XHJZL星河集團發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃報告

發(fā)展戰(zhàn)略報告——發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

二零零八年十一月八日CBHandsun深圳華盈恒信管理顧問有限公司星河集團機密XHJT-ZL04發(fā)展戰(zhàn)略報告之二房地產(chǎn)企業(yè)分析發(fā)展戰(zhàn)略報告之三企業(yè)內(nèi)部分析發(fā)展戰(zhàn)略報告之一外部環(huán)境分析發(fā)展戰(zhàn)略報告之四發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃本報告僅供星河內(nèi)部使用，禁止其它機構(gòu)傳閱、引用或復(fù)制。本報告涉及重大經(jīng)營管理信息，建議星河用嚴(yán)格保密措施進行保管與查閱。編制批準(zhǔn)唐東方劉世成、李森審核冉斌2008年11月8日2008年11月10日2008年11月8日確認劉世成、李森2008年11月10日報告編制本報告分八部分，現(xiàn)在閱讀的是產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略愿景與戰(zhàn)略目標(biāo)報告說明與總結(jié)深圳市場鞏固與發(fā)展全國市場拓展職能戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略展望華盈恒信采取華盈恒信企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略框架為星河制定發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃去哪里？戰(zhàn)略目標(biāo)愿景業(yè)務(wù)戰(zhàn)略職能戰(zhàn)略愿景：未來要成為一個什么樣的企業(yè)？戰(zhàn)略目標(biāo)：未來要達到一個什么樣的發(fā)展目標(biāo)？業(yè)務(wù)戰(zhàn)略：未來要在哪些產(chǎn)業(yè)，哪些區(qū)域發(fā)展？重點發(fā)展什么樣的產(chǎn)品？職能戰(zhàn)略：需要怎樣的職能戰(zhàn)略以支持愿景、戰(zhàn)略目標(biāo)、業(yè)務(wù)戰(zhàn)略實現(xiàn)？華盈恒信企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略框架10年至20年5年左右5年左右3年左右星河五年戰(zhàn)略可以簡稱為“三三三四”戰(zhàn)略“三”：五年保持年均30%的增長速度（先慢后快）

“三”：三大戰(zhàn)略方向：重點開發(fā)中高檔住宅系列化產(chǎn)品先規(guī)范管理，提升能力；后快速發(fā)展，實現(xiàn)規(guī)模效益先鞏固與發(fā)展深圳市場；后拓展珠三角經(jīng)濟發(fā)達城市“三”：三年內(nèi)實現(xiàn)上市（2011年前）“四”：構(gòu)建與培育四大核心競爭能力“三三三四”五年戰(zhàn)略星河長期戰(zhàn)略展望十年戰(zhàn)略展望鞏固和發(fā)展珠三角市場，開拓華中、西南、華東、華北等區(qū)域市場策略性進入一線城市中高檔住宅開發(fā)市場，并適當(dāng)持有商業(yè)地產(chǎn)、酒店經(jīng)營資產(chǎn)，提高企業(yè)知名度和品牌形象；大力開拓二三線城市中高檔住宅市場，提高市場份額

二十年戰(zhàn)略展望完善全國房地產(chǎn)市場布局完善商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式，持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)、酒店等經(jīng)營資產(chǎn)培育和發(fā)展新興行業(yè)戰(zhàn)略展望報告總結(jié)1星河愿景1.1星河愿景是“成為中國房地產(chǎn)行業(yè)一流品牌企業(yè)”。1.2

星河可以分“深圳—珠三角—全國”三步走來實現(xiàn)企業(yè)愿景。2戰(zhàn)略目標(biāo)2.1星河未來五年的房地產(chǎn)銷售面積增長速度要達到30%左右的增長率目標(biāo)。2.2星河采取“先慢后快”、“先規(guī)范后規(guī)?！钡陌l(fā)展策略來實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，即在2009年至2011年以規(guī)范管理，提升能力為主，保持適度增長；在2011年至2013年以實現(xiàn)規(guī)模效益為主，保持快速增長。3業(yè)務(wù)戰(zhàn)略3.1產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略：大力發(fā)展住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，審慎發(fā)展商場、寫字樓經(jīng)營業(yè)務(wù)，維持現(xiàn)有旅游、酒店業(yè)務(wù)。3.2產(chǎn)品戰(zhàn)略：3.2.1房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)產(chǎn)品戰(zhàn)略：以中高檔住宅開發(fā)為主，適量開發(fā)豪宅系列，合理控制普通住宅開發(fā)量。3.2.2商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)品戰(zhàn)略：審慎發(fā)展地區(qū)購物中心，適當(dāng)發(fā)展鄰里購物中心完善住宅產(chǎn)品配套。3.2.3星河房地產(chǎn)產(chǎn)品要走標(biāo)準(zhǔn)化、系列化之路。住宅產(chǎn)品可以在改進和完善星河丹堤項目和星河國際項目的基礎(chǔ)上進行標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制。報告總結(jié)（續(xù)）3業(yè)務(wù)戰(zhàn)略（續(xù)）3.4區(qū)域戰(zhàn)略：3.4.1近期(2009年至2011年）以鞏固與發(fā)展深圳市場為主，中期（2011年至2013年）開拓珠三角市場，遠期（2014年后）拓展到全國其它經(jīng)濟區(qū)域。3.4.2在近期鞏固與發(fā)展深圳市場發(fā)展階段，項目選擇區(qū)域重點考慮關(guān)內(nèi)及周邊區(qū)域以及深圳規(guī)劃中的未來城市副中心龍華新城、光明新城、體育新城、東部新城。3.4.3在中期開拓珠三角市場發(fā)展階段，重點考慮深圳、東莞、惠州、廣州、珠海、佛山、中山、江門等市場。3.4.4在長期開拓全國其它區(qū)域市場發(fā)展階段，應(yīng)策略性進入一線城市，重點考慮全國二、三線城市的拓展。4職能戰(zhàn)略4.1星河要3年內(nèi)（2011年前）實現(xiàn)上市。4.2星河未來五年要著力構(gòu)建和打造產(chǎn)品規(guī)劃與實現(xiàn)能力、組織與管控能力、品牌與資金實力和人才隊伍能力四大核心競爭力。本報告分八部分，現(xiàn)在閱讀的是產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略愿景與戰(zhàn)略目標(biāo)報告說明與總結(jié)深圳市場鞏固與發(fā)展全國市場拓展職能戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略展望根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境和星河自身生存發(fā)展的要求，星河愿景應(yīng)定位為“成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的一流品牌企業(yè)”中國經(jīng)濟過去20多年保持10%左右的增長，未來較長時間還將保持快速增長，房地產(chǎn)行業(yè)將保持快速發(fā)展我國2007年人均GDP為1.87萬元，折合2800美元，根據(jù)世界銀行研究表明，我國房地產(chǎn)行業(yè)正處于發(fā)展快速時期我國近年城市化進程保持快速發(fā)展，2007年城市化率僅為44.9%，離80%的發(fā)達國家水平還有較大的增長空間房地產(chǎn)市場增長空間巨大，發(fā)展前景好房地產(chǎn)行業(yè)集中度較低，與發(fā)達國家有較大差距，本身面臨行業(yè)整合的要求近年房地產(chǎn)行業(yè)利潤率高于社會平均利潤，吸引了不少其它行業(yè)優(yōu)秀公司加入競爭，行業(yè)競爭加劇以萬科、富力、碧桂園為代表的領(lǐng)先公司不斷擴大市場份額，必將淘汰許多競爭力不強的房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)競爭將加劇，行業(yè)面臨整合要求不斷提高企業(yè)經(jīng)營管理能力，增強企業(yè)的市場競爭能力，是企業(yè)未來生存和發(fā)展的基礎(chǔ)隨房地產(chǎn)行業(yè)的逐步全面市場化，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率將保持在社會平均利潤率水平，唯有一流品牌企業(yè)才能取得較高的利潤率隨著發(fā)達城市工業(yè)化完成，房地產(chǎn)市場發(fā)展機會會轉(zhuǎn)向全國其它發(fā)展中城市，企業(yè)長遠發(fā)展必須面向全國新興城市提高競爭能力和擴大規(guī)模是企業(yè)生存和發(fā)展的要求星河的愿景定位“成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的一流品牌企業(yè)”星河愿景為““成為中國房房地產(chǎn)行業(yè)一一流品牌企業(yè)業(yè)”成為中國房地地產(chǎn)行業(yè)一流流品牌企業(yè)。。星河愿景中國一流品牌牌企業(yè)釋義：：經(jīng)營范圍覆蓋蓋全國多個省省市主要經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)處于行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)先水平品牌提及率及及美譽度處于于行業(yè)領(lǐng)先水水平具有行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)地位的產(chǎn)品品和業(yè)務(wù)組合合擁有強大的資資金和技術(shù)實實力在全國擁有強強大的品牌影影響力公司發(fā)展戰(zhàn)略略對行業(yè)產(chǎn)生生一定影響具有高度統(tǒng)一一價值觀的經(jīng)經(jīng)營管理團隊隊過去推動星河河快速發(fā)展的的核心因素主主要是擴大項項目規(guī)模和提提高產(chǎn)品檔次次，而未來需需要增加項目目數(shù)量和進行行區(qū)域擴張支支撐星河發(fā)展展增長因素星河運用現(xiàn)狀說明擴大項目規(guī)模星河明居項目規(guī)模比祥和花園、星河錦居等前開發(fā)項目規(guī)模擴大了兩倍星河國際、星河丹堤項目規(guī)模比星河明居等前開發(fā)項目擴大的數(shù)倍擴大項目規(guī)模對支撐企業(yè)發(fā)展的作用比較有限提高產(chǎn)品檔次與價格星河國際比星河明居等前開發(fā)項目檔次和價格提高了不少星河丹堤比星河國際等前開發(fā)項目檔次和價格提高了不少提高項目檔次和價格的對支撐企業(yè)發(fā)展的作用也比較有限增加項目數(shù)量星河華居、星河明居、海悅?cè)A城幾個項目同時運作，公司由單一項目運作過度到三個項目同時運作星河世紀(jì)、星河Coco-park、星河丹堤等項目同時運作2006年后，星河在增加項目數(shù)量上突破不夠增加項目數(shù)量對支撐企業(yè)發(fā)展的空間非常大進行區(qū)域擴張星河目前還未實現(xiàn)區(qū)域擴張區(qū)域擴張對支撐企業(yè)發(fā)展的空間非常大多元化星河目前已經(jīng)涉及到住宅開發(fā)、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、酒店旅游等多元化多元化對支撐企業(yè)發(fā)展的作用有限星河可以分““深圳—珠三三角—全國””三步走來實實現(xiàn)企業(yè)愿景景深圳的星河珠三角的星河河全國的星河鞏固深圳市場場，適當(dāng)增加加開發(fā)項目的的數(shù)量開拓珠三角部部分城市市場場，增加經(jīng)營營城市的數(shù)量量開拓全國其它它區(qū)域市場，，進入全國多多個經(jīng)營區(qū)域域2009年至至2011年年2011年至至2013年年2014年及及以后根據(jù)外部環(huán)境境和星河內(nèi)部部發(fā)展要求，，星河未來必必須保持較快快的發(fā)展速度度中國房地產(chǎn)銷售面積近10年年均增長23.8%，銷售額近10年年均增長32.4%，保持了較高的增長速度我國城市化還有巨大的發(fā)展空間，人均GDP還會保持快速的增長，我國房地產(chǎn)行業(yè)還處于快速發(fā)展階段預(yù)計未來10年我國房地產(chǎn)行業(yè)還將保持快速發(fā)展，預(yù)計銷售面積年均增長速度為16%左右房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展為星河快速發(fā)展提供機遇近10年一些大型的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)，如招商、金地、華僑城等，年均增長率在35%左右，搶占中小企業(yè)市場份額萬科銷售結(jié)算面積近10年增長了15.9倍，年均復(fù)合增長率為31.9%，超越了中海、首開等老牌企業(yè)，取得國內(nèi)行業(yè)龍頭地位一些民營上市公司保持了更快的增長，富力近5年主營收入年均復(fù)合增長率為45.0%，碧桂園近3年營業(yè)收入復(fù)合增長率為76.7%優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)快速增長迫使星河快速發(fā)展保持快速發(fā)展，達到一定經(jīng)營規(guī)模，才能產(chǎn)生規(guī)模效益，企業(yè)規(guī)模是星河保持連續(xù)經(jīng)營和市場競爭能力的基礎(chǔ)品牌是建立在一定規(guī)模的基礎(chǔ)上，而品牌的價值體現(xiàn)在規(guī)?；\用方面星河目前經(jīng)營區(qū)域主要在深圳及周邊地區(qū)，星河必須保持較快的發(fā)展速度，才能成為“中國房地產(chǎn)行業(yè)一流品牌企業(yè)”為實現(xiàn)企業(yè)愿景，星河需要保持較快的發(fā)展速度星河必須保持持較快的發(fā)展展速度綜合考慮，星星河未來主營營收入保持在在30%左右右的發(fā)展速度度比較合適類型保守增長穩(wěn)妥增長激進增長增長速度增長區(qū)間10%至25%的增長率30%至50%的增長率55%以上的增長率優(yōu)點比較容易實現(xiàn)穩(wěn)健的發(fā)展項目資金需求壓力小人力資源需求壓力小比較容易保證項目質(zhì)量界于兩者之間能實現(xiàn)快速發(fā)展，企業(yè)能較快實現(xiàn)規(guī)模能搶占更多區(qū)域市場缺點對集團管控能力要求一般發(fā)展速度較慢，可能會比較長的時間才能達到一定規(guī)模可能較好的市場機會被競爭對手搶占先機界于兩者之間對公司戰(zhàn)略決策能力要求高對集團管控能力要求特高項目資金需求壓力大人力資源需求壓力大比較難保證項目質(zhì)量與優(yōu)質(zhì)服務(wù)50%40%20%10%60%30%70%受制于未來兩兩年房地產(chǎn)不不景氣和內(nèi)部部經(jīng)營不夠規(guī)規(guī)范，星河未未來兩年需要要以規(guī)范管理理、提升能力力為主，適當(dāng)當(dāng)控制增長速速度2007年，全國商品房施工、新開工、土地購置面積分別為2359、946、406百萬平方米，預(yù)計消化這些庫存需要2至3年時間在2006至2007年銷售的商品房中，有不少是用于投資用途，這些房在未來2至3年會增加房地產(chǎn)市場的供給2005至2007年房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤，吸引了不少其它產(chǎn)業(yè)資本進入房地產(chǎn)行業(yè)，如海爾地產(chǎn)、長虹地產(chǎn)等，增加行業(yè)競爭程度房地產(chǎn)庫存及投資房消化還需一段時間2008年后，全國房地產(chǎn)市場都進行了調(diào)整，銷售價格緩慢下降，銷售量急速萎縮，這種趨勢預(yù)計會持續(xù)2至3年一些發(fā)達城市，如深圳、北京在2005年房地產(chǎn)交易量達到頂峰，近幾年交易量每年都在遞減，預(yù)計未來兩年這種趨勢還會保持國家的宏觀緊縮政策雖在最近有所放松，但連續(xù)長達4年的緊縮政策對降低經(jīng)濟速度、降低居民購買能力的作用還會保持一定貫性房地產(chǎn)行業(yè)近兩年調(diào)整，未來兩年還會延續(xù)星河雖然在國際、丹堤等項目中取得了非凡的成功，但還需要時間把這些成功經(jīng)驗轉(zhuǎn)化為規(guī)范化、文件化的運作模式星河近年的經(jīng)營管理還主要以人治為主，但隨公司未來的進一步擴張，需要規(guī)范化、制度化的法治來作保證未來的發(fā)展需要由單一項目開發(fā)到多項目開發(fā)轉(zhuǎn)變，單一地區(qū)經(jīng)營向多地區(qū)經(jīng)營轉(zhuǎn)變，星河管理體系和人才都需要時間來積累星河目前管理規(guī)范化程度不夠，擴張基礎(chǔ)不扎實星河未來兩年年要有打基礎(chǔ)礎(chǔ)為主，適當(dāng)當(dāng)控制增長速速度星河未來五年年可以采取““先慢后快””、“先規(guī)范范后規(guī)?！眱蓛呻A段戰(zhàn)略2009年初初501002011年初初保持適度增長長，以完成現(xiàn)現(xiàn)有儲備項目目為主改進和完善優(yōu)優(yōu)質(zhì)項目，提提升項目核心心競爭力，推推行項目標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化和系列化化加強內(nèi)部管理理規(guī)范化建設(shè)設(shè)完善項目管理理體系，培育育和完善多項項目運作與管管控體系2013年底底健康、強壯星星河實力、強大星星河內(nèi)部規(guī)范與整整合為主實現(xiàn)規(guī)模效益益為主保持快速增長長，增長率為為40－50%增加項目數(shù)量量，復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化、系列化化項目，實現(xiàn)現(xiàn)項目規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢與效益拓展經(jīng)營城市市，實現(xiàn)企業(yè)業(yè)規(guī)模優(yōu)勢與與效益培育和完善多多城市運作與與管控體系實現(xiàn)上市星河未來五年年房地產(chǎn)銷售售面積要達到到30%左右右的增長率目目標(biāo)2009年至至2013年年銷售面積戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)單位：萬平方方米2009年2010年2011年2008年2012年X2013年X五年年均增長長率達到30%XXXX星河集團2009年至2013年主主營收入與凈凈利潤戰(zhàn)略目目標(biāo)主營收入：X億元凈利潤：Y億億元凈資產(chǎn)收益率率：20%2013年年年度目標(biāo)單位：億元20102011201220092013XY2008利潤銷售額星河集團2009年至2013年主主營收入與利利潤戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)XY星河集團及其其子公司未來來五年經(jīng)營目目標(biāo)企業(yè)名稱指標(biāo)2008年2009年2010年2011年2012年2013年房地產(chǎn)開發(fā)收入(億)凈利潤(億)凈資產(chǎn)收益率(%)物業(yè)管理收入(億)凈利潤(億)凈資產(chǎn)收益率(%)房地產(chǎn)經(jīng)營收入(億)凈利潤(億)凈資產(chǎn)收益率(%)酒店收入(億)凈利潤(億)凈資產(chǎn)收益率(%)旅游收入(億)凈利潤(億)凈資產(chǎn)收益率(%)收入(億)凈利潤(億)凈資產(chǎn)收益率(%)星河集團合計收入(億)凈利潤(億)凈資產(chǎn)收益率(%)本報告分八部部分，現(xiàn)在閱閱讀的是產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略略產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略略愿景與戰(zhàn)略目目標(biāo)報告說明與總總結(jié)深圳市場鞏固固與發(fā)展全國市場拓展展職能戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略展望望從行業(yè)發(fā)展周周期來看，我我國工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)已經(jīng)進入成成熟期，住宅宅地產(chǎn)和商業(yè)業(yè)地產(chǎn)正處于于快速成長期期，住宅地產(chǎn)產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)面臨更多的的機會時間銷售量根據(jù)發(fā)達國家家經(jīng)驗：房地地產(chǎn)行業(yè)各子子行業(yè)的發(fā)展展順序為，工工業(yè)地產(chǎn)最先先起步，而后后是住宅地產(chǎn)產(chǎn)，再后是商商業(yè)地產(chǎn)。我國以工業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展為主主導(dǎo)的工業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展時期期已經(jīng)過去，，現(xiàn)在正處于于以住宅地產(chǎn)產(chǎn)為主導(dǎo)的住住宅地產(chǎn)發(fā)展展時期，而未未來我們會步步入商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)快速發(fā)展時時期。2050年2025年2000年1978年工業(yè)地產(chǎn)快速速發(fā)展時期商業(yè)地產(chǎn)快速速發(fā)展時期住宅地產(chǎn)快速速發(fā)展時期012345678910星河各產(chǎn)業(yè)的的市場發(fā)展前前景和星河競競爭能力比較較市場吸引力行業(yè)平均利潤率行業(yè)增長率行業(yè)市場規(guī)模行業(yè)經(jīng)營難度行業(yè)競爭激烈程度行業(yè)進入和退出難度星河競爭能力業(yè)務(wù)規(guī)模與盈利能力研發(fā)、生產(chǎn)、銷售和服務(wù)能力品牌影響力組織與流程有效性內(nèi)部管理能力可利用資源（人力、財力）低/弱程度高/強住宅開發(fā)酒店商場經(jīng)營寫字樓經(jīng)營旅游低低小難強難小弱小弱弱弱高高大易弱易大強大強強強從市場吸引力力和星河競爭爭能力分析，，住宅開發(fā)屬屬于一類業(yè)務(wù)務(wù)，商場經(jīng)營營屬于二類業(yè)業(yè)務(wù)，寫字樓樓經(jīng)營、旅游游和酒店屬三三類業(yè)務(wù)弱星河競爭能力市場吸引力低中高中強住宅商場寫字樓酒店旅游一類業(yè)務(wù)二類業(yè)務(wù)三類業(yè)務(wù)一類業(yè)務(wù)：市市場吸引力較較高，且星河河競爭力較強強，如住宅開開發(fā)二類業(yè)務(wù)：介介于一、三類類業(yè)務(wù)之間的的業(yè)務(wù)，如商商場經(jīng)營三類業(yè)務(wù)：市市場吸引力較較差或者星河河競爭較弱，，如寫字樓經(jīng)經(jīng)營、旅游、、酒店說明注：以上圖中中“住宅”指指“住宅開發(fā)發(fā)”，“商商場”指“商商場經(jīng)營”，，“寫字樓樓”指“寫字字樓經(jīng)營”，，“旅游””指“旅游服服務(wù)”，“酒酒店”指“酒酒店經(jīng)營”。。建議星河總體體產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略：：大力發(fā)展住住宅開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)，審慎發(fā)展展商場、寫字字樓經(jīng)營業(yè)務(wù)務(wù)，維持現(xiàn)有有旅游、酒店店業(yè)務(wù)弱星河競爭能力市場吸引力低中高中強酒店旅游一類業(yè)務(wù)二類業(yè)務(wù)三類業(yè)務(wù)大力發(fā)展住宅宅開發(fā)業(yè)務(wù)審慎發(fā)展商場場經(jīng)營經(jīng)營業(yè)業(yè)務(wù)維持現(xiàn)有寫字字樓、旅游、、酒店業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略住宅商場謹(jǐn)慎進入市場選擇性成長全力奮斗有限擴充或先撤退選擇性補充保持優(yōu)勢減少損失全面收獲有限收獲星河競爭能力市場吸引力

高低中弱中強住宅酒店旅游商場寫字樓寫字樓從房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略看看，星河產(chǎn)業(yè)業(yè)屬“以住宅宅開發(fā)為主，，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營為輔”類類型序號產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略類型企業(yè)典型特征舉例1專注住宅開發(fā)能保持高速發(fā)展盈利能力強受房地產(chǎn)行業(yè)周期影響大萬科、金地碧桂園（商業(yè)、酒店、學(xué)校主要圍繞住宅業(yè)務(wù)，以完善配套，提升房地產(chǎn)價值）2以住宅開發(fā)為主，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營為輔能保持快速發(fā)展盈利能力較強能抵御一定的房地產(chǎn)行業(yè)周期影響富力、卓越、珠江、招商、中海3以住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營并行發(fā)展速度較慢盈利能力一般基本能抵御房地產(chǎn)行業(yè)周期影響億城股份（由商業(yè)地產(chǎn)擴張到住宅地產(chǎn)）世貿(mào)股份（由商業(yè)地產(chǎn)擴張到住宅地產(chǎn)）4專注商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度慢盈利能力較低不受房地產(chǎn)行業(yè)周期影響中國國貿(mào)金融街5多元化華僑城：“旅游＋地產(chǎn)”相互促進茂業(yè)集團：“商業(yè)＋地產(chǎn)”相互促進海爾地產(chǎn)：從制造業(yè)進入到房地產(chǎn)行業(yè)6產(chǎn)業(yè)定位不明確企業(yè)發(fā)展不連續(xù)，波動性較大盈利波動性較大受房地產(chǎn)行業(yè)周期影響非常大主要以中小型地產(chǎn)企業(yè)為主產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的主主要戰(zhàn)略要點點產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)定位投入比例主要戰(zhàn)略要點大力發(fā)展住宅開發(fā)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)是公司核心業(yè)務(wù)和戰(zhàn)略業(yè)務(wù)；是公司主要利潤來源和主要戰(zhàn)略投入點總資產(chǎn)的70%以上不斷提高住宅開發(fā)業(yè)務(wù)核心競爭力在具備核心競爭力前提下，投入大部分資源用于住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，大力進行規(guī)模擴張審慎發(fā)展商場、寫字樓經(jīng)營經(jīng)營商場經(jīng)營、寫字樓經(jīng)營是公司的次核心業(yè)務(wù)，主要目的是提高星河品牌知名度、平穩(wěn)公司現(xiàn)金流以及為住宅開發(fā)提供相關(guān)配套總資產(chǎn)的20%左右不斷完善現(xiàn)有商場經(jīng)營、寫字樓管理模式，提升盈利能力為配合住宅開發(fā)業(yè)務(wù)拓展需要，適當(dāng)投入少量資源用于商場經(jīng)營，提升企業(yè)知名度投入少量、適當(dāng)資源用于完善住宅開發(fā)項目商業(yè)配套維持現(xiàn)有酒店、旅游業(yè)務(wù)酒店、旅游是公司的邊緣業(yè)務(wù)，現(xiàn)有寫字樓經(jīng)營、酒店業(yè)務(wù)主要是為提升星河品牌知名度，現(xiàn)有旅游業(yè)務(wù)為住宅開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展做戰(zhàn)略儲備不超過總資產(chǎn)的10%不斷完善現(xiàn)有寫字樓、酒店、旅游經(jīng)營管理模式，提升盈利能力除非能促進住宅開發(fā)業(yè)務(wù)發(fā)展，否則不考慮其它寫字樓、酒店、旅游項目投資本報告分八部部分，現(xiàn)在閱閱讀的是產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略略產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略略愿景與戰(zhàn)略目目標(biāo)報告說明與總總結(jié)深圳市場鞏固固與發(fā)展全國市場拓展展職能戰(zhàn)略長期戰(zhàn)略展望望我國住宅目前前正處于保障障性需求快速速增長時期，，而未來將邁邁入改善性需需求快速增長長時期；目前前部分發(fā)達城城市已經(jīng)邁入入改善性需求求時期時間銷售量根據(jù)發(fā)達國家家經(jīng)驗：一個個國家房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)發(fā)展初期，其其推動因素主主要是人口增增長、城市化化進程導(dǎo)致的的保障性需求求為主，當(dāng)人人均GDP達達到4000美元時，房房地產(chǎn)行業(yè)的的快速發(fā)展將將轉(zhuǎn)為居民收收入水平提高高而導(dǎo)致的改改善性需求為為主。我國2007年人均GDP1.87萬元，折合合2800美美元，我國目目前正以保障障性需求為主主導(dǎo)的住宅房房地產(chǎn)發(fā)展時時期，而未來來我們將步入入以改善性需需求為主導(dǎo)的的住宅房地產(chǎn)產(chǎn)快速發(fā)展時時期。事實上上，我國部分分一線城市住住宅房地產(chǎn)已已經(jīng)進入改善善性需求時期期。2050年2025年2000年1978年保障性需求為為主改善性需求為為主從未來供給與與需求分析，，中高檔住宅宅和高檔住宅宅開發(fā)擁有更更好的發(fā)展前前景，尤其是是進入改善性性需求為主的的發(fā)達城市類型競爭品需求及影響因素供給及影響因素未來前景預(yù)測豪宅少需求主要來自于新增高收入家庭住宅需求和投資性住宅需求主要以二次或以上購房居民為主人均收入水平提高，高收入家庭增加，需求增加供給主要來自于開發(fā)商新開發(fā)豪宅供給和投資性住宅供給政府限制大面積用房，供給相對緊張需求大量增加，供給受到一定限制，供不應(yīng)求需求量增長率高，投資回報率高中高檔住宅少需求主要來自于新增較高收入家庭住宅需求和投資性住宅需求主要以二次或以上購房居民為主人均收入水平提高，較高收入家庭大量增加，需求增加供給主要來自于開發(fā)商新開發(fā)中高檔住宅和投資性住宅供應(yīng)政府限制大面積用房，供給相對緊張需求大量增加，供給受到一定限制，供不應(yīng)求需求量增長率高，投資回報率高普通住宅二手舊住宅需求主要來自于新增普通家庭住宅需求和投資性住宅需求主要以首次購房為主城鎮(zhèn)人口增多，新增城鎮(zhèn)家庭大量增加，需求增加開發(fā)商新開發(fā)普通住宅和投資性住宅供應(yīng)二次購房居民將原住房售出，將增加普通住宅的供給政府政策要求大量普通用房建設(shè)政府的保障性住房需求大量增加，供給同樣大量增加，供求相對平衡需求量較大，投資回報率一般經(jīng)濟適用房農(nóng)民房廉租房需求主要來自于新增普通家庭住宅需求主要以首次購房為主城鎮(zhèn)人口增多，新增城鎮(zhèn)家庭大量增加，需求增加供給主要來自于政府經(jīng)濟適用房供應(yīng)和廉租房供應(yīng)政府加強保障性住房供給需求大量增加，供給同樣大量增加，供求相對平衡需求量較大，投資回報率較低從市場吸引力力和星河競爭爭能力分析，，中高檔住宅宅、豪宅屬于于一類產(chǎn)品，，普通住宅屬屬于二類產(chǎn)品品，經(jīng)濟適用用房屬于三類類產(chǎn)品弱星河競爭能力市場吸引力低中高中強豪宅一類產(chǎn)品二類產(chǎn)品三類產(chǎn)品一類產(chǎn)品：市市場吸引力較較高，且星河河競爭力較強強，如中高檔檔住宅、豪宅宅二類產(chǎn)品：介介于一、三類類產(chǎn)品之間的的業(yè)務(wù)，如普普通住宅三類產(chǎn)品：市市場吸引力較較差或者星河河競爭偏弱，，如經(jīng)濟適用用房說明注：以上圖中中“高檔”指指“高檔住宅宅”，“中中高檔”指““中高檔住宅宅”，“普普通”指“普普通住宅”，，“經(jīng)濟””指“經(jīng)濟適適用房”。。中高檔檔經(jīng)濟普通建議星星河住住宅產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)戰(zhàn)略：：以中中高檔檔住宅宅開發(fā)發(fā)為主主，適適量開開發(fā)豪豪宅系系列，，合理理控制制普通通住宅宅開發(fā)發(fā)量弱星河競爭能力市場吸引力低中高中強豪宅一類產(chǎn)產(chǎn)品二類產(chǎn)產(chǎn)品三類產(chǎn)產(chǎn)品以中高高檔住住宅開開發(fā)為為主開發(fā)一一定量量的豪豪宅，，提升升中高高檔住住宅項項目檔檔次和和品位位合理控控制普普通住住宅開開發(fā)量量，合合理避避免政政府對對相關(guān)關(guān)普通通住宅宅開發(fā)發(fā)約束束的限限制產(chǎn)品戰(zhàn)戰(zhàn)略中高檔檔豪宅中高檔檔經(jīng)濟普通普通在商業(yè)業(yè)零售售業(yè)態(tài)態(tài)中，，購物物中心心主要要包括括鄰里里中心心、社社區(qū)購購物中中心、、地區(qū)區(qū)購物物中心心和超超級購購物中中心幾幾類便利店店大型綜綜合超超市超級市市場百貨商商店購物中中心專賣店店專業(yè)店店我國商商業(yè)零零售業(yè)業(yè)態(tài)類型說明鄰里購物中心提供附近居民顧客需要的日夜便利購物，主要由超市、藥店及提供藥物、雜物、速食和勞務(wù)服務(wù)的眾多商店組成社區(qū)購物中心提供更廣泛的服飾和其它軟商品，其中大多數(shù)店是超市、超級藥店、折扣百貨店及銷售服飾、居家-家俱用品、玩具、電子產(chǎn)品或體育用品的平價零售商組成地區(qū)購物中心提供足夠深度和品類的一般商品與服務(wù)。它的主要吸引力在于它的錨店：如傳統(tǒng)的商品、眾多的商家或折扣百貨店或時尚專賣店、娛樂場所、休閑場所超級地區(qū)購物中心類似于地區(qū)購物中心，但由于它大的規(guī)模巨大，一個超級地區(qū)購物中心有更多的錨店、更深的商品選擇并吸引更多的基本人群購物中中心幾幾種類類型建議星星河的的商場場產(chǎn)品品戰(zhàn)略略：審審慎發(fā)發(fā)展地地區(qū)購購物中中心，，適當(dāng)當(dāng)發(fā)展展鄰里里購物物中心心完善善住宅宅產(chǎn)品品配套套小商品的消費額度商品的消費頻率低高大現(xiàn)代商商業(yè)零零售業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展趨趨勢是是消費費頻率率高、、消費費額度度不大大的日日常用用品越越來越越走社社區(qū)化化路線線，而而消費費頻率率低，，消費費額度度較大大的商商品越越來越越走集集中化化或中中心化化趨勢勢審慎發(fā)發(fā)展Coco-park購物物公園園類似似的社社區(qū)購購物中中心項項目，，建議議在取取得比比較成成功的的經(jīng)驗驗基礎(chǔ)礎(chǔ)上再再發(fā)展展適當(dāng)發(fā)發(fā)展?jié)M滿足社社區(qū)需需要的的鄰里里購物物中心心，完完善自自我開開發(fā)住住宅項項目的的社區(qū)區(qū)配套套說明鄰里超級注：以以上圖圖中““鄰里里”指指“鄰鄰里購購物中中心””，，“社社區(qū)””指““社區(qū)區(qū)購物物中心心”，，““地區(qū)區(qū)”指指“地地區(qū)購購物中中心””，，“超超級””指““地區(qū)區(qū)超級級購物物中心心”。。社區(qū)地區(qū)社區(qū)化化集中化化新項目建立原同類產(chǎn)品系列的項目認知的基礎(chǔ)上，更加容易宣傳和推廣顧客通過產(chǎn)品系列的識別，可以更加容易了解項目的風(fēng)格、特色，減少項目認知難度和交易成本經(jīng)典項目的系列化，尤其是項目不斷的完善，使項目良好形象不斷疊加和強化，從而形成經(jīng)典的項目品牌產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化能提高項目知名度產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化、系系列化化不但但可以以提高高品牌牌知名名度，，還可可以降降低項項目開開發(fā)成成本，，星河河未來來產(chǎn)品品開發(fā)發(fā)必須須走產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化、系系列化化之路路產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化可以使預(yù)期投資收益預(yù)測更加準(zhǔn)確，降低項目經(jīng)營風(fēng)險，使公司擴張變得更加容易產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化有利于項目經(jīng)驗的積累，不斷改進和完善產(chǎn)品系列，同時容易形成流程、管理的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化可以大家對項目達成共識，減少不同項目環(huán)節(jié)溝通成本，降低項目開發(fā)難度，降低項目開發(fā)成本和項目開發(fā)周期產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、系列化能降低項目開發(fā)成本萬科有四大系列，金色系列、城花系列、四季系列、高檔系列，其中四季花城是其非常經(jīng)典的產(chǎn)品碧桂園只有碧桂園單一產(chǎn)品系列，碧桂園在進入新拓展區(qū)域前，當(dāng)?shù)乜蛻魧Ρ坦饒@產(chǎn)品就有了較清楚的認知富力地產(chǎn)的富力城系列產(chǎn)品是其經(jīng)典產(chǎn)品，是其主要盈利來源卓越地產(chǎn)目前也在長沙、武漢等地推行其蔚藍系列，效果不錯優(yōu)秀企業(yè)基本上都有經(jīng)典的系列化產(chǎn)品星河必必須走走產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化、、系列列化之之路星河國國際和和星河河丹堤堤項目目都取取得了了非凡凡的成成功，，有其其可貴貴的成成功之之處好差服務(wù)價格地理位位置交通條條件小區(qū)規(guī)規(guī)模周邊及及小區(qū)區(qū)配套套自然資資源與與環(huán)境境風(fēng)格星河國國際中星河丹丹堤好：指指對客客戶非非常具具有吸吸引力力差：指指非常常排斥斥客戶戶成功之之處成功之之處與有獨獨特、、稀缺缺自然然景觀觀的類類似住住宅項項目相相比，，地理理位置置、交交通狀狀況較較優(yōu)準(zhǔn)確預(yù)預(yù)料到到城市市中心心變遷遷；與與類似似項目目相比比，戶戶型、、配套套較優(yōu)優(yōu)星河在在產(chǎn)品品設(shè)計計上要要逐步步以““提提供價價值空空間””設(shè)設(shè)計理理念為為指導(dǎo)導(dǎo)把住宅宅樓結(jié)結(jié)構(gòu)、、戶型型結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計計好，，滿足足顧客客對住住房的的需要要提供住住宅把小區(qū)區(qū)結(jié)構(gòu)構(gòu)、社社區(qū)配配套設(shè)設(shè)計好好，滿滿足顧顧客對對日常常生活活的需需求提供社社區(qū)創(chuàng)造顧顧客一一個身身心享享受的的理想想空間間，一一個展展現(xiàn)自自我的的理想想空間間，一一個創(chuàng)創(chuàng)造價價值的的空間間提供價價值空空間設(shè)計理理念的的進步步星河產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化、系系列化化可以以在產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計理理念的的指導(dǎo)導(dǎo)下，，圍繞繞現(xiàn)有有的星星河丹丹堤、、星河河國際際產(chǎn)品品改進進來進進行產(chǎn)品系列顧客定位選地原則產(chǎn)品設(shè)計原則需新增因素丹堤系列企業(yè)家機關(guān)事業(yè)單位部門負責(zé)人金融、高科技等行業(yè)專業(yè)人士其他成功精英具有獨特、稀缺自然景觀土地面積較大，在20萬m2以上城郊結(jié)合部，離市區(qū)比較近靠近主要交通干道，半小時左右能到達市繁華區(qū)域小區(qū)景觀與自然景觀協(xié)調(diào)大面積住宅（合理應(yīng)對90/70政策）增加小區(qū)配套彌補周邊社區(qū)不足適量的別墅群提升住宅價值獨特的設(shè)計風(fēng)格高雅的休閑、娛樂場所，提高生活質(zhì)量，增加生活情趣增加和完善小區(qū)配套，更好滿足居民日常生活需求建議增加鄰里購物中心國際系列金領(lǐng)高級白領(lǐng)市中心或區(qū)中心地段（最好是規(guī)劃中的）土地面積5至10萬m2多條主干道或地鐵口附近（或規(guī)劃中）周邊配套成熟（或規(guī)劃中）合圍式小區(qū)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造中間綠地、安靜大面積住宅（合理應(yīng)對90/70政策）裙樓建設(shè)地區(qū)購物中心增加綠化XX系列確定顧客定位確定選址原則確定產(chǎn)品設(shè)計原則本報告告分八八部分分，現(xiàn)現(xiàn)在閱閱讀的的是產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略產(chǎn)品發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略愿景與與戰(zhàn)略略目標(biāo)標(biāo)報告說說明與與總結(jié)結(jié)深圳市市場鞏鞏固與與發(fā)展展全國市市場拓拓展職能戰(zhàn)戰(zhàn)略長期戰(zhàn)戰(zhàn)略展展望深圳市市商品品房銷銷售面面積2006年年后出出現(xiàn)大大幅萎萎縮，，預(yù)計計這種種萎縮縮趨勢勢會延延續(xù)到到2010年，，2011年后后會重重會上上升軌軌道深圳市市近年年商品品房取取得快快速增增長，，近18年年商品品房銷銷售面面積年年均復(fù)復(fù)合增增長率率為12.3%，但但復(fù)合合增長長率小小于全全國的的18.2%的的水平平。2008年年上半半年銷銷售面面積為為170萬萬平方方米，，同比比下降降54.38%。。數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：根根據(jù)據(jù)深深圳圳統(tǒng)統(tǒng)計計年年鑒鑒和和深圳圳市市2007年年國國民民經(jīng)經(jīng)濟濟和和社社會會發(fā)發(fā)展展統(tǒng)統(tǒng)計計公公報報整整理理從長長遠遠發(fā)發(fā)展展前前景景看看，，住住宅宅需需求求優(yōu)優(yōu)于于商商業(yè)業(yè)用用房房需需求求，，而而辦辦公公樓樓需需求求會會出出現(xiàn)現(xiàn)下下降降趨趨勢勢商品品住住宅宅辦公公樓樓商業(yè)業(yè)營營業(yè)業(yè)房房單位位：：萬萬平平方方米米1997年年，，商商品品住住宅宅銷銷售售面面積積為為337萬萬平平方方米米，，至至2007年年，，商商品品住住宅宅銷銷售售面面積積為為500萬萬平平方方米米，，占占整整個個商商品品房房銷銷售售面面積積的的90.1%，，10年年間間增增長長了了50%1997年年，，辦辦公公樓樓銷銷售售面面積積為為28.9萬萬平平方方米米，，至至2007年年，，辦辦公公樓樓銷銷售售面面積積為為20.9萬萬平平方方米米，，占占整整個個商商品品房房銷銷售售面面積積的的3.8%，，10年年間間減減少少30%1997年年，，辦辦公公樓樓銷銷售售面面積積為為27.4萬萬平平方方米米，，至至2007年年，，辦辦公公樓樓銷銷售售面面積積為為30.6萬萬平平方方米米，，占占整整個個商商品品房房銷銷售售面面積積的的5.5%，，10年年間間增增長長了了10%1997年年3372007年年5001997年年28.92007年年20.91997年年27.42007年年30.61.5倍0.7倍1.1倍倍90.1%3.8%5.5%比例例1997年年至至2007年年間間，，深深圳圳市市商商品品住住宅宅銷銷售售面面積積增增長長最最快快，，商商業(yè)業(yè)營營業(yè)業(yè)房房次次之之，，辦辦公公樓樓銷銷售售面面積積出出現(xiàn)現(xiàn)下下降降深圳圳市市城城市市化化進進程程在在2001年年后后迅迅速速變變緩緩，，只只保保持持3%左左右右的的水水平平，，而而且且有有進進一一步步遞遞減減的的趨趨勢勢，，未未來來保保障障性性的的住住房房需需求求將將逐逐步步減減少少數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：根根據(jù)據(jù)深深圳圳統(tǒng)統(tǒng)計計年年鑒鑒和和深圳圳市市2007年年國國民民經(jīng)經(jīng)濟濟和和社社會會發(fā)發(fā)展展統(tǒng)統(tǒng)計計公公報報整整理理深圳圳市市人人均均GDP保保持持高高速速增增長長，，近近年年增增長長率率保保持持在在12%左左右右，，消消費費能能力力在在迅迅速速增增長長，，未未來來改改善善性性用用房房需需求求將將會會增增加加2008年年9月月5日日，，人人民民幣幣匯匯率率為為：：6.8436人人民民幣幣＝＝1美美元元，，7.92萬萬元元人人民民幣幣折折合合1.16萬萬美美元元2007年人均均GDP1.16萬美美元，達達到了發(fā)發(fā)達國家家經(jīng)濟發(fā)發(fā)展初級級階段水水平數(shù)據(jù)來源源：根據(jù)據(jù)深圳統(tǒng)統(tǒng)計年鑒鑒和深圳市2007年國民民經(jīng)濟和和社會發(fā)發(fā)展統(tǒng)計計公報整整理從深圳各各區(qū)人口口數(shù)量及及特征看看，未來來的房地地產(chǎn)市場場中高檔檔住宅的的消費能能力主要要來自于于關(guān)內(nèi)從從業(yè)人員員和少數(shù)數(shù)高科技技企業(yè)聚聚集地區(qū)域產(chǎn)業(yè)特征2007年人口人口特征需求類型數(shù)量(萬)比率福田以公司總部經(jīng)濟、金融、高科技、銷售、商業(yè)貿(mào)易為主119.9413.97%數(shù)量較大，以中高收入人群為主，消費能力較強改善性需求為主羅湖以公司總部經(jīng)濟、金融、高科技、銷售、商業(yè)貿(mào)易為主87.4510.25%數(shù)量較大，以中高收入人群為主，消費能力較強改善性需求為主南山以公司總部經(jīng)濟、金融、高科技、銷售、商業(yè)貿(mào)易為主94.3210.87%數(shù)量較大，以中高收入人群為主，消費能力較強改善性需求為主鹽田以物流、旅游休閑為主22.132.58%數(shù)量較小，以中高收入人群為主，消費能力較強改善性需求為主寶安以加工制造為主344.6539.93%數(shù)量大，以工廠職員、工人等低收入人群為主，消費能力較差少部分工廠中高層、高科技公司員工收入較高，有較強的消費能力保障性需求為主龍崗以加工制造為主193.0522.40%數(shù)量大，以工廠職員、工人等低收入人群為主，消費能力較差少部分工廠中高層、高科技公司員工收入較高，有較強的消費能力保障性需求為主總計861.55100%消費能力主要集中于關(guān)內(nèi)從業(yè)人員考慮到深深圳市人人口密集集程度和和未來規(guī)規(guī)劃城市市變遷，，星河項項目位置置重點考慮關(guān)內(nèi)內(nèi)及周邊邊區(qū)域以以及龍華華新城、、光明新新城、體體育新城城、東部部新城松崗公明沙井光明福永石巖新安西鄉(xiāng)南山區(qū)龍華布吉觀瀾平湖福田區(qū)羅湖區(qū)橫崗鹽田區(qū)坪山龍崗坪地坑梓葵涌大鵬南澳市級次中中心市級中心心深圳中心心區(qū)華強北商商務(wù)區(qū)東門商務(wù)務(wù)區(qū)后海商業(yè)業(yè)區(qū)寶安中心心區(qū)區(qū)級中心心布吉商業(yè)業(yè)街體育新城城龍華新城城東部新城城光明新城城未來城市市變遷中中心現(xiàn)有消費費能力強強區(qū)未來將成成為深圳圳市城市市副中心心，成為為人口聚聚集地，，土地升升值目前關(guān)內(nèi)內(nèi)就業(yè)的的人員有有較強的的消費能能力，通通常在關(guān)關(guān)內(nèi)及周周邊購買買住房民樂雅寶龍崗星河未來來五年在在深圳的的戰(zhàn)略定定位為：：努力開開發(fā)好現(xiàn)現(xiàn)有規(guī)劃劃項目的的基礎(chǔ)上上，適當(dāng)當(dāng)利用行行業(yè)調(diào)整整中出現(xiàn)現(xiàn)的機會會戰(zhàn)略具體戰(zhàn)略略措施努力開發(fā)發(fā)好現(xiàn)有有規(guī)劃項項目適當(dāng)利用用行業(yè)調(diào)調(diào)整中出出現(xiàn)的機機會龍崗中心心城項目目民樂項目目雅寶項目目占地面積積：19.52萬m2建筑面積積：26.38萬m2占地面積積：8.2萬萬m2建筑面積積：33萬m2占地面積積：28萬m2建筑面積積：120萬m2產(chǎn)品定位位：中高高檔系列列，新設(shè)設(shè)計客戶定位位：白領(lǐng)領(lǐng)，首次次置業(yè)產(chǎn)品定位位：國際際系列客戶定位位：白領(lǐng)領(lǐng)，首次次置業(yè)產(chǎn)品定位位：高檔檔寫字樓樓，新設(shè)設(shè)計客戶定位位：優(yōu)秀秀企業(yè)，，辦公樓樓改善土地競爭爭減弱，，土地價價格大幅幅下降房地產(chǎn)企企業(yè)經(jīng)營營困難，，出現(xiàn)資資金鏈斷斷裂或嚴(yán)嚴(yán)重虧損損根據(jù)經(jīng)營營目標(biāo)與與預(yù)算，，購買符符合產(chǎn)品品定位的的地塊根據(jù)經(jīng)營營目標(biāo)與與預(yù)算，，尋求收收購或合合作符合合星河產(chǎn)產(chǎn)品定位位的地塊塊或項目目對于房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)出現(xiàn)經(jīng)經(jīng)營困難難帶來的的機會，，星河可可以根據(jù)據(jù)自己現(xiàn)現(xiàn)金流和和可行性性分析情情況，以以較低價價格實現(xiàn)現(xiàn)合作合作模式式影響因素素發(fā)展速度度抗風(fēng)險能能力資金需求求可能導(dǎo)致致的品牌牌受損單項目收收益項目可控控性管理力度度大小慢低高大小快高低小大強弱控股比例例高低全資控股合資參股本報告分分八部分分，現(xiàn)在在閱讀的的是產(chǎn)業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略產(chǎn)品發(fā)展展戰(zhàn)略愿景與戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)報告說明明與總結(jié)結(jié)深圳市場場鞏固與與發(fā)展全國市場場拓展職能戰(zhàn)略略長期戰(zhàn)略略展望我國20個城市市2007年商商品房銷銷售面積積達500萬平平方米以以上，房房地產(chǎn)市市場規(guī)模模巨大數(shù)據(jù)來源源：根據(jù)據(jù)各市國民經(jīng)濟濟和社會會發(fā)展統(tǒng)統(tǒng)計公報報整理城市房地地產(chǎn)消費費需求水水平主要要由潛在在消費對對象數(shù)量量和人均均消費能能力決定定，它們們最關(guān)鍵鍵取決于于人均GDP和和常住人人口兩個個指標(biāo)人均消費費能力城市房地地產(chǎn)需求求消費對象象數(shù)量人均GDP人均收入入增長水水平常住人口口數(shù)量常住人口口增長速速度人均GDP增長長速度購房年齡齡人口…………我國有20多個個大中城城市人均均GDP超過了了3000美元元，這些些城市房房地產(chǎn)市市場都處處于快速速發(fā)展時時期人均GDP3000美美元左右右被認為為是現(xiàn)代代化的門門檻，也也是我國國2020年全全面建成成小康社社會的主主要標(biāo)志志。根據(jù)據(jù)發(fā)展國國家發(fā)展展規(guī)律，，當(dāng)城市市的人均均GDP達到3000美元時時，房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的發(fā)展展會進一一步加快快，其發(fā)發(fā)展速度度會快于于第一、、二產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展。目前前我國已已有二十十多個大大中城市市人均GDP超超過3000美美元，其其中蘇州州、深圳圳、廣州州人均GDP超超過了10000美元元。數(shù)據(jù)來源源：根據(jù)據(jù)各市國民經(jīng)濟濟和社會會發(fā)展統(tǒng)統(tǒng)計公報報整理在這些發(fā)發(fā)達城市市中，有有20多多個發(fā)達達城市常常住人口口達500萬以以上，商商品房消消費市場場巨大數(shù)據(jù)來源源：根據(jù)據(jù)各市國民經(jīng)濟濟和社會會發(fā)展統(tǒng)統(tǒng)計公報報整理沈陽人均GDP水平平高和常常住人口口多的城城市具有有較強的的消費能能力和更更多的消消費對象象，商品品房需求求較強一線城市市二線城市市三線城市市1000500一線城市市三線城市市二線城市市蘇州廣州深圳北京上海無錫佛山杭州寧波南京青島天津煙臺濟南武漢長春鄭州泉州長沙成都重慶福州常州哈爾濱珠?；葜莺戏饰靼?074一線城市市：上海海、深圳圳、廣州州、北京京。二線城市市：天津津、杭州州、青島島、無錫錫、成都都、寧波波、佛山山、東莞莞、煙臺臺、南京京、武漢漢、沈陽陽、濟南南、重慶慶、長沙沙、泉州州、哈爾爾濱、鄭鄭州、福福州、長長春、西西安。三線城城市：：常州州、珠珠海、、中山山、合合肥、、惠州州、江江門。。四線城城市：：落后后地級級市、、落后后縣級級市。。說明四線城城市常住人口弱人均GDP少中多強中中山東莞江門房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)跨區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展三三種典典型模模式區(qū)域擴擴張模模式通通常有有滲透透型、、集聚聚型和和機會會型三三種滲透型型集聚型型機會型型如：碧碧桂園園如：萬萬科如卓越越根據(jù)星星河目目前管管理狀狀況，，建議議星河河采取取滲透透型的的擴張張模式式擴張模式滲透型集聚型機會型定義按現(xiàn)有經(jīng)營區(qū)域由近至遠擴張。如從廣州到整個珠三角，由珠三角至周邊的省市進入全國幾個核心城市，再由核心城市到周邊城市群。如先進入北京、上海、廣州，再圍繞它們進入周邊衛(wèi)星城市無明確城市定位，看準(zhǔn)某城市出現(xiàn)的機會時，適時抓住優(yōu)點有利于區(qū)域市場經(jīng)驗積累和政府關(guān)系的充分利用有利于地域品牌效應(yīng)積累與發(fā)揮外地項目可由集團直接操控，管控體系的壓力相對較小，可以漸近式推進能夠較快實現(xiàn)全國擴張能搶占全國發(fā)展機會比較好的區(qū)域市場有比較好的運用區(qū)域市場經(jīng)驗?zāi)艹浞值膽?yīng)用產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗?zāi)軌蜥槍π缘刈プ〕鞘邪l(fā)展機會，往往能開發(fā)一個項目成功一個項目當(dāng)產(chǎn)品系列化時，有利于產(chǎn)品經(jīng)驗的積累與運用缺點擴張速度一般較慢，可能會喪失全國其它區(qū)域市場的一些發(fā)展機會需要非常規(guī)范健全的管理體系需建立完善的管控體系管理的規(guī)模效應(yīng)沒有充分發(fā)揮不利于品牌的積累與發(fā)揮組織結(jié)構(gòu)模式一般采用二級結(jié)構(gòu)模式，總部直接對項目比較好運用矩陣式結(jié)構(gòu)一般采用“總部－區(qū)域總部－項目”三級組織結(jié)構(gòu)總部對區(qū)域?qū)嵭袇^(qū)域式結(jié)構(gòu)，而區(qū)域總部對項目實行矩陣式結(jié)構(gòu)一般采用二級結(jié)構(gòu)模式，總部直接對項目公司項目公司有比較完整的建議星星河實實行““深圳圳－珠珠三角角－全全國””三三步走走區(qū)域域發(fā)展展戰(zhàn)略略深圳的的星河河珠三角角的星星河全國的的星河河鞏固深深圳市市場，，適當(dāng)當(dāng)增加加開發(fā)發(fā)項目目的數(shù)數(shù)量開拓珠珠三角角部分分城市市市場場，增增加經(jīng)經(jīng)營城城市的的數(shù)量量開拓全全國其其它區(qū)區(qū)域市市場，，進入入全國國多個個經(jīng)營營區(qū)域域2009年年至2011年年2011年年至2013年年2013年年后從廣東東各地地市人人口與與經(jīng)濟濟狀況況來看看，星星河應(yīng)應(yīng)重點點定位位于深深圳、、廣州州、珠珠海、、佛山山、中中山、、東莞莞、惠惠州、、江門門地市GDP（億元）常住人口（萬人）城鎮(zhèn)化率（%）城鎮(zhèn)人口（萬人）人均GDP（萬元）深圳6802862100.0%8627.96廣州7109100582.2%8257.18珠海89614585.1%1246.17佛山360559291.0%5396.12中山123825185.0%2134.95東莞315269585.2%5924.60惠州110538862.0%2402.89江門110741348.7%2012.69陽江40823645.9%1081.74茂名102560539.3%2381.71汕頭85050070.1%3501.70清遠59436634.4%1261.63韶關(guān)47229546.3%1361.60肇慶59337544.9%1681.59潮州38025562.9%1601.50湛江89368139.3%2671.32河源32828240.1%1131.17云浮27123749.8%1181.15揭陽58657045.0%2571.03汕尾29128752.4%1501.03梅州41141146.5%1911.00星河在在廣東東發(fā)展展的重重點就就要集集中于于珠江江中下下游沿沿岸經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)達城城市一、二二、三三、四四線城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場典型型特征征城市類型定義市場典型特征一線城市三大發(fā)達經(jīng)濟區(qū)域核心城市常住人口大于800萬，流動人口比率高人均GDP在6萬元，約8000美元以上市場化成熟，市場需求量非常大房地產(chǎn)需求主要以本地改善性需求和新進入城市人口需求為主房地產(chǎn)企業(yè)多，競爭激烈二線城市發(fā)達省會城市或特發(fā)達地級城市常住人口多為400萬至800萬之間，流動人口比率高人均GDP在3萬元6萬元之間，即4000至8000美元之間市場化較為成熟，市場需求量較大房地產(chǎn)需求主要以本地改善性需求和新進入城市人口需求為主房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量一般，競爭程度一般三線城市落后省會城市及經(jīng)濟發(fā)達地級市常住人口多為100萬至400萬之間，流動人口比率較低人均GDP在2萬元3萬元之間，即3000至4000美元之間市場化程度不高，政府關(guān)系影響很大，市場需求量一般房地產(chǎn)需求主要以本地居民改善性需求為主房地產(chǎn)企業(yè)較少，缺乏競爭四線城市落后地級市、縣級市常住人口100萬以下，流動人口比率低人均GDP在2萬元以下市場化處于盟芽狀態(tài)，市場需求量較少，主要以自建房為主房地產(chǎn)需求主要以本地居民改善性需求為主房地產(chǎn)企業(yè)很少，基本無競爭二、三三線城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)市場場正處處于快快速發(fā)發(fā)展階階段，，有非非常大大的發(fā)發(fā)展大大發(fā)展展空間間，而而且競競爭激激烈不不如一一線城城市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)/產(chǎn)產(chǎn)品型型市場場房地產(chǎn)產(chǎn)投資資/資資本運運作型型市場場房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)務(wù)/服服務(wù)型型市場場時間行業(yè)規(guī)模一線城城市香港美國二線城城市三線城城市四線城城市經(jīng)濟特征高利階段中等風(fēng)險/高回報產(chǎn)品創(chuàng)新常利階段中等風(fēng)險/中等回報資本優(yōu)勢/規(guī)模優(yōu)勢微利階段低風(fēng)險/低回報規(guī)模優(yōu)勢市場特征供不應(yīng)求新增住房需求快速增長競爭激烈程度一般供求平衡新增需求穩(wěn)定，以提升住房質(zhì)量的需求為主競爭激烈程度高供略過于求新增需求下滑，以二手房交易、舊房改建為主競爭激烈程度高在城市市拓展展選擇擇上，，星河河未來來十年年應(yīng)是是策略略性進進入一一線城城市，，重點點拓展展二、、三線線城市市市場容容量一線城城市四線城城市二線城城市三線城城市競爭強強度星河在在這些些城市市有優(yōu)優(yōu)勢??！除深圳圳外，，星河河在北北京、、上海海、廣廣州沒沒有優(yōu)優(yōu)勢??！市場才才啟蒙蒙，規(guī)規(guī)模小小，風(fēng)風(fēng)險較較大！！為了更更好的的實現(xiàn)現(xiàn)戰(zhàn)略略擴張張需要要，星星河可可以采采取控控股的的方式式與拓拓展地地本地地房地地產(chǎn)企企業(yè)結(jié)結(jié)成戰(zhàn)戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟，，實現(xiàn)現(xiàn)優(yōu)勢勢互補補合作模模式影響因因素發(fā)展速速度抗風(fēng)險險能力力資金需需求可能導(dǎo)導(dǎo)致的的品牌牌受損損單項目目收益益項目可可控性性管理力力度大小慢低高大小快高低小大強弱控股比比例高低全資控股合資參股星河主主要項項目開開發(fā)規(guī)規(guī)劃五年項目規(guī)劃主要項目規(guī)劃龍崗中心城項目民樂項目雅寶項目淡水項目珠海項目南沙項目其它項目1其它項目2其它項目32009年2010年2011年2012年2013年儲備儲備待定待定待定星河各各項目目各年年度建建筑面面積計計劃項目計劃總建筑面積（萬m2)2009年2010年2011年2012年2013年丹堤36.058龍崗中心城26.375民樂33雅寶120深圳其它1深圳其它2淡水154.5珠海13.39南沙珠三角其它1珠三角其它1合計星河各各項目目銷售售面積積、收收入與與凈利利潤預(yù)預(yù)測項目經(jīng)濟指標(biāo)2009年2010年2011年2012年2013年總計丹堤銷售面積主營收入凈利潤龍崗中心城銷售面積主營收入凈利潤民樂銷售面積主營收入凈利潤雅寶銷售面積主營收入凈利潤淡水銷售面積主營收入凈利潤珠海銷售面積主營收入凈利潤南沙銷售面積主營收入凈利潤合計銷售面積主營收入凈利潤星河各各項目目現(xiàn)金金流預(yù)預(yù)測項目經(jīng)濟指標(biāo)2009年2010年2011年2012年2013年丹堤資金收入資金流出資金凈注入龍崗中心城資金收入資金流出資金凈注入民樂資金收入資金流出資金凈注入雅寶資金收入資金流出資金凈注入淡水資金收入資金流出資金凈注入珠海資金收入資金流出資金凈注入南沙資金收入資金流出資金凈注入合計資金收入資金流出資金凈注入星河資資金缺缺口與與融資資計劃劃項目經(jīng)濟指標(biāo)2009年2010年2011年2012年2013年房地產(chǎn)開發(fā)資金收入資金流出資金凈注入房地產(chǎn)經(jīng)營資金收入資金流出資金凈注入酒店、旅游資金收入資金流出資金凈注入合計資金收入資金流出資金凈注入還貸款計劃現(xiàn)金存量還貨計劃借貸計劃股權(quán)融資計劃本報告告分八八部分分，現(xiàn)現(xiàn)在閱閱讀的的是產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略產(chǎn)品發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略愿景與與戰(zhàn)略略目標(biāo)標(biāo)報告說說明與與總結(jié)結(jié)深圳市市場鞏鞏固與與發(fā)展展全國市市場拓拓展職能戰(zhàn)戰(zhàn)略長期戰(zhàn)戰(zhàn)略展展望建議星星河2011年年前實實現(xiàn)上上市，，可以以極大大的促促進公公司的的發(fā)展展2011年年前企企業(yè)實實現(xiàn)上上市滿足企企業(yè)發(fā)發(fā)展資資金的的需求求實現(xiàn)股股東最最大價價值提高企企業(yè)知知名度度規(guī)范企企業(yè)管管理星河在在實行行“深深圳——珠三三角——全國國”三三步走走過程程中，，各階階段都都需構(gòu)構(gòu)建相相應(yīng)的的核心心能力力，并并根據(jù)據(jù)核心心能力力采取取相應(yīng)應(yīng)的戰(zhàn)戰(zhàn)略措措施階段深圳鞏固階段珠三角拓展階段全國拓展階段時間2009年至2011年2011年至2013年2014年及以后階段戰(zhàn)略鞏固深圳市場，適當(dāng)增加開發(fā)項目的數(shù)量開拓珠三角部分二三線城市市場，增加經(jīng)營城市的數(shù)量開拓全國其它區(qū)域市場，進入全國多個經(jīng)營區(qū)域關(guān)注焦點項目產(chǎn)品規(guī)模、品牌需要關(guān)鍵能力投資決策能力項目定位策劃能力項目施工與營銷能力多項目運作管控能力產(chǎn)品規(guī)劃與實現(xiàn)能力區(qū)域品牌影響力集團二級管控能力資金實力與融資能力產(chǎn)品規(guī)劃與實施能力規(guī)模效益能力全國品牌影響力集團三級管控能力資金實力與融資能力主要戰(zhàn)略措施改進和完善優(yōu)質(zhì)項目，提升項目核心競爭力，推行項目標(biāo)準(zhǔn)化和系列化加強內(nèi)部管理規(guī)范化體系建設(shè)培育和完善多項目運作與管控體系不斷完善深圳市場運作經(jīng)驗，將深圳市場經(jīng)驗運用到其它開拓城市加強區(qū)域性品牌建設(shè)實現(xiàn)公司上市，增強企業(yè)融資能力和提高企業(yè)知名度培育和完善集團多城市運作與管控體系在珠三角運作成熟的基礎(chǔ)上，在全國其它經(jīng)營區(qū)域推廣珠三角運作經(jīng)驗加強全國性品牌建設(shè)培育和完善集團多區(qū)域、多城市下的運作與管控體系資金需求需較強的資金實力和融資能力需非常強的資金實力和融資能力人才需求職能管理人才項目運營人才集團管理人才城市運營人才集團管理人才區(qū)域運營人才類型型職能管管理型型矩陣式式管理理型開發(fā)設(shè)計工程銷售職責(zé)分分工開發(fā)設(shè)計工程銷售項目部部項目部部只負負責(zé)施施工現(xiàn)現(xiàn)場管管理部部門項目部部成為為項目目執(zhí)行行的負負責(zé)主主體，，職能能部門門成為為資源源提供供、建建議與與監(jiān)督督主體體優(yōu)點對項目目環(huán)境境的反反應(yīng)較較慢；；需要要高層層協(xié)調(diào)調(diào)工作作多，，容易易形成成決策策堆積積員工介入雙雙重職權(quán)之之中，需要要公司良好好的人際關(guān)關(guān)系和全面面的培訓(xùn)適用條件項目數(shù)量少少，特定區(qū)區(qū)域經(jīng)營客戶定位專專一，項目目實施環(huán)境境不確定性性低公司高層介介入項目協(xié)協(xié)調(diào)工作項目數(shù)量較較多，需要要人才共享享，不適用用于全國經(jīng)經(jīng)營客戶較穩(wěn)定定，但不確確定性較高高的項目環(huán)環(huán)境公司有專業(yè)業(yè)技能提升升要求項目部缺點職能部門內(nèi)內(nèi)部實現(xiàn)規(guī)規(guī)模經(jīng)濟對項目環(huán)境境反應(yīng)迅速速，便于實實現(xiàn)項目產(chǎn)產(chǎn)品的創(chuàng)新新和技術(shù)專專業(yè)化的提提升項目公司開發(fā)設(shè)計工程銷售項目管理型型項目公司或或項目部開發(fā)設(shè)計工程銷售項目公司成成為開發(fā)工工作的全權(quán)權(quán)負責(zé)主體體項目執(zhí)行風(fēng)風(fēng)險較大；；不利于公公司職能知知識積累和和專業(yè)化發(fā)發(fā)展跨多個地域域經(jīng)營或客客戶需求變變化多項目目管理前期的客戶戶定位非常常準(zhǔn)確更強調(diào)項目目產(chǎn)品對客客戶需求滿滿足程度對項目環(huán)境境反應(yīng)靈敏敏，清晰的的產(chǎn)品責(zé)任任，容易達達到客戶的的滿意星河要實現(xiàn)現(xiàn)深圳到珠珠三角的擴擴張，2008-2010年要逐步步完善職能能管理型組組織，2011年年后要過渡渡矩陣式管管理組織根據(jù)三步走走戰(zhàn)略，星星河未來五五年需要構(gòu)構(gòu)建四大核核心競爭力力核心競爭力力定義核心競爭力力因素二級因素產(chǎn)品規(guī)劃與改進能力產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化能力項目運營能力品牌實力盈利能力融資能力產(chǎn)品規(guī)劃與實現(xiàn)能力品牌與資金實力組織與管控能力組織職責(zé)分工能力目標(biāo)管理能力制度與流程管理能力隊伍知識、技能與經(jīng)驗隊伍激情與抱負激勵體系有效性人才隊伍能力核心競爭力力是企業(yè)競爭爭力中那些些最基本的的能使整個個企業(yè)保持持長期穩(wěn)定定的競爭優(yōu)優(yōu)勢、獲得得穩(wěn)定超額額利潤的競競爭力，是是將技能資資產(chǎn)和運作作機制有機機融合的企企業(yè)自有組組織能力，，它具有以以下特征：：能決定組織織是否成功功的關(guān)鍵性性因素能夠顯著地地為客戶創(chuàng)創(chuàng)造價值或或節(jié)約成本本塑造這種能能力花費了了相當(dāng)長的的時間，競競爭對手難難以在中短短期內(nèi)模仿仿星河未來五五年需要大大力提高四四大核心競競爭力核心競爭力力因素二級因素產(chǎn)品規(guī)劃與實現(xiàn)能力產(chǎn)品規(guī)劃與改進能力產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化能力項目運營能力組織與管控能力組織與管控體系有效性目標(biāo)管理能力制度與流程管理能力品牌與資金實力品牌實力資金實力融資能力人才隊伍能力隊伍知識、技能與經(jīng)驗員工激情與抱負激勵體系有效性012345678910弱核核心競爭力力程度強強目前能力目標(biāo)能力在產(chǎn)品規(guī)劃劃與實現(xiàn)能能力方面，，星河最關(guān)關(guān)鍵要提高高產(chǎn)品規(guī)劃劃與改進能能力和產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)化能能力產(chǎn)品規(guī)劃與與實現(xiàn)能力力產(chǎn)品規(guī)劃與與改進能力力項目運營能能力產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化化能力重大重要關(guān)注產(chǎn)品改進與與規(guī)劃客戶需求研研究體系建建設(shè)施工標(biāo)準(zhǔn)化化體系建設(shè)設(shè)項目定位策策劃體系項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計體系項目施工體體系項目營銷體體系產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化化體系建設(shè)設(shè)產(chǎn)品開發(fā)與與改進研究究體系建設(shè)設(shè)選地標(biāo)準(zhǔn)化化模型設(shè)計計市場成功產(chǎn)產(chǎn)品研究體體系建設(shè)土地購買與與項目投資資決策體系系建設(shè)項目整體計計劃與進度度管理體系系建設(shè)在組織與管管控能力方方面，星河河最關(guān)鍵要要提高目標(biāo)標(biāo)管理能力力和組織與與管控體系系的有效性性組織與管控控能力組織與管控控體系有效效性制度與流程程管理能力力目標(biāo)管理能能力多城市管控控體系建設(shè)設(shè)房地產(chǎn)公司司組織梳理理與優(yōu)化制度與流程程規(guī)劃（含含需求調(diào)查查）制度與流程程管理體系系制度與流程程監(jiān)督與評評估體系目標(biāo)管理體體系建設(shè)多項目管控控體系建設(shè)設(shè)（矩陣式式）項目預(yù)算體體系建設(shè)公司預(yù)算體體系建設(shè)多區(qū)域管控控體系建設(shè)