XXXX年秦皇島地塊全程策劃方案

秦皇島地塊全程策劃方案境界主義謹呈：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大陸會議(一七七六年七月四日)

美利堅合眾國十三個州一致通過的獨立宣言

“我們認為下面這些真理是不言而喻的：

人人生而平等，造物者賦予他們?nèi)舾刹?/p>

可剝奪的權(quán)利，其中包括生命權(quán)、自由

權(quán)和追求幸福的權(quán)利…”

有理由堅信：我們是在創(chuàng)造生活

我們將共同開創(chuàng)一個偉大的造城時代

融匯國際化大都市生活體驗

的新城市運動…

面對秦市80萬方的大盤項目我們需要

境界

——一個高屋建瓴的視點

試想一下從高空俯視我們地塊所處于的城市區(qū)域環(huán)境，讓我們從城市的發(fā)展空間去考慮，什么樣的定位和產(chǎn)品才可以成為該區(qū)域最具標(biāo)志性的項目？

視點珍視生命，在于

發(fā)現(xiàn)生命的意義

“一家代理公司”

而是創(chuàng)建競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略伙伴★全國型公司★策略型公司★專業(yè)型公司本報告的主導(dǎo)思想報告背景需要解決的問題：項目市場定位產(chǎn)品及園林景觀建議專業(yè)公司的使命：讓項目走在正確的道路上我們的立意：充分挖掘項目開發(fā)資源，目標(biāo)使項目在競爭中具有一定優(yōu)勢我們的切入點：客戶和競爭產(chǎn)品規(guī)劃與園林建議1234本案項目定位分析項目開發(fā)策略建議區(qū)域地產(chǎn)板塊研究1.城市發(fā)展模式視2.房地產(chǎn)發(fā)展視角城市及區(qū)域價值1.客戶/競爭2.核心定位論1.戶型思考2.園林景觀組合1.競爭板塊解碼2.面對個案旺銷我們?nèi)绾巫?1.核心開發(fā)因素2.開發(fā)總體定位原則

MENU|目錄“秦皇島城市”意象山海關(guān)(山海關(guān)長城)北戴河南戴河明長城洛杉磯目前的總體規(guī)劃體現(xiàn)了后期以縱向發(fā)展為主形成的網(wǎng)狀空間結(jié)構(gòu)。使城市的發(fā)展更有內(nèi)聚效應(yīng)和凝聚力。洛杉磯發(fā)展說明濱海城市的開發(fā)路徑：由發(fā)展濱海帶到通過交通導(dǎo)向內(nèi)陸發(fā)展。洛杉磯的發(fā)展體現(xiàn)了以高速公路和濱海資源利用為導(dǎo)向的帶狀發(fā)展特點。城市發(fā)展規(guī)劃海港區(qū)成為濱海帶發(fā)展核心之一，“城市向西工業(yè)向北港口向東”三大組團13片區(qū)強化海港組團凈化北戴河組團優(yōu)化山海關(guān)組團城市經(jīng)濟發(fā)展展工業(yè)經(jīng)濟呈現(xiàn)現(xiàn)高位增長。。工業(yè)效益明明顯好轉(zhuǎn)。第第二產(chǎn)業(yè)完成成增加值163.35億元，增長18.5%，其中實現(xiàn)全全部工業(yè)增加加值145.74億元，增長19.9%，對GDP增長的貢獻率率達49.2%固定資產(chǎn)投資資較快增長。。全社會固定定資產(chǎn)投資完完成235.55億元，同比增增長33.2%，其中城鎮(zhèn)投投資完成185.02億元，增長33%消費價格溫和和上漲，生產(chǎn)產(chǎn)價格漲幅擴擴大。全市居居民消費價格格總水平較上上年同期累計計上漲2.2%金融運行保持持平穩(wěn)，信貸貸規(guī)模持續(xù)擴擴大。主要用用于基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)的中長長期貸款余額額533.51億元，比年初初新增52.77億元固定資產(chǎn)投資資居民消費價格格金融信貸上半年:工業(yè)增加值、、固定資產(chǎn)投投資、市場物物價等良好的運行行，也為房地產(chǎn)市場場的發(fā)展帶來來有力支撐.海港區(qū)規(guī)劃定定位規(guī)劃定位：集集商業(yè)、科技技、教育區(qū)主主導(dǎo)的新城（（高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)業(yè)/人群）海港片片區(qū)屬性：高高品質(zhì)湯河小湯河河北大街和平大街西環(huán)路市區(qū)奧體中心開發(fā)區(qū)城市開發(fā)總量量2010年共建設(shè)住房房264.7萬平米，3.107萬套。2011年共建設(shè)住房房259.7萬平米，3.065萬套。2012年共建設(shè)住房房253.9萬平米，2.99萬套。2010年供應(yīng)住房用用地185公頃。其中商商品住房用地地156公頃；2011年供應(yīng)住房用用地181公頃。其中商商品住房用地地152公頃；2012年供應(yīng)住房用用地181公頃。其中商商品住房用地地152公頃;月份房地產(chǎn)開發(fā)投資額（萬元）房屋竣工面積(平方米)商品房屋銷售面積(平方米)銷售面積環(huán)比增長（%）1-2月265177435675286——3月109514924294466291.10%4月102301827073166477.53%5月106080275676288399-9.79%6月111077610423910617.09%合計4554894397671213904

秦市住房建設(shè)設(shè)年度與開發(fā)發(fā)實施計劃秦皇島房地產(chǎn)產(chǎn)市場保持相相對理性成長長。市場的潛在供供應(yīng)量充足，，入市時機取決決開發(fā)及營銷銷節(jié)奏。城市住房成交交量秦市房地產(chǎn)成成交量穩(wěn)中上上升，市場價價格大幅上揚揚國家兩次嚴厲厲的新政，中中國樓市呈現(xiàn)現(xiàn)一波三折的的動蕩，秦皇皇島作為三線線城市，成交交量及房價并并未受到明顯顯抑制，成交交量在曲折中中仍有增長，，房價大幅提提升。新建住房房指指變化秦皇島房地產(chǎn)產(chǎn)項目分布主主要以海港區(qū)區(qū)為主，山海海關(guān)區(qū)域、南南北戴河區(qū)域域項目分布數(shù)數(shù)量較少且比比較分散。其其中,北戴河為國家家各級黨政機機關(guān)培訓(xùn)基地地及療養(yǎng)院聚聚集地、度假假別墅項目為為主。南戴河河主要以一線線海景公寓、、二線普通住住宅為主。山山海關(guān)區(qū)為普普通住宅為主主。秦市地產(chǎn)市場場研究目前,秦市房地產(chǎn)項項目多集中在在海港區(qū)城區(qū)地產(chǎn)板塊塊對比海港區(qū)為房地地產(chǎn)投資熱點點區(qū)域，但競競爭激烈海港區(qū)板塊山海關(guān)板塊北戴河板塊產(chǎn)品形式價格水平小高層、高層層為主多層、小高層層為主多層、別墅為為主6000元/平米左右4000－4500元/㎡低密度10000－16000元/㎡左右海港區(qū)客戶為為主，占60％－70％；外地客戶戶30％－40％內(nèi)陸物業(yè)基本本以本地客戶戶為主，沿海海物業(yè)有外地地客戶外地客戶占80％－90％，尤以北京京、唐山客戶戶為主；本地地客戶較少自住為主，兼有投資內(nèi)陸物業(yè)自住住為主，沿海物業(yè)投資資較多80％－90％均為度假、養(yǎng)養(yǎng)老、投資北戴河新區(qū)板板塊海景公寓、洋洋房為主4000－5000元/㎡左右濱海度假、養(yǎng)養(yǎng)老的外地客客戶，主要來來自京津塘地地區(qū)，及少部部分東北客戶戶80％－90％均為度假、養(yǎng)養(yǎng)老、投資客群構(gòu)成置業(yè)目的競爭板塊解碼碼森林逸城明日星城·狀元府燕大星苑·紅樹灣里維埃拉·竹海金舍·博賢院總建筑面積335160㎡售價：6400元/平米14棟6+1住宅，13棟18—34層高層住宅。。總建筑面積200000㎡售價：6000元/平米;6棟6+1住宅，12棟11.5層小高層;6棟21、23層中高層?？偨ㄖ娣e183141㎡售價：5900元/平米可容容納1360戶業(yè)主?？偨ㄖ娣e1100000㎡，售價：7600元/平米五期開5棟高層總建筑面積25萬㎡售價：6200元/平米，13棟高層。區(qū)域總結(jié):·政府辦公區(qū)，，重點學(xué)區(qū)、、企業(yè)聚集區(qū)區(qū)；·部分區(qū)域為二二線海景房、、學(xué)區(qū)房項目目較多，建筑筑類型小高層層、高層為主主，有部分別別墅，主力力產(chǎn)品70-80㎡2居、90-120㎡3居；均價5900-7600元/㎡；·以注重教育資資源的市區(qū)客客源為主，個個別項目以注注重海景的外外地客戶為主主。西部板塊萬樹香堤龍溪御園盛達壹品天城城總建筑面積660000㎡售價：5600元/平米11棟高層總建筑面積20萬㎡售價：未定（（高層）;25層觀景洋房，，18層觀景洋房，，11層觀景洋房，，6+1花園洋房，4.5層情景洋房總建筑面積19萬㎡，售價：：未定；由6+1、小高層、高高層組成。區(qū)域總結(jié):·道路通行順暢暢但環(huán)境較差差，配套相對對欠完善；·建筑類型以小小高層及6+1多層為主；·起價5000元/㎡左右，部分項項目將在明年年出價，但總總體價格其對對較低；·主要為本地改改善型客戶及及外地在秦就就業(yè)的首置型型自住客戶為為主。北部板塊秦新悅藍山達潤時代逸城城達潤上邦赫敦山總建筑面積2.6萬㎡售價：9800元/平米現(xiàn)剩余30余套房源總建筑面積2.2萬㎡售價：12000元/平米一座20層商住精裝修修公寓總建筑面積13萬㎡售價：未定定11棟6、10、11、12、14、15層住宅預(yù)計2011年6月現(xiàn)房開售總建筑面積積80萬㎡售價：7500元/平米一期4棟33層高層，8棟6+1。區(qū)域總結(jié):·本區(qū)域內(nèi)由由于土地供供應(yīng)有限，，在售項目目較少；·建筑類型以以高層為主主少量6+1為補充；·均價7500-9800元/㎡左右，個別別項目為精精裝修公寓寓，價格突突破萬元；；主要為本本地改善型型客戶及投投資客戶為為主。中部板塊東方明珠城城(大秦華府)誠品696總建筑面積積3萬㎡售價：9200元/平米（復(fù)））總建筑面積積115萬㎡售價：4600元/平米29棟高層38棟多層區(qū)域總結(jié):·老城區(qū)、在在售新盤少少，配套成成熟但環(huán)境境較差；·建筑類型以以高層為主主；·主力產(chǎn)品80-90㎡2居、120-130㎡3居為主；·住宅整體均均價在5000元/㎡之間；·主要以東部部區(qū)域改善善型客戶為為主、外地地投資客戶戶較少。東部板塊海港第一城城總建筑面積積30萬㎡售價：5800元/平米世極城堡總建筑面積積17萬㎡售價：5000元/平米珠江道12號盛秦國際恒大·玉龍灣中冶·玉帶灣在水一方首鋼·首府龍熙半島金舍德園總建筑面積積16.6萬㎡均價：6000元/平米剩余房源約約200套.總建筑面積積35萬㎡均價：7300元/平米現(xiàn)剩余300余套房源一一棟公寓寓。總建筑面積積64萬㎡均價：8000元/平米目前銷售房房源為二期期總建筑面積積23.1萬㎡均價：8100元/平米11棟高層總建筑面積積18萬㎡均價：7600元/平米總建筑面積積13萬㎡售價：預(yù)計計6500元/平米5棟26層，2棟29層，4棟11層共1328戶總建筑面積積150萬㎡一二期房源源售罄三四期待開開發(fā)總建筑面積積16.8萬㎡售價：7500元/平米9棟小高層組組成宏揚鉑郡總建筑面積積3.8萬㎡售價：暫無無由2棟33層陽光板樓樓、2棟9層電梯洋房房和1棟臨街商業(yè)業(yè)樓組成本案德大·湯河?xùn)|岸總建筑面積積32萬㎡均價：暫無無一個以景觀觀為主建筑筑其次的高高檔住宅區(qū)區(qū)湯河地產(chǎn)板板塊研究湯河沿線板板塊代表樓樓盤：首首府、玉玉帶灣、珠珠江道12號、玉龍灣灣、在水一一方銷售均價：：6000到8000多不等，個個別戶型單單價突破萬萬元。主要要以改善性性、享受性性客戶為主主，投資比比例較高，，樓盤自身身硬件優(yōu)勢勢明顯，價價格飆升迅迅猛（2007年的3000元/平米左右到到2009的5000多再到2010年的8000元，升值速速度驚人，，未來升值值潛力巨大大）。未來發(fā)展分分析：城市市景觀片區(qū)區(qū)，湯河賦賦予了其優(yōu)優(yōu)美的景觀觀，隨著秦秦皇島旅游游立市目標(biāo)標(biāo)的確立這這里將成為為重點發(fā)展展的居住區(qū)區(qū)。樓盤特點：：節(jié)能，尊尊崇營銷思路：：高端消費費群體，改改善性住房房者定向客戶：：秦皇島多多次置業(yè)者者，高收入入者，外來來度假人員員環(huán)境作為湯湯河沿線的的重要賣點點，各個項項目都在充充分利用這這一因素。。正是優(yōu)美美的環(huán)境讓讓該區(qū)域的的樓盤開發(fā)發(fā)量逐漸增增多，也就就成了各大大房地產(chǎn)開開發(fā)商競爭爭的主要區(qū)區(qū)域。湯河板塊小小結(jié)秦市新政資資訊快訊一:今年，秦市市在廉租房房方面實行行貨幣配租租與實物配配租相結(jié)合合、以實物物配租為主主的保障方方式。目標(biāo)標(biāo)是為10000戶低收入家家庭提供廉廉租房，新新增籌集實實物廉租房房2700套。經(jīng)濟適適用住房方方面，計劃劃今年年內(nèi)內(nèi)將開竣工4000余套。將有有10個項目年內(nèi)內(nèi)竣工，總總建設(shè)規(guī)模模15.26萬㎡，建設(shè)設(shè)住房2344套?？煊嵢?按照合作框框架，新民民居建設(shè)以以本戶原有有基礎(chǔ)宅院院兌換為前前提，原則則上按每人人建筑面積積30㎡的標(biāo)準安安排新民居居住房。對對納入新民民居建設(shè)范范圍的村民民由縣區(qū)統(tǒng)統(tǒng)一辦理養(yǎng)養(yǎng)老保險，，所需費用用納入新民民居建設(shè)成成本。新民民居建成后后按有關(guān)規(guī)規(guī)定辦理房房產(chǎn)證、宅宅基地使用用證。農(nóng)戶戶入住新民民居后，原原承包土地地經(jīng)營權(quán)不不變。部分分村莊合并并后堅持““四個不變變”，即保保持原行政政村村組的的土地承包包關(guān)系不變變，原行政政村的各項項承包、租租賃合同及及合理優(yōu)惠惠政策不變變，原村級級資產(chǎn)、債債權(quán)債務(wù)不不變，原行行政村村民民的福利待待遇不變等等。今年全市共共啟動347個村、122個項目的新新民居建設(shè)設(shè)。其中西西部新民居居建設(shè)包括括星光地產(chǎn)產(chǎn)、金盛達達集團、海海三集團、、銀都地產(chǎn)產(chǎn)、河北華華潤地產(chǎn)、、富立地產(chǎn)產(chǎn)等7個開發(fā)商，，參與16個村的建設(shè)設(shè)。政府加快落落實住房保保障工作,戰(zhàn)略投資者者介入秦皇皇島新民居居建設(shè)?？煊嵍?政府與中冶冶公司達成成了戰(zhàn)略合合作，深度度推進農(nóng)村村新民居建建設(shè)。項目目擺放重點點為：城市市區(qū)及下轄轄的四縣縣縣城村莊；；重點鎮(zhèn)；；沿高速公公路、鐵路路、國道沿沿線兩側(cè)村村莊；沿旅旅游景區(qū)村村莊。已納納入城市規(guī)規(guī)劃建設(shè)用用地范圍內(nèi)內(nèi)村莊的新新民居建設(shè)設(shè)項目，置置換土地不不能復(fù)耕或或置換為市市級建設(shè)用用地指標(biāo)的的不列入與與中冶合作作項目。其其中，按照照與中冶合合作的有關(guān)關(guān)協(xié)議，年年內(nèi)爭取完完成100個村、3年內(nèi)完成400個村的新民民居建設(shè)任任務(wù)，讓廣廣大農(nóng)村居居民在城鄉(xiāng)鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展展中得到更更多實惠修修?？傆玫孛娣e積：其中：：A1地塊76400㎡,A2地塊192200㎡住宅建筑面面積：不詳詳商業(yè)建筑面面積：不詳詳辦公建筑面面積：不詳詳容積率：3.0建筑類型：：小高層、、高層宗地現(xiàn)狀：：地形特征:地勢較平整整A1地塊呈南北北狹長形狀狀A(yù)2地塊呈梯形形形狀A(yù)2本案-宗地描述接待中心本案經(jīng)濟技技術(shù)指標(biāo)項目地塊位位于秦市主主城區(qū)沿線線，至商商務(wù)金融中中心中僅3分鐘車程。。距離京沈沈高速5.5公里，秦皇皇島火車站站5.7公里，交通通非常便捷捷。項目基地四四至：東—路西---港路北—大街南—一路本案本案-項目四至在售項目實實景圖周邊個案在在售項目緊緊鑼密鼓的的施工之中中，部分項項目已成現(xiàn)現(xiàn)房狀態(tài)。。S優(yōu)勢（strength）W劣勢（weakness）項目地塊相對方正、集中，便于規(guī)劃及形成大盤規(guī)模。地理位置優(yōu)越，便利交通，成熟生活環(huán)境，地塊周邊道路通達狀況良好，通達成熟商業(yè)中心較為方便。地塊所在區(qū)域已獲得消費者廣泛認可，同時也是政府規(guī)劃引導(dǎo)方向。周邊生活配套較完善，企業(yè)、學(xué)校，高素質(zhì)人群氛圍較好。聯(lián)合開發(fā)，存在內(nèi)部競爭，統(tǒng)一發(fā)展較難。項目開發(fā)體量較大，整體開發(fā)周期過長項目A1邊緣地塊臨近主干道,吵雜聲較大，影響居住質(zhì)量。項目樓面地價過高，項目起點較高，導(dǎo)致單方綜合成本接近于個案市場售價。開發(fā)商背景較好、具有一定實力，但無大品牌效應(yīng)。缺乏自然景觀資源O機會（opportunity）T威脅（Threat）目前該區(qū)域僅存的大規(guī)模開發(fā)用地大盤規(guī)模，本案在規(guī)劃和景觀方面將有極大的引領(lǐng)市場的機會。項目所在區(qū)域是海港區(qū)重點發(fā)展區(qū)域之一，發(fā)展?jié)摿^大，區(qū)域升值潛力加大，利用豪宅產(chǎn)品拉動整體項目品質(zhì)。項目地周邊交通及出行便利，可集中輻射本地區(qū)客戶群體。宏觀調(diào)控政策力度加大，部分客群仍持幣觀望。周邊項目云集，供應(yīng)總量較大、爭奪客戶、競爭激烈。個別大盤項目當(dāng)?shù)匾詷淞⑹袌隼掀放?在水一方)。項目周邊開發(fā)密度較高,嚴重影響居住品質(zhì)區(qū)域內(nèi)項目建筑風(fēng)格同質(zhì)化嚴重。項目目SWOT分析析找出出我我們們的的不不足足,挖掘掘自自身身潛潛在在優(yōu)優(yōu)勢勢？？本案案-宗地地開開發(fā)發(fā)解解析析先期期啟啟動動A1地塊塊，，緊緊鄰鄰西西港港路路主主干干路路，，周周邊邊項項目目成成熟熟度度較較高高，，居居住住氛氛圍圍較較濃濃，，人人氣氣旺旺盛盛，，因因此此，，建建議議從從該該地地塊塊入入手手進進行行一一期期開開發(fā)發(fā)。。A2地塊塊，，較較為為集集中中私私密密，，適適宜宜造造景景，，提提升升項項目目品品質(zhì)質(zhì)，，建建議議定定制制豪豪宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品。。先先做做A1地塊塊，，后后開開發(fā)發(fā)A2地塊塊的的規(guī)規(guī)劃劃原原則則，，由由成成熟熟A1地塊塊帶帶動動A2地塊塊的的居居住住氛氛圍圍將將有有助助益益豪豪宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品價價值值的的提提升升。。先做做環(huán)環(huán)境境，，后后賣賣房房只有有先先做做環(huán)環(huán)境境，，才才能能發(fā)發(fā)揮揮地地塊塊自自然然景景觀觀資資源源的的優(yōu)優(yōu)勢勢，，予予人人充充分分的的吸吸引引客客戶戶群群以中中高高端端產(chǎn)產(chǎn)品品入入市市，，利利于于制制造造市市場場轟轟動動，，帶帶動動后后期期豪豪宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品的的銷銷售售，，實實現(xiàn)現(xiàn)區(qū)區(qū)域域投投資資價價值值。。合理理的的開開發(fā)發(fā)原原則則策策略略,才是是本本案案制制勝勝法法寶寶開發(fā)發(fā)策策略略組組合合建建議議競品品分分析析-玉龍龍灣灣位置置：：海港港區(qū)區(qū)河河北北大大街街中中段段（（原原渤渤海海灣灣商商場場））開發(fā)發(fā)商商：：秦皇皇島島市市恒恒大大房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有有限限公公司司銷售售狀狀況況：：住宅宅在在售售房房源源約約300套左左右右，，為為總總房房源源的的15%占地地面面積積：：100.9畝總建建筑筑面面積積：：353259㎡綠化化率率：30.17%容積積率率：：4.37建筑筑類類型型：：9棟34層板板式式高高層層、、1棟32層公公寓寓板板塔塔結(jié)結(jié)合合建筑筑風(fēng)風(fēng)格格：現(xiàn)現(xiàn)代代簡簡約約風(fēng)風(fēng)格格交房房標(biāo)標(biāo)準準：：毛坯坯廣告告投投放放：：戶外外廣廣告告、、圍圍擋擋、、報報紙紙、、電電臺臺廣廣播、網(wǎng)絡(luò)等競品分析-玉龍灣競品分析-玉帶灣位置：海港區(qū)區(qū)海陽路與北北環(huán)路交叉口口開發(fā)商：秦皇皇島中冶夏都都置業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司售價：高層8000元/平米開盤時間：2009年8月入住時間：2011年12月占地面積：410畝總建面積：64萬平米容積率：2.466綠化率：35%開發(fā)周期：項項目分5期開發(fā)建筑類型：30棟33層高層及部分分多層住宅，，3棟公寓，1棟酒店，沿街街商鋪建筑風(fēng)格：Art-Deco風(fēng)格廣告投放：高高架、道旗、、客戶通訊、、報紙、電臺臺、視頻動畫、搜搜狐網(wǎng)等暢銷戶型：130-145平米三居交房標(biāo)準：毛毛坯物業(yè)費：1.8元/月·㎡園林設(shè)計由當(dāng)當(dāng)今知名的貝貝爾高林景觀觀設(shè)計大師擔(dān)擔(dān)綱。競品分析-玉帶灣競品分析-珠江道12號位置：開發(fā)區(qū)珠江道道12號開發(fā)商：天洋房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司售價：8100-8800元/平米開盤時間：2010年11月13日占地面積：6.61萬平米總建筑面積：：23.1萬㎡綠化率：75%容積率：小于3.5建筑類型：11棟32層高層建筑風(fēng)格：Art-Deco風(fēng)格交房標(biāo)準：毛坯廣告投放：道旗、樓書、、折頁、搜狐狐網(wǎng)競品分析-珠江道12號項目賣點：1、開發(fā)商——天洋地產(chǎn)在秦秦皇島的聲譽譽和知名度較較高。2、項目臨近湯河河占據(jù)獨特的的地理優(yōu)勢，，定義為“大大師級傳世豪豪宅”，綠化化率高達75%，社區(qū)景觀、、戶型設(shè)計、、物業(yè)等由中中建國際（水水立方服務(wù)團團隊）、HZS豪張思（美國國知名設(shè)計公公司）、高文文安（香港資資深設(shè)計大師師）、第一太太平戴維斯等等多家知名公公司聯(lián)手打造造，并引進當(dāng)當(dāng)前先進節(jié)能能材質(zhì)，大大大提升了產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)。3、售樓處裝修高高檔；4、產(chǎn)品以大面積積兩居三居為為主，戶型設(shè)設(shè)計引入“觀觀院”，以贈贈送的方式打打動客戶。競品分析-首府位置：先鋒里以北、、秦皇島冶金金機械有限公公司西南處開發(fā)商：首鋼江盟房地地產(chǎn)售價：7600元/平米占地面積：西城占地5.55萬平米，東城城占地5.19萬平米總建面積：西西城18萬平米，由3棟27層，3棟18層，5棟18.5層，3棟商業(yè)組成項目分期：共八期，預(yù)售售一期建筑形態(tài)：板塔結(jié)合，塔塔樓建筑風(fēng)格：Art-Deco風(fēng)格產(chǎn)品類型：平層，少量躍躍層總棟數(shù)：11棟；總戶數(shù)：1178戶容積率：東城城2.48，西城3.25；；綠化率：35%交房標(biāo)準：毛坯開盤時間：2010年9月入住時間：2012年4月面積區(qū)間：共11種戶型，面積積從70-170平米客戶情況：以秦皇島本地地客戶為主，，少量外地客客戶。項目定位語：：革命性設(shè)計，，非經(jīng)驗住宅宅，低碳化生生活，新奢華華主義。競品分析-首府85.29小三居戶型（（其中一室為為半贈送）105.87平躍式戶型（（奇偶層設(shè)計計）透過熱銷，除除了廣告的強強勢轟炸引導(dǎo)導(dǎo)外，我們也也看到了首府府在戶型上的的創(chuàng)新。秦皇皇島高層首現(xiàn)現(xiàn)“入戶花園園和實用小面面積平+躍立體戶型。?！备偲贩治?在水一方位置：海港區(qū)平大街街以南、西港港路以西、濱濱河路以北、、大湯河以東東開發(fā)商：秦皇島市五興興房地產(chǎn)有限限公司銷售狀況：一二期房源售售罄三四期期待開發(fā)占地面積：840畝總建筑面積：：1500000㎡綠化率：40%容積率：2.0建筑風(fēng)格：德式建設(shè)風(fēng)風(fēng)格交房標(biāo)準：毛坯廣告投放：戶外廣告、圍圍擋、樓書、、網(wǎng)絡(luò)等競品分析-在水一方競爭項目小結(jié)結(jié)客群方面：本地客群多以自住型為主,多數(shù)為購買改善性住宅。建筑形式方面：多層產(chǎn)品仍是市場追捧的熱點；隨著產(chǎn)品形式的多樣化及品質(zhì)的提高，高層產(chǎn)品接受程度逐漸提高。價格方面：對套總價較敏感；受市場非理性價格漲幅沖擊；套總價在70萬以上的產(chǎn)品接受程度較弱。戶型方面：戶型面積在90—120平米之間，二居及三居戶型接受程度較高定位論城市核心居住住區(qū)的潛力地地段“境界主義”造城計劃中的的重要環(huán)節(jié)湯河居住區(qū)的的未來主導(dǎo)者者城市地標(biāo)高度度的核心潛力力規(guī)模土地資源源的稀缺性關(guān)鍵詞BFCDAE競爭項目的操操盤水平定位前的思考考站在城市未來來發(fā)展的高度度審視，本項項目的居住價價值與城市發(fā)發(fā)展同呼吸。。Clients’Analysis人，房子的主主人、生活的的主體日益競爭激烈烈的市場環(huán)境境下，找到一一批愿意為高高舒適居住環(huán)環(huán)境買單的客客戶？年齡根據(jù)樣本調(diào)查查發(fā)現(xiàn)，30－50歲人群群為消消費主主流，，占到總總比例例的63.2%，首次次購房房者較較少。。文化程程度購房者者的文文化程程度普普遍偏偏高。。本科科占50%，?？瓶普?0%。我司對對周邊邊區(qū)域域客群群進行行樣本本調(diào)查查，市市場發(fā)發(fā)現(xiàn)：：家庭結(jié)結(jié)構(gòu)多數(shù)為為已擁擁有家家庭，，并且有有孩子子他們看看重的的生活活要素素主要要是健健康、、自然、有有品位位和典典雅寧寧靜、、有升升值潛潛力。。生活指指數(shù)調(diào)查發(fā)發(fā)現(xiàn)：：目標(biāo)標(biāo)人群群主要要來自自6大行業(yè)業(yè)，而而這6大行業(yè)業(yè)則是是目前前社會會上薪薪資水水平較較高、、穩(wěn)定定的行行業(yè)。。職業(yè)構(gòu)構(gòu)成我司對對周邊邊區(qū)域域部分分客群群進行行樣本本抽查查發(fā)現(xiàn)現(xiàn)首先明明確我我們項項目““主體體客群群”是是什么么樣的的一群群人？？“富有有而知知性的的階層層”他們是是30-55歲中青青年，，已經(jīng)經(jīng)擁有有家庭庭。他他們更更傾向向于““40不惑””的年年齡，，他們們事業(yè)業(yè)已經(jīng)經(jīng)取得得成功功，有一定定的物物經(jīng)濟濟質(zhì)基基礎(chǔ)，，這種基基礎(chǔ)不不是那那種不不安穩(wěn)穩(wěn)，不不是那那種夜夜半來來天明明去的的投機機產(chǎn)物物。他他們已已經(jīng)擁擁有一定定的社社會地地位，，而且且社會會地位位與財財富都都比較較穩(wěn)定定，不再為為生存存這種種淺層層次的的問題題搏殺殺生活的的經(jīng)歷給了了他們們開闊闊的眼眼、寬寬容的的心，，以往往的失失敗對對他們們而言言，只只不過過是生生動的的一課課。他他們的的人生生路已已經(jīng)沒有那么激激進，知道道平淡是美美、平安是是福，生活活的沉淀讓讓他們的身身上呈現(xiàn)出出歲月的靜好好、未來的的圓滿他們有知識識、有品位位、有責(zé)任任感。他們們的消費行行為背后隱隱藏著許多多文化層面面的元素，，單純地為為滿足生理理需求或說說純特質(zhì)的的消費模式式，對他們們并不構(gòu)成成最強的吸吸引力；唯有將精神神愉悅在一一起，方能能打動這個個消費群體體。細品生活、、享受生活活需要適度的的奢華和““形而下””的物質(zhì)主主義，更多多的卻以““形而上””【境界】享受。他們是生活活方式的經(jīng)經(jīng)營大師，，懂得為自自己締造一一種暢意的的生活，并并把生活當(dāng)當(dāng)成終生職職業(yè)，締造出無盡盡的優(yōu)雅【境界】。“一點閑”和和“一點愛愛好”是細細品生活的的重要前提提，他們非常在在意【境界】。他們是這樣樣對境界生生活的一種種態(tài)度。。。。核心客戶第一圈層重要客戶第二圈層周邊企事業(yè)業(yè)單位、公公務(wù)員教師師及學(xué)生；；私營業(yè)主主；看重周邊環(huán)環(huán)境、認同同片區(qū)價值值，看好區(qū)區(qū)域發(fā)展的的秦皇島市市區(qū)客戶投資客戶、、兼顧周邊邊城市及北北京、東北北客群外地客戶主主要以東北北和京、津津、河北地地區(qū)的客戶戶為主，東東北地區(qū)客客戶一般在在秦皇島市市有經(jīng)營性性產(chǎn)業(yè)，居居住地多選選在市中心心；隨著旅游市市場的不斷斷升級及奧奧運的大環(huán)環(huán)境影響，，秦皇島市市場已經(jīng)被被越來越多多的外來人人士所關(guān)注注；其居住住及投資價價值正逐漸漸提升。認知我們輔輔助客群？？補充客戶第三圈層次主力客戶戶置業(yè)驅(qū)動動因素置業(yè)驅(qū)動因因素：發(fā)展前景、、居住環(huán)境境、社區(qū)配配套、綜合合素質(zhì)高置業(yè)目的：：主要為自住住，其次為為投資，再再次為改善善環(huán)境職業(yè)群：秦市高收入入企業(yè)經(jīng)營營管理高層層人群；秦市私營業(yè)業(yè)主；行政、事業(yè)業(yè)機構(gòu)二次次置業(yè)者；；外地進秦秦的有產(chǎn)階階級：私營營業(yè)主、高高收入專業(yè)業(yè)人群；年齡群：28－55歲的有產(chǎn)階階層；文化群：在秦市的高高文化層次次人群；社區(qū)內(nèi)配套套需求：首先為生活活配套及居居住環(huán)境，，其次為休休閑娛樂及及教育放大秦市點點擊個案旺旺銷看我們們？旺銷透視：從09年8月開盤時4500元平米躍至10年9月底的二次開盤時部分物業(yè)單價破萬，玉帶灣銷售一路高歌猛進，廣告投放力度在秦市尚屬空前。項目主打形象+身份+景觀牌，宣傳、包裝與工程的配合十分到位。項目從細部入手，建立一套產(chǎn)品打動顧客的營銷策略。SLONG：龍脈領(lǐng)域貴貴胄領(lǐng)領(lǐng)地如果說首府府項目以戶戶型空間設(shè)設(shè)計贏得市市場青睞，，那么玉帶帶灣項目則則贏在產(chǎn)品品細節(jié)，同同時鏈接諸諸多優(yōu)質(zhì)資資源：景觀觀先行，重重金廣告宣宣傳彰顯企企業(yè)實力，，聘請第一一太平戴維維斯為物管管顧問、貝貝爾高林執(zhí)執(zhí)筆園林規(guī)規(guī)劃、高級級會所、以以及各種新新建筑材料料的應(yīng)用。。通過解析析玉帶灣灣項目在在秦市的的標(biāo)桿作作用，我我們?nèi)绾魏巫尶蛻魬糇∵M我我們的房房子？什么樣的的定位最最適合本本案豪宅中低端中端、高高端！低端！只有找出出本案的的精準定定位，才才有可能能在競爭爭激烈的的市場中中，立于于不敗之地地。別墅豪宅宅第一種：：境界主主義:我們尊重重土地的的稀缺,量身定制制300套尊貴客客戶。第二種：：境界主主義:走大眾化化中端路路線第三種：：境界主主義:走尋求品品質(zhì)生活活的高端端居住群群秦市首席席｜國際際城市綜綜合體項目核心心競爭力力在于找找出我們們精準的的定位““差異化化”“80萬方境境界主義義新城城市未來來生活””支持理由由：超大大盤規(guī)模模、地理理位置、、境界主主義生活活因素來來綜合概概括項目目，體現(xiàn)現(xiàn)項目的的頂級市市場地位位，打造造秦市地地標(biāo)性、、傳世、、經(jīng)典新新城。城市領(lǐng)袖袖高高尚生活活集高端組組團居住住生活區(qū)區(qū)、商業(yè)業(yè)、辦公公于一體體的新城城市活力力中心我們造城城，締造造秦市高高端居住住新地標(biāo)標(biāo)！80萬平復(fù)合合城市建建筑集群群，20萬居住群群首發(fā)??！境界造城城----80萬平方的的大盤、、地標(biāo)級級建筑集集群境界品質(zhì)質(zhì)----中高端、、國際水水準、復(fù)復(fù)合型地地產(chǎn)境界階層層----新城市綜綜合居住住區(qū)中產(chǎn)產(chǎn)階級、、30—55歲境界精神神----成熟、從從容、追追求享受受、榮譽譽的階層層項目SOLANG以絕對城城市的高高度實實現(xiàn)城城市的意意義承承載時時代的使使命以真正意意義上的的國際級級城市綜綜合體，，為秦市市中心邁邁向國際際都會風(fēng)風(fēng)貌做出出貢獻。身份、財財智、追追新、享享受項目關(guān)鍵鍵詞區(qū)域領(lǐng)袖袖引領(lǐng)者—制定游戲戲規(guī)則—壟斷價格格—產(chǎn)品有不不可復(fù)制制性—建立成本本優(yōu)勢次、非主主流市場場追隨者—搭便車借借勢—以小博大大殺傷戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的的制造者者制造區(qū)域域領(lǐng)袖，，挑戰(zhàn)者—大規(guī)模市市場—改變游戲戲規(guī)則—強調(diào)新產(chǎn)產(chǎn)品—強調(diào)產(chǎn)品品的特色色和價值值敏銳的機機會主義義者補缺者—目標(biāo)明確確—挖掘客戶戶—瞄準市場場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品品和需求求點憑借產(chǎn)品品創(chuàng)新、、運營創(chuàng)創(chuàng)新、營營銷創(chuàng)新新三大利利器占領(lǐng)領(lǐng)市場制制高點；；與開發(fā)企企業(yè)目標(biāo)標(biāo)有差異異；在基基礎(chǔ)一定定的情況況下，我我們需要更上一一個臺階階追隨者戰(zhàn)戰(zhàn)略只會會陷入同同質(zhì)化競競爭存在較大大的性價價比空白白點；開發(fā)總體體戰(zhàn)略模模式本案就是是在抓住住現(xiàn)有顯顯性客戶戶的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，進進行升級級，為后后期客戶戶層面拓拓寬和價價格提升升創(chuàng)造條條件。產(chǎn)品差異異化和境境界主義義生活模模式理念念打造區(qū)區(qū)域核心心競爭力力隨著項目目容積率率提高，，社區(qū)整整體舒適適度將降降低，市市場需求求重點逐逐步轉(zhuǎn)移移到對戶戶型實用用性、總總價合理理控制和和產(chǎn)品外外立面、、社區(qū)規(guī)規(guī)模等方方面；引引薦國外外的整體體規(guī)劃設(shè)設(shè)計、品品質(zhì)感較較強的外外立面設(shè)設(shè)計、實實用性與與舒適性性結(jié)合戶戶型設(shè)計計將成為為本案客客群和開開發(fā)商共共同關(guān)注注的焦點點。走產(chǎn)品差差異化路路線，樹樹立產(chǎn)品品絕對的的規(guī)劃、園園林優(yōu)勢勢，戶型型設(shè)計致力于打打造區(qū)域域內(nèi)的ON.1產(chǎn)品。產(chǎn)品與概概念相吻吻合的營營銷模式式，成為為區(qū)域內(nèi)內(nèi)高端住住宅市場場的領(lǐng)航航者，持持續(xù)性的的拉升產(chǎn)產(chǎn)品形象象，樹立立品牌。。準確定位位與細分分目標(biāo)客客戶群體體，將本本案分為為中高端品品質(zhì)居住住區(qū)，定定制豪宅宅居住區(qū)區(qū)，兩大產(chǎn)產(chǎn)品帶,引領(lǐng)區(qū)域域市場的的典范之之作，拉拉升項目目形象。。利用商業(yè)業(yè)+辦公配套套提升區(qū)區(qū)域投資資潛力，，以商業(yè)促進進住宅銷銷售，以以住宅銷銷售拉升升商業(yè)價價格及利利潤。利用片區(qū)區(qū)改造建建設(shè)的有有利契機機，成為為城市肌肌理的傳傳承者和和新生活活模式的的締造者者。在戰(zhàn)略進進入京津津地區(qū)的的前提下下，在保保證基本本的利潤潤前提下下，首期期開發(fā)住住宅以非非常有競競爭力的的“低開高高走”““平開開高走””市場價格格策略，，搶奪客客戶，把把握開發(fā)發(fā)節(jié)奏，，走田忌忌賽馬的的產(chǎn)品競競爭策略略。開發(fā)戰(zhàn)略略引擎：：整體市市場的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者，，敏銳的的市場補補缺者以產(chǎn)品為為基礎(chǔ)、、營銷為為依托，，帶動品品牌發(fā)展展，制造造大盤氣氣氛。以區(qū)內(nèi)未未曾出現(xiàn)現(xiàn)的創(chuàng)新新產(chǎn)品營營造不一一樣的社社區(qū)形態(tài)態(tài)，提升升居住文文化與品品質(zhì)。

住宅物業(yè)中高端、豪宅辦公物業(yè)商業(yè)物業(yè)豪宅物業(yè)新城市地地標(biāo)綜合合體解析產(chǎn)品品現(xiàn)代簡約約風(fēng)格避避免建筑筑的承重重感,拒絕繁瑣瑣的建筑筑裝飾，，簡約而而不簡單單，充滿滿現(xiàn)代都都市感。。目前，，市場主主流產(chǎn)品品線多以以現(xiàn)代簡簡約風(fēng)格格為主。。建筑風(fēng)格格建議現(xiàn)代簡約約風(fēng)格方案一:現(xiàn)代簡約約風(fēng)格為避免市市場同類類項目的的同質(zhì)化化現(xiàn)象，，結(jié)合本本案規(guī)劃劃要點，，在堅持持簡約風(fēng)風(fēng)格的同同時，適適當(dāng)選擇擇后現(xiàn)代代主義風(fēng)風(fēng)格，其其風(fēng)格體體現(xiàn)在局局部石材材、色彩彩等元素素的選擇擇上制造造一定的的差異化化，從視視覺上徹徹底吸引引客戶，，力爭打打造區(qū)域域地標(biāo)性性建筑。。后現(xiàn)代簡簡約風(fēng)格格將均衡衡的條形形符號、、大面積積的石材材質(zhì)感、、貴族黃黃的高檔檔色澤等等聯(lián)合使使用，隱隱喻出項項目的尊尊崇感、、地位感感和成熟熟感，切切合了未未來居住住者的心心理歸屬屬。建筑風(fēng)格格建議方案二:后現(xiàn)代簡簡約風(fēng)格格現(xiàn)代風(fēng)格格，大落落地窗，，整體設(shè)設(shè)計突出出室內(nèi)觀觀景視野野開闊，，設(shè)有觀觀景窗/臺。建筑風(fēng)格格建議①現(xiàn)代風(fēng)格格VS后現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格建筑風(fēng)格格示意高層小高層在總體市市場喜好好程度基基礎(chǔ)上，，避開現(xiàn)現(xiàn)有區(qū)域域市場競競爭項目目產(chǎn)品風(fēng)風(fēng)格——形成差異異化；盡盡可能在在控制成成本基礎(chǔ)礎(chǔ)上選擇擇品質(zhì)感感強的建建筑材料料——突出品質(zhì)質(zhì)感；注重建筑筑細節(jié)——增強產(chǎn)品品美感（（增加弧弧形窗、、尖頂?shù)鹊?，采用用不同的的建筑符符?使建筑立立面盡量量豐富））；避免免兵營式式建筑排排布——亮化項目目整體效效果，打打造醒目目的項目目視覺效效果。*可采用大大面積落落地窗,圓頂、尖尖頂設(shè)計計增強建建筑標(biāo)示示及品質(zhì)質(zhì)感；；*立面造型型簡約又又不失美美觀，可可通過陽陽臺、窗窗戶、百百葉等，，使簡約約的立面面同樣有有好的光光影效果果；高層層可使用用相對淺淺色色調(diào)調(diào)，局部部可出現(xiàn)現(xiàn)弧形陽陽臺或窗窗戶，使使其顯得得更為輕輕松和隨隨意；建議本案案建筑外外立面在在設(shè)計上上，采用用后現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格豪宅--稀缺價值值，國際際高度，，代表城城市的國國際名片片豪宅--國際之上上的秦市市形象,城市代言言新地標(biāo)標(biāo),城市巔峰峰之作，，呈現(xiàn)世世界的觀觀點豪宅戶型型建議定定制160-380平米之間間,大尺度,大面寬戶型建議議建筑單體體建議大膽的單單體鏤空空，可以以借鑒在高層住住宅中努努力實現(xiàn)現(xiàn)“有天天有地””的居住住理想，，將自然然主義生生態(tài)觀在在戶型中中加以表表達；運用更多多開敞空空間將采采光、采采景充分分發(fā)揮，，彌補高高密度帶帶來的部部分缺憾憾；增加戶型型中開敞敞空間的的設(shè)置，，也在于于提高產(chǎn)產(chǎn)品的附附加值，，取得競競爭優(yōu)勢勢。建筑單體體入口多種風(fēng)格格情趣組組合50平米:溫馨一居居1室1廳Room1戶型建議議戶型建議議90平米:溫馨兩居居(約占30%)100-115平米:舒適躍層層(約占10%)2室2廳Room2雙臥及起起居三間間朝陽無浪費面面積玄關(guān)具備備私密性性戶型建議議115-120平米:經(jīng)典三居居(約占20%)130-140平米:雍容三居居(約占10%)

3Room經(jīng)濟型三三居--功能空間間齊備，，但各居居室面積相對縮縮減,中規(guī)中矩矩舒適型三三居--三間居室室朝南主臥室增增加圓弧弧轉(zhuǎn)角窗窗起居室、、餐廳和和廚房布布局非常常合理戶型建議議140-150平米:尊貴四居居(約占10%)180-200平米:豪華躍層四居居(約占5%)Room44室2廳半封閉空間，僅計算一半面積，允許客戶入住后封閉客廳向內(nèi)退讓，退讓部分半封閉，僅計算一半面積露臺無上蓋，不計算面積產(chǎn)品示意錯層產(chǎn)品錯躍層產(chǎn)品產(chǎn)品示意錯越層三居錯越層二居產(chǎn)品示意精裝錯層+loft組合產(chǎn)品設(shè)計計一二層、頂層層可采用躍層層產(chǎn)品示意大堂是體現(xiàn)項項目品質(zhì)的一一個捷徑，建建議在大堂中中設(shè)計小型水水系。大堂建議采用用石材，以鵝鵝黃色調(diào)等淺淺色調(diào)為主，，大堂天花為為藝術(shù)吊頂或或天然石材拼拼花，并裝配配適當(dāng)裝飾。。單元大堂同同樣建議淺色色調(diào)，如選擇擇西班牙米黃黃等。大堂會客廳及及休息區(qū)建議議擺放沙發(fā)等等。電梯間建議電梯選擇擇名牌名品；；首層電梯廳地地面及墻面建建議選用顏色色統(tǒng)一的石材材；電梯內(nèi)也可考考慮石材貼面面，電梯門套套建議采用大大理石材料；；公共大堂樓梯間樓梯間的巧妙妙變化戶型功能建議議客廳：大尺度度會客、家庭娛娛樂所廚房：空間適適中避免過大寬度度次衛(wèi)：功能空空間適中避免過于狹小小戶型功能建議議主臥室應(yīng)預(yù)留留衣柜空間，或設(shè)計計步入式更衣室戶型功能建議議多功能室之一一——雜物儲藏室多功能室之二二——閱讀書房多功能室（之之三）——家庭娛樂室園林主題“活化”園林與居住合合一而是分組團主題：：親子主題——生命在于成長長運動主題——生命在于運動動音樂主題——生命在于音樂樂生態(tài)景觀主題題——生命在于呼吸吸本案亮點在于于不僅僅是針針對以下一般般性設(shè)計原則則園林景觀規(guī)劃劃建議本案園林景觀觀建議“分組組團”、“分分主題”表現(xiàn)現(xiàn)，使社區(qū)業(yè)業(yè)主能夠享受受“移步異景景”的生活感感受，各組團團之間相互聯(lián)聯(lián)系或獨立成成景，并且有有各自不同的的主題感受。。水主題景觀示示意石主題景觀示示意人造河溪主題題景觀示意公共休憩區(qū)示示意垃圾筒的小品品性示意兒童娛嬉區(qū)示示意休閑廣場、景景觀道路等設(shè)設(shè)施讓園林景景觀最大程度度地滲透至社社區(qū)生活之中中；水文化是生活活的重要元素素，也是本項項目呈現(xiàn)純美美生活體驗社社區(qū)的重要載載體。體驗型景觀——具備可參與性性的休閑廣場場、景觀道路路等是社區(qū)景景觀體系的重重要組成部分分各種類型的建建筑小品點綴綴于社區(qū)之中中，既豐富了了景觀環(huán)境，，又營造了藝藝術(shù)氣息；體體現(xiàn)時尚文化化、街頭藝術(shù)術(shù)風(fēng)格的小品品景觀靈活地地表達出本項項目的文化主主題。小品景觀——具備不同寓意意和服務(wù)功能能的建筑小品品和建筑藝術(shù)術(shù)，構(gòu)成了社社區(qū)的重要文文化元素利用組團圍合合，建議設(shè)計計景觀走廊，，成為住戶休休閑及觀賞圍圍合大景觀的的休閑步道。。景觀步道路示示意圖規(guī)劃配套組合合建議社區(qū)配套會所三大會所主題題：兒童會所——親子雙語幼兒兒園老年會所——醫(yī)療保健康復(fù)復(fù)中心青年會所——健身美體俱樂樂部VIP會所休閑娛樂會館康復(fù)中心健身中心雙語幼兒園園林建議親子主題園林景觀不僅僅是一個強有力的切入點，也是本項目3-4房主力客群家家庭最在乎的的賣點在其他城市，，親子小區(qū)受歡迎的程度非常普遍。“可憐天下父父母心”，在在秦市，親子子也必將是一一個非常深入入人心的主題題。在中庭里,有既大量景觀,又是兒童游戲設(shè)施施兼具功能功能與擺設(shè)的雕塑品。由矮樹籬修剪成的藝術(shù)小動物,也是中庭雕塑塑的一種由矮樹籬圍成成的兒童游戲戲迷宮主題：專為白領(lǐng)家庭，引進親子配套套專區(qū)面積：約600-1000平米適合人群：有有3-12歲寶寶的家庭庭包裝口號：每每天為孩子存存一點幸福思路：給住戶戶帶來更豐富富的生活財富富及精神財富幼兒園(親子兒童會所所)雙語教學(xué)運動主題：運運動園林組團團與青年運動動會所1、運動場地：：籃球場；網(wǎng)球場（兼作作羽毛球場））；小型高爾夫練練習(xí)場；2、運動主題園園林小品3、青年健身會會所4、休閑交流場場地娛樂健身會所所器械健身室園林音樂主題：音音樂水景園林林與雕塑園林林組團“水”之藝術(shù)——音樂水系靈感來源于音音樂的高音符符號，以次變形，設(shè)計貫貫穿性水系，，結(jié)合園林道路，形成步步移景異的景景觀效果。建議項目在采采用中水系統(tǒng)統(tǒng)。項目中庭花園園設(shè)置音樂噴噴泉，并結(jié)合合外圍的園林林樹木及花卉卉形成風(fēng)格統(tǒng)統(tǒng)一的中庭景景觀。噴泉用水可循循環(huán)使用成本本相對較低；；噴水景觀易與與外圍植被形形成呼應(yīng),光線的折射讓讓景物于高低低錯落間相映映成輝;噴泉的起伏隨隨音樂而變換換,其間水氣及悅悅耳之音隨空空氣流動彌漫漫于這個小區(qū)區(qū),在景物變化同同時精神也隨隨之愉悅。就中國傳統(tǒng)風(fēng)風(fēng)水學(xué)而言,水即為財更是是人類賴以生生活的生命源源泉,因此設(shè)置中庭庭花園水景,在滿足景觀需需要的同時也也提高了項目目的自身品質(zhì)質(zhì)和居住價值值?！八敝嵚伞魳穱娙捌贰蔽渡睢魳沸∑?、雕雕塑園林組合建議議：中心組團團結(jié)合造景逐逐層跌落下沉式園林景景觀支撐強大大賣點音樂坡地北京“郎琴園園”以其坡地地園林景觀，，塑造園林優(yōu)優(yōu)勢，為項目目賦予主要賣賣點，極大促促進了銷售?！镀碌氐础讽椖恐懈鶕?jù)地地勢可以設(shè)有有局部坡地，，不僅增加園園地起伏跌宕的立體感感，更能有效效解決來自相相互間的干擾擾。社區(qū)園林綠植植主要由喬木木、灌木、草草皮組成，高高低錯落。建建議主體綠植植選擇常青植植物、變色植植物，在設(shè)計計安排中，盡盡量將綠植與與其他園林細細節(jié)結(jié)合來做做，避免為了了做綠植而安安排綠植。園林綠植示意意借鑒“星河河灣”，選擇擇少部分進口口綠植，既附附加了產(chǎn)品品品質(zhì)，又增加加銷售賣點。。節(jié)能減排：太太陽能路燈、、草地?zé)粑宜窘ㄗh本案案建立中水系系統(tǒng)，節(jié)約水水源，綠化環(huán)環(huán)境兼得，同同時為園林水水系集中供水水。同時建議議園林營建枯枯山水景觀，，增加項目目賣點?？萆剿ㄗh道路系統(tǒng)設(shè)計計示意本案景觀移步步換景，同時時賦予諸多園園林間小路和和水景道，因因此道路系統(tǒng)統(tǒng)的設(shè)計原則則建議如下：：人車分流原則則；一級主道道與二級次道道及園林中的的甬道關(guān)系；；包括無障礙礙設(shè)計等；路面鋪裝示意意主干道：建議議采用規(guī)則原原石花崗巖鋪鋪裝，以體現(xiàn)現(xiàn)項目品質(zhì)，，可考慮安裝裝地?zé)?；次干道：建議議采用原石花花崗巖鋪裝，，通過小品、、路面寬幅與與主路加以區(qū)區(qū)分；甬道：對對鋪裝材質(zhì)不不作要求，結(jié)結(jié)合園林設(shè)計計統(tǒng)一安排；；（如透透水磚磚、鵝鵝卵石石、碎碎石、、廣場場磚等等）區(qū)域?qū)?dǎo)示系系統(tǒng)——鋪地視視覺統(tǒng)統(tǒng)一智能