外部環(huán)境及自身剖析案例借鑒市場回顧及宏觀環(huán)境機會機會背景分析戰(zhàn)略高度創(chuàng)新源于對大勢的把握。沒有對大勢的預見，理念與戰(zhàn)略創(chuàng)新就成為無源之水，無本之木，成為失去方向的航船！從城市切入項目的思考中國經(jīng)濟強市，山東省經(jīng)濟核心及對外窗口青島對整個山東省經(jīng)濟總量貢獻巨大，2005年GDP占山東省GDP總量的14.6％，是山東省最大的經(jīng)濟體，綜合經(jīng)濟實力在全國城市中居第10位，在15個副省級城市中居第4位。青島與長三角、珠三角及環(huán)渤海灣等都市圈有深度的經(jīng)濟合作和貿(mào)易往來，經(jīng)濟合作關(guān)系延至韓國、日本及朝鮮等國，是山東半島的第一經(jīng)濟核心和外貿(mào)窗口青島韓國濟南（政治、文化、教育核心）青島（經(jīng)濟、工業(yè)、貿(mào)易核心）中國北方重要的海濱生態(tài)城市，旅游大市全市海岸線(含所屬海島岸線)總長為870公里，其中大陸岸線730公里，占山東省岸線的1/4。2005年，青島旅游業(yè)總收入為256.6億元，約占GDP總量的1/10，2004及2005年均位列中國旅游城市top10。中國對外外貿(mào)易強強市，交交通強市市貿(mào)易強市市青島港全全年列中中國第五五位礦石、原原油等吞吞吐量列列中國第第一位口岸外向向度75%，列列中國第第一位交通強市市高速公路路總里程程全國高高速公路路總里程程的六十十分之一一，占全全省六分分之一青島市高高速公路路發(fā)展水水平在全全國同類類城市中中名列第第一，并并已初步步達到發(fā)發(fā)達國家家水平。。中國的第第二大品品牌之都都青島擁有有電子通通訊、信信息家電電、化工工橡膠、、飲料食食品、汽汽車船舶舶、服裝裝服飾六六大支柱柱產(chǎn)業(yè)。。城市中國名牌產(chǎn)品（個）中國馳名商標（件）中國行業(yè)標志性品牌（個）深圳441611青島44157佛山40147寧波35125蘇州29175紹興26155中國未來來的世界界城市世界城市市的概念念世界城市市概念早早在1915年年就由西西方城市市和區(qū)域域規(guī)劃先先驅(qū)PatrickGeddes在其其所著《《演化中中的城市市》一書書中提出出?，F(xiàn)代代世界城城市的本本質(zhì)特征征是擁有有全球經(jīng)經(jīng)濟控制制能力，，其來源源是跨國企業(yè)業(yè)總部與與作為生生產(chǎn)者服服務核心心部分的的跨國銀銀行的總部。。世界城市市是以技術(shù)革命命為其產(chǎn)生生根本動動因的，，現(xiàn)代的的世界城城市尤其其受到信信息技術(shù)術(shù)不斷創(chuàng)創(chuàng)新的深深刻影響響。世界著名名空港產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)發(fā)展歷程程在1959年愛愛爾蘭成成立了香香農(nóng)國際際航空港港自由貿(mào)貿(mào)易區(qū)，，利用國國外資金金和原料料發(fā)展加加工貿(mào)易易，代表表世界空空港產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)的誕誕生；世界各國國的許多多機場，，如美國國的洛杉杉磯和菲菲尼克斯斯機場、、日本的的大阪和和長崎機機場、德德國的法法蘭克福福和漢堡堡機場、、荷蘭的的史希斯斯浦爾機機場、馬馬來西亞亞的蘇邦邦國際機機場等，，都在臨臨港地區(qū)區(qū)發(fā)展了了空港產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，并并且都在在使空港港產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)向航空城發(fā)展。世界著名名空港產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)發(fā)展歷程程美國達拉拉斯的依依托伏特特沃國際際機場是是全球最最大的批批發(fā)采購購展銷市市場，交交易額高高達75億美元元/年。。機場吸吸引了一一批跨國國高科技技企業(yè)入入駐，把把達拉斯斯變成了了“德州州硅谷””，成為為帶動當當?shù)亟?jīng)濟濟發(fā)展的的支柱。。荷蘭阿姆姆斯特丹丹的史基基浦機場場除了航航空運輸輸，不僅僅有高檔檔寫字樓樓，還有有會議、、展覽中中心、批批發(fā)市場場，以及及便捷的的物流中中心，方方便地連連接陸、、海、空空等各種種交通。。航空城城里寫字字樓租金金超過阿阿姆斯特特丹市中中心租金金，有5.2萬萬人/天天在此工工作；對項目區(qū)區(qū)域的再再次剖析析——臨臨空經(jīng)濟濟青島流亭亭空港產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)制制造業(yè)基基地總規(guī)規(guī)劃面積積16.8平方方公里，，定位于于電子信信息、機機械制造造、精細細化工、、紡織服服裝、現(xiàn)現(xiàn)代物流流等新興興行業(yè)，，分為一一期、二二期、歐歐洲產(chǎn)業(yè)業(yè)園三個個片區(qū)，，產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)日漸雛雛形，物物流功能能急需完完善。中韓國際際小商品品城國際輕紡紡城歐洲產(chǎn)業(yè)業(yè)園北方電子子數(shù)碼信信息城中韓國際際小商品品城4,5期用用地建材城日漸繁榮榮的臨空空經(jīng)濟圈圈外部：環(huán)環(huán)境影響響總述外部環(huán)境境對項目目成功開開發(fā)的機機遇與挑挑戰(zhàn)同在在今天的青青島，正正在發(fā)生生激動人人心的、、異乎尋尋常的變變化，奧運、WTO、、大青島島、青島島新格局局……必必將創(chuàng)造造中國乃乃至青島島的商業(yè)業(yè)物業(yè)有有著巨大大的市場場需求。。思路決定定出路。。對于中韓韓國際小小商城來來說，必必須從更更高的層層面、更更大的區(qū)區(qū)域尺度度上梳理理思路、、盤存要要素、配配置資源源，在項項目定位位、功能能設(shè)計、、服務配配置、推推廣公共共方面有有所創(chuàng)新新，把以以往的劣劣勢全部部變成優(yōu)優(yōu)勢。青青島的商商業(yè)物業(yè)業(yè)市場有有著非常常大的前前景和優(yōu)優(yōu)越的發(fā)發(fā)展條件件，其間間蘊含著著極巨大大的發(fā)展展商機。。內(nèi)部：自自身條件件研判優(yōu)：一二期的的成功起起步，為為項目后后期開發(fā)發(fā)奠定基基礎(chǔ)；三期地塊塊周邊交交通便利利；整體規(guī)劃劃較為超超前，適適應性較較強；劣：三期商業(yè)業(yè)體量較較大，加加大項目目的招商商和培育育難度；；在一二期期未完全全進入良良好經(jīng)營營期時，，三期開開始面市市，市場場風險較較大大；；小商品的的定位已已深入人人心，觀觀念較難難改變自身條件件優(yōu)劣明明顯，如如何突出出與歸避避本項目期期望結(jié)果果分析外部環(huán)境境對項目目成功開開發(fā)利弊弊參半自身條件件優(yōu)劣明明顯，如如何突出出與歸避避外內(nèi)形成項目目品牌，，創(chuàng)新模模式的搭搭建，完完成招商商，良性性運營進行差異化競爭，找到市場相對空白點和機會點陷入于惡性競爭的被動競爭陷入后期貨量銷售乏力的局面有效的價格和貨量控制，創(chuàng)造后期較高的收益收益定位出現(xiàn)偏差，陷入激烈的客戶爭奪戰(zhàn)中準確鎖定目標客戶，定制產(chǎn)品，產(chǎn)生強有力的客戶引導力，降低競爭風險客戶品牌塑造度小，對項目開發(fā)和項目銷售促進作用小塑造品牌，通過品牌帶動后期開發(fā)，通過項目品牌帶動公司品牌，創(chuàng)新經(jīng)營模式的搭建品牌非期望結(jié)結(jié)果期望結(jié)果果機會背景景面臨的外外部環(huán)境境及自身身剖析案例及模模式借鑒鑒項目國內(nèi)內(nèi)市場機機會機會背景景分析模式借鑒鑒——國國際批發(fā)發(fā)市場的的發(fā)展趨趨勢根據(jù)業(yè)內(nèi)內(nèi)人士對對批發(fā)市市場的研研究分析析，發(fā)達達國家的的批發(fā)業(yè)業(yè)已發(fā)生生了明顯顯的變化化。國外的流流通產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的的趨勢是是從以生生產(chǎn)者為為主導發(fā)發(fā)展到以以批發(fā)商商為主導導，最終終發(fā)展到到以零售售商為主主導。生產(chǎn)主導批發(fā)主導零售主導萬客隆、、麥德龍龍、山姆姆店等應應該說都都是從批發(fā)業(yè)向向零售業(yè)業(yè)過渡轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型過程程中的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)。大大力發(fā)展展物流，，做配送送服務，，通過與與物流、、網(wǎng)絡(luò)的的有效整整合來完完成傳統(tǒng)統(tǒng)批發(fā)市市場的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型，使使批發(fā)企企業(yè)向規(guī)規(guī)模化、、連鎖化化發(fā)展。。模式借鑒鑒——國國外批發(fā)發(fā)企業(yè)進進入中國國的模式式（1）與與較小的的零售商商建立倉倉庫批發(fā)發(fā)市場德國麥德德龍公司司在中國國以經(jīng)銷銷商的名名義登記記，開展展批發(fā)業(yè)業(yè)務，并并在上海海、無錫錫和寧波波建立四四個連鎖鎖倉庫市市場。（2）在在出售國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的的幌子下下潛入批批發(fā)市場場，建立立批發(fā)銷銷售網(wǎng)可口可樂樂在中國國已投入入8億美美元建立立20多多家地方方工廠，，每家都都擁有廣廣闊的銷銷售網(wǎng)（3）在在中國建建立銷售售代理網(wǎng)網(wǎng)代理商促促銷的國國外品牌牌產(chǎn)品包包括汽車車、電腦腦、機械械、設(shè)備備、服裝裝、食品品和日用用品等等等，這種種批發(fā)業(yè)業(yè)務是由由不同層層次的代代理進行行的。（4）投投資在產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)、流通通和經(jīng)銷銷以及建建立加工工和配給給中心，，以此做做批發(fā)業(yè)業(yè)務中國雖然然仍未對對外開放放批發(fā)市市場，但但外國批批發(fā)商主主要采取取以下四四種辦法法在中國國建立批批發(fā)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)：據(jù)有關(guān)專專家介紹紹，外國國批發(fā)商商進入中中國批發(fā)發(fā)市場的的典型做做法是：：一開頭做做零售，，然后發(fā)發(fā)展成連連鎖商店店，再后后就建立立配給中中心，最最后進行行批發(fā)業(yè)業(yè)務。模式借鑒鑒——現(xiàn)現(xiàn)代會展展博覽與與專業(yè)批批發(fā)市場場由于現(xiàn)代代會展博博覽是比比專業(yè)批批發(fā)市場場內(nèi)容更更為寬廣廣、豐富富的產(chǎn)業(yè)業(yè)概念，，其包容容性更強強，以現(xiàn)現(xiàn)代會展展博覽為為依托能能夠比專專業(yè)批發(fā)發(fā)市場開開拓出更更為廣闊闊的后續(xù)續(xù)發(fā)展空空間；會展博覽覽囊括會會議、展展覽、展展示、展展銷、批批發(fā)交易易、信息息交流、、大眾消消費、社社會公眾眾活動等等內(nèi)容，，遠比單單純的批批發(fā)交易易豐富和和全面，，并且具具備更大大的公眾眾參與性性，吸引引人流、、聚攏人人氣的能能力更強強；專業(yè)性的的博覽會會既可以以在中心心城市舉舉辦，也也可以選選擇在擁擁有比較較雄厚的的產(chǎn)業(yè)基基礎(chǔ)或市市場要素素相對集集中的區(qū)區(qū)城舉辦辦。從市場化化因素和和產(chǎn)業(yè)鏈鏈關(guān)系上上看，在在這些區(qū)區(qū)城舉辦辦專業(yè)性性的行業(yè)業(yè)博覽會會甚至可可能比在在中心城城市更加加具有號號召力和和說服力力。模式借鑒鑒啟示若從開發(fā)發(fā)形式看看，中韓韓國際小小商品城城屬于房房地產(chǎn)開開發(fā)，我我們研究究認為，，入世后后對以批批發(fā)市場場為依托托的商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也會會帶來一一定的影影響；不研究國國際上批批發(fā)市場場的發(fā)展展趨勢，，不研究究國外的的批發(fā)行行業(yè)的規(guī)規(guī)律，盲盲目的投投資建設(shè)設(shè)傳統(tǒng)的的批發(fā)市市場，風風險是非非常大的的；采用適度度超前的的手段，，建設(shè)一一個符合合市場需需求的項項目，利利用國外外批發(fā)企企業(yè)試圖圖進入中中國的機機會，通通過合資資、合作作等模式式，共同同建立具具有國際際水平的的批發(fā)市市場；；高檔次的的國際性性會展博博覽活動動就可以以提高一一個區(qū)域域在國際際上的知知名度，，這是以以傳統(tǒng)的的銷售方方式和市市場推廣廣方式所所難以達達到的，，必須著著力開展展這方面面的工作作。兩個案例例：義烏國際際商貿(mào)城城青島國際際工藝品品城案例模式式借鑒———義烏烏國際商商貿(mào)城一期工程程占地420畝畝、建面面34萬萬平方米米，設(shè)主主體市場場、生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)直直銷中心心、商品品采購中中心、倉倉儲中心心、餐飲飲中心五五大經(jīng)營營區(qū)，共共有9000多多個商位位1萬多多戶經(jīng)營營戶。商商品銷往往140多個國國家和地地區(qū)，90%以以上商位位承接外外貿(mào)業(yè)務務，外貿(mào)貿(mào)出口占占60%以上。。義烏國際商商貿(mào)城相對對應電子商商務平臺義義烏國際商商貿(mào)城在線線，平臺以以義烏國際際商貿(mào)城為為中心，全全面實現(xiàn)義義烏電子商商務功能。。案例模式借借鑒——義義烏國際商商貿(mào)城樓層經(jīng)營品種各經(jīng)營品種所占面積的大概比例（%）一層普通玩具、電動玩具、充氣玩具、毛絨玩具、花類普通玩具9電動玩具2充氣玩具3毛絨玩具3.5花類7.5二層珠寶、頭飾珠寶12.5頭飾12.5三層飾品配件、相框、旅游工藝、瓷器水晶、裝飾工藝、喜慶工藝飾品配件2.5相框2.5旅游工藝2.5瓷器水晶2.5裝飾工藝12.5喜慶工藝2.5四層生產(chǎn)企業(yè)直銷中心生產(chǎn)直銷中心25一期主要經(jīng)經(jīng)營品種：花類、玩玩具、珠寶寶、首飾、、工藝飾品品案例模式借借鑒——義義烏國際商商貿(mào)城一期各經(jīng)營營品種所占占面積的大大概比例案例模式借借鑒——義義烏國際商商貿(mào)城樓層經(jīng)營品種各經(jīng)營品種所占面積的大概比例（%）一層雨具、傘具、箱包雨具2.5傘具2.5箱包15二層鎖具、五金工具、配件、電工產(chǎn)品、車類、旅游購物中心鎖具2.25五金工具·配件12.5電工產(chǎn)品2.25車類1旅游購物中心2三層五金廚衛(wèi)、小家電·剃須刀、電訊器材、電子儀表儀器、電池、鐘表、旅游購物中心五金廚衛(wèi)5小家電·剃須刀4電子儀表儀器照相器材1.5電池·燈具1.5鐘表3電訊器材3旅游購物中心2四層生產(chǎn)企業(yè)直銷中心生產(chǎn)直銷中心20五層特色展館、外貿(mào)機構(gòu)設(shè)計特色展館等20二期主要經(jīng)經(jīng)營品種：五金、電電子、電器器、箱包、、鐘表、雨雨具案例模式借借鑒——義義烏國際商商貿(mào)城二期各經(jīng)營營品種所占占面積的大大概比例義烏商品產(chǎn)產(chǎn)地及經(jīng)營營戶原籍情情況商品產(chǎn)地配配置情況地區(qū)占比（%）備注浙江省內(nèi)72.05其中金華51.4%；義烏42.54%廣東13.84廣東玩具與電子電器其他地區(qū)14.11

合計100

經(jīng)營戶原籍籍組成情況況地區(qū)占比（%）備注義烏本地66.74

浙江省內(nèi)義烏市外26溫州占7.55％境外經(jīng)營戶0.23韓國、東南亞等地的外商為主浙江省外其他地區(qū)7.03

合計100

商品以浙江江省內(nèi)為主主，浙江作作為生產(chǎn)大大省，是市市場成功基基礎(chǔ)義烏人善經(jīng)經(jīng)商也是市市場成功的的根本義烏成功的的原因政府政策支支持是市場場發(fā)展的堅堅強后盾義烏市政府府確立并堅堅定不移地地實施“興興商建市””發(fā)展戰(zhàn)略略，走以商商貿(mào)業(yè)為龍龍頭帶動區(qū)區(qū)域經(jīng)濟社社會全面發(fā)發(fā)展之路，，浙江省委委省政府兩兩次專門發(fā)發(fā)文，在全全省學習推推廣義烏發(fā)發(fā)展經(jīng)驗；；國家領(lǐng)導、、專家先后后到中國小小商品城視視察、檢查查、指導工工作；遵循市場規(guī)規(guī)則的經(jīng)營營理念是市市場發(fā)展的的保證經(jīng)商意識強強烈、遵循循商業(yè)規(guī)則則；秉持誠信經(jīng)經(jīng)營的原則則；地方產(chǎn)業(yè)是是市場成功功堅強的基基礎(chǔ)浙江省是制制造行業(yè)大大省，大量量的中小型型的小商品品制造企業(yè)業(yè)需要專業(yè)業(yè)市場為銷銷售渠道義烏成功的的原因經(jīng)營決策促促進市場發(fā)發(fā)展天天博覽會會：1995年年，“首屆屆小商品博博覽會”舉舉辦，并于于每年舉辦辦一屆，至至2002年發(fā)展成成為“首屆屆中國義烏烏國際小商商品博覽會會”（義博博會），2006年年舉辦全國國首屆行書書、草書大大展活動和和首屆中國國小商品城城文化藝術(shù)術(shù)節(jié)。優(yōu)惠吸納采采購商：《關(guān)于進一一步加強市市場引進名名牌商品和和規(guī)模采購購商的實施施意見（試試行）》在在2002年出臺。。提出了關(guān)關(guān)于國外著著名采購企企業(yè)、國內(nèi)內(nèi)上市流通通企業(yè)等規(guī)規(guī)模采購商商進駐中國國小商品城城的優(yōu)惠政政策。連鎖配送中中心：2007年年10月，，眉山義烏烏商貿(mào)城和和義烏小商商品連鎖配配送中心正正式開業(yè)。。這是繼黑黑龍江省尚尚志市后，，設(shè)立的第第二個集商商品展示、、代理采購購、物流配配送于一體體的連鎖配配送中心。。經(jīng)營費用的的降低：2006年年，為降低低商家經(jīng)營營成本，一一是下調(diào)部部分市場經(jīng)經(jīng)營戶空調(diào)調(diào)使用費，，調(diào)整部分分商家續(xù)租租租金，兩兩項讓利近近9000萬元。案例思考———青島國國際工藝品品城定位：北方地區(qū)最最大的的工工藝品市場場，地處308國道道黃金要道道；功能：集展示、商商鋪、貿(mào)易易、餐飲、、銷售批發(fā)發(fā)、購物以以及辦公為為一體現(xiàn)狀：一期商業(yè)銷銷售火爆，，后續(xù)經(jīng)營營乏力優(yōu)勢：著力介入飾飾品產(chǎn)業(yè)鏈鏈各個環(huán)節(jié)節(jié)，在行業(yè)業(yè)內(nèi)有一定定影響。青島國際工工藝品城的的借鑒啟示示：重視招商銷銷售，忽視視后續(xù)經(jīng)營營和采購商商的有效拓拓展，致使使后續(xù)經(jīng)營營乏力，難難以支撐市市場的后續(xù)續(xù)發(fā)展和二二期的良性性銷售；現(xiàn)階段社會會效益最大大化為目標標，而定位位模糊，投投入產(chǎn)出比比低；著力打造飾飾品產(chǎn)業(yè)鏈鏈的前端（（飾品學校校、產(chǎn)業(yè)園園、貴金屬屬基地等）），而忽視視了產(chǎn)業(yè)交交易鏈和商商業(yè)地價值值鏈的關(guān)鍵鍵一環(huán)———消費者（（采購商）），鏈條沒沒有被有效效的牽動和和運轉(zhuǎn)。中國批發(fā)市市場新項目目帶來的反反思項目名稱項目規(guī)模項目定位目前狀況廣州國際玩具禮品城共40萬平方米，首期建面約10萬平方米，商鋪近800個，二期除商鋪外，還設(shè)有研發(fā)中心，約10萬平方米的大型展覽中心為舉辦國內(nèi)外各種訂貨會、采購會、綜合展覽活動等提供便捷的服務，三期包括一個占地約4萬平方米的商務主題公園，

集娛樂、游玩、體驗為一體項目定位于信息化、國際性、物流型，以“商流、信息流、資金流、物流”合一為目標，

建成后將成為全球最大的玩具禮品商流中心。開業(yè)已有兩年，800多家商鋪只有300多家開門營業(yè)，偌大的整個市場門可羅雀，顯得冷清；由于配套設(shè)施好，規(guī)劃先進，政府方面提供了很大的支持，市場前景依然樂觀，并將該市場列入未來五年重點培育的市場。武漢龍王廟國際廣場占地117畝，建面約28萬平米，投資達30億元。是武漢市重點建設(shè)項目；武漢市最大的內(nèi)資商業(yè)地產(chǎn)項目，是漢正街改造的龍頭項目全力打造集批發(fā)、購物、時尚、休閑、娛樂、旅游于一體的國際化商貿(mào)旅游航母，由龍王廟國際服裝城、龍王廟國際鞋城、龍王廟國際皮具箱包城、龍王廟國際禮品飾品城、電子商務等組成一期工程龍王廟國際禮品飾品城已于2005年12月28日正式交付業(yè)主；二期、三期工程預計分別于2006年底和2007年年中投入使用。據(jù)說目前招商狀況不太理想重慶盛世金源國際商貿(mào)城

西部最大的單體批發(fā)市場，總投資額26億、總建筑面積68萬平米、超過5000余商戶同場經(jīng)營，4000個停車位，5萬平方物流配送中心以品牌服飾、現(xiàn)代家飾、工藝禮品、日用商品交易為核心的復合產(chǎn)業(yè)形態(tài)，以展示和推介為主題的、經(jīng)營多種品牌商品的、鏈接電子商務系統(tǒng)的、具有完善配套服務功能的、大型和規(guī)范的、現(xiàn)代化和國際化的市場交易和會展中心。2007年10月29日開業(yè)，共七層，目前僅開業(yè)三個樓層，招商進展緩慢，基于重慶市政府對老市場的重新規(guī)劃與拆遷，本市場前景尚為樂觀。鵬潤國際時尚購物中心總建筑面積約60萬平米,32.8萬平方米的商業(yè)面積、5萬平方米的酒店、3萬平方米的寫字樓和1.2萬平方米的會展中心以服裝為主，小商品為輔，批發(fā)與零售結(jié)合，定位為“采購中心+購物中心”，幾經(jīng)改變定位，招商反映不太理想，項目預計2007年年底竣工，2008年上半年開業(yè)中國的批發(fā)發(fā)業(yè)在快速速的發(fā)展中中也面臨著著一定的問問題中國批發(fā)市市場新項目目帶來的反反思閉門造車，，沒有真正正了解客戶戶需求；招商策略沒沒有落到實實處；作秀行為，，專家、學學者、協(xié)會會、政府官官員有很大大程度是作作秀行為，，諸如項目目得到專家家學者認可可之類話題題，結(jié)果受受傷的還是是投資者自自己；項目硬傷，，項目挑戰(zhàn)戰(zhàn)強勢市場場，教育消消費者市場場，付出慘慘重代價；；投資者過于于看重短期期盈利目標標，沒有堅堅守市場的的經(jīng)濟決心心或?qū)嵙?；；大絮宣傳炒炒作，以為為有了名氣氣就會成功功，結(jié)果是是有了名聲聲卻沒有市市場。機會背景面臨的外部部環(huán)境及自自身剖析案例及模式式借鑒項目國內(nèi)市市場機會機會背景分分析市場分析回回顧總結(jié)青島產(chǎn)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢沒有沒沒有升級為為品牌優(yōu)勢勢，項目必必須在產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的上游游和下游進進行有效的的整合，擔擔當起成就就青島飾品品品牌的大大任，這也也是項目的的機會點所所在；青島的飾品品成品多以以外單形式式出口，技技術(shù)依托于于韓國技術(shù)術(shù)，在產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈發(fā)展上上更加與廣廣州相似，，兩頭在外外的局面使使采購平臺臺的發(fā)展有有一定的瓶瓶頸；項目成功和和形成差異異化的關(guān)鍵鍵點恰是青青島飾品業(yè)業(yè)的技術(shù)優(yōu)優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)勢，我我們不能舍舍本逐末。。義烏的創(chuàng)新新給青島帶帶來的機會會義烏市商城城集團啟動動了一項旨旨在為全國小型采采購商代理理采購、連連鎖配送的新業(yè)務。。遼寧、湖北北、河北、、河南、陜陜西、貴州州、湖南、、廣東、江江蘇等10余個省市市的近20個專業(yè)小小商品市場場設(shè)立義烏小商品品展示中心心的有關(guān)事宜宜，正在洽洽談之中；；走出國門，，義烏小商商品城落戶戶首爾，一一個個在異異國他鄉(xiāng)““克隆”出出來的市場場相繼取得得成功。。青島也同樣樣可以發(fā)揮揮自身優(yōu)勢勢的同時克隆和利用用義烏的影影響力和成成熟經(jīng)驗義烏的創(chuàng)新新給青島帶帶來的機會會在青島中國國國際小商商品城引入入集商品展示示、代理采采購、物流流配送于一一體的連鎖鎖配送中心心有效的拓展展項目的影影響力同時時促使項目目快速啟動動。義烏機會背景———臨空經(jīng)經(jīng)濟圈的絕絕佳優(yōu)勢臨空經(jīng)濟圈圈是局部的的，但其產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟濟效益應該該是國際化化的，只有有將臨空經(jīng)經(jīng)濟帶的發(fā)發(fā)展建立在在全球的、全全國的觀念基礎(chǔ)上上，臨空經(jīng)經(jīng)濟帶才會會有更大的的發(fā)展空間間，更具備備成長活力力；航空運輸和和物流服務務產(chǎn)業(yè)，航航空運輸?shù)牡呢浳镆话惆憔哂兄亓苛枯p、體積積小、技術(shù)術(shù)精、價值值高、鮮活活和事急等等特點；；（飾品工工藝品恰恰恰存在這個個特點）臨空經(jīng)濟的的快速發(fā)展展必將推動動青島的國國際化和市市場化程度度的提高，，為項目的的發(fā)展帶來來極大的優(yōu)優(yōu)勢和機遇遇。我們不是站站在青島的的角度看項項目，而是站在世世界的角度度看項目機會背景———飾品產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨升升級人民幣升值值環(huán)境成本政府政策勞動力成本本飾品產(chǎn)業(yè)面面臨升級和和重新洗牌牌品牌出現(xiàn)成成為必然企業(yè)對于項項目的未來來發(fā)展愿望望品牌目標建立中韓國際小商品城的品牌知名度和美譽度速度目標如此大的體量如何快速消化利潤目標利潤的盡可能最大化項目開發(fā)目標體系戰(zhàn)略目標社會效益最大化，市場經(jīng)營效益最大化，著眼永續(xù)經(jīng)營工程，打造廣闊贏利平臺著眼永續(xù)經(jīng)經(jīng)營工程，，打造廣闊闊的盈利平平臺——青島已成為世界飾品產(chǎn)業(yè)的重要一極，貿(mào)易平臺需要搭建——商業(yè)地產(chǎn)模式的創(chuàng)新是大勢所趨——國內(nèi)的大多市場停留在攤位批發(fā)形式，功能配套不完備——國外批發(fā)市場逐漸滲透到國內(nèi)，存在借勢的機會點局勢市機企業(yè)愿景：：著眼永續(xù)續(xù)經(jīng)營工程程，打造廣廣闊的盈利利平臺青島，呼喚產(chǎn)業(yè)孵孵化基地運營模式的的創(chuàng)新項目整體發(fā)發(fā)展定位客戶定位與與深入挖掘掘功能定位及及經(jīng)營方式式論證產(chǎn)品規(guī)劃價格定位空港核心區(qū)區(qū)規(guī)劃建議議打破傳統(tǒng)批批發(fā)模式的的束縛，實實現(xiàn)“批零零兼營”的的經(jīng)營模式式的轉(zhuǎn)型著眼永續(xù)經(jīng)經(jīng)營工程，，打造廣闊闊贏利平臺臺銷售與經(jīng)營營的兼顧，，一、二期期經(jīng)營和三三期開發(fā)的的兼顧中韓國際小小商品城發(fā)展核心思思想項目的戰(zhàn)略略定位建設(shè)成為在在環(huán)渤海經(jīng)經(jīng)濟圈框架架下的大青青島空港核核心經(jīng)濟區(qū)區(qū)內(nèi)具有飾飾品產(chǎn)業(yè)孵孵化功能的的專業(yè)展貿(mào)中中心定位詮釋青島——“世界流行行飾品的制制造中心””的地位越越發(fā)穩(wěn)固，，以“原產(chǎn)地的的常年展貿(mào)貿(mào)中心”的主題，同時強調(diào)項項目的產(chǎn)業(yè)孵化功功能和服務務功能項目的主題題概念主題概念是是一個統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)全局的制制高點和中中心主題概念是是一種包裝裝或一種說說法飾品展貿(mào)中樞，產(chǎn)業(yè)孵化基基地核心、根本本信息集合交交流行業(yè)的地位位產(chǎn)業(yè)優(yōu)化方方向趨勢，，增強青島島企業(yè)未來來競爭力項目定位下下的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略以帶動青島島制造業(yè)和和現(xiàn)代服務務業(yè)的發(fā)展展為目標;以流行飾品品和多種相相關(guān)時尚商商品的采購購博覽為重重點;以建立為國國際中小企企業(yè)進入中中國市場（（包括銷售售和采購等等）綜合型型服務平臺臺和中國產(chǎn)產(chǎn)品拓展海海外市場的的平臺為核核心。項目整體發(fā)發(fā)展定位客戶定位與與深入挖掘掘功能定位及及經(jīng)營方式式論證產(chǎn)品規(guī)劃價格定位空港核心區(qū)區(qū)規(guī)劃建議議客戶分析回回顧——經(jīng)經(jīng)營客戶分分析全部被訪者者中外地客客商占78.8%，，本地客商商僅占21.2%。。其中除即即墨小商品品城外，其他專業(yè)市市場的外地地客商均占占70%以以上。近七成的被被訪者是通通過租賃取取得商鋪使使用權(quán)的，，而購買比比例則僅占占三成；中中韓小商品品城和工藝藝品城商鋪鋪租賃比率率相對較低低，但是租租賃比率依依然在40—60%之間。項目目標客客戶類型客戶類型目標客戶批發(fā)商業(yè)投資商鋪客戶、國內(nèi)外經(jīng)銷商和代理商、廠家銷售部門、各地批發(fā)市場經(jīng)營者、國外批售中心（OMM）、C&C交易模式的批發(fā)企業(yè)（藍格賽）零售商業(yè)品牌專賣店、主題商店、商業(yè)街等方面的投資企業(yè)輔助商業(yè)倉儲、包裝、配送、餐飲、銀行、郵局、托運、會展、商務中心、會所、娛樂和休閑項目、拍賣配套服務稅務、法律、培訓、商務、財務、中介、信息、廣告、展示一個復合型型的批發(fā)市市場，而不不僅僅是一一個批發(fā)市市場。所以以項目的目目標客戶的的非常復雜雜，具體分分析大約分分為四大類類客戶類型型本項目客戶戶分析找出本項目目各類潛在客客群根據(jù)產(chǎn)業(yè)特特點、市場狀況、、項目的實際情況逐個個分析根據(jù)分析結(jié)果果得出主要客群次要要客群邊緣客群等定定位青島本地飾品品企業(yè)和商家家——項目未未來發(fā)展特色色的基礎(chǔ)廣州、義烏飾飾品企業(yè)商家家——項目前前期經(jīng)營發(fā)展展的基礎(chǔ)韓國流行飾品品商家——項項目輻射全國國和發(fā)展特色色基點本地投資型客客群——項目目良好銷售的的基礎(chǔ)外地投資型客客群——易形形成聯(lián)動效應應利于銷售招商銷售目標標客群界定1、青島市飾飾品企業(yè)有強強烈提升銷售售渠道需求的的企業(yè)2、義烏飾品品企業(yè)及批發(fā)發(fā)市場商戶3、廣州飾品品企業(yè)及批發(fā)發(fā)商4、韓國飾品品、服飾商家家5、本地投資資型客戶核心客戶游離客戶偶得客戶飾品等行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)袖企業(yè)的跟跟隨者；成長長迅速，有擴擴大飾品銷售售渠道的商家家1、國內(nèi)其他他市場的飾品品商家2、外地投資資型客戶商業(yè)地產(chǎn)價值值鏈核心力國際貿(mào)易國內(nèi)貿(mào)易通過展覽和引引入采購中心辦達達成交易重點推廣對象象基本吸引對象象華北及東北地區(qū)批發(fā)業(yè)務項目目標貿(mào)易易對象定位項目整體發(fā)展展定位客戶定位與深深入挖掘功能定位及經(jīng)經(jīng)營方式論證證產(chǎn)品規(guī)劃價格定位空港核心區(qū)規(guī)規(guī)劃建議項目功能定位位以當?shù)仄髽I(yè)和和廣州、義烏烏飾品企業(yè)為為基礎(chǔ)，吸引全國的飾飾品企業(yè)、工工藝品商家入入駐該交易市市場，建成以專區(qū)交交易市場、電電子商務中心心、網(wǎng)絡(luò)運營營中心、品牌牌展示中心、、會議中心、、小型商務洽洽談中心、物物流中心為主主的專業(yè)功能能區(qū)域，使入駐該交易易中心的客戶戶能夠同時完完成產(chǎn)品采購、產(chǎn)產(chǎn)品銷售、品品牌展示、產(chǎn)產(chǎn)品運輸、產(chǎn)產(chǎn)品出口等多項業(yè)務。。中韓小商品城城整體功能設(shè)設(shè)計商務辦公服務功能區(qū)信息服務功能區(qū)休閑娛樂功能區(qū)會展會議推介培訓功能區(qū)倉儲、配送服務功能區(qū)零售商業(yè)功能區(qū)公共環(huán)境設(shè)施服務區(qū)管理功能區(qū)展示、交易功能區(qū)功能設(shè)計———展示、交易易功能區(qū)同當前批發(fā)市市場的主要差差異表現(xiàn)在：：集中主題規(guī)劃劃，導購便利利（吸收零售售商業(yè)的優(yōu)點點）；增加了展示的的設(shè)計，為交交易提供了一一個動態(tài)的展展示平臺（有有利于展示商商品的風采，，便于看樣定定貨）；經(jīng)營產(chǎn)品中高高檔以品牌商商品為主導（（通過展覽展展示為品牌企企業(yè)提供一個個推廣新品和和展示企業(yè)的的平臺，有助助于吸引品牌牌服裝企業(yè)進進入本項目，，體現(xiàn)本項目目的中檔商品品交易中心的的定位）；對于小的代理理商可將倉儲儲和批發(fā)、零零售一體化，，但需達到展展示功能要求求（設(shè)計標準準模式、類似似街面專賣店店）；可配計算機，，進行客戶管管理，倉儲管管理（MIS系統(tǒng)）。展示功能與交交易功能區(qū)，，通過動態(tài)的的展覽展示提提升本項目的的輻射半徑，，展示功能將將成為本項目目的核心引擎擎。功能設(shè)計———會展會議、、推介培訓服服務功能區(qū)該區(qū)域是市場場的配套功能能區(qū)，主要是是提高檔次和和水平；同學院、行業(yè)業(yè)協(xié)會等共同同成立具有一一定權(quán)威的專專家顧問組委委會，為會展展會議、推出出和培訓奠定定基礎(chǔ)；有計劃、有主主題地組織各各種會展會議議。對飾品可可以安排各種種主題的飾品品模特表演，，動態(tài)地推出出各個新產(chǎn)品品，并成為一一道獨特的風風景城，例如如季節(jié)主題：：春、夏、秋秋、冬；可以以增加市場的的“熱點”和和“興奮點””，吸引人流流；成為中國飾品品博覽中心和和推介中心；；定期組織實用用性飾品大獎獎賽（設(shè)立一一個基金），，有專家團評評審；有目的、有計計劃地對批發(fā)發(fā)企業(yè)的員工工和經(jīng)理人組組織系列培訓訓，提高經(jīng)營營人的素質(zhì)，，發(fā)展其技能能，開發(fā)其潛潛力，變得更更有才干。功能設(shè)計———休閑娛樂功功能經(jīng)營者既是一一個龐大的經(jīng)經(jīng)營群體，也也是一個龐大大的消費群體體，一定對休休閑娛樂功能能存在著巨大大的需求，為為了業(yè)務的需需要，接待客客戶需要一定定的休閑娛樂樂設(shè)施；該區(qū)域為配套套服務區(qū)，以以滿足本項目目經(jīng)營主體和和消費者需求求為主導，可可以規(guī)劃批發(fā)發(fā)商會所，設(shè)設(shè)置各種時尚尚休閑的項目目，例如健身身房、乒乓球球室、美容瘦瘦身、棋牌室室等運動休閑閑項目；各種種文化主題的的咖啡廳、餐餐廳；設(shè)置商商務娛樂、餐餐飲和業(yè)余時時間休閑活動動功能等。。功能設(shè)計———信息服務功功能委托高?；蜓醒芯克?，設(shè)計計市場的經(jīng)濟濟結(jié)構(gòu)模型，，建立相應的的供求曲線圖圖，以預測和和分析市場前前景；有組織的收集集相關(guān)信息，，并實行免費費和有償?shù)姆?；?chuàng)辦市場自己己的專業(yè)雜志志和報紙，推推介產(chǎn)品和郵郵購服務，發(fā)發(fā)布推介的活活動和企業(yè)形形象宣傳；攤位展示主題題設(shè)計服務，，企業(yè)和商品品的廣告創(chuàng)意意和設(shè)計服務務，提高市場場的整體形象象水平；負責市場自身身的宣傳，每每年必須有完完整的廣告計計劃，廣告主主題、廣告創(chuàng)創(chuàng)意、設(shè)計方方案，保證經(jīng)經(jīng)營人的共同同利益；借Internet網(wǎng)絡(luò)絡(luò)發(fā)布各種信信息。信息服務功能能區(qū)主要是收收集、加工和和處理各種行行情，及時為為入駐的企業(yè)業(yè)發(fā)布信息，，以指導企業(yè)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活活動，成為行行業(yè)市場信息息發(fā)布中心是是目標，主要要功能為媒體體發(fā)布行業(yè)信信息、信息分分析和收集、、廣告展新規(guī)規(guī)劃、展示廣廣告設(shè)計、建建立經(jīng)濟模型型供求線、辦辦媒體（雜志志、報）、Internet網(wǎng)絡(luò)。。市場永續(xù)經(jīng)營發(fā)展平臺商業(yè)經(jīng)營管理公司

物業(yè)管理公司

互助商會

項目管理委員會

中韓小商品城城三期經(jīng)營模模式之平臺中韓小商品城城三期經(jīng)營模模式之合縱連連橫合縱：與政府聯(lián)合將將中韓國際小小商品城和空空港核心區(qū)打打造成青島的的標志性項目目和名片，得得到政府的強強大支持，不不僅在項目招招商階段而且且在經(jīng)營階段段加強與政府府的結(jié)合，為為項目的招商商和銷售減少少壓力；與政府聯(lián)合考考察全國和國國際上的知名名批發(fā)市場，，同時進行聯(lián)聯(lián)合招商，吸吸引商家到城城陽投資經(jīng)營營，加強招商商引資的力度度，為本項目目樹立形象和和信心。中韓小商品城城三期經(jīng)營模模式之合縱連連橫連橫：與行業(yè)協(xié)會的的聯(lián)合，打造造中國最完備備的電子交易易平臺和信息息平臺，與中中國飾品網(wǎng)、、全球飾品網(wǎng)網(wǎng)、中國流行行飾品網(wǎng)等知知名網(wǎng)絡(luò)媒體體聯(lián)合建立電電子商務平臺臺，為市場企企業(yè)和商戶提提供最佳的商商戰(zhàn)平臺；；協(xié)會與協(xié)會之之間、協(xié)會與與企業(yè)之間的的合作，共同同促進飾品行行業(yè)的發(fā)展，，加強與亞洲洲珠寶聯(lián)合會會飾品協(xié)會、、中國珠寶寶玉石首飾行行業(yè)協(xié)會等等的溝通和交交流，舉行定定期和不定期期的交流會。。中韓小商品城城三期經(jīng)營模模式之產(chǎn)業(yè)鏈鏈的有效介入入飾品培訓學校校飾品配件飾品成品企業(yè)業(yè)貿(mào)易公司行業(yè)協(xié)會政府貿(mào)易洽談會代理經(jīng)營方代理合作洽談談在產(chǎn)業(yè)交易鏈鏈上有效的切切入，建立項項目品牌和開開發(fā)商品牌，，并有效的激激活項目采購購。中韓小商品城城三期經(jīng)營模模式之贏利模模式首推負一層、一層、二層、三層內(nèi)鋪帶動四層內(nèi)鋪臨街商鋪 以售為主以租為主項目整體發(fā)展展定位客戶定位與深深入挖掘功能定位及經(jīng)經(jīng)營方式論證證產(chǎn)品規(guī)劃價格定位空港核心區(qū)規(guī)規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃———業(yè)態(tài)定位原則則租金貢貢獻率率優(yōu)先先原則則入選的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)必須須能夠夠承受受相應應的租租金壓壓力，，為項項目銷銷售提提供較較高的的回報報率；；同時時該行行業(yè)的的租金金走勢勢要堅堅挺，，提供供較長長遠的的發(fā)展展繁榮榮基礎(chǔ)礎(chǔ)。人氣貢貢獻率率優(yōu)先先原則則入選的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)能夠夠為面面積龐龐大的的商場場吸引引一定定的客客源群群體，，為其其他業(yè)業(yè)態(tài)提提供消消費者者支撐撐和共共享，，進而而為商商場的的可持持續(xù)發(fā)發(fā)展提提供客客源支支撐。。發(fā)展前前景好好高品品質(zhì)優(yōu)優(yōu)先原原則未來的的發(fā)展展前景景良好好、品品質(zhì)高高，主主要針針對高高品質(zhì)質(zhì)商家家招商商，通通過高高端客客戶向向低端端客戶戶滲透透和帶帶動消消費；；互補的的原則則業(yè)態(tài)之之間必必須能能夠相相互銜銜接協(xié)協(xié)調(diào)，，客源源相互互不沖沖突并并且有有共同同特質(zhì)質(zhì)，經(jīng)經(jīng)過一一定的的方法法能夠夠互動動共享享；產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃———商商業(yè)布布局基于上上述，，本項項目3期業(yè)業(yè)態(tài)建建議做專：飾品、工藝品成品的批發(fā)、集散地做活：由市場做導向，經(jīng)營品類通過孵化、調(diào)整直至完善做秀：主題性經(jīng)營，加大市場推廣力度做全：豐富主題經(jīng)營的商品，加強市場競爭力產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃———商商業(yè)布布局初步功功能構(gòu)構(gòu)想B1F1F2F3F4車位\倉儲\物流商品區(qū)商品區(qū)會展、廠家直銷區(qū)車位分析目目的：：體現(xiàn)市市場各各類飾飾品、、工藝藝品的的供需需關(guān)系系。為項目目經(jīng)營營商品品分類類以及及供應應面積積做參參考依依據(jù)。。數(shù)據(jù)采采集：：以從事事本行行業(yè)企企業(yè)為為出發(fā)發(fā)點，，通過過登記記注冊冊公司司所經(jīng)經(jīng)營商商品類類別統(tǒng)統(tǒng)計該該類商商品在在飾品品/工工藝品品市場場的數(shù)數(shù)量及及結(jié)構(gòu)構(gòu)。數(shù)據(jù)主主要來來源商商務部部登記記企業(yè)業(yè)、以以及相相關(guān)行行業(yè)網(wǎng)網(wǎng)站，，訪問問幾家家行業(yè)業(yè)內(nèi)企企業(yè)了了解該該行業(yè)業(yè)基本本特征征。產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃———商商業(yè)布布局市場供供需結(jié)結(jié)構(gòu)分分析產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃———商商業(yè)布布局———市市場供供需結(jié)結(jié)構(gòu)分分析飾品、、工藝藝品需需求通過對對行業(yè)和和貿(mào)易易公司司需求求的偵偵測，市場對對飾品品的需需求量量高于于工藝藝品；；廣告促促銷品品隨著著各類類企業(yè)業(yè)、產(chǎn)產(chǎn)品的的推廣廣活動動開展展，越越來越越多的的被市市場認認可，，此類類產(chǎn)品品類同同于各各類工工藝品品、飾飾品，，但用用途原原因，，由于于多用用于各各類企企業(yè)，，因此此多為為廠家家定制制、銷銷售渠渠道簡簡捷；；節(jié)慶用用品則則由于于時節(jié)節(jié)的關(guān)關(guān)系所所占比比重較較小。。產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃———商商業(yè)布布局——市市場供供需結(jié)結(jié)構(gòu)分分析區(qū)域飾飾品、、工藝藝品供供應從青島島飾品品、工工藝品品來看看，工工藝品品的供供應量量相對對飾品品較大大，占占總數(shù)數(shù)的近近63%左左右，，而以以魯繡繡工藝藝品為為代表表的布布藝、、紡織織類工工藝品品占盡盡絕大大多數(shù)數(shù)，市市場競競爭壓壓力較較大。。產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃———商商業(yè)布布局——市市場供供需結(jié)結(jié)構(gòu)分分析飾品、、工藝藝品對對比市場景景氣指指數(shù)從市場場總體體情況況看，，飾品品市場場在現(xiàn)現(xiàn)階段段貿(mào)易易景氣氣指數(shù)數(shù)高于于工藝藝品市市場，，同時時正處處于上上升趨趨勢。。產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃———商商業(yè)布布局——市市場供供需結(jié)結(jié)構(gòu)分分析飾品、、工藝藝品對對比經(jīng)營效效益指指數(shù)從經(jīng)營營者收收益分分析，，飾品品收益益總體體處于于上漲漲趨勢勢?；诹剂己玫牡氖找嬉?，商商戶對對業(yè)主主租金金的回回報相相對會會有較較好的的保證證。產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃———商商業(yè)布布局——市市場供供需結(jié)結(jié)構(gòu)分分析對項目目本項項目啟啟示工藝品品行業(yè)業(yè)，需需求量量與供供應量量比例例相對對顯現(xiàn)現(xiàn)不協(xié)協(xié)調(diào)特特征，，整個個市場場行情情目前前景氣氣指數(shù)數(shù)不佳佳，趨趨于下下滑階階段，，需尋尋求市市場主主要需需求產(chǎn)產(chǎn)品，，加以以規(guī)劃劃；加大飾飾品所所占比比重，，從本本地主主要生生產(chǎn)、、加工工企業(yè)業(yè)出發(fā)發(fā)，基基于““空港港核心心區(qū)””的優(yōu)優(yōu)勢區(qū)區(qū)域條條件，，為打打造原原產(chǎn)地地的展展貿(mào)中中心；；節(jié)慶用用品在在制作作工藝藝上屬屬于工工藝品品類，，但從從市場場供需需情況況看此此類商商品占占有較較大比比重，，已從從工藝藝品類類中分分流出出成單單一品品類，，可形形成獨獨特經(jīng)經(jīng)營區(qū)區(qū)。產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃———商商業(yè)布布局——市市場供供需結(jié)結(jié)構(gòu)分分析時尚飾飾品類類是飾飾品行行業(yè)的的主要要需求求對象象，而而本區(qū)區(qū)域在在這一一產(chǎn)品品的競競爭力力十分分強大大，因因此此此類商商品在在本項項目的的發(fā)展展空間間將被被非常?？春煤?。飾品包包裝類類商品品在需需求量量共有有9%，需需求量量隨飾飾品需需求而而不斷斷增長長。飾品需需求分分析產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃———商商業(yè)布布局——市市場供供需結(jié)結(jié)構(gòu)分分析區(qū)域飾飾品供供給分分析韓國技技術(shù)的的時尚尚飾品品加工工是區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)主要要飾品品供應應特點點，在在國內(nèi)內(nèi)市場場同樣樣具有有較高高知名名度，，項目目實施施中引引導通通過此此類產(chǎn)產(chǎn)品吸吸引的的客戶戶對其其他類類商品品產(chǎn)生生需求求欲望望。產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃———商商業(yè)布布局———市場供供需結(jié)結(jié)構(gòu)分分析時尚配配飾類類別需需求分分析增加飾飾品分分類的的主題題營業(yè)業(yè)面積積，頭頭飾、、吊飾飾、手手飾在在市場場上需需求量量較大大，考考慮規(guī)規(guī)劃此此類專專業(yè)區(qū)區(qū)域。。產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃———商商業(yè)布布局——市市場供供需結(jié)結(jié)構(gòu)分分析工藝品品需求求分析析從市場場需求求量較較大的的工藝藝品品品類中中，玻玻璃、、塑料料、樹樹脂、、布藝藝、編編紡、、陶瓷瓷、水水晶類類工藝藝品在在山東東區(qū)域域內(nèi)生生產(chǎn)水水平較較高，，更為為適合合本項項目引引入。。產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃———商商業(yè)布布局——市市場供供需結(jié)結(jié)構(gòu)分分析區(qū)域工工藝品品供給給分析析布藝紡紡織工工藝品品在區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)供應應量較較大，，市場場競爭爭壓力力同時時相對對加強強，而而該類類商品品本身身與金金銀珠珠寶、、玻璃璃水晶晶等主主流工工藝品品相對對區(qū)隔隔較大大，因因而在在項目目中不不建議議規(guī)劃劃大面面積布布藝類類商品品。產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃———商商業(yè)布布局——市市場供供需結(jié)結(jié)構(gòu)分分析對項目目的啟啟示時尚飾飾品市市場供供需兩兩旺，，是項項目主主營商商品，，同時時可帶帶來大大量人人群消消化其其它類類商品品。手機機飾飾品品從從發(fā)發(fā)展展歷歷程程上上看看由由其其它它飾飾品品演演變變而而來來，，目目前前市市場場需需求求以以及及供供應應狀狀況況良良好好，，可可單單獨獨規(guī)規(guī)劃劃主主題題性性區(qū)區(qū)域域。。將飾飾品品、、工工藝藝品品中中分分類類，，合合理理規(guī)規(guī)劃劃分分區(qū)區(qū)，，能能夠夠與與韓韓國國商商品品形形成成互互動動。。商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃針對對東東大大門門進進駐駐與與否否，，對對業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)進進行行靈靈活活規(guī)規(guī)劃劃，，在在此此提提供供2個個方方案案方案概要方案一三層規(guī)劃韓國“東大門”主題，飾品、工藝品集中在一、二層方案二不規(guī)劃“東大門”，擴大飾品、工藝品行業(yè)深度。商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃————方方案案一一韓國國飾飾品品廳廳時尚尚配配飾飾商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃————方方案案一一汽車車飾飾品品廳廳金銀銀珠珠寶寶廳廳家居居飾飾品品廳廳飾品類：掛擺擺件飾品、鑰鑰匙扣、鏈、、手機飾品工藝品類：相相框、玻璃工工藝品、陶瓷瓷工藝品、竹竹木工藝品、、布藝工藝品品、金屬工藝藝品飾品包裝手飾吊飾頭飾商業(yè)規(guī)劃———方案一韓國服飾品牌牌直營店韓國服飾品牌代理店引入韓國東大大門品牌服飾飾商業(yè)規(guī)劃———方案一廠家展銷風味餐飲廳娛樂休閑車位倉儲商業(yè)規(guī)劃———方案一商業(yè)規(guī)劃———方案二韓國飾品廳時尚配飾商業(yè)規(guī)劃———方案二汽車飾品廳金銀珠寶廳家居飾品廳掛擺件飾品、、鑰匙扣、鏈鏈、手機飾品品飾品包裝手飾吊飾頭飾相框節(jié)慶用品飾品器械加工、定做商業(yè)規(guī)劃———方案二水晶工藝品布藝、編紡工工藝品玻璃工藝品竹木工藝品塑料、樹脂工工藝品寶石、玉石工工藝品陶瓷工藝品金屬工藝品仿真、仿生工工藝品商業(yè)規(guī)劃———方案二廠家展銷風味餐飲廳娛樂休閑車位倉儲商業(yè)規(guī)劃———方案二業(yè)態(tài)布局配套設(shè)施區(qū)域?qū)崿F(xiàn)配套功能B1餐飲、倉儲、娛樂F4展覽、廠家直銷同時可實現(xiàn)倉儲功能F5—F7行業(yè)研發(fā)、商務辦公臨街店鋪金融、通訊網(wǎng)點，休閑商務餐飲金融網(wǎng)點以及及通訊營業(yè)廳廳選址主要特特點多為臨街街店鋪，同時時為了便于商商戶的商務活活動設(shè)置商務務休閑場所，，增加項目功功能，同時吸吸引各類人群群消費。此部分商鋪可可采用雙層連連體形式，可可有發(fā)展商自自持或出售。。產(chǎn)品優(yōu)化———鋪位格局單個鋪位使用用面積控制在在10—20平米左右，，適合商家、、投資人個性性組合。增加面寬與進進深比，目標標商家多需要要良好展示空空間，適合尺尺度比例最好好在1:1.5以內(nèi)。產(chǎn)品優(yōu)化———鋪位格局增加中間鋪位位的雙向展示示受“柱”影響響，每個鋪位位面積區(qū)間會會有所加大，，同樣適合不不同商家的面面積需要。產(chǎn)品優(yōu)化——鋪位格局面寬×進深通道寬立柱位置現(xiàn)方案2.1m×5m2.1m×4.2m3m部分位于通道兩側(cè)建議2.8m×3m2.4m位于店鋪內(nèi)部產(chǎn)品優(yōu)化———鋪位格局對經(jīng)營客戶進進行大面積引引導產(chǎn)品優(yōu)化———動線規(guī)劃人行動線引導導在主要出入口口設(shè)置人工服服務臺，便于于客戶服務，，同時可提升升項目形象。。F1產(chǎn)品優(yōu)化———動線規(guī)劃人行動線引導導街鋪可實現(xiàn)內(nèi)內(nèi)外連同，可可實現(xiàn)消費群群內(nèi)外動線，，加大街鋪使使用價值。F1產(chǎn)品優(yōu)化———動線規(guī)劃人行動線引導導F1在主要動線設(shè)設(shè)施處設(shè)置引引導牌，表明明各層業(yè)態(tài)布布局，以及該該引導牌所處處位置，便于于消費群的室室內(nèi)引導。產(chǎn)品優(yōu)化建議議引導設(shè)施項目車行道以以及停車場處處同樣設(shè)計引引導牌，便于于車行客戶便便捷采購。項目周邊主要要道路上以及及高速出口處處增加交通導導向設(shè)施，引引導客戶車行行到項目。在公共汽車設(shè)設(shè)施上協(xié)調(diào)主主要管理部門門，在此處設(shè)設(shè)立車站，方方便中、小采采購者的出行行。產(chǎn)品優(yōu)化建議議商業(yè)氛圍營造造在樓體與室內(nèi)內(nèi)增加廣告位位（同時增加加一期、二期期），營造良良好的商業(yè)氛氛圍，同時可可增加運營收收入。運營階段定期期舉行商戶活活動、或購物物活動，積極極培養(yǎng)市場產(chǎn)品優(yōu)化建議議商業(yè)氛圍營造造通過顯示屏提提供主要商品品的需求、以以及供應信息息，為上下游游企業(yè)搭建溝溝通橋梁。產(chǎn)品優(yōu)化建議議商業(yè)氛圍營造造屋頂花園、中中庭休息區(qū)域域以及交通東東線上設(shè)置飾飾品、工藝品品相關(guān)主題的的小品，增強強業(yè)態(tài)主題的的塑造。項目整體發(fā)展展定位客戶定位與深深入挖掘功能定位及經(jīng)經(jīng)營方式論證證產(chǎn)品規(guī)劃價格定位空港核心區(qū)規(guī)規(guī)劃建議價格制定說明明制定原則：價格的制定以以租金反推法法作為基礎(chǔ)價價格，通過與與其他商業(yè)項項目的權(quán)重分分析進行測算算租金；選樣原則：以青島市的競競爭商業(yè)項目目作為整個價價格分析的參參照，更加合合理有效；中韓國際小商商品城定價權(quán)權(quán)重表區(qū)域因素直接比較表區(qū)域因素權(quán)重估價對象青島國際工藝品城即墨路小商品市場即墨服裝市場即墨小商品城規(guī)模大小0.1100989710098交通條件0.2100991019999商業(yè)氛圍0.510097103102103區(qū)域位置0.1100981029999品牌實力0.110099101101101小計110097.8101.7100.8101.1個別因素直接比較表個別因素權(quán)重估價對象青島國際工藝品城即墨路小商品市場即墨服裝市場即墨小商品城配套設(shè)施0.1100100989997人流量0.210097103102102商鋪規(guī)劃0.2100101989998物業(yè)管理0.2100100999998業(yè)態(tài)規(guī)劃0.310010010110199小計110099.6100.1100.299中韓國際小商商品城定價權(quán)權(quán)重表本項目價格市場比較法綜合修正系數(shù)表項目修正因素

估價對象青島國際工藝品城即墨路小商品市場即墨服裝市場即墨小商品城標準價（元/m2/天）

2.17.04.23.0交易情況修正

10097103102102交易時間修正

100100959595區(qū)域因素修正

10097.8101.7100.8101.1個別因素修正

10099.6100.1100.299相對價格（元/m2/天）

2.37.74.23.2項目名稱

青島國際工藝品城即墨路小商品市場即墨服裝市場即墨小商品城相對價格（元/m2/天）

2.16.74.02.9權(quán)重

100%40%10%20%30%加權(quán)后的相對價格

0.80.70.80.9一層租金價格

3.2二層租金價格

1.9三層租金價格

1.6四層租金價格

1.3負一層租金價格

1.9中韓國際小商商品城定價權(quán)權(quán)重表注：商場不同同樓層售價和和租金的關(guān)系系一般情況下下負一層、一一層、二層、、三層比例關(guān)關(guān)系分別0.6：1：0.7：0.5：0.4;銷售單價按照照商業(yè)地產(chǎn)一一般規(guī)律10年后收回投投資計算可得得每個鋪位的的價格根據(jù)據(jù)位置和經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)具具體定價一層均價（元/m2）11631二層均價（元/m2）6978三層均價（元/m2）5815四層均價（元/m2）4652負一層均價（元/m2）6978項目整體發(fā)發(fā)展定位客戶定位與與深入挖掘掘功能定位及及經(jīng)營方式式論證產(chǎn)品規(guī)劃價格定位空港核心區(qū)區(qū)規(guī)劃建議議空港核心區(qū)區(qū)在半島城城市群的定定位中韓乃至歐歐美經(jīng)貿(mào)的的門戶，日韓及歐美美企業(yè)進入入中國市場場的超級服服務平臺，，構(gòu)建大青島島世界制造造中心的核核心引擎和和增長極，，空港核心區(qū)區(qū)規(guī)劃定位位的目標商貿(mào)帶環(huán)保帶生活帶商貿(mào)生態(tài)生活空港核心區(qū)區(qū)規(guī)劃定位位的目標商貿(mào)帶創(chuàng)造吸引商商家投資和和經(jīng)營發(fā)展展的環(huán)境，，強化的批批零商業(yè)功功能；以國國際化的開開發(fā)理念，，建設(shè)中的的商貿(mào)區(qū)應應該同國際際上的商貿(mào)貿(mào)中心模式式接軌，為為進駐商貿(mào)貿(mào)中心的企企業(yè)和個人人提供信息息交流、咨咨詢服務的的平臺。具備現(xiàn)代商商業(yè)意象，，協(xié)調(diào)自然然與人文的的關(guān)系。生活帶提高生活環(huán)環(huán)境品質(zhì)以以吸引經(jīng)營營商家居住住；創(chuàng)造一一個居住與與工作均衡衡的生活環(huán)環(huán)境，充分分結(jié)合城市市發(fā)展與商商業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的吸納納及疊加效效應，創(chuàng)造造山東商貿(mào)貿(mào)區(qū)域開發(fā)發(fā)的新典范范。生態(tài)帶確立保護自自然生態(tài)資資源和可持持續(xù)發(fā)展的的指導理念念，例如網(wǎng)網(wǎng)球場、中中央綠地，，提供休閑閑、游憩活活動和可持持續(xù)使用的的自然環(huán)境境。空港核心區(qū)區(qū)規(guī)劃策略略理念規(guī)劃策略強調(diào)“混合合分區(qū)”(mixeduse)的概概念，并強調(diào)完整單單元的互相相流通性，強調(diào)城市的的不同區(qū)域域間能建立立多面向的的互動關(guān)系系，成為一個個活的有機機體的概念念。規(guī)劃一一個具有彈彈性可持續(xù)續(xù)發(fā)展的成成長架構(gòu)，，以追求商商貿(mào)環(huán)境國國際化、生生活環(huán)境人人性化和生生態(tài)環(huán)境可可持續(xù)化的的目標。規(guī)劃策略的的理念以組團式結(jié)結(jié)構(gòu)規(guī)劃每每個具有特特色的發(fā)展展組團，并并以公共活活動軸帶的的有機結(jié)合合；各組團團成為核心心區(qū)的發(fā)展展中心，由由于項目推推進存在諸諸多不可預預測因素，，應盡可能能增加項目目發(fā)展的彈彈性空間；；各發(fā)展組組團在主要要功能的實實施中仍需需保留一定定的混合使使用彈性空空間?？崭酆诵膮^(qū)區(qū)空間規(guī)劃劃布局建議議空港核心區(qū)區(qū)規(guī)劃布局局建議采用用：“兩個區(qū)片片、三條軸軸帶、四個個發(fā)展組團團”展開；；兩個區(qū)片：：指西部商貿(mào)貿(mào)發(fā)展區(qū)和和東部生活活服務區(qū)；；三條軸帶：以公共活活動軸、商商貿(mào)物流軸軸和生態(tài)生生活軸；四個發(fā)展組組團：時尚商品商商貿(mào)組團、、物流倉儲儲配送服務務組團、休休閑商務服服務組團、、居住組團團空港經(jīng)濟核核心區(qū)概念念性規(guī)劃公共活動發(fā)發(fā)展軸生態(tài)生活發(fā)發(fā)展軸西部生活商商務服務區(qū)區(qū)東部商貿(mào)發(fā)發(fā)展區(qū)商貿(mào)物流發(fā)發(fā)展軸興陽路兩大區(qū)片——車輪式發(fā)發(fā)展兩大區(qū)片類類似“左右右手”、““兩個車輪輪”，構(gòu)筑筑起“空港港核心區(qū)””的空間格格局。西部商貿(mào)發(fā)發(fā)展區(qū)這個區(qū)域是是“空港核核心區(qū)”的的本質(zhì)和靈靈魂所在，，也是“空空港核心區(qū)區(qū)”最主要要的核心功功能區(qū)。性質(zhì)：主要為韓國國的商品通通向中國和和中國的商商品通向韓韓國的展示示、銷售、、批發(fā)的商商貿(mào)市場，，同時輔助助一些旅游游、休閑、、娛樂和居居住功能，，形成一個個多種功能能復合的綜綜合區(qū)。商貿(mào)區(qū)功能能主導功能能輔助功能能專業(yè)市場場會議會展展物流配送送公寓居住住餐飲娛樂樂旅游休閑閑功能：這個區(qū)域承承載著商業(yè)業(yè)（批發(fā)市市場）、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)服務、、會議會展展、商業(yè)步步行街、物物流配送