XXXX沈陽東方銀座#樓公寓價格策略報告

【沈陽·東方銀座中心城】

13#樓公寓價格策略報告沈陽東方銀座中心城項目組2012年3月20日占地面積：51070㎡建筑面積：229815㎡公寓面積：18020

㎡容積率：≤4.5總套數(shù)：1179套公寓套數(shù)：408套園林風(fēng)格：簡歐建筑形式：7棟33F高層；1棟21F公寓；5棟回遷樓67432158910111213北東北大馬路工農(nóng)路項目概況樓號物業(yè)類型面積區(qū)間梯戶比層數(shù)可售套數(shù)13#公寓34.04-63.64㎡5梯24戶5—21層（17層）40813#樓21層酒店式公寓，產(chǎn)品共計408套，1.8萬平戶型面積朝向總套數(shù)A53.04平東北、西北32B38.6平北向34C38.56平北向136D63.64平東南、西南32E50.9平南向102F34.8平東、西向34G34.04平東、西向34A'44.03平東北、西北2D'54.63平東南、西南2產(chǎn)品概況5梯24戶，34-64平酒店式清水公寓推售策略第一階段:13#公寓產(chǎn)品認籌2012年8月全盤售罄公寓產(chǎn)品全部售罄2012.6.166月7月第二階段:13#公寓開盤2012.7.1512月5月12日公寓模型進場展示工程配合7月1日公寓樣板間開放展示2012.8.18第二階段:13#公寓二次開盤銷售目標(biāo)價格目標(biāo)：保證合理收益，實現(xiàn)適當(dāng)溢價速度目標(biāo)：2012年實現(xiàn)全盤售罄價格報告思路1.1市場分析1.2本體分析1項目背景分析2定價策略及方法3核心均價的推導(dǎo)4價格表形成及驗證5銷售安排及銷售預(yù)估市場分析——大東區(qū)公寓具有中街和東站兩個不同質(zhì)素板塊大東區(qū)以一環(huán)二環(huán)為分界，公寓產(chǎn)品從商業(yè)氛圍、價格、標(biāo)準(zhǔn)和購買用途等方面均具有質(zhì)的差別；大東區(qū)的商業(yè)主要集中在中街地帶，因

此，以投資為主的公寓產(chǎn)品也集中在了

中街片區(qū)，其中除天潤廣場外，主要處于尾盤銷售。東站片區(qū)處于一環(huán)二環(huán)之間，商業(yè)氛圍一般，純投資客較少關(guān)注，主要以自住、過渡兼投資為主。片區(qū)內(nèi)包括本項目在內(nèi)共計有三家樓盤有公寓產(chǎn)品，目前競品均處于在售狀態(tài)。大東區(qū)一環(huán)二環(huán)豐瑞威士頓中糧大悅城天潤廣場中街板塊9000-12000元/㎡國瑞FI萬科藍山萬恒領(lǐng)域東站板塊6000-7000元/㎡1104套，34-80平產(chǎn)品，一期720套，2棟清水，2棟精裝，庫存1065套，本期剩余690套3-4月5-6月7-8月9-10月11-12月萬恒領(lǐng)域國瑞FI2012年東站片區(qū)公寓市場庫存積壓明顯，3-12月供應(yīng)量1658套產(chǎn)品較上年增加400%，加之政策下公寓市場整體冷淡，本項目入市銷售競爭極大.萬科藍山市場分析主要競爭項目500套精裝公寓，40-63平產(chǎn)品，消化近一年，部分產(chǎn)品改為清水，目前庫存房源390套左右。350套公寓，50-60平產(chǎn)品，消化8個月，目前庫存270套，持續(xù)主力在售。所屬片區(qū)項目名稱產(chǎn)品類型精裝標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品面積價格均價總貨量推售量銷售量去化率銷售期片區(qū)內(nèi)萬科藍山精裝、清水100040-63平（以40平產(chǎn)品為主）清水實收均價：7000元/平500套（2棟，11層、16層3T27）39221254%1年萬恒領(lǐng)域清水、公寓50-60平清水實收均價：6500元/平352套（1棟，22層，3T18）2448033%半年國瑞F1精裝、清水100034-80平清水實收均價：6000元/平1104套（4棟，20層，3T/16、2T/13、4T/24）720355%4個月片區(qū)外中糧大悅城精裝250037-62平14000元/平728套（2棟，28層，3T16）72859081%2年天潤廣場精裝200034-55平13000元/平588套（1棟，26層，4T28）58815927%1年市場分析片區(qū)內(nèi)公寓產(chǎn)品，以清水公寓為主，35-60平產(chǎn)品數(shù)量最多，與本項目產(chǎn)品產(chǎn)品同質(zhì)性較強，競爭壓力較大。且進入2012年以來，片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品消化量月均僅6套左右，公寓市場不容樂觀主要競品分析——萬科藍山1#公寓2#公寓萬科公寓產(chǎn)品銷售分部（黃色為已售，綠色為未售）推售時間：2011年2月至今目前產(chǎn)品價格：精裝8000元/平

清水7000元/平優(yōu)惠方式：一次性98折產(chǎn)品優(yōu)勢：1、萬科品牌2、有精裝、清水可選3、有大面積飄窗贈送4、準(zhǔn)現(xiàn)，今年入住產(chǎn)品劣勢：1、3T37，梯戶比較低2、周邊無商業(yè)區(qū)客戶群體：主要以萬科老業(yè)主為主，

多數(shù)用于投資，少數(shù)為

自住去年10月份至今產(chǎn)品月均銷量：8套/月

（萬科主要銷售在11年上半年，市場環(huán)境較

好的情況下）營銷策略：萬科1#公寓為去年2月推出，采取按樓層推售方式，目前由于客戶需求量低，2#公寓產(chǎn)品僅打開4層銷售，其余尚未推售。主要競品品分析——萬恒領(lǐng)域域萬恒領(lǐng)域域公寓產(chǎn)產(chǎn)品銷售售分部（黃色為為已售，，綠色為為未售））推售時間間：2011年6月至今目前產(chǎn)品品價格：：均價6500元/平，價格格區(qū)間6000~7000元/平優(yōu)惠方式式：目前前一次性性97折，貸款款98折，總房款減5000產(chǎn)品優(yōu)勢勢：1、萬恒品品牌2、3T18，梯戶比比較高3、有凸窗窗贈送4、提供煤煤氣產(chǎn)品劣勢勢：1、地理位位置較差差，周邊邊無商業(yè)業(yè)配套客戶群體體：多為為大東區(qū)區(qū)年輕居居民，購購買用于于自住住為主去年10月份至今今產(chǎn)品月月均銷量量：8套/月（該時間間段，領(lǐng)領(lǐng)域主力力推售公公寓產(chǎn)品品）其他：該該產(chǎn)品能能夠引入入煤氣，，為具備備住宅特特性的特特殊公寓寓產(chǎn)品，，同樣由由于客戶戶需求有有限的原原因，也也采用每每次推售售2層~4層的策略略主要競品品分析——國瑞F1國瑞F1公寓產(chǎn)品品銷售分分部（黃色為為已售，，綠色為為未售））推售時間間：2011年11月至今目前產(chǎn)品品價格：：清水6000元/平精裝7000元/平優(yōu)惠方式式：全款款98折，貸款款99折產(chǎn)品優(yōu)勢勢：1、具備國國瑞汽配配城資源源。綜合合體產(chǎn)品2、項目體體量大3、面積段段較大，，可選性性多4、3T16，梯戶比比高產(chǎn)品劣勢勢：1、地段較較偏客戶群體體：多為為國瑞汽汽配城業(yè)業(yè)主產(chǎn)品月均均銷量：：7套/月其他：國國瑞公寓寓產(chǎn)品目目前規(guī)劃劃共計8棟，在建建4棟，2棟精裝產(chǎn)產(chǎn)品，2棟清水產(chǎn)產(chǎn)品。采采用整棟棟推售的的方式進進行出售售。競品客戶戶分析由以上三三個項目目的客戶戶群體總總結(jié)得出出：客戶年齡齡：21-42歲，主要要是經(jīng)濟濟能力有有限的年年輕人，，少數(shù)經(jīng)經(jīng)濟實力力較強的的中年人人置業(yè)目的的：主要要用于自自主、過過渡兼投投資來源區(qū)域域：主要要以大東東區(qū)域客客戶為主主注重點：：居住實實用性+投資潛力力，產(chǎn)品品性價比比萬科的客客戶：萬科公寓寓品牌效效應(yīng)強，，客戶認認同萬科科的品牌牌價值及及物業(yè)服服務(wù)。其其公寓產(chǎn)產(chǎn)品的客客戶多為為萬科的的老業(yè)主主，或業(yè)業(yè)主推薦薦。購房房群體年年齡相對對較年輕輕化，家家庭經(jīng)濟濟能力較較好或自自身經(jīng)濟濟能力一一般者。。因地段段劣勢純純投資客客較少，，置業(yè)目目的以自自住加投投資為主主。萬恒的客客戶：萬恒領(lǐng)域域的公寓寓產(chǎn)品面面積在50-59平，并且且有煤氣氣，相對對住宅產(chǎn)產(chǎn)品價格格有一定定優(yōu)勢，，因此，，客戶購購買多為為自住，，投資客客戶較少少。其客客戶多為為大東區(qū)區(qū)域的較較為年輕輕的群體體，經(jīng)濟濟基礎(chǔ)相相對較弱弱。國瑞F1的客戶：：國瑞目前前成交量量較少，，成交客客戶多為為國瑞汽汽配城的的業(yè)主。。結(jié)論一：：受“兩會會”及未未來房地地產(chǎn)調(diào)控控政策的的影響，，客戶購購買信心心不足，，尤其是是公寓產(chǎn)產(chǎn)品，觀觀望心理理濃厚。。面臨項項目周邊邊多個同同類產(chǎn)品品的市場場競爭，，在客戶戶量一定定的情況況下，勢勢必導(dǎo)致致客戶量量被稀釋釋，從而而增加項項目的銷銷售難度度。結(jié)論二：：在售公寓寓項目難難以量價價兩全，，出貨速速度在月月均不足足10套徘徊，，必須利利用良好好起勢、、平價入入市來帶帶動公寓寓產(chǎn)品整整體銷售售。結(jié)論三：：在該環(huán)境境下，公公寓產(chǎn)品品作為市市場上的的現(xiàn)金牛牛產(chǎn)品，，不應(yīng)作作為主要要利潤點點，為跑跑贏競爭爭，必須須以合理理的價格格入市，，占領(lǐng)市市場，快快速出貨貨，盡快快消化所所有房源源。市場分析析小結(jié)：：價格報告告思路1.1市場分析析1.2本體分析析1項目背景景分析2定價策略略及方法法3核心均價價的推導(dǎo)導(dǎo)4價格表形形成及驗驗證5銷售安排排及銷售售預(yù)估67432158910111213北東北大馬馬路工農(nóng)路樓號物業(yè)類型面積區(qū)間梯戶比層數(shù)可售套數(shù)13#公寓34.04-63.64㎡5梯24戶5—21層（17層）408本體分析析東一環(huán)品品質(zhì)園區(qū)區(qū)/酒店式公公寓/完善商業(yè)業(yè)配套25K金管家酒酒店式物物管戶型總套數(shù)朝向戶型素質(zhì)A-53.04平32東北、西北朝向一般，面積較大，有獨立臥室，有凸窗贈送B-38.6平34北向朝向差，面積較小，有凸窗贈送C-38.56平136北向朝向差，面積較小，有凸窗贈送D-63.64平32東南、西南朝向較好，面積較大，獨立臥室，臥室、客廳均贈送凸窗E-50.9平102南向朝向好，面積較大，帶陽臺F-34.8平34東、西向朝向較差，無贈送，入戶浪費面積G-34.04平34東、西向朝向較差，有凸窗贈送A'-44.03平2東北、西北朝向較差，面積合適，有露臺贈送D'-54.63平2東南、西南朝向較好，面積較大，獨立臥室，客廳贈送凸窗，有露臺贈送具備差異異性優(yōu)勢勢以及稀稀缺物業(yè)業(yè)類型的的最高端端產(chǎn)品，，形成項項目標(biāo)桿桿價值。?？蛻粜栊枨罅扛吒摺⒖蓪崒崿F(xiàn)高市市場價值值。成熟市場場中的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者，，具有廣廣泛的客客戶關(guān)注注，它是是項目資資金的主主要來源源。客戶戶需求量量較高、、可實現(xiàn)現(xiàn)較高價價值。需要不斷斷投入以以增強其其競爭能能力，可可通過持持續(xù)投資資，發(fā)展展為明星星單位。。即目前前缺乏展展示、包包裝、推推廣的單單位；目目前客戶戶需求較較低、條條件轉(zhuǎn)化化后可實實現(xiàn)較高高市場價價值。產(chǎn)品優(yōu)勢勢較弱，，市場承承接度低低，客戶戶需求量量較低、、市場可可實現(xiàn)價價值較低低。明星產(chǎn)品品現(xiàn)金牛產(chǎn)產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品品瘦狗產(chǎn)品品包裝，旗旗幟！利潤主力力培育、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化盡早出貨貨綜合對市市場供應(yīng)應(yīng)、項目目自身產(chǎn)產(chǎn)品差異異化及目目標(biāo)客戶戶需求的的分析，，本項目目的產(chǎn)品品細分可可借用波波士頓矩矩陣表現(xiàn)現(xiàn)：高市場增長率高明星瘦狗相對市場份額波士頓矩陣嬰兒現(xiàn)金牛本體分析產(chǎn)品價值排序序：E>D>C>B>A>G>F高高明星，旗幟現(xiàn)金牛，利潤潤主力嬰兒，培養(yǎng)瘦狗，出貨相對市場份額額波士頓矩陣約8700平米市場增長率高明星，旗幟現(xiàn)金牛，利潤潤主力嬰兒，培養(yǎng)瘦狗，出貨GBECADF本體分析綜合考慮產(chǎn)品品本身的差異異度，與市場場對戶型的接接受度，梳理理出13#樓公寓產(chǎn)品的的價值排序。。ABBACCCCCCCCGFDEEEEEEDFG北項目描述：一一環(huán)旁/配套齊全/戶型設(shè)計優(yōu)勢勢突出/配套齊全/五星級酒店式式物管本體分析小結(jié)結(jié)：地段：大東區(qū)一環(huán)旁旁，核心居住住區(qū)；配套：周邊生活和商商業(yè)配套齊全全，且處于不不斷繁榮階段段；產(chǎn)品：21層酒店式公寓寓，34-64平米公寓市場場主力戶型；；戶型：實用宜居戶型型設(shè)計，大面面積贈送，優(yōu)優(yōu)勢突出；物業(yè)：獨創(chuàng)25K金管家酒店式式物業(yè)服務(wù)；；1項目背景分析析2定價策略及方方法3核心均價的推推導(dǎo)4價格表形成及及驗證5銷售安排及銷銷售預(yù)估2.1目標(biāo)回顧2.2定價策略價格報告思路路目標(biāo)回顧價格目標(biāo)：保證合理收益益，實現(xiàn)適當(dāng)當(dāng)溢價速度目標(biāo)：2012年實現(xiàn)全盤售售罄Q1：本項目入市市該賣多少錢錢，實收均價價多少錢？Q2：如何制定推推售策略，實實現(xiàn)快速消化化？1項目背景分析析2定價策略及方方法3核心均價的推推導(dǎo)4價格表形成及及驗證5銷售安排及銷銷售預(yù)估2.1目標(biāo)回顧2..2定價策略價格報告思路路公寓產(chǎn)品定位位，作為項目目主力現(xiàn)金牛牛產(chǎn)品，實現(xiàn)現(xiàn)快速回款。。定價前提以平價入市，，實現(xiàn)火爆熱熱銷，建立立下半年銷售售良好起勢，，之后小幅快快升，與下半年住宅宅銷售相互借借勢。定價策略確?？焖偃セ?，短期回款款，平價入市市，小幅提升升，制造良好好銷售起勢定價策略13#樓公寓5-14層，共計240套房源第一批推出單單位——13#樓共21層，樓層越高高視野越好，，地區(qū)產(chǎn)品價價格相對較低，首先推售售低區(qū)產(chǎn)品，，吸引客戶關(guān)關(guān)注，制造熱熱銷場面，保保證高區(qū)產(chǎn)品順利利入市。13#樓公寓15-21層，共計168套房源第二批推出單單位——順勢加推剩余余房源，利用用高區(qū)房源的的景觀及視野野優(yōu)勢進行客戶引導(dǎo)，從從而實現(xiàn)房源源的快速去化化。由于目前項目目無公寓產(chǎn)品品客戶累計，，介于片區(qū)競競品的銷售情情況，建議采采用分批推售售的銷售策略略；首批推出出部分房源，，制造開盤熱熱銷場面，進進而帶動第二二批房源的價價格提升及順順利銷售。推售策略1項目背景分析析2定價策略及方方法3核心均價的推推導(dǎo)4價格表形成及及驗證5銷售安排及銷銷售預(yù)估價格報告思路路市場比較法“市場比較法”推導(dǎo)均價：目前大東區(qū)的的公寓項目主主要有萬科藍藍山、萬恒領(lǐng)領(lǐng)域、國瑞F1、中糧大悅公公寓、天潤廣廣場等，由于于中糧大悅公公寓與天潤廣廣場位于中街街商圈，與項項目不在同一一片區(qū)內(nèi)，因因此本項目公公寓產(chǎn)品選定定萬科藍山、萬萬恒領(lǐng)域、國國瑞F1，通過“市場場比較法”進進行靜態(tài)比準(zhǔn)準(zhǔn)，然后根據(jù)據(jù)市場自然溢溢價率進行時時間修正。項目選擇與打打分標(biāo)準(zhǔn)時間調(diào)整系數(shù)數(shù)：2012年上半年，大大東區(qū)公寓價價格持平，預(yù)預(yù)計下半年每每月公寓價格格上漲0.2%。比準(zhǔn)指標(biāo)細項權(quán)重（%）地理位置25%戶型結(jié)構(gòu)20%商業(yè)配套20%開發(fā)商品牌15%規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)10%品質(zhì)展現(xiàn)10%市場比較法本項目的靜態(tài)態(tài)市場比準(zhǔn)均均價“參考樓盤””基于客戶關(guān)注注度及項目可可比性確定。。“權(quán)重”為客戶關(guān)注度度指數(shù)與產(chǎn)品品差異度指數(shù)數(shù)結(jié)合計算所所得。根據(jù)參考項目目的市場靜態(tài)態(tài)比準(zhǔn)及結(jié)合合市場自然增增長溢價率的的計算，得出本項目6月份入市的市市場比準(zhǔn)均價價為：6500元/m2參考樓盤實收均價(元/㎡)比準(zhǔn)系數(shù)R時間系數(shù)調(diào)整比準(zhǔn)均價權(quán)重權(quán)重均價萬科藍山70001.026171280.42872.8萬恒領(lǐng)域65000.968162920.31887.6國瑞F160000.935156100.31683比準(zhǔn)均價6443.4核心均價生成成根據(jù)市場靜態(tài)態(tài)比較，建議議13#樓公寓的入市市均價為：6500元/平根據(jù)市場比較較法，結(jié)合市市場自然增長長率溢價，得得出比準(zhǔn)均價價為6500元/平；1項目背景分析析2定價策略及方方法3核心均價的推推導(dǎo)4價格表的形成成5銷售安排及銷銷售預(yù)估價格報告思路路精確致導(dǎo)——精確制定影響響價格的因素素和權(quán)重，銷銷售團隊和策策劃團隊根據(jù)據(jù)戶型質(zhì)素進進行打分；高成低就——特殊單位特殊殊處理，確保保價值最大化化，主力戶型型合理價格確確保銷售速度度。價格表形成價格表形成本項目標(biāo)準(zhǔn)層層打分調(diào)差因因素及權(quán)重參參考了沈陽典典型綜合體公公寓項目打分分標(biāo)準(zhǔn)，如：：萬科藍山、、萬恒領(lǐng)域、、紅星國際、、中糧大悅公公寓、華府新新天地等；權(quán)重設(shè)置的基基本原則是市場類似產(chǎn)品品比對及產(chǎn)品本身差異異度。13#樓公寓標(biāo)準(zhǔn)層層調(diào)差因素及及權(quán)重：產(chǎn)品戶型面積朝向通風(fēng)采光景觀噪音總分35%20%15%15%10%5%A7656466B8855446.5C8955446.7D8588987.5E9697898F2766454.55G4756445.05價格表形成平面調(diào)差原則則：目前沈陽公寓寓產(chǎn)品的平面面差在800-1500元/平，本項目的的平面差確定定為1000元/平；本案的戶型均均好性較強，，同朝向的戶戶型差異較小小，因此同朝向的戶型型平面差不易易過大；北向以小戶型型產(chǎn)品為主，，具有總房款款低的優(yōu)勢；；南向產(chǎn)品朝朝向好，樓間間距較大，視視野開闊，但但面積較大；；東、西向產(chǎn)產(chǎn)品朝向差，，產(chǎn)品質(zhì)素較較低；因此應(yīng)應(yīng)該適當(dāng)拉大南、、北向產(chǎn)品與與東、西向產(chǎn)產(chǎn)品的平面差差，利用價格因因素引導(dǎo)客戶戶，確保房源源的均衡去化化。戶型總套數(shù)朝向戶型素質(zhì)平面差處理A-53.04平32東北、西北朝向一般，面積較大，有獨立臥室，有凸窗贈送

+400元/平B-38.6平34北向朝向差，面積較小，有凸窗贈送

+800元/平C-38.56平136北向朝向差，面積較小，有凸窗贈送

+850元/平D-63.64平32東南、西南朝向較好，面積較大，獨立臥室，臥室、客廳均贈送凸窗

+600元/平E-50.9平102南向朝向好，面積較大，帶陽臺

+900元/平F-34.8平34東、西向朝向較差，無贈送，入戶浪費面積基準(zhǔn)價G-34.04平34東、西向朝向較差，有凸窗贈送

+300元/平A'-44.03平2東北、西北朝向較差，面積合適，有露臺贈送

+400元/平D'-54.63平2東南、西南朝向較好，面積較大，獨立臥室，客廳贈送凸窗，有露臺贈送

+408元/平價格表形成+150+400+7000+1500+850+850+1000+400+650+650價格表形成縱向調(diào)差原則則：13#樓公寓1-4層為自持商業(yè)業(yè)，5-21層為公寓產(chǎn)品品。項目西側(cè)側(cè)為6層老式住宅，，樓層越高視視野越好；西西側(cè)為32層的6#樓住宅，有一一定遮擋；因因此，高區(qū)、低區(qū)采采用不同的定定價策略；為集中去化產(chǎn)產(chǎn)品，建議采采用“分樓層層一口價”的的定價方式，，5層為基準(zhǔn)價格格，6-10層價格相同，，11-15層價格相同，，16-21層價格相同；；特殊樓層跳差差處理：13#樓公寓樓層越越高，視野越越好，因此，，分樓層逐漸漸提升價格，，每段加價50元；5層以下為商業(yè)業(yè)，因此5層做基準(zhǔn)價格格；14層、18層，以及頂層層產(chǎn)品做特殊殊處理，同樣樣采用基準(zhǔn)價價格。13#樓公寓為高層層產(chǎn)品，縱向向?qū)硬畋３址址侄我豢趦r，，逐段遞增的的策略，保證證高區(qū)產(chǎn)品的的價值可以顯顯現(xiàn)。同時，，特殊樓層產(chǎn)產(chǎn)品采用特殊殊調(diào)差的方式式。6-1011-130+15051415-171819-20211-4層為商業(yè)，對對5層造成一定影響，因此此以5層為基準(zhǔn)價中區(qū)分段一口口價，比低區(qū)區(qū)增加50元特殊樓層特殊殊調(diào)差，比中中區(qū)下調(diào)100元，與基準(zhǔn)價價一致+50+1000+150累計層差價格表形成低區(qū)分段一口口價，比5層增加50元高區(qū)分段一口口價，比中區(qū)區(qū)增加50元特殊樓層特殊殊調(diào)差，比中中高區(qū)下調(diào)150元，與基準(zhǔn)價價一致0高區(qū)分段一口口價，與15-17層層差一致，比比中區(qū)加50特殊樓層特殊殊調(diào)差，比高高區(qū)下調(diào)150元，與基準(zhǔn)價價一致0綜合折扣率優(yōu)惠項折扣率預(yù)計比例綜合折扣一次性付款優(yōu)惠96%100%0.96優(yōu)享卡優(yōu)惠99.8%100%0.998按時簽約優(yōu)惠99%100%0.99認籌優(yōu)惠99%100%0.99開發(fā)商預(yù)留折扣(用于團購）99%100%0.99實收折扣

0.9296本項目的綜合合折扣率為：：0.9296價格表形成注：本項目貸貸款折扣為99折，為使表價價返實收不破破底價，統(tǒng)一一按照一次性性付款優(yōu)惠計計算綜合折扣扣率。針對公寓產(chǎn)品品團購，建議議在普通客戶戶購買價格的的基礎(chǔ)上，給給予“開發(fā)商商預(yù)留折扣””99折的價格優(yōu)惠惠，以促進團團購成交。公寓團購優(yōu)惠惠方案價格表——實收均價：6500元/平總銷售額：1.17億元價格表形成價格報告思路路5.1下階段工作計計劃5.2思路回顧1項目背景分析析2定價策略及方方法3核心均價的推推導(dǎo)4價格表的形成成5銷售安排及銷銷售預(yù)估工程配合認籌；目的：通過認籌對對客戶意向進進行再次摸排排，可以嘗試試給客戶初步步算價；7.1實體樣板間開開放工具：價格區(qū)間表表、推售策略略簽字確定競爭狀況5.12-6.306.30-7.147.15公開發(fā)售摸排客戶意向向；目的：公寓產(chǎn)品首首次亮相，跟跟客戶初步釋釋放價格，摸摸排客戶意向向；公寓模型進場場工具：客戶調(diào)查問問卷促進客戶成交交、及時調(diào)整整價格；目的：針對開盤成交交單位分析，，根據(jù)銷售情情況及時調(diào)整整價格表；工具：價格表、認購購書客戶篩選萬科藍山、萬萬恒領(lǐng)域、國國瑞F1認籌及開盤前前準(zhǔn)備階段工作計劃劃總控圖客戶積累根據(jù)市場競爭爭及客戶情況況，驗證產(chǎn)品品價格。價格表驗證及及調(diào)整通過認籌情況況，及客戶對對價格的反饋饋，最終確定定開盤的“一一房一價表””。針對開盤銷售售情況及時調(diào)調(diào)整價格，利利用價格杠桿桿促進剩余房房源的快速消消化。工具萬科藍山、萬萬恒領(lǐng)域、國國瑞F1萬科藍山、萬萬恒領(lǐng)域、國國瑞F18.181項目背景分析析2定價策略及方方法3核心均價的推推導(dǎo)4銷售安排及銷銷售預(yù)估價格報告思路路5.1下階段工作計計劃5.2思路回顧1項目背景分析析2定價策略及方方法3核心均價的推推導(dǎo)4價格表的形成成5銷售安排及銷銷售預(yù)估本報告解決問問題的思路回回顧營銷執(zhí)行安排價格表形成目標(biāo)下的問題目標(biāo)項目背景價格策略核心均價推導(dǎo)價格表形成平面調(diào)差及豎向調(diào)差市場分析本體分析客戶分析下階段工作計劃總控策略執(zhí)行THEEND比準(zhǔn)項目項目權(quán)重地理位置戶型結(jié)構(gòu)商業(yè)配套開發(fā)商品牌規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)品質(zhì)展現(xiàn)總分優(yōu)劣系數(shù)25%20%20%15%10%10%萬科藍山50%442.55453.951.026萬恒領(lǐng)域20%442.54.53.543.7250.968國瑞F130%43.5433.533.60.935本項目100%53.534433.851附件——市場靜態(tài)比準(zhǔn)準(zhǔn)打分表9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Wednesday,January4,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。23:51:4123:51:4123:511/4/202311:51:41PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2323:51:4123:51Jan-2304-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。23:51:4123:51:4123:51Wednesday,January4,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2323:51:4123:51:41January4,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。04一月202311:51:41下午午23:51:411月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2311:51下下午1月-2323:51January4,202316、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財財富富。。。。2023/1/423:51:4123:51:4104January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。11:51:41下下午11:51下下午23:51:411月-239、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。23:51:4123:51:4123:511/4/202311:51:41PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點點點小小努力力的積累。。。1月-2323:51:4123:51Jan-2304-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。23:51:412